Mes: agosto 2020

Tener la información en la nube, accesible y segura en cualquier momento, es como irte de viaje teniendo siempre la maleta preparada, con todo lo que vas a necesitar, llueva o nieve, para tu próxima aventura (¡y con el candado correspondiente!)

diarioinformacion.com / Telefónica

En días de calor, teletrabajo y gestión de equipos en remoto, es importante revisar viejas creencias sobre qué aporta el cloud, cómo realizar una migración de activos sin sorpresas inesperadas o elegir la infraestructura adecuada para tus datos. Tanto es así, que cinco de cada seis empresas, tras el confinamiento, han asegurado a la consultora Quint, que migrar al cloud correctamente les ha supuesto una continuidad completa del negocio, aportando unas redes de comunicación unificadas idóneas para el teletrabajo de sus empleados.

Y como en cualquier viaje, necesitas un partner que lleve tu ritmo. ¿Qué destino te interesa más? Existen diferentes opciones para disponer de forma segura los datos en la nube, pero las más comunes son Cloud Pública, Privada, Híbrida o Multi-Cloud, donde cada empresa en función de sus necesidades y de su tamaño pueden elegir la que más le convenga. Como la adopción del cloud dentro de una empresa no debe basarse en conceptos erróneos, veamos algunos mitos bastante frecuentes:

1. La nube es cara

Los despliegues en la nube son generalmente menos costosos que la compra de software/hardware tradicional. Además de los costes, las empresas disfrutan de mayor flexibilidad y escalabilidad con los servicios Cloud. Y encima, como punto extra, se añade una capa extra de seguridad porque el proveedor cuenta con unos niveles altísimos de protección y unos procedimientos de backup que aseguran que los datos nunca se pierdan.

Un estudio reciente de Verizon revela que el 77% de las empresas que cuentan con esta tecnología, confirman que tener todo en la nube les da una ventaja sobre sus competidores, ya que su equipo de TI se puede centrar en proyectos que generen ingresos, mientras el proveedor se encarga de su infraestructura.

2. En la nube pierdo el control de mis datos

No, no se pierde el control, de hecho la seguridad de los datos en los despliegues de las soluciones cloud tiene que ser completa. Es decir, la empresa no debe olvidar que es el responsable de proteger sus datos y aplicaciones almacenados en la nube, controlando el acceso del personal a la misma y evitando un mal uso de las plataformas de gestión.

NetMotion, empresa especializada en seguridad digital, revela que las amenazas son imperceptibles para los usuarios, encontrándose con una media de 8,5 direcciones web sospechosas al día, accediendo a 31 sitios con malware y sufriendo 10 con amenazas de phishing al mes. Todo esto mientras están conectados a la red de la empresa. Por eso, el reto de las organizaciones es la de fomentar sus sistemas de ciberseguridad.

3. No hay regulación en la nube, estoy desprotegido

De acuerdo a la ley establecida por la Unión Europea, todos los servicios o aplicaciones de almacenamiento en la nube deben proporcionar protección de datos personales cumpliendo las normativas LOPD y RGPD y, de hecho, la mayoría de las aplicaciones que utilizamos en nuestro día a día y que han ganado mayor relevancia durante la Covid-19 (las aplicaciones de videoconferencia o nuestro propio correo), son soluciones que ya están en la nube y que, por lo tanto, han cumplido con los términos legales que se requerían.

La regulación de los datos es un área que los proveedores tienen asumida en cada uno de los países que prestan sus servicios. Como en los casos de Microsoft y Google, dos de los principales proveedores de soluciones cloud, que han anunciado recientemente su colaboración con Telefónica, para ofrecer un despliegue completo de sus servicios en nuestro país y por el que han tenido que adaptarse a la regulación de protección de datos anteriormente citada.

4. Yo ya estoy en la nube, ya puedo relajarme

Si bien el proveedor hará sus propias actualizaciones de la infraestructura desplegada para los servicios en la nube, no podemos olvidarnos de continuar nuestro proceso de modernización digital.

Superados nuestros mayores temores y evaluando las necesidades de nuestra organización en línea con las diferentes prestaciones de las nubes disponibles en el mercado, debemos seguir invirtiendo en las actualizaciones de nuestros propios equipos, nuestro software, nuestros servidores, nuestra red de conexión, y un largo etcétera. Tener el partner correcto, nos dará el servicio como proveedor y nos recomendará para futuras inversiones de mejora.

5. La nube hace que mi información sea pública

Aunque todo esté en Internet, en la nube, no significa que cualquiera puede acceder. Incluso en sectores como la banca, uno de los más controlados en términos de protección de datos, tiene la mayoría de sus soluciones en la nube, porque además de garantizar el acceso a su información crítica, es una actividad que tiene que estar disponible las 24/7, y favoreciendo la agilidad de acceso al dato.

Esta característica solo lo puede dar un modelo Cloud, ya sea de infraestructura como servicio (IaaS), o de una plataforma totalmente gestionada para así minimizar el tiempo de administración entre instancias de bases de datos, entre otras opciones.

En los últimos meses ha quedado demostrado que el motor de la transformación digital es el Cloud, gracias a esta tecnología muchas empresas han podido operar en remoto durante la pandemia. Los proveedores han sabido responder a la demanda, porque llevan años trabajando en mejorar la tecnología y sus protocolos de seguridad. Una vez que se dejan atrás los mitos sobre la nube, se obtiene una visión más clara de cómo el uso mejora realmente el funcionamiento de las empresas

Si graban de manera constante y las imágenes son accesibles, deben regirse por la norma

65ymas,com

La normativa de protección de datos no es de aplicación cuando se trate de tratamientos mantenidos por personas físicas en el ejercicio de actividades exclusivamente personales o domésticas, como ocurre, por ejemplo, cuando el tratamiento sea efectuado a través de videoporteros. Sin embargo, según la  Agencia Española de Protección de Datos (AEPD @AEPD_es) si será de aplicación cuando el servicio se articule mediante procedimientos que reproducen y/o graban imágenes de modo constante, y resultan accesibles -ya sea a través de Internet o mediante emisiones por la televisión de los vecinos-, y en particular cuando el objeto de las mismas alcance al conjunto del patio y/o a la vía pública colindante.

En consecuencia, cuando una cámara permite reproducir en tiempo real las imágenes que concurren en la portería de un edificio, su actuación excede con mucho del ámbito personal y doméstico, por lo que implica un tratamiento de datos de carácter personal, sujeto a la normativa de protección de datos.

Dicha normativa establece unas obligaciones a las comunidades de propietarios, que serán las responsables del tratamiento de sus datos personales. En el caso de que tengan contratado un administrador de fincas, éste actuará como encargado del tratamiento de los datos. Es decir, en este caso, se establece la siguiente relación: la comunidad es responsable de los tratamientos y el administrador actúa como encargado de los mismos. Ambos deben someterse a la normativa de protección de datos, que establece al respecto una serie de obligaciones, entre las que podemos citar:

• La creación del registro de actividades de tratamiento.
• Cumplir con el derecho de información.
• Atender los derechos de protección de datos.
• Determinar la legitimación de los tratamientos.

Además, el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos. Para ayudar a este cumplimiento, la AEPD dispone de la Guía Protección de Datos y Administradores de Fincas.

El Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) en su artículo 37 establece una serie de supuestos en que en relación a determinados tratamientos debe nombrarse un delegado de protección de datos. Entre estos supuestos no se encuentran las comunidades de propietarios, por lo que no es obligatorio su nombramiento.

Además, con la aplicación del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) ha desaparecido la obligación de inscribir ficheros en la Agencia Española de Protección de Datos. No obstante, debe configurarse el registro de actividades de tratamiento tanto de la comunidad de propietarios como del administrador de fincas, con el contenido que dispone al respecto el artículo 30 del RGPD. Dicho registro es de carácter interno, no debe comunicarse a la Agencia, si bien ésta puede requerirlo en cualquier momento.

boe.es

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto don E. M. S. B. contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alfaro-Cervera del Río Alhama, doña Iratxe Gallego Solabarieta, por la que suspende la legalización de un libro de actas.

Hechos

I

Se presenta el día 18 de diciembre de 2019 una instancia de igual fecha suscrita por don E. M. S. B. en la que se solicita la legalización de un libro de actas de la comunidad de propietarios sita en la calle (…) de Cervera del Río Alhama, indicando que se corresponde con la registral 1347 del referido Registro de la Propiedad, cauS.do el asiento de presentación 360 del Libro Diario 2. Dicha finca se encuentra inscrita en el tomo 184, libro 46 y folio 223 a favor de doña I. C. G. con la siguiente descripción: casa sita en la carretera del Barrio de S. de Cervera del Río Alhama antes sin número, hoy señalada con el número (..), en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el día 16 de diciembre de 1911 ante don Cayetano Ochoa.

II

Dicho documento es calificado negativamente por la Registradora competente el día 29 de enero de 2020 al indicar que:

«Antecedentes de hecho:

1. El pasado día 18 de diciembre de 2019, se presentó en este Registro (asiento 360, Diario 2) una instancia privada suscrita con fecha 18 de diciembre de 2019 por la que solicita la legalización del libro de actas, que acompaña, relativo a la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en calle (…).

Fundamentos de Derecho:

I. Esta nota de calificación y su consiguiente acuerdo se extiende por el Registrador de esta oficina, competente por razón del territorio donde radican las fincas, en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto legal citado.

II. Se solicita la legalización del libro de actas de comunidad de propietarios sobre edificio situado en la calle (…).

No consta en este Registro de la Propiedad ninguna finca registral con esa situación.

No se identifica por tanto el edificio [sic] o finca registral sobre la que se pretende legalizar dicho libro. artículo 2,9 ley hipotecaria y artículo 51 reglamento hipotecario.

III. En virtud de facilitar el tráfico jurídico, por adelantar los siguientes pasos a realizar, se señalan además los siguientes defectos.

Si se trata de la finca a la que se refieren los particulares, finca 1347, punto no acreditado, en el caso de que pudiera identificarse la finca, no está constituido el régimen de Propiedad Horizontal si bien es cierto que la diversidad de las situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, a Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.

Debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable -según expresa el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal- a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Por tanto, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Punto no acreditado.

Artículos 17, 19 y 24 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; 415 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de abril de 1999; 22 de mayo de 2008; 30 de marzo de 2010; 15 de marzo y 7 de diciembre de 2012, y 7 de marzo de 2014.

IV. Solicita la legalización del libro de actas en virtud de acta de constitución de junta de propietarios, que se acompaña en fotocopia de un documento privado, si bien es cierto que al registro de la propiedad solo acceden documentos auténticos artículo 3 de la ley hipotecaria y 33 del reglamento hipotecario, se advierte que incluso en el caso de tratarse de documento auténtico los firmantes no aparecen en el Registro de la Propiedad como titulares registrales de dicha finca, falta por tanto la acreditación de la legitimación para tal solicitud, ya que la legalización del libro de actas para la comunidad de propietarios solo puede ser solicitado por los propietarios o las personas que ellos designen.

Artículo 20 de la ley hipotecaria, 17 ley propiedad horizontal, artículo 415 del reglamento. Alfaro-Cervera del Río Alhama, a 29 de enero de 2020. La registradora. Iratxe Gallego Solabarieta.»

III

Contra la anterior nota de calificación don E. M. S. B. interpone recurso gubernativo por escrito de 28 de febrero de 2020, que es presentado en la Oficina Central de Atención al Ciudadano y Registro General del Ministerio de Justicia el día 2 de marzo. En el mismo indica el recurrente que:

«Antecedentes:

Con fecha 18 de noviembre de 2019, se convocó a los propietarios de los inmuebles de la finca sita en la Calle (…) de Cervera del Río Alhama a la junta de constitución de la comunidad de dicho inmueble (…).

