Autor: Megafincas

confilegal.com

Irene Casanueva

Limpieza y desinfección de espacios, aforo limitado, control de acceso y distancia de seguridad son algunas de las principales medidas que el Covid-19 ha impuesto en las piscinas de las comunidades de vecinos.

Ante la llegada del buen tiempo, el Ministerio de Sanidad publicó el pasado mes de mayo unas recomendaciones para la apertura de las piscinas. Con el fin del estado de alarma, son las comunidades autónomas las encargadas de establecer los protocolos de actuación en estos espacios, que, en principio, se mantendrán hasta que se declare el fin de la pandemia.

En el caso de la comunidad autónoma de Madrid, la Orden 668/2020, de 19 de junio, de la Consejería de Sanidad marcó las medidas preventivas para hacer frente al Covid-19, entre ellas, las de las piscinas.

Así, se dispone un aforo del 50%, distancia de seguridad, espacio de 3 metros cuadrados en la piscina, labores de desinfección y limpieza, al menos dos veces al día, así como controles de acceso para evitar aglomeraciones.

En total, en la Comunidad de Madrid hay 12.000 piscinas. Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas Madrid (CAF Madrid), aproximadamente el 60% están abiertas.

De media un 50% más de gastos

En muchos casos, el aumento de gastos que supone la nueva normativa ha impedido abrir. Y es que, según los datos de CAF Madrid, estas medidas han supuesto para las comunidades de propietarios de media un 50% más gastos con respecto a la temporada anterior.

Una situación que se repite en el resto de comunidades. En el caso de Cataluña, la resolución SLT/1429/2020, de 18 de junio, establece las medidas básicas de protección y organizativas para prevenir la transmisión del coronavirus.

Aunque no regula de forma específica el uso de las piscinas comunitarias, el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida ha indicado que se aplica lo establecido en los criterios generales de dicha normativa como la distancia interpersonal de 1,5 metros (2,5 m²), los requisitos de limpieza y desinfección y el uso de mascarilla. Además, se mantiene el aforo del 30% marcado por el Ministerio de Sanidad en la fase 2.

Sobre este asunto, Mercedes Blanco, vicepresidenta primera de FIABCI España y CEO de Vecinos Felices, ha explicado a Confilegal que cada comunidad puede implantar, además, otras normas como la prohibición de visitas para preservar la seguridad y el aforo o del uso de inflables o juegos.

Todo ello, indica, “supone un aumento de costes para la comunidad porque tienes que incrementar la frecuencia de la limpieza y de mantenimiento, y en algunos casos, depende de las comunidades, han tenido que colocar un vigilante que eso es un salario más o controlar el aforo mediante turnos o aplicaciones informáticas”.

Así todo, apunta, “en general, dada la situación, si la comunidad puede soportar los gastos intenta disfrutar de la piscina“.

La entidad de la que es CEO Blanco actualmente tiene una cartera de 800 clientes, todos distribuidos en la zona de Barcelona, L´Hospitalet de Llobregat, Cornellà, Esplugues, y Sant Joan Despí.

Sobre cómo afecta al uso de estos espacios la situación provocada por los rebrotes de Covid-19, apela al sentido común y a seguir las recomendaciones de las autoridades sanitarias. “Habrá que ver cómo evoluciona, no sé si volverán a cerrar los espacios comunes, pero de momento no”.

idealista.com

La banca no teme el impacto de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de la semana pasada sobre la devolución que debe hacer el sector del dinero cobrado de más a los clientes por los gastos abusivos relacionados con la formalización de las hipotecas y por comisiones como la de apertura.

Fuentes financieras aseguran que el impacto en sus cuentas será muy limitado, porque el fallo del Tribunal de Luxemburgo en realidad apuntala las decisiones que ha ido tomando el Tribunal Supremo en el último año y medio. Una postura que choca con las que manejan los despachos de abogados y las principales organizaciones de consumidores y clientes bancarios, quien aplauden la decisión. De hecho, sus cálculos apuntan a que millones de consumidores se podrían beneficiar del fallo.

Pero, según el sector bancario, para que deba realizarse la devolución del dinero cobrado de más, esos gastos o la comisión de apertura primero deben ser declarados abusivos por un tribunal nacional (español, en este caso), por lo que no se trata de un procedimiento generalizado para todas las hipotecas, sino que dependerá de cada contrato.

“El Tribunal Supremo ya hizo este ejercicio de decir quién paga qué a principios de 2019, y el TJUE lo que ha hecho es apuntalar la decisión del Alto Tribunal sobre el reparto de gastos. Es totalmente coherente con la normativa nacional y por eso va a tener un impacto limitado”, aseguran fuentes financieras. Desde Barclays, por ejemplo, cifran en 1.000 millones el riesgo de la sentencia europea para la banca, según recoge Europa Press.

