Autor: Megafincas

confilegal.com

Luis Javier Sánchez 

Llegan las vacaciones de agosto y aumenta el temor de los propietarios a salir unos días y pasar unos días fuera ante el riesgo de que okupen su vivienda personas desconocidas, llamados popularmente okupas.

Según datos del propio Ministerio del Interior, la ocupación ilegal ha crecido en España desde el año 2016 casi un 50% y entre 2018 y 2019 ha aumentado un 20%, hasta las 14.394 okupaciones.

Por su parte, los datos que maneja el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas reflejan que en el último año el 61 % de las fincas vacías en España han tenido casos de ocupación y en Cataluña, el 88 %.

Los juzgados en España están colapsados. Así que la recuperación de una vivienda no se resuelve normalmente entre tres y cinco meses. Puede durar años, y mientras el propietario se sigue haciendo cargo de los gastos de IBI, hipotecas y gastos varios.

¿QUÉ HACER SI NOS OCUPAN LA VIVIENDA?

En cuanto al caso práctico de si sufrimos una ocupación real de nuestra vivienda, Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, vocal de la Sección de Obligaciones y Contratos de la Comisión de Codificación de Cataluña y de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona, subraya que “mi consejo es que actúen cuanto antes ejercitando acciones judiciales por la vía civil”.

Para este jurista “es mejor no perder el tiempo por la vía penal, pues si el okupa plantea una buena defensa porque está profesionalizado, acabará teniendo que acudir a la vía civil, perdiendo tiempo y dinero”.

“Téngase en cuenta que dentro de la vía civil hay varias acciones destinadas a combatir esta problemática, pero cada una tiene sus particularidades, por lo que será determinante conocer las circunstancias concretas de la ocupación para valorar cuál es en cada caso la acción más eficaz”, señala.

Por su parte, Antonio Navarro decano del Colegio de Abogados de Cartagena, abogado especializado en derecho civil y, concretamente, en derecho de propiedad, arrendamientos urbanos y rústicos y propiedad horizontal, “dependerá de la calificación como persona física o jurídica de la propiedad”.

“En todo caso, el primer consejo es ejercer las acciones civiles o penales que nos ofrece la ley, nunca otra distinta. Si la persona es física aconsejo acudir a la vía civil de la Ley 5/2018 con carácter inmediato, solicitando como es necesario la entrega inmediata de la posesión”.

“En otro supuesto de persona jurídica que no puede acceder a dicho procedimiento “se aconseja interponer inmediatamente una denuncia”, indica.

“Si no resultare la tramitación como enjuiciamiento de delito leve y se pasara a diligencias previas de Procedimiento Abreviado, ante la demora en la tramitación de las mismas, es aconsejable la solicitud de medida cautelar de desalojo previo del inmueble. En el caso del delito leve si se alarga su señalamiento en el tiempo también a de pedirse la medida cautelar”, advierte.

Este experto considera que “la Ley de 2018 debe ser modificada, permitiendo accionar a personas jurídicas y también a las comunidades de propietarios, mediante acción directa, porque resulta inmensamente perjudicadas en caso de ‘okupación’ ante la inactividad del propietario, posibilidad de accionar, que evitaría enfrentamientos directos con vecinos y situaciones tensas e incómodas en el ámbito comunitario”.

CRECE EL MOVIMIENTO OKUPA SIN CESAR

El crecimiento del movimiento okupa en nuestro país tiene una doble causa, afirma Fuentes-Lojo.

“En primer lugar, la paralización de la Justicia con motivo de la crisis sanitaria del COVID-19 que está impidiendo un acceso a la tutela judicial efectiva eficaz dada la acumulación de asuntos sin tramitar durante el confinamiento”, señala.

“Además, se ha vaciado una buena parte del parque inmobiliario destinado a vivienda turística y vacacional con motivo de la caída del turismo, que es un aliciente para la ocupación”, apunta.

A nivel normativo cree que la ley de desahucio express del 2018 que reformó la Ley de Enjuiciamiento Civil fue “una oportunidad pérdida por nuestro legislador para hacer las cosas bien”.

En su opinión, “si bien el texto inicial que se remitió a las Cortes era técnicamente impecable, se terminó politizando por falta de valentía política hasta el extremo que dejó fuera de su ámbito subjetivo a las personas jurídicas, una decisión injustificable”.

UN TEXTO LEGAL INCOMPLETO

 Además, el texto legal que definitivamente se aprobó está repleto de lagunas jurídicas, incongruencias y carencias.

Y es que es clave que cualquier texto legal pase un filtro técnico, más allá de las comparecencias de especialistas en el Congreso de los Diputados que son muy ilustrativas”.

