Un juez rechaza que una comunidad de propietarios pueda vetar viviendas turísticas

cordopolis.io

Alfonso Alba

El titular del Juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba alude a la Constitución y a la propia Ley de Propiedad Horizontal, en que el alquiler de apartamentos no es per se molesto

El titular del Juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba ha firmado una sentencia que puede dar un vuelco a la limitación a la propagación de viviendas turísticas que están vetando en muchos edificios residenciales las comunidades de propietarios. El magistrado Antonio Javier Pérez Martín ha acabado atendiendo un escrito del abogado cordobés Antonio Marín Entrenas que pedía la nulidad del acuerdo de una comunidad de propietarios de un inmueble en las inmediaciones de Chirinos. Los comuneros aprobaron prohibir el establecimiento de apartamentos turísticos en la propiedad.

En su fallo, el magistrado es consciente de que el asunto es “una cuestión discutida” y sobre la que apenas hay jurisprudencia, pero sostiene que este tipo de acuerdos van contra la ley de Propiedad Horizontal y contra principios básicos de la Constitución Española como el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa, “derechos fundamentales que no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley”, firma.

El magistrado alude también a la importancia del fallo que ha redactado, pues considera que a buen seguro generará controversia. “¿Qué va a pasar ahora?”, se pregunta. “Pues que con toda seguridad cuando lleguen los procedimientos a los juzgados habrá interpretaciones contradictorias, y dentro de un tiempo –dos tres o cuatro años- tendrá que llegar un recurso de casación al Tribunal Supremo para que con su sentencia ponga fin a las discrepancias entre las resoluciones de las audiencias provinciales. Pero ¿cuánto coste social y económico se quedará en el camino? ¿Cuántos recursos de la administración de justicia malgastados?… Una de las causas del endémico colapso de la administración de justicia son leyes como esta que generan una litigiosidad innecesaria. Pero como somos juristas vamos a cumplir nuestro trabajo resolviendo la presente controversia…”, critica.

Así, arranca haciendo referencia a una encuesta que se realizó en la editorial El Derechoprecisamente sobre si las juntas de propietarios pueden prohibir o no el alquiler vacacional o simplemente limitarlo o condicionarlo. “El resultado fue que cinco magistrados se posicionaron en la tesis de que la comunidad no podía prohibir el alquiler vacacional y dos que la nueva normativa sí permite a la comunidad prohibir el alquiler turístico”, avanza.

Una sentencia pionera

La sentencia, de 12 folios, realiza un extenso recorrido por la ley de Propiedad Horizontal y por el propio decreto ley, que señala que usa los verbos “limitar” y “condicionar”, pero no “prohibir”. Pero va a más. El juez asegura que una vivienda turística no tiene per se que provocar molestias. O no más que vecinos conflictivos. Por eso, no se puede prohibir su presencia. “La tesis de prohibir el uso turístico porque genera molestias a los vecinos llevaría al absurdo de prohibir también el uso de viviendas por propietarios con más de cinco miembros o el alquiler social en idénticas situaciones”, describe.

Por tanto, considera, “el alquiler turístico no constituye ad initio una actividad molesta, pero es cierto que un irregular uso del apartamento turístico por parte de los inquilinos puede llegar a ser molesto para el resto de los vecinos”. Ante ello, el juez asegura que la solución está en la propia Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 7.2 contempla la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario “cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad”.

“Las molestias no se pueden presumir”, agrega. “Hay que esperar a que se produzcan y estando debidamente acreditadas servirán para prohibir los usos turísticos en casos concretos”, sostiene el magistrado Antonio Javier Pérez Marín. 

“Destinar un apartamento a arrendamiento turístico o ponerlo en alquiler residencial o usarlo como morada del propietario no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívicas, molestas, nocivas o peligrosas”, agrega. “El trasiego de los ocupantes, normalmente de fines de semana, no tiene por qué ser mayor que el que se produzca a diario como consecuencia de que habiten un número elevado de personas” en el edificio, ejemplifica el juez.

Ante ello, concluye que las comunidades de propietarios no pueden prohibir la presencia de viviendas turísticas en sus edificios, al ser una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”. Y que habrá que estar “al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de actitudes incívicas”.

¿En peligro el uso residencial de los edificios? según Juanjo Bueno

CAFMadrid

idealista.com

Juanjo Bueno

El nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, sometido a información pública, ha abierto el debate sobre la preservación del uso residencial y la convivencia en las comunidades de propietarios. Son varios los frentes abiertos: desde los pisos turísticos, pasando por las denominadas dark kitchen o cocinas fantasma hasta el cambio de uso de locales a viviendas.

Una de las entidades que ha presentado alegaciones a este PGOUM es el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), en las que manifiesta la problemática que estas nuevas realidades inmobiliarias puede suponer para las comunidades de propietarios, en donde residen el 80% de la población. Observaciones sobre las propuestas planteadas por el Ayuntamiento de Madrid que tienen como base los cambios o transformaciones que puedan producirse en el edificio durante su vida útil.

Entre otros puntos cuestionados, el CAFMadrid solicita que se concrete si se incluyen o no a las viviendas de uso turístico (VUT) en este Plan. Y es que, a diferencia de lo que ocurre ahora en el Plan de Hospedaje, en el que para que una vivienda sea destinada a uso turístico en los anillos 1 y 2 de Madrid es requisito indispensable que exista un acceso independiente en el edificio, el Ayuntamiento de Madrid plantea en el PGOUM eliminar este requisito cuando las VUT se sitúen únicamente en planta baja y primera.

Todos conocemos los problemas que en ocasiones se plantean en un edificio residencial cuando conviven pisos turísticos y residencias de uso habitual: trasiego de personas, inseguridad, mantenimiento de elementos comunes (portal, ascensores…), etc.

También este Colegio considera si no contradictoria, sí escasa la regulación en torno a las dark kitchen contenida en el PGOUM. Hay una justificación: la nueva norma no recoge aspectos tan relevantes y a tener en cuenta cuando estas cocinas fantasma  se instalan en una comunidad de propietarios. A saber: el aumento de tráfico en la zona donde se encuentre este edificio, la ocupación de las aceras y las vías públicas por personal de transporte (fundamentalmente riders), el aumento de los ruidos generados por la instalación sin ningún tipo de limitación horaria y los usos de los edificios próximos o colindantes como colegios o residencias de mayores.

Desde el CAFMadrid, los expertos aconsejan que este tipo de cocinas se sitúen únicamente en edificios de uso no residencial o naves situadas en polígonos industriales.