El 27 de noviembre de 2019, se celebró la junta de constitución de la comunidad de propietarios de (…) de Cervera del Río Alhama en los términos del acta (…) y que no ha sido impugnada. En la Junta de propietarios me nombran como Presidente de la Comunidad de Propietarios (…).

Que el 18 de diciembre de 2019, como presidente de la comunidad de propietarios solicité el diligenciado del libro de actas de la comunidad de propietarios del inmueble sito en la calle (…) ante el Registro [sic] de la Propiedad de Cervera del Río Alhama (…).

Que con fecha 9 de enero 2020, me comunican la nota de calificaron negativa (…).

Vistos los antecedentes, solicito la revocación de la nota de calificación por los siguientes

Motivos:

Primero. Descripción de la finca sobre la que se constituye la comunidad de propietarios.

La finca sobre la que se está constituyendo la comunidad de propietarios es la finca 1347 inscrita el Registro de la Propiedad de Cervera del Río Alhama en el tomo 184, Libro 46, Folio 223, inscripción primera. Inscrita en 1911 a favor de doña I. C. G. No constan inscripciones posteriores a esta. En la actualidad con la denominación de la Calle y el número de policía que le ha asignado el Ayuntamiento del Municipio con (…)

Como es de entender, a lo largo de estos más de cien años desde la inscripción de la finca, la denominación de la calle y el número de la finca 1347 ha ido variando. En su primera inscripción la finca no tenía asignado ningún número administrativo, como consta en la descripción registral de la finca. Posteriormente, se le asignó el número (…) en la carretera del barrio (…), numeración que perduró por lo menos hasta el año 1927. Según la información que consta en el Archivo Histórico de La Rioja, posteriormente, desconocemos el año exacto, pero en 1962, se le atribuye la calle pasó a denominarse (…), y el edificio (1347) tiene el número (…). Consta en dicho Archivo que en 1974, volvió a asignársele, un nuevo número al edificio/finca el (…). Y en la actualidad, la finca 1347 se corresponde a con el (…) de la Calle (…).

Cuando presenté la instancia para el diligenciado del libro de actas ante el Registro de la Propiedad de Cervera del Río Alhama se adjuntó el acta de constitución de la comunidad de propietarios. En ese acta, consta claramente que la finca sobre la que se constituía la comunidad en la que forma parte del edificio/inmueble sito en el número (…) de Cervera del Río Alhama.

Es habitual que el Registro ele la Propiedad de una circunscripción tenga conocimiento del número de policía asignado por el Ayuntamiento correspondiente a su circunscripción, y por eso, en su nota de calificación considera ya acertadamente que la finca sobre la que pide la constitución de la comunidad es la 1347.

Por otro lado, y como es normal, del estudio de la escritura pública de propiedad por la que adquirí el piso primero con garaje y terraza describe la finca como: “…se halla inscrita en el Registro de la Propiedad, como una sola finca, al tomo 184, libro 46, folio 223, finca 1347, siendo su titular registral doña I. C. G., a quien se le adjudicó la totalidad del inmueble del que forma parte la finca antes descrita, en escritura autorizada en Cervera del Río Alhama (La Rioja), el día 16 de diciembre de 1911 por el Notario don Cayetano Ochoa…”. En la escritura se describe y se atribuye al número (…) a la finca 1347.

Por lo que, visto lo anterior, se debe considerar que la comunidad de propietarios está constituida sobre el inmueble sito (…) que se corresponde registralmente con la finca 1347.

Segundo. Falta de constitución de régimen de propiedad horizontal.

Así es, esta finca no tiene constituido el régimen de propiedad horizontal en escritura pública, pero como bien dice la nota de calificación existen situaciones fácticas que pueden surgir organizaciones análogas que dan lugar a divisiones horizontales de hecho, sin que la escritura pública de constitución de propiedad horizontal sea necesaria o imprescindible para la constitución de una comunidad de propietarios.

En la actualidad existen inmuebles que no tiene constituida la división horizontal por múltiples razones, pero eso no priva a los propietarios de constituir una comunidad de propietarios cuando se cumplan una serie de requisitos. En estos casos, es necesario que existan varios vecinos, que tengan una distribución de diferentes inmuebles dentro de un edificio, a título de ejemplo que haya locales y/o pisos diferenciados, que tengan diferentes propietarios, que tengan elementos privativos y elementos comunes.

En el caso que nos ocupa, el edificio tiene elementos privativos y elementos comunes, ello fue descrito y aceptado por los propietarios en la escritura de reanudación de tracto sucesivo firmada ante Notario de Cervera del Río Alhama (…).

En este documento, la propiedad del inmueble sobre el que se constituye la comunidad de propietarios está distribuida claramente en pisos y locales. La escritura hace alusión e incluye un informe técnico de unos arquitectos, los cuales describen al [sic] finca/edificio, estudiando y contando los elementos comunes y privados forman parte del mismo (…).

Este mismo informe, es el que han tenido en cuenta los propietarios presentes en la Junta de Constitución de la. Comunidad de Propietarios de la (…), para describir la finca, determinar la propiedad de cada uno de los propietarios de los pisos y locales del edificio, las cuotas de propiedad de cada vecino en el inmueble. El acta de esta Junta de constitución de la comunidad fue notificada a todos los propietarios del inmueble, dentro del plazo legalmente, y no ha sido impugnada por ninguno de los asistentes, ni por los representados ni por ninguno de los propietarios no asistentes.

Como es normal en un inmueble construido antes de 1911, está formado por zonas comunes, la entrada portal y escalera para acceder a los pisos superiores, todas estas zonas son comunes.

Pero es que además, según el catastro existe una división en el inmueble constituyendo dicha división una propiedad horizontal de hecho, por los siguientes motivos, existen dos referencias catastrales que se corresponden concretamente al garaje y terraza junto con el piso primero, y una segunda referencia catastral que se corresponde con el segundo y tercer piso. Cada referencia catastral paga independientemente su tributo de bienes inmuebles. Los pisos tienen consumo de agua y luz independientes unos de otros (…).

Por todo lo anterior, podemos aseverar que estamos ante una propiedad con división de la propiedad horizontal de hecho, estamos ante un inmueble con, elementos privativos, distintos propietarios de pisos y locales, existen claramente definidas zonas comunes, las escaleras y el portal que dan acceso a los diferentes departamentos privados (…), de todo ello queda constancia en el acta de Junta de propietarios que determina el porcentaje y la propiedad de cada uno de los dueños de los pisos y locales, y el informe técnico que describe el inmueble.

Tercero. Legitimación de legalización del libro de actas.

Requiere el Registrado en su nota de calificación que la legalización del libro de acta debe ser solicitada por los propietarios y las personas que ellos designen.

En este caso se cumplen los dos requisitos, primero el solicitante es propietario del piso primero, garaje y terraza de la finca y segundo, los asistentes por unanimidad de los asistentes votaron y acordaron que el presidente nombrado en esta Junta pudiese realizar todos los actos necesarios para constituir la comunidad de propietarios, por lo tanto, se cumplen los dos requisitos solicitados por la Registradora (…)

Que a fecha de presentación de este escrito sigo siendo dueño de los citados inmuebles y que no realizado ningún acto jurídico para transmitir los mismos.

Cuarto. Defectos subsanables.

Por ultimo aunque no menos importante, considero que todos los defectos que expone el Registro son subsanables, tanto por mi parte, como por el Registro, y considero que hubiese sido necesario un trámite de subsanación antes de proceder a emitir la nota de calificación negativa por los siguientes motivos.

1. Aunque la finca pudo no se descrita conforme consta en el Registro, inicialmente existen medios internos, consultando la nota simple y la anotación preventiva Letra A que nos darían la información necesaria para acreditar que la finca 1347 corresponde con el número (…)

2. Aun no aplicando lo anterior, se pudo haber requerido a esta parte para que aportase la documentación que acreditase la separación de elementos comunes y privados del inmueble, su propiedad, y otros que se aportan en este recurso.

3. Igualmente se podía haber solicitado por el trámite de la subsanación al [sic] acreditación de la propiedad del solicitante de la diligenciación del libro de actas.»

IV

La registradora emite informe en defensa de su nota de calificación el 4 de junio de 2020, ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos  17, 19 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; 326 de la Ley Hipotecaria; 415 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994, 19 y 20 de febrero y 25 de abril de 1997, 20 de abril y 29 noviembre de 1999, 22 de mayo de 2003, 22 de mayo de 2008, 30 de marzo de 2010 y de 27 de junio de 2019.

1. En el presente expediente se solicita la legalización de un libro de actas relativo a un edificio sito en la calle – (…) del municipio de Cervera del Río Alhama, indicando en la propia instancia de solicitud que se trata de la registral 1347 del Registro de la Propiedad. Junto con dicha solicitud se acompaña fotocopia del acta de constitución de la Comunidad de Propietarios, al no constar inscrita la constitución de la referida comunidad.

Tres son las cuestiones objeto del presente recurso: En primer lugar la no correspondencia con la calle y número de policía del inmueble indicado en la instancia presentada en relación al que figura en el archivo tabular; en segundo lugar, que al no constar inscrito el régimen de propiedad horizontal debe acreditarse debidamente la existencia de una comunidad de facto que permite la legalización del referido libro de actas; y, en tercer lugar, la legitimación del solicitante al no ser titular registral de ningún derecho respecto del inmueble.

2. En cuanto al primero de los defectos no puede ser confirmado en los términos en que ha sido redactado en la calificación recurrida.

De la propia instancia resulta tanto la dirección señalada (calle y número de policía) como el número de finca registral, siendo, no obstante, distinta de la contenida en la propia inscripción del inmueble.

Sin embargo, debe tenerse en consideración que en el presente supuesto nos encontramos ante una descripción registral resultante de un título de 1911, superior a un siglo de antigüedad, siendo habitual el cambio de número de policía y nombre de las calles a lo largo de los años. Dicha afirmación no impide la oportuna calificación registral que, de manera fundamentada, deberá indicar los motivos que concluyen la falta de identidad del inmueble.

En el presente expediente, la calificación recurrida tan sólo indica que «no consta en el este Registro de la Propiedad ninguna finca registral con esa situación», sin aportar criterio alguno razonado que concluya que no se trata de la registral 1347 como se indica en la propia instancia de solicitud.

3. En segundo lugar, se discute si resulta suficiente para entender acreditada la existencia de una comunidad el hecho de aportar una simple fotocopia de un acta de constitución de la junta de propietarios.

Dicho extremo fue resuelto, en cuanto a su admisión, por la DGRN recordando que (cfr. Resolución de 22 de mayo de 2008) la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

En base a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla; y el control sucesivo del número de orden de los libros. Todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra b), y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad. La razón inspiradora de la redacción de este precepto no fue otra que el desahogo de los jueces de funciones no jurisdiccionales y recuérdese que aquéllos nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciarlos.

Debe, por tanto, centrarse el debate en si ha sido debidamente acreditada la constitución de una comunidad de propietarios mediante la simple presentación de una fotocopia de un acta. La respuesta debe ser negativa por dos motivos. En primer lugar, porque impide la toma en consideración de simples fotocopias cuya autenticidad no puede ser validada. En segundo lugar, porque es el propio solicitante quien, en sede de recurso, acompaña una prolija documentación acreditativa de la constitución del citado régimen, documentación que, al no haber sido objeto de presentación en el momento de la calificación, no puede ser tenida en consideración en esta resolución (Art. 326 L.H. y por todas RDGRN de 7 de marzo de 2019). No obstante, esta documentación podrá ser nuevamente aportada al Registro de la Propiedad, al objeto de obtener una nueva calificación registral.

4. Por último, se discute la legitimación del solicitante para instar la legalización del libro de actas.

Dicho extremo, de nuevo, ya fue resuelto por la DGRN al indicar que el artículo 415.3 del Reglamento Hipotecario prescribe, como requisito de la instancia por la que solicita el diligenciado, «la afirmación de que (el solicitante) actúa por encargo del presidente de la comunidad».