A su juicio “es necesario trabajar técnicamente los textos prelegislativos por grupos de expertos en la materia, que son las Comisiones de Codificación que dependen del Ministerio de Justicia, y que garantizan la calidad técnica del texto legal y su perdurabilidad en el tiempo”.

A nivel judicial, reconoce que “aún no existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial sólido sobre las cuestiones de interés que plantea esta nueva regulación de esta de modalidad exprés del interdicto de recobro de la posesión, no ha dado tiempo aún”.

Otra cuestión que beneficia esta ocupación de viviendas es el problema de los juzgados atascados, lo que hace que el propietario real tenga que hacerse cargo en esos meses de pagar gastos de casa o IBI.

“Es necesario incrementar los medios materiales y personales en Justicia que imposibilitan en la práctica la agilidad procesal”, cuenta.

En cuanto a las propuestas de PP y Ciudadanos, que piden una ley antiokupa, este experto en derecho inmobiliario señala que “la del PP es insuficiente pues solamente propone soluciones por la vía penal; cuando en la práctica ha quedado patente la ineficacia de la vía penal para combatir esta problemática. Por el contrario, la vía civil puede ser más o menos rápida, pero es eficaz”.

UNA PROPUESTA MUY MEJORABLE

Para Fuentes-Lojo “la propuesta del PP es técnicamente muy mejorable y no respeta la consolidada doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y de nuestro Tribunal Constitucional sobre el control de proporcionalidad y razonabilidad de toda resolución de desalojo forzoso de una vivienda, con el riesgo que ello supone de posibles injerencias injustificadas en derechos fundamentales”.

También le parece que aunque cree “muy acertada la reforma que ambos textos prelegislativos proponen del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para que la acción de cesación comunitaria sea eficaz también en caso de ocupación ilegal, lo cual venía reclamando la doctrina desde hace años”.

En cuanto a “la propuesta de Ciudadanos es más acertada ya que propone una reforma procesal civil en la línea de enmendar los errores de la reforma de 2018. Debemos tener en cuenta que la problemática de la ocupación es muy versátil y la vía penal solamente es útil en los casos más flagrantes de ocupación ilícita”.

PERSONA JURÍDICA NO PROTEGIDA

Por su parte, Antonio Navarro, reconoce que la situación económica de los últimos seis meses está influyendo en el aumento del fenómeno, “sobre todo .de viviendas de bancos se viene observando desde hace años con el aumento del parque de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. En la costa la falta de propietarios de dichas viviendas ha hecho que se incremente dicho fenómeno”.

Para Navarro, aquella reforma que se hizo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la llamada ley de desahucio exprés del 2018 “no tuvo el efecto esperado de recuperación rápida de la posesión de las viviendas ocupadas por diversos motivos”.

Reconoce que “en este país es normal que se dicten normas de cara a la galería sin dotar de los medios pertinentes a los juzgados que para que puedan llevarlas a efecto con el resultado  debido. Es decir, la rapidez en obtener justicia depende tanto de la agilidad de la norma como de los medios para llevarla a la práctica y en este caso con en todos los demás no ha habido ninguno”.

También recuerda que dicha norma dejó fuera a las personas jurídicas “De eso se aprovecharon algunos okupas “para establecerse en viviendas propiedad de bancos o entidades mercantiles, perjudicando no sólo a las mismas sino a todos los vecinos de los edificios o urbanizaciones donde quedan ubicadas”.

Para este experto, “el derecho a la vivienda y su protección es indudable y necesario en un estado de derecho, pero siempre a costa del propio Estado y no a costa de particulares y si bien el procedimiento establecido de “desahucio exprés” no supone tal cosa, sí les está impidiendo el ejercicio del derecho en igualdad de condiciones con el resto de ciudadanos”.

Para Navarro, “el deficiente funcionamiento de la administración de Justicia afecta no sólo a este sino a la mayoría de los procesos judiciales. Es evidente que es necesario dotar de los medios suficientes, materiales, humanos y tecnológicos, para que se puedan cumplir los plazos que las leyes procesales establecen. Es una situación muy injusta para los propietarios y pata los vecinos del inmueble en muchos casos”.

En cuanto a las iniciativas que se han planteado recientemente por varios partidos políticos, este experto considera que “en primer lugar, desde el derecho penal, creo que debemos diferenciar, cosa que la legislación no ha hecho, entre aquellas personas que se encuentran en un verdadero estado de necesidades aquellas personas o mafias que se han constituido en verdaderos profesionales de la “okupación” y sobre los que sí cabría un endurecimiento de las penas”.

