Mes: agosto 2021

Hacienda recuerda que esta modificación legal sí tiene efectos sobre las rentas obtenidas en 2021

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Índice de contenidos

• Cuándo entra en vigor este hachazo fiscal para los arrendadores
• A qué ingresos procedentes del alquiler afectará la nueva ley contra el fraude fiscal
• ¿Qué caseros pueden disfrutar de la reducción?
• ¿Qué pasa si el inmueble se alquila a una sociedad, para vivienda de sus empleados?
• ¿Y si lo alquilo a una ONG que lo cede como vivienda?

La nueva ley de Lucha contra el Fraude Fiscal publicada ya en el BOE el pasado mes de julio elimina la reducción del 60% del alquiler de vivienda en el IRPF a la que tenía derecho el propietario, cuando el contribuyente no hubiera declarado todos los ingresos obtenidos, o hubiera deducido incorrectamente gastos. La reducción se suprime en la parte mal declarada. Hasta ahora, si un contribuyente no había declarado todos sus ingresos, bastaba con que declarara su existencia, incluso en el procedimiento iniciado por Hacienda para regularizar su situación. Pero con la nueva ley sólo los ingresos procedentes del alquiler incluidos en la autoliquidación disfrutarán de la reducción del 60%.

En definitiva, la nueva ley trae otro cambio que supondrá un hachazo fiscal para los propietarios de viviendas en alquiler: aquellos arrendadores que han calculado erróneamente los ingresos en la autoliquidación y que han sido regularizados por la Administración tampoco podrán disfrutar de la reducción del 60% en el IRPF.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, critica que esta Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal se ha utilizado para contraprogramar al Tribunal Supremo, ya que en sentencia de 15 de octubre de 2020 consideró que el contribuyente tenía derecho a tal reducción aunque no se hubieran incluido todos los rendimientos del alquiler de vivienda obtenidos en el ejercicio en su autoliquidación del IRPF.

La nueva ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”

Por si fuera poco, la nueva redacción del citado artículo remacha que “En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.”

Es decir, “la reducción tampoco se aplicará sobre la parte del rendimiento erróneamente calculado en la autoliquidación, y regularizado por la Administración. Y ello, tanto si es porque se declararon menos ingresos, o porque se dedujeron indebidamente gastos”, recalca Salcedo.

Cuándo entra en vigor este hachazo fiscal para los arrendadores

Es importante destacar que este cambio ha entrado ya en vigor junto con la ley (desde el pasado domingo 11 de julio de 2021), lo que significa que ha entrado en vigor a mitad del ejercicio del IRPF.

La Agencia Tributaria ha publicado en su web una relación de preguntas frecuentes sobre la Ley 11/2021. Una de ellas se refiere, en concreto, a los efectos temporales de la modificación legal que afecta a la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

José María Salcedo señala que esta reforma legal no puede aplicarse retroactivamente a la reducción aplicada en ejercicios anteriores para respiro de los contribuyentes. Añade que en las comprobaciones tributarias iniciadas tras la entrada en vigor de esta ley, cuando se refieran a ejercicios anteriores, no podrá negarse la aplicación de la reducción del 60% de los ingresos por alquiler en el IRPF.

El socio de Ático Jurídico deja claro que, en estos casos, rige la doctrina casacional del Supremo y que es posible que el arrendador pueda disfrutar de la reducción del 60% en el IRPF aunque haya declarado los alquileres omitidos en el marco de un procedimiento de comprobación por parte de la administración tributaria. Por tanto, Hacienda deberá aplicar la reducción del 60% en el IRPF del contribuyente.

A qué ingresos procedentes del alquiler afectará la nueva ley contra el fraude fiscal

José María Salcedo recuerda que este hachazo fiscal a los arrendadores sí tendrá efectos respecto a las rentas obtenidas en 2021, a pesar de que la ley haya entrado en vigor a mitad de año (el 11 de julio).

La Agencia Tributaria señala que “para el ejercicio 2021 y puesto que el impuesto se devenga el último día del periodo impositivo, la nueva redacción será aplicable a los rendimientos netos de todo el ejercicio y no solo a los exigibles a partir de la entrada en vigor de la misma.”

El socio de Ático Jurídico lamenta que, por tanto, también los ingresos no declarados correctamente o los gastos indebidamente deducidos antes del 11 de julio de 2021 podrán hacer perder la reducción fiscal (en la parte correspondiente a los ingresos no declarados o a los gastos indebidamente deducidos).

¿Qué caseros pueden disfrutar de la reducción?

La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda

No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble, para despacho de un profesional, o para constituir la sede de una empresa, no genera el derecho a aplicar la reducción.

Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

¿Qué pasa si el inmueble se alquila a una sociedad, para vivienda de sus empleados?

En ocasiones la arrendataria es una sociedad, pero el destino del inmueble no va a ser el de oficina o sede social de la entidad, sino el de vivienda de uno de sus empleados. ¿Podría en estos casos el arrendador aplicarse la reducción?

La respuesta es que sí. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Y que, si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad.

Eso sí, debe constar en el contrato de alquiler la mención de que el inmueble sólo se destinará a vivienda, y la persona física concreta que lo ocupará.

¿Y si lo alquilo a una ONG que lo cede como vivienda?

Algo parecido ocurrirá si el inmueble se alquila a una ONG, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad. Es frecuente que algunas ONG alquilen inmuebles, para luego cederlos a personas sin recursos, o que integren colectivos de especial protección.