Exigencia congruente con la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, al presidente (vid. artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Basta, además, una simple manifestación del solicitante del diligenciado, que si no prueba nada «per se», al menos compromete la responsabilidad de quien la hace.

En el presente expediente el recurrente indica en la propia instancia que dio origen al procedimiento registral, que es el presidente de la comunidad de propietarios, debiendo por tanto revocarse el defecto alegado.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 2 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

boe.es

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por la entidad Manta Ray 18, S.L. contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid número 39, doña Juana Cuadrado Cenzual, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.

Hechos

I

Con fecha 12 de diciembre de 2019, bajo el asiento 1328 del diario 46, se presentó en el registro número 39 de Madrid mandamiento por duplicado expedido en Madrid el 2 de diciembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid acompañado de testimonio expedido el 3 de diciembre de 2019 por la Letrada de la Administración de Justicia de dicho Juzgado, comprensivo del escrito de fecha 14 de octubre de 2019, donde la parte demandante Manta Ray 18 S.L. suplica al Juzgado que declare resueltos los contratos de compraventa suscritos con fecha 15 de enero de 2019 por incumplimiento de los vendedores y demandados Grupo Adler Ameise SL, Gagi Real Estate SL, Maximun Real Estate SL, Yield Real Estate SL y Brulemar Real Estate SL, y los condene a abonar a la sociedad demandante el duplo de la cantidad entregada en su día en concepto de arras por importe de 667.049,94 euros, más los intereses legales correspondientes y las costas del juicio, solicitando de dicho Juzgado la anotación preventiva de demanda o embargo preventivo, sobre las fincas impares de la 25227 a la 25247, ambas inclusive, sitas en la calle (…), y la finca 13544, sita en la calle (…), todas ellas propiedad de Brulemar Real Estate SL; y sobre la finca 26.157, sita en la calle (…), propiedad de Yield Real Estate SL, -únicas de las inventariadas que pertenecen a la demarcación de este Registro-. Y en base a dicho escrito, el Juzgado accede a la medida cautelar solicitada, dictando el mandamiento antes indicado, donde se ordena la anotación preventiva de la demanda frente a las sociedades demandadas, sobre diversas fincas, trece de ellas radicantes en la demarcación de este Registro, y que han quedado expresadas anteriormente.

II

Dicho mandamiento fue objeto de la siguiente nota de calificación: Es improcedente la anotación de demanda ordenada, como ha dicho reiteradamente el Centro Directivo de la DGRN, porque demandándose una reclamación de cantidad no procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. Las únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar. El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones preventivas que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación de cantidad no afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se estima que las medidas cautelares procedentes, que contempla el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. (Vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522, 540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la DGRN de fechas 18 de mayo de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003; 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005; 24 de febrero, 5 y 8 de julio y 11 y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, y 18 de diciembre de 2018). A la vista de lo expuesto he resuelto denegar la anotación preventiva de demanda ordenada. El defecto se califica de insubsanable. El asiento de presentación queda prorrogado por sesenta días contados desde la recepción de la notificación de la calificación que precede. Contra esta calificación los interesados podrán: (…) La registradora, Juana Cuadrado Cenzual.

III

Contra la anterior nota de calificación doña P. T. C., actuando en nombre de la entidad Manta Ray 18, S.L. interpone recurso en virtud de escrito de fecha 6 de marzo de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Primera.–Que por el Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid, en los autos n.º 1117/2019, se acordó la adopción de medida cautelar frente a las entidades Brulemar Real Estate, S.L., Yield Real Estate, S.L. y otras, acordando la anotación preventiva de demanda «respecto a las siguientes fincas que fueron transmitidas a la actora» Propiedad de Brulemar Real Estate, S.L. Las fincas registrales n.º 74070, 74076, 74078, 74082, 74084 y 74088, inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 19, sitas en la calle (…); las fincas 25227, 25229, 25231, 25233, 25235, 25237, 25239, 25241, 25243, 25245 y 25247 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sitas en la calle (…); la finca 13.544 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, sita en la calle (…); las fincas 59943, 59944, 129971, 129972, 129973, 129974 y 129975 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 16 de Madrid, sitas en la calle (…). Propiedad de Yield Real Estate, S.L.: las fincas registrales n.º 135908, 135911, 135903, 135904, 135905, 135907, 135910 y 135906 inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Madrid, sitas en la calle (…); la finca registral n.º 26.157 inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, con referencia catastral 4119111VK.4741G0001JM, sita en la calle (…). Segunda.–Que presentado en tiempo y forma el mandamiento en el Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid, se nos notificó con fecha 11 de febrero de 2020, calificación negativa del Sr. Registrador denegando la anotación ordenada como defecto insubsanable con el siguiente fundamento: “Es improcedente la anotación de demanda ordenada, como ha dicho reiteradamente, el Centro Directivo de la DGRN, porque demandándose una reclamación de cantidad no procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. Las únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad serían las de anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar. El indicado defecto se fundamenta en el carácter limitado de las anotaciones preventivas que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, y en la que la demanda de reclamación de cantidad no afecta a los derechos reales inscritos en el Registro. En este sentido, se estima que las medidas cautelares procedentes, que contempla el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pueden ser otras que el embargo preventivo, o en su caso, la prohibición de disponer, que motivarían las anotaciones preventivas contempladas en los apartados 2.º y 4.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria (vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522, 540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la DGRN de fechas 18 de mayo de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003; 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005; 24 de febrero, 5 y 8 de julio y 11 y 20 de noviembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008 y 18 de diciembre de 2018)”. (…) Tercera. – El Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid fundamenta en su auto judicial n.º 581/2019 la idoneidad de esta medida cautelar en: 1.–Ser más beneficiosa para la parte demandante ya que es una medida que suspende de forma relativa el juego de la fe pública registral, pues el titular del bien o el derecho puede seguir transmitiendo. Como recogen las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), la anotación es una limitación específica de la facultad de disponer que si bien permite el tráfico jurídico del objeto registrable afectado, ello es sin perjuicio del derecho del anotante. En la mayoría de los casos esta medida resultará escasamente trascendente para el titular del bien a que se refiere, al resaltar su aspecto meramente publicitario frente a terceros, que en ningún caso priva a la parte de sus derechos dominicales con relación al bien sobre el que recaía la anotación, mientras que aportaría notables ventajas en relación a la plena efectividad de la sentencia. La medida es adecuada para garantizar la tutela judicial efectiva en caso de una sentencia estimatoria ya que se ha acreditado que dichas fincas constituyen el único activo con el que pueden responder en el futuro. En definitiva, se fundamenta por qué esta medida resulta adecuada y menos gravosa o perjudicial para el demandado, de conformidad con el artículo 726 de la LEC y la jurisprudencia y doctrina asociada al mismo, así como su trascendencia real pese a ser una acción personal. En la resolución de 8 de julio de 2006, citada por el Sr. Registrador (sic) se deniega la anotación preventiva de demanda con fundamento en que «es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral». En el auto que acuerda la medida cautelar el juzgado estima que una sentencia favorable a nuestros intereses sí va a producir una alteración registral ya que existe una presunción de que van a transmitir estas fincas durante la pendencia del proceso al ser el único activo con el que pueden responder. En el mismo sentido, la Resolución de 20 de noviembre de 2006 citada por el Sr. Registrador: «Conforme a la interpretación que este Centro Directivo ha realizado reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el Registro de la Pro piedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria.» El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), desde su Sentencia 18 febrero 1985, citando las Resoluciones de la DGRN 13 de febrero de 1929 y 9 de agosto de 1943 de 9 de febrero de 1987 y 18 de mayo de 1987, ha declarado que en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas sobre una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose, no solo la anotación de las acciones reales, sino que también se ha concedido la facultad de anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en el Registro. En su Sentencia núm. 1347/2007 de 12 diciembre, ha declarado que las anotaciones preventivas de demanda amparan el derecho que se ejercita, publican una posible causa de rescisión o resolución, y, cuando menos, aseguran al demandante la efectividad de La sentencia que en su día se dicte, porque lo contrario equivaldría a hacer ilusoria la acción ejercitada e inútil la garantía adoptada. Las audiencias provinciales igualmente han admitido esta medida pese a no tratarse de acciones reales. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) en su auto núm. 313/2018, de 27 de diciembre, en un supuesto de reclamación de unas arras entregadas y no devueltas, admite que pueda adoptarse como medida cautelar la anotación preventiva de demanda al afirmar que el hecho de que no se reclame una acción real no impide la adopción de esta medida pues, «tratándose de una medida homogénea, de publicidad negativa, ex Art.32 L.H. que no causa innovación, sino mantenimiento del «status quo ex ante», llegaremos a la conclusión de que es procedente el otorgamiento de la medida cautelar.» En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12.ª), en su auto núm. 737/2012 de 22 noviembre, que señala: «…Sin embargo, la práctica judicial, amparada por las Resoluciones de la DGRN, ha conferido una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios. Por vía interpretativa se ha obtenido toda la virtualidad que la anotación preventiva de demanda puede ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de abril del 2.002, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria “ha de interpretarse en el sentido de entender incluidas en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica”, con lo que se ha reconocido “la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en una acción personal y aun a los titulares de una vocación o ius ad rem, siempre que se trate de obtener una inscripción definitiva” con la sentencia que se pretende (RDGRN 9 de agosto de 1.943).” A este criterio amplio y flexible responde la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando permite adoptar como medida cautelar la anotación de demanda “cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos”, con lo que pone el acento en la relación de causalidad registral entre la pretensión y la mutación del Registro, lo que tanto equivale a remitirse a la nota de la homogeneidad de la medida (artículo 726.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).” La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19.ª), en su auto núm. 109/2017 de 25 mayo, AC 2017\991, justifica la adopción de esta medida en acciones personales con trascendencia real al señalar: “La anotación preventiva de demanda, según los preceptos hipotecarios antes reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción y a evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino, como antes se dice, una garantía para la efectividad del derecho material que se discute en el proceso”. Por otra parte, y en cuanto al ámbito de dicha medida cautelar la STS de 18 de febrero de 1985 precisa que “los efectos de las anotaciones preventivas de demanda conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria están acordados no sólo en beneficio de los titulares de un derecho real: sino también de quienes lo sean de acciones personales con trascendencia real; siendo constante la interpretación doctrinal y la práctica de las anotaciones en el sentido de que aun correspondiendo a acciones personales no obstante amplían su efectividad de suerte que siquiera no comporten las acciones de esta clase la inmediatividad con la cosa y antes bien signifiquen una relación mediata nada más entre el titular de la anotación por serlo del derecho personal anotado, y la cosa, más sin alcanzar a la cosa sitio a través de una prestación del obligado, con todo, gozan de una efectividad “erga omnes” y haciendo imposibles cuantas enajenaciones otorgue, con posterioridad a su existencia, el deudor obligado por el derecho personal adoptado, dejando sujetos a todos los adquirientes posteriores a su fecha, a la eventualidad de un fallo estimatorio.” En igual sentido la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª), en su auto núm. 14/2007 de 29 enero, y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª), en su auto núm. 14/2009 de 22 enero. En definitiva, esta medida es la indicada ante la acción que hemos planteado en la que se pretende afectar directamente un bien inmueble al pago de una determinada responsabilidad, pues con la anotación se proclama la pretensión dirigida a hacer efectiva esa afección, y, por el contrario, la enajenación del bien a un tercero que reuniera las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria impediría de raíz concretar posteriormente la ejecución en el referido inmueble. Cuarta. – Sobre la función revisora del Registro de la Propiedad. STS de Pleno de 21 de noviembre de 2017. La calificación del Sr. Registrador infringe, a nuestro entender, la doctrina del Tribunal Supremo que en su sentencia del Pleno de 21 de noviembre del 2017, ha declarado de forma contundente que la función calificadora no permite al registrador revisar el fondo de una resolución judicial: “Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».

