Autor: Megafincas

Las grandes inmobiliarias con patrimonio en arrendamiento avisan de que la falta de seguridad jurídica y el exceso de regulación ponen en riesgo el mercado en España

elpais.com

SANDRA LÓPEZ LETÓN

Pocas veces el tablero del alquiler había estado tan agitado como ahora. La medida de limitar las rentas anunciada por el Gobierno para 2021, que ya se aplica en Cataluña desde septiembre, ha causado un auténtico terremoto. También, la obligación impuesta por la Generalitat de reducir hasta un 50% el alquiler de locales comerciales cerrados por covid. O incluso la prórroga para subir rentas o desahuciar a inquilinos afectados por el virus.

La revuelta situación ha llevado a los grandes caseros, pocas veces tan incomodados, a levantar la voz para pedir un marco legal estable. “No decimos a los gobernantes lo que tienen que hacer, la capacidad normativa es suya, pero lo que sí pedimos es que las fórmulas jurídicas tengan consistencia en el tiempo. Pedimos seguridad jurídica y que no nos cambien las reglas a mitad del juego”, defiende Fernando Lacadena (Jaca, 1956), presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), que durante más de tres décadas ha tenido puestos de responsabilidad en varias grandes empresas del sector.

La asociación, que preside desde 2015, lleva 44 años trabajando para consolidar y profesionalizar el sector. Aglutina a 17 de los principales propietarios de inmuebles en alquiler en los segmentos de residencial, locales y centros comerciales, hoteles y logística. Este lobby representa a grandes socimi como Merlin, Colonial, Lar España, GMP o La Finca; propietarios de centros comerciales, como Unibail Rodamco Westfield o Klepierre; compañías de seguros, como Mutua Madrileña o Allianz; gestoras de viviendas, como Azora, Cevasa o la socimi Vivenio.

Cansados de las acusaciones de “fondos buitres y especuladores” que les llegan a diario de las plataformas de inquilinos, los grandes caseros se parapetan en esas cuatro décadas para defenderse. “Ni somos fondos ni somos buitres. Tenemos espíritu de permanencia, largoplacista. No somos el problema de los precios del alquiler y, de hecho, somos jugadores que vamos a estar más tiempo que los gobernantes de hoy. Lo que hay en la asociación son propietarios de verdad, de los de toda la vida. Hemos construido porfolios que queremos mantener en el tiempo, dejárselos a nuestros hijos, no liquidarlos”, argumenta el presidente de Asipa. Quiere esto decir que “los proyectos no son a cuatro o cinco años, sino a más de 20. Son contratos a largo plazo con un nivel de riesgo moderado, por lo que la rentabilidad también es moderada. Las grandes plusvalías solo se dan cuando se vende el activo, no con su alquiler”, añade.

La rentabilidad que se obtiene al arrendar viviendas en España va del 3% al 5,5%; en oficinas se mueve entre el 4% y el 5%; en centros comerciales, entre el 5% y el 6% y del 6% al 7% en logístico. “El inversor que se piense que va a sacar un 10% o un 15% se ha equivocado”.

Canalizar el ahorro

Las empresas integradas en Asipa cuentan con inversores como fondos de pensiones o inversores institucionales y constituyen un importante instrumento para canalizar el ahorro de familias. “¿Cree que estos caballeros quieren especular en el mercado?”, pregunta de forma retórica. “Queremos estar muchos años, asumimos los riesgos y venturas, pero lo que llevamos mal es la inseguridad jurídica, porque responde a criterios políticos a corto plazo”.

El presidente de la asociación afea el gesto del que considera su único socio, la Administración. Aunque en la práctica no lo sea. “Salvo honrosas excepciones, no nos consultan. Desde luego el Gobierno central y los autonómicos [se refiere a Madrid y Barcelona] nada, así que se diluyen las consideraciones que hacemos”, critica. Una es avisar de que si sale adelante la regulación del alquiler en España podría desincentivar la inversión y las operaciones. “El inversor extranjero ve oscilaciones de este tipo sin justificación y si en España no le salen los números se va a ir a otros países que le dan más confianza, aunque gane menos”, indica Lacadena, que recuerda con tesón que la recuperación del sector del pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 fue gracias a la inversión foránea.

Los grandes caseros consideran que ponerle puertas al campo nunca suele ser una medida efectiva. Aunque creen que, en este caso, el gran perjudicado es el pequeño propietario —el 96% del parque de viviendas en alquiler está en sus manos—, porque “o se guarda la casa o la vende y destruye el mercado de alquiler”. En Cataluña, la regulación del mercado acaba de empezar y “ya se han retrasado o parado los proyectos para construir viviendas destinadas al alquiler”, apunta. Aunque reconoce que a sus oídos no ha llegado ningún rumor sobre compañías que se estén planteando abandonar el mercado catalán. No obstante, “sí hay una grandísima inquietud”, comenta.

¿La solución? Que la Administración ponga suficiente oferta en el mercado de viviendas en alquiler para personas vulnerables y mileuristas sin capacidad adquisitiva para comprar y alquilar. “El problema es que en esto se tarda más de una legislatura”, reconoce.

