Ante la reciente publicación, por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, del Sistema Estatal de índices de Referencia de precios de alquiler de viviendas, que presentó el Ministro Ábalos el 1 de julio, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) destaca que éste, únicamente tiene validez a efectos informativos y estadísticos y en modo alguno será utilizado para limitar los precios del alquiler.
«Sencillamente se busca dar una transparencia al mercado del alquiler de vivienda que como objetivo es muy loable, pero que se queda en el intento ya que los datos que se manejan se refieren al ejercicio 2018», apunta el Secretario General de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja.
Como apunta el propio Ministerio, se ofrece información del año 2018, que constituye la información más reciente disponible de las fuentes tributarias analizadas. Pero también se puede descargar la información de los años 2015, 2016 y 2017. Se prevé que en el último trimestre del año se actualizará con los datos de 2019.
Martínez Caja asegura que la fuente de esta información es la base de datos del Catastro Inmobiliario, «que no es la más adecuada para tomar índices de referencia de precios de alquiler, ya que no está basada en precios de mercado sino datos de índole tributaria. Hubiera sido más certero confrontar los datos de los distintos organismos que reciben las fianzas arrendaticias que, si bien ofrecen menor número de datos, al menos sí lo hacen con mayor cercanía en el tiempo y se acomodan a la realidad del mercado de manera más fidedigna».
Un ejemplo de este desfase de precios puede verse en uno de los portales inmobiliarios de referencia, donde se arroja un precio medio de alquiler en Madrid capital de 17,41 euros el metro cuadrado, mientras que el Sistema Estatal cifra este dato en 13,2. Esto implica una diferencia de renta de más de 400 euros en un piso de 100 metros cuadrados, lo que supone un 25% a la baja algo «a todas luces irreal, ya que los precios de los arrendamientos son solo objeto de negociación muy puntual y nunca en esos porcentajes». Si se focaliza la búsqueda de datos por distritos, se observan idénticas discrepancias, lo que deja en evidencia la fiabilidad del Sistema.
En conclusión, desde AMADEI se recomienda tomar este índice con mucha precaución pues quizá pueda servir a la Administración para aplicar ciertas políticas públicas, pero en modo alguno puede entenderse como referencia de los precios actualizados del mercado del alquiler y a nivel particular o profesional va a resultar prácticamente intranscendente.
La sentencia que llega de Luxemburgo implica que el sector financiero debe devolver a los consumidores todos los gastos hipotecarios (excepto el AJD) si van vinculados a una cláusula abusiva, lo que podría beneficiar a unos ocho millones de consumidores si reclaman dichos gastos, según la asociación Asufin, y supone un criterio diferente al del Tribunal Supremo. También se ha pronunciado sobre la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios y sobre las costas procesales.
1º.- Los gastos de hipoteca han de ser devueltos al consumidor en su integridad, si la cláusula ha sido declarada nula, salvo que haya normas o leyes que impongan al consumidor el pago de alguno de los gastos, o que diga que se hayan de repartir entre las partes. Por tanto, la posición salomónica de reparto de gastos, adoptada por el Tribunal Supremo (que proponía un reparto del 50% de los gastos) queda desmontada con esta sentencia.
2º.- Aunque la comisión de apertura esté incluída en el coste total de un préstamo hipotecario, no significa que sea un prestación esencial del mismo. Y aunque estuviera referida al objeto principal del contrato, los jueces están obligados a controlar el carácter claro y comprensible de la misma. Esto significa que los jueces deben analizar si dicha comisión responde a servicios efectivamente prestados o gastos realizados, de lo contrario, como es lo habitual, no es transparente y debe declararse nula.
Así, la comisión de apertura puede ser analizada desde el punto de vista de la transparencia, desmontando nuevamente lo sentenciado por el Tribunal Supremo, en el sentido de que no se podía analizar por ser parte del precio.
3º.- En referencia a las costas procesales, se indica que la Directiva se opone a que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales, si se decidiera no reintegrársele la totalidad de los gastos, y habiendo sido declarada nula la cláusula; puesto que dicho régimen de costas procesales crea un obstáculo a los consumidores para ejercer su derecho a que se controle judicialmente el carácter potencialmente abusivo de las cláusulas contractuales.
En este sentido, Giménez sostiene que «si esto último hubiera sido aplicado por los Jueces, quizás no estaríamos ahora sufriendo la gravísima lentitud de una justicia de los Juzgados de cláusula suelo, puesto que se podrían haber evitado muchos procedimientos judiciales, al disuadir a los bancos de continuar eternamente con dichos juicios a sabiendas de que no se les iba a condenar en costas».
