La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado la propuesta elevada por la Delegación de Patrimonio que tiene como objetivo impulsar un nuevo procedimiento que facilite la compra de viviendas por parte de Emvisesa y ampliar así el parque público de alquiler aprovechando los recursos existentes a través del crédito suscrito con el ICO que garantiza un fondo de 9 millones de euros para la formalización de operaciones compra de viviendas.
Esta medida se enmarca dentro de la estrategia del Plan Municipal de Vivienda y tiene como objetivo incrementar el parque de viviendas en alquiler vinculadas a políticas sociales y de atención a situaciones de necesidad de emergencia habitacional, dando cumplimiento al mandato constitucional y estatutario de hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada.
El nuevo modelo consiste en solicitar a la Junta de Andalucía la firma de un acuerdo para que Emvisesa pueda ejercer los derechos de tanteo y retracto legal sobre cualquier vivienda protegida en el término municipal de Sevilla.
Se trata de una posibilidad expresamente prevista en la normativa vigente en materia de vivienda protegida que establece que, previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas a la Delegación Provincial correspondiente y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, se podrá ceder el ejercicio de estos derechos a favor del Ayuntamiento o entidad pública que designe la Administración de la Junta de Andalucía.
Hasta ahora Emvisesa viene ejerciendo los derechos de tanteo y retracto convencional, en aquellos casos en de compraventa de VPO en cuyos contratos existe un pacto expreso a favor de Emvisesa.
Se trata de una opción que ha permitido a Emvisesa ejercer su derecho de tanteo sobre 12 viviendas en los últimos meses. El coste de estas operaciones ha superado los 625.000 euros, a una media cercana a 50.000 euros por vivienda.
Sin embargo, en el resto de transmisiones de viviendas, que no tienen a Emvisesa dentro de sus cláusulas, los derechos los tiene la Junta de Andalucía sin que hasta el momento los haya ejercido la administración autonómica.
La firma de un convenio permitirá a Emvisesa ejercer este derecho en la ciudad de Sevilla sobre cualquier vivienda protegida, sin importar quién la promovió, cuándo lo hizo ni a qué plan pertenece, garantizando la función social para la que fueron previstas.
Adicionalmente, el objetivo es que el acuerdo incluya la cesión de los derechos de tanteo y retracto los casos de viviendas libres procedentes de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria o dación en pago.
Emvisesa ya tiene en marcha, en el ámbito de Plan Municipal de Vivienda de Sevilla, un completo Programa de Captación de Viviendas Vacías cuyas diversas modalidades han permitido a la empresa municipal captar más de 270 viviendas que se encontraban sin uso.
Se trata de una cifra que supone un 10% del parque municipal de viviendas sociales en alquiler. Este programa cuenta además ahora con una línea de financiación adicional a través del crédito suscrito con el ICO por un importe de 9 millones de euros para la compra de viviendas.
El dinero abonado en concepto de gastos de hipoteca que estén incluidas en una cláusula declarada abusiva debe ser devuelto al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
El TJUE recuerda que si la cláusula es declarada abusiva sólo pueden moderarse los efectos de dicha declaración (la devolución de las cantidades) cuando la ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el resto de los importes satisfechos habrán de restituirse al 100%.
Se planteaba igualmente si esa devolución estaba sujeta a plazo de prescripción.
En consonancia con la Sentencia del pasado 9 de julio que quedó solapada con la relativa a los acuerdos y novaciones sobre cláusula suelo, el TJUE vuelve a confirmar que si bien la devolución de las cantidades pagadas como consecuencia de la aplicación de una cláusula declarada nula está sometida a prescripción (es decir, que se debe ejercitar en un determinado plazo de tiempo transcurrido el cual ya no hay derecho a esa devolución), ese plazo, que en nuestro Derecho será de cinco años, ha de empezar a contar desde que esa declaración de nulidad se produzca por el Juez.