Respecto al golpe fiscal a las socimi —el Gobierno maneja gravar un 15% sobre dividendos no distribuidos—, Lacadena lo ve como un castigo al capital. “Es totalmente falso que las socimi no paguen impuestos, además de ser ineficaz por su escaso poder recaudatorio, atentaría contra la seguridad jurídica y alejaría a los inversores extranjeros”.

La crisis del coronavirus ha hecho un agujero en las cuentas de los grandes caseros. Los dueños de hoteles han perdido más del 50% de sus ingresos y se ha disparado la venta de establecimientos para hacer frente a la crisis. Hosteltur calcula que hay ocho hoteles en venta por 174 millones de euros solo en las islas Baleares. Los dueños de locales comerciales (bares, restaurantes…) ya apuntan mermas de entre el 30% y el 50%, según Lacadena. Los que operan en residencial salen más airosos y pierden entre el 5% y el 10%. Por todo ello, no descarta que en los próximos meses se cierren operaciones de venta de retail y de proyectos de viviendas financiadas.

Cuando comenzó la pandemia, los grandes señores del alquiler llegaron a acuerdos con la mayoría de sus inquilinos para aplicar moratorias en el pago o rebajas de la renta. Por ejemplo, los grandes propietarios de centros comerciales han negociado con un 63% de sus inquilinos. En Asipa están convencidos de que se seguirán echando estos salvavidas a los inquilinos en 2021. Porque, en nada se parece esta crisis a la de 2008 y, de hecho, Lacadena considera que el impacto, aunque notable, es distinto. Dice que las empresas estaban saneadas y tenían una estructura de capital muy sólido cuando llegó el virus. Además, han reducido casi todas las líneas de costes (recortando o eliminando subcontratas, personal…). Cierto es que los niveles de endeudamiento de estas empresas estaban ajustados cuando llegó la pandemia, pero ahora la mayoría están financiando pérdidas con recursos ajenos.

Menos trabas burocráticas para ampliar el parque residencial y evitar la inseguridad jurídica para el sector

idealista.com

David Marrero

El Fondo Monetario Internacional (FMI) alerta a España del aumento de la brecha social, agravada por la pandemia del coronavirus. A la desigualdad de ingresos se suman los problemas de accesibilidad a la vivienda de muchos jóvenes, por lo que recomienda ampliar la oferta en el mercado de alquiler acabando con las trabas burocráticas, para incrementar el parque residencial, evitar la inseguridad jurídica y una excesiva regulación de los alquileres.

Los problemas de acceso a la vivienda ya se venían produciendo en España desde la crisis de 2008. Los trabajadores menos cualificados fueron los más castigados por el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera, una situación que les impidió ser propietarios de una casa y les llevó a mirar hacia el alquiler. A ellos se están sumando desde hace unos años los jóvenes que acceden al mercado laboral con sueldos relativamente bajos, especialmente en las áreas urbanas. Ellos tampoco están accediendo a una vivienda en propiedad por la falta de ahorros y las condiciones estrictas para acceder a un crédito hipotecario.

Pero este aumento de la demanda en el mercado de alquiler no ha venido acompañado de un incremento de la oferta de pisos en arrendamiento. Una tendencia que ha contribuido a un aumento de los precios de los alquileres, sobre todo en los últimos años.

“La crisis del covid-19 podría empeorar los problemas de acceso a la vivienda en alquiler, especialmente para los más vulnerables”, afirma el FMI en su estudio. “El confinamiento por el estado de alarma que paralizó el país puede agravar más aún los problemas de accesibilidad por los menores ingresos de los inquilinos, que por la posible caída de los precios de alquiler”, destaca el organismo internacional, en particular cuando expiren las medidas de alivio temporal adoptadas por el Gobierno español, como la moratoria sobre los desalojos y las rentas del alquiler.

El Fondo Monetario Internacional hace un análisis del mercado en la última década tomando datos de varias estadísticas, entre las que se incluye idealista, ante la falta de datos oficiales de esos años, aunque valora que se han publicado hace poco nuevos datos oficiales sobre los precios de las viviendas de alquiler.

“Con estos datos, vemos que los precios del alquiler a nivel nacional comenzaron a subir en 2014. En agosto de 2020, los precios de alquiler están alrededor de un 30% más altos que en 2007”, destaca el informe. “Sin embargo, los precios de venta están aproximadamente un 15% más bajos que en 2007”, compara el FMI con datos de idealista.

El FMI destaca que el Gobierno español está tratando de contrarrestar estas presiones con medidas como la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que vuelve a ampliar los contratos a cinco años, y un aumento de los subsidios para los inquilinos con bajos ingresos.

La accesibilidad al mercado del alquiler se deterioró después de la crisis financiera mundial. España es uno de los países de la UE con la mayor tasa de esfuerzo para los inquilinos, es decir, aquellos que gastan más del 40% de sus ingresos en los costes totales de la vivienda. Según datos de Eurostat, la «tasa de esfuerzo» se mantuvo en 2018 por encima del nivel anterior a la crisis financiera de 2008.

