El deslizamiento de placas de nieve de las cubiertas, albardillas de azoteas y el posible colapso de canalones, principales peligros en las próximas horas.
El Colegio de Aparejadores de Madrid aconseja limpiar sumideros, cuidar calderas expuestas a la intemperie y vigilar los sobrepesos de toldos y aparatos de climatización.
La mayoría de los edificios de la Comunidad de Madrid soportan desde las últimas 48 horas una sobrecarga de nieve en todas sus azoteas y tejados, si bien por ejemplo la normativa MV ya tenía en cuenta la misma desde 1963 cuando establecía como valores orientativos a incorporar en el cálculo de la estructura del edificio un peso especifico aparente de 120 kilogramos/m3 para nieve recién caída y de 200 kilogramos/m3 para nieve prensada o empapada y sobrecargas repercutidas por m2 en función de la altitud de las localidades.
Según el Gabinete Técnico del Colegio de Aparejadores de Madrid, en la actual situación, «lo realmente peligroso en cubiertas inclinadas es el deslizamiento de las placas de nieve acumulada, así como el derrumbamiento o colapso de los canalones por el peso acumulado de la nieve o lo que puede ser peor, su deterioro por helada», lo que al mismo tiempo puede provocar daños externos y humedades en el interior.
En opinión de los aparejadores de Madrid, como complemento de otros consejos realizados desde instituciones similares, deben seguirse las siguientes pautas concretas de actuación para minimizar el impacto de la nieve y de las posteriores heladas en viviendas y edificios:
1. Limpieza de sumideros. Conviene limpiar los sumideros y no dejar que la nieve se hiele encima porque impedirá un correcto funcionamiento en estos momentos tan necesarios. «Si hay posibilidad de abrir surcos en las zonas nevadas de nuestras azoteas y patios facilitando la aireación de la zona acumulada y la correspondiente evacuación del agua de deshielo hacia dichos sumideros, conviene hacerlo para facilitar su eliminación».
2. Separación entre fachada y zonas colindantes. Abrir una pequeña separación entre la fachada y la nieve acumulada «ayudará a airear la masa de nieve en las zonas colindantes, facilitará su deshielo e impedirá humedades y filtraciones, sobre todo si la nieve está por encima de los baberos de la impermeabilización», según los aparejadores de Madrid.
3. Cuidado con las calderas expuestas a la intemperie. Si no se prevé que haya circulación de agua, «conviene proteger las tuberías de agua de entrada y salida a las mismas si están expuestas para evitar su congelación, teniendo en cuenta que se anuncian temperaturas bajo cero», indican los aparejadores de Madrid.
4. Retirar nieve, hielo y agua de los perfiles de puertas y ventanas.
Si esta masa no se retira y llega al punto de congelación, la apertura de estos elementos se dificultará enormemente.
5. Vigilar los sobrepesos de nieve en elementos exteriores de las fachadas. Por ejemplo, aparatos climatización, toldos y otros elementos similares. «Además, hay que vigilar los equipos exteriores de climatización apoyados en un patio/azotea para que la altura de la nieve acumulada no impida un correcto funcionamiento de los mismos».
Las nevadas no están incluidas en la relación de los riesgos extraordinarios indemnizables por el Consorcio de Compensación de Seguros; únicamente daría cobertura a los daños derivados del deshielo posterior, recuerda el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).
El paso de la borrasca Filomena, con nevadas copiosas en la mitad norte peninsular, ha provocado siniestros en las comunidades de propietarios que es importante gestionar cuanto antes con la aseguradora.
Para despejar las dudas que sobre las coberturas pueden surgir en las comunidades, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha preparado una guía práctica que, a modo de decálogo, plantea las cuestiones que suscitan mayor interés.
1. Reclamaciones al Consorcio de Compensación de Seguros (CCS). Es importante tener en cuenta que las nevadas no están incluidas en la relación de los riesgos extraordinarios indemnizables por el CCS. «Únicamente daría cobertura a los daños derivados del deshielo posterior, por lo que ni los daños a las personas, ni los materiales ni la pérdida de ingresos o lucro cesante como consecuencia de las nevadas pueden ser indemnizados por el Consorcio», explica Diego Silva Bahamonde, asesor de Seguros del CAFMadrid.
2. Comunicar el siniestro con fotografías. Debido a la dificultad en los desplazamientos, es importante comunicar el siniestro a la compañía aseguradora y realizar fotografías del mismo antes y después de cualquier actuación preventiva o de reparación.
3. Realización de teleperitajes. Algunas aseguradoras recurrirán a la peritación de forma telemática para la resolución de conflictos, siendo muy importante mostrar todos los daños.
4. Cobertura de caída de árboles. «La aseguradora comunitaria debe dar cobertura a la caída de árboles con daños a terceros. Solo dará cobertura al propio árbol en caso de disponer de dicha garantía suscrita», asegura Silva.
5. Desprendimiento o hundimiento de cornisas o techos. Dispondrán de cobertura en la mayor parte de las pólizas multirriesgo, no obstante, explican desde el CAFMadrid, es muy recomendable realizar la comunicación previamente a su mediador de seguros o en su defecto revisar el condicionado general de su contrato.
6. La Responsabilidad Civil derivada de daños a personas, terceros, etc. estará amparada hasta el límite suscrito en póliza. En este punto es muy importante seguir las indicaciones trasladadas por los ayuntamientos y autoridades competentes, a fin de minimizar los riesgos y evitar daños personas o materiales en las comunidades de propietarios. De esta forma se evitarán también posibles responsabilidades de la comunidad de propietarios.
7. Es conveniente la eliminación de nieve, en la medida de lo posible, sin riesgo para las personas, vertido de sal en aceras y zonas comunes, y evitar circular cerca de cornisas y arbolado, etc.
8. Tuberías congeladas. La congelación de conducciones de agua es un riesgo excluido en muchas de los condicionados generales, motivo por el que deberá consultar previamente si su póliza incluye dicha garantía. Desde el CAFMadrid recomiendan mantener las calefacciones centrales encendidas en régimen reducido o de mantenimiento.
9. Usar un servicio imparcial de peritaje de los daños. Ante la avalancha de siniestros que recibirán las compañías de seguros el CAFMadrid recomienda utilizar un servicio imparcial de gabinetes periciales. Puede consultar a su mediador si dispone de dicho servicio.
10. No apurar el plazo. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid recomienda tranquilidad y una comunicación de siniestros unificada a través del administrador de fincas colegiado y/o el mediador de la póliza; la Ley de Contrato de Seguros establece en periodo de 7 días para proceder a la comunicación de siniestros siempre que no suponga una agravación de daños dicho plazo.
Mercedes Romero Presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Córdoba
diariocordoba.com
Mercedes Romero, abogada en ejercicio, es presidenta del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Córdoba desde hace ocho años, ya que lleva dos mandatos con esta responsabilidad. Señala que la pandemia ha puesto de manifiesto que su profesión ha sido clave para facilitar la vida y la convivencia de los vecinos, que han pasado más horas en sus domicilios de las que estaban acostumbrados.
La pandemia y sus consecuencias han llegado a todos los ámbitos de la vida. ¿Cómo ha afectado al ejercicio de su profesión?
La pandemia y el estado de alarma fueron un mazazo para todo el mundo y algo imprevisible. Los administradores de fincas nos dimos cuenta, y se nos reconoció que nuestra actividad era una actividad esencial porque todas las personas estábamos en nuestras viviendas y los edificios tenían que estar totalmente atendidos, seguir unas normas de funcionamiento y sumar otras que se adoptaron, como el uso de zonas comunes y extremar al máximo la limpieza o la desinfección. Nosotros tuvimos que asumir el papel de dirigir los edificios. Para ello estábamos en contacto a través de Internet y redes sociales. Junto con los consejos andaluz y general de administradores de fincas enviábamos correos o whatsapps a los propietarios sobre cuestiones como las infografías que estaban en todos los edificios que informaban del uso de ascensores, de elementos comunes o de lo que se podía o no usar. Y nos convertimos en unos profesionales reconocidos como esenciales.
¿Qué supuso eso para ustedes?
Asumimos el teletrabajo desde el primer momento y les dijimos a los propietarios que nosotros podíamos ser una vía de solución de problemas. Tuvimos la sensación de que estábamos prestando un servicio de carácter social, además del profesional. Teníamos una unión entre todos los profesionales y desde el colegio enviábamos toda la normativa. Fueron unos momentos muy intensos de trabajo. Y seguimos trabajando, porque los edificios tienen que seguir funcionando.
No sé si les ha resultado complicado, porque al principio había mucho desconcierto sobre las distintas normativas.
Muy complicado. Hemos estado interpretando (la norma) y teníamos la presión de esto es lo que hay que hacer y esto no se puede hacer. Tenías que tomar decisiones e incluso interpretar lo que estaba interpretado. Había incertidumbre y también otras cuestiones como que, por ejemplo, no se podían usar las azoteas cuando la gente tenía necesidad de andar, de hacer ejercicio, y tenías que decirlo, a pesar de todo. También hubo mucha incertidumbre con las piscinas y los aforos, sobre cómo se debían usar. En general, el año ha sido de mucha complicación y de tener que decir que no a cosas que los propietarios, muchas veces, no las entendían.
¿Ha sido eso problemático?
La mayoría de los vecinos han dado ejemplo de cumplimiento de la norma. Ha sido estupendo. Las protestas han sido las menos y los niños han sido los más obedientes. Nos hemos encontrado con una sociedad muy respetuosa y muy cumplidora.
Ahora no se pueden reunir más de seis personas, lo que dificulta las reuniones de propietarios. ¿Cómo lo están organizando y cómo afecta eso a las comunidades?
