La Sección Segunda de la Sala III del Tribunal Supremo ha establecido en una sentencia que el derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos puede surgir, no cuando se efectúa dicho ingreso, sino cuando el contribuyente tiene conocimiento de que el mismo era indebido, pues en ese momento nace para él el derecho a la reclamación.
La sentencia aborda la cuestión de la prescripción del derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos (fijada legalmente en cuatro años) estableciendo cuándo debe situarse la fecha inicial del plazo prescriptorio.
En el supuesto analizado, una sociedad había autoliquidado su impuesto sobre sociedades declarando como ingresos unas comisiones abonadas por otra empresa y esta segunda entidad es sometida a una inspección que concluye con una liquidación que señala que aquellas comisiones no son gastos deducibles por constituir, en realidad, una retribución por la participación en capitales propios.
Cuando esta liquidación gana firmeza, la primera empresa solicita la devolución, como ingresos indebidos, del importe de aquellas comisiones que contempló como ingresos en su autoliquidación del impuesto sobre sociedades, siendo así que esa petición se efectúa transcurridos más de los cuatro años de prescripción.
Señala la Sala que una Administración que sirve con objetividad los intereses generales y que debe ajustar su actuación a la Ley y al Derecho no podía desconocer que la regularización que efectuaba a la empresa a la que rechazó el gasto incidía de lleno en la situación tributaria de la que había declarado el ingreso, pues la calificación del gasto implicaba una calificación idéntica del ingreso realizado.
Por eso, la sentencia concluye que debe situarse el ‘dies a quo’ o día inicial del plazo de prescripción para solicitar la devolución de ingresos indebidos en la fecha en la que se constata que el ingreso en cuestión ostenta ese carácter (indebido), que no es otra que aquella en la que la Administración –al regularizar el gasto de otro contribuyente- efectúa una calificación incompatible con la condición del ingreso afectado como debido.
De esta forma, se altera la regla general (que sitúa el inicio del plazo para solicitar la devolución de ingresos indebidos en el momento en que se realiza el ingreso) por aplicación de la doctrina de la actio nata y del principio de buena administración.
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (1 de junio de 2020, Rec. 6582/2019) ha arrojado luz sobre una controvertida cuestión: ¿cómo tributa la ganancia patrimonial que puede suponer ganar las costas judiciales?
El documento del TEAC lanza una serie de directrices básicas a la hora de responder a la cuestión.
De un lado, el vencimiento en costas puede que no suponga un resarcimiento íntegro, porque en ocasiones los gastos del proceso pueden ser más amplios que los calificados estrictamente de costas, e inherente a esto se afirma también que las costas no deben deparar nunca un beneficio al litigante vencedor, siendo la norma general que el litigante vencedor cubra como máximo todos los gastos en que hubiera incurrido por ese concepto, pero no más.
En el ámbito tributario, más concretamente en el IRPF, las costas son renta consumida. Y por ello, no deducibles.
En cuanto a la ganancia patrimonial que vencer en costas puede suponer, considera el TEAC que al litigante vencedor sí se le debe permitir deducir del importe que reciba en concepto de costas, – los gastos en que haya incurrido con motivo del pleito calificables de costas-, importe deducible que podrá alcanzar como máximo el importe que reciba, sin superarlo, y respecto a los gastos de los que no sea resarcido, – renta consumida y por ello no deducible-, no tienen la consideración de ganancia patrimonial.
Ámbito penal y administrativo
Iguales consecuencias tributarias se derivan respecto a las costas en el ámbito contencioso-administrativo, aunque puntualiza el TEAC que cuando se litiga en materia de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas, las indemnizaciones recibidas no tienen la consideración de costas procesales.
En el ámbito penal, en los casos de condena, al ser el condenado quien paga las costas atribuibles las personas que hayan ejercido la acusación particular, para éstas no se habrá producido incidencia relevante alguna desde el punto de vista tributario, pues nada habrán recibido. Los gastos en que hubieran podido incurrir y que no les hayan debido resarcírseles serán para ellos, como en el ámbito civil, renta consumida y por tanto no deducible.
En caso de sentencias penales absolutorias, al imponerse las costas a los querellantes particulares, para el acusado absuelto ninguna incidencia tributaria se habrá producido, pues nada habrá recibido.
Abrir o no la piscina. Y si se abre, lidiar con los problemas legales que puedan surgir. Este es el debate en multitud de comunidades de vecinos. Optar por no correr la lona puede ahorrar peleas, derramas, contagios y alguna multa. La maraña normativa que rige el asunto sanitario hace complicado que los ciudadanos conozcan qué reglas deben respetarse en estos espacios de recreo. ¿Se debe contratar a un controlador? ¿Qué aforo máximo es admitido? ¿Qué distancia de seguridad debe mantenerse?
Repasamos las principales dudas legales y normativas en torno a estas zonas de recreo.
¿Se puede clausular la piscina este verano?
Para empezar, ¿puede la comunidad clausurar la piscina? Patricia Briones, abogada especializada en propiedad horizontal e inmobiliario, no ve problema en que una comunidad decida no abrir este espacio este verano. Eso sí, debe ser una decisión avalada por la junta de vecinos. No puede ser una decisión unilateral del presidente al tratarse de una cuestión importante. «La apertura de la piscina es una cuestión que afecta sensiblemente a los propietarios que les supone un gran desahogo en época de calor», por lo que se trata de una decisión que «debe ser sometida a la junta de propietarios».
Aforo máximo
La piscina está abierta. ¿Qué medidas se deben tomar para garantizar la no transmisión del virus? La ley de cada Comunidad Autónoma regula el asunto tras la caída del Estado de Alarma. La cuestión difiere según territorios. Por ejemplo, en Madrid se debe garantizar un aforo máximo del 50% tanto en las zonas de descanso como durante el baño, y cada bañista debe disponer de 3 metros cuadrados de superficie en la zona de playa o recreo. En Andalucía, en cambio, se permite hasta un 75% de usuarios y una distancia de 1,5 metros. Llevar la mascarilla en zonas de tránsito, informar a los vecinos con cartelería o megafonía o no utilizar los baños comunes son también medidas recurrentes.
«Sólo comunitarios»
Otra duda habitual es, ¿puede la comunidad restringir el acceso a la piscina a ciertos vecinos? Por ejemplo, a un propietario de alquiler que está de paso. A no ser que se temga síntomas (en este caso la mayoría de leyes autonómicas te obligan a no salir de casa), nadie puede ser excluido del uso de este elemento común.
Lo explica Guillermo Mosquera Vicente, de Mosquera Y Vicente Abogados: «el arrendatario posee los mismos derechos que el propietario de la vivienda, que cede en arrendamiento, aunque sea por un corto período de tiempo, con todos los derechos inherentes a la misma. Por lo tanto, un acuerdo que limite los derechos de los inquilinos es nulo de pleno derecho», afirma.
También es nula la norma de los estatutos que prohíba la entrada de un vecino que, teóricamente, tenga más riesgo de contagiar. Por ejemplo, un sanitario, o un propietario de segunda residencia. «Tienen derecho de copropiedad sobre los servicios comunes, entre ellos la piscina y, por lo tanto, no se les puede limitar el acceso a los mismos» explica Mosquera.
Otro cantar son los invitados. Las comunidades sí pueden prohibir su acceso, ya que no gozan de la cualidad de propietarios. Así, la comunidad puede reflejar en su normativa interna vetar a terceras personas. «Debemos de estar a lo estipulado en los estatutos o bien en los acuerdos adoptados en la junta de propietarios. Si no se regula nada sobre este tema, cualquier vecino podrá invitar a quien desee a la piscina, sin que a priori, nadie pueda prohibírselo», apunta Mosquera. De hecho, excluir el acceso a personas ajenas de la comunidad se está convirtiendo en una práctica común.
Vigilantes y derramas
El control de las normas sanitarias puede hacer que las comunidades deban contratar vigilantes para controlar el aforo o espaciar el flujo de vecinos. La ley no obliga a su contratación, pero la letrada Patricia Briones apunta que «dependiendo del número de propietarios de la comunidad su contratación es aconsejable, aunque la normativa no lo exija».
El sueldo de este controlador, junto con la cartelería informativa o los geles hidroalcóholicos, pueden elevar los gastos de abrir la piscina este año. En las propiedades pequeñas estos costes puede dar lugar a una derrama. No obstante, sólo será necesaria «si no existen fondos suficientes en la comunidad para destinarlos a este gasto extra», apunta la experta.
¿Quién paga la multa?
La maraña normativa que regula la situación (estatutos de la comunidad, ley autonómica y ley nacional) puede provocar que los vecinos incurran en ilegalidades con facilidad. Detrás del incumplimiento se esconden multas de «entre 3.000 a 600.000 euros«, apuntan desde Mosquera Y Vicente Abogados. En cuanto al régimen de responsabilidad, no imponer un reglamento para controlar la pandemia conlleva la responsabilidad de la comunidad en su conjunto. En ese caso, todos los vecinos responderán ante posibles sanciones. «Si la comunidad incumple se podrán imponer sanciones a la propia comunidad en su conjunto», que pagarán «los comuneros en base a su propia cuota de participación», explica Briones.
No obstante, un vecino que se salte las reglas puede ser denunciado a título individual por las autoridades.
Los tres mayores portales inmobiliarios coinciden en caídas de precios generalizadas por primera vez desde la crisis del ladrillo
elpais.com
La pandemia ha impactado en el mercado del alquiler: en julio, por primera vez desde la crisis del ladrillo, alquilar casa en las seis mayores ciudades españolas fue más barato que el mes anterior. La unanimidad es casi absoluta en los portales inmobiliarios, según una comparativa con las últimas cifras publicadas y, en el caso de Fotocasa, con datos adelantados en primicia por EL PAÍS. Barcelona es la que sufre el mayor ajuste, lo que ha provocado un sorpasso: Madrid es ahora más cara, según dos de las tres fuentes consultadas. Pero la capital no se libra de las bajadas, como tampoco Valencia, Sevilla, Zaragoza o Málaga.
Los registros de Idealista sitúan a todas las ciudades españolas de más de medio millón de habitantes en números negativos, algo que no sucedía desde noviembre de 2013. También según Fotocasa se abarataron en julio las seis grandes urbes. Aunque los datos son dispares porque cada portal usa bases y metodologías distintas, la horquilla de caídas mensuales oscila del 0,6% al 3,1%.
Más variedad hay en la estadística de Pisos.com: de la caída del 4,51% en Madrid a un encarecimiento del 0,93% en Málaga. La ciudad andaluza rompe precisamente la unanimidad, pero solo en el dato de Pisos.com. Ese portal, sin embargo, la sitúa como la que sufre una bajada interanual (de julio de 2019 al mismo mes de este año) más acusada, del 9,45%.
La causa fundamental de las bajadas generalizadas —según Pisos.com, en julio hubo retrocesos mensuales en 28 de las 50 provincias, y caídas interanuales en otras 24— es la pandemia de coronavirus. Los cambios que ha provocado en la oferta y la demanda han llevado a caídas insólitas desde la crisis de la pasada década. En el conjunto de España, dos de los tres portales consideran que los pisos se abarataron en julio y el tercero, Idealista, apenas anota una subida del 0,1%.
“Al estar el mercado prácticamente cerrado tres meses, se han acumulado viviendas como no ha pasado nunca”, apunta una fuente de Idealista. “Las casas que estaban bien, antes se alquilaban en horas, y las que estaban en precio de mercado, como mucho en dos semanas”, añade. Es decir, ahora en la web se encuentra más oferta porque la ralentización de operaciones ha provocado una menor rotación de los anuncios.
Algo similar pasa en la calle. Xavi Perramon, del comité del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, describe “una avalancha de trabajo” al inicio de la desescalada. Pero esa situación ha pasado: “Es como si fueran las compuertas de un pantano: ahora la cosa se ha ido calmando y hay algunos pisos que, incluso con precios no muy altos, se nos han quedado parados”.
Más pisos libres
Finques Perramon gestiona unos 1.000 inmuebles en alquiler y Xavi Perramon, que pertenece a la quinta generación de la empresa, cuenta que la epidemia ha provocado un aumento inusual de personas que dejan la casa antes de acabar el contrato de alquiler o no lo renuevan. “Estos dos últimos meses no hemos podido alquilar todo lo que se ha ido liberando”, resume.