Tampoco los administradores de fincas son ajenos a la propuesta sobre la transformación de los locales en viviendas, en los que, paradójicamente, se ha observado una ampliación de las restricciones, como es la exigencia de una mayor superficie mínima de vivienda o que el nivel del solado de la totalidad del inmueble esté por encima del nivel de suelo de la calle. Se obvia, por tanto, que este tipo de viviendas se encuentren principalmente en antiguos locales de zonas donde hay poca o nula actividad comercial, por lo que cuentas más trabas se pongan a su cambio de uso más “muertos” quedarán esos barrios.

Como consecuencia, la mayor proliferación de pisos vacíos en planta baja puede dar lugar a ocupaciones con actividades no declaradas, siendo el origen de muchos problemas de convivencia y de gestión del edificio.

El año que llegaron los fondos europeos para impulsar la rehabilitación inmobiliaria en España

La rehabilitación es una de las partidas más destacadas del Plan de Recuperación, con deducciones fiscales y subvenciones
Freepik

idealista.com

Ana P. Alarcos

Uno de los retos que se había marcado España en materia inmobiliaria antes de la llegada de la pandemia era la rehabilitación y una mejora de la eficiencia energética de todo tipo de inmuebles, sobre todo de las viviendas.

Y es que el parque residencial tiene más de 40 años de antigüedad de media, y es responsable de más de una tercera parte de las emisiones de dióxido de carbono a la atmósfera. Unos números que chocan con los objetivos internacionales de reducir el impacto ambiental del sector inmobiliario y de conseguir en 2050 la bautizada ‘neutralidad energética’; esto es, que en menos de tres décadas lleguemos a las cero emisiones de carbono.

Con la crisis sanitaria y su impacto económico en Europa como telón de fondo, Bruselas decidió poner en marcha un fondo especial gracias al que España puede llegar a recibir cerca de 140.000 millones de euros, de los que la mitad aproximadamente son subvenciones (es decir, dinero a fondo perdido) y el resto, créditos blandos (con unas condiciones de financiación muy ventajosas). Todo este volumen de recursos, bautizados como fondos Next Generation EU, deben ser destinados a transformar la economía y sus sectores hacia modelos más sostenibles y deben movilizarse hasta 2026. Y el inmobiliario tiene un papel muy destacado.

El plan del Gobierno

El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que aprobó el Gobierno este año, con el beneplácito de la Comisión Europea, cifra en 6.820 millones de euros la partida destinada al Programa de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración UrbanaEs la segunda más elevada de todo el proyecto nacional, solo superada por la movilidad sostenible (13.200 millones de euros), y contempla varias inversiones y reformas.

Por ejemplo, el Gobierno prevé conseguir varios objetivos, entre ellos llevar a cabo medio millón de rehabilitaciones en viviendas, construir 20.000 nuevos pisos y crear más de 180.000 puestos de trabajo. Tambiénque las actuaciones que se lleven a cabo reviertan cerca de 13.500 millones de euros al PIB doméstico.

De los 6.820 millones de euros totales, algo más de la mitad (3.420 millones de euros) está destinado a la “rehabilitación para la recuperación económica”, distribuidos en 1.994 millones para la rehabilitación integral de edificios, otros 976 millones para la rehabilitación de barrios y otros 450 millones de euros para cubrir las deducciones fiscales previstas.

El Plan de Recuperación incluye varios programas específicos, como el programa para la regeneración de barrios; el de construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes; el de rehabilitación energética de edificios (PREE), que promueve la rehabilitación energética de edificios existentes de viviendas y otros usos, mediante actuaciones de ahorro y eficiencia energética e incorporación energías renovables; o el programa de impulso a la rehabilitación de edificios públicos (PIREP), que persigue la rehabilitación sostenible del parque público institucional, de comunidades autónomas y entidades locales para todo tipo de edificios de titularidad pública de uso público.

Llegan los primeros fondos

España recibió los primeros 9.000 millones de euros del fondo en agosto (un 13% del total) y el primer pago semestral de 10.000 millones de euros, que respondería a los hitos y objetivos alcanzados en el periodo desde febrero de 2020 hasta junio de 2021.

Según el calendario previsto, en enero de 2022 se procederá a realizar el requerimiento de pago correspondiente a la justificación de los hitos y objetivos del segundo semestre de 2021, por un importe de 12.000 millones de euros. En el segundo semestre de 2022 se prevé el pago de 6.000 millones de euros.

El proceso de desembolsos continuará realizándose semestralmente en 2023, por lo que se prevén dos pagos en este año por importe de 10.000 millones de euros y 7.000 millones de euros. Finalmente, los desembolsos se completarán con tres pagos anuales previstos de 8.000 millones de euros en junio de 2024, 3.500 millones de euros en junio de 2025 y 4.000 millones de euros en diciembre de 2026. Los estados tendrán que devolver la parte que corresponde a los préstamos reembolsables (es decir, lo que no son las ayudas a fondo perdido) antes del 31 de diciembre de 2058.

Se regula la puesta en marcha de los fondos para la rehabilitación

A principios de octubre, el Gobierno aprobó una normativa para regular la puesta en marcha de los fondos europeos para la rehabilitación, a través del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, y cuyo texto íntegro salió publicado en el BOE un día más tarde.

En esta normativa se incluyen varias medidas, como la puesta en marcha de una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) por valor de 1.100 millones de euros, la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar a las comunidades de propietarios la toma de decisiones y el acceso a la financiación para acometer las obras, una condición que llevaban meses reclamando los expertos, así como las nuevas deducciones fiscales por reformar viviendas y la cuantía de las ayudas que pueden solicitarse para acometer obras de actuación que mejoren la eficiencia de inmuebles unifamiliares y plurifamiliares. Repasamos en qué van a consistir:

Deducciones fiscales de hasta el 60%

De momento, esta es la única ayuda a la que ya tienen acceso los ciudadanos. Desde octubre están disponibles tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del IRPF aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda. Todas ellas podrán aplicarse en los ejercicios fiscales 2021, 2022 y 2023 (es decir, ya en la próxima declaración de la renta), establecen una bonificación de entre el 20% y el 60% y exigen contar con un certificado de eficiencia energética emitido por un técnico competente.

Según establece la disposición adicional quincuagésima del Real Decreto-ley, estas son las bonificaciones, sus requisitos y límites máximos:

1. Los contribuyentes podrán deducirse el 20% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de esta normativa y hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras realizadas para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración de su vivienda habitual o de cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda. La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros anuales. Se entenderá que se ha reducido la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda cuando se reduzca en al menos un 7% la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por un técnico competente tras la realización de las obras.