IV

La registradora emitió informe el día 8 de junio de 2020, se mantuvo en su calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 6-4, 7-5, 222, 227-1, 522, 540, 790, 791, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 18 de mayo de 2002, 22 de enero y 27 de octubre de 2003; 5 de marzo de 2004, 13 y 26 de abril y 25 de junio de 2005; 10 de marzo, 20 de noviembre y 11 de diciembre de 2006; 12 y 17 de marzo de 2008, 12 y 26 de junio de 2009; 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 2 de julio de 2013 y 15 de septiembre de 2017; 18 de diciembre de 2017; 12 y 17 de marzo de 2008 y 18 de diciembre de 2018.

1. Se debate en el presente recurso si se puede practicar anotación preventiva de demanda solicitada por mandamiento judicial. Tanto el recurrente como la registradora coinciden en la doctrina jurisprudencial y de este Centro directivo relativa a la imposibilidad de tomar anotación preventiva de acciones de carácter personal, salvo aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan alguna trascendencia real.

La divergencia surge en la interpretación de si en el caso concreto estamos o no ante una acción de tales características. En el caso concreto de este expediente se ha interpuesto una acción por la parte compradora de una pluralidad de inmuebles contra el vendedor que no llegó a otorgar escritura de compraventa. El vendedor resolvió unilateralmente la compraventa ante la falta de pago del precio y conservó las arras en concepto de cláusula penal, mientras que el comprador (ahora parte actora, solicitante de la medida cautelar) entiende que procede la resolución, pero por incumplimiento del vendedor pues las fincas vendidas tenían defectos que impedían su uso conforme a la finalidad pretendida; y solicita la devolución duplicada de las arras, entre otras pretensiones.

2. Lo primero que debe recordarse es que los registradores tienen dentro de su ámbito de competencia la calificación de documentos judiciales (ex artículos 18 de la ley hipotecaria y 100 RH), por lo que pueden revisar si la resolución judicial es congruente o no con el procedimiento seguido. No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral, dentro del cual figura la necesidad -como regla general, no exenta de excepciones- de que tengan trascendencia real los títulos presentados (artículo 1, 2 y 42 LH; 7 y 9 de su reglamento).

En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los documentos judiciales, cabe destacar la reciente STS (Pleno) 21 de noviembre de 2017 relativa a una resolución de este Centro Directivo. Dicha resolución del Alto Tribunal analiza la función del registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH.

Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».

En definitiva, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Y es evidente que no todo procedimiento tiene un objeto o finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado.

Por tanto, debe el registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si una de las que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, la registradora en el caso que nos ocupa ha actuado dentro de los límites que le marca el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

3. Conforme al artículo 42.1 LH sólo caben anotaciones de demanda cuando se demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Se ha señalado así de modo reiterado que no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un «ius ad rem».

En efecto el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas en una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino la facultad de anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en el Registro.

Igualmente (véase por ejemplo Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de abril de 2002) este Centro Directivo considera que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica. Y la práctica judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo ha conferido una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios.

La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.

4. En el supuesto de hecho de este expediente, aunque prosperara la acción interpuesta, ninguna consecuencia inmediata registral tendría en relación con la titularidad de las fincas. En caso de que se llegara a condenar al demandado a indemnizar o devolver duplicadas las arras, sólo en ejecución de sentencia, y ante su impago, procedería adoptar la medida cautelar de embargo.

Recuérdese a este respecto que según el artículo 141 del RH la anotación preventiva de que trata el caso tercero del artículo 42 de la Ley (la de quien en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil) no podrá verificarse hasta que, para la ejecución de la sentencia, se mande embargar bienes inmuebles del condenado por ésta, en la forma prevenida respecto al juicio ejecutivo. Es decir, en caso de acción personal pura, de reclamación de cantidad, no cabe anotación de embargo hasta que se ejecute la sentencia.

Excepcionalmente cabría adoptar la medida de embargo preventivo -que el juzgado no ha adoptado- o la de prohibición de disponer, como medida cautelar para evitar que salgan los bienes del patrimonio del demandado, todo ello dentro del amplio margen que da la ley de enjuiciamiento civil al juez para adoptar medidas cautelares, pero siempre respetando la legislación específica como es la inmobiliaria registral, que no admite anotaciones de demanda puramente personales.

Así debemos recordar como el artículo 522.1 de la LEC dispone que todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.

5. El criterio del «numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42. 10.º de la Ley Hipotecaria), constituye uno de los principios tradicionales en materia de anotaciones preventivas, y, aunque con importantes matizaciones, ha sido sostenido por este Centro Directivo.

Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho precepto da cobertura, no solo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal siempre que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciara directamente una alteración registral.

Esta interpretación sólo permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende una reclamación de cantidad de dinero sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y la confirmación de la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 2 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

boe.es

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia n.º 17, doña Rosa María del Pilar Romero Payá, por la que se suspende la inscripción de un decreto dictado en ejecución hipotecaria por el que se adjudica al ejecutante la vivienda habitual de deudor ejecutado

Hechos

I

Mediante un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria en el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Torrent el ejecutante se adjudica la finca, que es la vivienda habitual del deudor, por el 60% de su valor de tasación al ser el importe de la deuda inferior al 70% y sin que quede sobrante ni se extinga totalmente el importe de la deuda.

II

Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Valencia n.º 17, fue objeto de nota de calificación registral negativa de fecha 26 de febrero de 2020 los siguientes términos:

Título: Ejecución hipotecaria.

Juzgado: Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Torrent.

Procedimiento: 909/2013.

Finca: 5925 Paiporta.

Calificado el documento al que se hace referencia en el encabezado de la presente, que fue presentado por Qipert Ugh Global SLU, a las 10:06 horas, del 06/02/2020, motivando el asiento 1253, del Diario 29, la Registradora que suscribe, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento ha resuelto suspender la práctica del asiento solicitado de conformidad con los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

Hechos.

Se presenta testimonio de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, en unión de mandamiento de cancelación de cargas, en el que el ejecutante se adjudica la finca, que es la vivienda habitual del deudor por el 60% de su valor de tasación al ser el importe de la deuda inferior al 70% y sin que quede sobrante ni se extinga totalmente el importe de la deuda.

Fundamentos de Derecho.

La RDGRN 13 febrero 2014 señala lo siguiente: «Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria… Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil…».

Según doctrina del centro directivo, tratándose de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación debe hacerse por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante “por todos los conceptos”, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta., lo que no se produce en este caso.

Señala la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 12 de mayo de 2016 lo siguiente:

«Y para el caso de subasta sin ningún postor, el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que ‘si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien’… De la comparación entre los artículos 670.4, párrafo segundo, y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultan algunas similitudes, pero también algunas diferencias de redacción, según haya postores o no, en cuanto al importe por el que el ejecutante puede adjudicarse la finca ejecutada… En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que ‘las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas’ parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta… De este modo, se produce gran perjuicio para el deudor ya que seguiría existiendo deuda pendiente que el acreedor podrá seguir reclamándole en el correspondiente procedimiento…».

Contra la precedente Nota, (…)

Valencia, a veintiséis de febrero del año dos mil veinte.

La Registradora (firma ilegible).

Rosa María del Pilar Romero Payá.

III

La representación de Catalunya Banc, S.A. (hoy Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A) interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 25 de mayo de 2020 en los siguientes términos:

(…) Primero. Como es de ver de la antedicha calificación del mencionado asiento de presentación 1253 del Diario 29, dictada en fecha 26/02/2020 por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Valencia Número Diecisiete se deniega la inscripción del Decreto de adjudicación de fecha 29/09/2015 dictado en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria n.º 909/2013-F del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, y ello por, según se dice:

«Según doctrina del centro directivo, tratándose de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación debe hacerse por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante “por todos los conceptos”, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta, lo que no se produce en este caso.»

Asimismo, en el referido Acuerdo del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad de Gandía N.º 3 (Registrador sustituto) firmado en fecha 15 de abril de 2020, relativo a la calificación sustitutoria procedente del Registro de la Propiedad de Valencia n.º 17, se señala:

«…, constando el carácter de vivienda habitual de la finca ejecutada y su adjudicación por un valor inferior al legal según la doctrina de la DGRN (RR 13/2/2014, 12/5/2016, 20/9/2017 y 16/2/2018), reafirmamos el acuerdo de calificación del Registro de la Propiedad de Valencia N.º 17, calificando negativamente de nuevo el título.»

Segundo. Que no obstante la antedicha calificación negativa, con anterioridad por la adjudicataria de la mencionada finca, Catalunya Banc, S.A. (hoy Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.), se comunicó dicha inscripción negativa al Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, en cuyo procedimiento de Ejecución Hipotecaria N.º 909/2013-F se dictó el referido Decreto de Adjudicación de fecha 29 de septiembre de 2015.

Y por el Sr. Letrado de la Administración de Justicia de ese Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, en Diligencia de Ordenación de fecha 13 de noviembre de 2019 (…) se señaló lo siguiente:

«…el Decreto de adjudicación se le notificó en septiembre de 2015 y ganó firmeza a principios de octubre de 2015, que el mismo se dictó aplicando literalmente el artículo 671 de la LEC,…

…y la calificación de la Sra. Registradora, además de que excede lo que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite, hace alusión a una doctrina muy discutible, de una resolución de la DGRYN de 12 de mayo de 2016, muy posterior al dictado del decreto de septiembre de 2015 que fue dictado conforme a la ley.

En consecuencia, lo que procede es, si la parte no está de acuerdo con la calificación registral, que impugne la misma, sin que proceda acudir al Juzgado para que rectifique lo que dicto correctamente en rigurosa aplicación de la ley.»

(…)

Tercero. Que como señala el Sr. Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, el mencionado Decreto de adjudicación de fecha 29 de septiembre de 2015 se dictó conforme a la Ley, y más en concreto de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

A saber, dispone dicho artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

«Subasta sin ningún postor.

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento de embargo.»

(…)

Y como es de ver del mencionado Decreto de adjudicación de fecha 29 de septiembre de 2015 (“parte dispositiva”) se adjudicó a mi mandante la finca registral número 5925 del Registro de la Propiedad Número 17 de Valencia por el 60 por ciento de su valor, esto es por la suma de 31.654,10 euros, siendo la cantidad que se le debía por todos los conceptos inferior al 70% del valor por el que el bien salió a subasta.

Así, el valor por el que el bien salió a subasta fue de 52.756,84 € («antecedente de hecho primero» del antedicho Decreto de adjudicación), ascendiendo el 60 por ciento de ese valor al importe de la adjudicación 31.654,10 €, y siendo la cantidad que se le debía a mi mandante por todos los conceptos inferior al 70% de dicho valor de subasta, como se señala en el «antecedente de hecho tercero» y en la «parte dispositiva punto 2» del referido Decreto de adjudicación.

A saber:

«El Crédito de la ejecutante asciende a 32.640 € (28.214,45 € de principal, 4.544, 75 € de intereses de demora liquidados al 9% y posteriores a la demanda, 1.481,26 € de costas con el límite del art. 575 bis 1 LEC, menos 1.600 € que la ejecutante reconoció haber percibido extraprocesalmente a cuenta de su deuda).»

Cuarto. Por tanto, el referido Decreto de adjudicación se dictó conforme al tenor de la norma, aplicándose literalmente el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (por el 60% del valor de subasta de la finca),

A tal respecto, y en cuanto a que los registradores de la propiedad apliquen una interpretación contraria a la aplicación literal del citado artículo 671 de la LEC, es de recordar la prevalencia del principio de legalidad, según el cual es al legislador al que le corresponde introducir en el ordenamiento jurídico aquellas previsiones que considere oportunas.