Por otro lado, Almudena Velázquez, co-directora legal y portavoz delportal reclamador.es insiste en que «en cuanto alos gastos propiamente dichos,el TJUE recuerda que si la cláusula es declarada abusiva sólo pueden moderarse los efectos de dicha declaración (la devolución de las cantidades) cuando la ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD),el resto de los importes satisfechos habrán de restituirse al 100%».
Y, en lo que se refiere a la comisión de apertura, detalla que»el TJUE considera que el hecho de que la comisión pueda considerarse parte del precio no la excluye del examen de su abusividad, cuestión que defendía el Tribunal Supremo y que ha sido censurado (como ya sucediera con el IRPH) por el Tribunal Europeo. Abusividad que debe ser examinada desde la vertiente de la transparencia (que el consumidor estuviera convenientemente informado de su existencia y repercusión económica) como desde el lado del desequilibrio, al no responder el importe que se paga por el prestatario al coste efectivo del servicio. Por lo tanto, serán los Jueces quienes deban examinar si por uno o por otro criterio la cláusula ha de declararse nula, sin que sirva de excusa como apuntaba también el Tribunal Supremo, que su existencia es suficientemente conocida por los consumidores».
Por tanto, añade Velázquez, «una vez más el TJUE se muestra como el verdadero garante de los consumidores y vuelve a revocar la doctrina del Tribunal Supremo, algo desde luego preocupante en cuanto a la deriva que nuestro Alto Tribunal está tomando en la interpretación (contraria) a la Directiva 93/13″.
Esta dictamen que llega de Luxemburgo no afecta a las hipotecas constituidas desde que entró en vigor la ley hipotecaria en junio de 2019, entre cuyas novedades más destacadas se encuentra que el banco debe asumir todos los gastos ligados a la formalización de los préstamos hipotecarios, excepto la tasación de la vivienda y las copias de las escrituras que solicite el cliente.
Ocho millones de potenciales beneficiarios
Según las estimaciones de la Asociación de Usuarios Financieros Asufin, «hasta ocho millones de consumidores se ven afectados por una decisión que toca varios puntos importantes y polémicos sobre los que no había suficiente consenso». Y recuerda que el TJUE se ha pronunciado sobre las cuestiones que plantearon los juzgados de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca (asunto C-224/19) en procedimiento contra Caixabank, y el número 6 de Ceuta (asunto C-259/19) contra BBVA.
En España existen dos registros inmobiliarios. Uno de ellos es el Catastro. El otro el Registro de la Propiedad. Su razón de ser es la necesidad de acreditar las características de los bienes inmuebles. Sin embargo, es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan. Ello ocurre con mayor frecuencia en fincas o edificios que ya revisten una cierta antigüedad, ya la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los interesados”, que se ha trasladado varias veces de escritura en escritura sin haber comprobado oportunamente la realidad física de la finca o edificio. Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma. El principal problema que genera esta situación es la erosión de un elemento fundamental en los estados de derecho: la seguridad jurídica. Un problema que, afortunadamente, tiene solución.
Dos organismos independientes
Lo primero, es tener claro de qué hablamos cuando nos referimos a catastro y registro, ya que si bien son similares en algunos aspectos, en otros no tienen nada que ver.
El Registro de la Propiedad es un servicio público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí, sin duda, muy aconsejable.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación se fundamenta en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Una importante diferencia con el Registro de la Propiedad es que la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. Según el artículo 2 de esta Ley, “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas”. Su principal objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Es importante subsanar
La existencia de diferencias entre los datos que poseen cada uno de los registros puede generar problemas a los propietarios, en especial cuando existe la voluntad de poner a la venta un inmueble, ya que una situación así puede ahuyentar a muchos compradores o ralentizar la operación. Por ello, si se detectan es importante proceder a subsanarlos cuanto antes. En cualquier caso, es importante saber que mientras existe la discrepancia, la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, ya que el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.
¿Qué puedo hacer para subsanarlo?
En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria mediante la aprobación del Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Unos de los objetivos de esta norma es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr “una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”. Una coordinación que hasta ese momento era prácticamente inexistente.
El primer paso para proceder a subsanar esta desviación es descubrir cuál de los dos organismo está equivocado. Una vez detectado dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. Son las siguientes:
La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
El deslinde registral de la finca.
La rectificación de su descripción.
La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
Hay que tener en cuenta que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite la existencia de pequeños errores, en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.
De este modo, si la discrepancia no supera el al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.
En cambio, si la diferencia es superior a ese 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada.
Por tanto, parece evidente que solventar una situación de este tipo es aconsejable, para evitar males mayores y perjuicios, en especial cuando se va a producir una transmisión del bien. Por suerte, con la norma hoy vigente, hacerlo es un proceso relativamente sencillo.