2. Los contribuyentes podrán deducirse el 40% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable de su vivienda habitual o de cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda en ese momento o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023. La base máxima anual de esta deducción será de 7.500 euros anuales. Se entenderá que se ha mejorado el consumo de energía primaria no renovable en la vivienda cuando se reduzca en al menos un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o bien, se consiga una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», acreditado mediante certificado de eficiencia energética expedido por un técnico competente.

3. Los contribuyentes propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial en el que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética podrán deducirse el 60% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de esta normativa y hasta el 31 de diciembre de 2022, hasta un máximo de 15.000 euros.

Tendrán la consideración de obras de rehabilitación energética del edificio aquéllas en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del edificio en el que se ubica la vivienda, debiendo acreditarse con el certificado de eficiencia energética del edificio expedido por el técnico competente después de la realización de aquéllas una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación, respecto del expedido antes del inicio de las mismas. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje y trasteros que se hubieran adquirido con estas. No darán derecho a practicar esta deducción por las obras realizadas en la parte de la vivienda que se encuentre afecta a una actividad económica.

Actuaciones excluidas y gastos susceptibles de deducción

La normativa recalca que en las deducciones del 20% y el 40% solo deben incluirse las cantidades satisfechas para la mejora de viviendas, quedando excluidas las actuaciones en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

Y advierte que, “en ningún caso, una misma obra realizada en una vivienda dará derecho a las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores. Tampoco tales deducciones resultarán de aplicación en aquellos casos en los que la mejora acreditada y las cuantías satisfechas correspondan a actuaciones realizadas en el conjunto del edificio y proceda la aplicación de la deducción recogida en el apartado 3 de esta disposición”. 

Por otro lado, el texto publicado en el BOE detalla que las cantidades satisfechas deben haber sido realizadas mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, como a las personas o entidades que expidan los citados certificados. En ningún caso darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas en metálico.

Por otro lado, la normativa establece que “se considerarán como cantidades satisfechas por las obras realizadas aquellas necesarias para su ejecución, incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certificados de eficiencia energética”.

En cuanto a los certificados, el Real Decreto-ley explica que deben ser expedidos y registrados, y que “serán válidos los certificados expedidos antes del inicio de las obras siempre que no hubiera transcurrido un plazo de dos años entre la fecha de su expedición y la del inicio de estas”.

Las ayudas directas empezarán en 2022

Las ayudas se van a canalizar a través de las comunidades autónomas, por lo que cada una de ellas se encargará de lanzar las convocatorias, así como las bases. No obstante, el Gobierno confía en que las subvenciones serán una realidad en el primer trimestre de 2022, por lo que insta a las comunidades de propietarios a buscar ayuda en las figuras creadas bajo el nombre de ‘agente rehabilitador’, profesionales que ayudarán a las comunidades a

Las subvenciones se enmarcan dentro del ‘Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio’ y pretende ayudar a realizar obras de rehabilitación en las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética, con especial atención a la envolvente edificatoria, en edificios de tipología residencial colectiva y en viviendas unifamiliares, debiendo tratarse en todo caso de actuaciones en las que se obtenga una reducción de consumo de energía primaria no renovable del edificio igual o superior al 30%.

La intensidad de las ayudas se condiciona al ahorro energético final de la actuación, y van desde el 40% hasta el 80% del coste de las obras de actuación, con una cuantía máxima de la subvención de 18.800 euros por vivienda. No obstante, en el caso de que se cumpla el criterio social en propietarios o usufructuarios (identificación de situaciones de vulnerabilidad), podrá llegar al 100% del coste de la actuación.

Por qué se deben mejorar las viviendas y qué actuaciones son deducibles

En los últimos meses, son muchos los expertos que recomiendan aprovechar los fondos europeos para mejorar la eficiencia de las viviendas y aumentar su nivel de confort, para no pasar ni frío ni calor. Además, recuerdan que las reformas aumentan el valor de las viviendas hasta en un 25%, y es una forma de cuidar al medio ambiente.

En el caso concreto de qué tipo de actuaciones son deducibles, hay varias posibilidades sobre la mesa. Por ejemplo, instalar aislamiento térmico en paredes, suelos y techos, actuaciones que pueden realizarse en la fachada del edificio (SATE o fachada ventilada), o a nivel individual, a través de un sistema de aislamiento térmico interior; mejorar la estanqueidad del edificio o la vivienda (para neutralizar fugas de aire, lo que conlleva el sellado de huecos entre las puertas y ventanas y las paredes); incorporar ventanas dobles con cámara de aire; mejorar las condiciones de ventilación de la vivienda; apostar por la climatización, calefacción y ACS eficientes, o usar energías renovables.

El Supremo confirma que no son válidas las notificaciones electrónicas de Hacienda sin autorización expresa

legaltoday.com

Las notificaciones electrónicas de la Agencia Tributaria a personas físicas que no hayan autorizado expresamente su consentimiento a este tipo de comunicaciones no son válidas. Así lo ha estimado el Tribunal Supremo, abriendo la puerta a reclamaciones.

“Este fallo podría dar lugar a un aluvión de reclamaciones contra esta modalidad de comunicaciones realizadas por Hacienda”, afirma Pablo Romá, abogado que ha ganado este asunto. “Se refuerza el principio proactivo de la obligación de la Administración de comprobar y actualizar la elección del contribuyente para comunicarse con ella”, resalta el letrado.

El Supremo ha rechazado el recurso de casación interpuesto por la Abogacía del Estado contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

El Tribunal autonómico consideró que las notificaciones electrónicas de Hacienda a personas físicas no tienen validez si el contribuyente no ha autorizado expresamente la modalidad de estas notificaciones ni ha recibido comunicación de la AEAT informándole de la obligatoriedad de comunicarse con ella por e-mail.

Esto es válido incluso “a pesar de que hayan accedido a la notificación electrónica a través de la sede electrónica”, explica Romá, porque, tal como se recoge en el artículo 14 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, “el medio elegido por la persona para comunicarse con las Administraciones Públicas podrá ser modificado por aquella en cualquier momento”.

Las personas jurídicas no se ven afectadas por esta sentencia, explica el abogado como tampoco los profesionales que, desarrollen una actividad para la que se requiera colegiación obligatoria (abogados, procuradores, arquitectos, etc.). Sin embargo, “tanto los particulares como los empresarios que ejerzan actividades económicas (autónomos), que no hayan prestado ese consentimiento expreso, podrán verse beneficiadas por este criterio jurisprudencial”, añade el letrado.

