Mes: junio 2020

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Los profesionales creen una vez terminado el confinamiento y las restricciones del estado de alarma habrá una reactivación de las operaciones, que fían con más claridad para el último trimestre de este año. Por el contrario, un 28% aventura que durante este año no habrá reactivación y no se producirá hasta al menos a mediados de 2021. Una encuesta realizada entre agentes del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), ha analizado el impacto del Covid – 19 en el sector inmobiliario.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria estiman que una vez terminado el confinamiento y las restricciones del estado de alarma habrá una reactivación de las operaciones, situándola con más claridad para el último trimestre de este año. Así lo han indicado un 65,62% de los profesionales incluidos en una encuesta realizada por el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) para analizar el impacto del confinamiento y las restricciones aplicadas con motivo del Covid – 19 en el sector inmobiliario.

Por el contrario, el 28,12% de los agentes considera que durante este año no habrá una reactivación, sino que existirá una situación de atonía que se mantendrá hasta al menos a mediados de 2021 momento en el que empezarán a cobrar fuerza de nuevo el ritmo habitual que – ya ralentizado – se había empezado a instalar a finales de 2019 y durante las semanas de 2020 previas al confinamiento. Los profesionales se encuentran expectantes y son más prudentes acerca de si se producirá o no una oleada de inversores que aproveche las nuevas tendencias que han surgido en el mercado con motivo del confinamiento y las restricciones por el Covid – 19, como podrían ser una moderación de los precios. Un 53,12% cree que el entorno actual es propicio para que sí surja una tendencia inversora que busque el valor refugio en el sector inmobiliario. Sin embargo, el otro 37,5% considera que los inversores esperarán a que exista una mayor certidumbre en la evolución de la economía para volver a acercarse al sector.

Por otra parte, un 78,1% de los API afirma que la continuidad de la actividad durante el confinamiento ha sido posible por la utilización de la tecnología y que las herramientas online serán fundamentales para el futuro, mientras que para el 18,7%, el trabajo en el formato digital se ha realizado como se venía haciendo habitualmente antes del confinamiento y las restricciones.

Los API tienen a su disposición servicios telemáticos y aplicaciones que les permite ser más competitivos en el mercado, como TASAPI, que es la aplicación online oficial de COAPIMADRID para realizar tasaciones de inmuebles, y actualmente ya se están presentando telemáticamente las periciales en sede judicial.

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La rehabilitación será uno de los ejes de la política de vivienda del Ejecutivo a partir de ahora. Así lo puso de manifiesto el secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Pedro Saura, durante la Conferencia Sectorial de Vivienda que se celebró el pasado 4 de junio.

Según Saura, habrá un Plan Estatal de Rehabilitación en el marco del Plan Estatal de Vivienda. «Será un instrumento nuevo y diferenciado -aserguró el número dos del Departamento que dirige Jose Luis Ábalos-, con una visión de rehabilitación integral y a gran escala, integrando como prioridades la eficiencia energética, la accesibilidad y la salubridad».

El Gobierno se ha comprometido, por tanto, a fomentar la rehabilitación con miras a la sostenibilidad medioambiental, pero también promoverá la construcción de vivienda nueva «para facilitar el acceso de los jóvenes y familias de bajos recursos como forma de sostenibilidad social a largo plazo», subrayó Saura.

El objetivo es pasar de 30.000 a, al menos, 120.000 viviendas rehabilitadas al año. Eso implicará, según la valoración del Ejecutivo, la creación de 370.000 puestos de trabajo a corto plazo.

Se prevén 2.000 millones de euros

El secretario de Estado prevé que el Plan de Rehabilitación de Vivienda estará dotado con 2.000 millones de euros, que provendrán tanto del Fondo de Recuperación que está diseñando la Unión Europea como de empresas privadas.

De hecho, en la Conferencia Sectorial de Vivienda Pedro Saura destacó el papel de la rehabilitación como motor de recuperación tras las crisis del COVID-19, pero desde un efoque de colaboración público-privada «para crear empleo y crecimiento, y alcanzar los objetivos medioambientales», dijo.

El Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) ha celebrado el anuncio efectuado por Saura, puesto que, según indica Lluis Comerón, presidente de esta entidad, «va en línea con las propuestas» que el CSCAE trasladó al Ejecutivo en el mes de abril.

En el documento remitido al Gobierno, el CSCAE proponía medidas de reactivación del sector y destacaba «el potencial de la rehabilitación para generar hasta 400.000 empleos«. Se demandaban entonces «políticas públicas» que impulsasen y aprovechasen «el potencial de un sector que todavía no se ha recuperado de la crisis anterior”, subrayaba Comerón a finales de abril.

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Con TucomunidApp los vecinos de la comunidad podrán avisar de incidencias al instante, votar los distintos puntos del orden del día sin tener que asistir a las juntas y domiciliar los recibos. Con esta app, desarrollada por la tecnológica española IESA, las gestiones con la comunidad y el administrador de fincas se hacen sencillas e inmediatas. Además son canal perfecto para la nueva normalidad ya que ayuda a controlar el aforo de las zonas comunes y agiliza la solidaridad entre vecinos

En esta ‘nueva normalidad’ post COVID-19, la digitalización en las comunidades de propietarios es fundamental, ya que aporta seguridad a muchas acciones que antes se hacían de forma presencial.