Ada Colau se pone sería. El Ayuntamiento de Barcelona amenaza a cerca de 200 propietarios de pisos con la expropiación si no los ponen en alquiler antes de un mes. El consistorio ha lanzado esta advertencia a los grandes tenedores de viviendas (Sareb es el propietario de la mitad de estos pisos) que las han mantenido vacías durante más de dos años.
Un mes parece poco, contando las limitaciones que está atravesando el mercado del alquiler a raíz de la crisis del coronavirus. Si en estos 30 días no se ha alquilado o se ha iniciado el proceso, los propietarios se arriesgan a ser expropiados.
En rueda de prensa, la concejal de Vivienda, Lucía Martín, explicó que han puesto en marcha un mecanismo previsto en la ley catalana 17/2019 que hasta ahora nunca se ha utilizado. La expropiación, si se acaba llevando a cabo, se resolvería en medio año y afectaría tanto al uso como a la propiedad del inmueble, a diferencia de las expropiaciones hechas hasta ahora, que solo repercutían en el uso.
No obstante, la ley también establece que se pagaría por la expropiación la mitad del valor del piso, que pasaría a formar parte del parque de vivienda pública de la ciudad.
Sareb, propietario de casi 100 de estos pisos
De los casi 200 pisos que han sido investigados por el consistorio de Colau son propiedad de 14 grupos inmobiliarios. La Sareb sería el grupo más afectado, ya que aglutina un centenar de estos inmuebles.
Martín precisó que los 14 grandes grupos propietarios que recibirán la misiva no se librarán del proceso expropiatorio solo por poner los pisos en alquiler. Deberán demostrar que la vivienda ya está alquilada o con los trámites iniciados para ser alquilada para evitar la expropiación.
Proceso con continuidad
Además de estos pisos, hay otros 232 (hasta alcanzar los 426) en la misma situación: todos ellos aparecen inscritos como vacíos y sin uso social en el registro de la Agenda de la Vivienda de Cataluña (AHC, por sus siglas en catalán).
La concejal Martín indicó que, más adelante, enviarán cartas hasta completar la totalidad de las 426 viviendas vacías en la ciudad de Barcelona, propiedad de 24 sociedades diferentes.
Sienta jurisprudencia y anula este gravamen en Badalona a pisos vacíos de personas jurídicas
idealista.com
El Alto Tribunal sienta de nuevo jurisprudencia para anular el impuesto a los pisos vacíos que muchos ayuntamientos ya están cobrando o están pensando en hacerlo. En esta ocasión, ha tumbado la tasa que el Consistorio de Badalona cobraba a pisos vacíos propiedad de entidades financieras. Este dictamen se une al que ya hizo el verano pasado en contra del Ayuntamiento de Barcelona.
Esta nueva sentencia vuelve a dar la razón a la Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb), como ya hizo el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), y rechaza el recurso de casación al Ayuntamiento de Badalona.
El consistorio de Badalona aprobó en 2016 imponer una tasa de 600 euros por abrir un expediente a las viviendas propiedad de entidades financieras que estuvieran vacías durante más de dos años. Sin embargo, esta tasa ya fue suspendida por el TSJC en 2017 mientras se resolvía el conflicto legal. El Alto Tribunal establece que «dicha ordenanza es nula de pleno derecho con efectos retroactivos”, aclara la sentencia.
La Sala Tercera del Tribunal Supremo ya desestimó el verano pasado el recurso de casación interpuesto por el Ayuntamiento de Barcelona contra la sentencia del TSJC que declaró la nulidad de esta tasa, y en este nuevo dictamen reitera que las administraciones municipales no tiene competencias para regular este gravamen:
“La tasa se extralimita y vulnera el artículo 8 de la Ley General Tributaria para poder establecer un hecho imponible, y no se pueden establecer hechos imponibles que no vengan contemplados en una ley, en este caso, la Ley de Haciendas Locales (…) Entre ellos no se encuentra una tasa sobre servicios de inspección del piso vacío y vigilancia (…) Sería de todo punto irregular, e incluso arbitrario, la exigencia de una tasa para sufragar el coste de un servicio consistente en actividades de control o vigilancia sobre viviendas que pudieran determinar la apertura de un expediente o dar lugar a una consecuencia adversa, incluso sancionadora”, subraya la sentencia que recoge Expansión.
Queda pendiente aún de resolver por el TSJC el caso de la Sareb frente al Gobierno catalán por el impuesto autonómico de Cataluña sobre las viviendas vacías a entidades financieras.
Metrovacesa como socio del consorcio Alastria Blockchain Ecosystem, en colaboración con Data Economy España y otros socios, han creado este sistema para incentivar la confianza y la transparencia con los clientes, de manera sencilla, rápida e innovadora.