“La sentencia refuerza las garantías del contribuyente en un caso de notificación de liquidaciones”, afirma, porque “Hacienda defendía que el plazo había empezado a contar cuando el autónomo accedió a la sede electrónica de la AEAT y el demandante aseguraba que la cuenta atrás comenzaba días más tarde, al recibir la notificación física en la oficina de Correos”, añade.

En la sentencia del TSJ, los magistrados exponían que “no consta que a la persona interesada se le hubiera notificado personalmente su inclusión en el sistema electrónico de notificación”. Como ya hizo el tribunal de la Comunidad Valenciana, el Tribunal Supremo no solo da la razón al contribuyente sino que impone el pago de las costas -1.000 euros- a la Agencia Tributaria.

Las empresas dispondrán de tres meses para adaptar los contratos temporales vigentes a la nueva legislación

Aprobada la reforma de la Reforma Laboral, que generalizará los contratos fijos

legaltoday.com

Tal y como estaba anunciado, el Consejo de Ministros aprobó este martes la reforma de la Reforma Laboral de 2012. A tal fin, ha dado luz verde a un Real Decreto-ley que se ha publicado en el BOE del 30 de diciembre, y que deberá ser convalidado en el Congreso en el plazo de un mes, para lo que el Ejecutivo carece a día de hoy de los apoyos suficientes. El motivo es que sus socios critican que se haya abandonado el compromiso de afrontar la derogación de la reforma del PP y sustituirla por una “transformación amplia”.

Uno de los aspectos clave de la reforma es que pretende poner fin a la temporalidad, para lo que generalizará los contratos fijos y limitará los temporales a causas muy específicas. Las empresas dispondrán de tres meses, a modo de vacatio legis, para adaptar los contratos temporales vigentes a la nueva legislación y de seis en el caso de los contratos de obra y servicio. El resto de aspectos de la norma entrarán en vigor tras su publicación en el Boletín. El texto recoge el acuerdo alcanzado entre el Gobierno y los agentes sociales: las organizaciones sindicales CCOO y UGT y las organizaciones empresariales CEOE y CEPYME para reformar estructuralmente el mercado laboral.

En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, la vicepresidenta segunda del Gobierno y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, defendió que la reforma es «un acuerdo de país» porque se ha pactado con los agentes sociales, incorpora a trabajadores de todas las generaciones y recupera los derechos que estos han perdido en los últimos años.

Díaz añadió que la norma «pasa página a la precariedad laboral en España«, rompe con los contratos basura y mejora la calidad en el trabajo, lo que repercutirá en la mejora de las pensiones públicas.

A la espera de su publicación, el Ejecutivo informó ayer de las principales novedades la reforma. Son las siguientes:

Negociación Colectiva

La nueva norma recupera la ultraactividad indefinida, es decir, que las condiciones establecidas en un convenio colectivo seguirán en vigor aún después de que se termine su vigencia expresa.

Se deroga la prevalencia salarial del convenio de empresa, evitando convenios a la baja en materia salarial que rompan el suelo salarial de los convenios sectoriales y, por tanto, “la devaluación salarial que posibilita el modelo hasta ahora vigente”.

La contratación estable como norma

Desaparece el contrato por obra o servicio. Los contratos se presumen concertados por tiempo indefinido y se reducen, por tanto, las modalidades de contratación disponibles.

En el sector de la construcción los contratos ordinarios también serán los indefinidos. La empresa, una vez finalizada la obra, deberá ofrecer una propuesta de recolocación a la persona trabajadora, previo desarrollo, si es preciso, de un proceso de formación a cargo de la empresa. Si la persona trabajadora rechaza la oferta o motivos inherentes a la misma determinan la imposibilidad de recolocación, por no existir puesto adecuado, se produce la extinción del contrato, con una indemnización del siete por ciento calculada sobre los conceptos salariales establecidos en las tablas del convenio colectivo. Tanto la finalización de la obra como la extinción debe ser comunicada a la representación legal de las personas trabajadoras.

Solo existirá un contrato de duración determinada, que podrá celebrarse por circunstancias de la producción o por sustitución de la persona trabajadora.

Contratación de duración determinada

Para celebrar este contrato, será necesario que se especifiquen con precisión la causa habilitante de la contratación temporal, las circunstancias concretas que la justifican y su conexión con la duración prevista.

  • En el caso del contrato de duración determinada por circunstancias de la producción, estas se entienden como el aumento ocasional e imprevisible o aquellas oscilaciones que generan un desajuste temporal de empleo en la empresa. Este tipo de contrato no podrá durar más de seis meses, ampliables hasta otros seis meses más.
  • Estos contratos de duración determinada por circunstancias de la producción también contemplan contratos para situaciones ocasionales, previsibles y de duración reducida y delimitada. Podrán utilizarse durante un total de 90 días, nunca de manera continuada, durante los cuales se permitirá la contratación para estas situaciones, debidamente identificadas en el contrato. En este tiempo, las empresas podrán realizar contratos temporales con causas que, aun siendo previsibles, tengan una duración reducida y limitada dentro de la contratación fija.
  • También podrá celebrarse el contrato de duración determinada para sustituir a personas durante una suspensión del contrato con reserva de puesto de trabajo, para cubrir la jornada reducida por causa legal o convencional, así como para cubrir vacantes durante un proceso de selección. En este último supuesto la duración del contrato no podrá exceder de tres meses.

Contrato fijo discontinuo

Deberá concertarse para trabajos de naturaleza estacional o actividades productivas de temporada, así como aquellos que no tengan dicha naturaleza pero que, siendo de prestación intermitente, tengan periodos de ejecución ciertos, determinados o indeterminados.

Las personas trabajadoras sujetas a este tipo de contratos serán colectivo preferente para las acciones formativas. Los convenios sectoriales podrán establecer bolsas de empleo para favorecer su contratación y para mejorar su formación durante los periodos de inactividad.

Subcontratación

Un cambio fundamental es que siempre habrá un convenio colectivo sectorial aplicable, una cuestión decisiva ya que permite cubrir vacíos legales existentes hasta ahora.

El convenio sectorial aplicable puede ser el de la actividad desarrollada en la empresa principal u otro si así lo determina la negociación colectiva sectorial dentro de sus normas generales.