Así, y como señala, entre otras, la Sentencia de fecha 14 de mayo de 2019 de la Audiencia Provincial de Tenerife, Sección Cuarta:

«Que el Registrador de la Propiedad (y por ende, la DGRN), lo que no puede es innovar el ordenamiento jurídico, función que corresponde al legislador que es el que ha de introducir en el mismo, caso de considerarlo necesario, aquellas previsiones que considere oportunas…»

Por otra parte, como también señala el mencionado Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, la resolución de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Valencia Número Diecisiete hace alusión a una doctrina muy discutible, de una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado de 12 de mayo de 2016, muy posterior al dictado del decreto de septiembre de 2015.

Quinto. Que como consecuencia de ello, entendemos, dicho sea igualmente con los debidos respetos, que procede la estimación del presente recurso, con la calificación positiva del antedicho asiento, y la inscripción del mencionado Decreto de Adjudicación a favor del ejecutante.

(…) Por todo ello,

Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que teniendo por presentado escrito junto con los documentos que se acompañan, se sirva admitirlos, y en su virtud, estime el presente recurso, procediendo a rectificar la mencionada calificación registral impugnada de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Valencia Número Diecisiete, reafirmada por el Sr. Registrador sustituto del Registro de la Propiedad de Gandía Número Tres, calificando de forma estimatoria el antedicho asiento de presentación 1253 del Diario 29 y la inscripción del citado Decreto de Adjudicación de fecha 29 de septiembre de 2015 a favor del ejecutante (a favor de mi mandante).

Otrosí digo: Que es voluntad de esta parte cumplir con los requisitos legales exigidos para este acto, así como proceder a la subsanación de cualquier infracción en la que se pudiere haber incurrido.

Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Que se sirva tener por realizada la anterior manifestación a los efectos oportunos.

En Valencia, a veinticinco de mayo de dos mil veinte.

IV

Mediante escrito de fecha 17 de junio de 2020, la registradora se ratificó en su calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo, haciendo constar que se dio traslado del recurso al Letrado de la Administración de Justicia y que no ha efectuado alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996, 13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de abril, 6 de septiembre y 26 de octubre de 2018 y 22 de febrero (2.ª) y 25 de abril de 2019, y la de 8 de enero de 2020.

1. Mediante un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria en el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Torrent el ejecutante se adjudica la finca, que es la vivienda habitual del deudor, por el 60% de su valor de tasación al ser el importe de la deuda inferior al 70% y sin que quede sobrante ni se extinga totalmente el importe de la deuda.

La registradora suspende la inscripción señalando que «según doctrina del Centro Directivo, tratándose de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación debe hacerse por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante “por todos los conceptos”, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta, lo que no se produce en este caso».

La entidad adjudicataria de la finca recurre alegando que «el referido Decreto de adjudicación se dictó conforme al tenor de la norma, aplicándose literalmente el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil», y que, a la vista de la nota de calificación, el Sr. Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Torrent, en Diligencia de Ordenación de fecha 13 de noviembre de 2019 (…) señaló que «…el Decreto de adjudicación se le notificó en septiembre de 2015 y ganó firmeza a principios de octubre de 2015, que el mismo se dictó aplicando literalmente el artículo 671 de la LEC,……y la calificación de la Sra. Registradora, además de que excede lo que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite, hace alusión a una doctrina muy discutible, de una resolución de la DGRYN de 12 de mayo de 2016, muy posterior al dictado del decreto de septiembre de 2015 que fue dictado conforme a la ley.

En consecuencia, lo que procede es, si la parte no está de acuerdo con la calificación registral, que impugne la misma, sin que proceda acudir al Juzgado para que rectifique lo que dictó correctamente en rigurosa aplicación de la ley».

2. La cuestión esencial que se plantea en este recurso se refiere a cuál ha de ser la correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuestión sobre la que la Dirección General de los Registros y del Notariado ya se ha pronunciado en reiteradísimas ocasiones.

Así, por ejemplo, en la Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se dice, y procede ahora reiterar, lo siguiente:

«Respecto a la competencia del registrador para calificar los documentos judiciales, es criterio de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro.

Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su especifica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de los extremos aludidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Entre esos aspectos sujetos a calificación se encuentra la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado. Es evidente que la privación de la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la grava, sólo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Además de la posibilidad de acudir al procedimiento general de apremio regulado en los artículos 571 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 129.1 de la Ley Hipotecaria prevé: «La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.»

El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados según lo dispuesto en el artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se regulará por lo establecido en el Título IV de dicha ley, pero con las especialidades que recoge su Capítulo V.

El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, con cita de otras anteriores como las números 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 de junio, afirma que «este tipo de procedimiento [la ejecución hipotecaria] se caracteriza por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades de oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de la demanda, la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores posteriores son condiciones suficientes para pasar a la fase de realización, y que el deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la ejecución mediante el pago, para lo que la Ley establece que debe hacerse el oportuno requerimiento, apenas tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir la suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (en la actualidad, artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las demás reclamaciones que puedan aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este Tribunal Constitucional ha afirmado que la limitación de controversia y demás peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrada en el art. 24.1 CE».

Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales está la de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, y el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Dice la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».

3. En relación con la calificación registral de los documentos judiciales en el procedimiento de ejecución hipotecaria: Competencia del registrador para calificar la suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución (artículos 670 y 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil).

El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la disposición final 9.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, dispone lo siguiente: «Artículo 132. A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento. 2.º Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».

Pues bien, de acuerdo con los apartados tercero y cuarto del artículo 132 de la Ley Hipotecaria no cabe duda que el registrador ha de calificar: «3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».

En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que dicho importe es el correcto, de acuerdo con los artículos 670 y 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en su beneficio, que como expresamente determina el apartado 4.º del artículo 132 de la Ley Hipotecaria ha de ser calificado por el registrador.

Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos del hipotecante y asientos posteriores, cancelación que como ha dicho la reciente Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(…) en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Consecuentemente, el registrador tiene competencia para calificar el cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.

Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro; las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. En este sentido, de acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta constituye -junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones- uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de hipoteca para que en caso de incumplimiento de la obligación garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria».

4. Entrando la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dicho artículo dispone lo siguiente: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo».

La interpretación literal de este precepto presenta graves dificultades, por lo que procede realizar una interpretación siguiendo los criterios hermenéuticos marcados por el artículo 3 del Código Civil.

Para ello se hace preciso analizar los antecedentes legislativos del citado artículo y examinar los preceptos relativos a la adjudicación de bienes en procedimientos de ejecución:

En cuanto a los antecedentes legislativos, la redacción original del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil ha sufrido sucesivas modificaciones: Por Ley 13/2009, de 3 de noviembre; por el artículo 2.3 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio; por Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de octubre de 2011; por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; por Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; por la disposición adicional 1 de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, en la que se modifican las referencias a «secretarios judiciales»; y, finalmente se modifica por el artículo único.70 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

Según la redacción inicial del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos». Es decir, no se hace distinción de bienes inmuebles y la adjudicación, no habiendo postor puede ser por el 50% de la tasación o por lo que se le deba por todos los conceptos.

Según la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación». Es decir, se fija importe mínimo de adjudicación.

Escasamente tres meses después la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, añade la disposición adicional sexta, con vigencia desde el 31 de octubre de 2011: «En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura». Con este precepto introducido escasamente tres meses después de la anterior reforma se retorna respecto de los inmuebles que no sean vivienda habitual al régimen existente antes de la reforma realizada por el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Es decir, con esta reforma se perjudica la situación de los deudores cuando el bien adjudicado no sea la vivienda habitual, retornando a la situación de la redacción originaria Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, da la siguiente redacción: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3». En esta reforma se introduce el contenido de la disposición adicional sexta de la Ley Enjuiciamiento Civil, en el artículo 671, pero no se deroga la citada disposición adicional sexta. Sin embargo, paradójicamente no se incorpora en el artículo 670, la previsión contenida en el apartado segundo de la disposición adicional sexta relativa a los inmuebles que no son vivienda habitual, que como se ha dicho permanece vigente.

De todas estas modificaciones, quizá la más importante, es la que se produce con el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios. En la Exposición de Motivos se dice: «Por otra parte, la situación específica del mercado inmobiliario en España plantea situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago. Frente a esta situación el Gobierno considera necesario adoptar medidas adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados; manteniendo plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, con ellos, de la seguridad y solvencia de nuestro sistema hipotecario». Este Real Decreto-ley fue convalidado por Resolución de 14 de julio de 2011 del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 8/2011. Entró en vigor el 7 de julio de 2011. Con esta reforma se fija como límite mínimo de la adjudicación en el 70% del valor de la tasación.

Sin embargo, la redacción introducida por esta reforma propiciaba que, pese a adjudicarse la finca hipotecada por el 60%, no quedara pagada la totalidad de la deuda, deuda pendiente que se podría reclamar en procedimiento ejecutivo ordinario.

Quizá para solventar esta situación se modifica el artículo 671, por Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, también influenciado el legislador por la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 asunto Mohamed Aziz vs. Catalunya Caixa. En la nueva redacción del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil se integra además parte de la disposición adicional sexta de la Ley Enjuiciamiento Civil, sin derogarla y sin integrar su contenido en el artículo 670 de la Ley Enjuiciamiento Civil.

Ahora bien, dicho precepto resolviendo algunos problemas, plantea nuevas cuestiones interpretativas:

Recordemos que el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, señalaba en su artículo 671 la adjudicación hipotecaria, para toda clase de inmuebles, no solo la vivienda habitual, en el 60% del valor de tasación. Decíamos que con esta solución no se resolvía el problema cuando la deuda fuera superior al 60%, pues en este caso se podía reclamar la diferencia no pagada.

Con el nuevo artículo 671, tratándose de vivienda habitual, si la deuda fuera superior al 70%, la adjudicación se realizaría por el 70%, con lo que se mejora al deudor hipotecario. Pero si la deuda fuera inferior al 70%, la adjudicación se realizaría por el 60%, con lo cual ninguna mejora obtiene el deudor. Por ello esta Dirección General en Resolución de 12 de mayo de 2016 interpretó este precepto en el sentido de que «si se tratara de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

5. En el caso que ahora nos ocupa, el valor por el que el bien salió a subasta fue de 52.756,84 €. El crédito de la ejecutante asciende a 32.640 € (28.214,45 € de principal, 4.544, 75 € de intereses de demora liquidados al 9% y posteriores a la demanda, 1.481,26 € de costas con el límite del art. 575 bis 1 LEC, menos 1.600 € que la ejecutante reconoció haber percibido extraprocesalmente a cuenta de su deuda).»

Esa cantidad total supone un 61,86 % del importe por el que el bien salió a subasta.

Y la adjudicación al ejecutante se produce por tan sólo el 60 %de dicho importe, es decir, por tan sólo 31.654,10 €.

Por todo lo expuesto, conforme a la interpretación ponderada que este Centro Directivo hace del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, («si se tratara de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».”) procede desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral”.

6. Téngase en cuenta, además, que, si no se hiciera esta interpretación ponderada, sino la puramente literal del precepto referido, podría ocurrir que, en otros casos, la desproporción e injusticia económica fuera mayor aún que la que ya concurre en el caso que nos ocupa.

Por ejemplo, en un caso hipotético en que la cantidad debida al ejecutante fuera ligeramente superior al 70% del valor de subasta de la finca, el acreedor se adjudicaría por el 70% del valor de tasación; pero si la cantidad adeudada es ligeramente inferior al 70 % del valor de tasación, la adjudicación se realizaría por el 60 % de tasación.

Esa interpretación puramente literal del art 671 llevaría a la extraña situación de que, si el ejecutado, haciendo un esfuerzo económico por reducir su deuda, pagara durante el proceso de ejecución alguna parte de la misma, (como ha ocurrido en el caso que nos ocupa) de modo que, con ello, el crédito total remanente del ejecutante pasara de ser ligeramente superior al 70% del valor de subasta, a ser ligeramente inferior a ese valor, se traduciría en una perjuicio y pérdida patrimonial para el deudor mucho mayor, pues una pequeña reducción del crédito del actor, permitiría a éste adjudicarse la finca con una gran reducción de su valor, es decir, adjudicarse la finca no por el importe del crédito total ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, sino tan sólo por el 60 % del valor de subasta, quedando además deuda pendiente de pago.

