Día: 3 de agosto de 2020

• Ya han aumentado los impagos de la cuota mensual en junio y julio por la crisis
• Asval señala que se ha triplicado la morosidad en el alquiler durante el confinamiento

malagahoy.es

El impago de la cuota mensual en las comunidades de vecinos está aumentando y los administradores de fincas temen que habrá un gran aumento de la morosidad a partir de la segunda quincena de septiembre en todas sus facetas y de todos los protagonistas, es decir, habrá impagos de cuotas mensuales, alquileres o incluso hipotecas tanto por particulares como de empresas en sus locales comerciales u oficinas.

“Nosotros ya sabemos que la morosidad se va a multiplicar a partir de septiembre porque, hasta ahora, las familias están tirando de ahorros pero eso se acaba porque hay muchas personas que no están teniendo ningún ingreso”, explica Alejandro Pestaña, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga.

En este momento hay cierto orden, aunque Pestaña indica que están creciendo las deudas. No son morosos profesionales –esos que no pagan nunca la comunidad pase lo que pase independientemente de sus recursos económicos– sino personas que llevan unos meses sin trabajar por el coronavirus y están comunicando a los administradores de fincas que no van a poder pagar la cuota durante un tiempo por falta de dinero. “Son personas que llevan ya tiempo con problemas económicos, renqueando en los abonos, y a los que ahora se les ha agravado la situación”, señala el presidente de este organismo colegial.

Alejandro Pestaña, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga

«Las familias están tirando de ahorros pero eso se acaba porque hay personas sin ingresos”

Los administradores están preocupados. “Queremos ver cómo podemos enfocar este asunto porque las comunidades de vecinos tienen que seguir funcionando. Tiene que haber ahora más limpieza que nunca en las zonas comunes con el coronavirus, deben funcionar los ascensores, la luz, etcétera”, dice Pestaña, quien pone como ejemplo el caso de las piscinas en las urbanizaciones este verano. “Está funcionando muy bien aunque nos han dado mucho más trabajo a los asesores porque ha habido que diseñar planes para respetar el distanciamiento social, la higiene…”.

La comunidad es lo primero que se deja de pagar ya que, incluso si se acaba en los tribunales, el proceso es largo. Los inquilinos intentan concentrar sus abonos en la comida y en el alquiler o hipoteca de las viviendas para, lógicamente, no quedarse en la calle. No obstante, el futuro a corto plazo no pinta nada bien. La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) ha asegurado que la morosidad en el alquiler se ha triplicado durante los meses de confinamiento hasta el 15% y que seguirá creciendo en los próximos meses. Esta asociación considera que las ayudas que se han propuesto para los inquilinos no son efectivas y que los créditos ICO no están despertando interés. “Si el impacto de la crisis es mayor, el número de familias con dificultades para el pago del alquiler podría incrementarse sustancialmente”, afirma Beatriz Toribio, directora general de Asval.

Las empresas especializadas también están notando el incremento de la morosidad. Una de ellas es La funeraria del cobro, que tiene una oficina en esta provincia. “Málaga siempre ha sido una ciudad especialmente buena para gestionar el cobro. Deuda siempre ha habido, pero ahora todavía más. Pese a todo, recomendamos a algunos interesados que sean pacientes, puesto que la situación actual lo requiere”, comentan desde esta firma.

La contratación de un administrador de fincas permite a las comunidades de vecinos contar con los servicios de una persona formada y especializada en la materia

laopiniondemurcia.com

La lista de obligaciones fiscales que afectan a las comunidades de propietarios crece a un ritmo vertiginoso. Es por ello que se hace más necesario contar con los servicios profesionales de un administrador de fincas colegiado que garantice el correcto cumplimiento de las mismas.

A los ya consabidos trámites relacionados con la presentación de declaraciones periódicas, IVA, Retenciones, IRPF, Atribución de Rentas entre los propietarios, declaraciones de operaciones con terceros que superen los 3.005.06 € anuales, etcétera, se añade una nueva obligación para establecer las comunicaciones entre las comunidades de propietarios y la Agencia Tributaria (AEAT).