En enero de 2019, el Alto Tribunal ya dictaminó un reparto salomónico de los gastos. Por ejemplo, banco y cliente soportarían a partes iguales los gastos de notaría y gestoría, mientras que la entidad debe asumir el coste de inscribir la hipoteca en el Registro y al consumidor el coste de la cancelación. El cliente, por su parte, debe asumir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En línea con el sector financiero, David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, una empresa de servicios para entidades financieras y compañías inmobiliarias, sostiene que, en realidad, lo que ha dicho el TJUE es que “cuando se anula la cláusula del préstamo que dice que los gastos los debe asumir el consumidor, hay que hacer como si no existiese. Y que, en ese caso, es admisible que, una vez anulado el pacto, se aplique el Derecho nacional –en este caso, el Derecho Español- que regula quien debe pagar cada gasto, incluso si esa norma impone la asunción de todo el gasto al consumidor”.

Es decir, continúa el letrado, “que una vez anulada la cláusula, se aplica el Derecho Español para determinar qué gastos asume el consumidor, qué gastos el Banco, y que gastos se parten. Y esto es lo que el Supremo viene diciendo desde hace ya tiempo”.

Esa tesis también la apoya Jesús Alfaro, profesor de Derecho Mercantil en la Universidad Autónoma de Madrid, que en declaraciones recogidas por el diario Voz Pópuli sostiene que “lo único que dice es que los gastos que genere el préstamo hipotecario (los de constitución de la hipoteca, notario, registros, impuestos, etc.) los tiene que pagar aquel que diga la ley que los tiene que pagar, es decir, en unos casos son a cargo del banco, en otros es el cliente y en otros casos se reparten a la mitad».

Desde el sector financiero creen que las interpretaciones que se han realizado por parte del mundo jurídico y de las asociaciones de consumo son interesadas y que el hecho de cuestionar constantemente la normativa genera inseguridad jurídica, que “acaba perjudicando a la banca, al país y sobre todo al cliente”.

La abusividad, la clave

La clave que marca el TJUE es la abusividad tanto de los gastos hipotecarios, como de la comisión de apertura de los préstamos. 

En este sentido, la sentencia sostiene que «las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión». Además, el Tribunal de Luxemburgo aclara que «los contratos deben redactarse en términos claros y comprensibles, que el consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas y que, en caso de duda, deberá prevalecer la interpretación más favorable al consumidor».

El tribunal europeo se pronunciaba sobre las cuestiones que plantearon los juzgados de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca (asunto C-224/19) en procedimiento contra Caixabank, y el número 6 de Ceuta (asunto C-259/19) contra BBVA, y en la sentencia explica que «los órganos jurisdiccionales remitentes preguntan, fundamentalmente, si el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de dicha cláusula».

Y añade que «el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes. Pues bien, si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar». Por tanto, «se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos». 

Y en esta parte donde surgen las discrepancias en la interpretación: mientras la banca y otros expertos defienden que lo que debe tenerse en cuenta es el reparto salomónico establecido por el Supremo a principios del año pasado, los abogados y las asociaciones de consumo consideran que los gastos deben ser restituidos al 100% si son considerados abusivos (excepto el AJD).

Según la ley hipotecaria que entró en vigor en junio del año pasado, el consumidor solo está obligado a pagar la tasación de la vivienda y las copias de la escritura de la hipoteca que solicite.

idealista.com

Cuando se vende una vivienda la ley que regula el IRPF permite al vendedor aumentar el valor de compra de la casa, con el objetivo de reducir el importe de la ganancia patrimonial y así evitar pagar de más en este impuesto. La Dirección General de Tributos ha aclarado qué inversiones, mejoras efectuadas en el inmueble y gastos pueden computarse y cuáles no.

Recordamos que la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21 o 23%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, subraya que cuanto mayor sea el valor de adquisición, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, mayor el ahorro fiscal en el IRPF.

Ahora la Dirección General de Tributos aclara cuáles son los costes de las inversiones y mejoras que pueden computarse en el valor de compra del inmueble. En su opinión, se considera una mejora aquellas actividades que producen una alteración de la vivienda y que aumentan su eficacia productiva, es decir, aquellas reformas que mejoren las calidades del inmueble, como puede ser una reforma integral.

Así, su coste podría computarse sobre el valor de compra a la hora de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

Salcedo asegura que las ampliaciones en la vivienda también pueden computarse de cara a obtener un mayor ahorro fiscal en el IRPF. Tributos declara que la “ampliación” consiste en un proceso mediante el que se incorporan nuevos elementos a un inmueble, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. “En este concepto entrarán las nuevas construcciones, ampliaciones de superficie, etc… que recaigan sobre el inmueble. El coste de dichas ampliaciones, igualmente, podría computarse como mayor valor de adquisición”, señala el abogado.