El convenio de empresa solo podrá aplicarse por la contratista si determina mejores condiciones salariales que el sectorial que resulte de aplicación

La nueva norma regula, por tanto, en base a la actividad propia de la empresa. En el caso de que realice actividades esenciales para el desarrollo de la empresa se aplicar a las personas trabajadoras el convenio sectorial de la actividad que desarrolla la contrata o subcontrata.

Contratos formativos

Se opera un cambio de modelo respecto al contrato formativo que tendrá dos modalidades: formación en alternancia y obtención de la práctica profesional.

El contrato de formación en alternancia redefine los límites aplicativos, retributivos y temporales para responder a un nuevo objeto: adquirir la competencia profesional adecuada correspondiente a un determinado nivel de estudios (FP, universidad o catálogo de cualificaciones profesionales del Sistema Nacional de Empleo).

Podrán concertarse con personas de cualquier edad salvo en el caso del Catálogo de Cualificaciones Profesionales, con límite de hasta 30 años y tendrán una duración máxima de dos años.

Las jornadas serán no superiores al 65% el primer año y 85% el segundo año sin poder realizar horas extra, trabajo a turnos o jornadas nocturnas. La retribución se adaptará al convenio y no podrá bajar de 60% (el primer año y del 75% el segundo año). Nunca será menor al SMI proporcional a la jornada.

Un tutor o una tutora con la formación adecuada se encargará de monitorizar el plan formativo individual que se diseñe para cada persona y el correcto cumplimiento del objeto del contrato que deberá.

Se atienden, además, las necesidades específicas de las personas con discapacidad.

Los Contratos para la obtención de la práctica profesional podrán celebrarse hasta un máximo de tres (o cinco años en el caso de personas con discapacidad) después de obtenida la certificación. Tendrán entre seis meses y un año de duración.

La retribución será la propia del convenio para el puesto salvo previsión específica y también contarán, como en los formativos, con seguimiento tutorial.

La acción protectora de la Seguridad Social de las personas que suscriban un contrato formativo en cualquiera de las modalidades anteriores comprenderá las contingencias protegibles y prestaciones incluido el desempleo y la cobertura del Fondo de Garantía Salarial.

Rediseño de los desincentivos a los contratos de muy corta duración

Además, en el ámbito de la contratación se han rediseñado desincentivos para penalizar la excesiva rotación en los contratos de muy corta duración. En concreto, se introduce una penalización o malus de importe fijo por cada baja en un contrato temporal, de forma que se sustituye la penalización existente hasta ahora, lineal, por una que introduce un desincentivo mayor cuanto más cortos sean los contratos. Los contratos temporales inferiores a 30 días tendrán una cotización a la Seguridad Social adicional de 26 euros cuando se den de baja. Esto supone, además, una penalización creciente (cuantos más contratos cortos, mayor es el desincentivo: con un contrato corto de 10 días la penalización sería de 26 euros; si el mismo tiempo de trabajo se cubriera con dos contratos de cinco días, de 52 euros…).

Excepcionalmente, esta cotización no se aplicará a los regímenes especiales de trabajadores por cuenta ajena agrarios, de empleados de hogar, de la minería del carbón y tampoco a los contratos por sustitución.

Flexibilidad interna

Además, la reforma incluye la puesta en marcha de los nuevos mecanismos para favorecer la flexibilidad interna en las empresas, con el objetivo de fomentar la continuidad de las relaciones laborales estables, evitando el tránsito por el desempleo, lo que beneficia tanto a trabajadores como empresas. De esta forma, se revisa el modelo de ERTE ya existente y se crea el mecanismo RED.

  • ERTE ETOP

Los cambios introducidos pretenden una mayor facilidad en su tramitación y flexibilidad en su aplicación, especialmente para las pymes. Así, el periodo de consultas se reduce a siete días para las empresas con menos de 50 trabajadores, previa constitución de la comisión representativa.

Se refuerza la información a la representación de las personas trabajadoras durante la aplicación de los ERTE. Se incorporan las prohibiciones de horas extra y externalizaciones de los actuales ERTE COVID.

  • ERTE POR FUERZA MAYOR (impedimento y limitación)

A la fuerza mayor clásica se añade, como causa específica el impedimento o las limitaciones a la actividad normalizada determinadas por decisiones de la autoridad gubernativa.

Requerirán de un informe preceptivo de la Inspección de Trabajo. La autoridad laboral deberá resolver en cinco días, con silencio positivo. La reducción de jornada será entre un 10 y un 70 %. Durante el periodo de vigencia del ERTE la empresa podrá afectar y desafectar personas trabajadoras (como en los ERTE ETOP) previa información a la representación legal de las personas trabajadoras y comunicación a la Tesorería General de la Seguridad Social. Mantienen las garantías en el empleo de los actuales ERTE COVID.

Para ambas modalidades, se incorporan varios elementos novedosos, recogidos de la experiencia de la pandemia: la posibilidad de afectar o desafectar trabajadores en función de la actividad de la empresa, incrementando la flexibilidad de estos instrumentos; la posibilidad de obtener bonificaciones en las cotizaciones sociales y financiación si desarrollan actividades formativas para los trabajadores en ERTE; y las exoneraciones en las cotizaciones a la Seguridad Social. En el caso de los ERTE ETOP serán del 20 %, condicionadas a la realización de acciones formativas, y en el caso de los de Fuerza Mayor, del 90 %. Estarán vinculadas al mantenimiento del empleo de los actuales ERTE COVID y las empresas verán aumentado el crédito disponible para la formación.

  • Mecanismo RED de flexibilidad y estabilización en el empleo

Debe ser activado por el Consejo de Ministros, previa información a las organizaciones más representativas, a propuesta de Asuntos Económicos y Transformación Digital; Trabajo y Economía Social e Inclusión, Seguridad Social y Migraciones; que se encarga de abrir la puerta pero no de dirimir si las empresas, de manera individual, se pueden acoger. La autoridad laboral dará luz verde si la empresa ha desarrollado un periodo de consultas y si hay concurrencia de causas, por tanto, habrán de justificarse los motivos. Dos modalidades:

Cíclica: proporcionará a las empresas un marco estable ante una caída transitoria o cíclica de su demanda por causas macroeconómicas, para evitar despidos inmediatos al shock. Las empresas podrán suspender a parte de sus trabajadores durante un plazo máximo de un año en lugar de despedirles. Durante ese periodo de suspensión, se incentivará la formación de los trabajadores y se establecen exoneraciones en las cotizaciones a la Seguridad Social decrecientes en el tiempo.