Lo que termina con la disparidad de criterios en plazas como Barcelona, Guadalajara o Ávila, que consideraban que si bien la acción para declarar la nulidad era imprescriptible y por lo tanto se puede ejercitar en cualquier momento, no sucedía así con la restitución de los importes, comenzando a contar desde la firma del préstamo o desde su finalización, según los casos.
El TJUE resuelve y pone fin a una cuestión polémica y es la no imposición de las costas a las entidades bancarias cuando la Sentencia declara la nulidad de la cláusula pero la restitución de las cantidades no coinciden con lo solicitado en la demanda, cosa que ha sucedido con la cláusula de gastos desde 2018 debido a la cambiante jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la extrema demora de los procedimientos de este tipo que provocan que una demanda presentada conforme a la jurisprudencia vigente al momento de su presentación se resuelva más de dos años después, cuando aquélla ha cambiado.
Esta situación, a todas luces injusta por cuanto el consumidor debe soportar el coste de su defensa aún cuando la acción principal generadora de dicha devolución ha sido estimada (lo que se conoce jurisprudencialmente como «estimación sustancial») y tras la negativa del Banco a resolver extrajudicialmente el asunto obligándole a acudir la vía judicial, ha sido reparada por el pronunciamiento del TJUE, que declara que en estos casos se produciría un efecto disuasorio para el consumidor, al saber que para defender legítimamente sus derechos tendrá que pagar a su Abogado y su Procurador aún cuando la cláusula ha sido declarada nula, por lo que en una estimación de costes y la cantidad que pueda recuperar, sencillamente no demandará, premiándose la conducta abusiva de la entidad bancaria.
Y por último y relación a la comisión de apertura, cuestión planteada por el Juzgado de Primera Instancia de Palma.
Como era de esperar, el TJUE considera que el hecho de que la comisión de apertura pueda considerarse parte del precio no la excluye del examen de su abusividad, cuestión que defendía el Tribunal Supremo y que ha sido censurado (como ya sucediera con el IRPH) por el Tribunal Europeo.
Abusividad que debe ser examinada desde la vertiente de la transparencia (que el consumidor estuviera convenientemente informado de su existencia y repercusión económica) como desde el lado del desequilibrio, al no responder el importe que se paga por el prestatario al coste efectivo del servicio.
Por lo tanto, serán los Jueces quienes deban examinar si por uno o por otro criterio la cláusula ha de declararse nula, sin que sirva de excusa como apuntaba también el Tribunal Supremo, que su existencia es suficientemente conocida por los consumidores.
Se está trasladando la responsabilidad de generación de parque público de vivienda al sector privado.
Algunas de las medidas propuestas son contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución.
El sector público tiene que adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social suficiente, no penalizar a los propietarios.
El miércoles, 15 de julio de 2020, el Sindicat de Llogateres i Llogaters -juntamente con el Departament de Justícia de la Generalitat de Cataluña, según declaraciones del portavoz del sindicato- presentó una proposición de ley en el Parlament para limitar el precio del alquiler. Ante esta preocupante situación, las entidades firmantes de este documento, que agrupan gran parte del sector inmobiliario, queremos alertar de que aquellos sectores de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad no verán aumentadas sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler como consecuencia de la aprobación de una normativa de estas características.
Evidentemente, el derecho a una vivienda digna tiene que ser garantizado por la administración pública con la implicación y colaboración del sector privado, pero con la aprobación de estas medidas el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social, además de adoptar medidas que se muestran contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución.
La inexistencia de un parque público de alquiler es responsabilidad de las administraciones públicas y no de los propietarios privados. Se debe buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. Por eso es indispensable adoptar medidas que actúen directamente contra el origen del aumento del precio de renta de la vivienda, que no es otro que la escasez de oferta: no hay vivienda suficiente para proveer la demanda.
En este sentido, consideramos que el sector público tiene que adoptar, por un lado, medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social o de renta limitada suficiente y estable en el tiempo mediante estímulos fiscales de todo tipo (bonificaciones, subvenciones, etc.), y no medidas restrictivas de la libertad de mercado ni penalizadoras.