Desde su punto de vista, “también es aconsejable arbitrar medidas para una mayor facilidad en la adopción de medidas cautelares en procesos penales de desalojos de este tipo”.En esta noticia se habla de: ‘okupaciones’

Al día se ocupan 39 viviendas, lo que supone unas 14.000 viviendas al año.

antena3.com

Durante el confinamiento por la pandemia del coronavirus se han disparado los casos de ocupaciones ilegales en viviendas propiedad de particulares o empresas. Según datos del Consejo de Administradores de Fincas el último año el 60% de las viviendas vacías han tenido casos de ocupación.

El perfil ha dejado de ser el de personas vulnerables que ocupan por necesidad, sino de personas que ocupan viviendas de lujo. Son mafias que se dedican a cambiar la cerradura, a hacer un contratos falsos y a vivir literalmente de la ocupación.

La desocupación es un proceso muy lento, por ello las primeras 48 horas son clave para que la Policía pueda intervenir sin orden judicial porque se considera allanamiento de morada. A partir de ahí, se inicia un procedimiento judicial y como mínimo pasan seis meses, y el procedimiento se puede alargar.

No sólo ocupan la casa, en cierta manera hay que financiarles la estancia. Sí el propietario cambiar la cerradura o cortar la luz y el agua incurre en un delito de coacciones.

Eso el propietario, porque el ocupa no pasa de una multa que nunca pagan porque se declaran insolventes.

Los administradores de fincas advierten a los presidentes de las urbanizaciones de que la ley prohíbe ahora que asistan los mayores de 65 años – La sanción podría alcanzar los 60.000 euros

levante-emv.com

Joan Gimeno

La nueva norma lo prohíbe: los mayores de 65 años no pueden acudir a las juntas vecinales al tratarse de un grupo de riesgo que se ve más afectado que el resto de la población a los efectos de la pandemia. Los administradores de fincas de Cullera han lanzado un mensaje de alerta a los presidentes de las urbanizaciones y muestran su preocupación ya que una parte de los propietarios se encuentra en dicho sector de edad.

La mayoría de ellos ha solicitado a los presidentes de las comunidades de propietarios el aplazamiento de las juntas de propietarios presenciales hasta que la normativa y la evolución sanitaria Covid-19 lo permitan. «La decisión es, en primer lugar, para salvaguardar la salud de nuestros clientes, personal de despachos, familia y la nuestra propia y, en segundo lugar, para evitar la propagación de la pandemia, en la medida de lo posible», aclaró ayer Oscar Pellicer.

La normativa señala que se coniderarán infracciones muy graves «la organización o participación en reuniones, fiestas o cualquier otro tipo de acto equivalente, de carácter privado o público, que impliquen una aglomeración o agrupación de personas cuando se constate por la autoridad inspectora que impiden o dificultan la adopción de las medidas sanitarias de prevención o se hallen presentes menores de edad y/o personas mayores de 65 años».

El decreto establece que dichas infracciones «podrán ser sancionadas alternativa o acumulativamente con una Multa de 30.001 a 60.000 euros y acumulativamente hasta 600.000 euros». «En esencia, esta nueva norma no permite a las las personas mayores de 65 años asistir presencialmente a runiones privadas, como es el caso de las juntas de propietarias, ya que se podría considerar una falta muy grave con una sanción económica que oscile entre los 30.000 y 60.000 euros, unas cuantías de gran magnitud», explica Ósca Pellicer, agente inmobiliario y administrador de fincas en Cullera.

Consulta jurídica

«Ante la extrañeza de la medida, lo hemos contrastado con la asesoría jurídica del colegio de administradores de fincas de València y con un jurista de reconocido prestigio. Ambos coinciden que de  la literalidad del precepto legal se desprende tal prohibición y que está en vigor mientras el Consell no lo modifique», expone a continuación Pellicer.

Por tanto, del citado decreto-ley, aplicado al ámbito de las comunidades de propietarios, queda aclarado que las personas mayores de 65 años no pueden asistir presencialmente a las juntas, como reuniones privadas que son. Por ese motivo, los administradores de fincas se han puesto en contacto con los presidentes de cada una de ellas para informarles de la gravedad de incurrir en estas prohibiciones y en especial a las importantes sanciones que comportan.

Para evitar problemas innecesarios, los administradores fincas han lanzado una serie de recomendaciones: En el caso de que todavía no se haya celebrado la junta general, se ponen a disposición de los presidentes para analizar de forma conjunta si se tiene que celebrar o si la mejor solución es dejarla en el aire hasta que puedan acudir todos los propietarios o se habilite otro sistema legal al respecto, ya sea presencial o telemático. Cualquier fórmula que evite sanciones y proteja la salud de las personas mayores será bien recibida por el sector.

elperiodic.com

El documento integra medidas de intervención para prevenir situaciones de emergencia que desembocarían en la pérdida de vivienda habitual

El vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Rubén Martínez Dalmau, ha presentado el Protocolo Anti-desahucios de la Generalitat, elaborado en coordinación con la Conselleria de Justicia, durante la reunión de la Mesa Antidesahucios.