Ante todo esto, el Fondo Monetario Internacional ofrece algunas consideraciones al Gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda en alquiler:

Por un lado, pide mejorar la oferta de viviendas acabando con los obstáculos regulatorios y sugiere simplificar la normativa de construcción para impulsar la construcción de un mayor parque residencial en alquiler, aumentado también así la oferta de alquiler social o asequible.

Por otro lado, «se debe evitar tanto la sobreprotección excesiva del arrendamiento como la inseguridad jurídica para el sector inmobiliario para evitar efectos adversos en la oferta de viviendas de alquiler que intensifiquen los problemas de accesibilidad”.

Los esfuerzos de las diferentes Administraciones podrían centrarse de manera útil en abordar las limitaciones del lado de la oferta, ya que la elasticidad de la oferta de vivienda es relativamente baja en España, al tiempo que garantice un acceso rápido a los más necesitados, aclaran desde el FMI.

Entre esas prioridades del Estado pide:

• facilitar y simplificar la regulación del suelo y acelerar los procesos de reparcelación, especialmente, en el desarrollo de vivienda asequible
• incrementar el stock de vivienda social en alquiler, centrándose especialmente en personas de bajos ingresos
• mejorar la eficiencia de los procesos de acceso a vivienda asequible y,
• garantizar una buena infraestructura pública en ubicaciones más asequibles.

noticias.juridicas.com

La transformación digital se ha convertido en uno de los objetivos del ecosistema financiero español. Internet y su interoperabilidad, el Big Data y la profusión de su información y la automatización global han tenido como consecuencia un profundo cambio en los procesos de producción, comercialización y distribución de bienes y servicios en todas las actividades económicas. Un nuevo escenario, que las entidades financieras deben asimilar con la debida seguridad.

Se trata de apuntalar la transformación digital para que no afecte en modo alguno al nivel de protección del consumidor, a la estabilidad financiera, a la integridad en los mercados y a la igualdad de oportunidades de todas las personas, independientemente de su situación económica y de su lugar de residencia. Todo ello, sin olvidar el cierre legal a la utilización del sistema para el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.

Estos son los objetivos de la nueva Ley 7/2020, de 13 de noviembre, para la transformación digital del sistema financiero. En vigor a partir del 15 de noviembre, 24 horas después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

El sandbox, tal y como es conocido popularmente,  nace con la finalidad de consagrarse como un espacio experimental, donde las entidades puedan apostar por la innovación testando proyectos con un número limitado de clientes en un entorno seguro y controlado, sin necesidad de obtener las autorizaciones reglamentarias hasta ahora prescriptivas con carácter previo al lanzamiento. De esta forma, se pretende enfrentar al sector financiero con el mundo real y validar, ajustar o descartar rápidamente modelos de negocio, sin poner en funcionamiento al gigante burocrático que acecha a este tipo de operaciones.

Se trata de actuar como en los ensayos clínicos en los que se busca aumentar la calidad de la salud pública gracias a las posibilidades de la innovación y la investigación, sin que pueda suponer ningún tipo de desprotección para los pacientes, sino todo lo contrario, que sirva como mecanismo indispensable para evitar tratamientos y fármacos lesivos y, en general, para que la innovación se ponga al servicio del interés principal: curar mejor. Del mismo modo, el entorno de pruebas será un espacio controlado por las autoridades responsables con la finalidad última de contribuir a facilitar el acceso a financiación como motor de la economía y a mejorar la regulación actual.

No solo permitirá un mejor conocimiento de las innovaciones financieras de base tecnológica, sino que además deberá contribuir, desde el mismo momento de su implantación, a un mejor control del cumplimiento de la legislación vigente

Inicio del procedimiento: Ventanilla financiera única

Se crea una ventana financiera única para la presentación de proyectos por parte de empresas tecnológicas, entidades financieras, centros de investigación o cualquier otro promotor interesado.

Los proyectos podrán recibir una evaluación favorable si se encuentran suficientemente avanzados y si pueden aportar valor añadido en aspectos que van desde la mejora del cumplimiento normativo o de los instrumentos de protección a la clientela, hasta el aumento de la eficiencia y el perfeccionamiento de la prestación de servicios.

Protocolo de pruebas

Con posterioridad a esa evaluación previa, los supervisores y el promotor firmarán un protocolo sobre el desarrollo de las pruebas en el que incluirán los detalles de su celebración y, en particular, su duración y alcance limitados. Suscrito el protocolo podrán comenzar las pruebas.

Garantías y Protección

Respecto al régimen de garantías y protección a los participantes durante la realización de las pruebas indicadas, se establecen siete cautelas:

• Consentimiento informado y protección de datos personales;

• Derecho de desistimiento;

• Responsabilidad del promotor;

• Garantías que cubran la responsabilidad del promotor;

• Confidencialidad;

• Seguimiento supervisor durante todo el ejercicio de las pruebas; y, finalmente

• Posibilidad de interrupción de las pruebas, entre otros, en casos de mala práctica o incumplimiento de la legislación o del protocolo.
Igualmente, se prevé:

• Un canal de comunicación directa con las autoridades supervisoras que aporte confianza a los innovadores y transparencia en las funciones públicas.