Las medidas coercitivas no darán el resultado pretendido, y parecen fruto del desconocimiento del comportamiento del mercado de alquiler. Es más, se corre el riesgo de volver a aquellos tiempos en los que la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta (o su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad), llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler.
Tampoco hemos de ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Si bien en un primer momento puede dar la sensación de que, efectivamente el precio de la renta está bajo control, la realidad es que en el transcurso del tiempo comporta la aparición de problemas de diversa índole que inciden negativamente y provocan una disminución de la oferta, como por ejemplo los problemas que afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas y de sus servicios.
Además, según datos del INCASÒL, de los 107.712 propietarios privados del parque de alquiler en Barcelona, el 96% (103.410) poseen entre 1 y 5 viviendas. Si bien es cierto que entre este grupo mayoritario hay diferentes casuísticas, también lo es que encontramos una franja importante de pequeños tenedores que utilizan el alquiler para complementar sus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que en muchos casos decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial.
A las dificultades de este grupo mayoritario de proveedores de vivienda hay que sumar las de los recientemente definidos como «grandes tenedores» (los que tienen más de 15 viviendas, según la nueva definición del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, aprobado en Cataluña) que, además de las dificultades para recuperar las viviendas por finalización del plazo contractual o por impago de la renta y la obligación de ofrecerlas en alquiler social a su inquilino (ocupando legítimo o ilegítimo), tendrán que hacer frente a una limitación en la renta que podría hacer inviable el sostenimiento de la actividad, provocando la retirada del mercado de alquiler de sus inmuebles y haciendo ineficientes las escasas medidas de fomento de alquiler que se venían promoviendo anteriormente por el Estado.
Todo ello, sin ningún tipo de duda, producirá una mayor escasez de viviendas y un deterioro de parque inmobiliario, hecho que agravará aún más si cabe la situación.
Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y Provincia
Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE)
Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona-Lleida
Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL)
Si me pidieran un consejo existencial-universal, aplicable a todas las actividades humanas (familia, amigos, trabajo…), no tendría la menor duda: “aprende a distinguir la realidad de la ilusión, procurando no engañarte ni engañar”. Solo de esta manera podremos intentar adoptar decisiones válidas y contribuir al enriquecimiento (material, emocional, espiritual…) de los demás.
El sector inmobiliario, por naturaleza, presta servicio al resto de las actividades humanas (familiares, profesionales, ocio, sanitarias…), por lo que su sostenibilidad se encuentra en función de su capacidad de aportar “valor añadido” a las mismas. Lo contrario solo se produce en coyunturas temporales muy concretas que generan especulación y corrupción, siendo insostenible en el medio-largo plazo, como nuestra historia ha demostrado.
El subsector de oficinas depende esencialmente de las empresas y profesionales que las utilizan, por lo que se encuentran absolutamente mediatizadas por su número y su salud económica y financiera. En definitiva, con el desarrollo de una parte importante del sector servicios, algo que se refleja en el PIB de las colectividades (países, poblaciones concretas). No me deja de sorprender que, a día de hoy, demasiados consultores internacionales sigan vinculando parque de oficinas con población, sin considerar ni la estructura económica de la misma, ni el PIB, ni la renta disponible bruta, ni la renta per cápita…
A 1 de enero de 2020, los mercados de oficinas de Madrid y de Barcelona no sufrían excesivas tensiones, apreciándose una ligera caída en las contrataciones que, de no haberse producido el confinamiento, hubiera dado lugar a un diferencial ligeramente negativo, comparado con eel primer trimestre de 2019.
Se produjo el confinamiento, con el bloqueo de oferta y demanda, el pasado 12 de marzo, a falta de 19 días para el final del trimestre. El resultado de las exportaciones de servicios supuso una caída desde el 6%, experimentado en el primer trimestre de 2019, al −11,2%; dentro de éstas, el gasto de no residentes en el territorio económico baja 26,6 puntos (del 1,2% al −25,4%). Recuerdo que la Semana Santa de 2019 cayó en abril, por lo que no ha penalizado la comparativa.
