Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

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TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por doña P. F. J., en representación de doña S. G. S., contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia número 7, doña Emilia García Cueco, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Hechos

I

En el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Valencia se tramitó procedimiento de ejecución de títulos judiciales n.º 873/2018-3 a instancia de doña S. G. S. frente a doña A. G. S. y herencia yacente de don A. G. S., representada por su hija doña A. G. S. Y por mandamiento expedido en dicho procedimiento se acordó embargar, por vía de mejora, a dicha herencia yacente el cincuenta por ciento de la vivienda inscrita en el Registro número 7 de Valencia con el número de finca registral 6.282; y librar mandamiento para su anotación preventiva en dicho Registro.

II

Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad número 7 de Valencia, fue objeto de la siguiente calificación negativa:

«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001, de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:

El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por F. J., P., el día 06/03/2020, bajo el asiento número 273, del tomo 76 del Libro Diario y número de entrada 881, que corresponde al documento expedido por el Juzgado de Primera Instancia Número Diez de Valencia, con el número 873/2018, de fecha 12/02/2020, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

Hechos:

Primero. No se acompaña el certificado de defunción de don A. G. S.

Segundo. El bien está inscrito con carácter ganancial a favor del causante y su esposa doña J. S. L y se embarga el 50% del bien.

Fundamentos de derecho:

Primero. Art. 166.1.º del RH.

Segundo. El bien está inscrito con carácter ganancial, de manera que si no consta la liquidación de la sociedad en el Registro, el embargo sólo será anotable si la demanda ha sido dirigida contra ambos cónyuges. Art. 144.4 del RH.

No se puede embargar el 50 % de un bien ganancial dada la naturaleza de comunidad germánica, y no romana o por cuotas de la sociedad de gananciales.

En su virtud, se suspende la inscripción del documento de referencia.

El asiento de presentación queda prorrogado por un plazo de sesenta días hábiles contados desde la notificación (artículo 323 de la Ley Hipotecaria).

Se notifica esta calificación al Funcionario autorizante y al presentante, en caso de no ser el mismo, dentro del plazo de diez días previsto en el art. 40.2 de la Ley 39/2015 (Art. 332 L.H.)

Contra la presente calificación negativa, cabe: (…)

Valencia a diecisiete de abril del año dos mil veinte.

La Registrador de la Propiedad. Fdo.: Emilia García Cueco.»

III

Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad número 7 de Valencia el día 16 de junio de 2020, doña P. F. J., en representación de doña S. G. S., interpuso recurso únicamente respecto del segundo de los defectos expresados en la anterior calificación, en el que expresa los siguientes fundamentos de derecho:

«(…) Cuarto. Fundamento de Derecho Segundo de la Resolución recurrida.

“Segundo. El bien está inscrito con carácter ganancial, de manera que si no consta la liquidación de la sociedad en el Registro, el embargo sólo será anotable si la demanda ha sido dirigida contra ambos cónyuges. Art. 144.4 del RH.

No se puede embargar el 50% de un bien ganancial dada la naturaleza de comunidad germánica, y no romana o por cuotas de la sociedad de gananciales”.

La cónyuge de D. A. G. S. no podía ser demandada en el procedimiento del que trae causa el embargo solicitado por cuanto se trata del procedimiento de división de herencia de la madre de D. A. G. y por ello la cónyuge carece de legitimación pasiva para ser demandada, pero sí han sido notificados del procedimiento todos los herederos de D. A. a través de la persona designada como representante de la herencia en dicho procedimiento. Como prueba de ello aportamos como Documento Dos Decreto de fecha 12/02/2020 con el embargo notificado a las partes, entre ellas, a la representación de los herederos.

A este respecto baste con la aportación de los antecedentes del procedimiento del que trae causa el Mandamiento de Embargo emitido con la documental acreditativa de sus extremos y que son los siguientes:

1.º) D.ª S. G. S. interpuso demanda de división judicial de herencia de su progenitora D.ª J. S. siendo partes demandadas sus hermanos, entre ellos, D. A. G. S.

2°) Esta demanda dio lugar al procedimiento para la División Judicial de Herencia 1827/2014 que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia n° 10 de Valencia. D. A. G. S. falleció durante la sustanciación de dicho procedimiento, en fecha 31 de julio de 2017.

3°) Los herederos de D. A. G. S. no se personaron en forma en el procedimiento de división de herencia, limitándose a comunicar al Juzgado de Primera Instancia n° 10 de Valencia el fallecimiento y a nombrar a la hija del fallecido, Da A. G. S. como representante de la herencia yacente, lo que se tuvo en cuenta tan solo a efecto de comunicaciones a los herederos de D. A. G., representados por su hija, a través de la representación procesal de D. A. G. Por tanto, los herederos de D. A. G. nunca aportaron al procedimiento documental alguna referente a la herencia del mismo que les permitiera personarse en forma en el procedimiento, bien porque no podían, bien porque no querían, esto es desconocido para esta parte; pero sí les permitió el traslado y notificación de las actuaciones a través de su representación procesal.

Aportamos como prueba de ello Documento Tres resoluciones del Juzgado de Primera Instancia n° 10 de Valencia mediante Decreto de 06/06/2018.

4°) En dicho procedimiento D. A. G. fue condenado al pago de las cantidades objeto de la ejecución de títulos judiciales 873/2018 que nos lleva al embargo solicitado del bien inmueble de su propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad n° 7 de Valencia.»

IV

Mediante escrito de 3 de julio de 2020, la registradora de la propiedad elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 2, 18, 20, 42.6.º y 46 de la Ley Hipotecaria; 397, 1058, 1067,1083, 1344, 1347, 1373, 1374, 1375, 1401 y 1404 del Código Civil; 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100, 144 y 166 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 8 de febrero de 2016 y 17 de enero de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de julio de 1991, 16 de marzo y 23 de diciembre de 2002, 23 de abril y 5 de mayo de 2005, 30 de enero de 2006, 16 de enero, 2 de junio y 6 de noviembre de 2009, 17 de agosto de 2010, 4 de octubre de 2012, 19 de febrero, 5 de julio y 11 de diciembre de 2013, 6 de marzo y 12 de diciembre de 2014, 21 de diciembre de 2016, 16 de febrero y 17 de mayo de 2017, 1 y 6 de junio de 2018 y 22 de marzo de 2019.

1. Este recurso tiene por objeto una calificación de la registradora de la propiedad de Valencia número 7 a practicar una anotación de embargo ordenada en un mandamiento librado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra una herencia yacente, respecto de la participación del cincuenta por ciento de determina finca que aparece inscrita a nombre del fallecido, con carácter ganancial.

La registradora expresa en su calificación que, si no consta la liquidación de la sociedad gananciales en el Registro, el embargo sólo será anotable si la demanda ha sido dirigida contra ambos cónyuges (conforme el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario). Y añade que no se puede embargar el cincuenta por ciento de un bien ganancial, dada la naturaleza de comunidad germánica, y no romana o por cuotas, de la sociedad de gananciales.

La recurrente alega que la cónyuge de dicho titular registral no podía ser demandada en el procedimiento del que trae causa el embargo solicitado por cuanto se trata del procedimiento de división de herencia de la madre de dicho señor y por ello la cónyuge carece de legitimación pasiva para ser demandada, pero sí han sido notificados del procedimiento todos los herederos de aquel titular registral a través de la persona designada como representante de la herencia en dicho procedimiento.

2. Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la doctrina de este Centro Directivo configuran la sociedad legal de gananciales, al igual que la generalidad de la doctrina científica, como una comunidad de tipo germánico, en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano, con cuotas definidas, y en donde cabe el ejercicio de la división de cosa común. Y por eso, en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial. Por tanto, la participación de los cónyuges en la titularidad de los bienes gananciales se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018 establece estos presupuestos: «1.º) Sociedad de gananciales: Atribución de la titularidad sobre los bienes comunes. En la sociedad de gananciales, puesto que no surge una nueva persona jurídica, ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común, una masa patrimonial que pertenece a ambos cónyuges. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien. Esta forma de atribución de la titularidad sobre los bienes comunes comporta, además, por lo que interesa en este proceso, que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Es decir, durante la vigencia del régimen de gananciales no puede considerarse que cada cónyuge sea copropietario del 50% de cada bien. Para que se concrete la titularidad de cada cónyuge sobre bienes concretos es precisa la previa liquidación y división de la sociedad. 2.º) Comunidad postganancial. Tras la disolución de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges, y hasta la liquidación del patrimonio, existe una comunidad universal en la que se integran los bienes que conformaban el patrimonio común (art. 1396 CC): a) Partícipes. Son partícipes de esta comunidad postganancial el viudo y los herederos del premuerto. (…); b) Gestión del patrimonio común. i) Para la transmisión de la propiedad sobre un bien concreto de la comunidad postganancial es precisa la intervención de todos los partícipes».

