El Supremo advierte que Hacienda no puede pedir registrar una empresa «para ver qué se encuentra»

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La Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo ha anulado por defectos de motivación un auto judicial que autorizó la petición de Hacienda de entrada en el domicilio de una empresa basada en que había tributado por debajo de la media del sector, lo que inducía a pensar que podía haber estado ocultando ventas efectivas.

La Sala afirma que “la corazonada o presentimiento de la Administración de que, por tributar un contribuyente por debajo de la media del sector le hace incurrir a éste en una especie de presunción iuris et de iure de fraude fiscal, es un dato que por sí mismo no basta, ni para establecer una relación causal o esquema que desemboque en ese fraude –ni siquiera en la presunción de deberes incumplidos, que deberán ser esclarecidos a través del procedimiento correspondiente, con ulterior control judicial-, ni menos aún para anclar en tal circunstancia la necesidad de entrada en el domicilio para el cotejo de datos que respalden o desmientan la sospecha albergada por la Administración”.

Añade que cuando la sospecha se funda en una fuente de ciencia “tan evanescente y laxa, de origen tan arcano, con base estadística o comparativa no contrastada ni, que se sepa, publicada, deben quedar firmemente establecidos, al menos, como punto de partida, cuáles son los criterios que llevan a la administración a aferrarse a esa rotunda conclusión, si se tiene en cuenta que la desviación de la media puede alcanzar distintos niveles de intensidad y no suponer, con tal dato aislado, presunción de fraude alguno”.

El tribunal subraya que “no se puede acceder al domicilio definido en el artículo 18.2 de la Constitución española con un propósito meramente prospectivo o indeterminado, por si acaso, ya que la naturaleza fundamental del derecho que la Constitución ampara y permite excepcionalmente sacrificar o excluir, lo debe ser en presencia de un bien constitucionalmente protegido –y el deber de contribuir del artículo 31.1 de la Constitución es uno de ellos, expresado en términos generales”.

Sin embargo, según la sentencia, “del cotejo de la situación hipotética, sospechada o derivada de una información meramente fragmentaria, nacida de la proyección de datos genéricos obrantes en documentos o cuadros estadísticos y cuya fiabilidad, a falta de más sólidos elementos de convicción, hemos de poner por fuerza en duda, no es base suficiente para servir de título habilitante a la Administración –para pedir- y al juez –para otorgar- la entrada en el domicilio”.

No cabe autorización “para ver qué se encuentra”

La Sala en su sentencia, ponencia del magistrado Francisco José Navarro Sanchís, establece los requisitos que deben reunir tanto la solicitud de entrada y registro en el domicilio o en la sede social de una empresa, formulada por la Agencia Tributaria, como el auto judicial que autorice la misma.

“No cabe, según la sentencia, la autorización de entrada con fines prospectivos, estadísticos o indefinidos, “para ver qué se encuentra”, para el hallazgo de datos que se ignoran, sin identificar con precisión qué concreta información se pretende obtener, por lo que no proceden las entradas para averiguar qué es lo que tiene el comprobado”.

Asimismo, la autorización de entrada debe estar conectada con la existencia de un procedimiento inspector ya abierto y cuyo inicio se haya notificado al inspeccionado, con indicación de los impuestos y periodos que afectan las pesquisas, como exigen los artículos 113 y 142 de la Ley General Tributaria (LGT). Añade que “sin la existencia de ese acto previo, que deberá acompañarse a la solicitud, el juez no podrá adoptar medida alguna en relación con la entrada en el domicilio constitucionalmente protegido a efectos de práctica de pesquisas tributarias, por falta de competencia.

Agrega que la posibilidad de adopción de la autorización de entrada inaudita parte se refiere a la eventualidad de no anunciar la diligencia de entrada con carácter previo a su práctica. “Tal situación, de rigurosa excepcionalidad, ha de ser objeto de expresa fundamentación sobre su necesidad en el caso concreto, tanto en la solicitud de la Administración y, con mayor obligación, en el auto judicial, sin que quepa presumir en la mera comprobación un derecho incondicionado o natural a entrar en el domicilio”, subraya la Sala.

Respecto al auto judicial, razona que “es preciso que motive y justifique –esto es, formal y materialmente- la necesidad, adecuación y proporcionalidad de la medida de entrada, sometiendo a contraste la información facilitada por la Administración, que debe ser puesta en tela de juicio, en su apariencia y credibilidad, sin que quepan aceptaciones automáticas, infundadas o acríticas de los datos ofrecidos. Sólo es admisible una autorización por auto tras el análisis comparativo de tales requisitos, uno a uno”.

Para autorizar la entrada –aclara la Sala- no pueden servir de base los datos o informaciones generales o indefinidos procedentes de estadísticas, cálculos o, en general, de la comparación de la situación supuesta del titular del domicilio con la de otros indeterminados contribuyentes o grupos de estos, o con la media de sectores de actividad en todo el territorio nacional, sin especificación o segmentación detallada alguna que avale la seriedad de tales fuentes.

“Tal análisis –según la sentencia- de hacerse excepcionalmente, debe atender a todas las circunstancias concurrentes y, muy en particular, a que de tales indicios, vestigios o datos generales y relativos –verificado su origen, seriedad y la situación concreta del interesado respecto a ellos- sea rigurosamente necesaria la entrada, lo que exige valorar la existencia de otros factores circunstanciales y, en particular, la conducta previa del titular en respuesta a actuaciones o requerimientos de información efectuados por la Administración”.

Competencia investiga posibles irregularidades en el mercado del gas natural en España

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Los días 30 de septiembre y 1 de octubre de 2020, la CNMC realizó una inspección en la sede de una empresa del sector ante la sospecha de la existencia de una presunta práctica anticompetitiva, prohibida por la Ley de Defensa de la Competencia, consistente en un abuso de la posición dominante mediante una estrategia de cierre del mercado a terceros competidores.


Las inspecciones son un paso preliminar en el proceso de investigación de la supuesta conducta anticompetitiva y no prejuzgan el resultado de la investigación ni la culpabilidad de la entidad. 


En caso de que como resultado de la inspección se encontrasen indicios de una práctica anticompetitiva prohibida por la Ley de Defensa de la Competencia, se procedería a la incoación formal de un expediente sancionador. 


El abuso de posición dominante en mercados recientemente liberalizados como el investigado se considera una infracción muy grave de la ley de competencia, que puede conllevar multas de hasta el 10% del volumen de negocios total de la empresa infractora en el ejercicio inmediatamente anterior al de imposición de la multa.

5 factores que podrían impulsar la actividad del sector inmobiliario este otoño

5 factores que podrían impulsar la actividad del sector inmobiliario este otoño

inmodiario.com

Muchas de las personas que habían paralizado la compra de un inmueble por el estado de alarma han retomado su actividad. Se unen a este grupo aquellos propietarios que buscan una vivienda más acorde con sus nuevas necesidades, o los interesados en segundas residencias.

Búsqueda de viviendas de reposición, auge de los entornos naturales y rurales o nuevas herramientas digitales de venta, entre las tendencias protagonistas del último trimestre del año.

Si bien el futuro del mercado inmobiliario depende, en gran parte, de cómo evolucione la crisis sanitaria y la situación económica, las cifras de la actividad del sector durante los últimos meses reflejan un panorama positivo para su reactivación. Según los datos ofrecidos por el Consejo General del Notariado, en el mes de julio la compraventa de vivienda se situó en 48.586 transacciones, con una caída interanual de tan solo 5%, una cifra bastante razonable en comparación con las caídas interanuales que se registraron en abril (71,3%), mayo (53,4%) o junio (20,9%). Así, julio se consolida, hasta la fecha, como el mes con mayor número de transacciones de compraventa de vivienda del 2020, manteniendo la tendencia de crecimiento que se ha ido registrando desde abril, mes en el que la actividad se vio drásticamente ralentizada por el período de confinamiento.

Muchas de las personas que habían paralizado la compra de un inmueble por el estado de alarma han retomado su actividad, y a este grupo de interesados, se unen también ahora aquellos que buscan una vivienda de reposición que responda a sus nuevas demandas y necesidades o los que, aprovechando las atractivas condiciones de financiación, se han interesado por la compra de una vivienda en sustitución del alquiler o la adquisición de una segunda residencia.

Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado cómo ha influido la llegada de la pandemia en la evolución y comportamiento del sector, arrojando luz sobre algunos factores que podrían impulsar la actividad inmobiliaria este otoño:

Búsqueda de viviendas de reposición: con los cambios en el estilo de vida y hábitos que ha ocasionado la llegada de la pandemia, muchas familias se encuentran ahora en busca de un inmueble que sustituya su vivienda actual y que se adecúe en mayor medida a sus necesidades, como pueden ser espacios más amplios o exteriores, más luminosidad… Influye también la nueva concepción de vivienda que se tiene actualmente, la cual ha dejado de ser un lugar donde dormir para ser un lugar donde se pasa mucho tiempo teletrabajando, formándose… Sobre todo, teniendo en cuenta la incertidumbre sobre la duración de la situación actual y las medidas y restricciones que pueda conllevar.

España como destino para el turismo de salud: con la llegada de la pandemia y tras el período de confinamiento, ha cobrado importancia el cuidado de la salud física, mental y el bienestar en general. En este sentido, el turismo de salud se presenta para muchos como una gran opción para recuperar fuerzas, desconectar y descansar. Este tipo de turismo abre una posible vía para el crecimiento del sector inmobiliario, teniendo en cuenta que podría impulsar la compra de segundas residencias en entornos naturales y rurales, o el alquiler de pisos en zonas estratégicas para poder disfrutar de este turismo que ofrece buenas opciones para todo el año.

Condiciones de financiación que incentiven la inversión: el mes de septiembre ha cerrado con una nueva bajada del euríbor, lo que plantea una buena oportunidad para todos aquellos interesados en pedir una hipoteca para la compra de una vivienda. A este factor se añaden las condiciones de financiación favorables que ofrecen en la actualidad los bancos, interesados por aumentar el número de operaciones y la mejora de sus márgenes, como pueden ser la eliminación de comisiones, condiciones flexibles de contratación o intereses atractivos.

El clima, las costas y la naturaleza, un factor a favor: las buenas condiciones climatológicas de España, sus largas costas y sus enclaves naturales y rurales son un factor clave para la reactivación del sector inmobiliario. Las zonas con mayor potencial de costa y naturaleza son puntos de gran interés tanto para la inversión en segunda vivienda como para la inversión extranjera. No obstante, el comportamiento de estos públicos, en lo relativo a la compraventa de vivienda, dependerá de cómo evolucione la situación sanitaria a nivel global y las restricciones que pueda haber para viajar entre países.

Nuevas herramientas, nuevas facilidades: las nuevas startups Proptech y los servicios digitales ofrecen a los diferentes players del sector mayores facilidades para realizar transacciones y operaciones de forma más cómoda, ágil y eficiente. Este es un factor que tendrá también un papel importante en el proceso de crecimiento del ladrillo. La posibilidad de visitar viviendas a distancia mediante tours virtuales y realidad virtual o la gestión de inmuebles sin contacto físico son solo algunas de las posibilidades que se abren gracias a la digitalización del sector.

Los cambios que ha provocado la crisis del covid-19 en el mercado de alquiler de viviendas

La Agencia Negociadora del Alquiler detecta más oferta, precios más bajos y cambios en las preferencias y necesidades de los inquilinos

Gtres

idealista.com

El covid-19 ha cambiado el mercado de la vivienda en factores como los precios, las preferencias en la búsqueda o la creciente necesidad de tener espacio exterior para sobrellevar situaciones como un confinamiento. Unos cambios que también se están dejando notar en el terreno del alquiler, apenas seis meses después de que estalla la crisis sanitaria.

Según explica la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) en un estudio, antes de la pandemia había escasez de oferta de inmuebles en alquiler, los precios eran elevados y las viviendas se alquilaban rápidamente, incluso en horas en algunos casos, mientras que ahora se está produciendo una alta rotación de inmuebles, un incremento de la oferta que está reduciendo los precios y un cambio en la búsqueda de viviendas. Los arrendatarios, dada la situación de incertidumbre económica y laboral, están interesados en pisos más baratos y tardan más tiempo en tomar decisiones.

Resumimos los principales cambios que detectando la compañía capitaneada por José Ramón Zurdo:

1. Mas oferta y alta rotación

Actualmente hay más viviendas disponibles para alquilar que antes de que llegara el coronavirus gracias a varios factores: están llegando al mercado viviendas de nuevas construcciones y promociones provenientes de fondos y socimis y muchas viviendas que hasta hace poco estaban destinadas al alquiler turístico se están reconvirtiendo en alquileres de larga estancia. Además, está creciendo el número destinadas al alquiler de habitaciones, normalmente a estudiantes y también está aumentando el número de inmuebles en venta que, al no encontrar comprador, están pasando al alquiler. También aumenta el volumen de inmuebles vacíos que, ante la situación económica, los propietarios han decidido ponerlos en alquiler.

Por otro lado, el estudio insiste en que hay una elevada rotación, ya que se están alquilando más viviendas y los inmuebles cuyoscontratos finalizan están saliendo de nuevo al mercado, y lo hacen normalmente a precios inferiores.

2. Las rentas se abaratan 

La compañía asegura que está detectando una caída de las rentas que las equipara con niveles similares al tercer trimestre de 2017. Según los datos de idealista, los descensos se están produciendo en los grandes mercados. En Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, por ejemplo, los descensos superan el 3% solo en el tercer trimestre, según el último informde de idealista.

3. Los inquilinos contraofertan

Los inquilinos, hace unos meses, se veían obligados a aceptar casi siempre el precio ofertado por el propietario, mientras que ahora se lanzan a contraofertar. De media, asegura ANA, la rebaja ronda los 50 euros al mes. El precio medio del alquiler en España se sitúa en 11,5 euros/m2 al mes, según los datos de idealista.

4. Se buscan viviendas más económicas

Si bien hay muchos españoles que están buscandoviviendas más grandes, con balcones y en zonas ajardinadas, que normalmente son más caras, la realidad es que dicho patrón parece limitarse solo al mercado de la compraventa. Y es que, ante la incertidumbre económica y laboral, los inquilinos están en modo ahorro: buscan inmuebles más económicos y se mudan a pisos y zonas con un alquiler más bajo.

5. Se tarda más tiempo en alquilar

Antes de la llegada del covid-19, las viviendas en alquiler encontraban generalmente un nuevo inquilino en cuestión de días, y a veces incluso en horas. Sin embargo, explica el estudio, la situación ha cambiado, y al haber más oferta y movimiento en el mercado, se está tardando más tiempo en alquilar las viviendas.

“Los inquilinos ahora se están tomando un respiro a la hora de alquilar y ya no necesitan decidir en el momento si alquilan la vivienda que acaban de ver”, explica la Agencia Negociadora del Alquiler, que sostiene que es un cambio significativo que se está produciendo en el comportamiento de los arrendatarios a la hora de alquilar una vivienda, y precisamente por el aumento de la oferta, estos inquilinos visitan más inmuebles y tardan más en tomar la decisión final de alquilar.

6. Vuelven los avales

El estudio también recalca que, debido a la situación de precariedad laboral, los inquilinos están aceptando que en ciertas operaciones se les solicite un familiar que avale la operación de alquiler para garantizar el pago de la renta.

7. Pocos contratos incluyen la ‘cláusula covid’

A pesar de que cada vez es más frecuente que los contratos de arrendamiento incluyan la bautizada ‘cláusula covid’, la Agencia Negociadora del Alquiler recalca que “en el alquiler residencial, más del 90% de los propietarios se están negando a incluirlas. Esta cláusula no tiene sentido en este tipo de alquiler, porque durante los confinamientos las viviendas no dejan de ser utilizadas por los inquilinos”. En cambio, sí tienen sentido en el alquiler de inmuebles con un uso distinto a vivienda como son los locales comerciales u oficinas, y también en el caso del alquiler para estudiantes o el vacacional. 

Recordemos que el objetivo de esta cláusula es que, en caso de otro estado de alarma, el inquilino pueda abandonar el inmueble (principalmente un piso compartido o una oficina) y cancelar el contrato de alquiler sin penalización, mientras que el propietario podrá tener el inmueble disponible de nuevo para alquilar.

El Gobierno usará los fondos europeos para rehabilitar medio millón de viviendas en tres años

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el presidente del Consejo Europeo, Chales Michel  / Gtres
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el presidente del Consejo Europeo, Chales Michel 

idealista.com

David Marrero

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado que el ‘Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía Española‘ movilizará 72.000 millones de euros procedentes de los fondos europeos en los próximos tres años. Entre las partidas ha prometido rehabilitar medio millón de viviendas entre 2021 y 2023 para mejorar su eficiencia energética.

De los 140.000 millones de euros en fondos previsto para España en los próximos seis años, el Gobierno de coalición PSOE-Podemos aspira a invertir 72.000 millones en los próximos tres años. La primera anualidad de los fondos europeos se espera para el verano de 2021, aunque el Ejecutivo ya trabaja con ese dinero para elaborar los Presupuestos Generales del Estado.

“El objetivo es que las transformaciones digital y ecológica sean inclusivas y que el crecimiento económico se base en pilares más robustos para ganar nuestro futuro. Tenemos todo lo necesario: infraestructuras, recursos, talentos y tejido productivo para lograrlo”, ha comentado el presidente en una rueda de prensa virtual con la presencia por videoconferencia de los miembros del Ejecutivo, la patronal y los sindicatos, así como los embajadores de los 27 países miembros de la UE y numerosos representantes de la sociedad civil.

Las previsiones del Gobierno son que este plan generará más de 2,5 puntos porcentuales adicionales de crecimiento del PIB en cada ejercicio de los próximos tres años y creará más de 800.000 empleos durante el próximo trienio 2021-2023.

El 37% de la inversión estará vinculada a la transición ecológica, entre la que estará incluida la rehabilitación de viviendas enfocadas a mejorar su eficiencia energética y reducir las emisiones de CO2 a la atmósfera. La otra gran partida del Plan es la transición digital (33%), para traer la modernización a toda la España rural.

Entre las medidas de transición ecológica que más afectan al sector inmobiliario está la promesa de rehabilitar más de 500.000 viviendas para aumentar la eficacia energética en los próximos tres años. Unas medidas que los expertos del sector esperaban que se concretase.Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía EspañolaReparto de los fondos europeos 2021-2023 (72.000 millones de euros)26640 millones23760 millones21600 millonesTransición ecológicaTransformación digitalRestoFuente : Gobierno de EspañaCompartir

«El Gobierno apuesta por una movilidad sostenible, impulsando la electrificación y la renovación de la flota de vehículos, la rehabilitación energética de edificios y la transformación y digitalización de la cadena logística del sistema agroalimentario como acciones fundamentales, objetivos para los que se movilizarán más de 5.000 millones en tres años», ha destacado la vicepresidenta cuarta y ministra para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, Teresa Ribera.

Esto supone acelerar el plan inicial del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC), y la ‘Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España’ (ERESEE) que se puso en marcha en 2014. Ambos pretendían alcanzar para el periodo 2021-2030 la intervención en mejoras de eficiencia en 1,2 millones de viviendas durante estos 10 años y cambiar del orden de 300.000 instalaciones de climatización al año, por equipos más eficientes y menos contaminantes.

Porque la situación del parque de viviendas en España es bastante deficitaria en términos energéticos. Según los datos del último Censo del INE (de 2011), el 55% del parque residencial es anterior a la primera normativa estatal que estableció exigencias reglamentarias en materia energética, la Norma Básica de Edificación NBE CT 79 y el 95% del parque de viviendas principales anterior al Código Técnico de la Edificación (CTE), que se aprobó en septiembre de 2006 y que traspuso la Directiva europea 2002/91/CE relativa a la eficiencia energética de los edificios (modificada posteriormente en 2010 y en 2018).

Ante todo esto, habrá que esperar los mecanismos que habilitará el Gobierno, en unión con las comunidades autónomas para poner en marcha las ayudas e incentivos necesarios para impulsar las obras de mejora de los edificios residenciales y otros inmuebles.

Cinco Días

«Kompartiendo» escalera. La realidad de los vecinos que conviven con Okupas

¿Qué hay de la convivencia entre vecinos cuando «okupan» un piso en una comunidad de propietarios? ¿Qué pasa cuando okupan el piso de un vecino?

"Kompartiendo" escalera. Fincas Chicote expone la realidad de los vecinos que conviven con Okupas

elconfidencialdigital.com

Como es sabido, en los últimos años se observa un fuerte incremento de la ocupación de viviendas a nivel nacional, siendo Cataluña la comunidad autónoma con mayor incidencia, y Barcelona la provincia más afectada. Es evidente que el mayor perjudicado en la ocupación de una vivienda es su propietario, ya sea persona física o jurídica, pero ¿qué ocurre en una comunidad de propietarios? ¿Cómo afecta a la convivencia entre vecinos?

“Desde siempre, hemos considerado que era muy importante una labor pedagógica por nuestra parte como Administradores de Fincas en Barcelona y Hospitalet del Llobregat, informando en las reuniones de propietarios sobre la importancia de estar alerta y de adoptar medidas de prevención para lograr una mayor seguridad en el inmueble. En los últimos años, hemos visto que se han disparado el número de viviendas ocupadas”, informa Oscar Chicote, Gerente en Finques Chicote.

En Fincas Chicote son administradores de Fincas en Barcelona y Hospitalet, activos desde 1968. Con más de 52 años de experiencia, han presenciado todo tipo de situaciones en comunidades de propietarios en la ciudad condal.

“Nos hemos encontrado con la situación que un propietario iba a firmar el contrato de arras para la venta de su propiedad y se la encontró ocupada, ya que el piso estaba vacío y él vivía en otra ciudad, lo que supuso la cancelación de la venta con el grave perjuicio económico para el propietario, aparte de los gastos en abogados para desalojar a los ocupas”, indica Finques Chicote.

¿Cómo deben actuar los vecinos tras una ocupación?
Contar con el soporte y experiencia de administradores de fincas de confianza puede resultar vital en estas situaciones.

En estos casos, se adoptan medidas para intentar solucionar el problema lo antes posible: advertir al propietario cuanto antes o bien activar los mecanismos legales que disponen las comunidades de propietarios para poder actuar de forma contundente.

En esta línea, si una vivienda es ocupada, el presidente de la comunidad podrá interponer una denuncia ante la policía, quien podrá actuar sin orden judicial durante las primeras 48 horas. Si la vivienda sigue ocupada, y si las personas que ocupan la vivienda causan problemas al resto de vecinos de la comunidad de propietarios, se pueden iniciar actuaciones en base a la Ley de Propiedad Horizontal, por la prohibición de realizar actividades molestas, nocivas, peligrosas o bien actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble.

Ante estos casos, el presidente de la comunidad puede actuar por iniciativa y exigir el cese de las actividades. Además, la junta de propietarios puede realizar un acto de cesación contra los infractores (que se tramitará de acuerdo con las normas procesales correspondientes). Acciones totalmente independientes a las que pueda tomar el propio titular del inmueble ocupado.

“Encontramos que es muy común en viviendas propiedad de entidades bancarias que estas personas (okupas) consuman ilegalmente recursos de electricidad y agua, con el riesgo que ello supone, especialmente con el tema eléctrico, y se trata de un problema real que viven muchos de nuestros clientes afectados por estas situaciones. No obstante, lo más grave es cuando se manipula por el okupa la instalación de gas, como nos ha pasado en algunas comunidades, ya que entramos en un escenario muy peligroso con riesgo de explosión e incendio en todo el edificio”. Fincas Chicote revela este alarmante dato mientras cuenta que, aunque el daño es principalmente económico y emocional, también existe un verdadero riesgo físico muy grave para los vecinos de un inmueble, al manipularse sin las medidas correctas las instalaciones de gas y contadores.

Entonces, ¿Cómo prevenir ocupaciones de una vivienda en la comunidad?

Entre los planes de intentar reducir el riesgo de ocupación, especialmente si hay viviendas vacías, se deberían incluir obligatoriamente:

  • Revisar daños en puertas de acceso (señales de intentos de ocupación).
  • Advertir al personal de limpieza de la comunidad que no dejen los felpudos alzados (denota ausencia en la vivienda).
  • Revisar el cuarto de contadores de luz (por los enganches ilegales).
  • Instalar efectivas cerraduras de seguridad de acceso al edificio y cámaras de videovigilancia en zonas comunitarias.

El papel de un administrador de fincas especializado consiste en ser un soporte profesional y legal para la comunidad, dispuesto para actuar y mediar en la resolución de casos de ocupación.

En primer lugar, el administrador de fincas vela por la seguridad de los vecinos y advierte de esta posibilidad a la comunidad. Si esta situación se hace realidad, puede instar y asesorar al presidente para requerir acciones específicas como el acto de cesación o promover reuniones de vecinos para coordinar acciones legales.

Sin duda, son las administraciones (estatales, autonómicas y públicas) quienes tienen los instrumentos legales a su alcance para aprobar los mecanismos adecuados que conlleven una reducción notable de las ocupaciones ilegales de viviendas, pero a nivel de comunidad de propietarios, hasta que no exista un cambio de normativa, es fundamental lograr una vigilancia en común y contar con los profesionales adecuados que permitan actuaciones rápidas en caso de que den lugar estas desafortunadas situaciones.

La aprobación de la modificación de la Ley del Suelo generará riqueza y empleo

La aprobación de la modificación de la Ley del Suelo generará riqueza y empleo

inmodiario.com

‘lamadredelascooperativas’ afirma que esta aprobación de la Comunidad de Madrid es recibida con los brazos abiertos por las cooperativas de viviendas, y por el sector inmobiliario, en general.

Según Augusto Abril, fundador de LACOOOP, «avanzar en la disminución de las cargas administrativas y en agilizar la burocracia es siempre positivo no solo porque dinamiza el desarrollo de proyectos y la construcción de viviendas, sino porque esto en definitiva repercute positivamente y en tiempo real en toda la sociedad».

El buscador especialista en cooperativas de viviendas, LACOOOP, ha mostrado su satisfacción por la aprobación de la modificación del Proyecto de la Ley del Suelo el pasado jueves. Concretamente, la modificación puntual de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid permitirá suprimir la mayoría de las licencias y liberalizar el sector urbanístico.

Así, desde ‘lamadredelascooperativas’ afirman que esta modificación es recibida con los brazos abiertos por las cooperativas de viviendas y por el sector inmobiliario en general, ya que permitirá agilizar trámites burocráticos evitando retrasos innecesarios que dificultan y obstaculizan el trabajo de gestoras, promotoras y, también, de constructores.

Según Augusto Abril, fundador de LACOOOP, «avanzar en la disminución de las cargas administrativas y en agilizar la burocracia es siempre positivo no solo porque dinamiza el desarrollo de proyectos y la construcción de viviendas, sino porque esto en definitiva repercute positivamente y en tiempo real en toda la sociedad al generarse empleo y riqueza, reducciones de costes para los proyectos, etc… no olvidemos que esto facilita, también, el acceso a la vivienda».

avanzar en la disminución de las cargas administrativas y en agilizar la burocracia es siempre positivo

«Concretamente, la sustitución de las licencias de obra mayor y primera ocupación, respectivamente, por una declaración responsable es un paso de gigante a favor de la sociedad. Muchas familias se han visto perjudicadas de manera escandalosa por tener que afrontar retrasos en la entrega de sus viviendas nuevas en los que las gestoras poco podían hacer. Todo dependía del Ayuntamiento de turno, colapsado. Por no hablar de las pérdidas notables para las gestoras de las cooperativas, y también para los promotores inmobiliarios, que se veían obligados a tener que pagar más por los materiales y la mano de obra debido a estos retrasos», explica Abril.

Plazos superiores a la UE

Otra de las medidas aprobadas es la reducción en los plazos para la obtención de licencias, con lo que se conseguirá mayor competitividad al igualarse con otros países de la Unión Europea.

«¿Cómo es posible que la media de concesión en una licencia de obras en la Comunidad de Madrid esté en torno a los 12 meses y, en otros países como Bulgaria se conceda en 20 días? Al final, todo este repercute en un encarecimiento del precio final de la vivienda que, en el caso de las cooperativas, son los socios lo que lo tienen que asumir», afirma Augusto Abril.

«¿Cómo es posible que la media de concesión en una licencia de obras en la Comunidad de Madrid esté en torno a los 12 meses y, en otros países como Bulgaria se conceda en 20 días?

Por último, el fundador de LACOOOP valora la medida de la declaración responsable que entrará en vigor tras la aprobación de la ley: «No tiene sentido que, en plena época de la digitalización, trabajemos con patrones del siglo pasado. Hoy en día, la tecnología permite agilizar enormemente todos los hitos que deben cumplirse para garantizar la máxima seguridad en el desarrollo de las viviendas. Si bien la declaración responsable no es el mejor ejemplo de digitalización, si permite que, mientras se adoptan herramientas digitales a tal efecto, se desatasque el gran cuello de botella que la burocracia administrativa estaba generando. Y eso siempre es positivo», concluye.

Transformación digital en tiempos de pandemia: Ejemplos prácticos

confilegal.com

Felipe Herrera Herrera

El sector legal se utiliza a menudo como ejemplo de una industria del conocimiento en la que el valor se produce principalmente por la aportación de conocimientos intensivos que proporcionan los profesionales del Derecho.

En ese contexto vinculado fuertemente a una configuración tradicionalista es donde el sector legal se opone en general a cambios drásticos, mostrando gran resistencia a implementar tecnología.

A pesar de lo anterior, el COVID-19 ha supuesto una gran aceleración en todo lo relacionado con la transformación digital y la “Legaltech”. Ahora bien, ¿cómo debemos definir estos dos conceptos?

La transformación digital es el proceso a través del cual el despacho identifica las herramientas tecnológicas adecuadas y las utiliza para mejorar la gestión interna, la experiencia del cliente y el conocimiento de su mercado.

De esta forma, observamos que el proceso de transformación se compone de tres fases:

1) análisis, 2) implementación y 3) uso de la tecnología, al tiempo que incide en la eficiencia, la rentabilidad y la facturación (por ejemplo las ventas). Todos ellos son objetivos esenciales de la transformación digital.

DÓNDE OPERA EL “LEGALTECH”

Por otro lado, definimos “Legaltech” como el uso de tecnología y software en el entorno jurídico, ya sea a nivel de soporte, en el procedimiento o en la fase de comercialización.

O lo que es lo mismo, la aplicación de tecnología a la comercialización y prestación de servicios legales, de forma que se desarrollan proyectos en ámbitos como:

 Software o servicios “online” que simplifican y modifican la forma de contactar entre abogado y cliente, como por ejemplo los marketplaces jurídicos.

 Software o servicios “online” que aceleran las tareas de un abogado/despacho, reduciendo la mano de obra y/o número de horas necesarias, como por ejemplo las herramientas de gestión para firmas legales.

 Software o servicios “online” que reducen o eliminan la necesidad de consultar con un abogado, como por ejemplo los servicios de autogeneración de contratos legales.

En resumen, la tecnología aplicada al Derecho conlleva una transformación de los procesos de trabajo y la prestación de servicios, pero también desafía los modelos de negocio y las formas de organización tradicionales de las profesiones jurídicas.

Desde Legaltechies ayudamos a las firmas legales y departamentos jurídicos en el desarrollo de su propio plan de transformación digital y en la exploración del mercado Legaltech, su formación y la elección de la mejor solución según sus necesidades.

Asimismo, asesoramos a los colegios de abogados y las facultades de Derecho en el estudio e implementación de estrategias e iniciativas que busquen acercar la innovación y tecnología a colegiados y estudiantes. En consonancia con lo anterior, ayudamos a:

 Desarrollar la estrategia tecnológica de la firma o del departamento y elaboración de un Plan de Transformación Digital.

 Detectar y analizar nuevas herramientas Legaltech para valorar su adquisición por parte del operador jurídico.

 Analizar el mercado y la competencia respecto a un nuevo desarrollo.Implementar y dar formación en nuevos usos tecnológicos y competencias digitales.Automatizar procesos, tareas y documentos.Planificar nuevas iniciativas tecnológicas.

 Asesor sobre tendencias y el estado de la tecnología legal.

 Estudiar las herramientas tecnológicas que pueden hacer más fácil el trabajo del despacho, integrando la tecnología, las personas y los procesos en cada una de las áreas críticas de la organización.

 Mejorar la eficiencia y rentabilidad a través del rediseño digital de procesos.

 Analizar toda la cadena de valor desde la perspectiva digital, revisando aspectos como el diseño del servicio, la producción, la comercialización y la prestación, con el objetivo de incrementar la satisfacción de los clientes del despacho o asesoría.

Sin duda, la transformación digital es un carro al que todos los operadores del sector legal tendrán que subirse tarde o temprano. Ahora mismo el mercado ofrece muchísimo software Legaltech de calidad, por ejemplo para realizar tareas, procesos y flujos concretos y especiales.

En esa línea, algunos buscarán software de gestión de expedientes, otros un sistema de gestión documental más avanzado, quizá mejorar sus procesos en la gestión del conocimiento, una organización de clientes más eficiente, un control de los contratos más riguroso o pensarán en implementar otras muchas herramientas Legaltech, mejorando los procesos internos e incrementando la eficiencia y la rentabilidad.

En esa aventura resulta imprescindible no solo tener un asesoramiento integral que te ayude a tomar las decisiones correctas, si no también tener claro que para comenzar una transformación digital, y más en un contexto cambiante y complejo como el actual, no hace falta volverse loco con grandes desembolsos económicos.

Basta observar lo que uno ya tiene a mano y comenzar a usarlo más y mejor. Una vez que eso se ha conseguido, entonces tendrá más sentido comenzar a implementar formas, metodologías y herramientas más complejas y específicas.

En ese sentido, nos referimos a las herramientas de ofimática como Office 365 y Google Suite (la tecnología más usada por los abogados) que suponen el punto de partida de muchos procesos de transformación digital más complejos. En ellas se encuentra el kit básico tecnológico de todo abogado, es decir, una herramienta para escribir (Word), otra para hacer hojas de cálculo (Excel), un calendario (Google Calendar), un correo electrónico (Gmail o Outlook) o un servicio de almacenamiento en la nube (OneDrive o Google Drive).

Por tanto, usando la tecnología más básica y común entre la abogacía, podemos comenzar esa transformación, veamos algunos ejemplos. A través Office 365 y la función de Microsoft Bookings, podemos automatizar nuestra agenda y olvidarnos de intercambiar decenas de correos electrónicos para cerrar una cita (tanto para reuniones presenciales como en remoto, mediante Microsoft Teams).

Asimismo, con Office 365 y algunas de sus aplicaciones, entre otras muchas cosas, podemos:

 Mover de forma automatizada los archivos adjuntos de un correo electrónico a la carpeta del cliente que desees usando en Outlook las opciones de OneDrive y PowerAutomate.

 Hacer visibles las tareas al cliente, desde su inicio hasta su finalización, compartir carpetas con documentos y adjuntar estos últimos a cualquiera de las tareas concretas usando Office 365 y la función de Microsoft Planner.

 Crear plantillas de tus documentos más habituales, habilitando ciertos campos para que el cliente pueda autorrellenar sus datos y firmar el escrito. Usando Office 365 y la función de Microsoft Word.

En el mismo sentido, usando GSuite y la herramienta Trello puedes hacer visibles las tareas al cliente, desde su inicio hasta su finalización. También puedes compartir carpetas con documentos y adjuntar estos últimos a cualquiera de las tareas concretas.

En conclusión, en tiempos extraños como los que vivimos puede ser el mejor momento para acercarse a la tecnología. Desde Legaltechies podemos ayudarte, entre otras muchas cosas, a identificar tu propuesta de valor para competir en el mercado, conocer las herramientas que te harán mejorar tus procesos internos e incrementar la eficiencia y la rentabilidad, planificar las mejores estrategias y acciones digitales para captar clientes y, en definitiva, planificar tu plan de transformación digital.

Las penalizaciones que hay cuando el inquilino resuelve el contrato de alquiler de forma anticipada

Gtres

idealista.com

José Ramón Zurdo

El inquilino que desiste anticipadamente el contrato puede enfrentarse a unas penalizaciones, aunque no en todos los casos. Y antes de abordar qué sucede en ese escenario es conveniente distinguir dos claves: la fecha de celebración de los contratos y si se hubiera establecido en ellos una penalización para tal supuesto.

La fecha de celebración de los contratos es muy importante, porque la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde que se promulgó en 1994 ha tenido diversas modificaciones, por lo que habría que estar a la fecha de celebración de los contratos para ver qué reformas eran aplicables a esta materia en ese momento.

Antes la última gran reforma del 6 de junio de 2013, no se permitía por ejemplo que los inquilinos pudieran resolver los contratos anticipadamente antes del primer año, y si esto ocurría, se dejaba a los tribunales el criterio de cuantificar la indemnización, que algunos extendían al cumplimiento íntegro del primer año de contrato, y que luego fue moderado por la teoría del enriquecimiento ilícito del propietario, a los perjuicios realmente sufridos, independientemente de que se hubiera pactado o no, penalización en los contratos. La ley sólo permitía a los inquilinos la resolución anticipada en los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años.

Después de la reforma de 2013 se modificó el artículo 11 de la LAU en el sentido de permitir a los inquilinos de viviendas desistir de los contratos una vez hubieran transcurrido los seis primeros meses, siempre que lo hubieran comunicado a los arrendadores con una antelación mínima de 30 días. También la reforma contemplaba, siempre que se pactase en los contratos, la penalización máxima que se podía exigir a los inquilinos, que era la equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización.

De lo expuesto se pueden extraer dos consecuencias, y dos preguntas:

  • La primera consecuencia es que, para poder exigir penalización a los inquilinos, a diferencia de la legislación anterior, la penalización debe pactarse en los contratos, sino se hubiera pactado no se podría exigir penalización por la resolución anticipada.
  • La segunda consecuencia es que la penalización nunca podría ser superior a la indicada en la ley, por lo que, si se estableciera una penalización mayor, podría ser considerada nula por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La pregunta que surge que no explica de forma clara la ley, pero que se infiere de su redacción, es qué ocurriría en aquellos arrendamientos en los que los inquilinos desistiesen anticipadamente de su cumplimiento una vez cumplido el primer año de contrato, por ejemplo, porque desistieran al año y medio. ¿Se les podría aplicar penalización si ya hubieran transcurrido seis meses? La respuesta parece afirmativa porque esos arrendamientos a la finalización del primer año de contrato se prorrogan por otra anualidad completa, y vuelve a empezar a correr otra vez el cómputo del plazo anual, por lo que si los inquilinos se fueran a los seis meses de esa nueva anualidad (año y medio de contrato) y se hubiera pactado penalización en el contrato, la penalización máxima que se les podría imponer, sería la de medio mes de renta.

Por último, también surge la pregunta de saber qué ocurriría si los inquilinos resolvieran anticipadamente los contratos incluso antes del cumplimiento del sexto mes. La ley no resuelve esta situación y va a quedar en manos de los jueces en valorar cada situación. Hay sentencias (la mayoría) que están penalizando a los inquilinos con las rentas pendientes de pago hasta el cumplimiento del sexto mes. En cambio, otras sentencias, han pretendido que la penalización se ajustase más al perjuicio que realmente hubieran tenido los propietarios en base a la teoría del enriquecimiento ilícito, antes indicado.

Impago de gastos de la comunidad por el covid-19: cuál es el plazo para reclamar al vecino moroso

El Tribunal Supremo crea jurisprudencia con una reciente sentencia dando un plazo de cinco años

Gtres

idealista.com

Llegar a fin de mes está siendo de nuevo una odisea para muchas familias. La situación provocada por la pandemia del coronavirus, con alguno o todos los miembros de la unidad familiar en paro o en un ERTE, supone ajustar gastos por todos lados. Para los que tienen su vivienda en propiedad, el pago de la hipoteca es prioritario frente a otros gastos del inmueble, como el pago de la cuota mensual de la comunidad de vecinos. Esto ya está generando un incremento de la morosidad en las comunidades de propietariosSalvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, analiza la reciente sentencia del Tribunal Supremo que clarifica cuál es el plazo para reclamar al vecino deudor.

Problemas con la morosidad: hay obligación del pago de los gastos de comunidad

La ley establece que el propietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal está obligado a contribuir a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación. De manera que el propio inmueble responde y está afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios.

A raíz de la crisis del covid-19, se está agravando la situación de morosidad de muchos propietarios en la comunidad de vecinos. Para el correcto funcionamiento de los servicios comunes, se requiere de la participación de todos los propietarios. El impago de los gastos comunes puede suponer, por ejemplo, un obstáculo para acometer obras o reparaciones urgentes.

“La situación de impagos por la pandemia puede agudizarse si el vecino deudor no manifiesta abiertamente sus dificultades al presidente o administrador. Dejar de pagar sin más no es aconsejable. Es preferible, por embarazoso que resulte, hablar claro y solicitar una moratoria o el fraccionamiento de los pagos. De lo contrario, lo previsible es que la reclamación pueda acabar en los tribunales, generándose tensiones y más gastos”, destaca Salvador Salcedo.

La reclamación judicial de los gastos de comunidad: cómo y de qué forma debe plantearse

La reclamación de las cantidades pendientes a un vecino deudor suele articularse a través de un procedimiento monitorio, una vía judicial de reclamación de deudas dinerarias de cualquier importe, liquidas, determinadas, vencidas y exigibles. Su tramitación suele ser ágil y no requiere en principio la intervención de abogado ni procurador.

“Para iniciar el requerimiento de pago al vecino deudor ante el juzgado será necesario previamente convocar una junta de propietarios que apruebe la liquidación de la deuda y el ejercicio de acciones legales contra los morosos. El acuerdo aprobado por la junta debe ser certificado por el secretario y contar con el visto bueno del presidente”, concretan desde Ático Jurídico.

Pero antes de iniciar la vía judicial de la reclamación, la comunidad de propietarios puede intentar dar facilidades de pago al vecino moroso, más aún en el contexto actual de crisis por el covid-19. “Llevar a pleito a un vecino no es agradable. Se debe afrontar la vía judicial de la reclamación como último recurso, ante la negativa de pago o imposibilidad de un acuerdo de aplazamiento”, afirma el abogado Salvador Salcedo.

¿Cúal es el plazo para reclamar al vecino moroso? El Tribunal Supremo se postula

La comunidad de propietarios puede verse finalmente abocada a litigar, tras constatar que el vecino moroso no liquida sus deudas. Es conveniente saber de qué plazo se dispone para reclamar. Una cuestión que ha abordado el Tribunal Supremo recientemente con ocasión de la reclamación iniciada por una comunidad de propietarios.

La demanda presentada frente al vecino moroso lo fue en reclamación de los gastos generales pendientes de los últimos ocho (8) años. La cuestión de fondo discutida era el plazo de prescripción para reclamar tales gastos de comunidad. Considerando la parte demandante que podía reclamar los gastos pendientes de hasta los 15 años anteriores, y el vecino deudor únicamente de los últimos cinco (5) años. Según lo establecido en los artículos 1964 y 1966.3 del Código Civil, respectivamente.

El Tribunal Supremo considera que el plazo de 5 años establecido en el artículo 1966.3 del Código Civil es el aplicable. Dado que guarda completa relación con la obligación de pago de los gastos generales, que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal prevé. “No en vano”, puntualiza el Supremo, “resulta incomprensible que la comunidad dejara transcurrir tan largo tiempo (superior 5 años) para exigir el pago al vecino que reiteradamente incumplió sus obligaciones”.

“Es importante resaltar que la controversia jurídica planteada quedó superada tras la entrada en vigor de la Ley 42/2015que modificó el artículo 1964 del Código Civil reduciendo el plazo de prescripción de 15 a 5 años, y equiparándolo al del artículo 1966.3. No obstante, el criterio jurisprudencial establecido puede resultar aplicable a las reclamaciones anteriores a la reforma, que estén todavía en vía de recurso pendientes de resolución”, destaca el experto de Ático Jurídico.

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