Entre enero y marzo se registró una caída del −5,2% del PIB, respecto al trimestre anterior. El crecimiento interanual se situó en el −4,1%. La renta nacional bruta y la renta nacional disponible bruta variaron un −4,7% y un −4,9%, respectivamente, respecto al trimestre anterior. El futuro nos mostrará que este fue el mejor trimestre del 2020.
El 15 de abril, el profesor Miguel Córdoba y yo, intervinimos en el ciclo que dirijo, Coloquios empresariales, en el Casino de Madrid (en modo on ine), durante el cual adelantamos que nuestro PIB sufriría una caída superior al 15% este año, superando el desempleo los 4 millones de personas. El mayor desastre económico desde nuestra guerra. La errática e indecisa política económica desarrollada para el sostenimiento de los distintos agentes económicos, que está disparando la deuda del Estado, sin lograr la necesaria estabilidad económica a la mayoría de autónomos, pequeñas y medianas empresas, no parece que pueda evitar dichas previsiones.
Se está produciendo un nuevo empobrecimiento de la sociedad, con desaparición de empresas y elevadas pérdidas en las supervivientes, que repercutirá directamente en el mercado inmobiliario de oficinas, a pesar de los cantos de sirena negacionistas tan habituales en estos casos.
A diferencia del mercado de alquiler de vivienda, el de oficinas goza de una gestión altamente profesionalizada, especialmente en las zonas ‘prime’, dado que en estas tanto la propiedad de los inmuebles como los usuarios se identifican con grandes empresas o medianas muy especializadas.
En este mercado la referencia la marcan los mejores inmuebles en zonas ‘prime’, decayendo los precios paulatinamente en función de peores ubicaciones y menores prestaciones, siendo la primera el factor más determinante. Esta realidad da lugar a lo que denomino el “efecto marea”, consistente en la reubicación de usuarios hacia la periferia cuando se producen incremento de rentas, buscando alquileres más baratos, y el retorno de muchos de ellos cuando se producen caídas de precios, recuperando mejores emplazamientos.
En definitiva, como nos muestra la experiencia pasada, los grandes usuarios y propietarios reaccionan rápidamente para adaptarse a los nuevos escenarios económicos, lo que, en crisis como la actual, produce una reducción significativa de los alquileres. Para un arrendador, el anticiparse a la fase de mayor caída de alquileres, ofreciendo un apreciable recorte en los mismos, al tiempo que se alarga la duración de los contratos, puede suponer la diferencia entre menores beneficios o entrar en pérdidas.
Y este proceso se va expandiendo por el “efecto marea”, hasta alcanzar a la totalidad de inmuebles de oficinas y de propietarios, llevando a los más pequeños, o a los menos profesionalizados, a la quiebra.
El “efecto marea” es inevitable, teniendo en cuenta que más del 24% del parque de oficinas en Madrid capital se encuentra en manos de 10 gigantes inmobiliarios, como son Pontegadea, Merlin, Colonial, Mutua Madrileña, GMP…
Tras la caída de alquileres se produce inevitablemente la de los precios de venta de oficinas, salvo caída de tipos de interés, que permitiera mantener los rendimientos de la inversión, haciendo frente a la prima de riesgo de la mismas, algo imprevisible dados los bajos tipos de interés de los últimos años.
A la caída de negocio de los usuarios de oficinas, dada la naturaleza de la actual crisis del coronavirus, debemos sumar la ociosidad forzosa de un porcentaje sustancioso de los espacios alquilados. Algo que se mantendrá, con variaciones, hasta finales del 2021, lo que producirá un cambio forzoso de cultura en las empresas, que terminarán asumiendo el trabajo online como una actividad integrada e inseparable de los procesos propios de la empresa.
Este cambio laboral, fruto forzoso del confinamiento prolongado, se estima, por parte de algunos estudiosos, alcanzará al 20% en economías como la de Alemania; sin cuestionarlo, con que alcanzára el 10% en España, generaría una seria crisis, a partir del 2022, para el mercado de oficinas en Madrid y en Barcelona. Afectaría principalmente a las situadas en extrarradio y peor comunicadas por transporte público, o más alejadas de entornos residenciales. Y no estamos contemplando las secuelas de la digitalización, que puede llevar a la reducción de plantillas laborales.
