El TS impide que el hipotecado pague los gastos de registro por la venta de hipotecas entre bancos

Fachada del Tribunal Supremo

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En cuatro sentencias dictadas entre el 13 y el 25 de mayo la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo ha establecido que el banco no puede cargar al hipotecado los gastos del Registro de la Propiedad generados por transmisiones de hipotecas acordadas entre distintas entidades financieras.

Las sentencias parten del criterio ya establecido por la Sala sobre el alcance de la Disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero. Esa Disposición sólo es aplicable cuando las operaciones realizadas por las entidades financieras- de transmisión de activos entre ellas a través de absorciones, fusiones, escisiones u otras- se insertan en las reguladas como de “saneamiento y reestructuración de tales entidades”.

En uno de los supuestos la Sala ha analizado el caso de un matrimonio que accedió al Registro de la Propiedad para cancelar una hipoteca por tres bienes:  una vivienda, un garaje y un trastero. Esa hipoteca previamente había sido transmitida entre dos entidades bancarias, al haberse fusionado y figurando por tanto aquellos derechos reales entre los elementos transmitidos. El Registro giró al matrimonio la minuta por la operación de trasmisión de la titularidad de los tres derechos reales de hipoteca y por la operación posterior de cancelación de la hipoteca. Cuando ese gasto lo debe asumir el banco, no el hipotecado.

En este caso, la Sala niega el derecho del registrador de la Propiedad de gravar al hipotecado con ambos derechos arancelarios, entendiendo que sólo puede ser gravado por los derivados de la cancelación de su hipoteca: “La transmisión de la titularidad de derechos reales de hipoteca, derivada de la escisión de entidades bancarias  por razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento y reestructuración de las mismas, no da lugar, al inscribir la escritura de cancelación de tales derechos, a que la minuta de honorarios del registrador de la propiedad pueda poner a cargo del prestatario, no solo los derivados de la cancelación, sino también, y, además, los derivados de aquella transmisión. Ello, ni al amparo de la Disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, ni al amparo, tampoco, del art. 611 del Reglamento Hipotecario”.

En otro de los supuestos, el tribunal ha analizado el caso de un Registro que, ante una cancelación de hipoteca también previamente trasmitida por una fusión bancaria, había girado la minuta a la entidad bancaria adquiriente de la hipoteca. La Sala ha considerado conforme a derecho la doble minuta, una girada al prestatario por la cancelación y otra a la entidad bancaria adquiriente por la transmisión previa.

Esta nueva decisión del Supremo servirá para resolver decenas de asuntos que hay sobre esta materia en el Alto Tribunal.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, recuerda que este tipo de cobro al hipotecado se da cuando, por ejemplo, se fusionan o absorben dos entidades financieras y, por tantos, las hipotecas pasan a la fusionante o absorbente, pero no lo inscribe en el Registro de la Propiedad. “Cuando venden ese activo a un tercero y va a inscribirlo, hay que reanudar el tracto que quedó interrumpido por esa falta de inscripción, es decir, para poder inscribir a favor del tercero comprador, primero se tenía que haber inscrito a favor de la entidad fusionante o absorbente, y como hay que hacerlo, el Registro pasaba la minuta de honorarios por las dos inscripciones, así el banco se quedaba liberado de pagar esa inscripción”, señala Giménez.

Otro ejemplo que pone Carmen Giménez es el de cancelación de una hipoteca que se constituyó con el banco fusionado o absorbido. En este caso al hipotecado le pasan el cobro de todas las inscripciones necesarias para reanudar el tracto en el Registro de la Propiedad.

Madrid presenta las conclusiones del comité de expertos para reactivar el sector inmobiliario

Imagen del Ayuntamiento de Madrid / Pixabay

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La vicealcaldesa de Madrid, Begoña Villacís, ha inaugurado el ‘Foro para la reactivación de la ciudad tras la crisis sanitaria por el covid-19. Un enfoque desde el urbanismo’, en el que se ha presentado al sector el documento con las conclusiones del comité de expertos que ha trabajado junto al Área de Desarrollo Urbano. Apostar por la rehabilitación o crear un departamento específico para proyectos sostenibles son algunas de las ideas más destacadas de un informe que contiene hasta 57 propuestas.