Las relaciones entre los vecinos y los administradores de fincas son un ejemplo. Las juntas donde coinciden en un local grupos grandes de propietarios, o la reserva de pista en una hoja compartida por todos, han quedado atrás gracias a TucomunidApp. Incluso incorpora un sistema para controlar el aforo de las piscinas de las comunidades.

Esta aplicación, desarrollada por IESA Comunidades Tecnológicas, permite reunir en el móvil todas esas funciones que antes se hacían de forma presencial.

Como propietario, solamente se tiene que aceptar la invitación del administrador y descargar la app en el móvil (o acceder a tucomunidapp.com). Así, se podrá acceder a todos los temas que afectan a la comunidad de forma muy sencilla.

“Somos conscientes de que los administradores de fincas y los propietarios demandaban otra manera de gestionar los temas relacionados con las comunidades de propietarios. TucomunidApp es la app que, de manera sencilla e inmediata, da respuesta a esta demanda. Además de poder realizar todo tipo de gestiones, los propietarios tendrán acceso a toda la información de la comunidad: incidencias, actas de juntas, cuentas anuales, estatutos y normas, entre otros. Se trata de una herramienta tecnológica que en estos momentos, en los que las reuniones y juntas deben evitarse, y es necesario controlar los aforos de las piscinas, se convierte en un gran aliado”, asegura Enrique Sánchez, director general de IESA, creadora de TucomunidApp.

Juntas virtuales
Las reuniones entre vecinos y sus administradores también se han visto afectadas y obligadas a aplazarse a un momento todavía incierto.

Cuando el administrador convoca una junta, cada propietario recibe una notificación en TucomunidApp, con acceso a todos los detalles y documentos. Desde ese momento, puede votar su apoyo o no a cada punto, y delegar el voto al administrador, con esas preferencias. A todos los efectos, es como si ese propietario hubiera asistido y votado en la junta.

Por otra parte, IESA Comunidades Tecnológicas pone a disposición de los administradores de fincas un programa de realización de juntas con asistencia virtual en el momento, votaciones online y evidencias fehacientes soportadas con blockchain.

TucomunidApp ha llegado en el momento oportuno para ayudar en esta situación, y se quedará para siempre, evolucionando la forma en la que se toman las decisiones en las comunidades de vecinos.

Aforo de piscinas controlado
Otra de las funcionalidades con las que cuenta esta aplicación es la de reservas de espacios comunes. A través de la app, los vecinos podrán gestionar las reservas de la pista de pádel, la sala polivalente o de cualquier zona de la comunidad que sea reservable.

Entre estas zonas reservables puede estar la piscina de la comunidad, que tendrá un aforo limitado para, dadas las circunstancias generadas por la pandemia, garantizar la seguridad de todos los vecinos.

Con esta solución se minimiza el tiempo en los procesos de reserva y las molestias a los vecinos, además de poder ver en todo momento la ocupación o disponibilidad de los espacios para evitar riesgos de contagio.

Comunicaciones entre vecinos
Es un canal que mejora las relaciones entre vecinos, que tanta solidaridad han mostrado entre ellos durante esta época de cuarentena provocada por el COVID-19.

TucomunidApp Tiene un espacio llamado Comunidad Social, dedicado a publicar necesidades y ofrecimientos de ayuda dentro de cada comunidad.

Los administradores de fincas, los verdaderos protagonistas
Son los administradores de fincas los que ponen a disposición de sus comunidades esta aplicación, ya que son ellos los que configuran las opciones para cada comunidad, mantienen todo el contenido, y gestionan los usuarios. Una labor que seguro los vecinos agradecerán enormemente.

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Una vez finalizada la prórroga del estado de alarma en España, los Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) indican las medidas a adoptar en las comunidades de propietarios con la nueva normalidad que está en vigor desde el 21 de junio. Así, el aforo de las piscinas, que afecta a las 12.000 existentes en la Comunidad de Madrid, aumenta del 30% al 50% y la distancia interpersonal se reduce de 2 metros a 1,5 metros. Además, se pueden usar ya los parques infantiles siempre que se respete un aforo máximo de una persona por cada 4 m2 de recinto.

El pasado sábado 20 de junio se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) la Orden 668/2020, de 19 de junio, de la Consejería de Sanidad, por la que se establecen medidas preventivas para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 una vez finalizada la prórroga del estado de alarma. Esta orden, que entró en vigor a las cero horas del día 21 de junio de 2020, es de aplicación en todo el territorio de la Comunidad de Madrid y mantendrá su vigencia hasta que el Gobierno de España declare la finalización de la situación de crisis sanitaria por el covid-19.