La Mesa está presidida por Martínez Dalmau y reúne a diferentes organizaciones sociales y sindicales, a colegios profesionales, a representantes de las administraciones públicas y de entidades bancarias y financieras.
En la anterior reunión de la Mesa Antidesahucios, celebrada el pasado mes de diciembre, se planteó la necesidad de desarrollar un protocolo para hacer frente a las situaciones de desahucios de las personas o familias en situación de precariedad socioeconómica.

El documento «lo presentamos en un contexto donde el nivel de vulnerabilidad social y de emergencia habitacional está creciendo, agravado por las consecuencias económicas y sociales derivadas de la pandemia provocada por la COVID-19», según ha manifestado el vicepresidente.

Para hacer frente a esta emergencia habitacional y a las posibles consecuencias del fin de la moratoria de los desahucios por el impago de alquiler, Martínez Dalmau se ha mostrado partidario de una «prórroga» y ha anunciado que «la Dirección General de Emergencia Habitacional será reforzada, creándose un órgano específico de gestión en materia de desahucios porque es nuestro objetivo prioritario que ninguna persona sea desahuciada sin alternativa habitacional».

El protocolo de actuación integra una serie de medidas de intervención para prevenir situaciones de emergencia que podrían desembocar en la pérdida de vivienda habitual por impagos de la hipoteca o de las cuotas de alquiler, así como para coordinar la actuación institucional de protección de las personas en situación de emergencia habitacional y asegurar la alternativa en caso de desahucio.

Evitar desahucios sin alternativa habitacional

Martínez Dalmau ha expresado ante la Mesa su preocupación «ante el fin de la moratoria aplicada durante la pandemia, que prohíbe los desahucios» y ha manifestado que «tenemos que estar preparados para evitar que se produzca una oleada que colapse las administraciones públicas».

«La situación requiere una actuación urgente y coordinada entre todos los actores que intervienen en el proceso para buscar las soluciones más adecuadas para las personas afectadas», ha subrayado.

También ha referido que las cifras de desahucios «no son, ni mucho menos, las más esperanzadoras». «Desde el 2013 se han acumulado casi 55.000 ejecuciones hipotecarias y cerca de 31.000 lanzamientos por impago del alquiler y, ahora, con la crisis sanitaria, el derecho a la vivienda continúa sufriendo un deterioro significativo a pesar de los esfuerzos que estamos realizando en los últimos meses para solucionar un problema que arrastramos desde la crisis económica y financiera de 2008», ha advertido.

El vicepresidente ha destacado que «desde el Gobierno valenciano hemos fijado como hoja de ruta la construcción de un modelo alternativo, basado en los derechos y en la sostenibilidad y, tenemos la obligación de garantizar que esta pandemia no genere más desigualdad».

«Debemos reorientar todos los recursos disponibles hacia las necesidades básicas de todas las personas, empezando por la vivienda», ha añadido.

Martínez Dalmau ha apelado a la necesidad de articular una respuesta «al gran reto al cual nos enfrentamos». «Una respuesta ante los desahucios que tiene que nacer del consenso entre todas las partes implicadas y de la capacidad de generar acuerdos como gobierno y como administración pública».

Para el conseller, «la coordinación interinstitucional es fundamental para asegurar un objetivo compartido entre quienes formamos partes de esta mesa».

Por su parte, el director general de Emergencia Habitacional David Vegara, ha señalado que «el protocolo que se ha presentado a la Mesa tiene como objetivo principal, como ha señalado el vicepresidente, evitar los desahucios sin alternativa habitacional, y damos respuesta así a una exigencia ciudadana para dignificar la vida de quienes están en riesgo de perder su hogar y quedarse sin casa».

Vegara ha añadido que el protocolo implica a diferentes administraciones y que irá desarrollando progresivamente los instrumentos necesarios para su ejecución, ya que «entendemos que una coordinación transversal es fundamental para atender esta problemática en el seno de la Generalitat».

Además del Protocolo Antidesahucios de la Generalitat, en la Mesa se han dado a conocer otros documentos relativos a recientes actuaciones, como el Informe de Ejecuciones Hipotecarias, un trabajo de análisis llevado a cabo por Instituto Valenciano de la Edificación (IVE).

Asimismo, se ha explicado el Decreto ley para la ampliación del parque público de vivienda aprobado por el Gobierno valenciano el pasado 5 de junio y, por último, el relativo al plan piloto de la Xarxa d’Administracions Locals i Comarcals d’Habitage (Xaloc).