Y es que, desde hace varios años, un gran número de comunidades de propietarios recibirán todas las notificaciones del mencionado organismo público únicamente por vía electrónica. Y todas ellas deberán obtener un Certificado Electrónico para acceder al buzón electrónico que habrá aperturado la AEAT, desde donde se gestionará toda la relación tributaria entre las comunidades de propietarios y la Agencia Tributaria (Notificaciones Electrónicas Obligatorias).

Este sistema permite, mediante distintos procedimientos, apoderar al administrador de fincas ante la AEAT para que él reciba en su buzón electrónico las posibles notificaciones y comunicaciones a la comunidad de propietarios, lo que garantiza la atención en plazo de los mismos dando cumplimiento a lo solicitado y evitando sanciones por estar fuera de plazo o por la no atención debida a dichos requerimientos.

Otro aspecto del trabajo del administrador de fincas incluye la emisión correcta de los certificados a los propietarios para su exacta imputación en la declaración individual de IRPF, tanto de los ingresos y retenciones a computar como de las posibles deducciones autonómicas que tienen relación directa con inversiones en instalaciones colectivas o en deducciones por obras de conservación en los edificios de los que son administradores.

La mayor complejidad, no solo en relación al suministro de información con trascendencia tributaria, sino también, y a partir de ahora en la única vía electrónica de relación con la AEAT, hace casi imprescindible contar con el asesoramiento técnico del administrador de fincas colegiado que garantiza el puntual y correcto cumplimiento de todas las obligaciones también en el ámbito tributario y el reciclaje continuo que exigen los cambios que se van produciendo en la legislación tributaria.

galiciapress.es

La Consellería de Medio Ambiente y el colectivo de administradores de fincas colaborarán para elaborar a corto plazo un protocolo de seguridad destinado a las reuniones de las comunidades de vecinos.

Así lo han acordado este viernes la conselleira Ángeles Vázquez y una representación de la directiva del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia, encabezada por su presidente, Martín Bermúdez de la Puente.

Durante el encuentro, los administradores le han trasladado a la responsable autonómica su preocupación ante las dificultades con las que se encuentran para poder convocar las juntas comunes anuales de propietarios debido a las restricciones impuestas por la COVID-19 con relación a la celebración de reuniones y a las limitaciones en el número de asistentes.

En este sentido, han recordado la obligatoriedad de celebrar este tipo de encuentros por lo menos una vez al año, así como la necesidad de tomar acuerdos importantes para el buen funcionamiento de las comunidades vecinales, como la renovación de sus cargos directivos o la aprobación de los presupuestos del próximo año.

La conselleira de Medio Ambiente se ha mostrado dispuesta a colaborar con el Colegio en la búsqueda de una solución que permita garantizar la seguridad de los propietarios y, a la vez, cumplir con los deberes propios de sus comuneros. Así, ha propuesto trasladarle al Instituto de Seguridad y Salud Laboral de Galicia (ISSGA) la necesidad de diseñar un protocolo de actuación específico ante el coronavirus para la celebración de reuniones vecinales.

confilegal.com

Luis Javier Sánchez 

Llegan las vacaciones de agosto y aumenta el temor de los propietarios a salir unos días y pasar unos días fuera ante el riesgo de que okupen su vivienda personas desconocidas, llamados popularmente okupas.

Según datos del propio Ministerio del Interior, la ocupación ilegal ha crecido en España desde el año 2016 casi un 50% y entre 2018 y 2019 ha aumentado un 20%, hasta las 14.394 okupaciones.

Por su parte, los datos que maneja el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas reflejan que en el último año el 61 % de las fincas vacías en España han tenido casos de ocupación y en Cataluña, el 88 %.

Los juzgados en España están colapsados. Así que la recuperación de una vivienda no se resuelve normalmente entre tres y cinco meses. Puede durar años, y mientras el propietario se sigue haciendo cargo de los gastos de IBI, hipotecas y gastos varios.

¿QUÉ HACER SI NOS OCUPAN LA VIVIENDA?

En cuanto al caso práctico de si sufrimos una ocupación real de nuestra vivienda, Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, vocal de la Sección de Obligaciones y Contratos de la Comisión de Codificación de Cataluña y de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona, subraya que “mi consejo es que actúen cuanto antes ejercitando acciones judiciales por la vía civil”.