En este caso, José María Salcedo considera que debe atenderse igualmente al destino final que se va a dar al inmueble. “Cierto es, que será mucho más complicado en este tipo de arrendamientos, el poder identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el inmueble. Pero consideramos que debiera prevalecer el criterio finalista, teniendo en cuenta que el inmueble se va a destinar como vivienda, y debería admitirse la reducción”, concluye.

Las mejoras en la aplicación del Registro de Actos de Última Voluntad han permitido que en julio se expidieran de forma síncrona y automática la mitad de las más de 15.000 solicitudes registradas.

Los certificados de últimas voluntades permiten saber si una persona ha otorgado testamento y ante qué notario lo ha hecho.

elderecho.com

El Ministerio de Justicia, dirigido por Pilar Llop, ha acelerado la expedición automática de certificados de últimas voluntades en el mes de julio, debido a las mejoras realizadas en la aplicación informática del Registro de Actos de Última Voluntad desde principios de 2021. En concreto, se han resuelto, a través de la sede electrónica, la mitad de las más de 15.000 solicitudes recibidas en julio de forma síncrona y automática. 

Esta reducción de los tiempos de emisión de los certificados de últimas voluntades va en la línea del objetivo marcado por la ministra Pilar Llop de «transformar la Administración de Justicia para hacerla más moderna y más accesible para la ciudadanía«.

La emisión síncrona/automática se produce siempre que se pueda garantizar que, según los datos que constan en el Registro, se identifica de forma inequívoca al causante, sin que exista coincidencia relevante con los datos de otros posibles candidatos. En caso contrario, la solicitud debe ser analizada por el personal del Registro que expide el certificado pertinente, remitiendo un aviso electrónico al ciudadano cuando ya se encuentra disponible.

En el Registro de Actos de Última Voluntad del Ministerio de Justicia se inscriben todos los testamentos que se formalizan ante notario en España. Esto permite garantizar el conocimiento de la existencia de los mismos cuando los otorgantes han fallecido; además, en vida de los mismos, el certificado se expedirá si lo solicita el propio otorgante.

Los certificados de últimas voluntades son expedidos con los datos que constan en el Registro. La importancia de estos documentos estriba en que constituyen la forma de acreditar si una persona concreta ha otorgado testamento y ante qué notario lo ha hecho. De esta forma, los herederos pueden dirigirse a dicho notario autorizante del testamento y obtener copia autorizada del mismo.

idealista.com

El nivel de digitalización en las viviendas españolas continúa siendo muy bajo (3,6 sobre 10) pese a que este aspecto está muy relacionado con felicidad en el hogar, según se desprende del Observatorio Aedas Julio 2021. Este estudio tiene el propósito de entender mejor la demanda de vivienda y ha entrevistado a cerca de 4.000 personas, incluyendo por primera vez preguntas sobre indicadores como la felicidad, la digitalización y la sostenibilidad para medir su impacto en la decisión de compra de una casa.

Sobre digitalización, la ecuación es correlativa: a más digitalización, más felicidad. De este modo, los entrevistados que viven en una vivienda con un nivel de digitalización de 4 sobre 10 (el más elevado que se registra), declaran alcanzar un nivel sobresaliente de felicidad en el hogar, de 9 a 10. Conforme se reducen las prestaciones digitales en las casas, la felicidad cae. Quienes viven en inmuebles con una digitalización del 2,7 (el nivel más bajo constatado por el Observatorio) apuntan que su nivel de felicidad en el hogar es muy bajo, se sitúa entre 0 y 5.

“A pesar de que el nivel de digitalización de las viviendas en España continúa siendo bajo, sí que parece claro que quienes invierten, por ejemplo, en sistemas domóticos, asistentes de voz como Alexa, Siri o Google Home, robots aspiradores o cerraduras inteligentes tienen la percepción de que son más felices en el hogar”, asegura Javier Sánchez, Director de Innovación y Marca de Aedas Homes.

Por edades, los más jóvenes son los que tienen viviendas más digitales. Otorgan un nivel de digitalización del 3,8 a sus viviendas, una décima más que los encuestados de 36 a 50 años (3,7) y medio punto más que la franja de mayor edad, de 51 a 65 años (3,3). Este nivel de digitalización también es más elevado entre quienes teletrabajan (llega al 4,2) y en las casas con una mayor eficiencia energética, donde sube al 4,7.

Las viviendas más digitales en Valencia y Cataluña

En cuanto a la digitalización por zonas, los valencianos, catalanes y riojanos son los que dicen residir en viviendas más digitalizadas (3,8), seguidos de cerca por los cántabros y andaluces (3,7); mientras que los gallegos (3,1), asturianos (3,2) y baleares (3,3) se consideran los menos digitales. En concreto, los cántabros son los que más usan los asistentes de voz, los valencianos los que más utilizan el robot aspirador y los castellanomanchegos los que más se comunican por los grupos de WhatsApp con sus vecinos.

“Una de las grandes consecuencias de la pandemia ha sido el incremento de la digitalización de las casas. Cada vez tenemos hogares más digitalizados y por ello hemos querido medirlo en nuestro Observatorio. En las próximas entregas de este estudio cuatrimestral podremos ver si el impulso que ha dado el COVID-19 a la digitalización continúa o no en el tiempo y qué servicios son los más empleados”, concluye Javier Sánchez.

laverdad.es

RUBÉN GARCÍA BASTIDA

Investigadores de la Universidad de Alicante crean el primer mapa de probabilidad de daños para las construcciones de hormigón armado

Murcia es la ciudad que requiere mayores cambios a la hora de determinar la resistencia del diseño de sus edificios para evitar riesgos de colapso, según concluye un estudio publicado por la Universidad de Alicante que acaba de ser publicados en el artículo ‘Risk-targeted hazard maps for Spain’, editado en la revista científica ‘Bulletin of Earthquake Engineering’.