Avintia, FCC Construcción, Ferrovial y Sacyr, cuatro de las constructoras más relevantes de España, con las que Metrovacesa trabaja en sus promociones y también socias de Alastria, se suman al proyecto DE CONFIANZA.
El sistema utiliza las bases del modelo europeo que impulsa Alastria y que define las reglas que tiene que cumplir una entidad emisora de una certificación. La interfaz es compatible con el EBSI (European Blockchain Services Infrastructure).
Metrovacesa, promotora inmobiliaria líder en España con más de 100 años de historia, ha lanzado el proyecto DE CONFIANZA liderado por las Asociaciones: Alastria Blockchain Ecosystem y Data Economy España, a través de un grupo de empresas pertenecientes a dichas asociaciones: Add4u, Kunfud, Councilbox, Veratya estrategias corporativas y Epunto interim Management. DE CONFIANZA es un sistema basado en tecnología Blockchain que facilita a clientes y a potenciales clientes de la promotora disponer de la información y detalles relativos a sus promociones de manera inmediata y sencilla, contando con la verificación de terceros. Esta iniciativa, de carácter social e innovador, nace con el objetivo de incrementar la confianza y la transparencia del sector, mejorando al mismo tiempo el servicio de atención al cliente que ofrece Metrovacesa a través de la tecnología. La compañía, se convierte así, en el principal tractor en el fomento de iniciativas Blockchain en el ámbito del real estate.
La promotora está liderando este proyecto en colaboración con Alastria – consorcio multisectorial sin ánimo de lucro, en el que más de 560 empresas se han unido para fomentar la economía digital a través de la promoción de tecnologías Blockchain- y Data Economy España – plataforma colaborativa para el desarrollo de proyectos vinculados con la economía de los datos y la industria 4.0 a nivel multisectorial en España-. El sistema está alineado desde su inicio con el modelo europeo que impulsa Alastria para el uso de certificaciones públicas registradas en Blockchain, anticipando en el diseño el papel que debe tener una entidad emisora de una certificación con interfaz compatible con el EBSI (European Blockchain Services Infrastructure).
DE CONFIANZA facilita a todos los clientes o potenciales clientes de la promotora un nuevo canal de información para que puedan conocer, de manera rápida y sencilla y escaneando con su teléfono móvil un código QR, toda la información de la promoción de Metrovacesa en la que tengan interés. Esta iniciativa se basa en una declaración responsable realizada por Metrovacesa y trazada en Alastria y que, a través de la tecnología Blockchain, verifica la información y los detalles relativos a cada proyecto por terceras partes, de una manera objetiva y transparente. De esta forma, los clientes disponen en los puntos de venta de una fuente de información veraz y contrastada sobre sus viviendas y pueden comprobar datos como la constructora que realiza las obras, las licencias otorgadas por las Administraciones Públicas, así como otros participantes del proyecto como puede ser el arquitecto, la comercializadora y la entidad financiera, entre otros.
Las validaciones de estos stakeholders se realizarán utilizando la Identidad Digital de Alastria. Cuatro de las constructoras más relevantes de España: Avintia, FCC Construcción, Ferrovial y Sacyr, también socias de Alastria, se suman al proyecto DE CONFIANZA, confirmando a través de Blockchain las promociones en las que trabajan para la promotora.
El proyecto se desarrollará, en una primera etapa, en las diferentes promociones que la compañía tiene en Málaga, Almería, Córdoba, Huelva, Sevilla, Valencia, Alicante, Valladolid, Lleida, Tarragona, Barcelona, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, Madrid, A Coruña y Pontevedra.
Carmen Chicharro, directora de Innovación y Marketing de Metrovacesa, señaló: «Estamos convencidos de que la innovación y el uso de tecnologías como Blockchain son grandes aliados para transmitir seguridad y transparencia tanto a clientes que ya han comprado su vivienda con Metrovacesa, como a potenciales clientes, gracias a las características de descentralización e inmutabilidad de esta tecnología. Desde Metrovacesa trabajamos con mucha ilusión en estos proyectos, en un modelo de innovación abierta, dónde colaboran al mismo nivel grandes compañías, asociaciones, administraciones y startups».
Montse Guardia, Directora General de Alastria, apuntó: «Desde Alastria celebramos la visión estratégica de Metrovacesa de apostar por el uso adecuado de una parte del modelo de Alastria Identidad Digital. Con este proyecto en Blockchain están dotando de responsabilidad y transparencia a sus promociones. Esta iniciativa tiene como base la fuerza y el rigor que aporta el trabajo de los asociados de Alastria en este sector, apostando claramente por la transparencia y por la innovación digital colaborativa, lo que permite escalar y avanzar rápidamente en nuevos productos y servicios con otros sectores gracias al uso de esta tecnología».
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