Para este jurista “es mejor no perder el tiempo por la vía penal, pues si el okupa plantea una buena defensa porque está profesionalizado, acabará teniendo que acudir a la vía civil, perdiendo tiempo y dinero”.

“Téngase en cuenta que dentro de la vía civil hay varias acciones destinadas a combatir esta problemática, pero cada una tiene sus particularidades, por lo que será determinante conocer las circunstancias concretas de la ocupación para valorar cuál es en cada caso la acción más eficaz”, señala.

Por su parte, Antonio Navarro decano del Colegio de Abogados de Cartagena, abogado especializado en derecho civil y, concretamente, en derecho de propiedad, arrendamientos urbanos y rústicos y propiedad horizontal, “dependerá de la calificación como persona física o jurídica de la propiedad”.

“En todo caso, el primer consejo es ejercer las acciones civiles o penales que nos ofrece la ley, nunca otra distinta. Si la persona es física aconsejo acudir a la vía civil de la Ley 5/2018 con carácter inmediato, solicitando como es necesario la entrega inmediata de la posesión”.

“En otro supuesto de persona jurídica que no puede acceder a dicho procedimiento “se aconseja interponer inmediatamente una denuncia”, indica.

“Si no resultare la tramitación como enjuiciamiento de delito leve y se pasara a diligencias previas de Procedimiento Abreviado, ante la demora en la tramitación de las mismas, es aconsejable la solicitud de medida cautelar de desalojo previo del inmueble. En el caso del delito leve si se alarga su señalamiento en el tiempo también a de pedirse la medida cautelar”, advierte.

Este experto considera que “la Ley de 2018 debe ser modificada, permitiendo accionar a personas jurídicas y también a las comunidades de propietarios, mediante acción directa, porque resulta inmensamente perjudicadas en caso de ‘okupación’ ante la inactividad del propietario, posibilidad de accionar, que evitaría enfrentamientos directos con vecinos y situaciones tensas e incómodas en el ámbito comunitario”.

CRECE EL MOVIMIENTO OKUPA SIN CESAR

El crecimiento del movimiento okupa en nuestro país tiene una doble causa, afirma Fuentes-Lojo.

“En primer lugar, la paralización de la Justicia con motivo de la crisis sanitaria del COVID-19 que está impidiendo un acceso a la tutela judicial efectiva eficaz dada la acumulación de asuntos sin tramitar durante el confinamiento”, señala.

“Además, se ha vaciado una buena parte del parque inmobiliario destinado a vivienda turística y vacacional con motivo de la caída del turismo, que es un aliciente para la ocupación”, apunta.

A nivel normativo cree que la ley de desahucio express del 2018 que reformó la Ley de Enjuiciamiento Civil fue “una oportunidad pérdida por nuestro legislador para hacer las cosas bien”.

En su opinión, “si bien el texto inicial que se remitió a las Cortes era técnicamente impecable, se terminó politizando por falta de valentía política hasta el extremo que dejó fuera de su ámbito subjetivo a las personas jurídicas, una decisión injustificable”.

UN TEXTO LEGAL INCOMPLETO

 Además, el texto legal que definitivamente se aprobó está repleto de lagunas jurídicas, incongruencias y carencias.

Y es que es clave que cualquier texto legal pase un filtro técnico, más allá de las comparecencias de especialistas en el Congreso de los Diputados que son muy ilustrativas”.

A su juicio “es necesario trabajar técnicamente los textos prelegislativos por grupos de expertos en la materia, que son las Comisiones de Codificación que dependen del Ministerio de Justicia, y que garantizan la calidad técnica del texto legal y su perdurabilidad en el tiempo”.

A nivel judicial, reconoce que “aún no existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial sólido sobre las cuestiones de interés que plantea esta nueva regulación de esta de modalidad exprés del interdicto de recobro de la posesión, no ha dado tiempo aún”.

Otra cuestión que beneficia esta ocupación de viviendas es el problema de los juzgados atascados, lo que hace que el propietario real tenga que hacerse cargo en esos meses de pagar gastos de casa o IBI.

“Es necesario incrementar los medios materiales y personales en Justicia que imposibilitan en la práctica la agilidad procesal”, cuenta.