También este Centro Directivo ha compartido en diversas Resoluciones citadas en los «Vistos» estas mismas conclusiones, y ha considerado que, ni en la fase en que la sociedad de gananciales está vigente, ni cuando ya está disuelta pero todavía no liquidada, corresponde a cada uno de los cónyuges, o a sus respectivos herederos, una cuota indivisa sobre cada bien ganancial, sino que el derecho de cada uno de ellos afecta indeterminadamente a los diferentes bienes incluidos en esa masa patrimonial, sin atribución de cuotas ni posibilidad de pedir la división material. Solo a través de la liquidación será posible atribuir a cada partícipe en dicha comunidad titularidades concretas sobre bienes determinados o sobre cuotas indivisas de los mismos.

3. Teniendo en cuenta esta premisa, esta Dirección General (vid., entre otras, la Resolución de 5 de julio de 2013) ha aclarado las distintas opciones que, para garantizar el principio de responsabilidad patrimonial universal, existen a la hora de anotar un embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación. Así cabe distinguir tres hipótesis diferentes:

En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058, 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.ª, «in fine», del Reglamento Hipotecario).

En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.ª, «in fine», del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. En efecto, teniendo en cuenta que el cónyuge viudo y los herederos del premuerto puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero (cfr. artículos 1058, 1083 y 1410 del Código Civil), en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.

En resumen: respecto de la sociedad de gananciales, es posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge, pero no subastarla, pues la traba está llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica; y si se subasta la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: la liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos, o terceros facultados para ello.

Y, en todo caso, lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

4. El artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario establece que: «Disuelta la sociedad de gananciales, si no figura en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si consta que la demanda se ha dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos (…)».

A la luz del contenido de este precepto, y según las consideraciones precedentes, no cabe sino confirmar el criterio sostenido por el registrador en su nota de calificación

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 15 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva

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TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don Andrés Diego Pacheco, Notario de Coria, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, don Alfonso López Villarroel, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada ante el notario de Coria don Andrés Diego Pacheco, el día 24 de enero de 2020, número 126 de protocolo, don A. M. C., como titular de la finca registral 11.974 del término de Coria, declara sobre la misma la construcción de una edificación terminada.

II

Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Coria, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:

«Hechos:

Con fecha 19/02/2020, J. M. L. M. presenta a las doce horas y treinta minutos horas [sic], escritura otorgada el veinticuatro de enero del año dos mil veinte, número de protocolo 126/2020 del Notario de Coria, don Andrés Diego Pacheco, por la que A. M. C., A. A. C. declaran una obra nueva sobre la finca número 11974 del término municipal de Coria consistente en nave de uso Industrial de tres plantas. Se acompaña dos CD uno do lo parcela y otro de la nave y una diligencia de subsanación fecha 30 de enero de 2020 y que causa el asiento 1766 del Diario 66.

Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de la inscripción solicitada en base a los siguientes

Fundamentos de Derecho:

1. Se pretende declarar una obra nueva antigua vía técnico independiente, sobre finca urbana, partiendo de la registral 11974 de Coria, que consta inscrita como rústica, pretendiéndose acreditar el cambio de naturaleza jurídica de rústica a urbana mediante certificado municipal que, sin embargo, se refiere exclusivamente al inmueble objeto del expediente con datos catastrales, concluyéndose la falta de correspondencia en los términos del art.45 T.R.L.C.I., al haber una diferencia de superficie superior al 10% entre el Registro –2000 m2– y el Catastro –2380 m2–, y proceder la finca de segregación, surgiendo dudas de identidad, siendo en nuestro sistema el llamado “folio real”.

Por tanto, no acreditada la naturaleza jurídica urbana de la finca, la declaración de obra nueva que se pretende se realiza tabularmente sobre finca rústica, siendo necesario el cumplimento de los requisitos exigidos para obras nuevas en suelo rústico, de acuerdo con la legislación autonómica competente, que no se dan, al no acreditarse debidamente que la edificación declarada sobre la finca rústica no se encuentra en ninguno de los Supuestos comprendidos en las letras a),b), c) y d) del art 179.2 L.O.T.U.S., que prevé la no sujeción a plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, no rigiendo el plazo general de prescripción de seis años, previsto en la legislación extremeña.

2. En el supuesto que se hubiese acreditado correctamente la naturaleza urbana de la finca, tampoco se cumplirían los requisitos exigidos para la declaración de obra nueva antigua sobre finca urbana, al no contener el certificado municipal aportado pronunciamiento alguno sobre el extremo de no tener el suelo carácter demanial, ni estar afectado por servidumbres de uso público general, de acuerdo con el art.28.4 T.R.L.S.R.U., y doctrina de la DGSJFP, por todas, R.31-VII-2018.

3. En relación con el defecto número 1, existen dudas fundadas de identidad de la finca, que impiden obtener la certeza que la obra nueva se encuentra efectivamente en la registral 11974 de Coria, dudas que se basan en los siguientes motivos;

– No haber correspondencia entre la descripción registral y la que resulta de la certificación catastral con el número de referencia catastral indicada, al haber una diferencia de superficie superior al 10%.

– Proceder la finca de segregación siendo la finca matriz la número 4202, respecto de la cual, se han segregado varias fincas, en particular, veinte parcelas en 1980, dos en 19855, una en 1991 y otra en 1992, existiendo reiteración de negocios de modificación de entidades hipotecarias que hacen surgir dudas sobre la posible invasión respecto de algunas de las colindantes, máxime cuando de los CD aportados se observa como la edificación toca con fincas colindantes y estar la parcela contigua a un lindero público, añadiéndose el problema de la posible invasión del dominio público aparente, inscrito o no, además de la posible invasión sobre la fina resto, número 4202.

– Porque la registral sobre la que se declara la edificación sólo cuenta con una descripción registra literaria y no tiene inscrita Su georreferenciación, sin constar su concreta ubicación y delimitación geográfica. Así, en el presente caso existen, dudas sobre si las coordenadas declaradas para la edificación, se encuentran o no dentro de la concreta registral, y del posible riesgo de una vulneración o afectación de los derechos de terceros colindantes, y ello porque, ya comentado anteriormente, tanto el informe del técnico como del Ayuntamiento, indican una referencia catastral que no tiene correspondencia con la descripción libraria; la edificación declarada no se halla enclavada en el centro aproximado de la finca y distante de las linderos perimetrales de ésta, sino que la edificación se ubica pegada a varios de los supuestos linderos, de manera que inscribir las coordenadas de la edificación declarada, unilateralmente equivale a inscribir unilateralmente un deslinde, sin Intervención de los colindantes.

Y como consecuencia de ello, dadas las dudas fundadas de identidad de la finca y de si lo obra nueva se encuentra o no dentro de la registral que nos ocupa, es precisa la previa inscripción de la base gráfica georreferenciada de la fincas en la que supuestamente se ubica la obra nueva, a través del procedimiento oportuno, para obtener la certeza que la obra nueva se sitúa dentro de la superficie registral y no sobre el exceso de metros que se recoge en la referencia catastral donde sitúa la edificación tanto el informe técnico como el Ayuntamiento,

Arts. 18 LH, 98RH, 45 TRLS, 8 LH, 243 LH, 179.2 LOTUS, 28.4 TRLSRU, 9 LH, 51 RH, 201 LH, Resolución-Circular deja DGSJFP, de 3-XI-2015; 202 LH, 200 LH y doctrina de la DGSJFP.

Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada.

Contra esta calificación, podrá interponer recurso (…)

Coria, once de marzo del año dos mil veinte.–El Registrador. Fdo.: Alfonso Lopez Villarroel».

III

Don Andrés Diego Pacheco, Notario de Coria, interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 10 de junio de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 16, en el que alega lo siguiente:

«Hechos:

1. Calificación Recurrida. Es la calificación de fecha 11 de marzo de dos mil veinte (notificada por fax el día 26 de marzo de 2020) del señor Registrador de la Propiedad de Caria, don Alfonso López Villarroel, de la escritura de declaración de obra nueva de fecha veinticuatro de enero de dos mil veinte, número 126 de orden de protocolo.

2. Extremos que se recurren. Se tratan de dilucidar los siguientes hechos: Si son coherentes las dudas de identidad del señor registrador de la propiedad respecto a la certificación municipal que se incorpora a la escritura que, si bien no identifica la finca registral objeto de la declaración de obra nueva de forma expresa, lo hace con respecto a otros elementos que podrían llevar a acreditar, indubitablemente, que se refiere, básicamente, a similar porción de terreno. – Si son coherentes las normas y resoluciones citadas como fundamento de la calificación efectuada. -Si son coherentes las dudas sobre la posible invasión de fincas colindantes, así como del dominio público y la existencia de un deslinde de hecho.

En cuanto al primero de los defectos, relativo a si el cambio de la naturaleza de la finca puede efectuarse al no existir correspondencia entre la finca inscrita y el certificado municipal que se acompaña, debe tenerse en cuenta que es criterio reiterado de ese centro directivo que no es necesaria una identificación total y perfecta de las fincas con respecto al contenido del registro de la propiedad, sino que esta debe quedar suficientemente identificada, sin que haya una discrepancia de tal condición que comprometa la correspondencia del bien inscrito con el objeto del instrumento (Resolución DGRN 6 de abril de 2000, Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2011, Resolución DGRN de 12 de julio 2017 entre otras) En este caso, si bien de la certificación municipal incorporada, de fecha seis de marzo de dos mil diecinueve, resulta que la finca con referencia catastral 1592301QE1219S0001ZW, al sitio de “(…)” se encuentra en suelo urbano no consolidado industrial y en situación de fuera de ordenación, y no se identifica finca registral, debe hacerse una adecuada y teleológica interpretación de esta certificación, con el fin de comprobar si el inmueble al que se refiere es el mismo que el inscrito (y objeto de la declaración de obra nueva), siendo en este caso irrelevante la existencia de una diferencia de superficie superior al 10%, ya que en ningún caso se pretende modificar la superficie contenida en el registro, sino, simplemente comprobar si se refiere, básicamente a la misma porción de suelo y que este tiene uso industrial actualmente y no rústico. Dicho de otro modo, al ser la superficie catastral superior a la inscrita, y en ningún caso pretender esta modificarse, si puede entenderse que la finca registral 11.974 se encuentra dentro de la parcela catastral citada.

En este caso concreto, habiendo coincidencia con el nombre del paraje (“…”), el lindero fijo norte (Carretera…) y pudiendo fácilmente el señor registrador, con los libros a su cargo, comprobar que los linderos Sur, Oeste (resto de finca matriz) y Este (…) hoy se corresponden, habida cuenta de transmisiones perfectamente documentadas e inscritas, con, respectivamente, M. C. C. G. y Andiajoa S.L. (que son, según catastro, los actuales linderos) no existe duda razonable que invite a pensar que no se refiere a la misma porción de suelo o, más bien, que la finca registral, al ser de una superficie inferior a la catastral, no está englobada en esta.

Asimismo, técnico competente ha identificado en su informe y certificación descriptiva de la obra, ambos incorporados a la escritura, que esta se ubica sobre la finca registral citada y que, básicamente, se corresponde con la citada referencia catastral.

Por último, de una forma sencilla y evidente, comparando los planos que constan en el informe técnico, que también obra en la escritura, y el plano que se observa en la certificación catastral, descriptiva y gráfica, independientemente de la diferencia de superficie, se puede observar la identidad más que aproximada de ambas fincas.

Es más, se aprecia perfectamente que la diferencia de superficie entre los espacios a los que se refieren ambos documentos están en la parte norte, junto a la carretera.

En segundo lugar, la diferencia de superficie existente entre la certificación catastral descriptiva y gráfica y la finca registral, superior al 10%, resulta irrelevante, puesto que en ningún caso pretende el otorgante modificar la superficie registral de la finca, reconociendo este que la realidad jurídica y la física son la misma, es decir, dos mil metros cuadrados. La certificación catastral descriptiva y gráfica, en este caso, es únicamente relevante para comprobar si el suelo, efectivamente, es de naturaleza urbana industrial y fuera de ordenación, nada más. La declaración de obra nueva, por tanto, se efectúa con unas coordenadas georreferenciadas alternativas a catastro, ajustándose estas a los dos mil metros cuadrados inscritos.

No es relevante, por tanto, la referencia a la legislación aplicable a la declaración de obras nuevas en suelo rústico, puesto que queda suficientemente acreditado el cambio de naturaleza del bien.

No resulta tampoco relevante al caso que nos ocupa el hecho de que la finca objeto de la obra nueva proceda de segregaciones, puesto que no hay, en ningún caso, modificación de la superficie de la finca y, en todo caso, la obra declarada se encuentra perimetralmente dentro de los dos mil metros inscritos. Además, como se ha puesto de manifiesto, la diferencia de superficie entre la realidad física y la registral (que es la misma) y el contenido del catastro, según la documentación técnica incorporada, se encuentra en el lindero norte de la finca, ajustándose el resto de linderos, Sur, Este y Oeste, a los que resultan de la propia certificación catastral descriptiva y gráfica, no pudiéndose producir, por tanto, ningún deslinde, puesto estos tres linderos coinciden con catastro, como así consta en la georreferenciación efectuada por el técnico. En cuanto a la posible invasión de dominio público, que solo podría producirse en el lindero norte, carretera, puede observarse según la documentación técnica y la certificación catastral incorporada, que los trescientos ochenta metros cuadrados de diferencia entre superficie catastral y real (coincidente esta última con la registral) se encuentran en este punto. Si con una superficie superior, según catastro, no se invade el dominio público, con más razón no se invadirá si la linde reconocida por el técnico del otorgante se encuentra mucho más al sur, es decir, más alejada de la carretera de lo que establece catastro. La calificación del señor registrador implicaría que jamás se podría declarar una obra nueva sobre ningún suelo colindante con dominio público (virtualmente casi todos), ya que siempre podría este ser invadido. La duda podría entenderse si la superficie del suelo que pretendiera inscribirse superase la actualmente inscrita, pero no es este el caso. Por tanto, el técnico georreferencia el suelo (coincidente con catastro en los linderos Sur, Este y Oeste; no coincidente con catastro, por ser menor, en el lindero fijo, Norte), también georreferencia la edificación (dentro de los límites anteriores), y no se modifica la superficie registral, por lo que no pueden albergarse dudas de que:

– No se invaden predios colindantes.

– No se invade el dominio público.

– No se pretende un deslinde encubierto.

– Las georreferencias que se incorporan son un supuesto, por tanto, de alternativas al catastro, adecuándose, indubitablemente, a lo inscrito.

Con lo anteriormente argumentado, tampoco es sostenible el segundo de los defectos aducidos por el señor registrador, puesto que, siendo la superficie de la finca sobre la que se declara la obra nueva la misma que la inscrita, es radicalmente imposible que el suelo pueda tener carácter demanial, ni estar afectado por servidumbre de uso público, puesto que en ningún caso dichos aspectos resultan del contenido del registro. Además, la resolución aducida por el señor registrador (treinta y uno de julio de dos mil dieciocho) se refiere a un supuesto de hecho que nada tiene que ver con el que aquí nos ocupa, ya que esta dilucida sobre aspectos de la declaración de obra nueva sobre finca rústica que nada tienen que ver con la escritura calificada.

B) Fundamentos de Derecho. Mis afirmaciones son apoyadas por las resoluciones citadas, la ley y reglamento hipotecarios, el Real Decreto legislativo 7/20105 [sic] por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana y la Ley 11/2018 de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura».

IV

El registrador de la propiedad de Coria, emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre; artículo 255 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; artículo 179 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de octubre de 2012, 5 de marzo de 2013, 15 de enero de 2015, 1 julio de 2015, 6 de septiembre de 2016, 28 de septiembre de 2016, 1 marzo de 2016, 6 de febrero de 2017, 2 de marzo de 2017, 29 de marzo de 2017, 28 junio de 2017, 10 de abril de 2018, 18 de octubre de 2018, 4 de enero de 2019 y 4 septiembre de 2019.

1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes:

– La finca registral número 11.974 del término de Coria, tiene según Registro naturaleza rústica y una superficie de 2000 metros cuadrados. En el título se afirma corresponder con la parcela catastral 1592301QE1219S0001ZW, con una superficie de parcela de 2.380 metros cuadrados. No obstante, se incorpora al título representación gráfica alternativa a la catastral e informe técnico del que resulta una superficie gráfica de 2.000 metros cuadrados.

– Sobre ella se pretende declarar una edificación consistente en nave de uso industrial que ocupa una superficie de solar de 1.680 metros cuadrados

– Se incorpora al título certificación técnica descriptiva de la edificación y de la finca, coincidente con la expresada en el título, con indicación del número de parcela catastral con la que se afirma corresponder; asimismo, señalando los datos registrales de la finca sobre la que se declara la ampliación de la edificación existente y con expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.

– Se incorpora certificación municipal expresiva de que la finca, con los citados datos de localización catastral se ubica en suelo urbano no consolidado industrial.

2. El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:

– Por no quedar acreditada la naturaleza urbana de la finca con el certificado municipal, ya que este certificado únicamente identifica la parcela catastral y entiende el registrador que no se produce la correspondencia entre la dicha parcela y la finca registral al existir una diferencia de superficie superior al 10%.

– Porque entiende que, al ubicarse en suelo rústico, no procede la declaración de obra nueva por antigüedad conforme la legislación extremeña, al considerar que a su juicio no rige en este suelo el plazo de prescripción para el ejercicio de la potestad urbanística.

– Por no expresar el certificado municipal aportado que la finca no se ubica en suelo demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general, invocando el artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

– Y por existir dudas de que la edificación declarada se encuentre efectivamente sobre la registral, señalando como motivos: la falta de correspondencia de la finca con Catastro por existir una diferencia de superficie superior al 10%; la procedencia de la finca por segregación; el encontrarse la edificación «tocando» con parcelas colindantes y con dominio público, añadiendo dudas de invasión de dominio público y de una finca colindante; por no constar inscrita la georreferenciación de la finca registral.

De todo ello concluye el registrador que debe inscribirse la representación gráfica de la finca.

3. El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que no es relevante la diferencia superficial del 10% respecto a Catastro, ya que para determinar si la certificación municipal se refiere al mismo inmueble debe atenderse a que se refiera básicamente a la misma porción de terreno, considerando que en el título no se pretende la rectificación de superficie de la finca, que coincide el paraje y el lindero fijo situado al norte de la finca y que el certificado técnico incorporado identifica la localización catastral de la finca registral; que queda acreditada la naturaleza urbana del suelo por lo que no son aplicables las disposiciones sobre suelo rústico; que se aporta georreferenciación alternativa efectuada por técnico de la que resulta que el suelo no tiene carácter demanial ni se invade dominio público y que además es coincidente con Catastro en tres linderos.

4. En primer lugar plantea el registrador que el certificado municipal incorporado a la escritura no es hábil para acreditar la naturaleza urbana del suelo en el que se ubica la edificación y ello porque entiende que dicho certificado únicamente se refiere a una parcela catastral, no existiendo correspondencia entre ésta y la finca registral, en los términos indicados por el artículo 45 de la Ley del Catastro, por existir una diferencia de superficie superior al 10%.

El recurso debe estimarse en este punto. En la documentación incorporada al título presentado figura la representación gráfica de la finca registral alternativa a la catastral coincidente totalmente con la descripción tabular. Del informe de validación catastral resulta la localización coincidente con la referencia catastral a la que se refiere el certificado (teniendo la finca registral una superficie inferior a la catastral) a lo que debe añadirse el certificado técnico en el que se expresa la correspondencia de la finca registral con la localización catastral y las coordenadas de georreferenciación alternativa. Del conjunto de tales documentos queda identificada de forma evidente la porción de suelo a la que se refiere el certificado municipal coincidente con la finca registral.

5. Una vez acreditado el carácter urbano del suelo en el que se ubica la finca, según se expone en el anterior fundamento, resulta superfluo entrar a analizar el segundo defecto que se refiere a la necesidad de aportar certificado acreditativo de que el suelo no se ubica en terrenos sujetos a régimen de imprescriptibilidad. No obstante lo cual procede analizar el mismo conjuntamente con el tercero de los defectos, relativo a que no expresa el certificado municipal que la finca no se ubica en suelo demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general, a los efectos de recordar la doctrina sobre el particular.

Invoca el registrador en su calificación el artículo 179 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, el cual dispone:

«1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección y restauración de la legalidad urbanística previstas solo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa finalización.

2. La Administración competente adoptará alguno de los acuerdos previstos en los números anteriores sin sujeción a plazo alguno en el caso de parcelaciones que se realicen en suelo rústico y ante actos de construcción, edificación o uso del suelo que se realizaren:

a) Sobre terrenos calificados en el planeamiento como sistemas generales, zonas verdes o espacios libres públicos.

b) En terrenos declarados espacio natural protegido, y en los pertenecientes a la Red Natura 2000.

c) En dominio público o en sus zonas de servidumbre y afección o policía.

d) Afectando a bienes inventariados o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico».

A juicio del registrador, si la finca se ubicase en suelo rústico, se precisaría acreditar que no se encuentra en ninguno de los supuestos del apartado 2 del precepto transcrito.

A la vista de esta exigencia, debe recordarse la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo (cfr. «Vistos»), conforme a la cual el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística.

Por el contrario, el artículo 28, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo tan sólo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b, del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate», así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general», constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.

Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, sin necesidad de aportar una más que difícil prueba negativa sobre dicho extremo.

En este sentido procede recordar la resolución de 28 de junio de 2017 (reiterada en las de 31 de julio, 10 de octubre o 13 de diciembre de 2018) conforme a la cual «debe rechazarse toda posición basada en la exigencia generalizada de previa certificación administrativa acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción de la acción de disciplina, pues sería del todo contrario al espíritu que inspira la redacción del citado artículo 28,4, en particular, tras la reforma por Ley 8/2013. Dicha acreditación previa de alguno de los presupuestos en los que se basa el precepto, carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o a un régimen urbanístico especial, sólo puede considerarse justificada cuando de la consulta de los distintos medios de calificación de que dispone legalmente, pueda resultar la incidencia de estas circunstancias impeditivas, siempre que lo exponga motivadamente en la nota de calificación y sin prejuzgar la competencia administrativa en la materia».

A todo ello cabe añadir que, según el certificado técnico incorporado, la construcción declarada se finalizó en 1.999, por lo que no resulta de aplicación el precepto invocado por el registrador que se encuentra en una norma de 2018. Como ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado, la doctrina general de este Centro Directivo es clara y consolidada «en relación con la eficacia temporal de las normas en esta materia, hay que recordar que, (…) en materia de inscripción de actos o negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación pública e inscripción registral. Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales en la materia (…), las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior (…)» (cfr. Resolución de 11 de marzo de 2014).

Como se afirmó en la Resolución de 15 de enero de 2015, «esta regla general, sin embargo, sufre evidentes limitaciones en determinados ámbitos normativos, para evitar, entre otras consecuencias, la posible aplicación de un régimen sancionador a una infracción cometida antes de su entrada en vigor. Por eso hay que aclarar que –tal y como se recoge en la mencionada Resolución de 11 de marzo de 2014– esta doctrina general no puede resultar de aplicación en relación al ámbito sancionador de la normativa urbanística cuando el período señalado para la prescripción de la acción correspondiente ya se ha cumplido en su totalidad al tiempo de entrar en vigor la nueva norma». Es por ello que habrá que atender en este aspecto a la normativa vigente a la finalización de la edificación y, por tanto, al artículo 255 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.

En definitiva, a falta de una completa motivación en la nota de calificación sobre la eventual afección de la finca los condicionantes de este precepto, y, desde luego, toda vez que queda acreditada la situación urbanística del suelo con el certificado municipal (según se expuso en el anterior fundamento), debe desestimarse la exigencia de acreditación administrativa previa sobre la calificación del suelo en orden a la inscripción de la declaración de obra por la vía del 28.4 de la Ley de Suelo, pues en el supuesto tipo del precepto, cumplidos el resto de presupuestos, el registrador comunica la inscripción practicada tanto al Ayuntamiento como al órgano autonómico competente, con constancia en el asiento, en la nota de despacho y la publicidad, advirtiendo a terceros y permitiendo a la Administración urbanística competente controlar el acto y actuar en consecuencia.

6. Por último, en cuanto a las dudas de que la edificación se ubique efectivamente en la finca registral, esta cuestión ha sido tratada en reiteradas ocasiones por esta Dirección General (cfr. «Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.

La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».

La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.

Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.

Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

7. Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica.

También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.

Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.

La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria.

Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

8. En el caso que nos ocupa, los motivos que expone el registrador para dudar de la ubicación de la edificación pueden justificar la exigencia de inscripción de la representación gráfica, pero tal representación ya se incorpora en el propio título, del que resultan las coordenadas que ubican y delimitan la finca registral. Lo procedente, por tanto, es tramitar el correspondiente procedimiento para la inscripción de la representación gráfica alternativa incorporada al título.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 15 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, por la que se deniega la diligenciación de tres libros de actas de comunidad de propietarios en propiedad horizontal

BOE

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don B. C. Y., contra la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad de Parla número 1 doña Carmen Colmenarejo García, por la que se deniega la diligenciación de tres libros de actas de comunidad de propietarios en propiedad horizontal.

Hechos

I

Se presenta una instancia firmada por don B. C. Y. acompañada de una fotocopia de lo que se dice ser el acta de la asamblea a la que el citado señor unilateralmente, ha convocado a los propietarios de los edificios de la calle (…), del edificio de la calle (…) y del edificio de la calle (…); estos tres edificios según consta en dicho acta forman el Núcleo (…) del término municipal de Parla perteneciente a la demarcación de este Registro. En vez de acompañar para su diligenciado un libro que recoja los acuerdos de los propietarios de los tres edificios convocados, se aportan tres libros de actas, uno por cada edificio, con tres instancias suscritas por el interesado que dieron lugar a los asientos números 1902,1903 y 1915 del tomo 75 del libro diario.

II

Presentadas dichas instancias fueron objeto de la siguiente nota de calificación: «Examinados los libros del Registro, resulta que consta diligenciado un libro de actas correspondiente a los tres edificios citados que conforman el Núcleo (…), por lo que no podrá legalizarse un nuevo libro mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción en los términos recogidos por el artículo 415 del Reglamento Hipotecario; circunstancia esta que no se ha producido. No contempla la ley suplir dicho libro creando libros de actas para las comunidades que lo integran porque éstos vinculan exclusivamente a los propietarios de dichas comunidades individualmente consideradas respecto de los elementos privativos y comunes que las conforman. Todo ello sin perjuicio de tener que observar los requisitos mínimos, en su caso, para la creación de dichas comunidades conforme a la ley de Propiedad Horizontal: convocatoria en forma de cada uno de los partícipes, su recepción, asistentes y representados, quórum, etc. En el caso que nos ocupa, del más del centenar de propietarios que conforman cada uno de los edificios citados sólo acuden, además del convocante, cinco a la reunión y otros dieciocho dice el convocante que le han delegado el voto sin que lo acredite; por último, consta que otro propietario llegó tarde a la reunión y no pudo expresar su opinión ni su voto. Fundamentos de Derecho: Primero: La legislación hipotecaria –Ley de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947– otorga al Registrador de la Propiedad el control de la legalidad de los documentos presentados a inscripción mediante la calificación registral. Segundo: Vistos los artículos 5, 8, 13, 17 y 19 de la Ley Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, no podrá legalizarse un libro de actas de una comunidad en tanto no se acredite la íntegra utilización del anterior, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción; tampoco contempla la ley suplirlo creando libros de actas para las comunidades que lo integran. Por lo demás hay que observar los requisitos mínimos que determina la ley de Propiedad Horizontal. Por los referidos antecedentes de hecho y fundamentos de derecho, la Registradora que suscribe acuerda denegar la práctica de las operaciones registrales solicitadas. Ante esta nota de calificación podrá (…) Parla, a diez de julio del año dos mil veinte. Fdo. Carmen Colmenarejo García».

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. C. Y., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 20 de julio de 2020, en base a los siguientes argumentos: Que los citados libros de actas fueron presentados a su diligenciación y causaron los asientos números 1902, 1903 y 1915 del tomo 75 del Libro Diario. Que no estando de acuerdo con las calificaciones desfavorables de fecha 10/07/2020 de la Sra. Registradora, por medio del presente escrito se recurren dichos acuerdos de calificación desfavorable en base a los siguientes hechos: En el escrito de calificación, la Registradora realiza en el punto «primero» de sus «Antecedentes de Hecho», una somera interpretación personal de los motivos por los cuales se presentan a la diligenciación de los libros presentados y abunda en su argumentación diciendo que «… En vez de acompañar para su diligenciación un libro que recoja los acuerdos de los propietarios de los tres edificios, se aportan 3 libros…». También hace mención la Sra. Registradora, en su escrito de Calificación Desfavorable, al artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Precisamente ese que, en su punto 1.º, dice que: «… Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización…». Que, lo anterior, parece indicar que en la Oficina de Registro, no se ha debido entender bien el motivo de la presentación para la diligenciación de los libros objeto de Calificación Desfavorable, ya que estos libros son, precisamente, los primeros a utilizar en las comunidades afectadas. Hecho este que ya fue indicado en los escritos de presentación y que después se volverá a desarrollar en el presente. Libros que se presentan en ese momento por ser cuando los propietarios a de los citados inmuebles deciden poner en marcha dichas comunidades al objeto de adaptarlas a la legalidad. 2.º) Que, para centrar el asunto recurrido y el motivo de la presentación en la Oficina del Registro, de los libros de actas afectados, hay que poner en antecedentes el hecho de que, mediante la Escritura de Declaración de Obra nueva y División Horizontal de fecha del veintitrés de diciembre del año mil novecientos setenta y cinco (23/12/1975), con número de Protocolo novecientos treinta y nueve (939) del Notario de Villarejo de Salvanés D. Gerardo Muñoz de Dios, se procede a la División Horizontal de los edificios mencionados y por tanto a la constitución de las comunidades de propietarios de cada uno de ellos, quedando todo ello registrado en los correspondientes apuntes reflejados en las fincas también citadas más abajo. 3.º) Que, en este Título Constitutivo, que no ha sido modificado ni alterado, no se contempla la creación ni posible existencia de subcomunidad alguna. De igual forma que tampoco se contempla dicha creación en los Estatutos que, para cada una de las comunidades creadas en la citada Escritura de Obra Nueva con las divisiones horizontales de los tres edificios, se acompañan e incorporan quedando patentes en las inscripciones primeras de las fincas 16.244, 16.246 y 16.248 indicadas al principio del presente escrito. 4.º) Que, para una mayor información, se adjunta al presente el Informe que, a solicitud del abajo firmante y ahora recurrente, la Sra. Registradora que en aquellas fechas se hallaba al frente de esa Oficina del Registro de la Propiedad n.º 1 de Parla, venía a decir que: «… cada una de las edificaciones, aun estando integradas por varias casas o portales, se construye como un solo inmueble y es objeto de constitución en régimen de propiedad horizontal como una única comunidad. En el folio abierto a cada una de ellas se consignaron las normas por las que se rigen las comunidades creadas…» (…). 5.º) Que continua diciendo la Sra. Registradora en el punto segundo de los «Antecedentes de Hecho» de su escrito de Calificación Desfavorable que: «… Examinados los libros de Registro, resulta que consta diligenciado un libro de actas correspondiente a los tres edificios citados que conforman el Núcleo (…) de la Urbanización (…) por lo que no podrá legalizarse un nuevo libro mientras no se justifique la integra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su sustracción en los términos recogidos por el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, circunstancia esta que no se ha producido…». 6.º) Que, nuevamente parece que no ha sido entendido el motivo de la presentación de los libros afectados ya que, estos son los primeros de dichas comunidades ya que es ahora cuando se están poniendo en marcha las mismas. En cuanto al Libro de Actas al que se refiere, es evidente que se debe de tratar de una Comunidad de Propietarios distinta por cuanto la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal referida y los Estatutos de estas comunidades no contempla la constitución de subcomunidad alguna. Por lo tanto, se debe de suponer que se está refiriendo a una Comunidad distinta a las que ahora se estaban poniendo en marcha. 7.º) Que, a mayor abundamiento, se adjuntan al presente recurso, copias de las certificaciones emitidas por la entonces titular de la Oficina del Registro de la Propiedad Parla 1 en el año 2012 y 2013 donde viene de certificar la existencia de las comunidades de propietarios que, con los libros presentados, se estaban poniendo en marcha y que hasta entonces han permanecido inactivas, no existiendo otras en el conocido como Núcleo (…). 8.º) Que, necesariamente, hay que hacer mención a los «Fundamentos de Derecho» esgrimidos en el escrito de Calificación Desfavorable emitido para cada uno de los libros presentados y así, en su punto «segundo» dice que: «… vistos los artículos 5, 8, 13, 17 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, no podrá legalizarse un libro de actas de una comunidad en tanto no se acredite la integra utilización del anterior, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su sustracción; tampoco contempla la ley suplirlo creando libros de actas para las comunidades que lo integran. Por lo demás hay que observar los requisitos mínimos que determina la ley de propiedad horizontal…». 9.º) Que, revisados los preceptos esgrimidos en el escrito de Calificación Desfavorable, se puede comprobar cómo, en el artículo 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal se recoge que: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.». 10.º) Que, por lo anterior, volvemos a la misma situación sobre la interpretación errónea que realiza la Sra. Registradora, que, al parecer, no la ha realizado basándose en la Escritura de División Horizontal que se le indico ya que, efectivamente, las comunidades que han presentado los libros a diligenciar son ¡¡¡ precisamente !!! los que cumplen con el requisito establecido por la Ley !!!!, siendo las únicas que se ajustan a lo establecido en dicho artículo 5.º de la L.P.H. Escritura que ya consta en ese Registro n.º 1 de Parla, al igual que los Estatutos de cada uno de los edificios en cuestión de cuando se inscribieron y por tanto se constituyeron las comunidades que ahora se están tratando de poner en marcha (…). 11.º) Que sobre la referencia que hace la Sra. Registradora, en su escrito de denegación, al artículo 8 de dicha LPH, el recurrente desconoce a lo que se puede referir la Sra. Registradora ya que dicho artículo no existe en dicha Ley al haber sido este derogado, según la última modificación del 5 de marzo del 2019. 12.º) Que sobre la referencia a los artículos 13, 17 y 19 de la LPH que hace la Sra. Registradora, el recurrente entiende que nada tienen que ver con el hecho de presentar los libros para su diligenciación ni, por tanto, con su decisión de Calificación Desfavorable adoptada ya que se refieren a los órganos de gestión de las comunidades, con las normas a las que se deberán ajustar los acuerdos de gobierno de las mismas y el lugar donde deben plasmarse esos acuerdos, esto es, precisamente en los libros que se han presentado a diligenciar y a los que se les ha calificado desfavorablemente, en opinión del recurrente, por la aplicación incorrecta de unos criterios personales de la Sra. Registradora que no se ajustan a Derecho, como después se demostrara, si bien, el abajo firmante, entiende que ya han quedado suficientemente acreditados. 13.º) Que, de la lectura de los distintos e idénticos, escritos de Calificación Desfavorables, parece entenderse que se deniega la diligenciación de los libros presentados y por tanto, se impide la puesta en marcha de las legítimas comunidades de propietarios de la calle (…), por la interpretación personal de la Sra. Registradora, sobre la creencia de que no existen como tales o que las mismas se hallan subsumidas en la Comunidad de Propietarios del Núcleo (…), lo que es completamente erróneo. 14.º) Que sobre este posible criterio, hay que observar el grave error que se comete, ya que dicho criterio se contradice con toda la legislación esgrimida en los escritos denegatorios, quedando de manifiesto que son, precisamente, los reflejados en dichos escritos como «Antecedentes de hecho» los que originan las calificaciones desfavorables. Algo que el abajo firmante considera totalmente injusto e ilegal. 15.º) Que, por el contrario, queda totalmente acreditada la existencia y constitución de las comunidades de los edificios referidos que vienen perfectamente descritos y establecidos en la divisiones horizontales que se llevan a cabo en la Escritura de Declaración de Obra nueva y División Horizontal de fecha del veintitrés de diciembre del año mil novecientos setenta y cinco 23/12/1975), con número de Protocolo novecientos treinta y nueve (939) del Notario de Villarejo de Salvanés don Gerardo Muñoz de Dios. En este Título Constitutivo, que no ha sido modificado ni alterado, no se contempla la creación ni posible existencia de subcomunidad alguna que puedan suplir a las comunidades legalmente establecidas. De igual forma que tampoco se contempla dicha creación en los Estatutos que, para cada una de las comunidades creadas en la citada Escritura de Obra Nueva, con las divisiones horizontales de los tres edificios, se acompañan e incorporan y quedan patentes en las inscripciones primeras de las fincas 16.244, 16.246 y 16.248 indicadas al principio del presente escrito. 16.ª) Que, por lo anterior, la autorización de un Libro de Actas para la Comunidad de Propietarios del Núcleo (…) (elemento este que no es finca alguna, que no se halla registrado como tal y que, en cualquier caso, podría considerarse como una entidad administrativa central para la administración del Núcleo (…) o como una comunidad de hecho, pero nunca de Derecho), absolutamente nada tiene que ver con la pretensión actual de poner en marcha las comunidades de Derecho que legalmente se hallan establecidas, creadas y hasta ahora, inactivas. 17.º) Que por tanto, la ilegalidad de dicha Comunidad de Propietarios del Núcleo (…), queda patente al no estar contemplada ni en el Titulo Constitutivo ni en los Estatutos de la Escritura de Obra Nueva mencionada más arriba, no se ajusta a la legislación, ni cumple con los requisitos exigidos en los artículos 2.a) y 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto no puede ser impedimento alguno para la diligenciación de los libros presentados y que supondrán la puesta en marcha de las comunidades de los edificios mencionados.

IV

La registradora emitió informe el día 30 de diciembre de 2019 y elevó el expediente a este centro directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18, 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 396 del Código Civil; 2, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de abril de 1999, 22 de mayo de 2008, 30 de marzo de 2010, 15 de marzo y 7 de diciembre de 2012, 7 de marzo y 8 de agosto de 2014, 15 de julio de 2015, 17 de octubre de 2016 y 2 de julio de 2020.

1. Estando diligenciado el libro de actas de una urbanización o complejo inmobiliario integrado por tres edificios, se presentan ahora para diligenciar, sin acompañar inutilizado el libro de actas anterior –ni concurrir los demás requisitos exigidos en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario– tres libros de actas correspondientes a los tres edificios que lo integran. En el título constitutivo de la propiedad horizontal inscrito, se hace constancia de los tres edificios, pero no está inscrita las distintas subcomunidades como tales.

2. Como ha dicho este centro directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra «b», y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

3. Debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).

4. Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción con eficacia erga omnes. En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística (cfr. Resolución de 8 de agosto de 2014.

5. Esta Dirección General ha considerado que debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.

6. Esta interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa antes reseñada. A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

7. En cuanto a las subcomunidades, tampoco –frente a la posición inicial sostenida por este centro directivo– se exige un rigor formal de manera que esté previamente inscrita en el Registro de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulten la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas.

8. En el supuesto de hecho de este expediente existe ya legalizado un libro de actas de la mancomunidad o complejo inmobiliario inscrito. Conforme al artículo 415 del Reglamento Hipotecario en que no se puede legalizar un nuevo libro de actas mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción.