A la reunión han asistido representantes de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas, del Colegio de Administradores de Fincas Valencia y Castellón, del Colegio Oficial de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, del Colegio de Registradores de Valencia y de la Unión de Consumidores de la Comunidad Valenciana.

De igual modo, han tomado parte representantes de los sindicatos UGT, Intersidical y CCOO; de entidades bancarias como Banco Santander, Caixa Popular, Cajamar, Caixabank, así como de la Sareb, la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), Entitat Valenciana de la Vivienda y Suelo (Evha) y de las conselleries de Igualdad y Políticas Inclusivas y de consellera de Justicia, Interior y Administración Pública.

idealista.com

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo asegura en una sentencia reciente que el fallo dictado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el pasado 16 de julio sobre la abusividad de los gastos hipotecarios refrenda su postura, al entender que implican un perjuicio al consumidor y, por tanto, la cláusula debe ser anulada.

Una teoría que defiende el sector financiero, que habla de un impacto muy limitado del fallo del Tribunal de Luxemburgo, pero que contrasta con la de despachos de abogados y asociaciones de consumidores, que creen que la sentencia europea cuestiona el reparto de los gastos establecido por el Alto Tribunal en España a principios de 2019.

En este sentido, el Supremo insiste en que «la Sala Primera ratifica su doctrina sobre la nulidad, por abusivas, de las cláusulas que imputan al prestatario los gastos y tributos de los préstamos hipotecarios, en cuanto implican, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato. Respecto de las consecuencias de la nulidad, la doctrina jurisprudencial establecida por la Sala a partir de las sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 ha sido confirmada por la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020″. Y añade que «en consecuencia, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados, que, en este caso, se referían al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a los gastos notariales y a los gastos registrales».

Y tal y como detalló en enero de 2019, el Supremo se inclina por un reparto de los gastos de la constitución de los préstamos hipotecarios entre cliente y banco. En concreto, aclara que el consumidor debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como el 50% de los aranceles notariales, mientras que la entidad financiera debe asumir la otra mitad del gasto del notario y el 100% del coste del registro de la hipoteca. La sentencia, no obstante, no analiza la tasación de la vivienda ni el gasto de la gestoría.

«La Sala resuelve el recurso aplicando las normas de derecho nacional vigentes a la fecha de constitución del préstamo, según las cuales el principal sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el prestatario. Por su parte, los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de “interesados” que sustenta, en el Reglamento Notarial, el pago de dichos gastos: el consumidor por la obtención del préstamo y el banco por la garantía hipotecaria. Por último, los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en el arancel de los registradores de la propiedad», aclara el Supremo, que insiste en que «el TJUE ha refrendado plenamente lo acordado en su día por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto de estos gastos».

Esta es la postura del Alto Tribunal sobre un recurso de casación presentado por Banco Santander respecto de la sentencia 3/2018, de 10 de enero, dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizkaia, sobre las condiciones generales de contratación de una hipoteca en la que el consumidor cargó con todos los gastos, por un importe de unos 1.486 euros, y que pedía la nulidad de la cláusula sobre el pago de los mismos y la devolución del dinero pagado de más e intereses.

Pero la entidad financiera, en el recurso de casación, alegaba que la sentencia recurrida imponía el pago del impuesto sobre AJD y la totalidad de los gastos notariales y registrales al prestamista, «en lugar de atender a lo establecido legal y reglamentariamente respecto de cada uno de esos gastos, decidiendo así arbitrariamente sobre las consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula del contrato sobre imputación de gastos». 

Y el Supremo da la razón al banco y recalca que la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 «fija la doctrina sobre la cuestión, coincidente con la jurisprudencia de esta Sala», al establecer que «el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes».

Así, vuelve a insistir en que el AJD debe asumirlo el consumidor, al ser el sujeto pasivo del impuesto, mientras que el registro lo asume el banco, ya que si el préstamo no se registra no existe la garantía hipotecaria, mientras que el notario se debe repartir a partes iguales al beneficiar a ambas partes. Además, el gasto de cancelación de la hipoteca recae en el prestatario, al ser el interesado en la liberación del gravamen, mientras que las copias de la escritura solo las pagará el consumidor si las solicita.

La postura del Alto Tribunal no coincide con la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, que la semana pasada dictaminó que el banco debía asumir todos los gastos de constitución del préstamo al 100%, salvo el AJD; esto es, la notaría, el registro y la tasación. En cambio, el Juzgado de Primera Instancia nº18 BIS de Málaga estableció el reparto de notaría al 50%.