Nuestro mercado interno no difiere demasiado, en su comportamiento, del resto de los mercados de oficinas en las principales ciudades europeas. Por esta razón, he tomado los datos sobre los mercados europeos de oficinas proporcionados por Property Market Analysis (PMA, que muestran las rentas netas medias en zonas prime, que son las que suelen reaccionar con mayor eficiencia. Sobre estos datos, el prestigioso Institut Der Deutschen Wirtschaft ha elaborado un trabajo que relaciona la previsible caída del PIB, con la caída de precios de alquiler, y por consiguiente de venta de oficinas, asociando sus precios, como veíamos al principio, al crecimiento, o al empobrecimiento, económico local.
No he querido incorporar a la tabla ni a Madrid ni a Barcelona, por proporcionar un pequeño ejercicio al lector. Para ello le recuerdo que el Banco de España y la media del consenso ya reconocen una caída del PIB nacional superior 10%, para este año, mientras que el profesor Miguel Córdoba y yo la situamos por encima del 15%.Comisión Europea/IW
José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.
La representación en las Juntas de Propietarios viene recogida en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal [LPH] y nos muestra que, “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
“Si algún piso o local perteneciese ‘pro indiviso’ a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
“Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora”.
La representación legal, se produce por imperativo legal, corresponde a un tercero.
Nos encontramos con la de los padres que ostentan la patria potestad de los hijos menores no emancipados, los hijos incapacitados, el ausente, el representante del declarado ausente, el incapaz por sentencia judicial, la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela y también es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.
La representación voluntaria, se caracteriza porque una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar por escrito a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.
ESCRITO DE REPRESENTACIÓN
El representante debe entregar un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:
1.- Documento escrito, no verbal.
2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos y la correspondiente propiedad.
3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación.
4.- La firma del escrito por parte del propietario.
QUIÉN PUEDE REPRESENTAR
En lo que se refiere a quién puede ser representante, la LPH en su artículo 15.1, no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:
1.- Un tercero no propietario ajeno a la finca. Por ejemplo, un abogado.
2.- El secretario-administrador.
3.- El presidente.
4.- Otro propietario.
5.- También un propietario moroso puede actuar en representación de otro que no lo es.
CUÁNDO DEBEN PRESENTARSE LOS ESCRITOS DE REPRESENTACIÓN
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al Secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Por último, recordar que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios.
Y si se otorga una representación y, finalmente, asiste el propietario representado y pretende votar, se entiende que la representación ha sido revocada.
LA VOTACIÓN EN LAS JUNTAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
En las Juntas de las Comunidades de propietarios, el derecho a voto lo podrán ejercer todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 15.2 que “los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
“El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
DOBLE MAYORÍA
Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.
El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la Junta se celebra en primera o segunda convocatoria.
En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.
DIFERENTES MAYORÍAS
Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías:
UNANIMIDAD
Para que un acuerdo sea aprobado por unanimidad es necesario que todos los miembros de la comunidad estén conformes con el mismo. En el caso de que se encuentren presentes en la Junta la totalidad de los propietarios, se obtendrá con el voto favorable de todos ellos.
Si no han acudido los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, ya que la Ley exige unanimidad de todos los propietarios, con lo que no es suficiente con que se obtenga esa unanimidad en la votación de la Junta, sino que hay que tener en cuenta la opinión de los ausentes.
MAYORÍA REFORZADA
De las 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
MAYORÍA SIMPLE
Más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación. Para alcanzar el acuerdo es necesario obtener doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación.
Esa doble mayoría tiene un alcance diferente según se trate de primera o segunda convocatoria de la Junta.
EN PRIMERA CONVOCATORIA
Viene referida al total de la comunidad. Para alcanzar el acuerdo es preciso:
1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría del total de propietarios de la comunidad.