• Un cauce para las consultas escritas sobre aspectos de la regulación y otros que pudieran surgir como consecuencia la dificultad de comprensión o de la generación de incertidumbre entre los distintos destinatarios de las normas

Resultados y salida

El examen de los resultados será realizado por el promotor de las pruebas e incluido en una memoria que se enviará a las autoridades que han hecho el seguimiento.

Se contempla la existencia de una pasarela de acceso, que implica un aligeramiento de los trámites legal y reglamentariamente exigidos en caso de que sea necesaria licencia o autorización para el posterior ejercicio de la actividad profesional. En particular, se establece la posibilidad de reducción de los plazos del procedimiento

Rendición de cuentas

Para la rendición de cuentas final se apunta a:

– La creación de una comisión de coordinación, presidida por la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y compuesta por representantes de las autoridades supervisoras o de otras instituciones del sector.

– La redacción de un informe anual que será publicado y remitido a las Cortes Generales con información sobre las posibilidades de mejora identificadas. En este informe se atenderá a:

• Los nuevos desarrollos tecnológicos,

• La evolución internacional,

• Los efectos sobre la protección a la clientela de servicios financieros

• La estabilidad financiera, y

• Aquellos aspectos de la regulación y la supervisión que pudieran requerir mejoras o adaptaciones.

Esperemos que con esta nueva regulación se garanticen plenamente los objetivos de política pública en tres ámbitos especialmente sensibles: la protección de datos de carácter personal, la protección a los usuarios de servicios financieros y la prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo

Y no solo eso, deseamos que esta versión española funcione igual o mejor que la de su homónima británica. Sistema del que hemos copiado, además del nombre, muchas lecciones aprendidas en más de un lustro de funcionamiento más allá del Canal de la Mancha.

idealista.com

Isabel Alonso de Armas

ingeniera de Caminos, Canales y Puertos, miembro del Consejo General del CICCP y directora de alianzas estratégicas de Habitissimo

A primeros de agosto, por fin, se publicó en el BOE el Real Decreto 736/2020, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones centrales térmicas de edificios dando transposición a las Directivas 2012/27/UE y 2018/2002. No es nuevo decir que la eficiencia energética es un pilar básico para la consecución de los objetivos de sostenibilidad marcados para España y la UE de cara a 2030 y a 2050, y es que si cada hogar no parte de un valor conocido de su consumo energético, no tendrá consciencia de su realidad, necesaria para impulsar la toma de decisión de cambio de hábitos o la realización de intervenciones, así como tampoco podrá cuantificar la mejora obtenida.

La obligación, que recae en los titulares de instalaciones térmicas centralizadas de edificios nuevos y existentes, consiste en instalar contadores individuales que midan el consumo de energía térmica, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable, de manera que le permita a cada consumidor conocer y optimizar su consumo real de energía.

Pensando en qué edificios van a estar afectados, se ha de comenzar por la edad: aplica para edificios anteriores al Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio, por el que se aprobó el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), pues a partir de entonces se obligaba a los nuevos edificios a disponer de un sistema que permitiera el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (energía térmica en instalaciones de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria) entre los diferentes consumidores.

También se establecen excepciones por inviabilidad técnica, por ubicación climática en el caso de calefacción, así como excepciones por rentabilidad económica, para aquellos en los que no se pueda recuperar la inversión en la instalación de calefacción en un máximo de cuatro años. Este interesante mapa de la Asociación Nacional de Instaladores de Repartidores de Coste de Calefacción (ANIRCA) resume los plazos en función de la ubicación del edificio.

En el caso de que la instalación de contadores individuales propuestos sea técnicamente viable y rentable, el titular tendrá 15 meses desde el presupuesto, para realizarlo. Así pues, la fecha límite para tener la instalación sería mayo de 2023 en el caso de un edificio de la zona C). En caso contrario, para calefacción, tendrá que instalar repartidores de costes, si éstos fueran viables técnica y económicamente.

Las instalaciones han de ser realizadas por empresas habilitadas

Si bien no se debe dilatar, no será obligatorio realizar la instalación este invierno según los plazos establecidos, en función de la zona climática para la obtención de presupuesto y los 15 meses para la ejecución de la instalación, creando un escalonamiento necesario para su absorción por el sector de tres años (2023), ya que el estudio de viabilidad técnica, presupuesto e instalación deberán ser realizados por una de las 1.500 empresas habilitadas de conformidad con el RITE. Este apartado del Real Decreto es muy importante pues ayudará a ofrecer mayor garantía y confianza al usuario final, estimándose se generen entre 2.000 y 3.000 puestos de trabajo directos e indirectos.

Las válvulas termostáticas, el complemento perfecto

Conocer los consumos individuales es un primer paso, pero como los usuarios de las viviendas han de tener palancas para mejorar su eficiencia energética en la búsqueda del confort térmico, por ello las válvulas termostáticas deberán ser complementos fundamentales en estas intervenciones. Se estima que la medición individual puede suponer un ahorro anual por hogar de  entre 200 y 250 euros.