Los investigadores Alireza Kharazian, Sergio Molina, Juan J.Galiana y Noelia Agea, del Instituto Multidisciplinar para el Estudio del Medio (IMEM), han elaborado el primer mapa de probabilidad de colapso en edificios de hormigón armado de España.

Para ello han obtenido, en primer lugar, un mapa actualizado de la peligrosidad sísmica en España. A partir de esa información, y teniendo en cuenta la fragilidad de las edificaciones, han analizado el comportamiento de la probabilidad de colapso y representado esa información en un mapa según el coeficiente de riesgo.

El estudio propone una nueva estimación del peligro para las estructuras al cruzar distintas variables

El estudio calcula dicha probabilidad cruzando los valores del parámetro conocido como ‘aceleración de diseño’, asociado a la máxima magnitud del movimiento del terreno sobre el cual se diseña una estructura, que actualmente se indica en la normativa sismorresistente, y la curva de peligrosidad sísmica de cada zona. A partir de esa información, y teniendo en cuenta la fragilidad de las edificaciones, han analizado el comportamiento de la probabilidad de colapso y representado esa información en forma de un mapa de coeficiente de riesgo.

Tras analizar las ciudades con mayor peligrosidad sísmica del país –Murcia, Almería, Granada, Alicante, Valencia y Málaga–, los investigadores concluyeron que la ‘aceleración de diseño’ debería aumentarse en todas ellas para así disminuir la probabilidad de colapso de sus construcciones, aunque en distinto grado.

El mayor aumento tendría que realizarse en Murcia, concluye el informe, seguida de Alicante. Mientras que la que necesita menos cambios es Málaga.

El ejemplo de Lorca

Recuerda el estudio que, en la Región de Murcia, durante el terremoto de Lorca en mayo de 2011, «la mayoría de los edificios de la ciudad tenían estructuras de hormigón armado, que, debido a su diseño, combinado con la severidad de los temblores, estaban en grave riesgo de colapso», y señala que «muchas de ellas tuvieron que ser posteriormente demolidas, y otras necesitaron ser readaptadas». «Por lo tanto, este aumento parece razonable y necesario», concluye.

El mapa forma parte de los resultados finales del ‘Proyecto Retos 2016’ y está dentro de las actividades del ‘Proyecto europeo H2020 TURNkey’ para el diseño de áreas urbanas más resistentes a los terremotos así como impulsar tecnologías para la previsión de seísmos, herramientas de alerta temprana y acciones de respuesta rápida.

20minutos.es

La ocupación de viviendas en España, especialmente en verano, provoca gran indignación ciudadana por la impunidad que, en ocasiones, parece proteger a quienes invaden domicilios ajenos. 

Incluso, el Cuerpo Nacional de Policía ha distribuido una guía que advierte de que en el caso de sufrir una ocupación nunca se recurra a cortar la luz, el agua o el gas a los okupas, ni tampoco a impedirles el acceso a la vivienda, ya que, paradójicamente, se podría incurrir en un delito.

Esta sensación de impunidad ha provocado un fuerte malestar ciudadano que ha derivado que durante este año 2021 se hayan producido multitud de protestas, caceroladas y enfrentamientos entre vecinos y okupas instalados en viviendas de forma irregular.

Uno de los casos más llamativos se ha producido en Horche, un municipio de Guadalajara donde más de 600 vecinos se manifestaron contra la ocupación de viviendas. En el pueblo hay más de 50 viviendas ocupadas.

La Asociación Vecinal ‘Defiende Horche’, que está movilizando contra este fenómeno, ha denunciado «un sinfín de delitos como robos, hurtos, amenazas, intentos de agresión, vandalismo, tráfico de drogas, o cómo las propias viviendas eran anunciadas en portales inmobiliarios a 1.200 euros con derecho a luz y agua gratis». Esta última es una práctica frecuente. Agentes de la Policía Nacional, en el marco de la operación Recre, desarticularon el pasado mes de abril un grupo criminal dedicado a la ocupación de inmuebles en la provincia de Málaga para su posterior venta o alquiler.

La mayoría de los okupas invaden pisos vacíos de bancos y fondos de inversión, pero también hay casos de casas de propietarios.

Denuncia inmediata a la Policía

Ignasi Vives, abogado de Sanahuja Miranda, explica que «si se trata de nuestra vivienda habitual y nos acabamos de percatar que nos han ocupado el inmueble, lo aconsejable es interponer de forma inmediata una denuncia ante la policía, para intentar que procedan al desalojo inmediato de la vivienda ya que estamos ante un delito flagrante». El delito flagrante es aquel que se está cometiendo o se acaba de cometer. El delincuente es sorprendido en el acto y la Policía interviene.

Cerrar la puerta con llave, instalar cámaras de seguridad…

En la guía editada por la Policía Nacional, que se ha distribuido a las comunidades de propietarios a través de sus administradores de fincas colegiados, se ofrecen consejos como cerrar la puerta de la vivienda con llave, incluso durante ausencias breves, o instalar medidas de seguridad (puertas blindadas, cámaras, sistema de alarma…).