Si nos reunimos en el edificio tenemos que hacerlo en las azoteas y solo pueden estar cinco vecinos. Hay salones de actos, pero la mayoría están cerrados. Nos encontramos con que no podemos cumplir con una de las obligaciones que tienen las comunidades, que es la rendición de cuentas y el cambio de gobierno. No puedes convocar a una comunidad de 300 vecinos. Ahí tenemos un problema porque las juntas virtuales no están reconocidas en la Ley de Propiedad Horizontal y no podemos usar estas plataformas para realizar este tipo de reuniones, que aunque se podrían hacer perfectamente virtuales, necesitaríamos que todos los propietarios acordaran celebrar la junta de forma virtual. Por eso se están prorrogando los cargos, y las cuentas, las liquidaciones de ingresos y gastos de las comunidades se están presentando por distintos medios. Se está trabajando mucho.
¿Ha cambiado la pandemia la forma de ver la propiedad por parte de los vecinos?
Sabemos que todo el mundo está ahora mismo interesado en tener su vivienda lo más habitable y acogedora posibles, porque muchísimas horas de nuestra vida están transcurriendo dentro de la vivienda. En cuanto a los edificios, hay ya una cultura cada día mayor de tener unas medidas de habitabilidad y de conservación de los edificios. Está la cultura de que mi propiedad empieza en el portal, de que la tengo que tener bien atendida y cuidada en todos los elementos comunes. No sé si es por el covid o porque realmente tenemos conciencia del valor de nuestra propiedad y de nuestra vivienda.
Hablaba de rehabilitación. ¿Cómo va el tema de las ayudas de las administraciones en este sentido?
Precisamente en esta época de pandemia hemos tenido una reunión con Vimcorsa para rehabilitación de edificios y mejora de la accesibilidad a la que podían concurrir las comunidades de propietarios, con las dificultades que teníamos para convocar juntas, y en diciembre se han convocado también las ayudas de la Junta de Andalucía y tenemos un plazo de dos meses para solicitarlas. También ha habido ayudas para la mejora de la eficiencia energética. Las administraciones públicas se están volcando mucho ahora mismo. No obstante, no son unas cuantías muy importantes y muchas comunidades no han podido ser atendidas por falta de disponibilidad presupuestaria. Y la verdad que es una pena porque se ve la gran necesidad que hay de acudir a estas ayudas. En el último programa el presupuesto ha llegado solo a 15 comunidades de la provincia de Córdoba. Hay ayudas, pero son insuficientes.
Por cierto, ¿cuál es el estado de salud del parque de viviendas de Córdoba, es muy antiguo?
Sí, aparte de las zonas nuevas de Córdoba, como Poniente, el resto del parque de viviendas puede tener más de 30 o 40 años. Y hay muchísimos edificios sin ascensor y sin rampa que necesitan una mejora en la accesibilidad. Y otras cuestiones, como arreglar cubiertas, fachadas… Hay entidades privadas que ayudan a la financiación y eso hace que los propietarios vean con mayor interés el acometer este tipo de obras. Pero también hay propietarios que no pueden hacerlo, porque ahora mismo es un poco aventurado solicitar cualquier tipo de compromiso financiero con la situación económica que hay.
Hablando de situación económica, ¿ha aumentado mucho la morosidad de las comunidades en estos meses de pandemia?
Puntualmente. Por ahora las personas están atendiendo muy bien sus recibos, y eso que sabemos que hay propietarios en ERTE. Los vecinos tienen conciencia de sus responsabilidades y asumen la comunidad. Si no pueden pagar la totalidad del recibo lo hacen de manera fraccionada.
Acabamos de inaugurar año. ¿Qué reivindicaciones mantienen los administradores de fincas?
Que se pase ya al Congreso de los Diputados la Ley de Propiedad Horizontal, que se adecue a los tiempos que vivimos, porque la que tenemos actualmente viene de 1964, y otras cuestiones como que la colegiación sea obligatoria para evitar cualquier tipo de intrusismo y que la figura del administrador de fincas se valore económicamente un poco más.
El pasado ejercicio rompió la tendencia de los anteriores, con 25 menos para un total de 389 | La ausencia de visitantes por las restricciones sanitarias lastra al sector
lagacetadesalamanca.es
Los pisos turísticos experimentaron el pasado año 2020 un frenazo a su potente expansión. En los últimos años, la tendencia había sido creciente, hasta llegar al año 2019, en el que el ‘boom’ del turismo hizo que el registro de viviendas de uso turístico de la Junta de Castilla y León se doblara en Salamanca, con 209 nuevos pisos para un total de 414. Sin embargo, ese incremento de la competencia -a la que hay que sumar la desleal, de pisos que no están inscritos en la Junta- hay que unir el parón en seco del turismo como consecuencia del Estado de Alarma primero, y las restricciones sanitarias impuestas por la Junta después, con el cierre perimetral incluido, impidiendo la llegada de turistas. De esta forma, según los datos facilitados por el Ejecutivo Regional, Salamanca cerró el pasado ejercicio 2020 con 389 viviendas inscritas en el Registro de Turismo, es decir 25 menos que en 2019. De todas ellas, 280 están ubicadas en la capital, lo que supone un descenso de 40 respecto al año anterior. En la provincia, sin embargo, ha habido un crecimiento de 15.
La ausencia de turistas y la incertidumbre en el sector como consecuencia de la situación de la pandemia ha hecho que algunos propietarios hayan optado por alejarse de este negocio y emplear sus viviendas para alquiler de larga estancia, tanto familias como estudiantes de la Universidad.La capital ha sido la más afectada, con 40 pisos turísticos menos, una caída del 13,5% respecto al año 2019
39 municipios tienen algún piso turístico
Según los datos aportados por la Junta de Castilla y León, 39 localidades de Salamanca cuentan con al menos una vivienda de uso turístico, dos menos que el año anterior.
Béjar y Ciudad Rodrigo, en cabeza
Béjar y Ciudad Rodrigo ocupan las dos primeras plazas en la provincia en número de viviendas de uso turístico: trece. En el caso de Ciudad Rodrigo, una más que el año anterior, mientras que Béjar ha sumado dos más en 2020. Santa Marta ha pasado de 6 a 9; La Alberca de 7 a 9; y Villamayor de 4 a 6.
Dos infracciones sancionadas
El pasado año la Junta de Castilla y León impuso dos sanciones en Salamanca como consecuencia de infracciones cometidas por propietarios de viviendas para uso turístico. Las infracciones se centran en el ejercicio de la actividad sin contar con declaración responsable o bien por la inexactitud, falsedad u omisión en la declaración responsable.
La ordenanza local para este año
El Ayuntamiento de Salamanca espera tener en marcha este año la ordenanza reguladora de pisos turísticos con la modificación correspondiente del PGOU.
Carlos Inestal (expropietario de pisos turísticos): “Había ya tanta competencia que no interesaba”
Carlos Inestal llegó a gestionar hasta 15 pisos turísticos. Fue uno de los pioneros de la actividad en Salamanca, pero antes incluso de la pandemia cambió el modelo de negocio.
–¿A qué se debió el cambio?
–Fuimos de los primeros en empezar, pero llegó un momento en el que había tanta competencia, y mucha competencia pirata, que al final no compensaba. Al final, hay muchas gastos fijos, pagar impuestos, nóminas… y decidimos pasarnos al alquiler de larga estancia. Los reformamos y ahí estamos.
–¿Es más cómodo el alquiler clásico?
–Es mejor opción y los gastos son inferiores. Si consigues un buen contrato de alquiler, te olvidas en un tiempo. Y en la situación actual, con el turismo se ingresa cero. En una ciudad pequeña como Salamanca creemos que es la mejor opción, porque no hay muchas más alternativas para explotarlos, pero va en función de cada uno.
– ¿Cree que el sector podrá reactivarse y volver a cotas anteriores?
– No lo creo. Eso es casi descartable. No creo que vuelvan a recuperarse los niveles anteriores de turistas, visitas y pernoctaciones. Eso va a costar mucho tiempo.
– Aún así el alquiler también tendrá su dificultad, ¿no?
– Claro. No tenemos todos los inmuebles alquilados, porque la situación es la que es. La economía está mal y afecta a todos los sectores, eso está muy claro.
Jorge García Robles (propietario piso turístico): “No compensa, pero vamos a tratar de resistir”
Jorge García dispone de apartamentos turísticos en el centro de la ciudad. Reconoce que el sector no atraviesa por el mejor momento como consecuencia de las restricciones, pero por el momento no se plantea renunciar a su uso turístico.
–¿Cómo lleva a situación teniendo en cuenta la ausencia de turismo?
–Con cierta inquietud, porque llevan tiempo con muy poca ocupación, pero de momento los mantenemos. Vamos a esperar a que la situación pueda mejorar.
–Pero la Junta ha ampliado las restricciones hasta mayo, por lo que habrá más parón.
–Eso se traducirá en que volvamos a estar sin apenas reservas o con muy pocas, así que pinta mal, la verdad.
–En Navidad, al menos, ¿han podido tener reservas?
–Algunas hemos tenido, pero claro, nada que ver con otros años.
–¿Qué tipo de turistas o clientes echan más en falta?
–Hemos tenido algunos madrileños, pero antes de todo esto recibíamos muchos extranjeros, gente que venía a conocer la ciudad y que ahora, como es lógico, no pueden venir. También teníamos profesores que alquilaban para los cursos de español.
–Ante esta situación, ¿compensa o se plantea dar un cambio al negocio?
–A día de hoy no compensa, eso está claro, porque hay gastos fijos y apenas hay visitas. Pero por ahora vamos a tratar de resistir y a esperar que la situación cambie.
El Ayuntamiento junto con el Colegio de Administradores de Fincas, ofrece una serie de recomendaciones para las comunidades de propietarios: Evitar salir a la calle, retirar la acumulación de nieve de los elementos externos de las fachadas y no usar el ascensor son algunos de los consejos
El Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, en colaboración con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAF) ha elaborado una serie de recomendaciones para garantizar la seguridad de los edificios y el funcionamiento de las viviendas tras el paso de la borrasca Filomena por la ciudad.