En cifras aproximadas, para un hogar español la calefacción representa un 45% de su consumo, y en el caso de calefacción colectiva en un edificio de viviendas ésta supone un 30%, valores nada desdeñables y en los que poner el foco para reducir el consumo. El Gobierno estima que las instalaciones resultantes del Real Decreto pueden suponer un ahorro medio del 24%, así como la reducción de la huella de carbono.

Una oportunidad para el sector instalador y para las comunidades

Según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), unos 5,6 millones de hogares (viviendas principales) disponen de calefacción centralizada para más de una vivienda, si bien se puede estimar que este Real Decreto afecta a unos 1,7 millones de viviendas, siendo unas 1,1 millones de viviendas con sistema en columnas (repartidor de costes) y unas 600.000 viviendas con calefacción central en anillo (contadores individuales).

Si analizamos la Comunidad de Madrid, unas 440.000 viviendas disponen de calefacción centralizada, situadas en edificios anteriores a 1998; es decir, son susceptibles de aplicación del Real Decreto, de las que habrá que estudiar su viabilidad técnico-económica y proceder si corresponde a la instalación de contadores individuales/repartidores de coste con lectura remota, antes entre finales de 2021 y principios de 2022. 

Es una interesante oportunidad para las empresas del sector que quieran afrontar el reto, disponiendo de unos meses para poder planificar su preparación pues no será inmediato el despunte de actividad, estando listos cuando comience la actividad. Pero sobre todo lo es para las propias comunidades con calefacción centralizada que mejorarán su confort y gasto en calefacción, pues pasará a ser una vieja anécdota, el que los primeros pisos pasen el invierno con las ventanas abiertas, mientras que los últimos pisos sienten frío.

noticias.juridicas.com

Victoria Royo Pérez

En su sentencia de fecha 11 de noviembre, en el asunto C-61/19, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea establece que no es válido el consentimiento otorgado por un cliente para la obtención y la conservación de sus datos personales cuando la casilla había sido marcada antes de la firma del contrato por el responsable del tratamiento de la compañía demandada.

Además, el TJUE subraya que la posibilidad de celebrar el contrato en cuestión no se vería afectada en caso de que el cliente no aceptara la cláusula controvertida y recuerda que la compañía de prestación de servicios no puede obstaculizar la negativa al consentimiento de tratamiento de datos personales mediante la obligación de expresar tal negativa mediante un formulario adjunto al contrato.  

La cuestión prejudicial

El origen de esta cuestión prejudicial tiene lugar el 28 de marzo de 2018, cuando la Autoridad Nacional de Supervisión del Tratamiento de Datos Personales (ANSPDCP) impuso una multa a Orange România, una compañía que presta servicios de telecomunicaciones móviles en el mercado rumano, por haber obtenido y conservado las copias de los documentos de identidad de sus clientes sin el consentimiento expreso de estos. Además, exigió a la compañía que destruyera dichas copas. 

Así las cosas, Orange interpuso recurso ante el Tribunal de Distrito de Bucarest (Rumanía) contra la resolución de 28 de marzo de 2018.

Según las verificaciones efectuadas por el órgano jurisdiccional remitente, existen, por un lado, contratos en los que se ha insertado una cruz en la casilla correspondiente a la cláusula relativa a la conservación de copias de documentos que contienen datos personales con fines de identificación y, por otro, contratos en los no figura esa cruz. Dicho órgano jurisdiccional precisa que, pese a lo mencionado en sus condiciones generales de contratación, Orange no se oponía a celebrar contratos de abono con clientes que se negasen a prestar su consentimiento para la conservación de la copia de uno de sus documentos de identidad y concluye señalado que el “procedimiento interno” de comercialización de Orange disponía que esa negativa debía hacerse constar en un formulario específico que los clientes debían firmar antes de la celebración del contrato.

En estas circunstancias, el Tribunal de Distrito de Bucarest solicitó al Tribunal de Justicia que precisara las condiciones en las que puede considerarse válido el consentimiento de los clientes para el tratamiento de datos personales.

Las claves del consentimiento válido 

En primer lugar, la justicia europea recuerda que el Derecho de la Unión no admite como válido el consentimiento de tratamiento de datos personales en caso de silencio, de casillas ya marcadas o de inacción del interesado, sino que dicho consentimiento debe ser libre, específico, informado e inequívoco. 

En segundo lugar, el TJUE afirma que para garantizar al interesado una verdadera libertad de elección, las estipulaciones contractuales relativas al tratamiento de datos personales deben presentarse de forma inteligible y de fácil acceso, utilizando un lenguaje claro y sencillo. Así, según el tribunal de justicia, en el caso controvertido corresponde al tribunal rumano comprobar si dichas estipulaciones contractuales podían inducir a error a los clientes interesados en cuanto a la posibilidad de celebrar el contrato pese a no consentir en el tratamiento de sus datos. 

Finalmente, el TJUE recuerda que la prestadora de servicios está obligada a demostrar que sus clientes manifestaron su consentimiento para el tratamiento de sus datos personales mediante un comportamiento activo, pero no puede exigirles que manifiesten su negativa de manera activa. Así, en lo relativo al formulario adicional que Orange hacía firmar a los clientes que se negaban al tratamiento de sus datos personales, señala el TJUE que este requisito adicional afecta indebidamente a la libre elección de oponerse a esa obtención y a esa conservación. 