2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo represente al menos, la mayoría de las cuotas del total del edificio. Se computan todas las cuotas existentes, incluyendo las de los presentes y las de los ausentes.
EN SEGUNDA CONVOCATORIA
La mayoría viene referida a los propietarios asistentes a la Junta, ya estén presentes en la reunión o estén debidamente representados. No basta que los votos positivos superen a los negativos, sino que se exige que los votos positivos representen el quórum exigido. Para alcanzar el acuerdo es preciso:
1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría de los propietarios presentes.
2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo, represente al menos la mayoría de las cuotas los propietarios asistentes a la Junta.
►Minoría de un 1/3 del total de propietarios que representen a la vez más de 1/3 de las cuotas de participación.
►Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas.
Los propietarios pueden ejercer su derecho a voto personalmente en la Junta o mediante representación.
Según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
De esta forma, se reserva para los propietarios ausentes la posibilidad de emitir su voto con posterioridad a la junta.
EL JUICIO DE EQUIDAD
El proceso de equidad o juicio de equidad en las Comunidades de Propietarios está previsto en el artículo 17.7 de la LPH: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.
Es decir, para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple para ser aprobados.
Hace falta efectuar dos convocatorias previas de la Junta de Propietarios. De este modo, antes de acudir al juicio de equidad, es preciso justificar la inclusión previa en el orden del día de la cuestión objeto de debate en al menos dos Juntas.
Además, es requisito que el resultado de las votaciones resulte contrario a la aprobación del acuerdo y resulte notoriamente injusto para la mayoría de los propietarios o al interés superior de la comunidad.
Por último, la demanda debe plantearse ante el Juzgado de Primera Instancia en el mes siguiente a la convocatoria de la segunda Junta. El Juez citará a las partes, demandantes y demandados, a fin de escucharles y resolverá en equidad en el plazo de 20 días desde que se formuló la petición. En dicha resolución el juez deberá hacer pronunciamiento sobre el pago de las costas procesales.
DESARROLLO DEL JUICIO DE EQUIDAD
1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad. El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de Propietarios.
2.- Hay que nombrar a los contradictores, es decir, los propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad, y sus domicilios para que puedan ser citados.
3.- Se expondrán las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
4.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad el conflicto, mediante resolución judicial, dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
El juicio monitorio es un procedimiento judicial para el cobro de las deudas pendientes de pago. Se puede utilizar para cobrar facturas impagadas, deudas de morosos en las comunidades de propietarios, etc.
Es un procedimiento que sirve para reclamar el pago de deudas dinerarias de cualquier importe siempre que reúnan una serie de requisitos.
QUÉ TIPO DE DEUDA
Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible.
Que sea dineraria se refiere a que el derecho de crédito exigido debe expresarse en dinero en sentido estricto, es decir, en moneda de curso legal, nacional o extranjera.PUBLICIDADPUBLICIDAD
Que sea vencida se refiere a aquella cuyo plazo de pago ha transcurrido, es decir, ha vencido.
Que sea exigible se refiere a aquella que no depende de contraprestación, ni está sujeta a condición alguna.
Que sea determinada se refiere a que la deuda debe ser líquida, es decir, que está concretada en una suma de dinero o que su determinación dependa de una simple o mera operación aritmética.PUBLICIDAD
HAY QUE PROBAR QUE EXISTE
Además, la deuda tiene que acreditarse a través de alguna de las siguientes maneras:
Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.
Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.PUBLICIDAD
Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.PUBLICIDAD
Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.
QUÉ ÓRGANO JUDICIAL ES EL COMPETENTE
El Juzgado competente será el de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o el del lugar en que el deudor pueda ser hallado a efectos de requerimiento de pago.
Cabe destacar que, para los supuestos de impagos de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de Propietarios, podrá elegir la Comunidad a la hora de iniciar el juicio monitorio, entre el Juzgado del domicilio o residencia del deudor, o el del lugar en que se halle la finca perteneciente a la Comunidad.