Tras la gran nevada a la que a la que están siguiendo episodios de heladas por bajas temperaturas, es importante que las comunidades de propietarios sepan qué pueden hacer para evitar problemas mayores en los inmuebles.
La primera recomendación del Gobierno municipal es que la gente se quede en casa en la medida de lo posible porque, como indica el delegado de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes, “además de la caída de ramas de los árboles ahora empieza el riesgo de desprendimiento de nieve y hielo de cubiertas y tejados” y, ante emergencias, contactar con el 112. Además, desde los inmuebles se pueden adoptar una serie de medidas para mejorar la situación.
Seguridad de los edificios
Daños estructurales: “La normativa marca una sobrecarga de nieve de 100 kg/m2 por lo que, en edificios sin patologías previas, tendría que haber más de 80 centímetros de nieve acumulada en terrazas, cornisas o voladizos para que las cargas supusieran riesgo de derrumbe”, explica Fuentes. Sin embargo, el envejecimiento de los materiales puede causar problemas estructurales. Por eso, es importante vigilar cualquier tipo de grieta que pueda aparecer estos días y, en ese caso, consultar con un técnico especialista que evalúe la situación.
Fachadas y elementos exteriores: La acumulación de mucha nieve en equipos de aire acondicionado, jardineras, toldos desplegados, antenas parabólicas, barandillas y demás elementos que sobresalen de las fachadas podría provocar el desprendimiento de esos elementos si no están bien anclados. Por eso, se recomienda retirar la nieve almacenada en los mismos y que les provoca el sobrepeso antes de que se convierta en hielo. Esta retirada debe efectuarse en condiciones de seguridad y comprobando previamente que no provoque daños en los viandantes ni en las viviendas inferiores.
Cubiertas: En el caso de las cubiertas inclinadas, suelen estar preparadas para soportar la carga de la nevada. Los problemas pueden derivarse de canalones en mal estado o del movimiento de las tejas. En cualquier caso, no se debe realizar acción alguna hasta que se pueda acceder a la cubierta con toda seguridad. Es muy importante no subir ni caminar por los tejados en la situación actual de nieve y hielo. En el caso de las cubiertas planas, se habrá acumulado gran cantidad de nieve. Es conveniente, mientras que la nieve esté blanda y pueda manipularse con seguridad, que se retire de los sumideros existentes para que trague bien el agua del deshielo los próximos días.
Jardines y zonas exteriores: Hay que tener especial cuidado en las zonas en las que haya arbolado por el desprendimiento de ramas. Es importante evitar el paso por debajo de los árboles y, si es posible, señalizar un camino o las zonas peligrosas.
Dentro de los inmuebles
Evitar salir a la calle salvo que sea imprescindible.
Evitar utilizar el ascensor ante posibles cortes del suministro eléctrico.
Tener los móviles con batería para permitir la comunicación en todo momento ante posibles percances.
Se aconseja tener algún recipiente con agua de reserva por si se producen cortes de suministro.
Es recomendable conservar la temperatura interior de las viviendas mediante la bajada de persianas u otros elementos aislantes durante la noche.
Facilitar caminos de acceso a los edificios y tener especial cuidado con las rampas.
Las salidas y accesos a garajes que se encuentren en rampa se deben limpiar, sobre todo en la zona de rodadura de los vehículos, si bien se recomienda evitar en lo posible su utilización.
Una de las principales normas entre comunidades de propietarios o arrendatarios es la convivencia sana y estable. Entre esta sana convivencia de vecinos es necesario mantener en orden todos los procesos y acciones que involucran intereses comunes, es por ello que cuando se trata esta temática salen a relucir los administradores de fincas.
Un administrador de fincas en Madrid debe ser un profesional eficaz, responsable y capaz de ofrecer soluciones rápidas y efectivas ante cualquier tipo de necesidades que se presenten en una comunidad.
Ellos se encargan de trabajar en todos los asuntos de finanzas y velar por el cumplimiento de reglamentos y normativas que se hacen indispensables para gestionar los procesos de las comunidades. Dependiendo del tipo de fincas, un administrador debe cumplir con las siguientes funciones, en términos generales:
Cobro y actualización de rentas
Realizar los pagos de impuestos y otros gastos
Gestión y traspaso de locales
Atender la ejecución de obras o cualquier mejora, reforma o reparación
Gestionar asuntos relacionados con vecinos, propietarios o arrendatarios morosos
Brindar asesoría oportuna a la comunidad.
Cuando se trata de un administrador de fincas de propiedad, este debe cumplir con la custodia y administración del inmueble, así como de sus instalaciones y prestaciones; ocuparse de la protección de la finca disponiendo de la ejecución de reparaciones o cualquier otra disposición, programar gastos, llevar la contabilidad de la comunidad de propietarios, mantener al día cualquier tipo de documentación que acarree una deuda y procesos de pagos y cobros, según sea el caso; actuar como mediador, fungir como secretario en una junta de vecinos, entre otras tareas fundamentales.
Es entonces obvio confirmar que las funciones de un administrador de fincas son prácticamente indispensables, tomando en cuenta además que se requiere invertir tiempo y dedicación, acciones que en la mayoría de los casos, los propios vecinos no tienen la total disposición ni el conocimiento necesario.
Por estas y otras razones, contratar a este tipo de profesional supone otras importantes ventajas que detallamos a continuación:
Las mejores empresas administradoras de fincas son capaces de ofrecer increíbles beneficios a comunidades de propietarios y arrendatarios. Tal es el caso de Inmho, que es líder en el sector.
Un buen administrador de fincas, más allá de sobrecargarse de trabajo con tareas diarias, se organiza para ofrecer a la comunidad un valor añadido a través de gestiones proactivas que involucran visitas periódicas para anticipar problemas, y de esa manera, proponer mejoras y soluciones efectivas a cualquier planteamiento.
Se mantienen las cuentas al día. Al tener todo debidamente organizado es muy fácil acceder a estados de cuenta las cuales se actualizan a diario, así como a cualquier otro tipo de documentación que sea de interés individual o colectivo.
Supone un importante ahorro para toda la comunidad: Las mejores empresas son capaces de administrar varias fincas, lo que significa poder tomar decisiones con más tino y llegar a acuerdos más convenientes para la comunidad. Dentro de estos acuerdos o contratos permanentes se pueden mencionar los servicios de conserjería y limpieza, el mantenimiento de ascensores, control de plagas, entre otros.
La importancia de la tecnología: Las empresas que se encuentra un paso adelante y están conscientes de que los tiempos cambian, son capaces de adaptarse a útiles herramientas tecnológicas. En el caso de Inmho, empresa que hemos puesto de ejemplo, brinda la posibilidad de descargar una aplicación móvil para poder acceder de forma rápida y sencilla a cualquier información de interés, como estados de cuenta, certificados, seguros, presupuestos, actas, liquidaciones y mucho más, con tan solo realizar un par de clics.
Por último es importante mencionar el nivel de profesionalismo que está presente en todas las gestiones que un administrador de finca ejecuta. Se trata de un agente que se encuentra en permanente actualización de conocimientos que son vitales para ejercer tales funciones como el área contable, así como el manejo e información veraz sobre nuevas normativas y regulaciones.
Es indemnizable si alguien toma una decisión frente a otra que le supone perjuicio cuando entre las múltiples opciones, otras no hubieran sido tan negativas
elderecho.com
Vicente Magro Servet
1.- Introducción
Los expertos en economía suelen hablar del concepto conocido como El coste de oportunidad, como el gasto, o coste, que nos supone la alternativa a la que renunciamos, cuando tenemos dos o más opciones para elegir una de ellas y adoptamos una determinada decisión, que al final nos resulta perjudicial económicamente frente a las otras opciones posibles.
Ese coste de la oportunidad se refiere por parte de los expertos a aquel que podríamos haber obtenido de haber escogido la opción alternativa distinta a la que finalmente elegimos, y que nos hubiera supuesto un mejor beneficio. Esta mala elección se conocerá si, finalmente, aquella con la que nos quedamos nos da un determinado resultado distinto, y perjudicial, con respecto a aquel que esperábamos del mismo, y podemos comprobar que la otra opción que hubiéramos elegido sería bastante mejor, si el transcurso del tiempo en el que hemos invertido en la primera opción así lo demuestra que otra de las opciones hubiera sido mejor.
El conocimiento de la mala inversión, de la mala elección, se conoce si aquella por la optamos no nos del resultado esperado y comprobamos que si hubiéramos elegido la otra el resultado hubiera sido mayor. Y, así, la diferencia entre la pérdida, o no obtención del beneficio esperado, y el que hubiéramos obtenido de haber escogido la segunda lección es, en realidad, lo que se conoce como el coste de la oportunidad. Sin embargo, también se suele hablar del coste de la oportunidad como el daño que otras personas causan cuando nos privan de algo a lo que hubiéramos tenido derecho, pero, sin embargo, la actuación de las mismas nos priva de haber podido disfrutar de ese derecho. Esto también puede ser un coste de oportunidad, y, en consecuencia, también puede ser indemnizable con los daños y perjuicios que se hubieran podido calcular de no haber causado determinadas personas daños en la actuación que nos perjudica de forma individual o forma colectiva.
Algunos autores hablan también de una relación entre este concepto y el del lucro cesante, o cantidad que se deja de percibir de no haber ocurrido el acto que nos ha perjudicado. Pero, en realidad, el coste de oportunidad es un concepto más propio que llega a identificar ese perjuicio que nos supone la acción que ha realizado determinada persona contra nosotros, lo que también puede integrarse en el concepto del coste de oportunidad; es decir, no solamente por decisiones propias, sino por las decisiones que adoptan unas personas frente a otras, y en relación a las diversas opciones que tenían, pese a lo cual han optado por aquella que nos ha causado un perjuicio que es indemnizable por el coste de oportunidades, al optar por la perjudicial, o menos beneficiosa, o frente a otra u otras que, a lo mejor, hubieran sido neutras, pero que, al menos, no hubieran causado un perjuicio. Así, es indemnizable si alguien toma una decisión frente a otra que le supone ese perjuicio cuando entre las múltiples opciones, otras no hubieran sido tan negativas.