Desde el principio del estado de alarma, el Ayuntamiento decidió atajar no sólo los problemas de salud del ciudadano, sino también los económicos. “Entendimos que esta crisis sanitaria iba a llevar aparejada una crisis económica y social para la que también empezamos a trabajar enseguida”, ha declarado Villacís. Un ejemplo de esta circunstancia fue la creación, desde el Área de Desarrollo Urbano que dirige Mariano Fuentes, del comité de expertos que el 15 de abril ya comenzó a trabajar.

“La ciudad tiene que evolucionar y para ello es necesario que la administración también evolucione y no sea una rémora que lastre al sector y ralentice la creación de oportunidades”, ha destacado la vicealcaldesa, que ha agradecido la entrega de los miembros del comité y ha subrayado que “el Ayuntamiento no puede hacer todo solo, sino que debe servir a la sociedad civil para que ésta haga lo que ha hecho siempre: regenerar los barrios, repensar y enriquecer las ciudades”. En la misma línea se ha expresado Fuentes, que ha insistido en la importancia de “la colaboración público privada y en ir de la mano de la sociedad civil”.

El documento del comité consta de 57 propuestas que el Ayuntamiento estudiará para ver cuáles puede integrar dentro de su estrategia de ciudad a corto, medio y largo plazo. De hecho, algunas de las planteadas ya las ha puesto en marcha el equipo de Desarrollo Urbano, como el Plan de Choque de Agilización de Licencias, la cesión de suelo en derecho de superficie para la construcción de vivienda asequible o la implantación de la metodología BIM.

El comité, que se ha reunido seis veces por videoconferencia entre el 15 de abril y el 12 de mayo, está formado por Lola Ortiz, decana del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos y socia de Wires; Juan Antonio Gómez Pintado, empresario y presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima); Juan Fernández-Aceytuno, ingeniero y consejero delegado de Sociedad de Tasación; Jesús Esteban, ingeniero, arquitecto técnico y miembro de Colegio de Aparejadores de Madrid; Belén Hermida, decana del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) y socia de Wires; Jesús y Fernando Encinar, empresarios; y los arquitectos Carmen Panadero (presidenta de Wires) y Javier Herreros.

Fruto de esa puesta en común de ideas sale el borrador que este martes se ha presentado a representantes de una treintena de entidades, entre colegios profesionales, sindicatos y patronal, asociaciones, empresas y cooperativas, para que ahora hagan sus aportaciones. El objetivo es que sirva de guía y ayude a la administración a adoptar medidas que den una respuesta rápida a la situación actual y que ayuden a la recuperación de Madrid.

Las sesiones de trabajo del comité se han centrado en cinco líneas:

  • Tramitación de licencias urbanísticas.
  • Incentivos y seguridad jurídica.
  • Estímulos al alquiler y obra nueva.
  • Transformación digital.
  • Tramitación, planeamiento y gestión urbanística.

Tramitación de licencias urbanísticas

En este primer bloque se propone mejorar la regulación de las licencias urbanísticas. Para ello, animan al Ayuntamiento a dar un impulso a la Ordenanza de Simplificación de Trámites Urbanísticos en la que está trabajando desde hace meses el Área de Desarrollo Urbano. Además, plantean la posibilidad de permitir la colaboración de organismos externos para descongestionar los atascos en la tramitación que el covid-19 haya podido generar; agilizar las licencias en el ámbito de las rehabilitaciones y crear un departamento de proyectos sostenibles, entre otras cuestiones.

Incentivos y seguridad jurídica

En este punto, los expertos han destacado la necesidad de incrementar la cuantía de las bonificaciones sobre el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), así como de acelerar la tramitación de las ayudas para la rehabilitación y vincularlas al cumplimiento de los objetivos de la Agenda Española 2030 en materia de eficiencia energética, conservación medioambiental y en materia de accesibilidad. También proponen estudiar el desarrollo de una certificación-distintivo covid-19 para establecimientos que hayan realizado mejoras para cumplir con las medidas dictadas por el Ministerio de Sanidad y establecer protocolos de validación para ello, por ejemplo.

Estímulos al alquiler y obra nueva

Se propone potenciar el alquiler mediante la colaboración público-privada en derecho de superficie y estudiar fórmulas que se aplican en otros países, como el help to buy, así como opciones para recuperar la vivienda degradada, entre otras.