Que un vecino o amigo recoja las cartas del buzón, subir persianas…

En caso de ausencias prolongadas, como las derivadas de las vacaciones de verano y el traslado a segundas residencias o viajes, la Policía sugiere dejar plantas o elementos decorativos en lugares visibles o solicitar a personas de confianza como vecinos o amigos recoger la correspondencia del buzón para no dar pistas a los okupas. También aconseja que alguien visite la casa para subir persianas, encender luces… de manera que parezca que la casa está habitada.

La Policía aconseja no enfrentarse a los okupas

La Policía Nacional recomienda que, si se está produciendo la okupación, además de avisar a los Cuerpos de Seguridad del Estado, el propietario debe interponer una denuncia en la comisaría más cercana. Además, si es un vecino quien ha observado la invasión del domicilio, deberá avisar cuanto antes al dueño del piso. La Policía recalca que «nunca» se deben hacer frente a los okupas. Tampoco se les debe corta la luz, el agua o el gas, o impedir su acceso a la vivienda ocupada, ya que el ciudadano que ha sufrido la ocupación de su casa podría ser quien cometiera un delito.

Allanamiento de morada o usurpación

Los ‘okupas’ pueden incurrir en dos delitos diferentes: allanamiento de morada y usurpación, explica a este diario Andrés Reina, letrado especializado en ocupaciones. Incurren en un delito de allanamiento de morada quienes entran en una vivienda que constituye el domicilio de otra persona, «ya sea su domicilio habitual o su segunda residencia».

Por el contrario, si el okupa entra en una casa en la que no vive nadie, «por ejemplo de un propietario recibida de una herencia», y se instala en la misma contra la voluntad de su dueño incurriría en un delito de usurpación. Este caso también afecta las viviendas de vacías de los bancos o fondos de inversión.

El allanamiento de morada puede ser castigado con penas de entre 6 meses y un año de prisión y con una multa de entre 6 y 10 meses. Además, si el ocupante utilizara la violencia o la intimidación para entrar en la vivienda la pena de cárcel podría incrementarse en entre 6 meses y 3 años.

Fernando Móner, presidente de CECU (Confederación Española de Consumidores y Usuarios) ha denunciado a 20minutos la «impunidad» de la que, en su opinión, gozan los okupas. «Parece mentira que en agosto de 2021 tengamos que decir que pueden ocupar nuestra casa sin ningún tipo de problema y con unas normativas que protegen más al okupa que a nosotros mismos», asegura. 

«Los Gobiernos están para gobernar para aquellos que cumplimos las leyes y pagamos nuestros impuestos. Es una exigencia que si hoy entra un ocupa, y me da igual que sea la primera vivienda que la cuarta vivienda, sea expulsado en 24 horas», sostiene el presidente de CECU. En su opinión, «los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado deberían estar amparados para entrar en nuestras casas y devolvérnoslas de forma inmediata. Es lamentable que haya que pagar a empresas para que desocupen lo que debería desocupar la Policía».

¿Los Administradores de Fincas pueden hacer más que los jueces?

Por su parte, Miguel Fernández, Administrador de Fincas Colegiado y vocal de CAFMadrid, asegura a este diario que «los Administradores de Fincas pueden, a través de la unión y movilización vecinal, hacer más que los propios jueces en la resolución de los conflictos de Okupación en Madrid y en toda España dados los condicionamientos de la legislación actual tanto desde el punto de vista civil, como criminal».

legaltoday.com

Quero Ramos, Isaías

No es de extrañar que cuando compramos una segunda vivienda, se valore la posibilidad de intentar rentabilizarla vía alquiler al menos en las épocas del año en las que no va a ser usada.

Alquilar tu vivienda a priori puede parecer un derecho más de los enmarcados dentro del derecho de propiedad, sin embargo, son muchas las dudas que pueden rondar nuestra cabeza a la hora de dar el paso. Lo primero en lo que pensamos es en la Comunidad: ¿qué pasa con los vecinos? ¿pueden oponerse? ¿hay estatutos? ¿qué dicen a este respecto?

Los estatutos de una comunidad son el documento al que los propietarios de las viviendas y los locales comerciales de un inmueble deben acogerse obligatoriamente, pues en los mismos se especifican cuáles son sus derechos y obligaciones. Dicho esto, hemos de hacer referencia a que la ley no contempla la obligatoriedad de que una comunidad disponga de estatutos, por lo tanto, pueden darse situaciones en que no existan o por el contrario, que existan y prohíban expresamente que los propietarios destinen la vivienda a uso turístico.

Es en este contexto en el que el Tribunal Superior de Justicia de Asturias ha dictado Sentencia de 30 de abril de 2021, por la que se confirma la inscripción definitiva de una vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas como Vivienda de Uso Turístico.

EXPOSICIÓN DE HECHOS

En el supuesto enjuiciado, la Comunidad de Propietarios interpuso un recurso contencioso administrativo contra la Resolución de la Consejería de Empleo, Industria y Turismo, que desestimó el recurso de reposición presentado frente a la Resolución que acordó la inscripción definitiva en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias como Vivienda de Uso Turístico.

La Comunidad de Propietarios, solicitó conforme a sus propios estatutos, se dejase sin efecto, se declarase nula, o anulable (en base a los artículos 47 y 48 de la Ley 29/2015 de 1 de octubre) la Resolución de la Consejería de Empleo, Industria y Turismo, al considerar que su base normativa, prohibía expresamente el uso turístico de las viviendas. Además, alegó que la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas es ilegal al contravenir lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 7/2001, de Turismo y los artículos 27 y 30 del Decreto 48/2016, de 10 de agosto de Viviendas Vacacionales y Viviendas de Uso Turístico. Todo ello por considerar (la Comunidad) que el alquiler turístico goza de un claro carácter empresarial o profesional, motivo por el cual, está expresamente prohibido por los estatutos.