Pero, ojo, las obras de reparación y conservación que se hagan en la vivienda no podrán computarse con el objetivo de reducir el importe de la ganancia patrimonial, ya que no se trata de obras destinadas a mejorar la vivienda o ampliarla, sino a conservarla en perfecto estado para su uso y disfrute.

Y para diferenciar las obras de mejora de las de conservación, la Dirección General de Tributos indica que “constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”. Concluye que “si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo”.

“Estamos, en definitiva, ante una cuestión de prueba, que deberá resolverse caso por caso en función del carácter de las obras realizadas”, señala José María Salcedo.

Los gastos e impuestos que pueden computarse para un mayor ahorro fiscal

Pero también se pueden computar sobre el valor de compra de la vivienda los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Tributos estima que dichos gastos son los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto de la Plusvalía municipal en caso de haber sido pagado en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)”.

Salcedo recuerda que en caso de que el contribuyente haya pagado el IVA por la compra de una vivienda nueva, este impuesto también se podrá computar como un gasto para reducir el importe de la ganancia patrimonial a efectos del pago del IRPF. Esto será posible siempre que el contribuyente no hubiera tenido derecho a deducir dicho IVA en la compra. Lo mismo ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en caso de que la vivienda haya sido heredada o donada.

construible.es

Con la finalidad de ayudar a la regeneración de la ciudad, a la creación de empleo y al fomento de la eficiencia energética, el Ayuntamiento de Madrid quiere impulsar la rehabilitación de viviendas y edificios. Para ello, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) ha firmado un protocolo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y con varias entidades financieras para facilitar la financiación de las obras de rehabilitación recogidas tanto en los vigentes planes municipales como en los futuros que se aprueben.

La firma ha estado presidida por el titular del Área Delegada de Vivienda, Álvaro González, y por el consejero delegado de la EMVS, Diego Lozano, que han llegado a un acuerdo con el ICO, Ibercaja, Banco Sabadell, Deutsche Bank y la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) para apoyar a los vecinos de la capital que han solicitado, o piensan hacerlo, las ayudas de los distintos planes de rehabilitación.

El acuerdo pretende complementar la apuesta por la rehabilitación que está haciendo el Ayuntamiento. Estas nuevas líneas de financiación servirán para animar a propietarios y comunidades de propietarios a solicitar las ayudas y a agilizar las obras. Servirá además para generar empleo y mejorar la calidad de vida al fomentar el ahorro energético y la eficiencia medioambiental, según ha explicado el concejal delegado de Vivienda, Álvaro González.

Facilitar la financiación de las obras de rehabilitación

El acuerdo firmado tiene dos escenarios. El primero, ratificado con el ICO, que aporta inicialmente 12,5 millones de euros, unos fondos a los que se van a suscribir las entidades financieras que trabajan con este organismo, como Ibercaja y Banco Sabadell. Y el segundo, firmado directamente por la EMVS y Deutsche Bank y UCI, sin la intermediación del ICO. En ambos casos el objetivo es el mismo: facilitar la financiación de las obras de rehabilitación a intereses muy ventajosos para los beneficiarios de estas subvenciones municipales: vecinos, comunidades de propietarios, sociedades cooperativas, etc. El acuerdo estará vigente hasta diciembre de 2021, aunque puede ser renovado anualmente.

El sistema es sencillo. Los planes de rehabilitación subvencionan una parte importante de la reforma que solicitan los vecinos pero no el total. Con estas líneas de crédito, los beneficiarios de las ayudas pueden solicitar el 100 % del coste de la obra por anticipado. Cada comunidad de propietarios puede elegir la entidad que más le interese. Con la línea de créditos del ICO, por ejemplo, los vecinos pagarán intereses a tipos muy por debajo del mercado, entre un 2,5 % y un 5 %, en función del periodo de amortización. El objetivo es que los beneficiarios puedan devolver el dinero con cuotas muy ventajosas.

El protocolo firmado con las entidades financieras, al margen del ICO, incluye también una importante novedad. Deutsche Bank y UCI podrían canalizar el préstamo directamente con la empresa constructora que va a realizar las obras de rehabilitación. Además, los beneficiarios finales de las ayudas, los vecinos, no están obligados a tener cuentas bancarias en estas entidades ni a contratar otro tipo de productos financieros.

La EMVS hará de intermediario entre los vecinos y las comunidades de propietarios y las entidades financieras.