En cuanto a las propuestas de PP y Ciudadanos, que piden una ley antiokupa, este experto en derecho inmobiliario señala que “la del PP es insuficiente pues solamente propone soluciones por la vía penal; cuando en la práctica ha quedado patente la ineficacia de la vía penal para combatir esta problemática. Por el contrario, la vía civil puede ser más o menos rápida, pero es eficaz”.

UNA PROPUESTA MUY MEJORABLE

Para Fuentes-Lojo “la propuesta del PP es técnicamente muy mejorable y no respeta la consolidada doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y de nuestro Tribunal Constitucional sobre el control de proporcionalidad y razonabilidad de toda resolución de desalojo forzoso de una vivienda, con el riesgo que ello supone de posibles injerencias injustificadas en derechos fundamentales”.

También le parece que aunque cree “muy acertada la reforma que ambos textos prelegislativos proponen del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para que la acción de cesación comunitaria sea eficaz también en caso de ocupación ilegal, lo cual venía reclamando la doctrina desde hace años”.

En cuanto a “la propuesta de Ciudadanos es más acertada ya que propone una reforma procesal civil en la línea de enmendar los errores de la reforma de 2018. Debemos tener en cuenta que la problemática de la ocupación es muy versátil y la vía penal solamente es útil en los casos más flagrantes de ocupación ilícita”.

PERSONA JURÍDICA NO PROTEGIDA

Por su parte, Antonio Navarro, reconoce que la situación económica de los últimos seis meses está influyendo en el aumento del fenómeno, “sobre todo .de viviendas de bancos se viene observando desde hace años con el aumento del parque de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. En la costa la falta de propietarios de dichas viviendas ha hecho que se incremente dicho fenómeno”.

Para Navarro, aquella reforma que se hizo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la llamada ley de desahucio exprés del 2018 “no tuvo el efecto esperado de recuperación rápida de la posesión de las viviendas ocupadas por diversos motivos”.

Reconoce que “en este país es normal que se dicten normas de cara a la galería sin dotar de los medios pertinentes a los juzgados que para que puedan llevarlas a efecto con el resultado  debido. Es decir, la rapidez en obtener justicia depende tanto de la agilidad de la norma como de los medios para llevarla a la práctica y en este caso con en todos los demás no ha habido ninguno”.

También recuerda que dicha norma dejó fuera a las personas jurídicas “De eso se aprovecharon algunos okupas “para establecerse en viviendas propiedad de bancos o entidades mercantiles, perjudicando no sólo a las mismas sino a todos los vecinos de los edificios o urbanizaciones donde quedan ubicadas”.

Para este experto, “el derecho a la vivienda y su protección es indudable y necesario en un estado de derecho, pero siempre a costa del propio Estado y no a costa de particulares y si bien el procedimiento establecido de “desahucio exprés” no supone tal cosa, sí les está impidiendo el ejercicio del derecho en igualdad de condiciones con el resto de ciudadanos”.

Para Navarro, “el deficiente funcionamiento de la administración de Justicia afecta no sólo a este sino a la mayoría de los procesos judiciales. Es evidente que es necesario dotar de los medios suficientes, materiales, humanos y tecnológicos, para que se puedan cumplir los plazos que las leyes procesales establecen. Es una situación muy injusta para los propietarios y pata los vecinos del inmueble en muchos casos”.

En cuanto a las iniciativas que se han planteado recientemente por varios partidos políticos, este experto considera que “en primer lugar, desde el derecho penal, creo que debemos diferenciar, cosa que la legislación no ha hecho, entre aquellas personas que se encuentran en un verdadero estado de necesidades aquellas personas o mafias que se han constituido en verdaderos profesionales de la “okupación” y sobre los que sí cabría un endurecimiento de las penas”.

Desde su punto de vista, “también es aconsejable arbitrar medidas para una mayor facilidad en la adopción de medidas cautelares en procesos penales de desalojos de este tipo”.En esta noticia se habla de: ‘okupaciones’

Al día se ocupan 39 viviendas, lo que supone unas 14.000 viviendas al año.

antena3.com

Durante el confinamiento por la pandemia del coronavirus se han disparado los casos de ocupaciones ilegales en viviendas propiedad de particulares o empresas. Según datos del Consejo de Administradores de Fincas el último año el 60% de las viviendas vacías han tenido casos de ocupación.