Siguiendo con la labor informativa realizada desde el primer momento que se inició la crisis del COVID-19, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) recuerda las siguientes obligaciones extraídas de la nueva orden en comunidades de propietarios y urbanizaciones madrileñas:

• El uso de las piscinas, que afectan a las12.000 existentes en la Comunidad de Madrid, se ha flexibilizado destacando los siguientes cambios:

• El aforo permitido aumenta del 30% al 50% del existente en condiciones normales hasta nueva Orden.
• La ocupación tanto en el vaso como en la zona de playa cambia de 4 m2 por persona a 3 m2 por persona.
• La distancia de seguridad interpersonal disminuye de 2 metros a 1,5 metros.
• Se habilitarán sistemas de acceso para evitar aglomeraciones, no habilitando turnos a no ser que fuera necesario para el control del aforo.
• La medición del cloro ya no se debe realizar cada hora, pero se deberá llevar un control periódico del agua y si la concentración supera un límite determinado se deberá desalojar el vaso hasta que se recuperen los valores normales.
• Desaparece la prohibición expresa de la utilización de duchas y fuentes de los aseos por lo que se podrían utilizar, aunque se recomienda minimizar su uso para evitar el riesgo de contagio.
• Uso de las instalaciones deportivas al aire libre. Hasta el 5 de julio incluido, se podrá realizar en estas instalaciones actividad deportiva en grupos de hasta 20 personas, sin contacto físico y siempre que no se supere el 60 % del aforo máximo permitido. Desde el 6 de julio y hasta que la situación epidemiológica lo aconseje dicho porcentaje se ampliará al 75 % y a grupos de hasta 25 personas.
• Uso de parques infantiles, siempre y cuando se respete un aforo máximo de una persona por cada 4 m2 en el recinto y se cumplan las medidas higiénico-sanitarias establecidas al efecto.
• Uso de los jardines.
• Realización de obras en el edificio, viviendas y locales, cumpliendo las medidas adecuadas de higiene y la distancia mínima de seguridad de “al menos” 1,5 metros.

• Uso de los gimnasios. Hasta el 5 de julio incluido, se podrá realizar en estas instalaciones actividad deportiva en grupos de hasta 20 personas, sin contacto físico y siempre que no se supere el 60% del aforo máximo permitido. Desde el 6 de julio y hasta que la situación epidemiológica lo aconseje dicho porcentaje se ampliará al 75 % y a grupos de hasta 25 personas.

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A escasos días de que finalice el plazo para presentar la declaración de la renta 2019, son muchos los contribuyentes que, por prudencia, deciden tributar según el criterio de Hacienda para después solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, afirma que esta batalla contra Hacienda arranca justo cuando finalice la campaña de la renta y es posible pedir desde la devolución de la exención por la venta de la vivienda habitual, hasta la devolución de la compensación por las pérdidas obtenidas con la donación de un inmueble.

Estas son las devoluciones en el IRPF que se pueden pedir a Hacienda

Exención por la venta de vivienda habitual

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.

En concreto, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, que es el que regula este beneficio fiscal, exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade el Reglamento del impuesto que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.

Pero esta exención en el IRPF se puede aplicar también a contribuyentes mayores de 65 años que decidan vender su vivienda. Sin embargo, Hacienda suele buscar motivos para cuestionar que la vivienda transmitida sea la habitual, tal y como recuerda el abogado José María Salcedo. Así, por ejemplo, Hacienda no suele permitir esta exención en el caso de que el contribuyente haya dejado de vivir en la casa hace más de dos años, algo “especialmente gravoso en el caso de padres divorciados, cuando el uso se atribuye al otro y es, por tanto, imposible, vender la vivienda”, añade el experto.

Pero Hacienda tampoco permite aplicar esta exención si la nueva vivienda habitual se compra mediante una hipoteca, algo que tiene sobre la mesa el Tribunal Supremo. En concreto, se trata de unos de los beneficios fiscales más usados por los contribuyentes y, por ello, se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio. Porque el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas de la hipoteca durante todo el periodo de amortización del préstamo (no solo en el plazo de dos años antes comentado).  

Por eso, Salcedo recomienda pelear la aplicación de esta exención.

Compensación de las pérdidas obtenidas con la donación de un inmueble

Hacienda suele negar a los contribuyentes que han registrado pérdidas por la donación de un inmueble que puedan compensarlas con las ganancias obtenidas durante el ejercicio y en los cuatro siguientes. Pero José María Salcedo recuerda que es un criterio discutido por algunos órganos del Ministerio de Hacienda, como es el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Valencia, con lo que merece la pena reclamarlo.

Amortización de inmuebles recibidos en donación o herencia

Uno de los mayores gastos deducibles en el caso de viviendas alquiladas es el de la amortización (se calcula sobre el mayor de dos valores, el catastral y el de adquisición de la vivienda), pero Hacienda considera que los inmuebles procedentes de una herencia o donación no valen nada. En concreto, sólo considera que su valor se corresponde con los gastos e impuestos que se pagaron por la herencia o donación, con lo que reduce su valor y, por tanto, la amortización acaba aplicándose sobre el valor catastral. Es otra cuestión que también está sobre la mesa del Supremo, por lo que Salcedo aconseja pelear la reclamación y no renunciar a la deducción de este gasto.

IRPF en caso de la disolución de una comunidad de bienes al adjudicar inmuebles

La Ley del IRPF establece que no hay ganancia o pérdida patrimonial en caso de disolución de la comunidad de bienes, salvo que se actualice el valor del inmueble. En caso de actualización, el contribuyente que no se adjudique la vivienda, pero reciba una compensación económica superior al valor que tenía el inmueble cuando lo compró o heredó, deberá tributar en el IRPF.