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza

elderecho.com

Esta nueva Ley, que deroga la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica y que entra en vigor el 13 de noviembre, tiene por objeto regular determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza, siendo complementaria al Reglamento (UE) nº 910/2014 del Parlamento en aquellos aspectos concretos que el Reglamento no ha armonizado y cuyo desarrollo prevé en los ordenamientos de los diferentes Estados miembros, cuyas disposiciones han de ser interpretadas de acuerdo con él.

Adaptación a la normativa europea
Con el fin de adaptar la normativa a lo establecido en la Unión Europea, se eliminan los antiguos certificados de firma de personas jurídicas, introducidos por la Ley 59/2003, de firma electrónica.

La aplicación del Reglamento implica que únicamente las personas físicas están capacitadas para firmar electrónicamente, por lo que no prevé la emisión de certificados de firma electrónica a favor de personas jurídicas o entidades sin personalidad jurídica. A estas se reservan los sellos electrónicos, que permiten garantizar la autenticidad e integridad de documentos tales como facturas electrónicas.

No obstante lo anterior, las personas jurídicas podrán actuar por medio de los certificados de firma de aquellas personas físicas que legalmente les representen.

Si bien la prestación de servicios electrónicos de confianza se realiza en régimen de libre competencia, el Reglamento (UE) 910/2014 prevé, para los servicios cualificados, un sistema de verificación previa de cumplimiento de los requisitos que en él se imponen.

Los prestadores de servicios no cualificados pueden prestar servicios sin verificación previa de cumplimiento de requisitos, sin perjuicio de su sujeción a las potestades de seguimiento y control posterior de la Administración. No obstante, deberán comunicar al órgano supervisor la prestación del servicio en el plazo de tres meses desde que inicien su actividad, a los meros efectos de conocer su existencia y posibilitar su supervisión.

También se define el régimen sancionador aplicable a los prestadores cualificados y no cualificados de servicios electrónicos de confianza, y se adecuan las cuantías de las sanciones.

Modificación de Leyes
Se modifican diversas leyes para adaptar su regulación a la normativa europea:

– Ley 56/2007, de 28 de diciembre, de medidas de impulso de la sociedad de la información.

– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

– Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico.

– Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

murcia.com

Medidas como la instalación de contadores individuales para controlar el consumo energético o el montaje de placas fotovoltaicas hacer la comunidad más sostenible pueden derivar en nuevas derramas para los vecinos. IESA facilita a los administradores de fincas que sus comunidades puedan llevar a cabo esas mejoras accediendo a financiación de manera muy cómoda y rápida, gracias al acuerdo alcanzado con Bankinter Consumer Finance y así reducir el esfuerzo en las derramas de los propietarios

Las nuevas normativas y la crisis sanitaria actual empujan a los diferentes establecimientos a adaptarse para cumplir el reglamento en los plazos que la ley exige y garantizar, así, la seguridad en el ejercicio de su actividad. Al igual que ocurre en empresas, colegios o centros médicos, las comunidades de propietarios deben enfrentarse a la normativa cambiante y adaptar todas sus instalaciones según lo establece la ley por seguridad.

De esta manera, las comunidades de propietarios se enfrentan hoy en día a dos grandes retos: la seguridad frente al COVID-19 y la sostenibilidad, otro gran eje que reduce consumos y facturas eléctricas y asegura el cuidado del medioambiente. Desde IESA señalan que el reto es hacer frente a los cambios necesarios y que la inversión económica no sea un freno a la modernidad y seguridad de las comunidades de vecinos, por eso facilita el acceso a financiación de manera muy cómoda y rápida, gracias al acuerdo alcanzado con Bankinter Consumer Finance.

La eficiencia energética, hacia una comunidad más sostenible

La sostenibilidad y la reducción del consumo energético son preocupaciones de peso para la población, con una doble finalidad: la de cuidar del medioambiente y reducir costes. Las autoridades han establecido diferentes medidas para aplicar en las comunidades de propietarios en este sentido, algunas de ellas de inminente entrada en vigor. Por ejemplo, la instalación de contadores individuales en los edificios con sistemas de calefacción y refrigeración central, una reforma que obligará a instalar en cada vivienda un contador para computar el consumo particular y contribuir así al ahorro de energía.

De igual forma, y aunque por el momento no hay obligatoriedad de llevarlas a cabo, el montaje de placas fotovoltaicas para abastecer de energía solar a la comunidad y la instalación de cargadores para los coches eléctricos también suponen y supondrán una parte de los presupuestos vecinales. La instalación o sustitución de calderas nuevas, las reformas eléctricas o la eficiencia energética, también están presentes en los cambios a los que deben hacer frente los edificios.

Seguridad frente a la COVID-19, cambios necesarios

Las comunidades de propietarios son espacios que hay que adaptar a la normativa e intentar que sean lo más seguros posibles. Aunque a priori puedan parecer unas inversiones mínimas, las comunidades no contaban con un gasto de este tipo, por lo que se convierte en un gasto extraordinario al que hay que hacer frente y, en algunas ocasiones, será necesario aprobar una derrama. Así, para adaptar la comunidad como espacio seguro frente al COVID-19 es imprescindible la instalación de dispensadores de gel hidroalcohólico y purificadores de aire, cintas delimitadoras de espacio para asegurar la distancia mínima, sensores IOT que aporten información, carteles informativos por toda la urbanización o el aumento de la limpieza y mantenimiento.