Transformación digital

El comité considera necesario impulsar la metodología BIM desde la administración, algo que el Área va a aplicar ya como prueba piloto en el ámbito Mahou-Calderón, y también mejorar las comunicaciones y notificaciones en la tramitación de expedientes.

Tramitación de planeamiento y gestión urbanística

Se propone hacer revisiones de la normativa del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) que se pudieran aprobar rápido; agilizar la creación de las juntas de compensación y los proyectos de urbanización, así como colaborar con otras ciudades y preparar dentro de un tiempo una comisión o congreso internacional que visualice que Madrid ha superado la pandemia para generar confianza.

Los registros de la propiedad anticipan una caída histórica en la compra de viviendas

elpais.com

Las operaciones se desplomaron en abril un 38,3%, una cifra sin precedentes desde que la estadística arrancó en 2004

Una mujer pasa ante el escaparate de una inmobiliaria en Bilbao, durante el estado de alarma.
Una mujer pasa ante el escaparate de una inmobiliaria en Bilbao, durante el estado de alarma.efe

El pasado abril se inscribieron en los registros de la propiedad de toda España 25.483 compraventas de vivienda, un 38,3% menos que en el mismo mes de 2019. Se trata la mayor caída de la serie histórica de los registradores, que arranca en 2004 y es la fuente de la que bebe la estadística oficial del INE. Según esos mismos datos, a los que ha tenido acceso EL PAÍS, la debacle fue generalizada en todas las comunidades autónomas, aunque el ritmo de descenso de las más afectadas casi triplica el de aquellas que, de momento, han resistido mejor.

Normalmente el portal estadístico registral presenta sus estudios trimestralmente, pero el Colegio de Registradores decidió recientemente servir datos mensuales ante la excepcionalidad de la situación. Las cifras de abril refrendan esa anomalía en la que se han instalado la economía, en general, y el mercado inmobiliario, en particular, a raíz de la epidemia de coronavirus. Al batacazo de las compras se sumó un descenso de las hipotecas constituidas sobre vivienda del 16,4% en términos interanuales.

La menor caída de los préstamos se explica porque se trata de compras que a menudo los particulares o las entidades financieras tienen más urgencia por culminar, ya que dependen de ofertas vinculantes que tienen fecha de caducidad. “Hay que tener en cuenta que muchas de las operaciones que se han firmado se habían concertado antes del inicio de la crisis”, destaca José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España.

Eso, y el hecho de que la estadística registral recoja normalmente operaciones de meses anteriores (no todas las casas que cambian de manos se inscriben inmediatamente), hacen pensar que el mercado todavía no ha tocado suelo. Según señala Tabarés, los datos de los registradores aún no reflejan todos los efectos del confinamiento, que detuvo la actividad inmobiliaria durante semanas, y del frenazo económico, que previsiblemente retrasará decisiones de compra. “Esa parte de la actividad inmobiliaria no sabemos en qué momento y con qué velocidad se va a recuperar”, admite el experto.

Tampoco es sencillo llegar a conclusiones al observar la variación de las bajadas por territorios. Entre las comunidades autónomas, la que aparece como más perjudicada en abril es Canarias, con un descenso interanual de compraventas inscritas del 61%. El porcentaje casi triplica el de Cantabria y La Rioja, las menos perjudicadas con una bajada en torno al 21% cada una de ellas.

Aunque el archipiélago atlántico es uno de los mercados autonómicos más dependiente de los compradores extranjeros, no parece que eso sea una causa suficiente para explicar su debacle: Baleares (-27,7%) o la Comunidad Valenciana (-32,7%) también tienen esa circunstancia y aparecen entre los territorios donde el perjuicio fue menor.

Una debacle sin precedentes

Tampoco parece que la incidencia de la emergencia sanitaria ayude a explicar los diferentes ritmos de caída. Canarias ha sido una de las comunidades que ha tenido menores tasas de infectados por covid-19. Y Cataluña y Madrid, entre las que han sido más duramente golpeadas por la epidemia, presentan descensos en la compra de casas por debajo de la media española (-31,6% en el primer caso y -36,9% en el segundo).