La Comunidad, en el intento de demostrar la finalidad residencial del edificio, manifestó además que esta intención de residencia se ha vio plasmada en el diseño estructural del edificio, pues el mismo cuenta con dos portales diferenciados, uno que da acceso a las viviendas (de usos residencial) y otro que da acceso a los locales y oficinas.

LA DEFENSA DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS

Ante esto, la representación jurídica del Principado de Asturias sostiene que el uso turístico y vacacional es un uso comprendido dentro del “uso residencial” y que por lo tanto está permitido en los estatutos. De hecho, se manifestó, además, que en la propia comunidad ya existe “al menos otra mercantil” con contratos formalizados sobre dos pisos, contratos que, obviamente, están siendo permitidos por la comunidad, lo que refuerza más aún su postura.

En apoyo a esta pretensión, la defensa jurídica del Principado de Asturias, menciona las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 911/2018, 933/2018, 937/2018 y 938/2018, sobre las viviendas de uso turístico, que rechazan expresamente que “el uso residencial se vincule exclusivamente a viviendas constituidas de domicilio habitual”, añadiendo además que “la vivienda que se destina a alojamiento turístico temporal no pierde por ese hecho el carácter de residencial, de igual modo que una vivienda no pierde el carácter de residencial habitual del propietario porque en la misma se alojen transitoriamente familiares o amigos, o porque se ausenten los residentes en períodos vacacionales o de trabajo”.

Además de lo anterior, la parte codemandada alega que existe autorización municipal expresa de cumplimiento de normativa municipal en base a la declaración de la Vivienda de Uso Turístico como uso exclusivo residencial de la vivienda, y de que “hay que partir de la definición de uso residencial, y del contenido del concepto jurídico, es claro que las viviendas de uso turístico entran dentro del uso residencial, por lo cual estamos ante un uso permitido en los Estatutos”. Se trata pues, de un arrendamiento o alojamiento, que difiere únicamente en la duración, no en el objeto, respecto del arrendamiento regulado en la LAU.

La recurrente confunde el uso de la vivienda, que es residencial, con la actividad en la vivienda, que no existe. Para ello, hace una distinción fundamental: “la titularidad o actividad de la mercantil es ajena al uso, ya que éste, como arrendamiento, en la modalidad que sea, es ejercido por el arrendatario, no por el titular, que es una sociedad limitada de carácter patrimonial que no tiene trabajadores, por lo tanto, el alquiler de viviendas sin proporcionar la prestación de servicios no tiene la consideración de actividad empresarial, como tiene informado la Agencia Tributaria, que este tipo de alquiler no es una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tampoco tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas”.

LA POSICIÓN DEL TRIBUNAL

Para resolver la controversia, el Tribunal Superior de Justicia de Asturias, parte del análisis de la disposición estatutaria referenciada por la parte recurrente, que reza:

“En los departamentos independientes del edificio (viviendas) a los que se accede por el portal NUM000, con entrada por la CALLE000 (ahora DIRECCION000), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”.

La Sala recuerda que, en diversas Sentencias, incluidas las mencionadas en la resolución recurrida, ya ha señalado que la vivienda no pierde su carácter residencial por estar destinada a alojamiento turístico temporal; “toda vez que el uso propio de residencia ya sea provisional o permanente, tiene igual contenido, sin que por ello pierda la condición de domicilio, ni porque esta relación esté excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

La propia Sala continúa, el “uso turístico, no deja de ser residencial, aun siendo consecuencia de un previo uso empresarial dado por las demandadas”. Se fundamenta además en el criterio que de los rendimientos obtenidos por tal actividad efectúa la propia Agencia Tributaria, y declara; “Para la realización de los usos residenciales en que consiste la vivienda vacacional y la vivienda de uso turístico, no existe normativa distinta de la requerida para usos residenciales. Como alquiler de vivienda la califica también la Agencia Tributaria incluyendo en el epígrafe correspondiente a dicha actividad y que los rendimientos obtenidos de su desarrollo tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario”.

Concluye la Sala haciendo una advertencia fundamental al manifestar que el concepto de residencia o uso residencial no puede identificarse con permanencia o continuidad. Esto es, la vivienda no pierde su carácter residencial por estar destinada a alojamiento turístico, ya que el uso propio de residencia, ya sea provisional o permanente, tiene igual contenido, sin que por ello pierda la condición de domicilio.

Finalmente, la Sala desestima el recurso contencioso administrativo presentado sin expresa imposición de costas por entender que concurren dudas de derecho sobre la interpretación de la limitación de usos de la vivienda establecida en los estatutos de la Comunidad, pues considera que ambas partes apoyan sus pretensiones en una base normativa sólida, y que realmente la clave de la solución jurídica descansa en el contexto desde el que se analice el término “residencial”.

¿Quieres leer la sentencia?

eldia.es

Felipe Guardiola – Enrique Linde

«En la primera semana del mes de agosto del segundo año pandémico en que nos encontramos, una cadena de televisión española emitió, en horario de máxima audiencia, la película ‘El cabo del terror’ (‘Cape Fear’), una obra maestra dirigida en 1962 por J. Lee Thompson y protagonizada en sus papeles principales por Gregory Peck y Robert Mitchum. Si la traemos aquí es porque supone un lúcido análisis de cómo actúan los acosadores, las reacciones de los acosados, las dificultades para probar el acoso, así como la impotencia de la policía, los jueces y los acosados. Esta película debería ser estudiada por legisladores, gobernantes y jueces, y si así fuera, a buen seguro a unos, a otros o a todos les serviría para modificar la legislación penal o para administrar justicia de un modo más adecuado a las necesidades y los derechos fundamentales de los ciudadanos.

