El Gobierno de coalición negocia las partidas presupuestarias y nuevas medidas
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La Vicepresidencia segunda de Pablo Iglesias ha incluido en las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado entre PSOE y Podemos la limitación de los precios de las viviendas en alquiler en zonas especialmente tensionadas. Esta medida ya venía contemplada en el programa de Gobierno pactado entre ambos partidos, y que ya está en marcha en Cataluña.
Desde la formación morada llevan reivindicando esta medida desde hace tiempo ante la situación que han tildado de emergencia social por los altos precios del alquiler en algunas zonas de las grandes capitales. Pero, por el momento, por parte del PSOE y del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana no ven necesario aplicar un control de precios.
Lo que si ha hecho la cartera dirigida por José Luis Ábalos es lanzar el índice de referencia de precios del alquiler, como referencia oficinal para las autonomías y ayuntamientos de cómo está el mercado del alquiler, y que en cualquier momento puede servir como base para un control de las rentas.
Para los expertos del sector inmobiliario y del mercado de arrendamiento, el índice oficial del alquiler: es positivo, pero nace desactualizado y limitará las rentas. Ábalos fue por otro lado y señaló que sería útil para aplicar políticas fiscales o de otra índole que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir los precios.
En este sentido, el Gobierno catalán ya ha puesto en marcha una limitación a las rentas en los nuevos contratos de alquiler en algunas zonas de la comunidad autónoma. Una nueva normativa no exenta de polémica tras el informe del Consejo de Garantías Estatutarias del propio Govern consideró que excedía de las competencias atribuidas al Parlamento conforme a la Constitución y al Estatuto de Cataluña. Se espera que el Gobierno analice la ley catalana para decidir si plantear un recurso de inconstitucionalidad en los próximos meses.
Nuevos actores del inmobiliario que unen fuerzas en España
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Nuevos actores del inmobiliario que unen fuerzas en España. DWS, la gestora participada mayoritariamente por el banco alemán Deutsche Bank, de la mano de Urban Input, se lanza al mercado residencial en España a través de su división inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar una gran plataforma de viviendas en alquiler. La compañía acaba de cerrar la compra de sus dos primeras promociones en nuestro país a través de dos de sus fondos inmobiliarios y lo ha hecho mediante la fórmula de build to rent (construir para alquilar).
Los dos proyectos, que se encuentran ubicados en el Ensanche de Vallecas (Madrid) y en el área Metropolitana de Barcelona, suman más de 320 viviendas y supondrán una inversión total que ronda los 100 millones de euros, tal y como ha adelantado El Economista.
Para impulsar esta línea de negocio la firma ha llegado a un acuerdo con la gestora Urban Input, que colaborará en el desarrollo de la plataforma residencial de DWS en España. Esta asociación permitirá a ambas empresasseguir explorando futuras oportunidades de inversión y ofrece soluciones flexibles que faciliten la financiación de proyectos para los promotores del mercado y que a su vez puedan reducir su riesgo comercial.
DWS en Iberia cuenta con una cartera de activos bajo gestión de cerca de 2.000 millones de euros, lo que le convierte en uno de los actores principales del sector inmobiliario en España y Portugal. Concretamente, la firma es una de las grandes gestoras de centros comerciales con nueve activos y cuenta también con presencia en el mercado de oficinas y naves logísticas.
Además, recientemente ha entrado en el segmento hotelero con la compra de un proyecto por desarrollar en Cataluña, donde también se hizo con un complejo de oficinas con un volumen de inversión total entre ambos proyectos de unos 200 millones de euros.
Las personas que buscan una vivienda en alquiler en estos momentos disponen de más oferta que nunca. El número de viviendas en alquiler anunciadas en idealista ha crecido un 63,3% desde el inicio de la pandemia, según un estudio publicado por idealista.
La explicación a este incremento tan significativo del stock, explica el marketplace inmobiliario, se puede achacar principalmente al parón provocado por el confinamiento, cuando durante tres meses no se cerraron apenas operaciones de alquiler y las viviendas se fueron acumulando en la base de datos de idealista. Este proceso de embalsamiento fue más rotundo en los mercados más dinámicos, en los que la rotación de viviendas era mucho más elevada, mientras que aquellos mercados con poco movimiento apenas han sentido el parón del confinamiento.
También hay que tener en cuenta que los principales mercados turísticos y áreas universitarias añadieron a su oferta, durante el mismo periodo, inmuebles procedentes del mercado vacacional y de pisos compartidos. El aplazamiento en la toma de decisiones y el cambio de interés de la demanda, del centro de las grandes capitales a las afueras y al mundo rural, también ha ralentizado la velocidad de reducción del stock.
Variación de oferta por CCAA
A pesar del significativo incremento a nivel nacional, la acumulación de viviendas en alquiler ha sido más notable en algunas comunidades. En la Comunidad de Madrid, los usuarios encuentran un 96,1% más anuncios de viviendas en alquiler que en el mes de marzo, mientras que en Andalucía, el incremento ha sido del 81,6%. Con aumentos del stock disponible superiores al 50% se sitúan la Comunitat Valenciana (66,7%), Canarias (62,4%), Baleares (61,9%), Murcia (59,5%) y Cataluña (58,6%).
En el lado opuesto, se sitúan las comunidades en las que los meses de confinamiento e incertidumbre posterior parecen no haber hecho mella. Con incrementos inferiores al 10% se han situado Castilla-La Mancha (5,8%), Extremadura (7,4%), Cantabria (8,4%) y Asturias (9,3%). Con subidas un poco mayores encontramos Aragón (10,1%), Navarra (17,9%) y La Rioja (18,8%).
CCAA
% anuncios alquiler (oct 20 vs. mar 20)
Andalucia
81,6
Aragón
10,1
Asturias
9,3
Baleares
61,9
Canarias
62,4
Cantabria
8,4
Castilla y León
27,2
Castilla-La Mancha
5,8
Cataluña
58,6
Comunitat Valenciana
66,7
Extremadura
7,4
Galicia
27,5
La Rioja
18,8
Madrid
96,1
Murcia
59,5
Navarra
17,9
País Vasco
33,9
La oferta en las capitales
Las capitales españolas han sentido con mayor fuerza el embalsamiento de viviendas en alquiler, aunque también encontramos algunas en las que el producto disponible es inferior al que había en el mes de marzo. El mayor incremento se registra en la ciudad de Granada, donde las viviendas que se encuentra un usuario suponen un 200,9% más que antes de la pandemia. Le sigue la ciudad de Huesca (200%), pero al tratarse de un mercado tan pequeño (menos de 50 inmuebles), cualquier variación puede hacer que presenten evoluciones muy abultadas.
Con incrementos superiores al 100% (que supone doblar el número de viviendas disponibles) se situán las ciudades de Sevilla (184,4%), Cádiz (172,2%), Cáceres (171,6%), Málaga (141,5%), Murcia (132,6%) o Córdoba (119,5%). También por encima del 100% se encuentran Toledo (116,8%), Madrid (115,7%), Valencia (111%) y Jaén (101,8%). En Barcelona el incremento del stock ha sido del 91,6%.
Un total de 6 capitales tienen menos oferta disponible de la que tenían en marzo. Se trata de Cuenca (-50,9%), Badajoz (-22,3%), Ciudad Real (-17,5%), Zamora (-12,2%), Burgos (-5,5%) y Soria (-3,9%). Las menores subidas se han producido en Segovia (2,4%), Guadalajara (2,4%), Teruel (3,3%), Palencia (3,6%) y Vitoria (9,1%).
El Gobierno ha aprovechado la aprobación del Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal en el último Consejo de Ministros para incluir una modificación que afecta al Impuesto de Patrimonio, al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales-Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Unos cambios que ya venían reflejados en un Anteproyecto de Ley presentado en otoño de 2018 y que ya han iniciado su trámite parlamentario, pero que llenan de dudas a los expertos en fiscalidad.