Las derramas más comunes de una comunidad

Además de estos gastos a los que tienen que hacer frente de forma excepcional los propietarios durante este año y los próximos, las comunidades siempre cuentan con gastos extraordinarios que deben afrontar. Estos pueden ser la instalación o sustitución de ascensores, la renovación de fachadas, el cambio de la iluminación, obras de accesibilidad o reformas relacionadas con saneamiento.

En muchas ocasiones, para llevar a cabo estas reformas y adaptaciones imprescindibles es necesario que la comunidad de propietarios apruebe un presupuesto que derive en una nueva derrama para los vecinos, generando malestar y esfuerzo económico entre ellos. En ese sentido, IESA facilita a los administradores de fincas que sus comunidades puedan realizar esas mejoras accediendo a financiación de manera muy cómoda y rápida, con el acuerdo alcanzado con Bankinter Consumer Finance. De hecho, estos profesionales pueden solicitar un préstamo para la comunidad con trámites 100% online para facilitar y agilizar los procedimientos.

“Implementar las medidas necesarias para cumplir la normativa en lo referente a estos factores se convierte en una prioridad para los propietarios. Además de ser, en muchas ocasiones, cuestiones obligatorias por ley, su implementación favorecerá una mejor convivencia en la comunidad”, asegura Enrique Sánchez, director general de IESA. Que añade, “el objetivo del acuerdo entre IESA y Bankinter es ayudar a los Administradores de Fincas a que las comunidades de propietarios que gestionan consigan la financiación que necesitan para adaptarse a la normativa de una manera más ágil y sencilla y así reducir el impacto de las derramas en los propietarios”.

confilegal.com

La morosidad en las comunidades de propietarios podría aumentar como consecuencia de la pandemia de Covid-19, según Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y exvicepresidenta primera de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI España).

Según los datos oficiales del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE), antes de la pandemia, el 35% de las fincas tenía algún deudor entre sus filas.

“A partir de ahora, se da por descontado que esta cifra crecerá hasta un 40%”, afirma.

“Los sobrecostes de los últimos meses incluyen los materiales necesarios para la desinfección general de los edificios: uso de mochilas pulverizadoras, geles dosificadores para pisos, alfombrillas desinfectantes, papelería informativa, toallas de papel individuales y cubos de basura para el material desechable”, comenta Blanco.

Debido a la situación, indica, “trabajamos en conjunto con las juntas de vecinos para tratar situaciones excepcionales y buscar la manera de reducir los costes. Sin duda ha sido un año muy complicado que dejará consecuencias a largo plazo en todos los sectores de la sociedad, incluido el nuestro”.

¿Qué mecanismos legales existen ante la morosidad?

El gasto medio por propietario en una comunidad de vecinos, explican desde Vecinos Felices, ronda los 1.000 euros, lo que incluye servicios básicos, mantenimiento de zonas comunes y pago de impuestos municipales.

“Todos ellos son de pago obligado, aunque cuando uno llega a vivir en un edificio se deben abonar también las cuotas de participación establecidas por cada vecino”, indica Blanco.

“Si a ello le sumamos los nuevos gastos por la Covid-19 y la situación laboral de muchos de los propietarios, la situación se vuelve complicada”, afirma.

Recuerda que para la Ley de Propiedad Horizontal está prohibido dejar de pagar las cuotas comunes, tanto ordinarias como extraordinarias, más allá de que no se utilicen elementos y servicios comunes.

Asimismo, apunta que no existen exoneraciones ni excepciones, como tener cerrado el piso o local, no usar la calefacción central, la piscina o el ascensor.

Cuando se produce un impago generalmente el primer paso será realizar un requerimiento de forma amistosa.

Sin embargo, si este paso fracasa y el propietario no abona los gastos que adeuda “la junta de propietarios puede reclamar por vía judicial la deuda, aprobando en una reunión previa la liquidación y la presentación de la demanda”, explica la CEO de Vecinos Felices.

Si tras la presentación de la demanda y su notificación al propietario deudor éste continúa sin abonarlo, “el procedimiento sigue su curso, realizándose una presentación judicial en la que se puede pedir hasta el embargo de los bienes”.

legaltoday.com

La Disposición Adicional primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre (en vigor desde el 7 de octubre), modificó el art. 1964 del Código Civil, rebajando de los quince a los cinco años el plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial. Además, la Disposición Transitoria quinta de dicha ley señaló que las acciones nacidas antes de su entrada en vigor se regirían por lo dispuesto en el art. 1939 del Código Civil, es decir, que mantendrían el plazo anterior de prescripción de quince años salvo que ese plazo superase el lapso de tiempo de prescripción fijado actualmente.