Es cierto, también, que esta cuestión del coste de oportunidad suele aplicarse en aquellos casos en los que quienes tienen que invertir para seguir haciendo crecer la economía, y crear puestos de trabajo, deciden optar por no hacerlo, pero al final se dan cuenta que si lo hubieran hecho el dinero invertido hubiera sido rentabilizado, si se evidencia con el transcurso del tiempo el fracaso de la decisión de invertir, cuando otros lo han hecho, y el resultado ha sido positivo. Esto nos mueve en el dilema de la importancia de momentos en los que hay que tomar una determinada decisión, y no se hace porque no se quiere arriesgar, y se demuestra, al final, que la decisión de no hacerlo fue un error por el carácter conservador de la decisión. En cualquier caso, sí que es cierto que la decisión arriesgada tiene que también tener unos parámetros que faciliten la decisión de invertir en lugar de dejar congelado el dinero.
Por otro lado, el pequeño ciudadano no tiene el dilema de invertir o no, pero también toma decisiones a las que se le puede aplicar el coste de oportunidad cuando la decisión por la que opta ante otras varias es, finalmente, la errónea, cuando se da cuenta que el resultado de esa opción es negativo y resulta evidente que la otra opción hubiera sido más beneficiosa.
En cualquier caso, últimamente se está optando también por utilizar este término del coste de la oportunidad en relación a los daños y perjuicios que pueden provocar a las personas las elecciones que hagan otras y que nos afectan personal o colectivamente. Y ese daño es lo que sea se denomina el coste de la oportunidad, para referirse a ese lucro cesante al que nos hemos recibido, o el coste del daño que nos ha producido esa actuación concreta por parte de terceros.
Por todo ello, muchos autores hablan de este concepto del coste de la oportunidad en varias áreas, no solamente en la política económica, sino, también, en el sector empresarial, y, también, en aquellas decisiones sobre las finanzas personales. Y, así, en todas las opciones se habla como el coste del valor de la mejor opción no realizada, lo que supone la diferencia entre el beneficio, o la pérdida, que hemos obtenido en la decisión alcanzada, y lo que nos hubiera supuesto el beneficio de la opción que hubiéramos podido elegir, pero no lo hicimos y que hubiera sido más rentable que la finalmente utilizada.
La teoría de la que estamos hablando es una fórmula antigua, ya que es un término que los autores atribuyen a Friedrich Von Wieser, en su Teoría de la economía social, que fue publicada nada menos que en el año 1914, y, sobre todo, se hacía en un momento en el que había limitado recursos, pero muchas oportunidades de entre las que se podían disponer, y que, al mismo tiempo, exigían a las personas estar muy finos a la hora de elegir la mejor opción con los recursos de que disponían para obtener su mejor rentabilidad. Esto es un tema muy interesante, sobre todo, en momentos difíciles en donde las personas tienen pocos recursos y necesitan acertar y estar lúcidos a la hora de tomar la decisión mejor para ellos, así como evitar que esa decisión no solamente no le suponga beneficios, sino que le suponga perjuicios por no haber cogido la opción que les hubiera repuesto una mejor rentabilidad.
Esto nos lleva también a la cuestión de que el debido asesoramiento profesional por parte de especialistas en todos los sectores a la hora que nos ayuden a tomar decisiones supone que el coste de la oportunidad nunca, o difícilmente, se nos presentará cuando el profesional colegiado, o el experto en la materia nos ayude a decidir la mejor opción de entre todas las posibles. Y no solamente esto afecta a aquellas personas con buen poder adquisitivo, sino a cualquier persona que pueda necesitar tomar una decisión en su vida, aunque no se refiera exclusivamente al mundo de las finanzas, sino a cualquier otra opción que pueda tener y que también pueda suponerle un perjuicio económico si no se acierta en la opción mejor de entre todas las posibles.
El asesoramiento personal, profesional, se convierte, así, en una exigencia a la hora de funcionar tanto en el terreno individual como el colectivo, porque todas aquellas personas que trabajen en empresas, o en la propia Administración, y que toman decisiones todos los días deberían tener, no solamente el debido estudio personal a la hora de afrontar la decisión que tienen que adoptar, sino también la debida confrontación con otras personas de cuál puede ser la mejor decisión ante las múltiples opciones que se utilizan. Esto en el mundo del derecho es lo que se denomina deliberar entre distintos profesionales para la puesta en común de todas las opciones posibles ante el caso concreto que existe y poder estar acertados a la hora de elegir, y no equivocarnos con una decisión que pueda causar perjuicio a terceros.
Esto mismo también ocurre en el terreno de la política y en el sector empresarial, donde siempre existen muchas opciones y, a veces, los recursos disponibles no son muchos, por lo que se nos exige en todos los sectores estar muy finos y acertados a la hora de afrontar una decisión, sobre todo, cuando la misma puede tener no solamente perjuicios individuales, sino también perjuicios de carácter colectivo.
Esto ocurre en una empresa en donde la decisión empresarial puede suponer un coste de resultados y oportunidad negativo, como también decisiones que afectan a responsables en la Administración que repercuten a toda la ciudadanía.
Con todo ello, el estudio adecuado, así como el asesoramiento, nos aparecen como esenciales, así con la confrontación con expertos de lo que puede ser mejor y más positivo entre las múltiples opciones que se nos presentan en la vida, a fin de elegir la mejor de todas y no la que nosotros nos puede parecer la mejor. Ahí radica la esencial diferencia para evitar que luego tengamos acudir al cálculo del coste de la oportunidad para evaluar el coste del perjuicio, tanto en el caso de decisiones personales que nos afectan a nosotros, las adoptadas que afectan a le empresa en la que se trabaja, o las realizadas por aquellos que se toman desde cualquier responsable en la Administración, y que afectan a toda la ciudadanía y al Estado en general en muchas ocasiones, lo que exige que no sea demasiado tarde cuando nos damos cuenta del error en la selección.
Por todo ello, algunos autores también valoran saber tanto en el mundo empresarial, en política, o en las decisiones personales, cuáles son los objetivos que se quieren obtener y hacerlo con el mayor resultado de los posibles entre las distintas opciones, así como el valor que puede tener para nosotros aquello que vamos a dejar de ganar si elegimos mal en la opción que cogemos frente a las que dejamos.
Para concluir en esta introducción se habla, así, del coste de oportunidad como el coste del valor que nos supone la mejor opción no realizada frente a aquella por la que se opta.
2.- Es preciso no confundir los denominados «sueños de ganancia» con el real coste de oportunidad indemnizable. La inversión debe haberse realizado para la viabilidad de la reclamación
Existe la tendencia a asociar el coste de oportunidad con el «quantum» total que se estimaba haber ganado, pero desde un punto de vista subjetivo, y asociándolo a lo que el acreedor considera que hubiera obtenido, pero sin un enfoque realmente objetivo y ecuánime, sino con el mayor beneficio obtenido que se esperaba de la mejor opción, u opción previsible que esperaba obtener.
Pero no puede utilizarse la tesis del coste de oportunidad para llevar a cabo un enriquecimiento injusto, debiendo asociarse la reclamación con la existencia del gasto y la objetividad del perjuicio, pero sin caer en meras hipótesis, o que el demandado deba abonar hipotéticos y no justificados beneficios que podrían no haberse alcanzado, ya que aquí radica uno de los problemas de este tema; es decir, el relativo a quién es el que puede asegurar que la «oportunidad alternativa» era mejor que la oportunidad elegida y que ha derivado en incumplimiento por alguien.
JESÚS ALFARO AGUILA-REAL (1) cita tres modalidades en relación al coste de oportunidad, a saber:
a.- El coste de oportunidad de capital:
«Recuerda la tesis de GOLDBERG en el sentido de que “al examinar si el demandante merece que se le indemnice el lucro cesante, el concepto clave es el de coste de oportunidad del capital y apunta que “la reparación del daño debe tener en cuenta el costo de oportunidad del capital. Puesto que no hay razón para creer que esta inversión en particular hubiera sido más rentable que cualquier uso alternativo de los fondos que el demandante ahorró debido a que el trato no se llegó a ejecutar, no habría ninguna pérdida. Así, volviendo al caso del estadio, Kenford aún tenía los fondos que habría invertido en los hoteles, el campo de golf y otros proyectos. Podría haber invertido los fondos en otros proyectos, y no había razón para creer que un conjunto de proyectos es mejor o peor que el otro…. Por lo tanto, para los casos en los que el acreedor no ha realizado ninguna inversión que dependa del cumplimiento del contrato, la regla debe ser la de desestimar la reclamación de la indemnización del lucro cesante.”
En estos casos, si no hay inversión realizada y se dispone de los fondos todavía, al no haber gasto no habría perjuicio real. Un caso en el que, según Goldberg procedería la indemnización del lucro cesante sería Brundige v. Sherwin-Williams Co. Brundige era empleado de Sherwin-Williams, y tenía un pacto de no competencia postcontractual. Sherwin-Williams trasladó su domicilio y su actividad a otro lugar. Brundige se despidió de la empresa y abrió un negocio semejante al de Sherwin-Williams en la antigua localización de ésta. Sherwin- Williams obtuvo una medida cautelar contra Brundige que le impidió operar la tienda. Cuando la medida cautelar se levantó (y el juez denegó la razón a Sherwin-Williams), Brundige demandó pidiendo que se le indemnizara el lucro cesante, esto es, el dinero que habría ganado si hubiera podido operar la tienda durante ese período. Dice Goldberg que, en ese caso, Brundige había realizado ya su inversión de forma específica y, por lo tanto, no podía reaccionar al incumplimiento de Sherwin-Williams invirtiendo esos activos en otra actividad. En general, alguien tiene derecho a la indemnización del lucro cesante cuando lo que pide es que se le entregue “la corriente futura de rendimientos que su propia inversión” producirá razonablemente. El énfasis hay que ponerlo en que se trate de una inversión ya realizada por el demandante y que tal inversión no sea completamente recuperable (esté total o parcialmente “hundida” o se trate de una inversión “específica” a la relación con el incumplidor).»