EL ICAV HA PRESENTADO ESTA SEMANA SUS PROPUESTAS DE MEJORA AL PROYECTO DE REGLAMENTO DE MEDIACIÓN DE LA CONSELLERIA

confilegal.com

Irene Casanueva

“El mediador ha de conocer el derecho, si es posible que sea letrado mejor y si no que acuda para que cuando se llegue a un acuerdo, y se tenga que redactar, se pueda ejecutar, porque a veces se redactan brindis al sol”, afirma la decana del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia (ICAV), Auxiliadora Borja. 

Esta es una de las ideas que el ICAV le ha trasladado esta semana a la Conselleria de Justicia como propuesta de mejora al proyecto de Reglamento de Mediación de la Generalitat Valenciana.

La decana del ICAV y la diputada responsable del área de Mediación de la Junta de Gobierno, Concepción Cortés, se han reunido con el director General de Reformas Democráticas y Acceso a la Justicia, José García Añón, para compartir sus propuestas de mejora, entre ellas esta apuesta por la presencia de los letrados en las mediaciones.

Borja defiende que en este mecanismo de resolución de conflictos el papel de los letrados es muy importante, pues su presencia garantiza que el resultado de esa mediación “se pueda materializar y ejecutar”, remarca.

Recuerda que con la actual ley de mediación cualquier persona en posesión de un título oficial universitario o de formación profesional superior, con una formación específica en esta materia, puede actuar como mediador.

A su juicio, “la mediación requiere que los mediadores estén muy bien formados, sepan dar muy bien la información y conozcan el ordenamiento jurídico para que los acuerdos alcanzados sean legales”.

La mediación en tiempos de Covid-19

La decana del ICAV apunta que este proyecto autonómico llega en un momento especialmente complicado para la Administración de Justicia debido al impacto de la pandemia de Covid-19.

Por eso, aboga por hacer un esfuerzo para promover los mecanismos de justicia alternativa y demostrar que son realmente efectivos. “Creemos que es una alternativa con el colapso judicial que vamos a tener”.

Explica que con el director General de Reformas Democráticas y Acceso a la Justicia han tratado las mediaciones en general, pero que han hecho especial hincapié en las de materia concursal.

En este ámbito, señala, “tenemos la ley 22/2003 que ya regulaba el expediente denominado acuerdo extrajudicial de pagos”. En esta vía, destaca, “es mucho más fácil obtener el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho”.PUBLICIDAD

Sin embargo, “lo que está ocurriendo es que los mediadores que deben constar en el registro del Ministerio de Justicia cuando son elegidos por notarios o cámaras de comercio para que medien, esto se da mucho ahora en las personas físicas y en las pymes, renuncian porque no pueden cobrar nada”.

Proponen un fondo de garantía

Para hacer frente a esta situación, explica, desde el ICAV han propuesto a la Conselleria “dotar de un fondo de garantía o una partida de subvención para atender los gastos de la mediación, incluyendo no solo la retribución de los mediadores, sino también los gastos notariales e incluso el beneficio de justicia gratuita”.

De tal manera, continua, que extrajudicialmente “se resuelva sin entrar en el juzgado y sin colapsar el juzgado, porque la gente esta yendo al juzgado porque no hay nadie que quiera mediar”.

“Creemos que la Comunidad Valenciana puede ser pionera en esto y que podemos quitar muchos problemas en los juzgados de lo mercantil”.

El ICAV cuenta desde 2012 con el CMICAV, un centro de mediación vinculado al Colegio, con más de 600 mediadores abogados colegiados.

EL OBJETIVO ES LUCHAR CONTRA LA PUBLICIDAD ENGAÑOSA Y DAR SEGURIDAD JURÍDICA A TODOS LOS ACTORES DEL SECTOR FINANCIERO

confilegal

Luis Javier Sánchez

El Banco de España acaba de publicar la Circular 4/2020 una norma que actualiza el marco regulador de la publicidad de los productos y servicios bancarios, especialmente en lo relativo a la publicidad en medios, canales digitales y en las redes sociales.

Esta circular constituye una pieza relevante para el fortalecimiento de la conducta de las entidades hacia sus clientes, uno de los objetivos del Plan Estratégico 2024 del Banco de España.

Desde el regulador se insiste en que no hay que olvidar que la transparencia en la publicidad es clave para el cliente, lo mismo que para la reputación e imagen del sector financiero.

Esta nueva circular impulsa un nuevo marco regulatorio que entrará en vigor, con carácter general, el 15 de octubre de 2020 viene a modificar la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios.

Dicha orden derogó el régimen de autorización previa, establecido en la Orden de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito, y lo sustituyó por el sistema de control de la publicidad vigente hasta estos momentos.

Esta circular consta de nueve normas estructuradas en tres capítulos, una disposición adicional, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, tres disposiciones finales y un anejo.