Así, esta disposición normativa provoca una situación jurídica inédita en España, al menos en la historia moderna: todas aquellas acciones personales cuyo plazo de 15 años hubiera comenzado a transcurrir después del 7 de octubre de 2005, prescribirían, si no se hubieran interrumpido, el 7 de octubre de 2020.

No obstante, otra circunstancia inédita, la pandemia generada por la COVID-19 ha provocado la suspensión de los plazos para el ejercicio de acciones y derechos -Disposición Adicional 4ª del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma-, trasladando el dies ad quem (último día del plazo) al 28 de diciembre de 2020.

¿Qué deudas prescriben este año 2020?

El actual art. 1964 del Código Civil fija un plazo de prescripción de cinco años para las acciones personales que no tengan un plazo especial. Las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, ejercitándose para exigir el cumplimiento de una relación jurídica obligatoria, ya sea de dar, hacer o de no hacer un determinado acto. Entre estas acciones, destacan la acción de reclamación de deudas por incumplimientos contractuales o impagos, la de resolución contractual del art. 1124 CC o la indemnización contractual del art. 1101 CC.

En este sentido, en relación con estas últimas y dada la actuación generalizada de las entidades bancarias al comercializar productos financieros complejos entre su clientela minorista, cobran especial relevancia las acciones indemnizatorias que pueden ejercitar aquellos inversores que sufrieron pérdidas en su patrimonio y que aún no las han reclamado, porque todos aquellos cuyo producto desplegara todos sus efectos hace más de cuatro años (plazo previsto para solicitar la anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento) se encuentran ante su última oportunidad de mitigar las pérdidas sufridas.

No obstante, existe la posibilidad de interrumpir el plazo de ejercicio de estas acciones mediante su reclamación a la otra parte, generando así un nuevo plazo de cinco años, por lo que se hace muy recomendable actuar ya con el objetivo de evitar ver cercenada cualquier posibilidad de reclamación posterior.

¿Y después?

Una vez interrumpido el plazo de prescripción y agotada la fase extrajudicial, las opciones se reducen a iniciar la vía judicial.

En síntesis, Unive Abogados recomienda a los afectados interrumpir a la mayor brevedad el plazo de prescripción, pues el cómputo de los intereses legales comienza en el momento en el que se recibe la reclamación fehaciente de la deuda.

El tribunal de Luxemburgo establece que debe contabilizarse cualquier periodo de 30 a 90 días

elderecho.com

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado contrario a Derecho comunitario el método utilizado en España para determinar si un despido individual forma parte de un despido colectivo y ha dictaminado que el periodo de referencia debe calcularse computando todo periodo de 30 o 90 días consecutivos, tanto si se han producido antes o después de la extinción a examinar.

El tribunal de Luxemburgo responde así a un juzgado de Barcelona que debe resolver un asunto que enfrenta a una empresa con una trabajadora que fue despedida de manera improcedente. La afectada presentó una demanda solicitando que su despido fuera declarado nulo y alega que formaba parte de un despido colectivo encubierto.

El juzgado de Barcelona declaró que habían sido despedidos entre 30 y 35 trabajadores, lo que podría calificarse como despido colectivo en virtud de las normas europeas. Pero como todos estos ceses ocurrieron después del despido de la trabajadora implicada, duda de que puedan tenerse en cuenta para valorar si su caso particular es parte de un despido colectivo.

La explicación es que jurisprudencia nacional, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, determina la existencia de un despido colectivo teniendo en cuenta únicamente las extinciones de contrato que hayan tenido lugar en los 90 días anteriores a la fecha del despido individual.

En su sentencia, el TJUE declara que el periodo de referencia para determinar la existencia de un despido colectivo «ha de calcularse computando todo el periodo de 30 o 90 días consecutivos en el que haya tenido lugar ese despido individual y durante el cual se haya producido el mayor número de despidos efectuados por el empresario por uno o varios motivos no inherentes a la persona de los trabajadores».

Doctrina del Supremo contraria a la Directiva

Así, considera que la metodología empleada en España no es conforme con la directiva europea que rige estas situaciones porque ésta última «no menciona ningún límite temporal exclusivamente anterior o posterior al despido individual impugnado para calcular el número de despidos que se han producido».

Además, el tribunal europeo añade que el método seguido en España (que sólo recoge la posibilidad de contabilizar el periodo posterior en casos de fraude) podrían «impedir o dificultar» la consecución del objetivo de la directiva, que es reforzar la protección de los trabajadores.

En la misma línea, los jueces europeos señalan que limitar el periodo de referencia como hace la jurisprudencia española «podría restringir los derechos de los trabajadores afectados» porque «no podrían computarse los despidos producidos dentro de un periodo de 30 o 90 días, fuera de ese periodo anterior o posterior, aun cuando la totalidad de los despidos hubiera superado el número requerido por la directiva».

El «único método» que cumpliría la finalidad de la directiva, prosigue la sentencia, es «tomar como periodo de referencia todo periodo de 30 o 90 días en el que se haya producido el despido individual impugnado.

En este sentido, subraya que la eficacia de la directiva «se vería limitada si se interpretara en el sentido de que los tribunales nacionales no pueden computar despidos que tengan lugar antes o después» del despido impugnado para determinar si existe o no un despido colectivo.