Según Goldberg se indemnizan los daños previsibles en el momento de contratar -y se aplica a los casos de retraso (o defectos) en el cumplimiento de contratos de obra, principalmente. Los criterios para determinar el lucro cesante es el de los beneficios que el comitente de la obra habría obtenido si hubiera podido empezar a desarrollar la actividad en el momento previsto en el contrato, o el pago de una renta arrendaticia por una instalación semejante durante el número de meses que hubiera durado el retraso.”
Según la tesis de ALFARO citando a Goldberg podemos deducir que aquí sí que ha habido ya una inversión, y, en consecuencia, desde un informe pericial sí que podría calcularse el “quantum” de beneficios en condiciones normales. La cuestión surge en fijar el beneficio medio que podría haberse obtenido, que no siempre tiene que ser el mejor, sino que debe referirse al medio, por lo que en el caso de que la parte reclamante aporte una pericial, la parte reclamada sí que podría hacerlo con una contrapericia que se oponga a ese “beneficio máximo” que ofrece el acreedor como “coste de oportunidad” dando por sentado que se podría haber alcanzado el máximo, cuando ello no está probado y solo es una previsión que no puede equipararse con el real que hubiera podido obtener, oponiendo el reclamado el enriquecimiento injusto que propone el reclamante.
c.- Contratos de larga duración.
En los que una de las partes -el que paga el precio- termina anticipadamente, pero sin justa causa, cuando la otra parte -la que entrega la prestación característica- no ha iniciado la ejecución. En tales casos, dice Goldberg, la indemnización del lucro cesante debe depender “de si las condiciones del mercado han cambiado”. Si no han cambiado, no debe indemnizarse el lucro cesante (el contratante que ha cumplido parcialmente no tiene coste de oportunidad porque sus prestaciones futuras puede realizarlas a favor de cualquier otro que le pague el precio de mercado dado que éste no ha cambiado según supone Goldberg) pero si han cambiado, entonces el contratante cumplidor tiene derecho a ser indemnizado por el lucro cesante (la razón es que, si el precio de la mercancía suministrada, por ejemplo, ha bajado, el contratante-suministrador sufre un daño por el incumplimiento de la contraparte que se cuantifica en la diferencia entre el precio del contrato para esa mercancía y el precio de mercado -ahora más bajo- y, a través del contrato, el suministrador se había asegurado ese precio durante toda la vigencia del contrato y por todas las cantidades pactadas).»
Con todo ello, en estos casos se nos presenta como esencial un adecuado informe pericial de experto que evalúe el real coste de oportunidad sufrido, sin confundirlo con los denominados «sueños de ganancia» que en ocasiones se introducen en reclamaciones judiciales ante incumplimientos de una de las partes. Y ello, porque no puede utilizarse el procedimiento judicial para obtener unos beneficios hipotéticos sin el desarrollo de la actividad real por el reclamante, y que sean asumidos por el incumplidor, o quien provocó que no pueda llegar a hacerse efectivo el pacto alcanzado entre las partes.
3.- La pérdida de oportunidad como «coste de oportunidades» en la determinación de daños y perjuicios.
Por lo expuesto, dentro del ámbito de los daños y perjuicios, suele asegurarse que la responsabilidad por pérdida de oportunidades exige demostrar que el perjudicado se encontraba en una situación fáctica o jurídica idónea para realizarlas. No se trata, pues, de una indemnización fijada de antemano por el reclamante en base a lo que él asegura que supone la pérdida de la oportunidad de haber conseguido un beneficio que él cuantifica de no haber ocurrido el incumplimiento por la otra parte, o de haber cumplido el contrato, o pacto, en la forma que ambos habían fijado en el contrato.
El «quantum» de la indemnización, como siempre, no puede subjetivizarse por el reclamante, sino que es puramente objetivable en razón a la concreta prueba que pueda llevarse a cabo acerca de cuál es ese perjuicio objetivable.
Se pregunta en esta línea HURTADO YELO (2) cómo ha de cuantificarse en este caso la pérdida de oportunidad, señalando que la cuantificación de la pérdida de oportunidad en estos casos no es nada fácil, pues los criterios jurisprudenciales no son nada concretos y se permite un margen importante a la discreción judicial.
Señala así la referencia jurisprudencial acerca de la necesidad de «probar» cuál sería ese hipotético «beneficio» que se reclama de haber habido cumplimiento, y, así, cita:
Esta sentencia fija criterios que se pueden plasmar en los siguientes:
1.- La indemnización debe tener en cuenta como factor que incide en la entidad del daño la importancia económica del asunto
2.- La consistencia de esa expectativa.
3.- El «pronóstico de viabilidad» de la postura del cliente.
Destaca, así, Hurtado Yelo que hay que recalar en:
a.- El importe económico del asunto, es decir, la indemnización que pudiera recibir el perjudicado, pues la misma cuantificaría la cantidad máxima del perjuicio; y,
b.- La existencia de un juicio de probabilidad de éxito de la negociación que se iba a llevar a cabo, es decir, la probabilidad que se reciba la indemnización procedente.
Señala que el daño por pérdida de oportunidad es hipotético y no puede dar lugar a indemnización cuando no exista una razonable certidumbre sobre la existencia de oportunidades de obtener buen éxito en el ejercicio de la acción, de modo que ambos elementos deben concurrir para que pueda apreciarse la existencia de un daño resarcible ligado a la frustración de la acción ejercitada.
c.-STS 27-7-07.
«La responsabilidad por pérdida de oportunidad exige demostrar que el perjudicado se encontraba en una situación fáctica o jurídica idónea para realizarlas».
Destaca Hurtado Yelo que el daño será mayor cuanto más posibilidades existan de que la indemnización se hubiera percibido, llegando incluso a estimar que dicha indemnización sería nula si esas posibilidades no existieran.
«La indemnización procedente no puede cifrarse, como inicialmente postula el recurrente, en la valoración del hipotético daño sufrido al no llegar a obtener sentencia favorable a sus intereses por la resolución de fondo del recurso, resultado incierto en cuanto pendería de la estimación o desestimación final del mismo, fuera de los casos de notorio error en la resolución recurrida, sino en el perjuicio o daño moral sufrido por la pérdida de la oportunidad procesal que comporta la posibilidad legal de acudir a una instancia superior para mantener determinadas pretensiones que se consideran de justicia».
Nos encontramos, así, ante supuestos de responsabilidad profesional ante acciones judiciales y actuaciones erróneas que exigen calcular el quantum en el daño moral de tener que recurrir la sentencia dictada y que parte del alegado error del profesional.
La jurisprudencia cita supuestos donde puede aplicarse la tesis del coste de oportunidades y los parámetros a medir para su fijación, a saber:
a.- Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 214/2014, de 15-4-14, Rec 2274/12 –EDJ 2014/95278–. Supuesto de no entrega de vivienda comprometida en construcción, e indemnización por coste de oportunidades.
En esta sentencia se trata sobre la validez de una cláusula penal en caso de incumplimiento que diste del real perjuicio en el caso de no entrega de vivienda pactada y la indemnización justa por el perjuicio real causado.
Se recoge así que:
«El simple hecho de que exista una cláusula correlativa a favor del comprador para caso de incumplimiento del vendedor no garantiza por si sola el equilibrio en los derechos y obligaciones de las partes. De hecho, una condición general que estableciera una indemnización desproporcionada a favor del predisponente en caso de incumplimiento del contrato imputable al consumidor no podría quedar justificada mediante la inclusión de una cláusula «espejo» en la que se estableciera una indemnización equivalente a favor del consumidor, cuando el incumplimiento del predisponente fuera improbable, porque se trataría de un equilibrio solo aparente que encubriría una cláusula gravemente perjudicial para el consumidor.
En el caso enjuiciado, el incumplimiento resolutorio previsto afecta a la consumación del contrato de compraventa ya perfeccionado y cuya ejecución ha sido iniciada. Se observa que mientras que para el predisponente, el incumplimiento del comprador que no acude a otorgar la escritura de compraventa, recibir la vivienda y pagar el precio pendiente, provoca un quebranto patrimonial relativamente homogéneo, sea quien sea el consumidor incumplidor, pues consiste en la pérdida de la comisión pagada al mediador en la compraventa que no ha llegado a consumarse, el pago de gastos de comunidad e intereses del préstamo hipotecario, y, si el mercado inmobiliario está en declive, la venta a un precio inferior al fijado en el contrato incumplido, para los compradores las consecuencias pueden ser distintas, no solo respecto del vendedor, sino también entre los distintos compradores entre sí, dependiendo de las circunstancias concurrentes en cada comprador, pues pueden ir:
1.- Desde el coste de oportunidad, por haber desechado la adquisición de otra vivienda que se adecuara a sus deseos al decidirse por la vivienda que finalmente no va a serle entregada,
2.- Hasta la necesidad de pagar el alquiler de una vivienda mientras se consigue adquirir otra si no se tiene vivienda propia o se ha enajenado previamente la que se tenía,
3.- El pago del coste de la financiación si se hubiera contratado antes de la consumación de la compraventa o,
4.- Si el mercado inmobiliario está en auge, el incremento del precio si se adquiere una vivienda de similares características a la que fue objeto del contrato incumplido.
Varios de estos elementos pueden variar sustancialmente de un comprador a otro, lo que dificulta la estandarización de la indemnización por incumplimiento del vendedor mediante una cláusula penal predispuesta.
