Día: 16 de noviembre de 2020

idealista.com

Isabel Alonso de Armas

ingeniera de Caminos, Canales y Puertos, miembro del Consejo General del CICCP y directora de alianzas estratégicas de Habitissimo

A primeros de agosto, por fin, se publicó en el BOE el Real Decreto 736/2020, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones centrales térmicas de edificios dando transposición a las Directivas 2012/27/UE y 2018/2002. No es nuevo decir que la eficiencia energética es un pilar básico para la consecución de los objetivos de sostenibilidad marcados para España y la UE de cara a 2030 y a 2050, y es que si cada hogar no parte de un valor conocido de su consumo energético, no tendrá consciencia de su realidad, necesaria para impulsar la toma de decisión de cambio de hábitos o la realización de intervenciones, así como tampoco podrá cuantificar la mejora obtenida.

La obligación, que recae en los titulares de instalaciones térmicas centralizadas de edificios nuevos y existentes, consiste en instalar contadores individuales que midan el consumo de energía térmica, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable, de manera que le permita a cada consumidor conocer y optimizar su consumo real de energía.

Pensando en qué edificios van a estar afectados, se ha de comenzar por la edad: aplica para edificios anteriores al Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio, por el que se aprobó el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), pues a partir de entonces se obligaba a los nuevos edificios a disponer de un sistema que permitiera el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (energía térmica en instalaciones de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria) entre los diferentes consumidores.

También se establecen excepciones por inviabilidad técnica, por ubicación climática en el caso de calefacción, así como excepciones por rentabilidad económica, para aquellos en los que no se pueda recuperar la inversión en la instalación de calefacción en un máximo de cuatro años. Este interesante mapa de la Asociación Nacional de Instaladores de Repartidores de Coste de Calefacción (ANIRCA) resume los plazos en función de la ubicación del edificio.

En el caso de que la instalación de contadores individuales propuestos sea técnicamente viable y rentable, el titular tendrá 15 meses desde el presupuesto, para realizarlo. Así pues, la fecha límite para tener la instalación sería mayo de 2023 en el caso de un edificio de la zona C). En caso contrario, para calefacción, tendrá que instalar repartidores de costes, si éstos fueran viables técnica y económicamente.

Las instalaciones han de ser realizadas por empresas habilitadas

Si bien no se debe dilatar, no será obligatorio realizar la instalación este invierno según los plazos establecidos, en función de la zona climática para la obtención de presupuesto y los 15 meses para la ejecución de la instalación, creando un escalonamiento necesario para su absorción por el sector de tres años (2023), ya que el estudio de viabilidad técnica, presupuesto e instalación deberán ser realizados por una de las 1.500 empresas habilitadas de conformidad con el RITE. Este apartado del Real Decreto es muy importante pues ayudará a ofrecer mayor garantía y confianza al usuario final, estimándose se generen entre 2.000 y 3.000 puestos de trabajo directos e indirectos.

Las válvulas termostáticas, el complemento perfecto

Conocer los consumos individuales es un primer paso, pero como los usuarios de las viviendas han de tener palancas para mejorar su eficiencia energética en la búsqueda del confort térmico, por ello las válvulas termostáticas deberán ser complementos fundamentales en estas intervenciones. Se estima que la medición individual puede suponer un ahorro anual por hogar de  entre 200 y 250 euros.

En cifras aproximadas, para un hogar español la calefacción representa un 45% de su consumo, y en el caso de calefacción colectiva en un edificio de viviendas ésta supone un 30%, valores nada desdeñables y en los que poner el foco para reducir el consumo. El Gobierno estima que las instalaciones resultantes del Real Decreto pueden suponer un ahorro medio del 24%, así como la reducción de la huella de carbono.

Una oportunidad para el sector instalador y para las comunidades

Según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), unos 5,6 millones de hogares (viviendas principales) disponen de calefacción centralizada para más de una vivienda, si bien se puede estimar que este Real Decreto afecta a unos 1,7 millones de viviendas, siendo unas 1,1 millones de viviendas con sistema en columnas (repartidor de costes) y unas 600.000 viviendas con calefacción central en anillo (contadores individuales).

Si analizamos la Comunidad de Madrid, unas 440.000 viviendas disponen de calefacción centralizada, situadas en edificios anteriores a 1998; es decir, son susceptibles de aplicación del Real Decreto, de las que habrá que estudiar su viabilidad técnico-económica y proceder si corresponde a la instalación de contadores individuales/repartidores de coste con lectura remota, antes entre finales de 2021 y principios de 2022. 

Es una interesante oportunidad para las empresas del sector que quieran afrontar el reto, disponiendo de unos meses para poder planificar su preparación pues no será inmediato el despunte de actividad, estando listos cuando comience la actividad. Pero sobre todo lo es para las propias comunidades con calefacción centralizada que mejorarán su confort y gasto en calefacción, pues pasará a ser una vieja anécdota, el que los primeros pisos pasen el invierno con las ventanas abiertas, mientras que los últimos pisos sienten frío.

noticias.juridicas.com

Victoria Royo Pérez

En su sentencia de fecha 11 de noviembre, en el asunto C-61/19, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea establece que no es válido el consentimiento otorgado por un cliente para la obtención y la conservación de sus datos personales cuando la casilla había sido marcada antes de la firma del contrato por el responsable del tratamiento de la compañía demandada.

Además, el TJUE subraya que la posibilidad de celebrar el contrato en cuestión no se vería afectada en caso de que el cliente no aceptara la cláusula controvertida y recuerda que la compañía de prestación de servicios no puede obstaculizar la negativa al consentimiento de tratamiento de datos personales mediante la obligación de expresar tal negativa mediante un formulario adjunto al contrato.  

La cuestión prejudicial

El origen de esta cuestión prejudicial tiene lugar el 28 de marzo de 2018, cuando la Autoridad Nacional de Supervisión del Tratamiento de Datos Personales (ANSPDCP) impuso una multa a Orange România, una compañía que presta servicios de telecomunicaciones móviles en el mercado rumano, por haber obtenido y conservado las copias de los documentos de identidad de sus clientes sin el consentimiento expreso de estos. Además, exigió a la compañía que destruyera dichas copas. 

Así las cosas, Orange interpuso recurso ante el Tribunal de Distrito de Bucarest (Rumanía) contra la resolución de 28 de marzo de 2018.

Según las verificaciones efectuadas por el órgano jurisdiccional remitente, existen, por un lado, contratos en los que se ha insertado una cruz en la casilla correspondiente a la cláusula relativa a la conservación de copias de documentos que contienen datos personales con fines de identificación y, por otro, contratos en los no figura esa cruz. Dicho órgano jurisdiccional precisa que, pese a lo mencionado en sus condiciones generales de contratación, Orange no se oponía a celebrar contratos de abono con clientes que se negasen a prestar su consentimiento para la conservación de la copia de uno de sus documentos de identidad y concluye señalado que el “procedimiento interno” de comercialización de Orange disponía que esa negativa debía hacerse constar en un formulario específico que los clientes debían firmar antes de la celebración del contrato.

En estas circunstancias, el Tribunal de Distrito de Bucarest solicitó al Tribunal de Justicia que precisara las condiciones en las que puede considerarse válido el consentimiento de los clientes para el tratamiento de datos personales.

Las claves del consentimiento válido 

En primer lugar, la justicia europea recuerda que el Derecho de la Unión no admite como válido el consentimiento de tratamiento de datos personales en caso de silencio, de casillas ya marcadas o de inacción del interesado, sino que dicho consentimiento debe ser libre, específico, informado e inequívoco. 

En segundo lugar, el TJUE afirma que para garantizar al interesado una verdadera libertad de elección, las estipulaciones contractuales relativas al tratamiento de datos personales deben presentarse de forma inteligible y de fácil acceso, utilizando un lenguaje claro y sencillo. Así, según el tribunal de justicia, en el caso controvertido corresponde al tribunal rumano comprobar si dichas estipulaciones contractuales podían inducir a error a los clientes interesados en cuanto a la posibilidad de celebrar el contrato pese a no consentir en el tratamiento de sus datos. 

Finalmente, el TJUE recuerda que la prestadora de servicios está obligada a demostrar que sus clientes manifestaron su consentimiento para el tratamiento de sus datos personales mediante un comportamiento activo, pero no puede exigirles que manifiesten su negativa de manera activa. Así, en lo relativo al formulario adicional que Orange hacía firmar a los clientes que se negaban al tratamiento de sus datos personales, señala el TJUE que este requisito adicional afecta indebidamente a la libre elección de oponerse a esa obtención y a esa conservación. 

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza

elderecho.com

Esta nueva Ley, que deroga la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica y que entra en vigor el 13 de noviembre, tiene por objeto regular determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza, siendo complementaria al Reglamento (UE) nº 910/2014 del Parlamento en aquellos aspectos concretos que el Reglamento no ha armonizado y cuyo desarrollo prevé en los ordenamientos de los diferentes Estados miembros, cuyas disposiciones han de ser interpretadas de acuerdo con él.

Adaptación a la normativa europea
Con el fin de adaptar la normativa a lo establecido en la Unión Europea, se eliminan los antiguos certificados de firma de personas jurídicas, introducidos por la Ley 59/2003, de firma electrónica.

La aplicación del Reglamento implica que únicamente las personas físicas están capacitadas para firmar electrónicamente, por lo que no prevé la emisión de certificados de firma electrónica a favor de personas jurídicas o entidades sin personalidad jurídica. A estas se reservan los sellos electrónicos, que permiten garantizar la autenticidad e integridad de documentos tales como facturas electrónicas.

No obstante lo anterior, las personas jurídicas podrán actuar por medio de los certificados de firma de aquellas personas físicas que legalmente les representen.

Si bien la prestación de servicios electrónicos de confianza se realiza en régimen de libre competencia, el Reglamento (UE) 910/2014 prevé, para los servicios cualificados, un sistema de verificación previa de cumplimiento de los requisitos que en él se imponen.

Los prestadores de servicios no cualificados pueden prestar servicios sin verificación previa de cumplimiento de requisitos, sin perjuicio de su sujeción a las potestades de seguimiento y control posterior de la Administración. No obstante, deberán comunicar al órgano supervisor la prestación del servicio en el plazo de tres meses desde que inicien su actividad, a los meros efectos de conocer su existencia y posibilitar su supervisión.

También se define el régimen sancionador aplicable a los prestadores cualificados y no cualificados de servicios electrónicos de confianza, y se adecuan las cuantías de las sanciones.

Modificación de Leyes
Se modifican diversas leyes para adaptar su regulación a la normativa europea:

– Ley 56/2007, de 28 de diciembre, de medidas de impulso de la sociedad de la información.

– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

– Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico.

– Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

murcia.com

Medidas como la instalación de contadores individuales para controlar el consumo energético o el montaje de placas fotovoltaicas hacer la comunidad más sostenible pueden derivar en nuevas derramas para los vecinos. IESA facilita a los administradores de fincas que sus comunidades puedan llevar a cabo esas mejoras accediendo a financiación de manera muy cómoda y rápida, gracias al acuerdo alcanzado con Bankinter Consumer Finance y así reducir el esfuerzo en las derramas de los propietarios

Las nuevas normativas y la crisis sanitaria actual empujan a los diferentes establecimientos a adaptarse para cumplir el reglamento en los plazos que la ley exige y garantizar, así, la seguridad en el ejercicio de su actividad. Al igual que ocurre en empresas, colegios o centros médicos, las comunidades de propietarios deben enfrentarse a la normativa cambiante y adaptar todas sus instalaciones según lo establece la ley por seguridad.

De esta manera, las comunidades de propietarios se enfrentan hoy en día a dos grandes retos: la seguridad frente al COVID-19 y la sostenibilidad, otro gran eje que reduce consumos y facturas eléctricas y asegura el cuidado del medioambiente. Desde IESA señalan que el reto es hacer frente a los cambios necesarios y que la inversión económica no sea un freno a la modernidad y seguridad de las comunidades de vecinos, por eso facilita el acceso a financiación de manera muy cómoda y rápida, gracias al acuerdo alcanzado con Bankinter Consumer Finance.

La eficiencia energética, hacia una comunidad más sostenible

La sostenibilidad y la reducción del consumo energético son preocupaciones de peso para la población, con una doble finalidad: la de cuidar del medioambiente y reducir costes. Las autoridades han establecido diferentes medidas para aplicar en las comunidades de propietarios en este sentido, algunas de ellas de inminente entrada en vigor. Por ejemplo, la instalación de contadores individuales en los edificios con sistemas de calefacción y refrigeración central, una reforma que obligará a instalar en cada vivienda un contador para computar el consumo particular y contribuir así al ahorro de energía.

