HERRAMIENTAS

Dudas y respuestas sobre la fianza en el alquiler de una viviendas

idealista.com

Vicent Selva

El primer mes de alquiler suele ser uno de los más costosos de pagar, ya que no solo se paga la renta al propietario, sino que, además, existen otros pagos a los que debe hacerse frente. Uno de ellos es la fianza, esa cantidad que se abona al casero con el objetivo de garantizar que el inquilino cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato, como, por ejemplo, mantener la vivienda en buen estado. SI todo ha ido bien y no han surgido problemas, en principio, el inquilino tiene el derecho de recuperar este dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.

¿Qué es la fianza?

La fianza se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. A lo largo de esta norma se hace diferentes referencias a la misma con el objetivo de delimitar qué es y cuál es su función.

En el artículo 36.1, se señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como, por ejemplo, locales comerciales u oficinas. Si bien existe la posibilidad de pactar una cantidad superior, este suplemento no es considerado como fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de ‘garantía adicional’, la cual no podrá exceder de una cantidad igual a dos mensualidades de renta.

La devolución de la fianza: una obligación para el arrendador

Si el pago de la fianza es una obligación para el inquilino, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato, ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.

Pero ¿qué debemos entender por una situación normal? La interpretación puede llevar a desacuerdos entre arrendador e inquilino, tras dejar este último la vivienda

Para tratar de delimitar este concepto, podemos observar el artículo 21.1 de la LAU, que señala qué obras o reparaciones deben correr a cargo del arrendador. “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, eso sí, siempre que el inquilino no haya tenido una responsabilidad en el daño que obliga a esa reparación. Por tanto, en este escenario, el arrendador no puede negarse a restituir la cantidad correspondiente al inquilino.

De igual modo, si existen pequeños daños debidos al uso normal del inmueble, la reparación también corresponderá al arrendador. En cambio, la reparación de estos desperfectos sí recaería sobre el inquilino en el caso de que éste vaya a continuar utilizando el inmueble y quiera voluntariamente repararlos para su mejor bienestar, atendiendo al artículo 21.4.

¿Cuándo se debe hacer efectiva la devolución?

Sin embargo, en la norma no existe una previsión sobre en qué momento debe procederse a esta devolución, lo que puede suponer un cierto grado de incertidumbre. Por ello, es aconsejable que en el contrato se haga mención expresa a cuándo debe hacerse efectiva, lo cual deberá ser llevado a la práctica de mutuo acuerdo por las partes.

Si el contrato no delimita este aspecto, una disposición en la LAU que puede servir de guía es que en el caso de que el arrendador tarde más de 30 días en devolver la fianza desde la finalización del contrato deberá abonar los correspondientes intereses legales. Por ello, parece razonable interpretar que de forma indirecta, y de acuerdo con algunas sentencias, la LAU establece que el reintegro de esta cantidad al arrendador debe realizarse en un plazo máximo de un mes, aunque este es un asunto sobre el que no existe un consenso general.

¿Puede el arrendador retener la fianza?

Depende de si se han cumplido o no las obligaciones contractuales. De tal forma, podemos señalar tres escenarios generales en los que la obligación de restituir la fianza decae total o parcialmente, según el caso concreto:

  • Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble o existe alguna deuda.
  • Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino o cuando excedan el normal deterioro que corresponde al uso
  • Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, pero se deberá devolver, en su caso, la cantidad que sobre.

Si existe desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños y a quién corresponde la reparación, y el arrendador no restituye la fianza, el inquilino puede solicitarlo a través de un burofax, de forma que quede constancia de la reclamación de una reclamación extraprocesal. Si, a pesar de ello, el arrendador mantiene su postura, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales.

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