«La factura de la notaría era el gran caballo de batalla. Desde mi punto de vista, es una interpretación forzada y es muy enrevesado el criterio del Supremo para justificar que al cliente le interesa firmar la hipoteca ante notario, por ser más barato un préstamo con garantía hipotecaria que un préstamo sin garantía, pero era de esperar que el Supremo se pronunciara pronto para que no haya dispersión de criterios de las Audiencias Provinciales, como ha sucedido con la de Las Palmas, y evitar un aluvión de recursos ante el Supremo», sostiene Carmen Giménez, de G&G Abogados, quien recuerda que «en esta sentencia no se dice nada de la gestoría ni la tasación, que no han sido sometidas a enjuiciamiento».

miciudadreal.es

El diputado liberal ha vuelto a manifestar su compromiso con este tipo especial de autónomos “volvemos a ponernos del lado de los profesionales liberales frente al olvido del Gobierno de Castilla-La Mancha”, entre los que se encuentran “abogados, veterinarios, fisioterapeutas, ingenieros, administradores de fincas, dentistas, podólogos, psicólogos etc.”, y a los que ha calificado como “parte esencial de la sociedad”.

Es por lo que, según ha indicado el diputado liberal, desde Ciudadanos “no podemos mirar hacia otro lado y ponernos de perfil ante el intrusismo profesional que vienen sufriendo desde hace años estos profesionales”, insistiendo a PSOE y PP que voten a favor de las enmiendas de Cs a la reforma de la Ley de Colegios Profesionales de Castilla-La Mancha “para llenar el agujero que hay en la misma por el cual se cuelan intrusos que quieren lucrarse de forma indebida y ejercer una profesión sin cumplir la Ley”.

“Este agujero que hay en la Ley de Colegios Profesionales” ha explicado Zapata  “no solo perjudica a los abogados, arquitectos o a los dentistas, este agujero perjudica a la ciudadanía en general” y ha aclarado el por qué de esta afirmación, dejando claro que son los consumidores y usuarios castellanomanchegos quienes  “se encuentran expuestos a pagar por unos servicios profesionales, prestados por personas que no cumplen normativa y que pueden no tener la solvencia profesional que se les presupone”.

Sanciones administrativas contra el intrusismo

Así lo ha manifestado el diputado regional durante su intervención en el pleno de las Cortes, Zapata ha sido contundente y ha propuesto que “la reforma de la Ley de Colegios Profesionales de Castilla-La Mancha incluya la creación de una infracción administrativa, con la correspondiente sanción de hasta 50.000 euros y  3 años de inhabilitación, para aquellas personas que ejerzan una profesión sin cumplir los requisitos legales para ello”, y ha resaltado que “en un Estado de Derecho, quien la hace, la paga”.

Cerrando su intervención, Zapata ha vuelto a recordar que “en Ciudadanos no queremos que los profesionales liberales de la región se encuentren menos protegidos contra el intrusismo profesional y la competencia desleal que los profesionales liberales de otras partes de España”, enlazándolo con la idea de que con ello tampoco queremos que esto posicione a nuestra comunidad autónoma en la “cola de derechos de los ciudadanos con respecto a otras partes del territorio nacional”.

laopiniondemurcia.es

¿Cómo ha afectado la pandemia al sector al que pertenecen?
En el confinamiento hemos sido más conscientes del valor que tienen los espacios que habitamos y su importancia en nuestro bienestar. Hemos notado que las pequeñas reparaciones o reformas se han potenciado, dado que muchos propietarios se han decidido a reparar alguna humedad, patología o fallo. Además, los problemas de confort por mal aislamiento de la fachada o disponer de carpinterías con baja hermeticidad también han provocado que esta posible mejora se comience a valorar.

Finalmente, con la llegada del verano, nos han preguntado en repetidas ocasiones sobre la instalación de piscinas portátiles en terrazas. Nuestras viviendas solo están preparadas para soportar una sobrecarga de 200 kg/m2, lo que se traduce que la altura del agua no puede ser mayor de 20 cms si no queremos sobrepasar este límite de seguridad. Obviamente la decisión de poner una piscina corresponde al cálculo de la estructura y es posible, siempre que se haya previsto en el proyecto.

¿Qué servicios prestan a comunidades de propietarios o administradores de fincas?
La estrecha colaboración entre nuestro Colegio y el Colegio de Administradores de Fincas ha permitido llevar a cabo interesantes iniciativas de apoyo a las comunidades de propietarios, como son la publicación de dos guías que han recibido muy buenas críticas por parte de los ciudadanos. La ‘Guía de mantenimiento para comunidades de propietarios’, a gestionar por el aparejador de cabecera, como técnico en el que delegar las inspecciones en los edificios, para asegurar un mantenimiento óptimo de los mismos, evitando en el tiempo reparaciones costosas, y asesorando en la economía y adecuación técnica de las posibles obras de rehabilitación para mejora de la eficiencia energética, accesibilidad o funcionalidad. Y la ‘Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios’, para informarles sobre las obligaciones que adquieren cuando realizan obras de construcción, para la mejora y conservación del inmueble. Ambas guías son gratuitas y están disponibles en nuestra web www.tuedificioenforma.es

Para soporte al Colegio de Administradores de Fincas y para las Comunidades de Propietarios, disponemos de un servicio de información permanente. Por ejemplo, en las campañas de convocatorias de ayudas para rehabilitación de la Comunidad Autónoma, ponemos a un técnico para asesorar gratuitamente a los ciudadanos sobre los requisitos y tramitación de las ayudas.