Por ejemplo, es el caso de una vivienda comprada por dos hermanos por 120.000 euros. Cada uno será propietario del 50% de la casa por valor de 60.000 euros cada uno. Si al cabo de los años, uno de los hermanos se queda con el 100% de la casa valorada en 180.000 euros, la compensación que cobrará el otro será de 90.000 euros, es decir, 30.000 euros más que su valor de compra. Este incremento de valor debe tributar en el IRPF.  

“Frente a este criterio se han revelado diversos Tribunales Superiores de Justicia, como el del País Vasco, o el de la Comunidad Valenciana. Consideran que la Ley del IRPF prohíbe actualizar valores en una disolución de comunidad. Y que, por tanto, si esto se hace, no tendrá implicaciones en el IRPF, ni habrá ganancia”, comenta José María Salcedo.

Salcedo recuerda que hasta que el Supremo se pronuncie sobre esta cuestión, los contribuyentes están en su derecho de solicitar la rectificación de la autoliquidación de IRPF y la devolución de ingresos indebidos.

Gastos por inmuebles vacíos

Hacienda no permite al contribuyente con una vivienda en alquiler pero que no encuentra inquilino deducirse los gastos que genera. No obstante, es un criterio discutido por varios Tribunales Superiores de Justicia que terminará siendo resuelto por el Supremo.

Otros casos no relacionados con la vivienda

Las costas judiciales cobradas con motivo de un litigio tributan en el IRPF como ganancia patrimonial, pero es posible deducir todos los gastos pagados por el contribuyente a sus propios abogados. Salcedo recuerda que se abre la puerta a solicitar la devolución de las costas por las que se tributó en 2019 (si no se tuvo en cuenta este criterio), y por las cobradas en los últimos cuatro años.

Por otro lado, los intereses de demora cobrados por un contribuyente con motivo de una devolución tributaria también pueden no tributar en el IRPF. Salcedo aconseja plantear batalla para evitar la tributación de los intereses de demora. Y ello teniendo en cuenta que es una cuestión que también va a resolver el Supremo en los próximos meses.

Cómo reclamar la devolución de ingresos indebidos

Desde el despacho Ático Jurídico aconsejan al contribuyente solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos antes de que prescriba el derecho a hacerlo (4 años contados desde el último día que hubo para presentar el impuesto). No obstante, si lo que se pretende rectificar es lo que Hacienda considera “opciones tributarias”, la solicitud debe presentarse antes del 30 de junio. Ello ocurrirá cuando se pretenda aplicar la exención por transmisión de la vivienda habitual, o la compensación de pérdidas generadas por la donación de un inmueble.

El abogado de Ático Jurídico recuerda que el procedimiento de rectificación debe iniciarse ante la Agencia Tributaria. En caso de que Hacienda desestime la solicitud, entonces se puede recurrir por vía económico-administrativa y, posteriormente, ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

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Se recomienda dejar este tipo de reuniones para más adelante, si las decisiones que se tienen que tomar no son urgentes

En esta semana que comienza ya hay comunidades de propietarios que van a celebrar las reuniones que quedaron pendientes cuando se decretó el estado de alarma. Están autorizadas siempre que se mantenga la separación de metro y medio y se use mascarilla al estar en espacios cerrados.

Sin embargo, los administradores de fincas aconsejan que solo se convoquen si es por un asunto urgente, que duren lo menos posible, no más de 45 minutos, y que acuda solo una persona por piso.

La responsabilidad si hay contagios por coronavirus sería de la comunidad, así que desde el colegio de administradores apelan a la prudencia. Lo mismo en el uso de las piscinas privadas donde se han relajado las limitaciones de aforo.

Los costes de mantenimiento de este tipo de instalaciones se han incrementado, pero ya no tanto como para aquellas comunidades de vecinos que abrieron las piscinas hace unas semanas cuando las exigencias eran mayores.

idealista.com

Autor: Carlos Lospitao

Varios expertos inmobiliarios han debatido sobre los cambios que sufrirá el sector tras la pandemia del covid-19 en un encuentro digital organizado por el Círculo de Empresarios de Galicia. La digitalización del ‘real estate’ ha sido el discurso más repetido durante la charla en la que también se ha apuntado la importancia de los espacios abiertos en las viviendas poscoronavirus y de la última milla en el segmento logístico.

La webinar ha comenzado con una exposición de los seis grandes cambios que se producirán en el sector inmobiliario con respecto a la digitalización. Una presentación que ha llevado el sello de Tomás Sánchez, director de inteligencia del sector residencial de CBRE. “El covid-19 ha acelerado el desarrollo tecnológico porque era algo que ya existía, pero que muy pocas empresas aplicaban”, ha iniciado su intervención.

Sánchez ha desgranado la digitalización en seis grandes factores. El primer de ellos guarda relación con la mejora de la experiencia y la prevención de riesgos de las personas que utilizan los activos inmobiliarios. “Nuestros clientes nos demandan aplicaciones para reservar salas, para comprobar cuantas plazas de parking queda libres en los edificios… En definitiva, gestionar un activo y a sus ocupantes a través de la tecnología”, explica en este sentido.

El segundo punto hace referencia a lo que rodea al activo inmobiliario. “Para los inversores en el segmento del retail es muy importante saber qué sucede en los aledaños de sus locales. El e-commerce se ha comido a la venta presencial y por eso es clave monitorizar el activo para analizar qué tipo de cliente trasiega esa calle, cuánto se gasta…”, afirma el director de CBRE.