Estructura

El capítulo I, relativo a las disposiciones generales, introduce algunas modificaciones en el ámbito de aplicación de la norma con respecto a la circular que deroga.

En primer lugar, se aclara la tipología de entidades cuya actividad publicitaria está sujeta al cumplimiento de la normativa sectorial sobre publicidad de productos y servicios bancarios.

En segundo lugar, se extiende la aplicación de las reglas de publicidad de la actividad bancaria a los prestamistas y a los intermediarios de crédito inmobiliario, con la finalidad de asegurar que la misma actividad se rige por las mismas normas, independientemente de quién la realice.

Finalmente, tratándose de normas de conducta cuyo propósito es regular la publicidad de productos y servicios susceptibles de generar riesgos para el patrimonio de las personas y que, por tanto, caen en el ámbito del orden público, se especifica que el ámbito de aplicación subjetivo.

Dicho ámbito incluye tanto las entidades financieras españolas como las entidades extranjeras que realicen actividad publicitaria sobre productos y servicios bancarios en territorio español mediante sucursal, agente o en régimen de libre prestación de servicios.

El capítulo II establece una serie de normas dirigidas a reforzar el control de la actividad publicitaria. En particular, se determinan con mayor precisión los principios y criterios generales sobre el contenido y formato del mensaje publicitario a los que deberá ajustarse la publicidad sobre productos y servicios bancarios.

Asimismo, se introduce, como novedad, un régimen específico para la publicidad emitida a través de medios audiovisuales o radiofónicos y para la publicidad en medios digitales y redes sociales. Todo ello ha sido objeto de una profunda revisión y sistematización en el anejo.

Por su parte, el capítulo III regula el procedimiento mediante el cual el Banco de España, en ejercicio de su función supervisora, prevista en el artículo 50 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, y de la potestad administrativa que le atribuye el artículo 5.1 de la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, podrá requerir el cese o la rectificación de la publicidad bancaria que no se ajuste a lo previsto en esta circular.

Todo ello sin perjuicio de la aplicación, cuando proceda, del régimen sancionador previsto en la normativa exigible a las entidades sujetas a su ámbito de aplicación.

En la disposición adicional se introduce una obligación de notificación de inicio de actividad publicitaria para aquellas entidades que realicen por primera vez publicidad sobre productos y servicios bancarios en territorio español.

En la disposición final primera se introducen modificaciones a la Circular 6/2001, de 29 de octubre, sobre titulares de establecimientos de cambio de moneda, al objeto de actualizar y reforzar las obligaciones de transparencia exigibles a los establecimientos que realicen operaciones de compra y venta de billetes extranjeros o cheques de viajero contra euros.

Por su parte, en la disposición final segunda se prevé la elaboración por el Banco de España de las especificaciones técnicas que deberá reunir el registro interno que todas las entidades financieras deberán llevar a nivel publicitario con arreglo a un formato normalizado.

Así, las obligaciones de registro definidas en la norma entrarán en vigor a los seis meses de la publicación por el Banco de España de las especificaciones técnicas previstas en la disposición final segunda, mientras que la obligación de notificación de inicio de actividad publicitaria, recogida en la disposición adicional única, entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Finalmente, en el anejo se regulan los principios generales a los que deberá ajustarse la actividad publicitaria sobre productos y servicios bancarios y se establecen, asimismo, una serie de reglas y criterios generales sobre el contenido mínimo y el formato del mensaje publicitario, para promover, entre otros aspectos, el carácter equilibrado y objetivo de la publicidad.

Petición de más controles internos

El Banco de España ha incidido en la necesidad de paliar de forma preventiva los posibles excesos de la publicidad bancaria, por lo que exige a las entidades que refuercen los procedimientos y controles internos a la hora de diseñar sus campañas publicitarias.

La circular también mantiene la posibilidad de adhesión voluntaria por parte de las entidades a sistemas de autorregulación publicitaria como forma de acreditar que cuentan con controles para garantizar que su publicidad se ajusta a lo previsto en la normativa, siempre que hagan un uso suficiente de sus herramientas de control previo voluntario.

El organismo supervisor también ha regulado el procedimiento por el que podrá requerir el cese o la rectificación de la publicidad bancaria que no se ajuste a lo previsto en la circular, todo ello sin perjuicio de la aplicación, cuando proceda, del régimen sancionador previsto en la normativa exigible a las entidades supervisadas.

Supervisión publicitaria en el 2020

Por otro lado, el Banco de España envió 81 requerimientos a las entidades financieras durante el primer trimestre del año por incumplir algunos principios y criterios de la normativa sobre publicidad de los servicios y productos bancarios.