Lo que resulta más evidente es que a raíz de la alerta sanitaria el mercado inmobiliario comenzó a rodar cuesta abajo por una pendiente que, de momento, es cada vez más pronunciada. Para el conjunto de marzo, los registradores cuantificaron el descenso de las compraventas inscritas en un 17,7% (31% si se mira solo la segunda quincena de ese mes, la que estuvo afectada por el estado de alarma). El dato de abril ahonda esa brecha, lo que se verá en futuras estadísticas. En la notarial, que refleja un hecho diferente porque suma todas las compras firmadas ante notario en un determinado mes, ya se vio en marzo un descenso superior al 37%. La próxima semana se conocerá el dato de abril, que previsiblemente será peor.

En la anterior crisis inmobiliaria, del pico de 2007 al valle de 2013, las ventas de vivienda cayeron según los registradores un 58,5%. La comparación, aunque poco ortodoxa porque es un dato interanual contra un acumulado de más de seis años, muestra la magnitud de lo que supone perder cuatro de cada seis operaciones en un solo mes, algo que nunca había sucedido. Y el cataclismo crece cuando se observa el conjunto del mercado inmobiliario. Las inscripciones de compraventas todo tipo de fincas (tanto vivienda como otras propiedades urbanas o rústicas) se desplomaron en abril un 43,5%.

Gran acogida a las sesiones de webinar de MEGAfincas

MEGAfincas en colaboración con Informatización de Empresas ha organizado dos sesiones de webinar que han tenido lugar los días 21 de Mayo y 4 de junio dirigidas a despachos de Administradores de Fincas Colegiados socios de MEGAfincas y de colaboradores del grupo, así como, al personal de los mismos.

En ambas sesiones se ha superado todas las expectativas de aforo registrándose 216 personas en la primera y 141 en la segunda.

En la sesión del día 21 de mayo se abordó la gestión de una Junta de Propietarios a través de la nueva aplicación de IESA denominada iJuntas con el siguiente contenido:

  • Visión general del programa y su complementariedad con la App TucomunidApp
  • Configuración general del programa
  • Estructura de fases de gestión de una junta de propietarios (Preparación, convocatoria, ejecución, clausura)
  • Novedades y valor añadido de iJuntas
    • Cómo hacer encuestas a los propietarios antes de las juntas
    • Cómo habilitar que los propietarios puedan hacer llegar propuestas para una junta de forma telemática
    • Cómo crear una convocatoria de una junta poniendo en valor el trabajo del despacho ante los propietarios (creación de vídeos automáticos)
    • Traducción automática de convocatorias y actas a cinco idiomas
    • Delegación telemática de voto con generación de evidencias fehacientes digitales
  • Cómo enfocar nuevos tipos de Juntas en esta situación especial de confinamiento y desescalada

Por otro lado, en la sesión del 4 de junio se abordaron temas relacionados con la integración del WhatsApp como canal de comunicación entre el despacho del Administrador y los propietarios y/o proveedores de servicios, la parametrización de la App “TuComunidad” y la presentación de la nueva herramienta de CITA PREVIA para el uso de las piscinas comunitarias.

MEGAfincas comparte la sesión de webinar celebrada en colaboración con IESA, el pasado 21 de mayo, sobre el aplicativo informático iJuntas

El pasado 21 de mayo tuvo lugar el primer webinar realizado por MEGAfincas en colaboración con IESA sobre el nuevo aplicativo iJuntas desarrollado por esta última.

En el mismo se registraron 217 participantes, todos ellos, Administradores de Fincas Colegiados y personal de sus respectivos despachos.

Hoy, MEGAfincas se complace en compartir el contenido de dicha sesión a cuyo vídeo podéis acceder a través del enlace que se indica al pie de este texto.

Con esta difusión damos respuesta a las demandas recibidas de numerosos compañeros que no pudieron asistir en directo a dicha sesión, y a su vez, puede servirnos como repositorio a modo de tutorial para los que tuvimos la oportunidad de asistir en directo.

Con esta acción MEGAfincas, una vez más, se postula como referente en el sector de la Administración de Fincas y ratifica su compromiso de formación para nuestros asociados.

Acceder al vídeo pinchando aquí

Los jueces empiezan a aplazar los pagos de las empresas por la crisis

Los juristas piden al Gobierno una solución extrajucial para evitar quiebras

Las jurisprudencia aplica las medidas cautelares para deudas a largo plazo

eleconomista.es

Autor: Xavier Gil Pecharromán

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La mediación se plantea como la socución para evitar el colapso judicial y la quiebra de numerosas empresas afectadas por la crisis. eE

Los juzgados españoles han comenzado a aprobar medidas cautelares para que las empresas puedan posponer los pagos establecidos en sus contratos financieros ante las extraordinarias circunstancias acaecidas con motivo de la crisis generada por la pandemia del Covid-19 y las medidas adoptadas por el Gobierno para combatirla.