También ofrecemos una bolsa de técnicos especializados y si nos lo solicitan, los ponemos en contacto con colegiados para que presupuesten el trabajo o encargo que necesiten.

Las nuevas tecnologías, como los pagos online, los drones de vigilancia y las apps para controlar la luz y el agua, llegan con paso firme para gestionar y mantener los inmuebles

laopiniondemurcia.es

Tania Martínez

Las nuevas tecnologías ya han cambiado a mejor la forma de vivir y gestionar el día a día, por lo que no es de extrañar que conglomerados como por ejemplo, las comunidades de vecinos se animen a hacer uso de ellas para gestionar, mantener y facilitar la convivencia.

Si ya se emplean dispositivos conectados y apps para realizar todo tipo de gestiones, como pagar facturas, hacer videoconferencias, hacer la compra, hablar con amigos y familiares, ¿por qué no emplear esas mismas tecnologías en el ámbito de la comunidad de propietarios? Las tecnologías acabarán llegando a las comunidades de vecinos para cambiar y, sobre todo, facilitar las relaciones entre vecinos, administradores de fincas y proveedores.

Por el momento, las reuniones de vecinos no van a desaparecer y habrá que seguir acudiendo para llevar a cabo las votaciones de muchas cuestiones, pero las tecnologías sí pueden ayudar a gestionar ciertos aspectos de relevancia en las fincas.

Apps «comunitarias»

Informes presentados en la plataforma digital tucomunidad.com, explican y detallan que hay apps y ciertas tecnologías que muy pronto empezarán a usarse en las fincas y comunidades. Por ejemplo, los pagos online. La utilización de plataformas que permitan pagar y cobrar de manera automática y segura las cuotas de la comunidad se popularizarán entre propietarios y administradores. Una perfecta solución para resolver el problema de los pagos de los propietarios extranjeros, o vecinos que no vivan de forma continuada en la propiedad, ya que se evita el abono en metálico.

A veces contactar con el administrador puede ser muy complicado, por lo que la tecnología puede facilitar la recepción y gestión de incidencias de modo online. Según el portal, los administradores emplean tres quintas partes de su jornada laboral contestando a llamadas y mensajes de los vecinos que les informan sobre un problema. Llevar a cabo las notificaciones de incidencias de modo online es mucho rápido y, de hecho, permite que los demás vecinos sepan qué es lo que se ha comunicado y estén al tanto de todo.

La gestión online de reserva de espacios ayuda en las comunidades que tienen locales o pistas deportivas. Estas aplicaciones benefician tanto a los propietarios como a los administradores, que pueden destinar su tiempo a la resolución del problema o a otras tareas. Incluso se puede dar acceso a la plataforma de la comunidad, a los proveedores de servicios como los técnicos de ascensores, fontaneros, jardineros, servicio de limpieza, electricistas, seguridad… para que reciban al instante una alerta de avería y se pueda agilizar la reparación.

Otro aspecto interesante es la gestión online de la reserva de espacios comunes. Muchas comunidades cuentan con locales multiuso para el uso de los vecinos, pistas de tenis o pádel, gimnasio, etcétera. Una aplicación puede ayudar a agilizar las gestiones, ofreciendo información acerca de las horas libres y permitiendo la reserva anticipada.

Seguridad y vigilancia

Otro empleo de las tecnologías puede hacerse para instalar sistemas inteligentes de control de acceso. Esto supone no depender de las llaves para poder entrar a la finca o incluso a su propia vivienda, recurriendo a sistemas como escáneres de huellas dactilares o de retina o mediante tecnología NFC,entre otros.

En cuanto a la vigilancia, las tecnologías ayudan más allá de la colocación de cámaras con circuitos internos. En comunidades más grandes, el uso de drones y otros vehículos no tripulados pueden desarrollar tareas de vigilancia y mantenimiento; realizando labores de vigilancia de 24 horas los 7 días de la semana, así como tomar fotos de averías que surjan en la fachada o en los tejados, detectar fugas térmicas o de fluidos, etcétera.