El organismo ha revisado más de 800 piezas publicitarias hasta marzo y ha solicitado que se rectifiquen los anuncios que no se ajustan a la ley o que sean retirados para impedir que los destinatarios tomen decisiones no deseadas, según consta en el Portal del Cliente Bancario.

Los datos contrastados con los de otros años revelan que durante el 2018 el número de actuaciones fue de 309. Sin embargo, durante el pasado año se enviaron 160 requerimientos a las entidades financieras para que rectificaran su publicidad de productos bancarios, frente a los 30 del mismo periodo de 2018.

En el primer semestre de 2019, el número de requerimientos se situó, por lo tanto, en 271, lo que supone que se alcanzó el 87,7% del número de notificaciones lanzadas en el conjunto del pasado ejercicio. El concepto de publicidad engañosa siempre ha estado ahí subyacente.

Respecto al primer trimestre de este 2020, la banca procedió a rectificar en el 63% de los requerimientos y cesó la totalidad de la pieza publicitaria en el 37% restante dentro del plazo concedido.

La mayoría de los requerimientos que ha realizado están relacionados con anuncios sobre préstamos hipotecarios (9) o personales (9). Justo por detrás se coloca la publicidad sobre tarjetas (6), financiación de vehículos (4), de bienes de consumo (3) y de depósitos (2).

Las causas más habituales que han dado lugar a requerimientos en este trimestre son errores en la publicidad de la Tasa Anual Equivalente (TAE) o la omisión de datos relevantes sobre los productos y servicios bancarios que pueda inducir a error a sus destinatarios.

También han destacado los requerimientos sobre aquellos que no encajan como publicidad clara, suficiente, objetiva y no engañosa, así como anuncios en los que no se concretan las comisiones y otros gastos asociados o que no figura correctamente el plazo de vigencia de la campaña.

El organismo supervisor ha subrayado su compromiso con mejorar la información para que los ciudadanos puedan comparar y elegir el producto que más se adecúe a sus necesidades y para lograrlo está nueva circular que entrará en vigor en octubre con nuevos requisitos relacionados con la tecnología digital.

confilegal

Irene Casanueva

Este software, denominado ProcesCann, dispone de un reconocimiento facial, basado en el sistema de triangulación de puntos de la cara, un registro de hora de entrada y salida, así como de un control de la temperatura.

De esta forma, se evita el contacto que implican otros sistemas como la huella digital o las tarjetas. El objetivo: prevenir el contagio de Covid-19.

El director general de Procesia, Tomás Sánchez Ochovo, asegura que la fuerza de este proyecto es la integración, ya que el software se puede incorporar a cualquier empresa, con independencia de que tenga su propio portal del empleado.

Además, dado que gran parte de las organizaciones, con motivo de la pandemia de Covid-19, mantienen el teletrabajo también ofrecen un software particular para realizar un control de presencia.

“Se trata de un modelo mixto puesto que las organizaciones, de momento, vamos a tener que convivir con los dos modelos de trabajo”, explica a Confilegal la directora de Operaciones, Mar de las Heras.

De las Heras destaca que este sistema de reconocimiento facial, que se lanzará en septiembre, encaja con la normativa de protección de datos personales.

Al tratarse de una herramienta de control horario, que graba el momento de entrada y salida, está justificado su uso y aplicación”, subraya, ya que está recogido por la normativa de control diario de la jornada laboral.

Además, añade, “no chocamos con la normativa de protección de datos, cuando hablamos de registros que pueden ser más sensibles como los datos biométricos, debido a que con la situación de pandemia el control de temperatura está justificado”.

Y es que, apunta, el Ministerio de Sanidad recomienda utilizar mecanismos para controlar la pandemia, y “este tipo de herramientas ayudarían en este sentido”.

El sistema, explican ambos, no está solo previsto para las empresas sino también para entidades públicas que en determinados casos exigen la presencia cada cierto tiempo de una persona.

Sobre el nivel de exposición de las personas que acceden como visitantes a las organizaciones que tienen este tipo de reconocimiento implantado, explican que el sistema exige un registro previo, en el que se da de alta a los empleados, de manera que las información recogida sobre un visitante no queda registrada.

inmodiario.com

La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado la propuesta elevada por la Delegación de Patrimonio que tiene como objetivo impulsar un nuevo procedimiento que facilite la compra de viviendas por parte de Emvisesa y ampliar así el parque público de alquiler aprovechando los recursos existentes a través del crédito suscrito con el ICO que garantiza un fondo de 9 millones de euros para la formalización de operaciones compra de viviendas.