El perfil ha dejado de ser el de personas vulnerables que ocupan por necesidad, sino de personas que ocupan viviendas de lujo. Son mafias que se dedican a cambiar la cerradura, a hacer un contratos falsos y a vivir literalmente de la ocupación.

La desocupación es un proceso muy lento, por ello las primeras 48 horas son clave para que la Policía pueda intervenir sin orden judicial porque se considera allanamiento de morada. A partir de ahí, se inicia un procedimiento judicial y como mínimo pasan seis meses, y el procedimiento se puede alargar.

No sólo ocupan la casa, en cierta manera hay que financiarles la estancia. Sí el propietario cambiar la cerradura o cortar la luz y el agua incurre en un delito de coacciones.

Eso el propietario, porque el ocupa no pasa de una multa que nunca pagan porque se declaran insolventes.

Los administradores de fincas advierten a los presidentes de las urbanizaciones de que la ley prohíbe ahora que asistan los mayores de 65 años – La sanción podría alcanzar los 60.000 euros

levante-emv.com

Joan Gimeno

La nueva norma lo prohíbe: los mayores de 65 años no pueden acudir a las juntas vecinales al tratarse de un grupo de riesgo que se ve más afectado que el resto de la población a los efectos de la pandemia. Los administradores de fincas de Cullera han lanzado un mensaje de alerta a los presidentes de las urbanizaciones y muestran su preocupación ya que una parte de los propietarios se encuentra en dicho sector de edad.

La mayoría de ellos ha solicitado a los presidentes de las comunidades de propietarios el aplazamiento de las juntas de propietarios presenciales hasta que la normativa y la evolución sanitaria Covid-19 lo permitan. «La decisión es, en primer lugar, para salvaguardar la salud de nuestros clientes, personal de despachos, familia y la nuestra propia y, en segundo lugar, para evitar la propagación de la pandemia, en la medida de lo posible», aclaró ayer Oscar Pellicer.

La normativa señala que se coniderarán infracciones muy graves «la organización o participación en reuniones, fiestas o cualquier otro tipo de acto equivalente, de carácter privado o público, que impliquen una aglomeración o agrupación de personas cuando se constate por la autoridad inspectora que impiden o dificultan la adopción de las medidas sanitarias de prevención o se hallen presentes menores de edad y/o personas mayores de 65 años».

El decreto establece que dichas infracciones «podrán ser sancionadas alternativa o acumulativamente con una Multa de 30.001 a 60.000 euros y acumulativamente hasta 600.000 euros». «En esencia, esta nueva norma no permite a las las personas mayores de 65 años asistir presencialmente a runiones privadas, como es el caso de las juntas de propietarias, ya que se podría considerar una falta muy grave con una sanción económica que oscile entre los 30.000 y 60.000 euros, unas cuantías de gran magnitud», explica Ósca Pellicer, agente inmobiliario y administrador de fincas en Cullera.

Consulta jurídica

«Ante la extrañeza de la medida, lo hemos contrastado con la asesoría jurídica del colegio de administradores de fincas de València y con un jurista de reconocido prestigio. Ambos coinciden que de  la literalidad del precepto legal se desprende tal prohibición y que está en vigor mientras el Consell no lo modifique», expone a continuación Pellicer.

Por tanto, del citado decreto-ley, aplicado al ámbito de las comunidades de propietarios, queda aclarado que las personas mayores de 65 años no pueden asistir presencialmente a las juntas, como reuniones privadas que son. Por ese motivo, los administradores de fincas se han puesto en contacto con los presidentes de cada una de ellas para informarles de la gravedad de incurrir en estas prohibiciones y en especial a las importantes sanciones que comportan.

Para evitar problemas innecesarios, los administradores fincas han lanzado una serie de recomendaciones: En el caso de que todavía no se haya celebrado la junta general, se ponen a disposición de los presidentes para analizar de forma conjunta si se tiene que celebrar o si la mejor solución es dejarla en el aire hasta que puedan acudir todos los propietarios o se habilite otro sistema legal al respecto, ya sea presencial o telemático. Cualquier fórmula que evite sanciones y proteja la salud de las personas mayores será bien recibida por el sector.