Manifestaciones recientes de violencia grupal como las que han tenido lugar recientemente en Amorebieta, en A Coruña, o la machista que se sucede con indeseable frecuencia, suscitan el interés de los medios de comunicación, pero el acoso en el colegio, en el trabajo o el protagonizado por vecinos contra otros vecinos o contra los administradores de comunidades de propietarios pasan con frecuencia inadvertidos pese a su creciente incremento.

Los acosadores llevan a cabo su delito procurando que el acosado no pueda acreditar mediante pruebas que sufrió acoso, y en esas circunstancias si el acosado se decide a presentar una denuncia ante la policía o ante un juez puede convertirse en acosador. En la mencionada película, un delincuente (Robert Mitchum), condenado por abusos sexuales, al cumplir condena busca y localiza al abogado (Gregory Peck) que presenció los abusos que cometió y cuyo testimonio fue crucial para condenarle y comienza a acosar al mencionado abogado y a su familia. El acosado utiliza todos los medios pacíficos a su alcance para poner fin al acoso, incluso le ofrece al acosador una considerable cantidad de dinero para que cese el acoso, pero nada consigue de quien tiene como finalidad no dejar vivir en paz al abogado y a su mujer e hija. Finalmente, el acosado, ante la impotencia de la policía y de la justicia, no tiene más remedio que responder con violencia a la violencia del acosador. Es decir, finalmente se evidencia, como sucede con frecuencia en Estados Unidos y también en España, el fracaso de los medios legales para perseguir a los delincuentes. Este es un problema cada vez más generalizado en nuestras sociedades democráticas; su incapacidad para hacer justicia y la consecuencia rechazable de que los particulares solucionen sus conflictos al margen de la ley. En alguna ocasión hemos traído de ejemplo a las páginas de Levante-EMV la pasividad del legislador, de los jueces y de la policía, la proliferación de desocupaciones de viviendas al margen de la ley.

El acoso vecinal es perseguible en España tras la reforma introducida en el Código Penal, pero las condenas por este delito son escasas. Muchos administradores de comunidades de propietarios sufren en silencio el acoso de algunos propietarios de viviendas y la mayoría de éstos practican una cobardía o indiferencia generalizadas hacia el acoso que sufren otros propietarios. Lo que sucede en muchas comunidades de propietarios de viviendas se parece, salvadas todas las distancias, a lo que ha sido contado con gran maestría en la película ‘Solo ante el peligro’ (título acertado en castellano que nada tiene que ver con su original ‘High Noon’), dirigida en 1952 por Fred Zinnemann y protagonizada en su papel principal por Gary Cooper, que refleja como un pueblo entero del Oeste americano es víctima de un acosador al que solo un hombre se enfrenta sin encontrar el menor apoyo de los que son acosados.

La justicia sigue ocupando las ultimas posiciones en cuanto a la valoración de los ciudadanos en las encuestas realizadas en España en los últimos días. Con frecuencia se centran las críticas en los jueces, sin reparar en que igual o mayor responsabilidad tiene el legislador español, incapaz de abordar con solvencia los problemas cotidianos de los ciudadanos mediante un Código Penal, leyes procesales adecuadas y medios personales y materiales adecuados que, sin menoscabo de los derechos fundamentales procesales (artículo 25 de la Constitución) no permitan que los que vulneran la ley sean los únicos beneficiarios del sistema.

Una sociedad democrática no puede permanecer impasible ante el deterioro de nuestra Administración de Justicia. Ese deterioro no pasa por la renovación del Consejo General del Poder judicial, sobre el que se ha centrado toda la atención de Gobierno y oposición; Consejo al que sin la menor de las justificaciones se han limitado sus competencias cuando se encuentra en funciones sin considerar que dicha limitación supone un perjuicio más para el buen funcionamiento de la Administración de justicia en España. Son otros los problemas que nada tienen que ver con la mencionada renovación o con que la instrucción pase de los jueces a los fiscales. Sería suficiente que alguno de nuestros ministros, en particular la ministra de Justicia, y los consejeros de justicia de las comunidades autónomas se asomaran a los palacios de justicia de nuestro país, analizaran las memorias del Consejo General del Poder Judicial y del Ministerio Fiscal, consultaran a los colegios de abogados y a las asociaciones de defensa de los consumidores y usuarios, y prestaran atención a cómo funciona la Administración de Justicia en los Estados en que merece una opinión positiva de los ciudadanos. Se percatarían, entre otros extremos, de que los medios materiales y personales con los que cuentan los jueces en España son deficientes y que, por poner un ejemplo, no es viable una Administración de Justicia en que los jueces españoles de primera instancia y de instrucción dicten una media de más de mil resoluciones al año, lo que hace imposible que se administre justicia con la atención que merecen los intereses de los ciudadanos.