Para la consultora ha sido fundamental la realidad virtual durante este confinamiento. “Es el tercer aspecto a destacar porque los inversores están cada vez más interesados en comprobar a través de una pantalla cuál será el aspecto definitivo de sus oficinas gracias a las visitas virtuales y en remoto de los activos”, analiza Sánchez.

Una experiencia virtual que facilita también la comercialización del producto, cuarto factor para tener en cuenta en el desarrollo tecnológico poscovid-19. “Los clientes no sólo quieren ver el inmueble, también pretenden tener la opción de cerrar operaciones a través de estas plataformas digitales sin visitar si quiera el activo”, afirma este experto en inteligencia virtual.

Los dos últimos aspectos que resaltar son la monitorización de los Kpis de los activos y el análisis de los distintos escenarios que se pueden presentar a medio plazo. “Es clave saber qué pasa en el interior de los activos inmobiliarios y sobre todo anticiparnos a qué va a suceder en el futuro para poder actuar con antelación. Para esto es importante tener equipos que analicen la situación de las distintas zonas para poder ofrecer a los clientes una visión de los niveles socioeconómicos, la demanda, la oferta… que tendrá su activo en seis meses. Esto ha ayudado a promotores a cambiar la finalidad de algunas de sus promociones destinadas a la venta y que ahora saldrán en régimen de alquiler ante el previsible aumento de esta demanda”, sentencia Sánchez.

Tras esta primera exposición, el resto de los ponentes han ofrecido su punto de vista con respecto al futuro del sector. En clave residencial, Javier Garrido, presidente de Aproin, se ha mostrado muy optimista con respecto a la evolución de la demanda y ha señalado la revisión de proyectos que se producirá durante los próximos meses. “Creo que los promotores van a volver a dar importancia a la terraza y a los espacios abiertos en detrimento de más m2 de superficie cerrada”, afirma Garrido que también resalta la importancia del alquiler durante esta nueva etapa. “La entrada de fondos de inversión en el built to rent va a dinamizar el sector”, explica.

Elena Quintos, directora de inmuebles de Asteriscos Patrimonial, coincide con la visión del residencial de Garrido, aunque pone el argumento en cuarentena. “Hay que tomar un poco de distancia para ver cómo evolucionan los nuevos proyectos residenciales”, espeta con relación a la importancia de los espacios abiertos. Además, Quintos afirma que el apetito inversor por el ‘ladrillo’ ha continuado durante el estado de alarma y sólo atisba sombras en el retail, en el sector hotelero y en los suelos pendientes de cambios de uso, “porque la incertidumbre es mayor”.

Por su parte, Pablo Campos, socio en Beneite Inversiones inmobiliarias, ha reflejado el punto de vista de una comercializadora del sector residencial. “Hemos notado un aumento del interés por viviendas unifamiliares, pero creemos que esta circunstancia es sólo un testeo por parte del futuro propietario. Si se produce otro rebrote del covid-19 estas consultas se pueden traducir en operaciones”, asevera.

Diego Esquer, delegado de Gesvalt en Galicia, ha sido el encargado de ofrecer la visión del futuro del sector inmobiliario desde el prisma de una consultora. “La promoción de viviendas debe de ser uno de los motores económicos para salir de esta crisis coyuntural. En Logística, los inversores se van a centrar en potenciar la última milla. Sólo el retail y los hoteles pueden sufrir de manera más preocupante los efectos del covid-19. De todos modos, la Administración tiene un papel fundamental para mitigar estos efectos y para ello creo que es importante mejorar el tema fiscal”, finaliza Esquer.

cincodias.espais.com

Solo en 2019 más de 30.000 madrileños compraron una vivienda fuera de su comunidad

El fin general del estado de alarma que vetaba los movimientos entre comunidades autónomas (aunque País Vasco y Cantabria levantaron ya la restricción mútua el pasado viernes) dará paso a cientos de miles de desplazamientos en todo el país, después de tres meses de encierro. De las 25,7 millones de viviendas que conforman el parque residencial español, algo menos de 6,5 millones están catalogadas como no principales (cerca del 25% del total), según los últimos datos del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana (Mitma), relativos a 2019. La mayoría de estas segundas residencias se encuentran en Comunidad Valenciana y Andalucía, con unas 1.142.000 y 1.108.000, respectivamente. Cataluña cuenta con unas 730.000 y Castilla y León con cerca de 700.000. Galicia supera el medio millón y Castilla-La Mancha roza por poco esta última cifra.

Mitma no ofrece de forma desglosada el número de propietarios que, disponiendo de una vivienda en una región, tienen su residencia fijada en otra diferente. Pero sí registra el número de compraventas totales cada año, diferenciando entre la provincia de empadronamiento y la de destino, unos números que brindan una radiografía aproximada de la realidad española. Así, Alicante (con 5.800 operaciones de cerradas por forasteros en 2019), Málaga (5.000), Valencia (3.700) y Tarragona (3.600) son las zonas que más residentes de otras provincias del Estado recibieron durante el pasado año. Los datos cambian cada ejercicio, pero la tónica se mantiene a grandes rasgos año tras año. Tras estas se encuentran Cádiz, Toledo, Barcelona y Girona, con unas 3.200 transacciones de este tipo cada una.