Junto con medidas como la limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios, el fin de las amnistías fiscales, la reducción del límite de la deuda con Hacienda para aparecer en la lista pública de morosos o la mayor vigilancia sobre las criptomonedas encontramos un apartado específico bautizado como “Valor de referencia”.
Y en él, el Ministerio de Hacienda detalla que “dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo”.
En aras de la seguridad jurídica, insiste el Ministerio liderado por María Jesús Montero, “en el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”.
¿Y en qué se traduce todo esto? Básicamente en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; o, concretamente, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro y que se puede entender como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble.
¿Y en qué basa dicho valor de referencia? Según el fisco, “en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario”. Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.
A pesar de que el Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a “unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento”, los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.
El abogado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que, esta forma de valorar, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no. De hecho, con esta forma de valorar inmuebles, dos viviendas de iguales dimensiones, situadas en el mismo edificio y rellano, se valorarán exactamente igual. Y ello, aunque una esté completamente reformada, y la otra, de origen.
Y es que recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ‘in situ’ cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.
El problema, según el abogado de Ático Jurídico, es que «el Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales». Así, recalca Salcedo, se legisla para eludir la jurisprudencia de los Tribunales, y no para erradicar las malas prácticas administrativas consolidadas por el paso de los años.
En este sentido, Luis del Amo,secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían, por ejemplo, a un contribuyente cuyo inmueble esté muy deteriorado o haya sufrido una okupación, ya que esto reduciría su valor de mercado frente a otro en buen estado y, en cambio, le obligaría a tributar por un valor superior. En su opinión, el nuevo valor debería tener en cuenta características como los m2 de los inmuebles o la antigüedad, así como las transacciones de los últimos años. “Para que realmente funcione desde un punto de vista jurídico y cumpla su objetivo de reducir la conflictividad, la litigiosidad y los criterios dispares de los tribunales, debe aplicarse un sistema muy fino y amplio. Cuanto más, mejor”, agrega.
Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor “permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno”, aunque no solo ve aspectos positivos.
“Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real”, añade.
Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer “un trabajo ingente para el Catastro”, lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.
Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida impositiva en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (‘tasa Google’) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.
En este caso concreto, Salcedo explica que “en este impuesto los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro”. Y añade que “este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”.
En esa línea, Luis del Almo cree que “los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia”. En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, “incluso pueden verse discriminados”.
Un valor cierto, salvo prueba de lo contrario
Los expertos también reconocen que la nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario.
Esto significa que, una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble en cuestión (comprado, heredado o recibido en donación) tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. “Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble, si éste es diferente al valor de referencia de Catastro”, recalca Salcedo.
El abogado de Ático Jurídico recuerda que dicha prueba podrá consistir, por ejemplo, en la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble (en caso de que esté muy deteriorado). También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, en el caso concreto, con el valor real del inmueble. Estamos, en definitiva, ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente. Dicho coste, puede hacer inviable el recurso en caso de que la deuda exigida por Hacienda no sea muy elevada, o cuando el contribuyente cuente con recursos económicos limitados. En definitiva, afirma Salcedo, los “platos rotos” de esta reforma, los acabarán pagando los contribuyentes con menos recursos. Son ellos los que tendrán más difícil recurrir las nuevas comprobaciones de valores.
Y la solución no es, en opinión de Salcedo, la remisión al contribuyente al “remedio” de la tasación pericial contradictoria, definida por el Tribunal Supremo como un procedimiento “costoso, y de incierto resultado” (STS de 19-7-2017, entre muchas otras).
Además, el presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, “la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso”.
Para del Almo, la clave está en que “no se produzcan atropellos y que a los contribuyentes se les den los medios necesarios para que reclamen lo que consideren”. Y recuerda que “siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente”. El experto sostiene que hay muchos contribuyentes que no utilizan esta vía si hay una diferencia pequeña entre el valor declarado y el que dice la Administración, aunque invita a crear mecanismos que permitan y agilicen las reclamaciones futuras.
También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.
El respaldo de las CCAA
Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia “cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria”.