Pero frente a lo manifestado por la registradora, el recurrente no pretende legalizar un libro que recoja los acuerdos de una mancomunidad de edificios –la urbanización– que ya tiene legalizado otro libro (lo cual no sería posible sin acompañar el anterior íntegramente utilizado) sino legalizar los correspondientes a cada subcomunidad que la integra. En definitiva, nada obsta a que se legalice y se haga constar en el libro de legalizaciones, la diligenciación de los libros de actas de las tres subcomunidades.

En estos casos en los que no existe inscrita específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, también será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la subcomunidad de usuarios y por no constar su reflejo en el libro de actas de la mancomunidad –en definitiva por falta de tracto sucesivo–, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

9. En cuanto al cumplimiento de los requisitos que establece la Ley de Propiedad Horizontal para la constitución de cada comunidad, tales como la convocatoria en forma, orden del día, quórum para tomar acuerdos que afecten a los intereses específicos de cada una de las tres comunidades individualmente consideradas, también debe flexibilizarse, y admitir la validez de la solicitud bajo responsabilidad del solicitante, teniendo en cuenta que no se van a beneficiar de los efectos del sistema registral, al no ser objeto de reflejo registral la legalización, sino que van a ser solo objeto de mero diligenciamiento.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado la estimación parcial del recurso en los términos relacionados, admitiendo la legalización de los libros, pero no su reflejo registral por nota al margen del título constitutivo.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 24 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

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Ciberamenazas y Tendencias. Edición 2020 (CCN-CERT)

El informe recoge los principales incidentes, agentes de la amenaza y métodos de ataque empleados a lo largo tanto de los primeros meses de 2020 como de 2019 y expone aquellas tendencias que han marcado y seguirán marcando 2020.

ciberamenazas

El informe recoge los principales incidentes, agentes de la amenaza y métodos de ataque empleados a lo largo tanto de los primeros meses de 2020 como de 2019 y expone aquellas tendencias que han marcado y seguirán marcando 2020. Destaca el que ha sido indudablemente un elemento disruptivo: la pandemia de la COVID-19 sufrida en todo el mundo. Esta situación ha influido, desde múltiples puntos de vista, en el panorama de la ciberseguridad global; en especial, ha sido aprovechado por actores hostiles para, al amparo de la situación sufrida, potenciar desde operaciones de influencia o robo de información hasta campañas de ransomware. En cuanto a las tendencias previstas a corto plazo, la pandemia de la COVID-19 seguirá marcando muchas de las amenazas y riesgos en los próximos meses, muchos de estos directamente relacionados con el aumento del teletrabajo.

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OTROS INFORMES SOBRE CIBERAMENAZAS

Adaptación del registro salarial de las empresas para acabar con la desigualdad retributiva

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos leyes que buscan reducir la brecha salarial de género en las empresas españolas

Brecha salarial

elderecho.com

La ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, y la ministra de Igualdad, Irene Montero, han presentado hoy, en rueda de prensa tras el Consejo de Ministros, dos reales decretos que, ha señalado la ministra Díaz, “sitúan a España en la vanguardia europea de la transparencia retributiva y de la igualdad entre hombres y mujeres en el ámbito laboral”.

Los dos textos legislativos son fruto del Acuerdo por la igualdad efectiva entre mujeres y hombres en el trabajo, alcanzado el pasado mes de julio tras un proceso extenso de diálogo con los agentes sociales, y otorgan rango de ley a los reglamentos de Igualdad Retributiva y de Planes de Igualdad, acordados en el marco del Diálogo Social.

Los reales decretos garantizarán la igualdad retributiva, la efectividad de los planes de igualdad y su registro con información retributiva desglosada y promediada, por clasificación profesional y por trabajos de igual valor.

“Las mujeres carecíamos del derecho a la información retributiva -ha señalado la ministra Díaz, durante la rueda de prensa-. Con la incorporación de este reglamento, del acceso público al registro, va a permitir que emerjan las desigualdades”. Según la titular de Trabajo, “desde la democracia española, son escasísimas las acciones en materia de igualdad retributiva. Ahora lo que hace este reglamento es permitir entrar a un elemento clave: el derecho a la información retributiva.

Cuando se conozcan los datos, conoceremos lo que realmente pasa y conoceremos nuestros derechos”.
En cuanto a los planes de igualdad, Díaz ha recordado que “por primera vez, dejamos a un lado la retórica para entrar en la acción. Los planes de igualdad estarán registrados, con acceso público, y serán negociados”. Al ser efectivos, estos planes de igualdad “sitúan el papel de la mujer en la misma mucho más allá de la igualdad retributiva: hablamos del rol principal que jugarán en la empresa del siglo XXI”.

La ministra de Igualdad, Irene Montero, ha señalado que “el horizonte de este Gobierno es indudablemente feminista y por eso mismo hoy traemos estos reales decretos que son un paso más para acabar con la brecha de género que existe en nuestra sociedad”. La brecha salarial entre hombres y mujeres, ha dicho Montero, “sigue estando por encima del 20% en España y como Gobierno feminista haremos todo lo posible para cerrar esa brecha. De ahí la importancia de los dos reales decretos que ha
aprobado el Consejo de Ministras hoy. Lo que aprueba hoy este Consejo de Ministros es también una vacuna contra la desigualdad, que sabemos que es la otra pandemia que sufre nuestro país”.

“En las crisis -ha concluido Montero-, hay quienes quieren flexibilizar y desregularizar, especialmente en los avances relativos a la igualdad de género. Nuestro compromiso, sin embargo, es el contrario: el feminismo es brújula de la reconstrucción del país y desde esa perspectiva presentamos estos textos”.

Reglamentos
El reglamento para la igualdad retributiva establece para todas las empresas de más de 50 trabajadoras y trabajadores la obligación de tener un registro retributivo para advertir si existe hipervaloración o infravaloración del puesto según el género. Las empresas deberán elaboran un plan de igualdad y realizar una auditoría retributiva, es decir, un diagnóstico de la situación retributiva y un plan de acción para corregir diferencias y prevenirlas.

A su vez, desde los ministerios de Trabajo e Igualdad se desarrollará, por orden ministerial, las herramientas modelo que podrán ser utilizadas de forma gratuita por las empresas para el registro retributivo y valoración de los puestos de trabajo con el objetivo de tener una información desglosada por clasificación profesional y por trabajos de igual valor.

Además, los reglamentos establecen que las comisiones negociadoras de los convenios colectivos deben asegurarse de que se respetan los criterios para una adecuada valoración de los puestos de trabajo.

Planes de igualdad
Las empresas deberán contar con planes de igualdad efectivos y específicos que pongan el énfasis en el diagnóstico con los efectos reales y sin reproducir estereotipos de género.

Se reforzará el carácter negociado que deben tener los planes de igualdad, por lo que se establecen reglas de legitimación y se clarifica el procedimiento de negociación, particularmente en aquellas empresas que
no tienen representantes legales.

Proyecto de Ley contra el fraude fiscal

El proyecto de ley contiene cambios en diversas normas y figuras tributarias, tanto para incorporar el Derecho comunitario al ordenamiento interno como para implantar medidas que refuercen la lucha contra la elusión fiscal compleja y la economía sumergida.

Economia sumergida y fraude fiscal

elderecho.com

La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, ha asegurado que para el Gobierno la lucha contra el fraude fiscal es una “absoluta prioridad”. Para lograr ese objetivo, la ministra ha indicado que es imprescindible cumplir con las obligaciones tributarias y perseguir las prácticas irregulares que suponen un agravio para los contribuyentes que sí cumplen.

Con la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal se van a combatir los nuevos modos y fórmulas de fraude tributario, asociados a las nuevas tecnologías. Permitirá perseguir los comportamientos inadecuados de grandes empresas multinacionales y evitar la planificación fiscal abusiva.

En los últimos años, las actuaciones efectuadas por la Agencia Tributaria en grandes multinacionales tecnológicas han permitido, además del ingreso de 400 millones de euros, un aumento de sus bases imponibles para próximos años, de más de 650 millones de euros.