Aunque la fase 3 de la desescalada hace dos semanas dio paso a algunos movimientos internos en las autonomías con menos impacto de la pandemia, como Andalucía, Aragón, País Vasco o Galicia, el grueso de los desplazamientos empezará ahora, cuando comience la movilidad interestatal y cuando Madrid abra sus fronteras: de los casi 60.000 españoles que compraron residencia fuera de su comunidad autónoma en 2019, algo más de 30.000 eran madrileños. Muy lejos se quedan los barceloneses y sevillanos. Solo 10.500 y 2.800, respectivamente, adquirieron residencia fuera de su provincia el pasado año.

Atendiendo a los datos de 2019, y analizando únicamente los compradores de otras comunidades autónomas, que ahora podrán viajar, Alicante recibió a 2.400 madrileños, 800 murcianos y 300 barceloneses. Por su parte, Málaga vivió las compraventas de 2.300 madrileños y 300 barceloneses. En Valencia compraron casi 2.000 personas provenientes de la capital y casi 400 de la ciudad condal. Tarragona, que debido a la alarma no ha podido recibir a los vecinos de la capital catalana hasta ahora, experimentó casi 2.500 compras de vivienda de barceloneses. Toledo, Cádiz, Castellón, Almería, Murcia, Guadalajara y Barcelona también recibieron un buen puñado de compradores madrileños durante el pasado año, con entre 1.000 y 3.000 operaciones en cada provincia.

Despoblación

Huesca y Guadalajara, dos de los territorios españolas más castigados por los movimientos migratorios y el envejecimiento de la población, son con Toledo las tres zonas que, en proporción al total de viviendas vendidas, más compradores de otros lugares reciben.

La región aragonesa, que cuenta con un total de 65.000 inmuebles no principales, cerró 2019 con más de 1.100 operaciones firmadas por clientes forasteros, un 36,5% del total de las transacciones que se cerraron en la provincia. Por su parte, Guadalajara, con un total de 63.000 segundas residencias, cerró el año con 1.300 compraventas de foráneos, el 33% del total. En Toledo son 158.000 los hogares de este tipo, de los que la compra de 2.200 se cerró el pasado ejercicio, también el 33% de todas las operaciones. Cantabria y Castellón son otras dos provincias en las que el peso foráneo es considerable: el 31% de los contratos firmados en 2019 en ambos casos. En Tarragona, Girona y Lleida, el peso de los clientes de otras provincias oscila entre el 25% y el 30%.

En esta línea, atendiendo también a las compraventas del pasado año, Madrid es la provincia que, de lejos, más compradores emite hacia otros lugares: un 29% de los madrileños que compraron vivienda en 2019 lo hicieron fuera de la autonomía uniprovincial. Tras ella están Bizkaia y Barcelona, ambas con un 16%, y Jaén, con un 15%. Málaga y Alicante, dos de las principales regiones receptoras, no emiten sin embargo gran cantidad de compradores, solo el 4% y el 3,5%, respectivamente.

Corredor País Vasco-Cantabria

Desde el pasado viernes, la movilidad está permitida entre País Vasco y Cantabria, tras un acuerdo que escenificaron en la frontera el líder del Ejecutivo cántabro, Miguel Ángel Revilla, y el lehendakari vasco, Iñigo Urkullu. No es para menos. Cantabria, una de las autonomías con más compradores en proporción al número total de ventas (31%), es la zona preferida, junto a La Rioja, por los vascos que buscan segunda residencia. Solo en 2019 casi 1.000 vascos cruzaron la frontera para adquirir allí un inmueble.

Las islas

Pese a ser dos de las zonas turísticas más importantes de España, Canarias y Baleares no destacan por el peso de sus segundas residencias. Atendiendo a los datos del antiguo Ministerio de Movilidad, Transporte y Agenda Urbana (Mitma), el archipiélago balear contaba con cerca de 140.000 viviendas no principales, menos del 23% de todo su parque residencial. Las islas del Atlántico, por su parte, tenían más de 188.000 de estas residencias, el 30% de todo su parque. La media española ronda el 25%. En Baleares, la mayoría de compradores de vivienda durante 2019 provenía de forma similar de Cataluña y Madrid, con unas 450 operaciones en ambos casos. Canarias, sin embargo, tiene mucho más peso de la capital: en el mismo año, más de 900 madrileños adquirieron allí un inmueble, frente a los casi 200 catalanes y cerca de 100 vascos.

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Continúa la oleada de estudios que analizan las consecuencias que está provocando el coronavirus en el negocio inmobiliario y los cambios que podría propiciar en el futuro.

El último llega de la mano de Strategy&, la consultora de estrategia de PwC en Reino Unido, que sostiene que podríamos estar ante una disrupción sin precedentes. Asegura que existe mucha incertidumbre sobre cuántas empresas podrán sobrevivir a esta crisis o qué necesidades de suelo y espacio habrá en la etapa de recuperación, y reconoce que se está produciendo un éxodo de grandes ciudades a otras urbes regionales y de que se están produciendo cambios significativos tanto en la demanda como en el uso de los inmuebles. También alerta de que todavía es pronto para saber qué va a suceder con el mercado de la inversión.

El covid-19 ha roto los esquemas al sector y ha dejado en papel mojado las previsiones con las que contaba el inmobiliario a principios de año. Unas previsiones que seguían situando al ladrillo entre las grandes apuestas de los inversores, en un momento de volatilidad en las bolsas y unos bonos con rentabilidades negativas. De cara al conjunto del año, empezaban a ganar protagonismo los activos ligados a la logística, la vivienda de alquiler asequible, el ‘coliving’ y las residencias de estudiantes y mayores.

“A principios de año, los inversores preveían un mercado inmobiliario activo para este año, pero cuando se desató la pandemia y se paralizó gran parte de la economía, todo se fue al traste”, explica la consultora, que recalca que “en el contexto de una crisis de escala global, el inmobiliario es un sector que está viéndose particularmente afectado por las circunstancias: toda actividad que se haya visto afectada por la pandemia y que utilice un espacio físico, está arrastrando al ‘real estate’”.

Desde PwC sostiene que “los daños sufridos por el sector son considerables, y es cada vez más evidente que la demanda y el uso de los activos podrían estar cambiando para siempre”.

En el informe, la consultora marca distancias con la crisis económica y financiera de 2008 y con la recesión de los años 70 del siglo pasado, y cree que las consecuencias a largo plazo de esta pandemia podrían ser más severas que cualquier disrupción que hayamos visto antes. De hecho, descarta una recuperación rápida y fácil, debido a que está afectando todo tipo de operadores y tanto a propietarios como inquilinos.

“No poder cobrar los alquileres ya ha tenido consecuencias en el flujo de caja de las empresas inmobiliarias, que luchan por cubrir sus gastos operativos y por cumplir con sus compromisos con bancos e inversores. En estos meses, las moratorias, los planes de apoyo impulsados por el Gobierno, la disponibilidad de reservas de capital y la entrada de nuevos inversores salvarán a algunos inquilinos, pero la contracción que estamos observando indica que es poco probable que el perfil de estos vuelva a ser como antes del coronavirus, especialmente en sectores como el comercio, la hostelería y el ocio. Con el avance de la desescalada, los tenedores de activos tienen que pensar qué papel pueden jugar en la ‘vuelta al trabajo’ de sus arrendadores, por ejemplo, reconfigurando temporalmente el uso del suelo”, recalca la compañía.

También destaca el impacto sobre promotoras y agencias inmobiliarias. En este sentido, señala que “los promotores han tenido que lidiar con pausas significativas en las obras y retrasos en la recuperación de sus inversiones, lo que está dificultando el flujo de efectivo. También las agencias inmobiliarias han visto paralizada su actividad debido al confinamiento y al distanciamiento social. Además, con los edificios vacíos, una extensa red de proveedores de servicios subcontratados (limpieza, mantenimiento, seguridad, etc.) también sufre”.

Y lo peor es que la incertidumbre se mantendrá después del coronavirus, poniendo en cuestión lo que hasta ahora se daba por sentado. “¿Cuánto espacio necesitarán los retailers si se mantienen los niveles actuales de compras online? Con el teletrabajo ganando enteros, ¿necesitaremos ir a la oficina a trabajar todos los días? Y con la inestabilidad de muchas cadenas de suministro al descubierto, ¿cómo responderán las empresas de logística?”, se pregunta PwC.

El estudio también muestra que se está produciendo un éxodo desde la gran ciudad a urbes de tamaño más reducido, y prevé que esta tendencia a la que bautiza ‘urbanización a la inversa’ se mantenga en el tiempo, lo que plantea más desafíos al sector. “Todo esto generará incertidumbres sobre la disponibilidad actual de activos e infraestructuras adecuadas para satisfacer una demanda creciente y diversificada en estas áreas. En el peor de los casos, las inmobiliarias se quedarían con activos caros y significativamente devaluados y para los que ya no habría demanda, mientras que crecería el apetito por inmuebles que actualmente no están construidos en las capitales de provincias, con las carteras necesarias para desarrollarlos muy mermadas”, puntualiza.

Otro de los interrogantes que plantea el escenario actual es qué sucederá con las inversiones y, en este tema, la consultora asevera que “a día de hoy, es imposible determinar qué sucederá. No sabemos dónde se asentarán las valoraciones a largo plazo en el mundo poscoronavirus, pero es posible que los inversores quieran reequilibrar su exposición actual a los activos inmobiliarios, teniendo en cuenta la volatilidad descrita”.

En este escenario, desde PwC recomiendan a inversores y propietarios que miren a largo plazo, que estén atentos a las nuevas tendencias que vayan surgiendo en el sector inmobiliario y no olvidar que la sostenibilidad es un cambio que ya estaba previsto antes de la llegada de la pandemia. “A más largo plazo, el sector debe estar en sintonía con tendencias demográficas más profundas, muchas de las cuales pueden tardar en manifestarse. Los ‘players’ más exitosos serán aquellos que con estas grandes dosis de incertidumbre, no pierdan el norte a pesar de la presión, y sean capaces de tomar decisiones dolorosas a corto plazo por el bien del largo plazo”, concluye la consultora.

idealista.com

Autora: Ana P. Alarcos

Las moratorias hipotecarias que han lanzado los bancos por iniciativa propia están llegando a su fin. El próximo 29 de junio, si no se produce una ampliación de última hora, es la fecha límite para que los clientes que se han visto afectados por la crisis del coronavirus pueden solicitar a su entidad financiera un aplazamiento de la cuota del préstamo que pagan por su vivienda o por un inmueble afecto a la actividad económica de un autónomo (una oficina, un local, una nave…)

Esta alternativa, que complementa a la moratoria que aprobó el Gobierno durante las primeras semanas del estado de alarman y cuyo plazo para presentar solicitudes empezó el 6 de abril, podría traducirse en hasta medio millón de operaciones.