Esta medida se enmarca dentro de la estrategia del Plan Municipal de Vivienda y tiene como objetivo incrementar el parque de viviendas en alquiler vinculadas a políticas sociales y de atención a situaciones de necesidad de emergencia habitacional, dando cumplimiento al mandato constitucional y estatutario de hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada.

El nuevo modelo consiste en solicitar a la Junta de Andalucía la firma de un acuerdo para que Emvisesa pueda ejercer los derechos de tanteo y retracto legal sobre cualquier vivienda protegida en el término municipal de Sevilla.

Se trata de una posibilidad expresamente prevista en la normativa vigente en materia de vivienda protegida que establece que, previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas a la Delegación Provincial correspondiente y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, se podrá ceder el ejercicio de estos derechos a favor del Ayuntamiento o entidad pública que designe la Administración de la Junta de Andalucía.

Hasta ahora Emvisesa viene ejerciendo los derechos de tanteo y retracto convencional, en aquellos casos en de compraventa de VPO en cuyos contratos existe un pacto expreso a favor de Emvisesa.

Se trata de una opción que ha permitido a Emvisesa ejercer su derecho de tanteo sobre 12 viviendas en los últimos meses. El coste de estas operaciones ha superado los 625.000 euros, a una media cercana a 50.000 euros por vivienda.

Sin embargo, en el resto de transmisiones de viviendas, que no tienen a Emvisesa dentro de sus cláusulas, los derechos los tiene la Junta de Andalucía sin que hasta el momento los haya ejercido la administración autonómica.

La firma de un convenio permitirá a Emvisesa ejercer este derecho en la ciudad de Sevilla sobre cualquier vivienda protegida, sin importar quién la promovió, cuándo lo hizo ni a qué plan pertenece, garantizando la función social para la que fueron previstas.

Adicionalmente, el objetivo es que el acuerdo incluya la cesión de los derechos de tanteo y retracto los casos de viviendas libres procedentes de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria o dación en pago.

Emvisesa ya tiene en marcha, en el ámbito de Plan Municipal de Vivienda de Sevilla, un completo Programa de Captación de Viviendas Vacías cuyas diversas modalidades han permitido a la empresa municipal captar más de 270 viviendas que se encontraban sin uso.

Se trata de una cifra que supone un 10% del parque municipal de viviendas sociales en alquiler. Este programa cuenta además ahora con una línea de financiación adicional a través del crédito suscrito con el ICO por un importe de 9 millones de euros para la compra de viviendas.

inmodiario.com

El dinero abonado en concepto de gastos de hipoteca que estén incluidas en una cláusula declarada abusiva debe ser devuelto al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

El TJUE recuerda que si la cláusula es declarada abusiva sólo pueden moderarse los efectos de dicha declaración (la devolución de las cantidades) cuando la ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el resto de los importes satisfechos habrán de restituirse al 100%.

Se planteaba igualmente si esa devolución estaba sujeta a plazo de prescripción.

En consonancia con la Sentencia del pasado 9 de julio que quedó solapada con la relativa a los acuerdos y novaciones sobre cláusula suelo, el TJUE vuelve a confirmar que si bien la devolución de las cantidades pagadas como consecuencia de la aplicación de una cláusula declarada nula está sometida a prescripción (es decir, que se debe ejercitar en un determinado plazo de tiempo transcurrido el cual ya no hay derecho a esa devolución), ese plazo, que en nuestro Derecho será de cinco años, ha de empezar a contar desde que esa declaración de nulidad se produzca por el Juez.

Lo que termina con la disparidad de criterios en plazas como Barcelona, Guadalajara o Ávila, que consideraban que si bien la acción para declarar la nulidad era imprescriptible y por lo tanto se puede ejercitar en cualquier momento, no sucedía así con la restitución de los importes, comenzando a contar desde la firma del préstamo o desde su finalización, según los casos.

El TJUE resuelve y pone fin a una cuestión polémica y es la no imposición de las costas a las entidades bancarias cuando la Sentencia declara la nulidad de la cláusula pero la restitución de las cantidades no coinciden con lo solicitado en la demanda, cosa que ha sucedido con la cláusula de gastos desde 2018 debido a la cambiante jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la extrema demora de los procedimientos de este tipo que provocan que una demanda presentada conforme a la jurisprudencia vigente al momento de su presentación se resuelva más de dos años después, cuando aquélla ha cambiado.

Esta situación, a todas luces injusta por cuanto el consumidor debe soportar el coste de su defensa aún cuando la acción principal generadora de dicha devolución ha sido estimada (lo que se conoce jurisprudencialmente como «estimación sustancial») y tras la negativa del Banco a resolver extrajudicialmente el asunto obligándole a acudir la vía judicial, ha sido reparada por el pronunciamiento del TJUE, que declara que en estos casos se produciría un efecto disuasorio para el consumidor, al saber que para defender legítimamente sus derechos tendrá que pagar a su Abogado y su Procurador aún cuando la cláusula ha sido declarada nula, por lo que en una estimación de costes y la cantidad que pueda recuperar, sencillamente no demandará, premiándose la conducta abusiva de la entidad bancaria.