El procedimiento monitorio comenzará por petición del acreedor en la que se expresarán la identidad del deudor, el domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados y el origen y cuantía de la deuda, acompañándose de los documentos mencionados anteriormente.PUBLICIDAD
EL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA PIDE AL DEUDOR QUE PAGUE
Una vez admitida por el Juzgado la petición del monitorio, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al deudor para que, en el plazo de veinte días:
Pague al peticionario, acreditándolo ante el tribunal. Si el deudor atendiere el requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite, el Letrado de la Administración de Justicia acordará el archivo de las actuaciones.
Comparezca ante éste y alegue de forma fundada y motivada, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. En caso contrario dará cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda sobre la admisión a trámite de la petición inicial.
Si el deudor presentare escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda, teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.
Si la oposición del deudor se fundara en la existencia de pluspetición, se actuará respecto de la cantidad reconocida como debida.
HASTA 6.000 EUROS
Cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal (hasta 6.000 euros), el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, dando traslado de la oposición al actor, quien podrá impugnarla por escrito en el plazo de diez días.
Las partes, en sus respectivos escritos de oposición y de impugnación de ésta, podrán solicitar la celebración de vista.
POR ENCIMA DE 6.000 EUROS
Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad (más de 6.000 euros), si el peticionario no interpusiera la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el letrado de la Administración de Justica dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor.
Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado para que formule contestación a la demanda, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda.
Y QUÉ PASA SI EL DEUDOR NI PAGA NI COMPARECE
Si el deudor no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días.
Acto seguido, despachada ejecución, proseguirá ésta conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, pudiendo formularse la oposición prevista en estos casos, pero el solicitante del proceso monitorio y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en el monitorio o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte el auto despachando ejecución la deuda devengará intereses.
Como curiosidad, mencionar que sólo se admitirá el requerimiento al demandado por medio de edictos en el supuesto del cobro de deudas a morosos de comunidades de propietarios.
Donde la notificación deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios.
Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local, y si tampoco pudiere hacerse efectiva de este modo, se le notificará conforme por medio de edictos.
Por otro lado, si de la documentación aportada con la petición se desprende que la cantidad reclamada no es correcta, el letrado de la Administración de Justicia dará traslado al juez, quien, en su caso, mediante auto podrá plantear al peticionario aceptar o rechazar una propuesta de requerimiento de pago por el importe inferior al inicialmente solicitado que especifique.
En la propuesta, se deberá informar al peticionario de que, si en un plazo no superior a diez días no envía la respuesta o la misma es de rechazo, se le tendrá por desistido.
Y QUÉ PASA SI LA RECLAMACIÓN DE LA DEUDA TIENE COMO BASE UN CONTRATO
Y por otra parte, si la reclamación de la deuda se fundara en un contrato entre un empresario o profesional y un consumidor o usuario, el letrado de la Administración de Justicia, previamente a efectuar el requerimiento, dará cuenta al juez para que pueda apreciar el posible carácter abusivo de cualquier cláusula que constituya el fundamento de la petición o que hubiese determinado la cantidad exigible.
El juez examinará de oficio si alguna de las cláusulas que constituye el fundamento de la petición o que hubiese determinado la cantidad exigible puede ser calificada como abusiva.
Cuando apreciare que alguna cláusula puede ser calificada como tal, dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, resolverá lo procedente mediante auto dentro de los cinco días siguientes.
De estimar el carácter abusivo de alguna de las cláusulas contractuales, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal consideración acordando, bien la improcedencia de la pretensión, bien la continuación del procedimiento sin aplicación de las consideradas abusivas.
Si el tribunal no estimase la existencia de cláusulas abusivas, lo declarará así y el secretario judicial procederá a requerir al deudor en los términos mencionados anteriormente.
En conclusión, el procedimiento monitorio nos ayuda a cobrar las deudas de una forma rápida y eficaz contra aquellos morosos que no quieren pagar.
Los casos más habituales para usar este juicio monitorio son el cobro de facturas impagadas y la reclamación de cuotas impagadas de los propietarios morosos de una comunidad de propietarios.
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