Por tanto, la diferencia en el tratamiento contractual entre el incumplimiento imputable al comprador y al vendedor puede tener una cierta justificación.»
b.- Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 628/2011 de 27-9-11, Rec 1568/08 –EDJ 2011/276920–. El coste de oportunidades en los casos de reclamación por negligencia profesional de abogado en un litigio.
Uno de los campos en los que se plantea el coste de oportunidades es en los supuestos de reclamación ante negligencia profesional en un caso concreto donde el cliente reclamante solicita una indemnización por la expectativa del resultado posible que se hubiera producido de no haber ocurrido el error que se reclama.
Analiza con detalle esta sentencia la cuestión relativa a la «oportunidad perdida por la negligencia» y cual es su «quantum».
Recoge, así, la sentencia que:
«Se impone examinar si, como consecuencia del incumplimiento de las reglas del oficio, que debe resultar probada, se ha producido – siempre que no concurran elementos ajenos suficientes para desvirtuar su influencia en el resultado dañoso, como la dejadez de la parte, la dificultad objetiva de la posición defendida, la intervención de terceros o la falta de acierto no susceptible de ser corregida por medios procesales de la actuación judicial- una disminución notable y cierta de las posibilidades de defensa de la parte suficientes para ser configuradas como una vulneración objetiva del derecho a la tutela judicial efectiva y por ello un daño resarcible en el marco de la responsabilidad contractual que consagra el artículo 1101 CC –EDL 1889/1– (STS 23-7-08, Rec 98/02 –EDJ 2008/147629-).
Cuando el daño por el que se exige responsabilidad civil consiste en la frustración de una acción judicial, el carácter instrumental que tiene el derecho a la tutela judicial efectiva determina que, en un contexto valorativo, el daño deba calificarse como patrimonial si el objeto de la acción frustrada tiene como finalidad la obtención de una ventaja de contenido económico, cosa que implica, para valorar la procedencia de la acción de responsabilidad, el deber de urdir un cálculo prospectivo de oportunidades de buen éxito de la acción frustrada (pues puede concurrir un daño patrimonial incierto por pérdida de oportunidades: SSTS 26-1-99 –EDJ 1999/308-, 8-2-00 –EDJ 2000/604-, 8-4-03 –EDJ 2003/9751– y 30-5-06).
El daño por pérdida de oportunidades es hipotético y no puede dar lugar a indemnización cuando no hay una razonable certidumbre de la probabilidad del resultado.
La responsabilidad por pérdida de oportunidades exige demostrar que el perjudicado se encontraba en una situación fáctica o jurídica idónea para realizarlas (STS 27-7-06 –EDJ 2006/275355-).
La propia naturaleza del debate jurídico que constituye la esencia del proceso excluye que pueda apreciarse la existencia de una relación causal, en su vertiente jurídica de imputabilidad objetiva, entre la conducta del abogado y el resultado dañoso, en aquellos supuestos en los cuales la producción del resultado desfavorable para las pretensiones del presunto dañado por la negligencia de su abogado debe entenderse como razonablemente aceptable en el marco del debate jurídico procesal y no atribuible directamente, aun cuando no pueda afirmarse con absoluta seguridad, a una omisión objetiva y cierta imputable a quien ejerce profesionalmente la defensa o representación de la parte que no ha tenido buen éxito en sus pretensiones (STS 30-11-05).
Es menester, en suma, que exista una relación de certeza objetiva entre el incumplimiento de su obligación por parte del profesional jurídico y la inadmisión o desestimación de las pretensiones formuladas en defensa de su cliente, como ocurre de forma señalada, entre otros, en los supuestos de falta de presentación de escritos en los plazos establecidos o de omisión de trámites exigidos por la ley como carga para hacer valer las respectivas pretensiones o -cuando se trata de solicitar el abono de una indemnización por daños y perjuicios- la omisión de algún concepto indemnizable con arreglo a la jurisprudencia consolidada de los tribunales, como es el caso del daño moral o del lucro cesante (STS 14-12-05 –EDJ 2005/230422-).
Cuando el daño consiste en la frustración de una acción judicial, el carácter instrumental que tiene el derecho a la tutela judicial efectiva determina que, en un contexto valorativo, el daño deba calificarse como patrimonial si el objeto de la acción frustrada, como sucede en la mayoría de las ocasiones tiene como finalidad la obtención de una ventaja de contenido económico. No puede, en este supuesto, confundirse la valoración discrecional de la compensación (que corresponde al daño moral) con el deber de urdir un cálculo prospectivo de oportunidades de buen éxito de la acción (que corresponde al daño patrimonial incierto por pérdida de oportunidades, que puede ser el originado por la frustración de acciones procesales: SSTS 20-5-96, Rec 3091/92 –EDJ 1996/2669-, 26-1-99, 8-2-00 –EDJ 2000/604-, 8-4-03 –EDJ 2003/9751-, 30-5-06, 28-2-08, Rec 110/02, 3-7-08 Rec 98/02, 23-10-08, Rec 1687/03 –EDJ 2008/217196-, 12-5-09, Rec 1141/04 –EDJ 2009/82789– y 9-3-11, Rec 1021/07 –EDJ 2011/78875-).
Aunque ambos procedimientos resultan indispensables, dentro de las posibilidades humanas, para atender al principio restitutio in integrum (reparación integral) que constituye el quicio del derecho de daños, sus consecuencias pueden ser distintas, especialmente en la aplicación del principio de proporcionalidad que debe presidir la relación entre la importancia del daño padecido y la cuantía de la indemnización para repararlo.
Mientras todo daño moral efectivo, siempre que deba imputarse jurídicamente a su causante, debe ser objeto de compensación, aunque sea en una cuantía mínima, la valoración de la pérdida de oportunidades de carácter pecuniario abre un abanico que abarca desde la fijación de una indemnización equivalente al importe económico del bien o derecho reclamado, en el caso de que hubiera sido razonablemente segura la estimación de la acción, hasta la negación de toda indemnización en el caso de que un juicio razonable incline a pensar que la acción era manifiestamente infundada o presentaba obstáculos imposibles de superar y, en consecuencia, nunca hubiera podido prosperar en condiciones de normal previsibilidad, pues en este caso el daño patrimonial debe considerarse inexistente.
Ahora bien, la fijación de la cuantía de las indemnizaciones por resarcimiento de daños materiales o por compensación de daños morales -en el caso examinado, por responsabilidad por daños y perjuicios imputable a un abogado respecto de su cliente por negligente cumplimiento de sus obligaciones contractuales- no tiene acceso a la casación, pues corresponde a la función soberana de los tribunales de instancia sobre apreciación de la prueba (SSTS 19-10-90, 18-7-96, 14-7-00, 15-3-01, 30-7-08, Rec 616/02 –EDJ 2008/166709-, 1-12-08, Rec 4120/01 –EDJ 2008/234504-), solo susceptible de revisión por error notorio o arbitrariedad, cuando existe una notoria desproporción (SSTS 20-10-88, 19-2-90, 19-12-91, 25-2-92, 15-12-94, 24-3-98, 23-11-99, 5-12-00, 31-1-01, 25-1-02, 10-6-02, 3-2-04, 28-3-05, recurso de casación núm. 4185/89, 21-4-05, 17-1-06, 27-2-06, 5-4-06, 9-6-06, 13-6-06, 16-11-06, 31-10-07, Rec 3537/2000 –EDJ 2007/233306-, 30-7-08, Rec 16/02, 23-10-08, Rec 1687/03 –EDJ 2008/21796-, 12-5-09, Rec 1141/04 –EDJ 2009/82789-, 14 de octubre de 2009, Rec 461/06 –EDJ 2009/244364-, 30-4-10, Rec 1165/05 y 16-12-10, Rec 179/08 –EDJ 2010/298169-) o se comete una infracción del ordenamiento en la determinación de las bases tomadas para la determinación del quantum [cuantía] (SSTS 15-2-94, 18-5-94, 21-12-06, 30-7-08, Rec 616/02 –EDJ 2008/166709– y 1-12-08, Rec 4120/01 –EDJ 2008/234504-).»
Con ello, vemos que el coste de la oportunidad se centraría en aventurar un perjuicio al cliente por el mal quehacer profesional y por haber optado el profesional por una opción claramente negligente que le priva al cliente de la «oportunidad» de obtener una sentencia favorable. Ahora bien, maximizar con este resultado es sumamente peligroso y complicado, ya que se estaría asegurando que cualquier otra opción a la escogida hubiera determinado un resultado favorable y la oportunidad de ganar el caso, por lo que es preciso que, siguiendo la doctrina antes citada, fijar los parámetros a tener en cuenta en estos casos, a saber:
a.- La negligencia debe resultar probada
b.- Es preciso que no concurran elementos ajenos suficientes para desvirtuar su influencia en el resultado dañoso, como.
1.- La dejadez de la parte,
2.- La dificultad objetiva de la posición defendida,
3.- La intervención de terceros o
4.- La falta de acierto no susceptible de ser corregida por medios procesales de la actuación judicial
c.- Se exige el deber de urdir un cálculo prospectivo de oportunidades de buen éxito de la acción frustrada. Se exige el requisito de una razonable certidumbre sobre la existencia de oportunidades de obtener buen éxito en el ejercicio de la acción.
d.- El daño por pérdida de oportunidades es hipotético y no puede dar lugar a indemnización cuando no hay una razonable certidumbre de la probabilidad del resultado.
e.- La responsabilidad por pérdida de oportunidades exige demostrar que el perjudicado se encontraba en una situación fáctica o jurídica idónea para realizarlas
f.- Exista una relación de certeza objetiva entre el incumplimiento de su obligación por parte del profesional jurídico y la inadmisión o desestimación de las pretensiones formuladas en defensa de su cliente
g.- La valoración de la pérdida de oportunidades de carácter pecuniario abre un abanico que abarca desde:
1.- La fijación de una indemnización equivalente al importe económico del bien o derecho reclamado, en el caso de que hubiera sido razonablemente segura la estimación de la acción
2.- Hasta la negación de toda indemnización en el caso de que un juicio razonable incline a pensar que la acción era manifiestamente infundada o presentaba obstáculos imposibles de superar
h.- La fijación de la cuantía de las indemnizaciones por resarcimiento de daños materiales o por compensación de daños morales -en el caso examinado, por responsabilidad por daños y perjuicios imputable a un abogado respecto de su cliente por negligente cumplimiento de sus obligaciones contractuales- no tiene acceso a la casación, pues corresponde a la función soberana de los tribunales de instancia sobre apreciación de la prueba.