Sectorial: las organizaciones sindicales y empresariales más representativas podrán solicitar la convocatoria de la Comisión Tripartita del Mecanismo RED. Irá, en este caso, acompañado de un plan de recualificación. Esta modalidad proporciona apoyo a la recualificación de trabajadores de empresas y sectores en transición que requieren cambios permanentes. En ese caso, para evitar el ajuste de empleo tradicional, la empresa puede activar este mecanismo durante un plazo máximo de un año (seis meses, con posibilidad de prorrogar seis meses más) y facilitar el paso de sus trabajadores a otra empresa mediante su recualificación. Para ello, además, la empresa de destino accederá a una bonificación del 50% durante seis meses.

Como novedades:

  • Incorpora el Fondo red: Adscrito al Ministerio de Trabajo y Economía Social. Financiará las necesidades del Mecanismo RED en materia de prestaciones y exoneraciones, Incluida la formación.
  • Las empresas formularán solicitudes colectivas en la sede electrónica del SEPE.
  • Las personas trabajadoras percibirán el 70% de la base reguladora durante TODO EL PERIODO (hasta un máximo del 225% del IPREM).
  • En ambas modalidades, se podrán acceder a exoneraciones a la Seguridad Social. En concreto, en la modalidad cíclica, durante los primeros cuatro meses tendrán una exoneración del 60%, entre el quinto y el octavo mes, del 30% y del 20% a partir del noveno. En la modalidad sectorial, serán del 40%, condicionadas a la realización de actividades de formación.

Auditoría sobre los resultados

El Gobierno efectuará una evaluación de los resultados obtenidos por las medidas previstas mediante el análisis de los datos de la contratación temporal e indefinida en enero del año 2025, procediendo a la publicación oficial, a estos efectos, de la tasa de temporalidad general y por sectores, una evaluación que deberá repetirse cada dos años.

ANEXO: TABLA EXONERACIONES ERTE

Exoneraciones ERTE:

20% ERTE ETOP

90% ERTE Fuerza mayor temporal

90% ERTE IMPEDIMENTO o LIMITACIÓN

MECANISMO RED CÍCLICO:

60% en los cuatro primeros meses de activación.

30% en el periodo inmediatamente posterior de cuatro meses

20% en los siguientes cuatro meses

MECANISMO RED SECTORIAL: 40%

Las exoneraciones del Mecanismo RED están vinculadas a acciones formativas

Para más información sobre la Reforma Laboral, consulta en Aranzadi Insignis los comentarios del magistrado de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo, Antonio V. Sempere Navarro

CONVENIOS COLECTIVOS – BIB\2021\5981  

Reforma Laboral. Comentario de Antonio V. Sempere Navarro sobre las claves de las previsibles modificaciones sobre convenios colectivos.

Análisis pre-reforma sobre las previsibles modificaciones en las relaciones laborales. Puntos calientes o claves sobre los convenios colectivos.

CONTRATAS Y SUBCONTRATAS – BIB\2021\5982           

Reforma Laboral. Comentario de Antonio V. Sempere Navarro sobre las claves de las previsibles modificaciones sobre contratas y subcontratas.

Análisis pre-reforma sobre las previsibles modificaciones en la colaboración interempresarial. Contratas y subcontratas.

TEMPORALIDAD DE LA RELACIÓN LABORAL – BIB\2021\5983

Reforma Laboral. Comentario de Antonio V. Sempere Navarro sobre las temporalidad como una de las claves para la modernización del Estatuto de los Trabajadores

Punto de partida para la proyectada modernización del Estatuto de los Trabajadores. Análisis sobre la temporalidad en la contratación laboral.  

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE TRABAJO. – BIB\2021\5984  

Reforma Laboral. Comentario de Antonio V. Sempere Navarro sobre la extinción del contrato de trabajo en el Derecho español.

Análisis pre-reforma sobre las claves de las extinciones de las relaciones laborales.

MODIFICACIÓN SUSTANCIAL Y SUSPENSIÓN DE LOS CONTRATOS DE LOS TRABAJO (ERTES) – BIB\2021\5985

Reforma Laboral. Comentario de Antonio V. Sempere Navarro sobre la modificación sustancial de las condiciones de trabajo y la suspensión de los contrataos de trabajo (ERTES)

Análisis pre-reforma sobre las claves de los ERTES y las modificaciones sustanciales de las condiciones de trabajo. Dos clases de novaciones que hay que repasar ante su eventual modificación legislativa.

Así afectará en 2022 en los impuestos el cambio de Hacienda en la valoración de inmuebles

legaltoday.com

El 1 de enero de 2022 cambiará la referencia del valor para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), pues pasará a tenerse en cuenta el valor de referencia del Catastro, y no el valor del inmueble determinado en la operación de compraventa, salvo que éste último fuera superior. En consecuencia, se prevé que la recaudación de impuestos de las Comunidades Autónomas aumente el próximo año, en la medida en que hasta ahora venía aceptándose, sin ser objeto prioritario de inspección, un valor teórico basado en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, cuyo resultado solía ser significativamente inferior al valor real de mercado.

“Más que probablemente supondrá un incremento de impuestos que recaerá en las arcas de las Comunidades, en la medida en que el valor de referencia se asimilará, aunque se aplique un factor de minoración del 0,90, a un valor de mercado real y, en cambio, con anterioridad era habitual que un número significativo de transacciones de inmuebles de segunda mano se tributaran por el valor catastral multiplicado por el coeficiente, siendo este resultado habitualmente inferior al valor real de mercado del mismo”, explica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados.

Hasta ahora, la referencia que servía como base imponible para calcular estos tributos era el precio efectivo que se determinase en la compraventa del inmueble, pero ahora prevalecerá un nuevo cálculo del Catastro de Viviendas de modo que, a priori, con una mayor base imponible, aumentará la recaudación de impuestos.

“El valor de referencia se calculará todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio, siendo, por tanto, similar a lo que sería el valor de mercado del inmueble objeto de transmisión”, añade el experto.

Los datos para la extracción de estas medias se extraerán de las compraventas que se hayan realizado y consten en el portal de la Dirección General del Catastro. Esta modificación, afirma el Gobierno, será implementada como una medida para reducir la litigiosidad que siempre ha existido al alrededor de estos impuestos.

En este aspecto, Xavier López Villaécija coincide con la premisa de la nueva legislación y entiende que, con la regulación del valor de referencia, “es razonable pensar que se consiga una menor litigiosidad”.