Así, por ejemplo, el juzgado número 60 de Primera Instancia de Madrid, ha concedido una moratoria en el pago de un año a las empresas Global Special Steel Products, Aceros para la Construcción, Ferimet, Aplicaciones de Acero Rio Ter, Celsa Atlantic y Nervacero, entre otras empresas del Grupo Celsa.

En un auto de 30 de abril de 2020, el juez Broto Cartagena suspende los vencimientos de principal e intereses previstos para el 4 de mayo de 2020 y para el 4 de noviembre de 2020 en el calendario de amortización del Contrato Jumbo, de modo que, respectivamente, pasan a ser exigibles el 4 de mayo de 2021 y el 4 de noviembre de 2021. Y, suspende la obligación de cumplimiento de los ratios financieros contemplados en el contrato, desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021. Además, prohíbe a las entidades prestamistas que procedan a la resolución del contrato, a dar por vencido el préstamo, a exigir su reembolso a ejecutar cualquiera de las garantías del préstamo, previstas para el 4 de mayo y el 4 de noviembre de 2020. La deuda por este crédito asciende a cerca de 800 millones de euros.

En la misma línea, el juzgado de primera instancia número 3 de Zaragoza ha acordado, como medida cautelar, no permitir a Adidas España que ejecute tres avales que suman 700.000 euros contra uno de sus franquiciados.

La decisión de estos jueces se refiere a la aplicación de la causa de fuerza mayor por circunstancias extraordinarias, que hasta ahora había sido aceptada en situaciones muy limitadas. Esta una alteración extraordinaria de las circunstancias a la hora de cumplir el contrato, sin que esta pudiese preverse en el momento de su formalización. Además, la jurisprudencia exige que concurra una desproporción o desequilibrio exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes debido a estas circunstancias, tal y como se establece el Tribunal Supremo en su jurisprudencia, por ejemplo, en la sentencia de 21 de marzo de 2003.

El asunto a largo plazo

Según explica, Laura Pujol, abogada en Kernel Legal, “será si concurren todos estos requisitos que las partes deberán proceder a la revisión del contrato con el fin de encontrar una solución que restaure la reciprocidad de intereses. Sólo en aquellos supuestos en los que no sea posible la revisión u modificación del contrato se podrá proceder a su resolución”.

Establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencia de 6 de marzo de 2020, de la que es ponente el magistrado Sancho Gargallo, que “el cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.

Sin embargo, la aplicación de la regla rebus sic stantibus, aunque protege durante un tiempo a la empresa afectada por las circunstancias, no es una solución definitiva, por lo que los especialistas en derecho mercantil exigen medidas urgentes del Ejecutivo que faciliten la mediación extrajudicial y, de esta forma se evite la entrada en concurso y su más que previsible liquidación, máxime con el incalculable número de procedimientos que se esperan y que han llevado al Consejo General del Poder Judicial a anunciar un colapso del sistema.

El propio Poder Judicial ha propuesto establecer un nuevo procedimiento para tramitar las demandas que tengan por objeto la modificación de contratos afectados por las medidas adoptadas a raíz de la emergencia sanitaria, que en muchos casos han hecho imposible cumplir adecuadamente lo pactado. Su admisión estaría condicionada a haber intentado una solución extrajudicial previa y se resolverían por los trámites previstos para el juicio verbal, mucho más rápido que los procedimientos ordinarios.

Los especialistas en Derecho societario, como el registrador Mercantil, Luis Fernández del Pozo, abogan también por que se legisle un procedimiento que incluya la pandemia como causa para flexibilizar los contractos a largo plazo (de tracto sucesivo), incentivando la negociación extrajudicial como requisito de procedibilidad, demostrando que ambas partes han tratado de llegar a un acuerdo de buena fe sin lograrlo, “recogiendo la posibilidad de someter a arbitraje las controversias sobre revisión o resolución y la conveniente utilización de la mediación, conciliación e incluso la fijación de las condiciones contractuales revisadas por un arbitrador designado de común acuerdo”. Por otra parte, se debería desincentivar los comportamientos estratégicos ante los tribunales que quieren evitar los arreglos extrajudiciales , imponiendo fuertes sanciones. Y, centralizar los asuntos sin acuerdo en juzgados especializados.