De igual forma, y aunque por el momento no hay obligatoriedad de llevarlas a cabo, el montaje de placas fotovoltaicas para abastecer de energía solar a la comunidad y la instalación de cargadores para los coches eléctricos también suponen y supondrán una parte de los presupuestos vecinales. La instalación o sustitución de calderas nuevas, las reformas eléctricas o la eficiencia energética, también están presentes en los cambios a los que deben hacer frente los edificios.

Seguridad frente a la COVID-19, cambios necesarios

Las comunidades de propietarios son espacios que hay que adaptar a la normativa e intentar que sean lo más seguros posibles. Aunque a priori puedan parecer unas inversiones mínimas, las comunidades no contaban con un gasto de este tipo, por lo que se convierte en un gasto extraordinario al que hay que hacer frente y, en algunas ocasiones, será necesario aprobar una derrama. Así, para adaptar la comunidad como espacio seguro frente al COVID-19 es imprescindible la instalación de dispensadores de gel hidroalcohólico y purificadores de aire, cintas delimitadoras de espacio para asegurar la distancia mínima, sensores IOT que aporten información, carteles informativos por toda la urbanización o el aumento de la limpieza y mantenimiento.

Las derramas más comunes de una comunidad

Además de estos gastos a los que tienen que hacer frente de forma excepcional los propietarios durante este año y los próximos, las comunidades siempre cuentan con gastos extraordinarios que deben afrontar. Estos pueden ser la instalación o sustitución de ascensores, la renovación de fachadas, el cambio de la iluminación, obras de accesibilidad o reformas relacionadas con saneamiento.

En muchas ocasiones, para llevar a cabo estas reformas y adaptaciones imprescindibles es necesario que la comunidad de propietarios apruebe un presupuesto que derive en una nueva derrama para los vecinos, generando malestar y esfuerzo económico entre ellos. En ese sentido, IESA facilita a los administradores de fincas que sus comunidades puedan realizar esas mejoras accediendo a financiación de manera muy cómoda y rápida, con el acuerdo alcanzado con Bankinter Consumer Finance. De hecho, estos profesionales pueden solicitar un préstamo para la comunidad con trámites 100% online para facilitar y agilizar los procedimientos.

“Implementar las medidas necesarias para cumplir la normativa en lo referente a estos factores se convierte en una prioridad para los propietarios. Además de ser, en muchas ocasiones, cuestiones obligatorias por ley, su implementación favorecerá una mejor convivencia en la comunidad”, asegura Enrique Sánchez, director general de IESA. Que añade, “el objetivo del acuerdo entre IESA y Bankinter es ayudar a los Administradores de Fincas a que las comunidades de propietarios que gestionan consigan la financiación que necesitan para adaptarse a la normativa de una manera más ágil y sencilla y así reducir el impacto de las derramas en los propietarios”.

confilegal.com

La morosidad en las comunidades de propietarios podría aumentar como consecuencia de la pandemia de Covid-19, según Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y exvicepresidenta primera de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI España).

Según los datos oficiales del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE), antes de la pandemia, el 35% de las fincas tenía algún deudor entre sus filas.

“A partir de ahora, se da por descontado que esta cifra crecerá hasta un 40%”, afirma.

“Los sobrecostes de los últimos meses incluyen los materiales necesarios para la desinfección general de los edificios: uso de mochilas pulverizadoras, geles dosificadores para pisos, alfombrillas desinfectantes, papelería informativa, toallas de papel individuales y cubos de basura para el material desechable”, comenta Blanco.

Debido a la situación, indica, “trabajamos en conjunto con las juntas de vecinos para tratar situaciones excepcionales y buscar la manera de reducir los costes. Sin duda ha sido un año muy complicado que dejará consecuencias a largo plazo en todos los sectores de la sociedad, incluido el nuestro”.

¿Qué mecanismos legales existen ante la morosidad?