Y puede que llegado el momento también se implanten nuevas tecnologías de cara a las reuniones de vecinos y decidan hacerse en streaming o con votos online y ya no sea imprescindible la presencia física.

boe.es

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don D.H., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid número 25, don Juan Carlos Rubiales Moreno, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Francisco Javier Monedero San Martín el 23 de diciembre de 2019, con número 3.824 de protocolo, se elevaron a público los acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid por los que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual «Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Según se acredita en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472 % de coeficientes sobre el total del 100 %, frente a tres votos en contra que representan el 11,328 %.

II

Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25 el 21 de enero de 2020, bajo el asiento 1209 del diario 130; y fue objeto de calificación negativa el 5 de febrero de 2020 por el registrador, don Juan Carlos Rubiales Moreno, en los siguientes términos:

«(…) Defectos y fundamentos de Derecho.

Del punto primero de los acuerdos de la Referida Junta, según consta del acta de la misma que se incorpora a la escritura objeto de calificación por la que se eleva a público, resulta «Aprobación, en su caso, de la prohibición de viviendas o pisos para uso turístico y su inclusión como cláusula estatutaria», mientras que lo que se aprueba es la inclusión como cláusula estatutaria el texto referido en el anterior apartado Hechos, aprobación por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472% de coeficientes frente a tres votos en contra que representan el 11,328%, siendo necesario para el acuerdo de prohibir, vedar o impedir el uso o ejecución de lo acordado, como parece ser el caso, la unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación, unanimidad que no está conseguida. Artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de su Reglamento y 17, puntos 6 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se procede a la prórroga del asiento de presentación que ha motivado este documento, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.

Contra esta calificación podrá interponerse recurso (…).»

Esta calificación se notificó al interesado el 7 de febrero de 2020.

III

El 7 de marzo de 2020, don D.H., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro el 10 de marzo, con las siguientes alegaciones:

«Primera.–La cláusula estatutaria cuya inscripción se pretende dice:

«Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero.»

El acuerdo de Junta de la Comunidad fue adoptado, tal y como recoge la resolución del Registrador, por mayoría de 10 votos que representan el 79,472 % de coeficientes frente a tres votos que representan el 11,328%.

El registrador entiende que para que este acuerdo sea inscrito es preceptivo que para su adopción se cuente con la unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación y que por tanto la unanimidad no se ha conseguido. La razón esgrimida es que ese acuerdo pretende «…prohibir, vedar o impedir el uso o ejecución de lo acordado como parece el caso» siendo de aplicación por tanto, a criterio del registrador, el artículo 17 apartados 6 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

La comunidad de propietarios coincide con la apreciación normativa realizada y que es aplicable a este supuesto. Concretamente el artículo 17.6 dice:

«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»

Y el apartado 12 del artículo 17 introducido por el RD Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler dice:

«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastas o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Por consiguiente, la LPH no exige unanimidad para la adopción del acuerdo referente regular el uso de las viviendas para que, si son arrendadas, no sean destinadas a uso hotelero bajo la cobertura de alquiler vacacional o turístico.»

IV

El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 14 de abril de 2020.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y la Resolución de esta Dirección General de … marzo y … de mayo de 2020.

1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente se acuerda que las «viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Según se acredita en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472 % de coeficientes sobre el total del 100 %, frente a tres votos en contra que representan el 11,328 %.

El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que no se ha acreditado que el acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de la referida norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).

Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra “e)” del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística. Por ello, la calificación objeto de impugnación debe ser confirmada.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de abril de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

Datos de la EPA del segundo trimestre

idealista.com

El teletrabajo ha llegado al mundo laboral a marchas forzadas por culpa del confinamiento decretado por el estado de alarma para luchar contra la pandemia del coronavirus. Durante el segundo trimestre del año, 3.015.200 personas trabajadoras, el 16,2% del total de ocupados trabajó desde su propio domicilio más de la mitad de los días, según la Encuesta de Población Activa (EPA).

Las personas que han teletrabajado se han multiplicado por tres frente al mismo periodo de 2019, cuando ‘apenas’ eran 951.800 personas, lo que supone el 4,8%, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por otro lado, los llamados «horarios atípicos», aquello de fines de semana o noches disminuyeron en el segundo trimestre de 2020 comparados con los resultados de 2019. En cuanto al trabajo en fin de semana, el porcentaje de ocupados que trabajaron algún sábado fue del 27% en el segundo trimestre, frente al 36,8% en 2019.

Entre los que trabajaron algún domingo, también descendió al 15,7%, frente al 22,6% en 2019. El porcentaje de trabajo habitual por la tarde (más de la mitad de los días) fue en el trimestre del 13,5%, frente al 19,8% en 2019. En cuanto al trabajo nocturno habitual pasó del 6,12 % al 4,04 %.