A la espera de que los casos se multipliquen

En 2019 la duración media de los procedimientos de juicio ordinario fue de 12,8 meses en los que tenían por objeto acciones individuales sobre condiciones generales incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias con prestatario sea una persona física y 17 meses en el resto, Mientras, se interpusieron 5.027 recursos en materia de contratación administrativa. Según las estimaciones del Consejo General del Poder Judicial, en su plan de choque, es más que previsible que esa cifra se multiplique varias veces como consecuencia de las medidas adoptadas para hacer frente al Covid-19.

Las medidas de higiene necesarias en la oficina para volver al trabajo con total seguridad

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idealista.com

Autora: Lucía Martín

No sabemos cuándo volverá, si es que vuelve, nuestra normalidad de antes: en las calles y en las oficinas. Por lo pronto, en las oficinas se acabaron las conversaciones en las zonas comunes, frente a la máquina del café… Ahora se impone la distancia social y ni siquiera nos vemos las sonrisas, hay que sonreír con los ojos.

Así las cosas, en esta nueva normalidad, ¿cómo tienen que ser las medidas sanitarias en las oficinas para que la vuelta al trabajo se haga con total seguridad? Hablamos con Gemma del Caño, farmacéutica y experta en seguridad alimentaria, y esto es lo que nos cuenta sobre cómo debe ser el regreso para evitar contagios de coronavirus en la oficina:

Mesas de trabajo

“Hay que prever las medidas básicas de higiene: distancia de seguridad, mucho lavado de manos, disponer de gel hidroalcohólico. Si se pueden separar los puestos de trabajo para tener esa distancia de seguridad, mejor”, aclara.

“En las mesas cada uno tiene su ordenador, que estará más o menos limpio. Si vamos a manipular otra cosa, antes, gel en las manos. Intentemos no tocarnos la cara y limpiarnos las manos constantemente. Y guantes, no, no son necesarios. Si no se pueden establecer las medidas de distancia, entonces mascarilla. Pero mascarilla bien puesta, nada de bajársela y subírsela a su antojo”. Volviendo a las manos, se recomienda uñas cortas (menos superficie para que el virus se aloje) y no llevar anillos ni pulseras, para facilitar el lavado.

¿Conviene tomar la temperatura cada día a los empleados? “Si es por descartar a alguien que tenga fiebre, vale, pero aquí hay que apelar sobre todo a la responsabilidad de cada uno. Hay muchas personas con coronavirus que son asintomáticas, no tienen ni fiebre, es como poner una presa con un montón de agujeros. Hay que tratar a todo el mundo como si tuviese covid-19”, dice la experta.

Zonas comunes y baños

En las zonas comunes como comedor, “separación de metro y medio entre mesas. Con los tuppers y el microondas, pues lavarse las manos antes de entrar en el comedor y utilizarlo con las manos limpias. Si hay mantel, mejor que sea desechable o que cada uno lleve el suyo”. En el baño, debe haber gel, jabón y papel para secarse: “Toallas no, debe ser papel y luego a la papelera, si es cerrada y de papel, mejor. Y el grifo si puede ser de pedal, también mejor”.

Limpieza de la oficina

¿Con qué hay que limpiar la oficina? ¿Sirve de algo el famoso ozono? “El ozono va muy bien para quitar los olores y para desinfectar ciertos productos, pero frente a este virus no está homologado, mientras que sí hay otros productos que sí lo están. El ozono además es un irritante, con lo cual lo de los túneles de ozono no parece lo más adecuado, hacer pasar a la gente por una zona que es irritante. Para los encargados de la limpieza diaria, pues lejía con agua. Es barato y eficaz”, añade.

Gestión de residuos

Se seguirá haciendo de forma habitual, respetando el reciclaje. Se recomienda que los pañuelos desechables que utilicen los empleados vayan a papeleras cerradas y que se accionen con pedal. “Los materiales de higiene personal como mascarillas deben depositarse en la fracción resto (agrupación de residuos de origen doméstico que se obtiene una vez efectuadas las recogidas separadas).

En el caso de que un trabajador presente síntomas mientras esté en su puesto de trabajo, será necesario aislar el contenedor donde haya depositado pañuelos u otros productos desechables. Esa bolsa de basura deberá ser separada del resto, introducida en otra bolsa de basura y llevada a la fracción resto.

Hacienda abre la puerta a una bajada puntual de impuestos en las segundas residencias

La Agencia Tributaria ve lógico no imputar las rentas inmobiliarias durante el estado de alarma. Tendría que cambiar la ley para la renta del año que viene

idealista.com

Autora: Ana P. Alarcos

Hacienda abre la puerta a la posibilidad de bajar los impuestos que pagan los contribuyentes particulares por sus segundas residencias. Se trataría de una medida puntual y estaría estrechamente relacionada con las restricciones de movimiento derivadas del coronavirus, sobre todo para viajar fuera de la provincia en la que viven.

Según ha explicado Manuel de Miguel Monterrubio, subdirector general de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas de la Agencia Tributaria, en el marco de un congreso inmobiliario promovido por Lefebvre, compañía líder en información jurídica, tiene sentido que se abra el debate sobre la imputación de las rentas inmobiliarias en la declaración de la renta si los contribuyentes no han podido disfrutar de sus segundas residencias como consecuencia de las restricciones impuestas por el estado de alarma. 

“No es descabellado que el contribuyente tenga dudas al respecto de cara a su próxima declaración de la renta, y sin duda es una de las cosas que se puede debatir”, ha asegurado.

A pesar de que la legislación actual no contempla ningún tipo de excepciones (solo prevé excepciones de uso urbanístico) y, por tanto, de momento sí se imputarían las rentas, desde la subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Persona Físicas creen que hay tiempo suficiente como para modificar la ley, “ya que la medida no se haría efectiva hasta la próxima Campaña de la Renta, que será entre abril y junio de 2021”.

Ahora bien, de momento no hay un plan concreto sobre la mesa. “¿Se va a modificar o no la ley? Realmente no lo sé. ¿Se va a tener o no la empatía tributaria necesaria? A mí me gustaría, porque siempre creo que se pueden hacer cosas para solucionar los problemas. Aunque la fiscalidad no puede cambiar todo, una fiscalidad un poco más empática en algunas pequeñas medidas que no costarían nada creo que siempre es interesante”, ha puntualizado.

También ha abierto la posibilidad de modificaciones sobre los impuestos que pagan los trabajadores por las retribuciones en especie, como por ejemplo el coche de empresa, por esas mismas restricciones de movilidad. No podemos olvidar que ya en el pasado las retribuciones en especie estuvieron exentas en el IRPF.

Manuel de Miguel ha recalcado que “el coronavirus ha provocado una revolución y obviamente la legislación hay que adaptarla a los cambios”.

La imputación de las rentas inmobiliarias

Según explica la Agencia Tributaria en su página web, “tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible del IRPF por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles”.

Por ejemplo, se trata de inmuebles urbanos al margen de la vivienda habitual y que no se encuentren afectos a actividades económicas, o bien inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

Todos ellos tributan en el IRPF teniendo en cuenta la participación que ostenta el contribuyente sobre la titularidad del inmueble (en caso de que haya varios propietarios) y en los siguientes porcentajes:

  • Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  • Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

En el caso de que un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la Agencia Tributaria señala que “la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período”.

Y en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, “la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento”.

Las triquiñuelas surgidas durante el covid-19 con los contratos de arras de la vivienda

idealista.com

Autor: pmartinez-almeida

El estallido de la crisis sanitaria ha pillado a más de un comprador y vendedor con un contrato de arras ya firmado y una compraventa pendiente de ser escriturada ante notario. Pero el estado de alarma ha cambiado el panorama económico de muchos compradores y algunos han intentado echar mano de la famosa cláusula “rebus sic stantibus” para anular una compraventa sin perder las famosas arras. Pero, en lugar de basar sus motivos en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida, esgrimen motivos de difícil encaje en esta cláusula articulada por el propio Tribunal Supremo.

La cláusula “rebus sic stantibus” conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias del comprador y vendedor de una vivienda puede llevar a la modificación o extinción del contrato de arras, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos (total imprevisibilidad) que en la fuerza mayor, tal y como señala Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados.