Hay problemas que no tienen solución, que se convierten en enfermedades crónicas en las sociedades democráticas occidentales, pero este no es el caso de la Administración de Justicia, cuyos problemas sí tienen solución.

idealista.com

Índice de contenidos

• 1. Por qué los paneles solares son rentables en casas, edificios y negocios
• 2. Cuánto se puede reducir el consumo energético con estas instalaciones
• 3. ¿Existen subvenciones para la colocación de placas solares?
• 4. Cuándo se amortiza la inversión en la instalación de esta energía renovable

Amortizar la instalación de las placas solares ya no es una utopía. La realidad demuestra que la utilización de esta energía renovable no supone gastos desorbitados. El retorno de la inversión inicial es posible tanto para particulares como para comunidades de vecinos o empresas. ¿Estás pensando en mejorar la salud del planeta mientras reduces tu factura de la luz? En ese caso, debes atender a los siguientes aspectos. ¡Presta atención a las ventajas de las instalaciones fotovoltaicas con almacenamiento!

1. Por qué los paneles solares son rentables en casas, edificios y negocios

La adhesión a esta energía verde por parte de las empresas se ha convertido en tendencia. Con la incursión en el mundo sostenible, las compañías ahorran en lo referente al consumo. Pero también se trata de una decisión que impacta de manera positiva en su imagen. De esta forma, sus clientes la perciben como una marca que lucha por la sostenibilidad. Y esta buena recepción repercute en las ganancias de estos negocios.

Los paneles solares también son rentables para las viviendas unifamiliares y para las comunidades de vecinos. Y lo son por dos razones. Por un lado, por lo que supone la bajada de los precios de las placas en cuestión. En la actualidad, la media se sitúa entre 600 y 800 euros por m2. Por el otro, por los sucesivos aumentos de la factura eléctrica en España. Conjugando ambas realidades, la inversión inicial en paneles solares se termina recuperando. Además, una vez realizado este montaje, el valor del chalet o de cada una de las viviendas del edificio aumenta.

2. Cuánto se puede reducir el consumo energético con estas instalaciones

A juzgar por los estudios en torno a este modelo de nueva creación, el uso de baterías inteligentes en estas instalaciones ayuda a amortizar el gasto. De hecho, se calcula que el ahorro en la factura eléctrica de cada hogar puede alcanzar el 70%. Sin duda, esa facilidad para recoger la energía y no consumirla en el momento influye en este dato. También, la función de auto gestión de estos equipos.

3. ¿Existen subvenciones para la colocación de placas solares?

Como estás viendo, decidirse por el autoconsumo es sencillo conociendo los beneficios. Otra de las ventajas tiene que ver con las subvenciones. Las Comunidades Autónomas se muestran cada vez más partidarias de incentivar este modelo responsable con ayudas económicas. En algunas regiones se cubre hasta el 80% de inversión en proyectos responsables.

Te interesará saber que los ayuntamientos de diversas capitales de provincia y localidades de más de 100.000 censados brindan descuentos del IBI. Estas rebajas se aplican durante los años inmediatamente posteriores a la instalación. Además, el Gobierno premiará a quienes desarrollen proyectos de este tipo en municipios de menos de 20.000 habitantes. Estas subvenciones ayudan a amortizar la instalación de los paneles solares, reduciendo los costes.

¿Y de qué cifras estamos hablando? El decreto estatal estipula que se concederán como máximo 12.000 euros en el caso de las viviendas unifamiliares. A los domicilios de cada edificio les pueden corresponder hasta 8.000 euros. De cualquier modo, la ayuda no deberá superar el 40% de la inversión en ambos escenarios. Te recomendamos acudir a tu consistorio a pedir información. En el caso de obtener la subvención, deberás finalizar la instalación en un plazo de 24 meses como máximo.

4. Cuándo se amortiza la inversión en la instalación de esta energía renovable

Según se comentaba con anterioridad, el simulador para placas fotovoltaicas con almacenamiento te ofrece un estudio pormenorizado de tu instalación. De esta forma, puedes conocer cuándo se amortizará el gasto, entre otras cosas. Ahora bien, existe una sencilla operación con la que también puedes estimar los años que tardarás en recuperar la inversión. Te aconsejamos realizarla.

Calcular el periodo de amortización es sencillo. ¿Cuánto has desembolsado para instalar tus placas solares? A la cifra final resta la cantidad recibida en subvenciones, ¿Qué beneficios te reporta esta energía renovable cada año? Para obtener la respuesta exacta debes tener en cuenta también cuánto se ha revalorizado tu propiedad. Después, divide la primera cifra entre la segunda. El resultado que les corresponde al número de años que deberán transcurrir para que el dinero invertido retorne a tu bolsillo.

Las investigaciones de los expertos sobre este asunto arrojan datos reveladores. Se estima que los usuarios que apuestan por este tipo de energía renovable optimizan sus gastos en el transcurso de 7,5 años de media.Debes saber también que la vida útil de las placas solares ronda el cuarto de siglo. Por lo tanto, una vez recuperados estos gastos iniciales, tu tasa de ahorro no hará más que aumentar. 

Como ves, montar paneles en tu tejado o en tu terreno es una apuesta acertada. Amortizar la instalación de las placas solares es relativamente sencillo, así que ¡coloca estos módulos en tu vivienda o tu empresa! El autoconsumo es la solución para ahorrar mientras te preocupas por el medio ambiente.

idealista.com

Isabel Alonso de Armas

La edificación existente ha recuperado en el último año gran parte del atractivo perdido tras la crisis del 2008 como oportunidad empresarial y no sólo para las entidades directamente vinculadas. Está siendo clave su protagonismo en la transición energética hacia la descarbonización, dotando el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) con 6.820 millones de euros al Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana.

Y no hay que esperar a la llegada de dichos fondos para ver el impacto pues ya con la expectativa de los mismos en junio se han logrado dos hitos para el sector de la construcción: superar los 1,3 millones de ocupados, hecho que no ocurría desde noviembre de 2011, así como las 136.878 empresas inscritas a la Seguridad Social, máximo valor registrado al menos en los últimos cinco años.