Un nuevo factor de minorización para rebajar los impuestos

Para evitar posibles desajustes o impuestos demasiado altos, el Gobierno ha anunciado que, una vez sean efectivos estos cambios, se establecerá un factor de minorización del 0,9 para ajustar las valoraciones de la forma más real posible.

Con este ajuste de la base imponible, que afectará tanto a inmuebles rústicos como a inmuebles urbanos, se podrá rebajar hasta un 10% el pago del impuesto, para intentar corregir así las diferencias de precios que marquen los datos del Catastro. “Indudablemente ayudará a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real”, asegura el experto en relación con el factor de minorización del 0,9, “Dado que, entre otras consideraciones, las transmisiones de inmuebles usados suelen cerrarse por un precio inferior al teórico de mercado”.

Decreto ley para incentivar la energía renovable en las comunidades de vecinos

Los acuerdos para instalar sistemas y energías renovables sólo requieren la mayoría simple
vecinos

gencat.cat

El Gobierno ha aprobado un decreto ley que favorece que los vecinos de una comunidad puedan tomar acuerdos para instalar sistemas de eficiencia energética o energías renovables.

 Con la nueva normativa, que modifica los artículos relativos a la propiedad horizontal del libro quinto del Código civil catalán, los acuerdos entre vecinos sólo requieren de la mayoría simple de la comunidad –la mitad más uno de los votos emitidos– para sacar adelante la propuesta. 

El objetivo es facilitar la instalación de sistemas que disminuyan el consumo energético de los edificios, como el aislamiento de las fachadas y el cambio de carpinterías y otros materiales aislantes (toldos, marquesinas u otros elementos de protección contra la radiación) solar). 

La norma incentiva también el consenso entre las comunidades de propietarios para acordar la instalación de sistemas de energía renovable como son las placas solares fotovoltaicas. 

Límite para proteger a los propietarios más vulnerables 

Los acuerdos obligan a todas las personas propietarias de una comunidad, pero el Decreto ley establece un máximo que protege a las personas que no están de acuerdo, cuando el gasto de las obras exceda de las tres cuartas partes del presupuesto anual de la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas que se puedan recibir. 

Más de 32 millones de euros para subvencionar instalaciones de autoconsumo

 Cataluña dispondrá de un total de 186 millones de euros provenientes de los fondos Next Generation y, concretamente, un total de 32,57 millones de euros se destinarán a subvencionar las instalaciones de autoconsumo. Se calcula que un total de 25.000 viviendas podrían salir beneficiadas.

La futura regulación de los servicios de atención al cliente pondrá límites al uso de contestadores automáticos

legaltoday.com

El Consejo de Ministros dio ayer luz verde a la redacción del Anteproyecto de Ley con el que el Ministerio de Consumo regula los servicios de atención al cliente. Entre otras cuestiones, la norma pondrá límites al uso de contestadores automáticos con los que las empresas se relacionan con los consumidores, garantizará la atención a personas vulnerables y hará pública la evaluación de los clientes de la atención recibida. El texto, que comienza ahora su tramitación, mejora las comunicaciones entre consumidores y empresas y establece obligaciones en la forma de facilitar información, atender incidencias y resolver quejas y reclamaciones.

La futura ley de servicios de atención al cliente establecerá el derecho de los consumidores a obtener por parte del prestador de bienes y servicios una atención gratuita, eficaz, accesible, inclusiva, no discriminatoria y evaluable. Las compañías que deberán adaptarse a esta nueva regulación serán todas aquellas consideradas como «grandes empresas«, es decir, con más de 250 trabajadores, con un negocio anual de más de 50 millones de euros, o con un balance de negocios superior a 43 millones de euros.

También, e independientemente de su tamaño, la ley será de obligado cumplimiento para todas las empresas que presten servicios de carácter básico de interés general (agua y energía, transporte, servicios postales, servicios telefónicos, servicios de comunicaciones electrónicas, servicios financieros y servicios prestados a través de medios audiovisuales de acceso condicional mediante pago). Por tanto, no será obligatoria para las pequeñas y medianas empresas, salvo que presten servicios de carácter básico de interés general.

En el caso de las compañías suministradoras de energía, la nueva norma regula la posibilidad de acceder a medidas de ahorro, eficiencia energética y acceso a fuentes renovables a través del servicio de atención al cliente.

Nuevos derechos del cliente y obligaciones de las empresas

Además de regular el uso de contestadores automáticos o similares como medios exclusivos de atención a clientes, la futura ley contempla la obligación de la empresa de mantener una comunicación personalizada cuando el consumidor formule una consulta, queja, reclamación o comunicación de incidencia, vía telefónica o electrónica.

En el caso de insatisfacción con la atención recibida, el consumidor podrá solicitar que se transfiera la comunicación a una persona física supervisora, que deberá atenderle en el transcurso de esa misma comunicación. La ley establece límites a los tiempos de espera telefónica y prohíbe la derivación desde un teléfono gratuito a números que impliquen un coste adicional para el cliente. El horario del servicio de atención a la clientela se ajustará al horario comercial de la empresa. En los servicios básicos de interés general, siempre estará disponible la atención al cliente para la comunicación de incidencias en el servicio.

El anteproyecto de ley establece que las consultas, quejas, reclamaciones o incidencias serán resueltas lo más rápido posible y nunca en un plazo superior a un mes. La empresa no podrá aprovechar estos trámites con el cliente para ofertar bienes, servicios u ofertas comerciales, salvo que estén directa y claramente relacionadas con la resolución de la consulta, queja, reclamación o incidencia. En todo caso, si se produce una oferta, tiene que implicar una mejora en las condiciones de prestación del servicio o del precio.

Las empresas estarán obligadas también a permitir la presentación de reclamaciones, quejas, incidencias o consultas y la recepción de la comunicación de su resolución, al menos, por el mismo medio por el que se inició la compra. Asimismo, la empresa tendrá que entregar una clave identificativa y un justificante por escrito, en papel o a través de medio electrónico, para que los consumidores puedan tener constancia del estado de sus consultas, quejas, reclamaciones e incidencias presentadas. Ahí, el consumidor accederá a la información veraz, eficaz, suficiente, transparente y actualizada sobre cualquier incidencia surgida en torno a la normal prestación del servicio. También tendrá garantizada la devolución equitativa del precio u otras compensaciones, en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato o la oferta comercial.

En cualquier caso, los medios de interlocución habilitados por la empresa deberán figurar en el contrato, en las facturas y en su página web. En estos soportes, la información debe ser accesible y con un tamaño que permita su fácil lectura por parte del cliente y en un lugar destacado. Si se trata de una web, será en la página de inicio.