José Ramón García Vicente, catedrático de Derecho Civil en la Universidad de Salamanca, recuerda durante un congreso inmobiliario organizado por Lefebvre que los contratos que pueden resultar afectados por la pandemia pueden ser los típicos de tracto sucesivo, como los arrendamientos de vivienda o de locales, contratos de compraventa, arras o contratos de alquiler con opción a compra. También se pueden ver afectados por la pandemia los contratos de obra en los que pueda haber alternaciones significativas respecto a los costes producción. 

“Hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus deben ser proporcionados a la situación. Como señala el Tribunal Supremo, de lo que se trata es de “flexibilizar” la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos (regla “pacta sunt servanda”), no necesariamente de extinguir los mismos”, señala Giménez.  

Así pues, el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato de arras para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y las modificaciones pueden ser desde un plazo de otorgamiento de escritura más allá del período proporcional al de duración del estado de alarma, un cambio del precio de la compraventa o la forma de pago. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

La situación sanitaria actual, generada por el coronavirus, y las medidas que se han tenido que adoptar en salvaguarda de la salud pública, se encuadran como uno de los casos de fuerza mayor, pues muchas personas han visto mermados sus ingresos, como consecuencia de los ERTE o despidos, por lo que las expectativas creadas para la compra de una vivienda pueden haber quedado frustradas como consecuencia de estas circunstancias sobrevenidas e inevitables.

Giménez recuerda que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones (por ejemplo, no perdiendo en el caso del comprador o no doblando en el caso del vendedor la cantidad entregada en concepto de arras), las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debían de haber sido imprevisibles en el momento de formalizar el contrato antes de la declaración del estado de alarma (a mediados de marzo). En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenida de manera implícita, pero sólo en el caso de que la compra de la vivienda por el comprador pudiera conducirle a la “ruina”, se podrá resolver el contrato de arras.

Las triquiñuelas de compradores y vendedores para no perder las arras

– Durante el confinamiento ha habido casos de compradores que no han obtenido la financiación hipotecaria deseada o que el banco les ha ofrecido un préstamo menor al estimado, con lo que, ante la falta de ahorros, se han visto obligados a rescindir el contrato de arras. Y para evitar perder la señal aportada como reserva de la casa, ha acudido a la famosa cláusula “rebus sic stantibus”. Sin embargo, Carmen Giménez recuerda que esta situación poco tiene que ver con una circunstancia sobrevenida por el covid-19.  No se trata de un cambio de circunstancias económicas del comprador, sino una falta de previsión.

Por eso, aconseja que quede por escrito en el contrato de arras que la parte compradora pagará parte o la totalidad del precio con financiación ajena (préstamo con garantía hipotecaria), por lo que de no dejarse previsto este extremo de manera expresa y concreta en el contrato, el hecho de no obtener la financiación, o de obtener una cantidad inferior a la que se reflejó mentalmente el comprador, conllevará a la pérdida de las arras (si se han firmado las penitenciales, que son las más frecuentes).

– Compradores que recurren a la “rebus sic stantibus” por la imposibilidad de cumplir con los plazos para escriturar la compraventa por un mayor plazo para realizar la tasación de la casa, por no ser un asunto urgente para el notario o por no poder ir a notaría a otorgar dicha escritura. Carmen Giménez recuerda que en caso de que el contrato de arras se haya firmado antes o durante el estado de alarma, no es necesario recurrir a la famosa cláusula, basta con una prórroga de los plazos inicialmente pactados, que serán, como mínimo por un periodo equivalente a la duración del estado de alarma y a contar desde la finalización de éste.

– Contrato de arras firmado antes del estado de alarma y sin haber una situación sobrevenida por el comprador, éste aprovecha a modificar el contrato de arras, con el fin de pedir una rebaja del precio de la vivienda ante la paralización de las compraventas de viviendas y la previsible caída de precios. En este caso, Giménez recuerda que no será de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” porque seguirá faltando uno de los requisitos: el cambio sustancial y desfavorable en la economía del comprador.

“Como vivimos en el país del Lazarillo de Tormes, esta última circunstancia se está intentando por muchos compradores de inmuebles, lo que a buen seguro dará lugar a procedimientos judiciales de dudosa prosperabilidad, que colapsarán más aún la justicia que ya teníamos colapsada con anterioridad a la declaración del estado de alarma”, sentencia Carmen Giménez.