Todas estas razones abonan que este Centro Directivo considere más adecuado y conforme a derecho mantener la interpretación ponderada que ha quedado expuesta, y no la meramente literal, del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

Un decreto da hasta 2022 de plazo para instalar contadores individuales en todas las calefacciones de las comunidades de propietarios: Europa ya ha expedientado a España no no hacerlo.

tribunavalladolid.com

El Consejo de Ministros, a propuesta del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, ha aprobado este martes un Real Decreto por el que se regula la instalación de contadores individuales en los edificios con sistemas de calefacción y refrigeración central, dando de plazo hasta 2022 para proceder a adaptar las viviendas a la normativa.

Esta norma se aprueba en cumplimiento de la normativa de la Unión Europea (UE), que mantiene un procedimiento de infracción contra España desde 2015 por no haberla adoptado. La aprobación de este real decreto completa la trasposición y contribuirá a evitar que España se vea obligada al pago de una sanción por el incumplimiento de sus obligaciones de desarrollo normativo. En un comunicado, el Ministerio señaló que la aplicación redundará en un menor gasto energético en las viviendas -con un ahorro medio estimado del 24%-, aumentando la autonomía de los usuarios para decidir cómo optimizar su consumo y mejorar el confort de su vivienda.

En concreto, la normativa será de aplicación en edificios con sistemas de calefacción o refrigeración construidos antes de la aprobación del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios de 1998, ya que todos los edificios construidos posteriormente ya están obligados a instalar dispositivos de contabilización individuales. Quedan exentos de la instalación de contadores individuales los edificios situados en las zonas más cálidas del país y los supuestos en los que la inversión no pueda recuperarse en un máximo de cuatro años, a partir de los ahorros que se pueden generar.

Además, los consumidores con la condición de vulnerables podrán ser beneficiarios de una ayuda directa para el cumplimiento de esta obligación, con cargo a los Presupuestos Generales del Estado. El real decreto fija fechas límite para que estén activos los dispositivos en los edificios que, en todos los casos, no expiran antes de 2022. Por lo tanto, no habrá una obligación inmediata de adaptar las viviendas de cara al próximo inverno 2020-2021.

En concreto, la norma establece dos plazos: primero, la fecha límite para obtener al menos un presupuesto estandarizado; y, segundo, la fecha límite para tener activa la instalación, que será siempre 15 meses después. El gabinete dirigido por Teresa Ribera estima que su aplicación podrá impulsar la creación de entre 2.000 y 3.000 puestos de trabajo, directos e indirectos, vinculados fundamentalmente a las cerca de 1.500 pequeñas y medias empresas (pymes) que cuentan con homologación para realizar este tipo de instalaciones.

Este real decreto completa la trasposición de la Directiva 2021/27/UE de Eficiencia Energética, que establece la obligatoriedad de instalar sistemas de contabilización individualizada de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria, con el principal objetivo de mejorar el rendimiento energético en edificios, basándolo en el consumo individual. Con ello, se posibilita que cada usuario del inmueble abone únicamente la cantidad que consume, lo que le permite adecuar y optimizar el uso que hace de la energía, garantizar un confort adecuado, evitar costes innecesarios y rebajar la huella de carbono del edificio.

idealista.com

España sigue al frente de las clasificaciones internacionales sobre el impacto del coronavirus. Nuestro país ocupa los primeros puestos de los rankings de caídas del PIB y de aumento de desempleo.

Sin ir más lejos, la tasa de paro cerró el mes de junio por encima del 15%, una cifra que más que duplica tanto el promedio de la Unión Europea (7,1%) y que incluso supera al dato de Grecia. Además, España es el país europeo donde los trabajadores se han visto más afectados por la crisis del covid-19.

Según un estudio de la consultora Randstad, un 67% de los españoles asegura que la pandemia ha tenido un impacto negativo en su empleo, la cifra más alta de Europa y que solo iguala Portugal. Además, es una de las más altas del ranking internacional, solo superada por las que registran China, Hong Kong, India y Japón. En el caso de China y Japón, las dos mayores potencias asiáticas, el porcentaje de trabajadores que aseguran haberse visto perjudicados por la pandemia alcanza el 73%.

En cambio, el promedio global se sitúa en el 63% (cuatro puntos porcentuales por debajo del dato doméstico), en línea con el que registra Reino Unido. Por debajo de la media se encuentran Canadá, Italia, Argentina, Francia, Australia, Alemania y Países Bajos, que cierra el ranking con solo un 48%. EEUU, en cambio, supera el promedio mundial y se sitúa justo por detrás de España y Portugal.

El estudio de la consultora explica que detrás del mal dato de España se encuentra el impacto que ha tenido la crisis del coronavirus en los principales sectores económicos, donde el porcentaje de trabajadores afectados se encuentra por encima de la media nacional.

En concreto, las actividades que registran las peores cifras son la hostelería (84,8%), la distribución (81,5%) y la educación (80,6%), seguidos de la industria (79,8%), la logística (76,2%), el automóvil y la aeronáutica (75%), las tecnologías de la Información y la Comunicación (75%), la industria química (71,4%) y la construcción (69,2%). En cambio, los trabajadores de la Administración Pública (49,1%) y de los servicios financieros (33,3%) son los que aseguran verse menos afectados.

“Nuestro país ha sido golpeado con dureza por la crisis del Covid-19, viéndose sus sectores económicos estratégicos, como la hostelería y el turismo, muy afectados por las restricciones de movimiento y las consecuencias de esta pandemia, por lo que no es de extrañar que los trabajadores aseguren que han sufrido más sus consecuencias que nuestros vecinos europeos”, recalca Valentín Bote, director de Randstad Research.

Recordemos que el Banco de España ya señalaba que la contracción histórica del PIB doméstico (que, según el INE, en el segundo trimestre se situó en el 18,5% en términos trimestrales y en el 22,1% en tasa anual) se basaba en la ‘dependencia’ de nuestra economía de sectores como el turismo y la hostelería o la construcción, cuyo peso supera al que tienen en Alemania, Francia o Italia y que, además, se han visto más afectados en España que en las principales potencias europeas durante el confinamiento.

Un futuro incierto

Además de liderar el ranking europeo en lo que se refiere al impacto en el empleo, España también está entre los primeros puestos sobre el temor a cómo va a cambiar la pandemia el mercado laboral en el futuro.

En este sentido, el estudio de la consultora señala que “nuestro país también se encuentra entre los primeros del mundo en cuanto a preocupación por los efectos que la pandemia pueda tener en su trabajo a partir de ahora. El 78% de los trabajadores españoles temen el impacto futuro del covid-19 en su empleo, solo superado por Portugal (80%), 14 puntos porcentuales por encima de la media global (64%), y muy por delante de países de nuestro entorno como Italia (62%), Alemania (55%), Francia (53%) y Países Bajos (42%)”.

Y la principal preocupación es quedarse en paro. Según Randstad, el 58% de los españoles cree que perdería su empleo si la situación generada por la pandemia afecta al negocio de su empresa, cuatro puntos por encima del promedio global, aunque en este caso nos superan India (78%), Hong Kong (66%), China (63%), Italia (62%) y Reino Unido (60%).

No obstante, los trabajadores en España sí son más optimistas en lo que se refiere a la cobertura que les daría el Estado en caso de ser despedidos. El estudio calcula que “el 69% de los profesionales españoles considera que las administraciones le facilitarían cobertura económica o le ayudarían activamente a encontrar trabajo en el caso de que lo perdiese, solo superado en Europa por los Países Bajos (71%), y dos puntos por encima de la media global (67%)”. Pero la confianza se disipa cuando la cobertura viene de la propia empresa: solo el 46% de los profesionales cree que su empresa le ayudaría a encontrar un nuevo empleo, ocho puntos porcentuales por debajo de la media de los países analizados y el cuarto peor de la tabla. Solo registran un porcentaje inferior Argentina (45%), Hong Kong (44%) y Japón (23%).

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Las dos formaciones políticas se encuentran en conversaciones para redactar una nueva norma que permita recuperar un inmueble okupado en menos de 48 horas y no en 30 días, como contempla la ley actual. Juan Carlos Campo Moreno, ministro de Justicia, se ha mostrado abierto a negociar la propuesta del PP y Ciudadanos, según publica El Economista.

La okupación acapara la atención mediática del sector inmobiliario durante las últimas semanas. Esta actividad ilegal ha aumentado durante los últimos meses y ahora las administraciones se afanan en contener este brote. De hecho, ayuntamientos como el de Madrid han creado una oficina municipal antiokupación para defender los derechos de los vecinos y velar por la seguridad de las familias afectadas por esta problemática.

En paralelo y en clave nacional, el PP y Ciudadanos negocian un nuevo desahucio exprés en los casos de okupación ilegal de viviendas. Una medida que otorgue a los cuerpos y fuerzas de seguridad del Estado de seguridad jurídica para recuperar inmuebles okupados en menos de 48 horas y no en 30 días, como contempla la normativa actual. El precursor de esta nueva ley es el propio líder de los ‘populares’, Pablo Casado, que también pretende incluir un delito de usurpación que conllevaría penas de cárcel de uno a tres años para los infractores.

La nueva normativa planteada por las dos formaciones políticas otorgaría también nuevas herramientas administrativas a los gobiernos locales para combatir esta actividad ilegal. En este sentido, los ayuntamientos tendrían prohibido empadronar a los okupas, como ocurre en algunos consistorios en la actualidad. «Es el colmo, se empadronan para recibir ayudas sociales y se empadronan además para que sus legítimos propietarios no les puedan desahuciar ya que se considera al estar empadronados como su morada», afirman desde el Partido Popular en declaraciones recogidas por El Economista.

El Gobierno Central se encuentra alineado en este asunto con la oposición e incluso se plantea modificar la normativa actual en materia de okupación con las reformas propuestas por PP y Ciudadanos. Carlos Campo, ha reconocido que es un asunto que debe abordarse de nuevo por el poder legislativo. «Este asunto no ha dejado nunca de ser motivo de preocupación», señala. El ministro está abierto a acuerdos con el PP y Ciudadanos.

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En los últimos tiempos ha aparecido una opción interesante y alternativa a la compra o alquiler de un inmueble: el famoso ‘leasing inmobiliario’. Se trata de una fórmula de financiación para que las empresas o particulares puedan hacerse con un inmueble (oficina o vivienda) sin necesidad de pasar por el trámite de firmar una hipoteca y sin necesidad de pagar un alquiler como tal.

Así, con esta fórmula pueden acceder a un inmueble, gracias a un acuerdo con un arrendador financiero, que es quien compra primeramente el inmueble y que acto seguido se lo cede en régimen de arrendamiento, con una opción de compra al final del contrato.

Pero surgen dudas a la hora de pagar el impuesto de plusvalía municipal, porque una de las cuestiones más importantes es la de demostrar que no ha existido incremento de valor del inmueble. La venta de la propiedad (oficina o vivienda) al arrendador financiero no se verifica hasta que se ejercita la opción de compra por el importe del valor residual, tal y como ha declarado la Dirección General de Tributos en la consulta V0590-19. Y ello, afirmando que “la plusvalía municipal se devenga en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno, es decir, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra”.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que la duda se plantea en relación a si hay incremento de valor del terreno con la transmisión o no, una vez ejecutada la opción de compra por parte del inquilino.

Así, el experto recuerda que el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Asturias en una reciente sentencia ha declarado que en estos casos no hay incremento de valor por dos motivos:

1) El valor de transmisión del terreno “ha quedado definitivamente fijado en la fecha del contrato inicial de tal modo que en la correspondiente al ejercicio de la opción la entidad bancaria no puede alterarlo aduciendo un mayor valor del bien en su día objeto del leasing, siendo esta la única manera en la que se revelaría en la entidad bancaria vendedora una mayor capacidad económica que es lo que constituye la última esencia del impuesto”.