Y por último y relación a la comisión de apertura, cuestión planteada por el Juzgado de Primera Instancia de Palma.

Como era de esperar, el TJUE considera que el hecho de que la comisión de apertura pueda considerarse parte del precio no la excluye del examen de su abusividad, cuestión que defendía el Tribunal Supremo y que ha sido censurado (como ya sucediera con el IRPH) por el Tribunal Europeo.

Abusividad que debe ser examinada desde la vertiente de la transparencia (que el consumidor estuviera convenientemente informado de su existencia y repercusión económica) como desde el lado del desequilibrio, al no responder el importe que se paga por el prestatario al coste efectivo del servicio.

Por lo tanto, serán los Jueces quienes deban examinar si por uno o por otro criterio la cláusula ha de declararse nula, sin que sirva de excusa como apuntaba también el Tribunal Supremo, que su existencia es suficientemente conocida por los consumidores.

inmodiario.com

Se está trasladando la responsabilidad de generación de parque público de vivienda al sector privado.

Algunas de las medidas propuestas son contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución.

El sector público tiene que adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social suficiente, no penalizar a los propietarios.

El miércoles, 15 de julio de 2020, el Sindicat de Llogateres i Llogaters -juntamente con el Departament de Justícia de la Generalitat de Cataluña, según declaraciones del portavoz del sindicato- presentó una proposición de ley en el Parlament para limitar el precio del alquiler. Ante esta preocupante situación, las entidades firmantes de este documento, que agrupan gran parte del sector inmobiliario, queremos alertar de que aquellos sectores de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad no verán aumentadas sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler como consecuencia de la aprobación de una normativa de estas características.

Evidentemente, el derecho a una vivienda digna tiene que ser garantizado por la administración pública con la implicación y colaboración del sector privado, pero con la aprobación de estas medidas el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social, además de adoptar medidas que se muestran contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución.

La inexistencia de un parque público de alquiler es responsabilidad de las administraciones públicas y no de los propietarios privados. Se debe buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. Por eso es indispensable adoptar medidas que actúen directamente contra el origen del aumento del precio de renta de la vivienda, que no es otro que la escasez de oferta: no hay vivienda suficiente para proveer la demanda.

En este sentido, consideramos que el sector público tiene que adoptar, por un lado, medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social o de renta limitada suficiente y estable en el tiempo mediante estímulos fiscales de todo tipo (bonificaciones, subvenciones, etc.), y no medidas restrictivas de la libertad de mercado ni penalizadoras.

Las medidas coercitivas no darán el resultado pretendido, y parecen fruto del desconocimiento del comportamiento del mercado de alquiler. Es más, se corre el riesgo de volver a aquellos tiempos en los que la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta (o su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad), llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler.

Tampoco hemos de ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Si bien en un primer momento puede dar la sensación de que, efectivamente el precio de la renta está bajo control, la realidad es que en el transcurso del tiempo comporta la aparición de problemas de diversa índole que inciden negativamente y provocan una disminución de la oferta, como por ejemplo los problemas que afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas y de sus servicios.

Además, según datos del INCASÒL, de los 107.712 propietarios privados del parque de alquiler en Barcelona, el 96% (103.410) poseen entre 1 y 5 viviendas. Si bien es cierto que entre este grupo mayoritario hay diferentes casuísticas, también lo es que encontramos una franja importante de pequeños tenedores que utilizan el alquiler para complementar sus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que en muchos casos decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial.

A las dificultades de este grupo mayoritario de proveedores de vivienda hay que sumar las de los recientemente definidos como «grandes tenedores» (los que tienen más de 15 viviendas, según la nueva definición del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, aprobado en Cataluña) que, además de las dificultades para recuperar las viviendas por finalización del plazo contractual o por impago de la renta y la obligación de ofrecerlas en alquiler social a su inquilino (ocupando legítimo o ilegítimo), tendrán que hacer frente a una limitación en la renta que podría hacer inviable el sostenimiento de la actividad, provocando la retirada del mercado de alquiler de sus inmuebles y haciendo ineficientes las escasas medidas de fomento de alquiler que se venían promoviendo anteriormente por el Estado.

Todo ello, sin ningún tipo de duda, producirá una mayor escasez de viviendas y un deterioro de parque inmobiliario, hecho que agravará aún más si cabe la situación.

Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y Provincia

Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE)

Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona-Lleida

Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL)