7 de octubre: “Último tren” para que los afectados por promociones inmobiliarias fallidas puedan reclamar su dinero

Sobre estas líneas una del medio millar de promociones fallidas en España

confilegal.com

Ese día terminará el plazo para que los afectados puedan reclamar por las casas que compraron antes del 1 de enero de 2016 y que jamás les fueron entregadas. Es el “último tren” de los afectados en esas condiciones para tratar de recuperar su dinero.

Y la consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 de 7 de octubre de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la que se redujo el plazo de prescripción de acciones personales de 15 a 5 años.

Afecta a todos los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, tanto en los casos de cooperativas como de promotoras fraudulentas.

Actualmente se calcula que hay casi medio millar de promociones inmobiliarias fallidas por toda España y que los afectados podrían estar en torno a los 600.000, muchos de ellos británicos y alemanes que invirtieron en segundas residencias de la costa española.

Sólo en la Comunidad de Madrid, el número de estas promociones se eleva a 171, según El Defensor de tu Vivienda, despacho especializado en este campo.

Tanto El Defensor de tu vivienda como Eskariam dicen haber conseguido que más de 4.000 afectados –cada uno– hayan recuperado más de 400 millones de euros, entre los dos, para sus clientes.

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas es muy clara.

Obliga a los promotores de viviendas a contratar un seguro o un aval con una aseguradora o una entidad financiera para garantizar a los inversores que si, por cualquier causa, se quedan sin vivienda en el plazo previsto, puedan reclamar a los bancos o a las aseguradoras el dinero aportado más los intereses legales.

Cada entidad financiera o caja de ahorros tiene la obligación de exigir a dichos promotores inmobiliarios, clientes de sus entidades, la contratación de un seguro con una aseguradora solvente o aportar un aval bancario. Si no lo han hecho se convierte en responsables civiles subsidiarios.

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó una sentencia el 13 de septiembre de 2013, la 540/2013, que es un referente. A través de la misma el Alto Tribunal recordó que los bancos y las cajas de ahorros tienen que exigir a los promotores de las cooperativas un seguro o un aval, tal como exige la ley. Y que responden por las cantidades consignadas de los cooperativistas si no lo hicieran.

El juzgado ratifica las medidas que restringen el derecho de reunión en municipios coruñeses debido a la COVID-19

noticias.juridicas.com

El Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 2 de A Coruña ha ratificado las medidas restrictivas de derechos fundamentales aprobadas por la Xunta el pasado 2 de septiembre en los ayuntamientos de A Coruña, Arteixo, Cambre, Culleredo, Oleiros, Abegondo, Bergondo, Carral y Sada para hacer frente a la COVID-19. El Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 4 de A Coruña también ha ratificado las medidas de prevención como consecuencia de la evolución de la situación epidemiológica derivada del coronavirus en los ayuntamientos de A Laracha y Carballo. En todos los casos las restricciones limitan el derecho de reunión.

El magistrado que ha dictado los dos autos considera la medida proporcionada. Así, entiende que, “en la obligada ponderación” entre el derecho a la vida y el derecho de reunión, ha de darse “obligada preferencia” al derecho a la vida, “aunque ello imponga una limitada material y temporalmente restricción del derecho de reunión”. Además, recuerda que las autoridades sanitarias “pueden intervenir en las actividades públicas y privadas en orden a la protección de la salud de la población y la prevención de enfermedades”.

Tras analizar los informes sobre la progresión de los rebrotes en los distintos ayuntamientos afectados, el juez indica que el riesgo “aparece como alto”. El magistrado destaca en los dos autos que la medida que afecta al derecho de reunión “aparece, desde luego, como necesaria, al haberse agotado anteriores medidas de intervención de menor incidencia en la libertad y derechos de los ciudadanos”. Además, subraya que es “adecuada”, atendiendo “a la lógica de los procesos de transmisión, a los informes y al bien jurídico a cuya protección se dirige: la vida”.

Una empresa española inventa la puerta que recibe los paquetes cuando no estás en casa

Yolodoor ha desarrollado una puerta inteligente ante el auge del ‘ecommerce’

Yolodoor

idealista.com

Lucía Martín

Seguro que alguna vez te ha pasado que el mensajero ha ido a entregarte un paquete a casa y no estabas. Este drama cotidiano podría evitarse fácilmente con el invento de Yolodoor. Este grupo de innovadores gallegos ha desarrollado una puerta inteligente que recoge el paquete, aunque tú no estés.

Es una cosa que ocurre muy a menudo, a tenor de las quejas de los usuarios en redes: te llega una notificación al móvil, o un papelito al buzón, en el que te dicen que la mensajería ha pasado, pero tú no estabas en casa. Y es que la vida es eso que pasa mientras tú no estás en casa y llegan los paquetes, está claro. Y puede, incluso, que estés en casa en el momento en el que el repartidor llega con ese preciado paquete, pero… ¡cachis, te pilla en la ducha!

Esta pequeña tragedia cotidiana no te viene bien a ti como usuario, pero tampoco a la compañía repartidora, que pierde dinero con las entregas fallidas, y si vamos más allá, tampoco le sienta bien al medio ambiente. Pero todo esto podría solucionarse con la solución de estos gallegos. La compañía Yolodoor ha inventado un sistema inteligente con una trampilla que los mensajeros pueden abrir, aunque no haya nadie en el domicilio gracias a un código y a una ‘app’.

Yolodoor
Yolodoor

El funcionamiento es simple: un código, que el repartidor tiene previamente, puede abrir la trampilla para depositar el paquete y al mismo tiempo el cliente recibe una notificación, vía ‘app’, de que la mercancía ha llegado. En Yolodoor cuentan que la aplicación es sencilla, aunque les ha llevado tiempo desarrollarla para que su diseño sirviese para todas las empresas logísticas.

La idea de crear la puerta la tuvo uno de los fundadores de la empresa, Daniel Graña, ya que él mismo sufrió la no entrega de paquetes cuando trabajaba como gerente de varias empresas de ‘ecommerce’ y, considerando la expansión del comercio ‘online’, todo indica que este invento con sello español debería ir viento en popa.

Esperan comercializar las puertas antes de que acabe el año. “De momento tenemos algunas instaladas en fase beta en apartamentos vacacionales”, explica Ibán González, portavoz de la compañía. Ahora están explorando este nicho de mercado y trabajando otras opciones como sistemas de compra sin bolsas, una plataforma centrada en la entrega de productos de comercios ‘offline’ en los que el cliente escanea el ticket, lo comunica a la ‘app’ y un repartidor se lo entrega en su casa.

“La puerta dispone de múltiples medidas de seguridad, está dotada de sensores volumétricos, antivandálicos, de presencia y alarma interna con conexión a cualquier sistema de seguridad. En su interior, está dotada de un chasis de hierro galvanizado similar al de cualquier puerta blindada”, comenta González.  La puerta está hecha de aluminio y hierro galvanizado. “Las medidas son personalizables por el usuario, las hacemos bajo pedido, el cliente mide la que tiene instalada en casa y le hacemos una con esas medidas para que pueda sustituirla en cinco minutos. Sus precios oscilan entre los 1.500 y los 2.500 euros y la producción se hace íntegramente en Galicia”.

La gama básica tiene un diseño discreto, ideal para edificios, y no dispone de bandeja para recoger los pedidos. “La sustituimos por otros accesorios”, aclaran. Las otras dos series ya tienen bandeja y acabados más sofisticados para viviendas unifamiliares o chalets.

La empresa se dirige al cliente particular, asiduo al comercio ‘online’ y que tiene necesidad de recibir paquetes en casa porque, por ejemplo, su edificio no disponga de conserje para recogerlos. “Indirectamente también beneficia a repartidores, pero vamos enfocados al usuario particular”, finalizan.

Dudas y respuestas sobre la fianza en el alquiler de una viviendas

idealista.com

Vicent Selva

El primer mes de alquiler suele ser uno de los más costosos de pagar, ya que no solo se paga la renta al propietario, sino que, además, existen otros pagos a los que debe hacerse frente. Uno de ellos es la fianza, esa cantidad que se abona al casero con el objetivo de garantizar que el inquilino cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato, como, por ejemplo, mantener la vivienda en buen estado. SI todo ha ido bien y no han surgido problemas, en principio, el inquilino tiene el derecho de recuperar este dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.

¿Qué es la fianza?

La fianza se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. A lo largo de esta norma se hace diferentes referencias a la misma con el objetivo de delimitar qué es y cuál es su función.

En el artículo 36.1, se señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como, por ejemplo, locales comerciales u oficinas. Si bien existe la posibilidad de pactar una cantidad superior, este suplemento no es considerado como fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de ‘garantía adicional’, la cual no podrá exceder de una cantidad igual a dos mensualidades de renta.

La devolución de la fianza: una obligación para el arrendador

Si el pago de la fianza es una obligación para el inquilino, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato, ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.

Pero ¿qué debemos entender por una situación normal? La interpretación puede llevar a desacuerdos entre arrendador e inquilino, tras dejar este último la vivienda

Para tratar de delimitar este concepto, podemos observar el artículo 21.1 de la LAU, que señala qué obras o reparaciones deben correr a cargo del arrendador. “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, eso sí, siempre que el inquilino no haya tenido una responsabilidad en el daño que obliga a esa reparación. Por tanto, en este escenario, el arrendador no puede negarse a restituir la cantidad correspondiente al inquilino.

De igual modo, si existen pequeños daños debidos al uso normal del inmueble, la reparación también corresponderá al arrendador. En cambio, la reparación de estos desperfectos sí recaería sobre el inquilino en el caso de que éste vaya a continuar utilizando el inmueble y quiera voluntariamente repararlos para su mejor bienestar, atendiendo al artículo 21.4.

¿Cuándo se debe hacer efectiva la devolución?

Sin embargo, en la norma no existe una previsión sobre en qué momento debe procederse a esta devolución, lo que puede suponer un cierto grado de incertidumbre. Por ello, es aconsejable que en el contrato se haga mención expresa a cuándo debe hacerse efectiva, lo cual deberá ser llevado a la práctica de mutuo acuerdo por las partes.

Si el contrato no delimita este aspecto, una disposición en la LAU que puede servir de guía es que en el caso de que el arrendador tarde más de 30 días en devolver la fianza desde la finalización del contrato deberá abonar los correspondientes intereses legales. Por ello, parece razonable interpretar que de forma indirecta, y de acuerdo con algunas sentencias, la LAU establece que el reintegro de esta cantidad al arrendador debe realizarse en un plazo máximo de un mes, aunque este es un asunto sobre el que no existe un consenso general.

¿Puede el arrendador retener la fianza?

Depende de si se han cumplido o no las obligaciones contractuales. De tal forma, podemos señalar tres escenarios generales en los que la obligación de restituir la fianza decae total o parcialmente, según el caso concreto:

  • Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble o existe alguna deuda.
  • Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino o cuando excedan el normal deterioro que corresponde al uso
  • Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, pero se deberá devolver, en su caso, la cantidad que sobre.

Si existe desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños y a quién corresponde la reparación, y el arrendador no restituye la fianza, el inquilino puede solicitarlo a través de un burofax, de forma que quede constancia de la reclamación de una reclamación extraprocesal. Si, a pesar de ello, el arrendador mantiene su postura, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales.

El Colegio de Administradores de Fincas se centra en la mediación en el ámbito vecinal

El Colegio ofrece a los ciudadanos un servicio con mediadores especializados en propiedad horizontal y facilita a las comunidades de propietarios acceder al Instituto de Media

El Colegio de Administradores de Fincas de la provincia de Alicante creó el Instituto de Mediación -IMCOAFA- y Centro de Formación de mediadores.

diarioinformacion.com

 Mª DEL MAR RODRÍGUEZ MARTÍNEZ

El Colegio de Administradores de Fincas de la provincia de Alicante en su apuesta por la mediación como herramienta indispensable para solucionar los conflictos vecinales creó el Instituto de Mediación -IMCOAFA- y Centro de Formación de mediadores. De esta manera, el Colegio ofrece a los ciudadanos un servicio con mediadores especializados en propiedad horizontal y facilita a las comunidades de propietarios acceder al Instituto de Mediación para resolver los problemas surgidos en el entorno de la convivencia entre vecinos.

Por todos es sabido que las comunidades de propietarios son una fuente de conflictos, ya que la convivencia entre los vecinos no siempre es fácil y pese a la buena intención de las comunidades de dejar por escrito tanto en el Reglamento de Régimen Interior como en los propios Estatutos, las normas que ayuden a esa convivencia, la realidad siempre supera cualquier regla prevista. En la mayoría de las ocasiones estos conflictos se resuelven gracias a la capacidad negociadora de los administradores de fincas colegiados y de esa manera queda calmada la confrontación vecinal y restablecida la convivencia.

Pero lo cierto, es que negociar no es lo mismo que mediar. Mientras que la negociación busca que las dos partes ganen a través de resultados que sean beneficiosos para todos, en la mediación aparece la figura del mediador como un tercero imparcial que les ayuda a definir el problema, a comprender las posiciones e intereses del otro y a que las partes lleguen a su propio acuerdo, sin ganadores ni vencidos. Esta técnica de resolución de conflictos es muy positiva en las comunidades pues fortalece las relaciones humanas rotas o deterioradas. Así la mediación facilitará la comunicación y se generarán acuerdos consensuados en las que todos estén conformes porque se les ha escuchado y acercado posiciones.

La efectividad de la mediación en el ámbito comunitario está contrastada pues ocho de cada diez casos de mediación vecinal acaban con un acuerdo satisfactorio para ambas partes y sus beneficios son una realidad en países como Inglaterra, Estados Unidos o Argentina donde la cultura del acuerdo está interiorizada como normal siendo impensable acudir a los tribunales sin antes mediar. Sin embargo, en España el alto de índice de conflictividad termina en la mayoría de los casos en los juzgados y eso implica lentitud, elevados costes y en muchas ocasiones insatisfacción con la resolución del Juez.

A pesar de tener una justicia lenta y ahora colapsada por la pandemia, lo cierto es que, en muchas ocasiones y por desconocimiento, los ciudadanos no se plantean la mediación como una alternativa ágil y económica. Los Colegios Profesionales llevamos años esforzándonos en promover la mediación en la sociedad, aunque sigue siendo insuficientes tanto las reformas legislativas para encuadrar la mediación previa a los procesos judiciales como el compromiso de las administraciones públicas para normalizarla como en otros países.

Dicho lo cual, y pese a todo, son cada vez más los vecinos que solicitan la mediación al Colegio de Administradores de Fincas y desde el IMCOAFA estamos convencidos de la necesidad de seguir impulsando y ofreciendo la mediación para ayudar a resolver los conflictos vecinales como la mejor herramienta en el marco del diálogo, entendimiento, escucha y cultura de la paz.

Nunca resolver los conflictos en tu comunidad fue tan fácil

En la mediación se crea un espacio de diálogo y de comunicación, ayudando a comprender el origen de las diferencias, a confrontar visiones y a que las partes creen sus propias soluciones, con acuerdos más creativospersonalizados y satisfactorios, evitando la litigiosidad y la confrontación.

La mediación te va a proporcionar un ahorro considerable de:

  • Conflictos Emocionales: El conflicto que haya podido surgir se soluciona en un tiempo breve, por lo que las partes no tienen que estar volviendo a recordar el citado conflicto cada vez que haya una contienda judicial.
  • Tiempo: De todos es sabido que los procedimientos judiciales se prolongan en el tiempo durante años, sin que la mayoría de veces el resultado obtenido satisfaga a ninguna de las partes debido al lapso tan dilatado de tiempo trascurrido.
  • Económicos: Una solución obtenida en un proceso de mediación, sobre todo si se alcanza antes de la iniciación de un procedimiento judicial, supone un ahorro muy importante para las partes, que evitan así un litigio.

Revocar acuerdos anteriores por la Junta de propietarios

mundojuridico.info

Francisco Sevilla Cáceres

Vamos a analizar si existe o no posibilidad de revocar acuerdos anteriores por la Junta de propietarios que fueron aprobados por la comunidad.

¿Cabe la posibilidad de revocar acuerdos anteriores por la Junta de propietarios cuando ya fueron aprobados por aquella?

EJEMPLO:

La comunidad de propietarios se reúne en junta y aprueba una cuestión que afecta a los vecinos.

A los pocos meses, más del 25% de los propietarios disconformes con aquél acuerdo le piden al Presidente de la comunidad que celebre una junta extraordinaria para tratar de nuevo el mismo asunto.

¿Se puede revocar en esta segunda reunión el acuerdo adoptado en aquella otra junta?

Aunque la regla general es que existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda tratar un asunto las veces que se considere necesario, existen límites en los que no se puede dejar sin efecto una decisión anterior.

Según la opinión de los Tribunales, interpretando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si bien los propietarios pueden tratar un asunto ya votado en otra Junta con la posibilidad de ratificarlo o revocarlo, sin que ello suponga actuar contra sus propios actos, las facultades para rectificar acuerdos anteriores tienen como límite que este cambio no perjudique a cualquier propietario o que intenten modificar una situación jurídica creada por su anterior.

EJEMPLO:

La comunidad acordó en una primera junta no demandar a un vecino porque había procedido al cerramiento de la terraza. Al cabo de los años, decide en otra junta, interponer acciones legales contra dicho vecino por el cerramiento.

IMPORTANTE: Hay que recordar que una vez adoptado un acuerdo por la Junta de propietarios el acuerdo es ejecutivo y comienzan los plazos para su impugnación previstos en el artículo 18 LPH. Si el acuerdo no ha sido impugnado en dichos plazos, será muy difícil que con posterioridad pueda ser modificado en otra Junta posterior.

SENTENCIAS sobre la posibilidad de revocar acuerdos anteriores por la Junta de propietarios

Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 17.06.2014:

«En el sentido expuesto debe tenerse en cuenta el criterio de este Tribunal contenido en la sentencia de 12 de diciembre de 2007 de que si bien las juntas de propietarios pueden cambiar de voluntad respecto de acuerdos anteriores sin que ello suponga actuar contra sus propios actos, las facultades para ratificar o rectificar acuerdos anteriores tienen como límite que supongan un perjuicio para alguna persona o que intenten modificar una situación jurídica creada por su anterior. Igualmente, la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 5 de julio de 2007 establece que los acuerdos de la comunidad pueden variar en el tiempo, pues las decisiones no son para siempre y ello no es contrario a la buena fe siempre que no se lesionen derechos ya adquiridos previamente, pronunciándose en éste último sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13.ª) en sentencia de 4 de junio de 2007.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 13.03.2006

» ..aunque en principio, no parece razonable que los acuerdos comunitarios se puedan ir alterando caprichosamente por la confusión que pueden ocasionarse a los propietarios sobre el tema que van a ser objeto de discusión, no debemos desconocer que cuando existe unas circunstancias especiales que alteran las bases sobre las que se adoptó el acuerdo, como en este caso las mayorías necesarias para su validez, debamos autorizar los cambios oportunos, en cuanto la vida comunitaria exige acomodarse a las nuevas circunstancias sociales y no quedar estancada en función de lo resuelto por unos antiguos acuerdos,..»

Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª), sentencia de 10.02.2012

«El hecho de que la Comunidad autorizara en su momento del uso de esas terrazas no quiere decir que, en el momento en que ha advertido su falta de seguridad no pueda revocar esa autorización, pues los elementos comunes de la propiedad horizontal son, por definición, elementos inalienables, imprescriptibles, y no susceptibles de gravamen independiente, y cuando sirven a sus dueños lo hacen por razón de la facultad de uso o goce consustancial al derecho de propiedad, y no por otro título de derecho real limitado de uso o disfrute en cosa ajena como puede ser la servidumbre o el usufructo.»

Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, (Sección 7ª), sentencia de 22.04.2009:

«Pero, incluso, desde la perspectiva más reducida y específica de la Ley de Propiedad Horizontal vemos que en los artículos 6 y 13 de la L.P.H . (ahora 14 ) se prevé la modificación de las normas de régimen interior y la reforma de estatutos.

Y en ese mismo artículo 13 (ahora 14 ) se le otorga a la Junta una facultad genérica de conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Es decir, no es necesario buscar un precepto específico que contemple la facultad concreta de revocar y sustituir un acuerdo en el seno de la Junta de propietarios, porque tanto en la L.P.H. como en el contexto jurídico se prevé la posibilidad de que la voluntad negocial, alcanzada por mutuo consenso, pueda ser modificada, reformada o sustituida también por mutuo disenso. Se anularía ese principio universal de nuestro Derecho: el de la autonomía de la voluntad, si los actos válidamente generados quedasen automáticamente y de forma monolítica imposibilitados de cualquier modificación.

Lo cual no quiere decir que en el caso de que dichos actos hubiesen ya generado efectos jurídicos no haya que respetar posibles derechos adquiridos.

De esta forma, hemos de concluir que los acuerdos revocatorios de otros anteriores, aunque hayan sido adoptados con los quorums y mayorías necesarias, y la Junta en que se adoptaron no adolezca de defectos en lo que atañe a su convocatoria o desarrollo, pueden ser impugnados, bien por resultar gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios (artículo 18.1.b de la LPH ), o bien porque supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (artículo 18.1 .c)»

CONCLUSIÓN:

La Junta de propietarios de la comunicad puede tratar en una junta posterior asuntos ya tratados en otras juntas, así como puede revocar acuerdos anteriores, si bien existe como límite que no supongan un perjuicio para alguna persona o que intenten modificar una situación jurídica creada por su anterior.