En la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 719/2008 de 23-7-08, Rec 98/02 –EDJ 2008/147629– se desestimó la indemnización reclamada señalando que:
«En el caso examinado la afirmación de la sentencia recurrida, no rebatida en el recurso de casación, y fundada en una razonable apreciación de las circunstancias del caso de acuerdo con la jurisprudencia de los tribunales del orden social, conduce a la conclusión de que la acción tenía, en palabras la propia sentencia, «escasas y, a nuestro juicio, nulas posibilidades de éxito». Se advierte, en suma, la falta del requisito de una razonable certidumbre sobre la existencia de oportunidades de obtener buen éxito en el ejercicio de la acción, necesario para que pueda apreciarse la existencia de un daño resarcible ligado a la frustración de la acción ejercitada. Como ha quedado establecido, la parte recurrente no combate esta apreciación de la sentencia, suficiente por sí misma para sustentar la conclusión obtenida acerca de la inexistencia de responsabilidad del demandado.».
c.- Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia 2660/2016 de 19-12-16, Rec 2589/15 –EDJ 2016/228872–. No puede equipararse la indemnización de referida pérdida de oportunidad procesal con la pretensión formulada en la demanda de ser indemnizado en la cuantía reclamada en su día en la querella criminal
Las dificultades a la hora de precisar la asociación entre suma reclamada en una acción judicial y la indemnización que se reclama por error en la actuación profesional se recogen en esta sentencia, donde se fija que:
«Considera este Tribunal que ha existido funcionamiento anormal de la Administración de Justicia que se concreta en una paralización o dilación indebida al admitir tardíamente la querella, lo que causó en definitiva la prescripción de los delitos por los que se acusaba a doña Berta y dio lugar al sobreseimiento libre de la causa, perdiendo el hoy demandante la oportunidad procesal penal de obtener una resolución judicial sobre el fondo del asunto y obtener, en su caso y si hubiera sido procedente en derecho, una condena para resarcirse penalmente de los daños y perjuicios causados por la acusada.
Dicha pérdida de oportunidad procesal ha ocasionado unos perjuicios para el recurrente que deben ser indemnizados de algún modo, pero teniendo bien en cuenta que no constando acreditado el ejercicio procesal de la correspondiente acción civil y de su efectivo coste, no puede la indemnización identificarse con el mismo, y por otra parte, tampoco debe equipararse la indemnización de referida pérdida de oportunidad procesal con la pretensión formulada en la demanda de ser indemnizado en la cuantía reclamada en su día en la querella criminal (cuantía principal reclamada y que determina la del presente recurso), porque al no haber existido pronunciamiento penal al respecto no queda acreditada en absoluto la procedencia de una indemnización por responsabilidad patrimonial derivada del funcionamiento de la Administración de Justicia que alcance a cubrir la cantidad en su día reclamada, sin que a este tribunal competa enjuiciar la procedencia o no de la acción penal en su día ejercitada por el actor. Y además, tampoco las costas de la querella criminal proceden ser indemnizadas por haber existido pronunciamiento judicial al respecto en el referido proceso penal. Así pues, esta Sala debe concluir la estimación del recurso y anulación de la actuación administrativa recurrida por no ser ajustada al ordenamiento jurídico en cuanto desestimó totalmente la pretensión indemnizatoria formulada por el recurrente, y con estimación en parte de las pretensiones de la demanda, debe este tribunal formular la declaración del derecho del demandante a ser indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la pérdida de oportunidad procesal más arriba referida, que discrecionalmente fijamos en la cantidad de 1.200 € por todos los conceptos, desestimando la demanda en lo demás.»
Con ello, no puede equiparse el quantum con la suma que se reclamaba como principal en estos casos, ya que ello sería como someter a enjuiciamiento la acción principal en el proceso de reclamación por la pérdida de oportunidad.
Notas:
1. Blog Derecho mercantil. En relación a Victor P. Goldberg, The New-Business Rule and Compensation for Lost Profits, 2016.
2. Hurtado Yelo, Juan José. Tráfico y Seguridad Vial, Nº 156, Sección Cuestiones prácticas, Diciembre 2011.
El número de transacciones marcó un nuevo récord histórico con más de 244 millones de operaciones en el trimestre
• La pandemia del COVID-19 impactó de manera muy desigual en las distintas ramas de actividad del comercio electrónico. • Las ramas asociadas al turismo sufrieron un desplome del 84% en su facturación con respecto al año anterior. • En cambio, sectores como los supermercados o la compra de electrodomésticos doblaron su facturación respecto al segundo trimestre de 2019.
elderecho.com
La facturación del comercio electrónico en España aumentó en el segundo trimestre de 2020 un 0,2% interanual hasta alcanzar los 12.020 millones de euros, según los últimos datos de comercio electrónico disponibles en el portal CNMCData.
EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DEL VOLUMEN DE NEGOCIO DEL COMERCIO ELECTRÓNICO Y VARIACIÓN INTERANUAL (millones de euros y porcentaje)
Los sectores de actividad con mayores ingresos fueron las prendas de vestir, con el 9,4% de la facturación total; la suscripción de canales de televisión, con el 4,5% y los hipermercados, supermercados y tiendas de alimentación, en tercer lugar, con el 4,1%.
LAS DIEZ RAMAS DE ACTIVIDAD CON MAYOR PORCENTAJE DE VOLUMEN DE NEGOCIO DEL COMERCIO ELECTRÓNICO (II-20, porcentaje)
Si nos fijamos en el número de transacciones, en el segundo trimestre de 2020 se registraron más de 244 millones de transacciones, un 15,6% más. Las prendas de vestir lideraron el ranking por compraventas (7,4%).
EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DEL NÚMERO DE TRANSACCIONES DEL COMERCIO ELECTRÓNICO Y VARIACIÓN INTERANUAL (millones de transacciones y porcentaje)
En cuanto a la segmentación geográfica, las webs de comercio electrónico en España acapararon el 40,6% de los ingresos en el segundo trimestre de 2020.
El 59,4% restante correspondió a compras con origen en España hechas a webs de comercio electrónico en el exterior.
El saldo neto exterior (la diferencia entre lo que se compra desde el extranjero a sitios webs españoles y lo que se compra desde España al extranjero) arrojó un déficit de 6.085 millones de euros.
Por número de transacciones, el 32,4% de las compraventas se registraron en webs españolas y el 67,6% en webs del extranjero.
El volumen de negocio de las transacciones con origen en España y dirigidas hacia el exterior fue de 7.143 millones de euros, un 27,9% más que en el segundo trimestre del año anterior. El 60,2% de las compras desde España hacia el exterior se dirigieron a la Unión Europea.
Las ramas de actividad con mayor volumen de negocio desde España hacia el exterior fueron las prendas de vestir (un 10,4%), la suscripción de canales de televisión (6,1%) y los servicios auxiliares a la intermediación financiera (un 4,7%).
Por su parte, las ventas desde webs españolas hacia el exterior obtuvieron una facturación de 1.058 millones de euros, un 59,6% menos que en el segundo trimestre del año anterior. El 54,1% de las compras desde el exterior provino de la Unión Europea.
Asimismo, las áreas de actividad relacionadas con el sector turístico (que agrupa las agencias de viajes, transporte aéreo, transporte terrestre, alquiler de automóviles y los hoteles) acapararon el 22,7% de las compras que desde el extranjero se hicieron en webs de comercio electrónico españolas.
Los ingresos de comercio electrónico dentro de España (compras hechas en España a webs españolas) aumentaron un 0,7% interanual hasta los 3.819 millones de euros. Lideraron la facturación dentro de España, los electrodomésticos, imagen y sonido (9,7%), seguidos de los hipermercados, supermercados y tiendas de alimentación (8,8%).
ISTA recuerda que la antigüedad de los contadores de agua fría y caliente afecta a la instalación: es una de las razones por las que desde agosto de 2020 es obligatorio sustituir los contadores con más de 12 años de antigüedad.
En la actualidad existen unos tres millones de contadores, fundamentalmente de agua caliente, pero también de agua fría, en comunidades de propietarios con sistemas centralizados, que deberán ser sustituidos en el plazo de cinco años.
Tras el paso de la borrasca «Filomena», que ha afectado principalmente a la mitad norte de la península, generando nevadas copiosas, cuyos efectos durarán varios días, desde las Administraciones han puesto la alerta en la ola de frío y las heladas que registrará temperaturas de -10 grados en algunas provincias, como Madrid.
Solo el primer día de la irrupción de Filomena, la Comunidad de Madrid tuvo que atender casi 1.000 incidencias por episodios de congelación y averías en cuadros de contadores e instalaciones de agua. Según ISTA, una de las compañías líderes en la mejora de la eficiencia energética del sector inmobiliario, la situación no ha afectado al parque de contadores inteligentes que tiene instalados en el interior de cada vivienda, aunque sí que ha podido causar estragos en las tuberías o cuadros que todavía existen en el exterior de los edificios residenciales.