Si la queja o reclamación se produce por vía telefónica, la empresa grabará la llamada e informará del medio para acceder a ella en el justificante que se remita. Las respuestas al cliente deberán estar debidamente motivadas y en ningún caso podrán ser cerradas por caducidad o prescripción no imputable a la clientela.

En caso de una incidencia que afecte gravemente a la prestación del servicio o a su continuidad, la empresa deberá informar sin que el cliente lo haya solicitado, indicando además los derechos e indemnizaciones que procedan.

Consumidores vulnerables

Las empresas incluidas en la ley deberán garantizar la accesibilidad a los servicios de atención a las personas consumidoras vulnerables, como son, por ejemplo, aquellas con discapacidad o de edad avanzada. Quedan recogidos en el texto los principios de igualdad de trato, no discriminación y accesibilidad universal.

En el supuesto de personas con discapacidad, el canal telefónico deberá complementarse, a elección de la persona con discapacidad, con un sistema alternativo de mensajería escrita instantánea por aplicación de dispositivo móvil de uso generalizado o bien con un sistema de video-interpretación en lengua de signos.

Las empresas sometidas a esta ley deberán contar con formación y capacitación especializada para las personas que atiendan a los clientes. Esta capacitación será acorde al sector de actividad de la compañía que, además, tendrá que garantizar la eficacia en la gestión, incluyendo formación específica en atención a personas consumidoras vulnerables y, en especial, a personas con discapacidad o edad avanzada.

Evaluación de la atención recibida y relaciones con asociaciones de consumo

La nueva ley abrirá la puerta a sistemas que permitan definir el grado de satisfacción de la clientela y sus datos serán públicos. Las encuestas de satisfacción no se podrán realizar con anterioridad a la resolución de la consulta, queja, reclamación o incidencia. La evaluación de la atención contará con una auditoría anual, por parte de una compañía debidamente acreditada. Toda la documentación deberá permitir la inspección por los servicios de la Administración.

Por último, las empresas incluidas en el ámbito de aplicación de esta ley deberán colaborar con las asociaciones de consumidores y usuarios más representativas, en relación con los servicios de atención al cliente y el mantenimiento de su calidad y eficacia.

Cooperativas de viviendas: cómo se forman y cuándo conviene entrar para comprar una casa más barata

Los agentes de la propiedad resumen las claves de esta alternativa por la que están optando muchos jóvenes y que permite un ahorro del 20%
Freepik

idealista.com

Una de las alternativas para comprar una vivienda a un precio inferior al de mercado es hacerlo a través de una cooperativa. Se trata de una opción que permite un ahorro cercano al 20% y que incluye beneficios fiscales, por lo que está despertando el interés de muchos jóvenes a la hora de acceder a su primer hogar.

Según los datos de la plataforma LACOOOP, dos de cada tres compradores jóvenes están apostando actualmente por esta alternativa a la compra tradicional, que ofrece la posibilidad de comprar una casa nueva por un precio más asequible. Actualmente, la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI) reúne a 2.700 cooperativas de viviendas en toda España.

Para despejar dudas sobre esta opción, el Consejo General de los Colegios Oficiales de los Agentes de la Propiedad en España ha resumido en un estudio cómo se forma una cooperativa de viviendas, qué incentivos fiscales tienen y por qué el precio de los inmuebles es más asequible. 

Según explica Lola Alcover, secretaria general del Consejo General de los COAPI, una  cooperativa es “una sociedad sin ánimo de lucro que construye hogares a precio de coste”, por lo que en el proceso de compraventa se prescinde de la figura de promotor de la vivienda. Al prescindir del promotor, insiste Alcover, “la vivienda es más asequible, porque se elimina su parte del beneficio, ya que la cooperativa no tiene ganancia”.

Gracias a esta configuración, las cooperativas de vivienda se benefician de una serie de ventajas fiscales, como un tipo impositivo del 20% en el Impuesto de Sociedades, bonificaciones del 95% en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y exención de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).

Además, señala la secretaria general del Consejo General de los agentes de la propiedad, el socio cooperativista “puede desgravarse sus aportaciones económicas a cuenta de su vivienda en la Declaración de la Renta”.  Todos estos beneficios fiscales, según Alcover, la convierten en”una opción interesante a explorar”a la hora de buscar vivienda.

¿Cómo se forma una cooperativa?

Alcover apunta que cuando se forma una cooperativa, esta asociación de personas hace la función de promotora de las viviendas, de modo que“el socio es promotor y adjudicatario del inmueble al mismo tiempo”.

Así, los inmuebles son construidos por una asociación de personas sin ánimo de lucro, que tendrán obligación de participar en las reuniones y el derecho a tomar las decisiones conjuntamente. Las viviendas cooperativas son, por lo tanto, inmuebles de obra nueva, una modalidad de vivienda que tras la pandemia se demanda cada vez más.

A partir de esta formación, cada comunidad autónoma tiene su propio régimen de cooperativas, aunque por lo general se deben formar una Asamblea General, Consejo Rector e Interventor.

Cuándo conviene: inconvenientes a tener en cuenta

A pesar de los beneficios que ofrece la compra de vivienda de cooperativas, también existen una serie de inconvenientes que pueden concurrir.

“Hay que tener presente que gestionar una cooperativa de viviendas es complicado y requiere tanto dedicación como conocimientos en diferentes materias”, señala la experta, quien resalta que cuando se entra en una cooperativa de viviendas, también se adquieren una serie de responsabilidades.

Por ello, Alcover recomienda que se contrate la figura de un gestor especializado, ya que la mayoría de las personas no tienen el conocimiento necesario para afrontar estas gestiones. Esta figura, pese a suponer un coste, “siempre aportará seguridad y garantías en el éxito de la empresa”. Además, insiste, “es muy necesario tener más que contrastadas las garantías jurídicas que la cooperativa ofrece, para evitar sorpresas desagradables y perjuicios económicos”.

Por otro lado, la experta advierte de que la falta de promotor, a pesar de abaratar el precio del inmueble, puede convertirse en un inconveniente si hay imprevistos en las obras. “Puesto que no se parte de una cifra cerrada, cualquier problema en la edificación tiene que ser asumido por los propios cooperativistas”, añade.

Por ello, Alcover considera que “tomando todas estas garantías”, adquirir una vivienda cooperativa “tiene un enorme potencial” y puede ser muy beneficioso para el comprador.