Según explica a idealista/news José Corral, decano del Colegio Notarial de Cantabria y portavoz del Consejo General del Notariado, “próximamente se va a empezar a firmar un porcentaje altísimo de moratorias hipotecarias sectoriales, que no van dirigidas solo a las personas vulnerables como las que aprobó el Gobierno. Se estiman decenas y decenas de miles de operaciones, y podríamos estar hablando de unas 400.000-500.000 en toda España”.

A diferencia de la moratoria diseñada por el Ejecutivo, que va dirigida a los colectivos más vulnerables y tiene unos requisitos muy exigentes, la moratoria motivada por la banca solo exige como requisitos haber entrado en un ERTE, haber perdido el empleo o haber sufrido una pérdida significativa de ingresos o un cese de actividad en el caso de autónomos. De hecho, la Asociación Española de Banca (AEB) detalla que “el acuerdo sectorial es de aplicación a personas que, a pesar de haber sufrido una reducción de ingresos y capacidad de pago con motivo del covid-19, no cumplan los requisitos para acogerse a las moratorias públicas”. Eso sí, la formalización de la hipoteca debe ser anterior al 14 de marzo de 2020.

Las cifras, de momento, hablan por sí solas. Los datos del Banco de España muestran que a cierre de mayo la banca habría aprobado cerca de 209.000 moratorias hipotecarias legislativa (la alternativa pública promovida por el Gobierno) y unas 260.500 solicitudes derivadas de las moratorias privadas.

«Desde el principio de la crisis los bancos están acompañando a las familias, con la prioridad de aminorar el impacto negativo de la pandemia. De esta forma han colaborado con las autoridades en las medidas tomadas y las han complementado con otras a nivel sectorial. La moratoria sectorial en los préstamos es una medida muy beneficiosa, puesto que amplia el número de familias y el plazo en el aplazamiento de los préstamos», insiste José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la patronal financiera.

La propuesta del sector es permitir al cliente pedir un aplazamiento de las cuotas de hasta un año (la moratoria legal establece tres meses), y el dinero adeudado puede devolverse de diferentes maneras. Por ejemplo, puede prorratearse en la cuota mensual que pagará el cliente una vez que termine la moratoria, o bien puede prolongarse la vida de la hipoteca en el mismo periodo temporal que se produzca la interrupción del pago.

Pero también se contemplan otras fórmulas. Como detalla el documento que publicó la patronal bancaria cuando se anunciaron estas moratorias, “la entidad de crédito podrá convenir con el deudor la forma y el plazo de devolución de las cantidades aplazadas, de manera que:

• el importe aplazado se abone, bien distribuido durante un plazo igual al que restara del préstamo afectado, o bien se distribuya proporcionalmente entre las cuotas restantes del préstamo afectado hasta el vencimiento de la operación; o
• el importe aplazado se satisfaga tras la fecha de vencimiento de la operación afectada en un número de meses equivalente a la duración de la moratoria, salvo que cliente y entidad hayan convenido satisfacerlo en otro plazo distinto;
• se conceda un préstamo personal, en las mismas condiciones de la operación afectada por la moratoria, cuyas cuotas estarán de acuerdo con los plazos previstos en los subapartados anteriores”.

¿Y cómo se instrumentalizan estos acuerdos? Según la patronal bancaria, “en función del criterio de cada entidad adherida al acuerdo, el aplazamiento se formalizará mediante un nuevo préstamo personal, una modificación del préstamo hipotecario o personal existente, u otra fórmula financieramente equivalente y que, en todo caso, permita mantener a criterio de la entidad todas, o una parte sustancial, de las garantías existentes en la operación afectada”, y añade que, en cualquier caso, “su tipo de interés será el mismo que en la operación afectada por el referido aplazamiento”.

El banco prepara los documentos y acude al notario

La patronal bancaria asegura que las entidades son las responsables preparar los documentos concretos que, en su caso, se formalizarán con los clientes beneficiarios del acuerdo sectorial para documentar la moratoria. Y una vez que el hipotecado envía la solicitud y tiene una respuesta afirmativa por parte de su banco (está obligado a dar respuesta en un plazo máximo de 30 días desde la fecha de presentación de la solicitud junto con la documentación que cada entidad establezca en su página web), la moratoria hay que firmarla ante notario.

Según el decano de los notarios de Cantabria, en este caso es un representante del banco quien debe acudir a la notaría, sin que sea necesaria la presencia física del cliente. No obstante, para que la entidad acredite la operación, deberá llevar una documentación firmada por el cliente. «El mismo día de la autorización, el notario envía a través de la sede electrónica notarial la escritura pública electrónica al Registro para su inscripción», aclara Corral.

Cada banco adherido a este acuerdo sectorial (consulta aquí cuáles son) tiene en su página web la documentación necesaria para presentar esta solicitud, y puede considerar suficiente una declaración responsable del solicitante o exigir aquellos documentos acreditativos que considere pertinentes.