Para evitar la congelación de tuberías, que todavía se pueden producir por las bajas temperaturas, ISTA recomienda seguir una serie de trucos sencillos:
1.- Evita que el agua esté estancada. Deja correr un hilillo de agua siempre, así harás que el agua en el interior de las tuberías esté en movimiento.
2.- Deja circular el calor en los muebles por donde pasen las tuberías. Si la tubería transcurre por el interior de armarios o muebles en el baño o cocina, ábrelos (por ejemplo, debajo del fregadero). Así harás que el calor de la vivienda circule por el interior de estos muebles.
3.- Cierra las llaves de paso y vacía las tuberías. Si es una vivienda donde no vas a estar, lo mejor es cerrar la llave de paso (está normalmente al lado del contador) y abre los grifos hasta que no salga más agua. Así las tuberías quedarán vacías y no se podrán congelar.
4.- Aísla las tuberías. Es importante poner revestimientos aislantes en las tuberías, siendo el más habitual y barato la coquilla. Si no puedes ir a comprarlos, quizás los tengas en casa: en una caldera individual es posible encontrar estos revestimientos en las tuberías de agua caliente (normalmente a la salida de la caldera individual). Si es así, simplemente cambia el aislante a las tuberías de agua fría.
5.- Mantén la calefacción por la noche. Si eres de los que apaga la calefacción por la noche, esta vez te aconsejamos que la mantengas encendida. Así no sólo harás que el agua del interior de las tuberías se mueva, sino que mantendrás atemperada la vivienda.
6.- Utiliza un secador u otra fuente calor. Si llegas tarde y crees que la tubería está congelada, hay soluciones. Utiliza un simple secador de pelo en el punto donde crees que está el agua congelada. Si no te convence, puedes también utilizar trapos calientes y ponerlos en la tubería.
ISTA recuerda, además, que la antigüedad de los contadores de agua fría y caliente no solo afecta a su correcta medición sino también a toda la instalación. «Esta es una de las razones por las que desde agosto de 2020 es obligatorio sustituir los contadores con más de 12 años de antigüedad, una exigencia que facilitará la modernización de los equipos de medición, mejorando las lecturas y la adopción de medidas que permitan el ahorro energético», explica Ignacio Abati, director general de ISTA.
En la actualidad existen unos tres millones de contadores, fundamentalmente de agua caliente, pero también de agua fría, en comunidades de propietarios con sistemas centralizados, que deberán ser sustituidos en el plazo de cinco años.
Los edificios construidos están calculados y preparados para soportar una sobrecarga de nieve, pero es importante observar cualquier tipo de fisura o grieta que pueda aparecer durante o en los días siguientes a la borrasca, según el CAFMadrid.
En caso de congelación de contadores, el CAFMadrid recomienda aplicar calor seco, calendando indirectamente su superficie, hasta que se consiga la descongelación del mismo y el correcto paso del agua.
CAFMadrid manifiesta que todas las labores de mantenimiento deberán ser efectuadas con las medidas de seguridad oportunas en cada caso, sobre todo las actuaciones efectuadas en fachadas y azoteas.
Tras la situación meteorológica provocada por la borrasca Filomena, que ha puesto en alerta a la región de Madrid, y que ha generado nevadas con episodios de heladas por bajas temperaturas, que se mantendrán en los próximos días, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) recomienda realizar algunas labores de mantenimiento, con el fin de evitar daños de mayor envergadura en los edificios y de sus ocupantes.
En relación con el funcionamiento de las comunidades, el CAFMadrid, en la misma línea que las autoridades, recomienda evitar la salida de personas a la calle, salvo que sea imprescindible. «Ante la eventual ausencia de conserjes y empresas de servicios auxiliares, es muy importante la colaboración entre los vecinos del edificio, facilitando las labores de conservación necesarias y ayudando a las personas de avanzada edad o con discapacidad», manifiesta Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid.
Esta institución pone especial hincapié en evitar la utilización de ascensores o mecanismos alimentados por este tipo de energía ante posibles cortes de fluido eléctrico o mantener una temperatura interior de confort en las viviendas, mediante la bajada de persianas u otros elementos aislantes durante la noche para que la perdida de temperatura será menor.
«Las bajas temperaturas y las heladas que está dejando la borrasca en Madrid está causando incidencias en las comunidades de propietarios, debido fundamentalmente a la congelación de cuartos de contadores e instalaciones de agua, que es necesario revisar para evitar la falta de suministros básicos a los vecinos», afirma Isabel Bajo. «Pero el mantenimiento va más allá: también hay que comprobar posibles daños estructurales en fachadas, patios interiores y cubiertas», añade.
El CAFMadrid enumera las labores que las comunidades de propietarios tienen que realizar para garantizar la conservación del edificio y la seguridad de los residentes:
Daños estructurales. «Aunque los los edificios construidos están calculados y preparados para soportar una sobrecarga de nieve, el envejecimiento de los materiales puede generar problemas de seguridad estructural en los mismos. Es importante observar cualquier tipo de fisura o grieta que pueda aparecer durante o en los días siguientes a esta situación», señalan desde el CAFMadrid. Ante la aparición de patologías, esta institución recomienda una evaluación de la situación por un técnico especialista.
Fachadas exteriores e interiores. La acumulación de cantidades de nieve en elementos exteriores puede generar la caída de los mismos en los próximos días. El CAFMadrid cita aquellos elementos que sobresalen de la fachada y que pueden haber almacenado nieve que se haya convertido en hielo, como los equipos de aire acondicionado, jardineras, rótulos luminosos, toldos desplegados, antenas parabólicas, etc. «Se debe tener en cuenta que los soportes de estos elementos, en muchas ocasiones no están preparados para soportar las cargas a las que se están sometiendo. «Es importante retirar el hielo o la nieve, si todavía existe, que haya sobre estos elementos, para ello deberá efectuarse con la seguridad suficiente que garantice que no genera daños en los viandantes o viviendas inferiores», manifiesta la institución.
Cubiertas inclinadas. Según el CAFMadrid, este tipo de cubiertas deben estar preparadas para soportar la carga generada por las nevadas existentes. «No obstante», aclara, «ante problemas en las mismas, como puedan ser canalones en mal estado o problemas generados por el movimiento de tejas, dado el estado de la cubierta y la nieve o el hielo existente en la misma, no debe realizarse ningún tipo de intervención, hasta que no sea posible el acceso a la misma».
También es conveniente, en el caso de la formación de estalactitas de hielo, y siempre que sea posible desde algún elemento seguro, retirar las mismas para evitar que puedan caer a la vía pública y generar daños.
Cubiertas planas o azoteas. En este tipo de cubiertas se habrán almacenado gran cantidad de nieve, la cual, posteriormente se convertirá en hielo, recuerda el CAFMadrid. En este caso, es conveniente que, mientras que la nieve esté blanca y pueda manipularse, sea retirada de los sumideros existentes, con objeto de que con el deshielo el agua generada se pueda evacuar adecuadamente.
Accesos peatonales. En los accesos peatonales a los edificios, se debe tener especial atención a los pavimentos y las rampas construidas con pendientes importantes, las cuales puedan generar resbalones de los transeúntes. Ante esta situación, desde el CAFMadrid aconsejan mantener el pavimento limpio, en las debidas condiciones que evite resbalones y caídas, o bien, colocar elementos que eviten este tipo de accidentes.
Accesos de vehículos. Las salidas y accesos de garajes, que se encuentre en rampa, bien de ascenso o bien de descenso, deberán limpiarse, sobre todo en la zona de rodadura de los vehículos, con objeto de facilitar la salida de aquellos que lo requieran.
Instalaciones. Debido a las bajas temperaturas es posible que las conducciones de agua o los elementos de medida de estas, queden congelados, interrumpiendo el suministro a las viviendas. Para evitar estos problemas, es importante revisar la protección del armario donde se aloja el contador de medida, comprobando que este se encuentra bien aislado y con la puerta correctamente cerrada. En caso de no ser así, conviene proteger el mismo con elementos que eviten que el frío pueda afectarle, como son tejidos de lana, fibra de vidrio o papel de periódico en gran cantidad, espuma de poliuretano, etc. que cubra la totalidad del contador, así como las tuberías de entrada y salida de este. «Si el contador ya se encuentre congelado, será conveniente aplicar calor seco, calendando indirectamente su superficie, hasta que se consiga la descongelación de este, y el correcto paso del agua», explican desde el CAFMadrid. En el caso de instalaciones que durante un tiempo no vayan a ser utilizadas, es conveniente el cierre de la llave de paso, y el vaciado de la instalación interior.
Con respecto a los sistemas de calefacción central del edificio, esta institución aconseja mantener encendida la misma las 24 horas, con régimen reducido durante la noche, para evitar una bajada de la temperatura en la vivienda.
Jardines y zonas exteriores. Se debe tener especial precaución en las zonas de arbolado, manifiesta el CAFMadrid, ya que la acumulación de nieve en las ramas está originando la caída de fragmentos de gran envergadura. «Es importante retirar las ramas con peligro de caída. En caso de no ser posible, hay que tratar de señalizar la zona, con objeto de evitar el paso por debajo de arbolado», apunta.
El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid manifiesta que todas estas labores de mantenimiento deberán ser efectuadas con las medidas de seguridad oportunas en cada caso. Sobre todo, las actuaciones efectuadas en fachadas y azoteas deberán efectuarse con los equipos de protección adecuados, que garanticen la seguridad de las personas que los ejecuten, así como de las posibles personas afectadas por la realización de estas.
«En relación con las obras que se encuentren en ejecución, en cubiertas o fachadas de los edificios, deberá ser la Dirección Facultativa y el Coordinador de Seguridad y Salud el que evalúe la continuación de estas en los próximos días, así como las medidas a adoptar para los trabajos a ejecutar. En el caso de no existir dichos técnicos por las características de las obras a ejecutar, sería conveniente la paralización de estas, mediante acuerdo del promotor y la empresa contratista ejecutora de los trabajos», concluye el CAFMadrid.
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