Además de consensuada, todo apunta a que su implantación será rápida. En este sentido, el Ejecutivo insiste en que todas las autonomías “han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia”. Y es que no podemos olvidar que todos estos impuestos están transferidos a las autonomías, y que un hipotético aumento de la recaudación tributaria sería todo un revulsivo para las arcas públicas, sobre todo en plena crisis del coronavirus.
Pero lo cierto es que este método de valoración no es nuevo, sino que ya hay precedentes de uso en España. Castilla-La Mancha, por ejemplo, utiliza desde 2015 este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la autonomía para ver si el contribuyente ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.
Cuándo puede entrar en vigor
Fuentes de Hacienda explican a idealista/news que el Proyecto que ha diseñado el Gobierno se hará público de forma inminente en la página web del Congreso. Pero tendrá tendrá que ser valorado en la Cámara Baja y podría ser modificado vía enmiendas antes de llegar al Senado para su aprobación. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique la letra pequeña de cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.
Y teniendo en cuenta que estamos en pleno rebrote del coronavirus, el Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa, haya o no cambios en el texto inicial, pueda tardar meses en llegar. Los expertos, de momento, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.
El objetivo de la campaña es poner en valor la labor del administrador de fincas colegiado colaborando con el presidente de una comunidad de propietarios para asumir las obligaciones que conlleva el cargo.
La campaña es una continuación de la primera «La buena Administración tiene nombre», en donde ahora el protagonismo lo tiene la colaboración entre el administrador de fincas colegiado y la figura del presidente de comunidad. Está compuesta por un spot de TV, radio y soportes digitales en Telemadrid (Telemadrid TV, La Otra, Onda Madrid y Telemadrid.es) y en prensa (20 Minutos).
CAFMadrid pone en valor la labor del administrador de fincas colegiado con el lanzamiento de una campaña de comunicación y marketing en TV, radio y soportes digitales en el Grupo Telemadrid y prensa en 20 Minutos con un doble objetivo: dar a conocer la actividad del presidente en una comunidad de propietarios, que confía en su administrador de fincas colegiado para asumir las obligaciones que conlleva el cargo, y prestigiar la labor que este último profesional realiza para la mejora de la calidad de vida de los vecinos en la Comunidad de Madrid.
Como continuación a la primera campaña, de 2019, que bajo el claim «La buena Administración tiene nombre», acercó a los madrileños la importante labor de los administradores de fincas colegiados, representados en 12 profesionales pertenecientes a un colectivo de más de 3.500, esta nueva campaña «Siempre a tu lado» refuerza este interés, pero desde la óptica del presidente de comunidad.
La campaña estratégica 360º en Telemadrid (Telemadrid TV, La Otra, Onda Madrid y Telemadrid.es) ha sido desarrollada por BeCool Publicidad, mientras que en 20 Minutos continúa la línea estética realizada por Saracho & Team Comunicación y Marketing.
Esta campaña trata de aportar confianza, seguridad y tranquilidad a los madrileños, personificados en una presidenta de comunidad. Directora ejecutiva de una gran empresa, esta presidenta, que se rodea de los mejores profesionales en su actividad laboral, confía en su administrador de fincas colegiado para que la comunidad de propietarios donde reside funcione correctamente. Sobre todo, en los momentos difíciles, como los que nos está tocando vivir por el confinamiento a causa de la Covid-19.
En palabras de Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid, «el cargo de presidente de comunidad, que a todos nos ha tocado desempeñar en algún momento, trae consigo muchas obligaciones y pocos derechos. Sabemos que cuando un presidente es ecuánime, se deja asesorar, y cuenta con un buen profesional a su lado, implicándose en conseguir lo mejor para la comunidad de propietarios, todos los vecinos ganan. Por ello, hoy es tan necesario confiar en el asesoramiento de un administrador de fincas colegiado, que, como se está poniendo de manifiesto en estos duros momentos de confinamiento, siempre está al lado de la comunidad».
La entidad colegial ha comunicado el fallecimiento con «consternación».
El colegio informará más adelante de los actos que vayan a celebrarse.
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