Con esto, Salcedo subraya que el TSJ de Asturias considera que el valor de venta del inmueble queda determinado en la fecha en que se firma el contrato de leasing, aunque queden muchos años de arriendo hasta que se ejercite el derecho de opción de compra.

2) No es posible determinar un aumento del valor del inmueble sumando el total de cuotas pagadas y el valor residual para luego comprarlo con el valor de adquisición del terreno.

En cambio, el TSJ de Aragón mantiene un criterio distinto y considera que sí puede haber incremento de valor. En una sentencia de 2017 estima que el incremento del valor del terreno puede ser acreditado por la Administración, prescindiendo de los valores de las cuotas, y residual del bien, que figuren en el contrato, mediante cualquier medio de prueba.

Ante estos dos criterios contradictorios, será el Tribunal Supremo el que decidirá en breve sobre este tema. José María Salcedo asegura que esta cuestión no sólo afecta a las empresas de leasing o arrendamiento financiero, que son las que figuran como vendedores en la operación (y quienes en teoría deberían de pagar el impuesto de plusvalía municipal). También puede afectar a los compradores del inmueble en leasing porque en ocasiones se pactó que este impuesto lo pagara el arrendatario con derecho a opción de compra.

En caso de que el Ayuntamiento de turno haya enviado liquidación de la plusvalía, Salcedo recomienda mantener “vivo” el recurso contra la misma. “Es decir, no dejar de recurrir para evitar que la liquidación devenga firme e inatacable. Solo de esta forma, el contribuyente podrá beneficiarse del hipotético criterio favorable de la sentencia que acabe dictando el Tribunal Supremo”, señala el abogado.

En caso de que se haya presentado una autoliquidación, existe un plazo de cuatro años para rectificarla y así los contribuyentes ganan tiempo para saber si el fallo del Supremo les es favorable.

boe.es

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por doña Carmen Susana Mora Ferreiro, notaria de Vimianzo, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros doña María Alejandra Castaño Verde, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Hechos

I

Mediante escritura otorgada ante la notaria de Vimianzo doña Carmen Susana Mora Ferreiro, el día 17 de octubre de 2018, número 1.425 de protocolo, rectificada por testimonio de fecha 23 de marzo de 2019 y nuevamente rectificada mediante escritura otorgada el día 23 de enero de 2020, doña G.L.M., en nombre y representación de don J.G.A., como titular de la finca registral 17.277 del Ayuntamiento de Vimianzo, declara la ampliación de la edificación existente sobre la misma.

II

Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Corcubión-Muros, son objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «1. No se acredita el número de policía.

Como ya se indicó en la nota de calificación, el cambio de número de calle debe acreditarse mediante certificación del Ayuntamiento o certificación catastral coincidente.

La certificación municipal aportada no identifica la finca de modo que no puede tenerse en cuenta. Tampoco se aporta certificación catastral coincidente a los efectos del artículo 45 de la Ley del Catastro.

2. No se acredita que la superficie ocupada por la edificación esté dentro de la finca registral. No se aportan las coordenadas de la superficie ocupada.

Se solicita la inscripción de una escritura de ampliación de obra respecto a la finca registral 17277 del municipio de Vimianzo.

La finca registral sobre la que se declara la obra tiene una superficie, según se describe y según consta inscrita, de 4423 metros cuadrados.

Se incorporan a la escritura certificación catastral descriptiva y gráfica no coincidente con la descripción literaria de la finca (arroja una superficie de 5368 metros cuadrados) y certificado técnico descriptivo de la obra. Las coordenadas incorporadas al mismo arrojan una superficie de 94,91 metros cuadrados. Sin embargo, la ampliación de la obra consiste en la incorporación de una nueva planta de 103,70 metros cuadrados, los cuales no quedan por lo tanto acreditados gráficamente.

Por otro lado, al no estar la finca inscrita georreferenciada ni disponer de plano alguno de coordenadas de la misma resulta imposible adquirir certeza de que la edificación se encuentra, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral. En el plano técnico aportado la finca no está georreferenciada, lo cual unido a que en él se ubica parte de la edificación próxima a uno de los linderos de la finca aumenta las dudas de que la obra esté íntegramente dentro de la finca registral.

Para entender cumplido el requisito previsto en los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, relativos a la incorporación de las coordenadas de la edificación, es preciso que se aporte un plano georreferenciado de la finca registral de modo que pueda comprobarse que la edificación está dentro de la misma.

En efecto el art. 202 de la Ley Hipotecaria establece que «Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica…». Asimismo la Resolución conjunta de fecha 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, que entre otras, en su artículo 6 dice: “En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria”. Se trata, como establece la resolución de la DGRN de 21 de septiembre de 2016, reiterada en otras como la de 13 de diciembre de 2018, de permitir que el registrador en su calificación compruebe si la edificación descrita en el título se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones -por ejemplo, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma o Catastro-, se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación. Dicha georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), pero no necesita ser aportada en formato GML. También será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquél.

Dicho plano georreferenciado de la finca puede ser una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte la identidad con la finca registral (lo que no sucede en este caso) o bien una representación gráfica georreferenciada alternativa con los requisitos previstos en la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Catastro de 23 de octubre de 2015 o un informe de validación catastral de dicha representación gráfica, de modo que se pueda adquirir la certeza de que las coordenadas de la obra están dentro de las correspondientes a la finca registral. Así resulta de los arts. 9 y 202 de la Ley Hipotecaria y, entre otras, además de las citadas, de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de febrero, 2 de marzo y 30 de junio de 2017.

El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como se contempla en el apartado octavo de la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Recuerdan las RDGRN de 28 de septiembre de 2016 y de 6 de febrero de 2017 que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en este caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, si en la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de linderos (…).

La RDGRN de 6 de septiembre de 2016 estima fundadas las dudas que, además de ser inherentes a la falta de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, lo que dificulta o impide, como se ha dicho el análisis, comparación o calificación geométrica y espacial, resultan de la posibilidad de que las edificaciones declaradas pudieran estar ubicadas, aunque fuera en parte, en algunos de esos 215 metros cuadrados de diferencia entre la superficie inscrita y la que resulta de la suma de las parcelas catastrales con las que se dice que se corresponde la finca. De la documentación gráfica incorporada a la escritura se desprendía que las edificaciones no estaban en el centro aproximado de las parcelas catastrales, lo que permitiría relajar en parte la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes, sino que la vivienda estaba situada en el extremo sur-este y el almacén en el mismo lindero este, datos estos que aumentan las dudas que justifican, en el presente caso, la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros, conforme a alguno de los procedimientos hábiles para ello. Afirma la RDGRN de 10 de abril de 2018 que, si bien las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación no suponen un supuesto de representación gráfica de la finca, es evidente que los efectos anudados a su constancia tabular y a su posterior comunicación al Catastro en cumplimiento de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 llevan consigo la necesidad de que el ámbito de calificación registral en los supuestos de declaración de obra nueva se extienda también a la efectiva ubicación de la edificación declarada sobre la concreta finca registral objeto de las operaciones registrales correspondientes.

En resumen, para poder acreditar que las edificaciones declaradas se encuentran, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral, dado que en este caso no se aporta ninguna referencia georreferenciada de la misma y que no se aprecia identidad entre dicha finca y la finca Catastral, es preciso aportar un plano georreferenciado de la finca registral. Además deben aportarse coordenadas que se correspondan con la edificación descrita, es decir, al menos de 103,70 metros cuadrados.

Este requisito resulta de especial relevancia en este caso puesto que según se describen las edificaciones en el informe técnico están en los vértices de la finca de modo que cualquier diferencia de superficie podría implicar que no se sitúan dentro de la finca registral. Resulta de interés en este sentido la Resolución de 29 de junio de 2017 y la de 16 de mayo de 2019.

Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado.

No se toma anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable por no haberse solicitado por el presentante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 65 de la Ley Hipotecaria.

[Oferta de recursos y prórroga del asiento de presentación].

Corcubión, a 5 de marzo de 2020.

La Registradora accidental, Fdo.: María Alejandra Castaño Verde (firma ilegible).»

III

Doña Carmen Susana Mora Ferreiro, notaria de Vimianzo, interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 27 de marzo de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente: «1. No se acredita el número de policía:

En la escritura que motiva el presente recurso la finca se describe en términos totalmente coincidentes con los figuran en la nota registral.

En la escritura de fecha 17 de octubre de 2.018 (número de Protocolo 1425) la descripción de la finca sobre la que se declara la obra objeto de ampliación se realiza actualizando sus datos descriptivos (concretamente los de su localización) en base a lo que consta en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica. En la primera calificación la Registradora deniega la inscripción, entre otros defectos, por no considerar acreditados dichos datos al no coincidir la superficie catastral de la finca con la obrante en el título. Aportado Certificado municipal por los interesados directamente en el Registro, tampoco fue calificado favorablemente. Ante la imposibilidad de subsanar ese defecto ni en base a la Certificación Catastral (no coincidente con el título) ni en base al Certificado municipal, se otorga escritura de subsanación suprimiendo en la misma la actualización de los datos de localización y manteniendo los que constan en el título previo y en el Registro. Presentada nuevamente en el Registro se deniega la inscripción porque no se acredita el número de policía. Comparto con la Registradora que el cambio de nombre y/o número de calle, como el de polígono y parcela, no son datos que puedan modificarse por simple manifestación de la parte interesada puesto que son datos de policía cuya modificación depende de la autoridad administrativa competente (artículos 437 del RH y 3 y 11 de la Ley de Catastro Inmobiliario) y debe acreditarse ante el Registro. No obstante en este caso concreto no hay duda de cuál es la finca sobre la que se declara la ampliación de obra por cuanto resulta perfectamente identificada en base a lo siguiente: los datos descriptivos y el número de finca registral aportados; la finca consta inscrita, y así resulta del título previo y del Registro, sin número, y no con un número anterior distinto al actual. La no acreditación del cambio de nomenclatura no es obstáculo que deba impedir el tráfico jurídico y el acceso al Registro sin perjuicio de que deba, en tales casos, practicarse la inscripción con los datos que resultan del Registro y advertir en la nota de despacho que no se ha modificado el nombre de la calle de situación de la finca por no haberse acreditado; acreditación que puede aportarse en cualquier momento y hacerse constar por nota marginal. Así lo establece el artículo 437,2 del R.H. «Los Registradores, en su vista, harán constar la alteración en los índices y, cuando se practique una nueva inscripción en los asientos de las mismas fincas, siempre que en el documento presentado se consignen las nuevas circunstancias.

Los interesados podrán solicitar, verbalmente o por escrito, la extensión, al margen de la última inscripción, de una nota relacionando el acuerdo del Municipio, su fecha y las circunstancias que rectifiquen, de conformidad con el correspondiente oficio de la Alcaldía, haciéndose referencia al número y legajo en que estuviere archivado.»

Esta es la doctrina mantenida por la Dirección General de los Registro y del Notariado en la Resolución de 16 de mayo de 2012 y en la de 26 de octubre de 2.018 y que además puede apoyarse en las siguientes:

1) Resolución DGRN 6 de abril de 2000, que aunque referida a la omisión de un dato descriptivo de la finca, sienta una doctrina aplicable al caso que nos ocupa: cuando se trata de inmuebles ya inscritos la omisión (divergencia, según el Registrador, en nuestro caso) de algún dato descriptivo con que figuran en el Registro, no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción (…) cuando a pesar de la omisión (divergencia) los restantes datos descriptivos expresados son suficientemente individualizadores y permiten apreciar la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (obsérvese que esta resolución también se refiere a una transmisión).