Así mismo, en relación a los afiliados en ERTE vinculados a la COVID-19, en abril 2020 se alcanzó la cifra de 141.460 trabajadores, habiéndose reducido al 4,6% en un año, 6.543 (INE).

Se está produciendo una gran actividad para estar adecuadamente preparados en la línea de Salida para cuando bajen la bandera: las entidades financieras establecen convenios con instituciones como el IDAE, las empresas de rehabilitación amplían plantilla, se forjan nuevas alianzas, se rediseña el mensaje de marca hacia la sostenibilidad; y es que tomar posiciones está marcando la tendencia durante estos meses en el sector.

Ante este panorama, la industria quiere reencontrarse y por ello entre septiembre y octubre se recuperarán los congresos y ferias presenciales como Rebuild, Efintec, Edifica, etc. donde poder retomar el contacto con los compañeros del sector e incluso con el usuario final, en el caso de Edifica. Un buen punto de partida para el relanzamiento de la rehabilitación.

Y no es baladí, pues la rehabilitación que se impulsará con el Real Decreto por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, según se aprecia en su borrador, busca que todos los agentes participantes del proceso se conviertan en palancas de activación y que a su vez ayuden a que el proceso rehabilitación + gestión de ayudas sea lo más sencillo posible para el usuario final, reduciendo las barreras limitantes que han impedido que dicha actividad despegue en años anteriores. Las oficinas de rehabilitación y las entidades colaboradoras jugarán un papel importante para evitar que se queden fondos sin solicitar.

Por ejemplo, en el Programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas, entre los beneficiarios podemos encontrar a propietarios, a usufructuarios o arrendatarios de viviendas, a Administraciones Públicas, pero también a los agentes o gestores de la rehabilitación, empresas promotoras, constructora o de servicios energéticos, fabricantes e instaladores.

La figura del agente o gestor rehabilitador, visto como un facilitador del proceso que pueda llegar a ofrecer un servicio de “llave en mano”, podrá simplificar y agilizar el proceso de rehabilitación, si bien habrá que ver el papel que tendrá en los programas de ayudas de cada comunidad autónoma.

Para lograr impulsar la rehabilitación al ritmo que permita movilizar el gran paquete de ayudas del PRTR para 2021 (1.151 millones de euros), a parte de la involucración de todas las entidades participantes ya comentado, será clave un potente plan de comunicación y divulgación, que logre el calado del mensaje induciendo un efecto multiplicador.

inmodiario.com

No existe ninguna prohibición de venta en el caso de tener inquilinos, pero, salvo que se disponga lo contrario, los arrendatarios tienen por lo general un derecho de compra preferente.

Dependiendo de si se cumple o no con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el adquiriente estará obligado a cumplir solamente un plazo de 5 o 7 años o la duración íntegra del contrato de alquiler.

Invertir en vivienda sigue siendo el valor más seguro y preferido de los españoles por su gran rentabilidad a largo plazo. Una de las grandes dudas de los inversores privados en inmuebles es qué tipo de rendimiento económico sacar de la inversión y normalmente se plantea la duda sobre si alquilar o esperar a vender el activo, lo que suscita dudas sobre si, una vez alquilado el piso, se puede poner a la venta.

«No existe ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque esta se halle arrendada», explica Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica del Consejo General de los COAPI de España, quien explica que esta no prohibición no significa que se pueda realizar esta venta en todos los casos.

Junyent advierte de que, «salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato«, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.

De lo contrario, «si el arrendatario hubiera renunciado a este derecho, el arrendador solo deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con un preaviso mínimo de treinta días a la fecha de compraventa», apunta la experta.

Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán «durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica». Esto significa que, por ende, el adquiriente no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el mencionado plazo.

Por otro lado, Junyent señala que hay algunos contratos que se rigen por la Ley de 1964, y en estos casos «el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente», de manera que a la hora de afrontar una compraventa «el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma, si el precio supera el de capitalización de la renta».

La experta añade que esta disposición «es una medida de protección al inquilino», ya que, a pesar de que la venta no quedará afectada «si lo hacen las opciones del adquiriente a disponer de la vivienda por necesidad».

El artículo 35 de la Ley Hipotecaria

Junyent explica que, a pesar de este derecho general de cinco años para las personas físicas y siete para las jurídicas, se puede pactar una duración del contrato superior, en cuyo caso, dependiendo de si el adquiriente del inmueble cumple con los requisitos dispuestos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, una disposición normativa que protege al comprador de buena fe.

De cumplirlos, el comprador «deberá soportar el arrendamiento hasta que este alcance una duración mínima de 5 o 7 años» y una vez cumplido este plazo, se puede «resolver el contrato de arrendamiento indemnizando al arrendatario con un mes de renta en vigor por cada año que reste por cumplir», señala la experta.

En el caso de no cumplirlos el adquiriente de la vivienda deberá soportar el tiempo completo del contrato, incluso si este es superior a cinco y siete años.

¿Qué hacer para evitar problemas?

Junyent apunta a que, para tener todo atado, «es recomendable» recoger la transmisión de la propiedad junto con un anexo al contrato de arrendamiento y «comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas» para garantizar que se cumplan las obligaciones de este contrato.

Además, Junyent advierte de que en zonas donde Cataluña, donde de momento hay vigente una ley de limitación de precios del alquiler, existen «límites en cuanto a la determinación de la renta», lo cual hay que tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble.