El banco siempre pagará las costas si el consumidor gana un pleito sobre cláusulas abusivas

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La banca abonará todas las costas de aquellos procedimientos sobre cláusulas abusivas donde el consumidor vea estimada su pretensión al cien por cien. Lo contrario tendría un efecto disuasorio en los consumidores. 

Así se ha pronunciado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (sentencia 472/2020 de 17 de septiembre). El Alto Tribunal reitera así la doctrina sobre el principio de efectividad del Derecho de la Unión Europea. Aunque el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, el consumidor nunca debe hacerse cargo de los costos de su defensa y representación si todas su pretensiones son estimadas. De no ser así, podría crearse un efecto disuasorio. Además, no se restablecería la situación de hecho y de derecho que se habría dado si no hubiera existido la cláusula abusiva, argumenta el tribunal.

En este caso, los consumidores solicitaron en una demanda de 2016 la nulidad de determinadas cláusulas de un préstamo multidivisa que habían concertado para la adquisición de su vivienda, alegando su carácter de producto financiero complejo y, de forma subsidiaria, la normativa sobre defensa de consumidores y usuarios. En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial aplicó la nueva jurisprudencia establecida por la Sala 1ª a partir de la STS 608/2017, de 15 de noviembre, sobre la aplicación a este tipo de préstamos de la normativa de protección de consumidores y usuarios, y declaró la nulidad de las cláusulas debatidas por no superar el control de transparencia. Pese a que estimó íntegramente la demanda, no impuso las costas de la primera instancia a ninguna de las partes porque consideró que las dudas existentes hasta la sentencia 608/2017 sobre la normativa aplicable a los préstamos en divisas justificaban la aplicación de la excepción prevista en la ley a la regla general del vencimiento objetivo.  

El pleno de la Sala estima el recurso de los consumidores e impone al banco las costas de la primera instancia. Considera, en línea con otro pronunciamiento del Pleno (sentencia 419/2017, de 4 de julio) y con la doctrina establecida recientemente por el TJUE en su sentencia de 16 de julio de 2020, que en los litigios sobre cláusulas abusivas, si en virtud de la excepción a la regla general del vencimiento por la existencia de serias dudas de hecho o de derecho, el consumidor, pese a vencer en el litigio, tuviera que pagar íntegramente los gastos derivados de su defensa y representación, no se restablecería la situación de hecho y de derecho que se habría dado si no hubiera existido la cláusula abusiva y, por tanto, no quedaría indemne pese a contar a su favor con una norma procesal nacional cuya regla general le eximiría de esos gastos.

En suma, se produciría un efecto disuasorio inverso, pues no se disuadiría a los bancos de incluir las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, sino que se disuadiría a los consumidores de promover litigios por cantidades moderadas.  

Acuña: la actual crisis provocará un ajuste en el precio de la vivienda y un recorte de la demanda

El informe anual de la consultora inmobiliaria prevé una caída del 6,1% en los precios de vivienda

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David Marrero

La crisis económica por la pandemia del coronavirus ha roto las previsiones para el mercado residencial en España, que se enfrenta a una nueva realidad con importantes recortes a corto plazo y con incertidumbre por la intensidad y la duración de la caída. El Anuario Inmobiliario de RR Acuña & Asociados prevé para 2020 un ajuste del precio de la vivienda del 6,1% y un recorte del 30% en la demanda por las dificultades para acceder a la compra de una casa. La oferta de viviendas en el mercado podría quedarse en niveles de 2015 (unas 300.000 viviendas).

Nos encontramos ante la mayor recesión económica desde la Gran Depresión, según el Fondo Monetario Internacional (FMI), aunque la esperanza pasa por conseguir una recuperación más rápida de la actividad que durante la crisis de 2008. Para España el mercado pronostica una caída histórica del PIB en 2020 (-12,8%), y un avance en 2021 del 6,3%, por lo que al menos hasta 2022 no recuperaría todo lo el terreno perdido por la pandemia del coronavirus. 

En el terreno inmobiliario, el mercado también está sufriendo los efectos de la crisis, aunque los expertos ven diferencias respecto a la vivida hace una década: los hogares están menos endeudados y no viene precedida de altos niveles de sobreoferta y de acumulación del stock de vivienda.

Según explica la consultora RR Acuña en una nueva edición de su Anuario Estadístico del mercado inmobiliario, veremos tanto caídas de precios como de la demanda y oferta.

“Los efectos de la pandemia en el mercado inmobiliario residencial se materializarán con más intensidad en la demanda y en los precios de la vivienda que en la oferta”, afirman desde la consultora inmobiliaria. “El impacto de la pandemia sobre la actividad inmobiliaria será muy pronunciado a corto plazo, aunque persiste la incertidumbre sobre la intensidad y la duración de la caída”.

De hecho, en el escenario previsto para 2020 por Acuña, el ajuste de los precios de la vivienda llegará al 6,1% interanual, mientras que habrá un mayor recorte de la demanda (en torno al 30%). En cuanto a la oferta, esperan que este año retroceda hasta mínimos de 2016, con una caída del 14,2% frente a 2019, cuando la oferta generada alcanzó las 350.000 viviendas.

Los precios en Madrid y Barcelona caerán más de un 5%

Como ya sucedió en los años de recuperación, el mercado prevé un impacto diferente en los distintos mercados, en función de la evolución de su mercado laboral, la especialización productiva o la dependencia del turismo.

“En esta nueva fase del ciclo inmobiliario es previsible que los recortes de precios se sitúen dentro de la banda entre el 4,2% y el 10%, aunque se espera una recuperación más temprana que la anterior crisis”, destacan desde Acuña.

Para este año, las áreas metropolitanas anticipan un retroceso medio del 6,2%. En Madrid y Barcelona, los precios podrían sufrir un recorte superior al 5% anual en 2020, mientras que en Valencia o Sevilla el descenso podría situarse por encima del 8%.

En las áreas de costa, las estimaciones de los expertos inmobiliarios adelantan una bajada de precios de un 5,8% de media, aunque varía mucho entre las zonas. Las costa de Almería y Cádiz pueden llegar a sufrir caídas de hasta un 18%, mientras que en Barcelona y Tarragona superaría el 7%. Canarias (-6%) sufrirá en mayor medida que en Baleares (-4%), mientras que en Girona los precios caerían menos que en otras provincias catalanas (-5,5%). 

“El sector turístico padecerá de forma más intensa y durante un período más prolongado los devastadores efectos de la crisis provocada por las medidas del covid-19. Por tanto, es previsible que el impacto sobre los precios de la vivienda turística sea muy pronunciado pero transitorio, a diferencia de la anterior fase recesiva”, destacan desde RR Acuña.

La segunda mano seguirá dominando una demanda mermada

“Las nefastas previsiones económicas anticipan un deterioro de la accesibilidad a la vivienda que tendrá su reflejo en la demanda de inmuebles residenciales”, destaca el Anuario. Por un lado, la demanda bruta para 2020 será de unas 370.000 viviendas, de las que más del 76% serán viviendas usadas.

Los mercados más dinámicos de 2019, como Vizcaya, Barcelona, Madrid, Alicante, Badajoz, Las Palmas y las Islas Baleares, también sufrirán los ajustes de esta nueva crisis, sobre todo las áreas de costa. “Se verá un retroceso sin precedentes de la demanda de vivienda turística medidas de control a la movilidad de viajeros tras el estallido de la pandemia del coronavirus”, aclaran desde Acuña.

“Se marcará un nuevo mínimo histórico desde 2014, con algo más de 62.000 viviendas en demanda finalista”, comenta el informe. De hecho, anticipa que los destinos insulares tendrán caída de la demanda del 33% en las Islas Baleares, del 32% en la provincia de Santa Cruz de Tenerife y del 26% en Las Palmas.

Se ralentiza la caída del stock de vivienda

El pasado 2019 cerró con un nivel de stock total de 922.000 viviendas, marcando un mínimo desde 2005, con un mayor protagonismo de la vivienda usada frente a la nueva, con unos 250.000 inmuebles, según las estimaciones de Acuña.

Para este 2020, se estima que stock siga bajando, aunque de forma más moderada “dado el contexto para la actividad promotora y la reducción prevista de la oferta de vivienda usada”. Se prevén que se mantendrán unas 855.000 viviendas en stock.

La obra nueva seguirá su evolución reducida, pero estable, y para 2020 se prevén una producción de vivienda nueva de unas 70.000 unidades.

La tecnología toma el control del sector inmobiliario tras el covid-19

La tecnología toma el control del sector inmobiliario tras el covid-19 / Gtres

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El sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados por el covid-19, tras meses de incertidumbre, en los que los profesionales del sector han visto limitadas sus posibilidades de trabajar, la nueva normalidad es una realidad que ya ha tomado el control en el sector, junto a las nuevas tecnologías. Entre la Administración y los propios profesionales del sector se ha trabajado para avanzar y dar un impulso aportando medidas que buscan poder desarrollar la actividad con la máxima seguridad para los clientes y los trabajadores. Desde la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) se apoya fuertemente a las empresas del sector y se las anima a ser creativos para que el sector siga avanzado.

Las medidas de seguridad impuestas a todos los ciudadanos son ya una realidad en cualquier actividad inmobiliaria, de manera que elementos como las mascarillas, las pantallas, el gel hidroalcohólico y la desinfección de los zapatos son ya una parte más del proceso de adquirir una vivienda, sin olvidar la necesidad de mantener la distancia de seguridad.

Precisamente, con intención de mantener la distancia de seguridad, la atención de los profesionales del sector se ha hecho más personalizada que nunca, dando prioridad a la individualización. “Esto, sin duda es una ventaja para los clientes, que pueden disponer de un agente inmobiliario para que les ayude a comprar, vender o alquilar un inmueble con la máxima seguridad”, afirma el presidente de Amadei, Miguel Ángel Gómez Huecas.

Por otra parte, las nuevas tecnologías aplicadas al sector inmobiliario ganan terreno en España y se generalizan procesos que, hasta ahora, no se habían implantado como hacer las visitas virtuales. En este caso, “el cliente puede hacer una primera visita online a las viviendas que le gustan para ver de forma presencial las que realmente le pueden interesar, con lo que se tanto el agente inmobiliario como el cliente ahorran tiempo”, asegura Gómez Huecas.

Las visitas virtuales podían hacerse hasta ahora en algunos portales que sustituían las fotos por videos o por vistas panorámicas de la vivienda. Ahora, además, se incorpora la posibilidad de agendar citas con los agentes inmobiliarios que ofrecen una sesión virtual para poder ver varias viviendas de forma online.

Desde Amadei se afirma que “estas visitas permiten tener una visión 360º de la vivienda, además de tener la máxima atención por parte de un profesional pero con toda la seguridad que exige la circunstancia actual”. El covid-19 ha llegado para quedarse y el sector inmobiliario está trabajando para que influya lo mínimo en el correcto desarrollo de la actividad inmobiliaria.

El Catastro y el Registro de la Propiedad acuerdan un protocolo de coordinación e intercambio de información

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Prensa Ministerio de Justicia

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia y la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda han firmado una resolución conjunta por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y se articula un protocolo que mejorará la coordinación e intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Los objetivos de esta nueva normativa son aumentar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario; incrementar la accesibilidad y la transparencia; remover barreras de acceso a la información inmobiliaria; reducir los costes; permitir la implicación de la ciudadanía que puede actualizar y rectificar la descripción de sus inmuebles, así como simplificar todo el trámite administrativo.

La nueva resolución conjunta aborda temas importantes, no resueltos en el marco legal actual, como la necesidad de obtener un Informe de Validación Gráfica de Alternativas del Catastro (IVGA), para conseguir la coordinación de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA), y que permite conocer anticipadamente si el levantamiento topográfico realizado por un técnico se puede incorporar o no a la cartografía catastral.

Asimismo, se dan soluciones técnicas a los problemas derivados de las discrepancias geométricas, giros y desplazamientos cartográficos, lo que posibilita el correcto tratamiento de las comunicaciones recíprocas. 

Además, esta nueva resolución viene a solventar problemas detectados como la necesidad de la representación gráfica y consiguiente certificación del solar de un edificio en división horizontal; o el tratamiento de las representaciones gráficas alternativas en determinados supuestos. Así, introduce conceptos prácticos esenciales como la precisión de cartografía, margen de tolerancia y, sobre todo, identidad gráfica de parcela.

Afrontar nuevos supuestos

Este acuerdo concreta la información que se intercambia sobre los estados de coordinación e incluye la corrección o revocación de la misma; y, además, aborda temas como la representación gráfica de los bienes de dominio público, la inscripción de los mismos y el tratamiento de los expedientes administrativos que suponen una reordenación de la propiedad y otros análogos. Finalmente, se aborda el caso de fincas situadas sobre territorios pertenecientes a más de un registro. 

La resolución, aparte de solucionar los problemas detectados, permite afrontar nuevos casos y supuestos, de modo que se facilita la coordinación de parcelas catastrales y fincas registrales, se favorece la inscripción de los bienes de dominio público y se aumenta la cantidad y calidad de los intercambios de información entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, de forma segura y coordinada. 

La resolución, firmada por la directora general de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago, y el director general del Catastro, Fernando de Aragón Amunárriz, se suma a la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y de la Dirección General del Catastro que regula los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los registros de la propiedad, de 26 de octubre de 2015.  

Según Sofía Puente Santiago, esta resolución intenta dar respuesta a la necesidad de completar y mejorar el sistema de comunicaciones entre ambas instituciones, a fin de conseguir una mayor eficiencia. Además, “supone un paso adelante en la buena dirección: la colaboración de las Administraciones Públicas en beneficio de la ciudadanía”.

Por su parte, el director general del Catastro, Fernando de Aragón Amunárriz, ha destacado que permite mejorar la accesibilidad y transparencia de los servicios públicos, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, la simplificación administrativa y la atención al ciudadano, además de reducir costes para los intervinientes.  “Es lo que la sociedad demanda a los servidores públicos”.

Lo que debes saber sobre la reforma del teletrabajo

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Carlos de Fuentes

Prof. Dr. Derecho del Trabajo y Grado en Derecho y Máster en Bolsa IEB

El Acuerdo adoptado ayer por la Mesa de Diálogo Social para la modificación legal del Trabajo a Distancia es una reforma urgida por el impacto de la COVID-19 pero que, al final, curiosamente, no va a regular el teletrabajo que ha provocado la crisis sanitaria. El Gobierno, viendo que la normativa hasta ahora vigente del teletrabajo – relativamente reciente pues proviene de la reforma laboral de 2012-, es claramente insuficiente para un escenario en el que se está incrementando el uso del trabajo a distancia, se puso pronto manos a la obra para la reforma legal del teletrabajo. 

No han faltado luces y cámaras para anunciar cada paso del trabajo regulatorio de esta materia, a sabiendas de su impacto mediático. La consulta pública y el anteproyecto de ley en junio, las sucesivas reuniones con los agentes sociales para acordar el texto de modificación, la evolución del contenido de la reforma y, en fin, hasta el propio acuerdo de los interlocutores sociales se han comunicado con un interés inusitado. 

Parece que al Gobierno le interesa en mayor medida que todo el mundo sepa que existe una reforma del teletrabajo, más que ésta sea atinada. Con todo, es valorable que se impulsen cambios normativos de parcelas importantes, propias de una sociedad que se encuentra en plena transformación hacia una economía más digitalizada y que éstos, además, se lleven a cabo con el refuerzo de un acuerdo entre los representantes sindicales y empresariales de nuestro país. 

Legislar en caliente no es nunca una buena idea; se pierde perspectiva y la urgencia puede hacer cometer errores nunca deseados. Pero el escenario provocado por la COVID-19 había causado un cambio tan drástico y en tan corto espacio de tiempo que precisaba de unos mimbres regulatorios nuevos para el trabajo a distancia. Los firmantes del acuerdo han conseguido dejar a un lado la urgencia de la regulación del teletrabajo forzoso fruto de la pandemia y han acometido una reforma de cierto calado de la institución. 

Si tenemos en cuenta todo el tránsito desde el anteproyecto hasta el acuerdo firmado por los agentes sociales, la valoración más significativa es que se trata de una modificación legal más equilibrada, tamizada por la negociación con las organizaciones empresariales. Las claves esenciales de la regulación del teletrabajo son la voluntariedad, la asunción de gastos por la empresa, el reconocimiento de la desconexión digital y, en especial, un importante protagonismo para la negociación colectiva a la que se llama hasta en 13 ocasiones para que pueda entrar a desarrollar o regular partes de esta compleja materia.

Con todo, se echan en falta, al menos, dos aspectos de política legislativa: de un lado, alguna alusión a la brecha digital puesto que los agentes sociales y, sobre todo, el Gobierno tienen que ponerse manos a la obra con este tema. Y, de otro, el teletrabajo requiere en las PYMES una inversión en tecnología, un aprendizaje y un cambio de mentalidad que debería ser apoyado por el sector público. De todo esto nada se ha visto en la modificación legal.

Algunas cuestiones a tener en cuenta en la nueva regulación del teletrabajo son:

¿Qué ocurre con los trabajadores que ya trabajan a distancia?

Esta reforma legislativa se aplicará a partir que los convenios o acuerdos que regulan las relaciones de trabajo a distancia vigentes a la fecha de publicación de la reforma pierdan su vigencia, o a partir de 1 año desde la entrada en vigor de la reforma, salvo que las partes firmantes de dichos acuerdos o convenios colectivos acuerden expresamente un plazo superior, que como máximo podrá ser de 3 años. Por tanto, como máximo a partir de los 3 años de su publicación todas las relaciones laborales a distancia se regirán por el contenido de esta reforma. Entre tanto, seguirán rigiéndose por su Acuerdo de Trabajo a Distancia o por la negociación colectiva que se les aplique.

¿Se aplica esta reforma al teletrabajo que ha provocado la COVID-19?

No. El acuerdo hace una separación nítida entre el teletrabajo que ha provocado la crisis sanitaria provocada por COVID-19, que se regirá por la normativa laboral ordinaria, y el teletrabajo que se acuerde sin tener en cuenta esta situación. Cabe pensar razonablemente que tal diferenciación de régimen jurídico solo procederá cuando quede debidamente justificado que el teletrabajo o trabajo a distancia se lleva a cabo por dicho motivo, y no meramente por interés empresarial o de la parte trabajadora.

¿Qué porcentaje de trabajo ha de realizarse a distancia para considerar que existe teletrabajo?

La nueva norma regula qué se entiende por trabajo a distancia a partir de un porcentaje del tiempo de trabajo que se ejecuta en el domicilio del trabajador o en el lugar designado por éste para el desempeño de su prestación laboral. El porcentaje es el 30% en un período de tiempo de 3 meses. Si iguala o supera esta cantidad, se considerará trabajador a distancia y si no llega a este porcentaje, se le considerará trabajador presencial, por lo que trabajar esporádicamente en el domicilio o realizar un día a la semana en casa, no será considerado teletrabajo sino que formará parte de la flexibilidad laboral. 

Dos valoraciones de esta regulación: por un lado, contrasta con la norma anterior, fruto de la reforma laboral de 2012 que indicaba simplemente que tendrá carácter de trabajo a distancia cuando “se realice de manera preponderante en el domicilio del trabajador”, por tanto, se ha tratado de dar seguridad jurídica a las partes, definiendo con mayor claridad cuándo se obliga a respetar la normativa de teletrabajo. Por otro, indicar que el porcentaje acordado por los interlocutores sociales es el preferido por las organizaciones empresariales pues la propuesta inicial del Gobierno era considerar teletrabajador a partir de la realización a distancia de un 20% de jornada.

Se refuerza la voluntariedad del teletrabajo

Tanto para la persona trabajadora como para la empresa el trabajo a distancia es voluntario. Tanto para su puesta en marcha inicial como para su posible modificación. Tampoco puede ser impuesto el teletrabajo como medida de modificación sustancial de condiciones de trabajo. Se requiere, en todo caso, acuerdo. Pero la negociación colectiva sí puede reconocer derecho al trabajo a distancia. 

Se regulan los aspectos que debe incluir el acuerdo de trabajo a distancia

Se indica un contenido mínimo obligatorio de 12 puntos, que puede ser ampliado por la negociación colectiva.

Limitación de los efectos negativos del teletrabajo

Se prohíbe que la negativa a teletrabajar o las dificultades para adaptarse a un desarrollo adecuado del trabajo a distancia puedan justificar una extinción de la relación laboral.

Prioridad para ocupar puestos de trabajo que se realicen total o parcialmente de manera presencial

Se limita para aquellos trabajadores que realizan trabajo a distancia desde el inicio de su relación laboral y durante la totalidad de su jornada. No se establece nada parecido para el paso del trabajo presencial al teletrabajo, dejando este asunto en manos de la negociación colectiva, con la excepción de los trabajadores que se encuentren realizando estudios para la obtención de un título académico o profesional a quienes se les otorga el derecho a una preferencia para elegir turno y acceder al trabajo a distancia, siempre que este sistema de trabajo esté instaurado en la empresa y su puesto sea compatible con esta forma de realización del trabajo.

La empresa debe compensar los gastos por llevar a cabo el trabajo a distancia

Se hará un inventario de los medios, equipos y herramientas necesarios y se enumerarán los gastos, teniendo derecho el empleado a la dotación y mantenimiento adecuado por la empresa de todos ellos, dejando un espacio también para que la negociación colectiva pueda desarrollar los términos de esta obligación.