El gasto medio por propietario en una comunidad de vecinos, explican desde Vecinos Felices, ronda los 1.000 euros, lo que incluye servicios básicos, mantenimiento de zonas comunes y pago de impuestos municipales.

“Todos ellos son de pago obligado, aunque cuando uno llega a vivir en un edificio se deben abonar también las cuotas de participación establecidas por cada vecino”, indica Blanco.

“Si a ello le sumamos los nuevos gastos por la Covid-19 y la situación laboral de muchos de los propietarios, la situación se vuelve complicada”, afirma.

Recuerda que para la Ley de Propiedad Horizontal está prohibido dejar de pagar las cuotas comunes, tanto ordinarias como extraordinarias, más allá de que no se utilicen elementos y servicios comunes.

Asimismo, apunta que no existen exoneraciones ni excepciones, como tener cerrado el piso o local, no usar la calefacción central, la piscina o el ascensor.

Cuando se produce un impago generalmente el primer paso será realizar un requerimiento de forma amistosa.

Sin embargo, si este paso fracasa y el propietario no abona los gastos que adeuda “la junta de propietarios puede reclamar por vía judicial la deuda, aprobando en una reunión previa la liquidación y la presentación de la demanda”, explica la CEO de Vecinos Felices.

Si tras la presentación de la demanda y su notificación al propietario deudor éste continúa sin abonarlo, “el procedimiento sigue su curso, realizándose una presentación judicial en la que se puede pedir hasta el embargo de los bienes”.

legaltoday.com

La Disposición Adicional primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre (en vigor desde el 7 de octubre), modificó el art. 1964 del Código Civil, rebajando de los quince a los cinco años el plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial. Además, la Disposición Transitoria quinta de dicha ley señaló que las acciones nacidas antes de su entrada en vigor se regirían por lo dispuesto en el art. 1939 del Código Civil, es decir, que mantendrían el plazo anterior de prescripción de quince años salvo que ese plazo superase el lapso de tiempo de prescripción fijado actualmente.

Así, esta disposición normativa provoca una situación jurídica inédita en España, al menos en la historia moderna: todas aquellas acciones personales cuyo plazo de 15 años hubiera comenzado a transcurrir después del 7 de octubre de 2005, prescribirían, si no se hubieran interrumpido, el 7 de octubre de 2020.

No obstante, otra circunstancia inédita, la pandemia generada por la COVID-19 ha provocado la suspensión de los plazos para el ejercicio de acciones y derechos -Disposición Adicional 4ª del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma-, trasladando el dies ad quem (último día del plazo) al 28 de diciembre de 2020.

¿Qué deudas prescriben este año 2020?

El actual art. 1964 del Código Civil fija un plazo de prescripción de cinco años para las acciones personales que no tengan un plazo especial. Las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, ejercitándose para exigir el cumplimiento de una relación jurídica obligatoria, ya sea de dar, hacer o de no hacer un determinado acto. Entre estas acciones, destacan la acción de reclamación de deudas por incumplimientos contractuales o impagos, la de resolución contractual del art. 1124 CC o la indemnización contractual del art. 1101 CC.

En este sentido, en relación con estas últimas y dada la actuación generalizada de las entidades bancarias al comercializar productos financieros complejos entre su clientela minorista, cobran especial relevancia las acciones indemnizatorias que pueden ejercitar aquellos inversores que sufrieron pérdidas en su patrimonio y que aún no las han reclamado, porque todos aquellos cuyo producto desplegara todos sus efectos hace más de cuatro años (plazo previsto para solicitar la anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento) se encuentran ante su última oportunidad de mitigar las pérdidas sufridas.

No obstante, existe la posibilidad de interrumpir el plazo de ejercicio de estas acciones mediante su reclamación a la otra parte, generando así un nuevo plazo de cinco años, por lo que se hace muy recomendable actuar ya con el objetivo de evitar ver cercenada cualquier posibilidad de reclamación posterior.

¿Y después?

Una vez interrumpido el plazo de prescripción y agotada la fase extrajudicial, las opciones se reducen a iniciar la vía judicial.

En síntesis, Unive Abogados recomienda a los afectados interrumpir a la mayor brevedad el plazo de prescripción, pues el cómputo de los intereses legales comienza en el momento en el que se recibe la reclamación fehaciente de la deuda.