En otra de las áreas prioritarias, el control de patrimonios relevantes, la Agencia logró liquidar deuda por un importe de 608 millones de euros en 2019, lo que supone un incremento del 75% respecto al año anterior. Además, en este colectivo de los contribuyentes con mayores fortunas, sus bases imponibles han crecido un 16%.

Endurecimiento de la limitación de los pagos en efectivo

Este proyecto de Ley modifica la limitación del pago en efectivo para determinadas operaciones económicas que pasará de 2.500 a 1.000 euros, en el supuesto de operaciones entre empresarios.

Habida cuenta de que la utilización de medios de pago en efectivo facilita los comportamientos defraudatorios, en aras de profundizar en la lucha contra el fraude, se disminuye el límite general de este tipo de pagos. No obstante, para minimizar los efectos colaterales en pequeñas economías domésticas se mantiene el límite de 2.500 euros para los pagos realizados por particulares.

A su vez, se disminuye el límite de pago en efectivo de 15.000 a 10.000 euros en el caso de particulares con domicilio fiscal fuera de España. Con ello, se persigue restringir estas operaciones que, al ser en efectivo, son más difícilmente rastreables y pueden facilitar, por tanto, el fraude.

Prohibición de amnistías fiscales

Otra medida que se contempla es la prohibición por ley de amnistías fiscales, que afectará a grandes fortunas y patrimonios. Se considera pertinente reconocer de forma expresa la prohibición de cualquier mecanismo extraordinario de regularización fiscal que implique la disminución de la cuantía de la deuda tributaria. Se impide así que haya beneficios tributarios injustificados que supongan la quiebra del deber de contribuir al sostenimiento de los gastos del Estado.

La ministra de Hacienda ha aseverado que se acabó crear agravios comparativos con millones de españoles que cumplen disciplinadamente con sus obligaciones fiscales. “A partir de ahora los ciudadanos saben que el Estado no se rendirá ni buscará atajos en su lucha contra el fraude fiscal”, ha resaltado Montero.

Ampliación del listado de deudores de la Hacienda Pública

Este proyecto de Ley disminuye de un millón a 600.000 euros, el importe cuya superación conlleva la inclusión en dicho listado. El objetivo es fomentar el ingreso de deudas por parte de los grandes deudores con la Hacienda Pública.

Asimismo, se incluye expresamente en la lista de deudores a la Hacienda Pública, junto a los deudores principales, a los responsables solidarios. Con ello se persigue que las implicaciones de aparecer en el listado alcancen en mayor medida a los verdaderos responsables de las deudas.

Lucha contra los paraísos fiscales

Otra medida incluida en el proyecto de Ley es la actualización y ampliación del concepto de paraíso fiscal que pasan a denominarse jurisdicciones no cooperativas, término utilizado internacionalmente.

El concepto de paraíso fiscal se amplía atendiendo a criterios de equidad fiscal y transparencia. Así, se incluirán en la lista de paraísos, por ejemplo, los territorios que faciliten la existencia de sociedades extraterritoriales para atraer beneficios sin actividad económica real, o aquellos donde haya opacidad y falta de transparencia, o territorios con los que no exista un efectivo intercambio de información sobre el titular real de los bienes o derechos, o donde exista una baja o nula tributación (hasta ahora sólo se incluía el concepto de nula tributación).

Asimismo, se incluirán los regímenes fiscales preferenciales que resulten perjudiciales, establecidos en territorios que facilitan el fraude, por ejemplo, regímenes que dan un trato de favor a los no residentes respecto a los residentes.

Además, se habilitará al Gobierno para actualizar la lista de paraísos fiscales, que deberá ser revisada periódicamente, con un enfoque dinámico.

Lucha contra el software de doble uso

También se establece la prohibición del denominado software de doble uso, que consiste en programas informáticos que permiten manipular la contabilidad. El objetivo es no permitir ni la producción ni la tenencia de programas y sistemas informáticos que posibiliten la manipulación de datos contables y de gestión.

La Agencia Tributaria viene reforzando sus actuaciones en este ámbito y en los últimos cinco años se han regularizado 1.500 millones de euros, de los cuales más de 300 millones corresponden al pasado ejercicio. Con esta nueva ley, la Agencia contará con más herramientas para reforzar su capacidad en la lucha contra el uso de estos programas informáticos, que permiten alterar ventas.

Así, el proyecto de Ley exige que los sistemas informáticos o electrónicos que soporten procesos contables o de gestión empresarial se ajusten a ciertos requisitos que garanticen la integridad, conservación, trazabilidad e inalterabilidad de los registros de operaciones.

Se contempla la posibilidad de incluir especificaciones técnicas vía desarrollo reglamentario, incluyendo someterlo a certificación y se establece un régimen sancionador específico por la producción de estos programas o su tenencia sin la adecuada certificación.

Control de criptomonedas

Las nuevas circunstancias existentes en el mundo económico hacen necesario ajustar la Ley 7/2012 que introdujo la obligación de informar sobre bienes y derechos situados en el extranjero. En la actualidad, se hace necesario tener un mayor control sobre las criptomonedas y por eso se incorpora la obligación de informar sobre la tenencia y operativa con monedas virtuales, tanto situadas en España como en el extranjero si afecta a contribuyentes españoles.

De este modo, se exigirá información sobre saldos y titulares de las monedas en custodia. Además, se establece la obligación de suministrar información sobre las operaciones de adquisición, transmisión, permuta, transferencia, cobros y pagos, con criptomonedas.

También se introduce la obligación de informar en el modelo 720 de declaraciones de bienes y derechos en el exterior, sobre la tenencia de monedas virtuales en el extranjero

Valor de referencia (ITPAJD, IP e ISD)

Dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo.

En aras de la seguridad jurídica, en el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva.

Ese valor de referencia de cada inmueble se basa en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario. Se calcula con unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento.

Este nuevo uso del valor de referencia cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria.

Asimismo, en el seno del Consejo, todas las CCAA han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia.

Hay que tener en cuenta que el valor de referencia es distinto del valor catastral y por ello, esta norma no afecta en modo alguno a los impuestos que usan el valor catastral como base imponible (como el IRPF, el IBI o el Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Medidas antielusión fiscal

Este proyecto de Ley también contempla la transposición de la Directiva europea antielusión fiscal, conocida como ATAD, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal, que inciden directamente en el mercado interior. La directiva incorpora varias de las materias tratadas en los informes de la OCDE del Plan de acción para evitar la erosión de la base imponible y el traslado de beneficios (Plan BEPS)

En este proyecto de Ley aprobado hoy, se incorporan a la legislación española, los ámbitos de la directiva concernientes a la Transparencia Fiscal Internacional (TFI) y a la imposición de salida o “Exit Tax”.

Por un lado, para reforzar la tributación en España de rentas que se venían localizando en territorios de baja fiscalidad, y así evitar su deslocalización.

Por otro lado, se persigue asegurar que las empresas que se trasladen a otro país no dejen de tributar por bases imponibles que legalmente deben quedar gravadas en España.

Así, con el “Exit Tax” se busca garantizar que, cuando una empresa traslade sus activos o su residencia fiscal fuera del Estado, dicho Estado grave el valor económico de cualquier plusvalía creada en su territorio, aun cuando la plusvalía en cuestión todavía no se haya realizado en el momento del traslado de activos. De este modo, se consigue que tributen en España las plusvalías generadas cuando una sociedad traslada su residencia fiscal al extranjero.

Cumplimiento voluntario de las obligaciones

Por otra parte, el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, contiene actuaciones para aligerar el volumen de litigiosidad con los contribuyentes y fomentar el pago voluntario. Se contemplan cambios en el régimen de reducciones aplicables a las sanciones tributarias y en el régimen de recargos para conseguir una mayor simplificación y favorecer el pago voluntario.

Asimismo, este proyecto de Ley incluye medidas para reforzar el control de los operadores del juego, que deberán colaborar en la lucha contra el fraude en esta actividad. Se habilitan mecanismos para luchar contra la manipulación de las competiciones deportivas y combatir el fraude que puede producirse en las apuestas deportivas.

El conjunto de todas estas medidas de lucha contra el fraude y la elusión fiscal podría tener un impacto de 828 millones de euros en las arcas públicas el próximo año.