Se reconoce el derecho a la desconexión digital de los trabajadores a distancia y teletrabajadores

Se impone a la empresa la obligación de elaborar, previa audiencia a los representantes de los trabajadores de una política interna para el ejercicio de este derecho. Asimismo, se incluyen los derechos a la intimidad y protección de datos conforme a la normativa de Protección de Datos Personales (Ley Orgánica 3/2018).

Protección de prevención de riesgos laborales

Se reconoce el derecho a una adecuada protección de seguridad y salud en el trabajo para las personas que trabajan a distancia. La evaluación de riesgos para el teletrabajo realizado en el domicilio del trabajador se establece de la siguiente manera: debe limitarse a la zona de la vivienda habilitada para la prestación de servicios por el empleado; cuando para la obtención de la información adecuada se requiera visitar el domicilio del trabajador se requiere permiso de éste; si no se concede dicho permiso, el desarrollo de la actividad preventiva por parte de la empresa podrá efectuarse en base a la determinación de los riesgos que se deriven de la información recabada del propio trabajador.

Pueden teletrabajar menores de edad

Pero con ciertas limitaciones. Debe garantizarse al menos un 50% de prestación de servicios presencial.

Adaptación de jornada

Se mantiene la regulación del art. 34.8 del Estatuto de los Trabajadores sobre derecho a solicitar la adaptación de jornada, incluida la prestación de trabajo a distancia, para hacer efectivo su derecho a la conciliación de la vida familiar y laboral.

Seis cuestiones imprescindibles si se quiere transformar un local en vivienda

Seis cuestiones imprescindibles si se quiere transformar un local en vivienda

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Entre marzo y agosto se han destruido 74.300 empresas, lo que ha provocado que el número de locales disponibles o a la venta se haya incrementado.

Dado que las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando lentamente, esta situación podría llevar a un notable aumento en la conversión de estos espacios comerciales en viviendas, al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo.

Aunque es una opción muy atractiva, no es un proceso sencillo: hay que cumplir una serie de requisitos, pedir permisos, realizar reformas y, lo más importante, asegurarse de que el cambio de uso es factible.

Los pequeños y medianos comercios a pie de calle han sido uno de los principales afectados por el estallido de la pandemia de la Covid-19 en España. Las medidas de confinamiento impuestas entre marzo y junio, sumadas a las recomendaciones de distanciamiento social y restricciones de desplazamiento, han hecho que muchos negocios hayan tenido que cerrar ante la pérdida de ingresos. Prueba de ello es que, entre marzo y agosto de este año, se hayan destruido 74.300 empresas en España, según los Códigos de Cuenta de Cotización de la Seguridad Social.

Este escenario ha propiciado, inevitablemente, que ahora haya muchos más locales disponibles o en venta. Sin ir más lejos, tal y como muestra el censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, el número de espacios comerciales cerrados en la capital ha crecido un 14% desde febrero. Dado que las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando muy lentamente, esta situación podría llevar a un notable aumento de la conversión de estos espacios comerciales en viviendas habitables al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo, una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar considerablemente en los próximos meses.

Aunque es una opción atractiva, aplicar este cambio de uso no es una tarea sencilla, ya que hay que contar con una serie de permisos, realizar reformas… Y, lo más importante, no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda. Ante esta situación, los expertos de Solvia dan respuesta a las principales preguntas que conlleva una decisión como esta:

¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso? Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 (25 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en el nivel del suelo -no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera-, necesidad de luz natural -todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor- y en las instalaciones mínimas -fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad-. Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

¿Cuál es el procedimiento a seguir? Lo primero de todo es contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación? Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 EUR, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas. En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500EUR de inversión, según Habitissimo.

¿Qué debo tener en cuenta para suponga una buena inversión? Aunque, en general, esta operación suele traer beneficios, ya que el precio de un local suele estar más ajustado que el de una vivienda, se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí bastante demanda de vivienda. Y es que, así, en caso de que el propietario quiera -después del cambio de uso y realización de las reformas- venderlo o alquilarlo, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.

¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda? Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Habitúan a tener más intereses, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados (en general, no superan los 20 años) y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.

¿Cómo se puede aprovechar de la mejor forma el espacio del inmueble? Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble. Por ejemplo, si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.

Para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar el cambio de uso con éxito.