2) Auto del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 30 de junio de 2000 (RG 44/449) cuando al tratar precisamente de un asunto de actualización no solo de n.º de policía de una finca urbana, sino incluso de la más enjundiosa cuestión del cambio del nombre de la calle, dice que la acreditación de esos extremos, que no constan en el Registro, se puede realizar de diversas formas y medios, siempre que la finca quede suficientemente identificada, y no necesariamente mediante certificado municipal.

3) Auto del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 18 de junio de 2001, en la todavía más enjundiosa cuestión sobre el cambio de naturaleza de la finca de rústica a urbana, mantiene que no es admisible la exigencia de certificación del Ayuntamiento acerca de la naturaleza urbana de la finca cuando la anterior inscripción habla del carácter rústico de la finca, ya que basta la simple manifestación en tal sentido.

4) Resolución DGRN de 5 de enero de 2002, en un caso en que, aquí sí, una finca está inscrita con el n.º 19 de policía y ahora se describe con el n.º 21. Tras la exigencia por el Registrador de certificado del Ayuntamiento que acredite ese cambio, el Centro Directivo contesta con rotundidad que en cuanto a la exigencia de que se aporte tal certificado, pues sin él no se considera suficientemente acreditado el cambio de n.0 de policía, no es un defecto que impida la inscripción, pues, si se identifica la finca podría inscribirse sin cambiar dicho número.

5) Resolución DGRN de 20 de marzo de 2002, referida ab initio a un cambio de naturaleza de la finca de rústica a urbana y confirmando un auto del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. El Registrador exigía la certificación municipal y la DGRN dice que, aunque esas circunstancias no se consideraran acreditadas, nunca serían impeditivas de la inscripción con la descripción que consta en el Registro. Y la misma doctrina aplica en cuanto a los cambios de nombre de calle y n. º de policía.

6) Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2011, que insiste en su doctrina de que cuando se trata de inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en el título de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro de la Propiedad no constituyen en todo caso un obstáculo para la inscripción, salvo que dicha omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite (de nuevo un caso de transmisión y no de mera declaración de obra nueva en construcción).

7) Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016, en un supuesto de alteración de la descripción registral que afecta a un lindero fijo y a la superficie. La Dirección General sostiene en este caso que debe suspenderse la inscripción de la descripción de la finca, pero ello no es óbice para proceder a la inscripción de la compraventa y recuerda otra Resolución de 3 de enero de 2005 donde señaló que las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea la misma que figura inscrita a nombre del transmitente.

8) Resolución DGRN de 12 de julio 2017, que tras ponderar la importancia de la identidad o coincidencia entre finca descrita en el título presentado y finca inscrita en el Registro, de modo que para su acceso al Registro los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles, de modo que queden suficientemente individualizados e identificados, añade que esta doctrina ha sido matizada en relación a inmuebles ya inscritos. En tales casos, la omisión o discrepancia de alguno de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituyen en todo caso un obstáculo para la inscripción.

II. No se acredita que la superficie ocupada por la edificación esté dentro de la finca registral. No se aportan las coordenadas de la superficie ocupada.

En relación a este defecto expongo que la escritura cuya inscripción se deniega formaliza una declaración de obra nueva consistente en la construcción de una nueva planta sobre una edificación ya inscrita en el Registro. ¿Es posible que la casa ya inscrita esté asentada fuera de la finca registral? El asiento registral está bajo la salvaguardia de los Tribunales y en la presente escritura no se modifica la superficie de la planta baja ya declarada. Debe recordarse que, en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita, en que la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales, y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas, el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de noviembre de 2017 -2.ª-, BOE de 29 de noviembre de 2017).

Por ello, y a pesar de no poder procederse a la inscripción de la representación gráfica de la finca ni a la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada, por no cumplirse los requisitos previstos en los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria, no existen obstáculos que impidan la inscripción de la ampliación de la obra nueva, y por ello el defecto alegado no puede ser mantenido.

Por último, no ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución Conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella. La finalidad de esta nueva regulación analizada pretende facilitar la constancia de la ubicación de la finca como objeto del registro dentro del espacio geográfico en el que se encuentra, atribuyéndole las coordenadas de identificación que le son propias. Como señala el propio artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, existen determinados supuestos en que la preceptiva coordinación de la finca registra! con la parcela catastral a la que corresponde o pertenece, exige, bien la incorporación de la representación gráfica catastral plenamente coincidente (como ocurre en el caso de la inmatriculación) bien una representación gráfica alternativa suficientemente justificada en su relación con la existente en el registro fiscal (como puede suceder, por ejemplo, en las operaciones de modificación hipotecaria); para el supuesto que se nos plantea de obra nueva, la norma impone la debida georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la nueva construcción que se describe. Sin embargo, en un caso como el que nos ocupa, la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. Por ello, el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas. Por ello, y a pesar de no poder procederse a la inscripción de la representación gráfica de la finca ni a la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada, por no cumplirse los requisitos previstos en los artículos 9, 1O y 199 de la Ley Hipotecaria, no existen obstáculos que impidan la inscripción de la ampliación de la obra nueva, y por ello el defecto alegado no puede ser mantenido (Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado) Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Por todo ello solicito de esa Dirección General que admita a trámite el presente escrito, teniendo por interpuesto recurso frente a la calificación negativa de la Registradora de la Propiedad accidental de Corcubión-Muros, Doña María Alejandra Castaño Verde, procediendo, previos los trámites legalmente previstos, a dictar resolución por la que se revoque la nota de calificación en cuanto a los defectos alegados y se ordene la inscripción del título.

En Vimianzo a veintisiete de marzo de 2020.»

IV

La registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, doña María Alejandra Castaño Verde, emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria, artículo 437 del Reglamento Hipotecario, artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de enero de 2002, 16 de mayo de 2012, 19 de febrero de 2015, 8 de febrero, 19 de abril, 9 y 23 de mayo y 5 de julio de 2016, 6 de febrero y 2 de noviembre de 2017, 10 de abril de 2018, 4 de enero, 21 de febrero, 23 de abril, 14 de mayo, 16 de mayo, 12 de junio, 19 de julio y 4 de septiembre de 2019 y 4 de marzo de 2020.

1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración de ampliación de una edificación.

Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este recurso las siguientes:

– La finca registral número 17.277 del término de Vimianzo, tiene según Registro una superficie de 4423 metros cuadrados. Sobre ella se encuentra declarada una edificación consistente en casa, sin número de policía, destinada a vivienda, compuesta de planta baja, siendo su superficie total construida la de noventa y cuatro metros y noventa y cinco decímetros cuadrados.

– En el título calificado se declara la ampliación de la edificación existente, consistente en el aumento de una planta, con una superficie de 103,70 metros cuadrados. En el mismo título se actualiza el lugar y el número de policía. Se afirma corresponder con la parcela catastral 000900500MH96G0001XU, con una superficie de parcela de 5.368 metros cuadrados.

– Se incorpora al título certificación técnica descriptiva de la edificación y de la finca, coincidente con la expresada en el título, con indicación del número de parcela catastral con la que se afirma corresponder; asimismo, señalando los datos registrales de la finca sobre la que se declara la ampliación de la edificación existente y con expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.

– Mediante testimonio emitido el día 23 de marzo de 2019 se aclara la descripción de la finca, para hacer constar el lugar y número de policía, acompañando certificación municipal expresivo de que la finca, con los citados datos de localización, consta a nombre de la anterior propietaria. Se rectifica igualmente la superficie construida de la finca.

– Posteriormente, en escritura de rectificación otorgada el día 23 de enero de 2020, protocolo 66, se rectifica la descripción de la finca omitiendo la anterior referencia a los datos de localización de la finca, tomando los datos del lugar que constan en el historial registral.

2. La registradora deniega la inscripción por no acreditarse el número de policía y por no acreditarse que la superficie ocupada por la edificación esté dentro de la finca registral, señalando que no se aportan las coordenadas de la superficie ocupada. A su juicio falta correspondencia entre la finca y la parcela catastral, según resulta de certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título, por lo que no puede venirse en conocimiento de si la superficie de parcela ocupada por la edificación está íntegramente dentro de la finca, por no existir representación gráfica georreferenciada de la misma, resultando ello de especial relevancia, puesto que, según se describen las edificaciones en el informe técnico están, a juicio de la registradora, próximas al lindero de la finca, de modo que cualquier diferencia de superficie podría implicar que no se sitúan dentro de la finca registral. Además, señala que las coordenadas de la porción de suelo señaladas por el técnico no se corresponden con la ampliación realizada, estimando que, además de la elevación de una planta, se ha ampliado la planta baja.

La notaria autorizante recurre alegando, en síntesis, en cuanto a la no acreditación del número de policía, que la finca se describe en este punto de forma coincidente con los datos obrantes en el Registro, no observando obstáculo alguno para su inscripción con los mismos datos de localización, basando su argumentación en distintas resoluciones de esta Dirección General y distintos autos judiciales. En lo relativo al segundo defecto, alega que lo que se documenta en la escritura calificada es la ampliación de una edificación ya existente mediante la elevación de una nueva planta, pero sin que ello implique un incremento de la superficie ocupada por la edificación.

3. Como cuestión previa, debe señalarse que no podrá ser tenido en cuenta a efectos de la resolución de este recurso gubernativo el testimonio emitido por la misma notaria autorizante el día 24 de marzo de 2020, complementando la anteriormente citada escritura de rectificación y por la que se incorpora un informe de validación gráfica catastral, puesto que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

4. En cuanto al primer defecto señalado por la registradora en su nota de calificación, consistente en la falta de acreditación del número de policía, no puede mantenerse. El cambio de nombre y/o número de la calle, como el de polígono y parcela, no son datos que pueda modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía, cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (cfr. artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3 y 11 de la Ley del Catastro Inmobiliario), y debe acreditarse ante el Registro.

Esto no obstante, cuando no hay duda, como no la hay en el presente supuesto, por los datos descriptivos y número de finca registral aportados, de cuál es la finca sobre la que se declara la ampliación de obra, la no acreditación del cambio de nomenclatura no es obstáculo a su constancia tabular; sin perjuicio de que deba, en tales casos, practicarse la inscripción con los datos que resultan del Registro y advertir en la nota de despacho que no se ha modificado el nombre de la calle de situación de la finca por no haberse acreditado; acreditación que puede aportarse en cualquier momento y hacerse constar por nota marginal (cfr. artículo 437, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de esta Dirección General de 5 de enero de 2002, 16 de mayo de 2012 y 19 de febrero de 2015).

Debe destacarse que, según resulta de la escritura de rectificación, se ha omitido toda referencia al cambio del lugar y número de policía donde se encuentra situada la finca, debiendo practicarse la inscripción con la misma descripción obrante en el Registro.

5. Por lo que se refiere al segundo defecto, debe recordarse que, en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita, se afirmó por esta Dirección General, en Resolución de 23 de mayo de 2016 (reiterada en las de 6 de febrero y 2 de noviembre de 2017), que en tales casos «la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. Por ello, el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas. Por ello, y a pesar de no poder procederse a la inscripción de la representación gráfica de la finca ni a la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada, por no cumplirse los requisitos previstos en los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria, no existen obstáculos que impidan la inscripción de la ampliación de la obra nueva, y por ello el defecto alegado no puede ser mantenido».

En este punto debe también estimarse el recurso puesto que no se aprecia la incongruencia que indica la registradora que existe a su juicio entre la superficie de parcela ocupada por la edificación consignada en el título y la que resulta de las coordenadas incorporadas al certificado técnico. En el presente caso, ya constaba en el Registro idéntica superficie de suelo ocupada por la edificación (94,95 metros cuadrados), siendo errónea, por tanto, la apreciación de la registradora en su calificación en este punto, pues la inicial superficie construida de la casa, 42 metros cuadrados, fue objeto de posterior ampliación (que consta ya inscrita), alcanzando la cabida que actualmente publica el Registro, por lo que este defecto tampoco puede confirmarse.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 19 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.