Otra causa del aumento de oferta es la llegada al mercado de pisos turísticos. Un reciente estudio de Pisos.com, que tiene una pequeña sección de alquiler vacacional, detectó que entre marzo y mediados de julio se produjo un trasvase de ese tipo de anuncios al arrendamiento residencial del 20%. Es decir, una de cada cinco casas. El portal calcula que su oferta de alquiler de vivienda habitual en julio era un 31% superior a la de abril.
Los apartamentos turísticos hicieron crecer la oferta, pero eso no bajó los precios rápidamente. “Estas viviendas entraron en el mercado residencial con precios sensiblemente superiores por el perfecto estado en que se encuentran”, explica la directora de comunicación de Fotocasa, Anaïs López. “En los próximos meses tendrán que ajustar precios para adaptarse mucho más a las necesidades del mercado del alquiler y es posible que muchas vuelvan al mercado turístico en cuanto la actividad turística se reanude con cierta normalidad”, añade.
Bajadas interanuales
Si se analizan las variaciones interanuales, tanto Fotocasa como Idealista coinciden en que la media nacional era aún más cara este julio que el del año pasado. Pero la situación cambia en las grandes ciudades. Según Idealista, Barcelona es más barata que hace un año. Fotocasa también sitúa en esa posición a Madrid y Málaga. Para Pisos.com, salvo Zaragoza (la más barata y la que menos ha subido últimamente), las otras cinco presentan ya caídas interanuales. Los datos no son homogéneos: cada portal usa su sistema, todos basados en las ofertas y no en los precios a los que se cierran las operaciones. Pero sí permiten seguir la evolución y tendencia de este mercado.
López descarta fuertes caídas, algo en lo que coinciden otros actores del mercado. “Evidentemente, los precios a corto plazo se van a resentir porque se apunta a una crisis fuerte y eso tiene que tener un reflejo en el mercado”, indica Beatriz Toribio, directora general de Asval, una asociación que agrupa a 600 caseros que suman unas 35.000 viviendas. Pero Toribio duda de que en las grandes ciudades se produzcan grandes bajadas de los alquileres y apuesta a que “la demanda se mantendrá porque acceder a una vivienda en compra va a ser más difícil”.
Jaime Palomera, portavoz del sindicato de inquilinos de Barcelona, apunta otras razones que sostienen unos precios “muy altos para lo que ha ocurrido”. “La demanda no puede cambiar de vivienda como quien cambia de smartphone”, apunta. Palomera señala el temor a pedir rebajas por una “legislación que hace que el inquilino viva con el miedo de que le echen” al finalizar el contrato. Y añade que la vivienda, además de un bien de primera necesidad, “es un hogar”. “Eso se vincula a tu trabajo, a la escuela donde van tus hijos y a otros factores que hacen que a muchas personas no les apetezca mudarse”, concluye.
El Tribunal Supremo en una sentencia reciente ha declarado que la comunidad de vecinos no puede obligar a demoler el cerramiento de un garaje si los estatutos de la comunidad permitían expresamente dicho cerramiento. Así, si está contemplado en los estatutos, el propietario puede llevar a cabo la obra sin la necesaria autorización de sus vecinos.
En el caso resuelto por el Supremo, un vecino cerró su plaza de garaje sin el consentimiento de los vecinos, ya que los estatutos de la comunidad lo permitían. Posteriormente, la comunidad de propietarios acordó por unanimidad exigir a dicho propietario que retirara el cerramiento. Lo cierto es que en caso de que los estatutos no permitan dicho cerramiento, es necesario obtener la autorización unánime de los vecinos, según el criterio jurisprudencial mayoritario, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
La consecuencia de no solicitar autorización a los vecinos es que alguno puede ejercitar acciones legales para devolver el garaje a su estado original. Porque, aunque el cerramiento se haga sobre un elemento privativo como es una plaza de garaje, puede incidir en las zonas comunes del edificio.
Por tanto, quien quiera cerrar la plaza de garaje debe antes consultar los estatutos de la comunidad de propietarios. “Si en los mismos se contempla la posibilidad de llevar a cabo el cerramiento, no será necesaria la autorización de los vecinos. Si los estatutos prohíben el cerramiento, solo podrá realizarse modificándolos, por decisión unánime de todos los vecinos”, señala Salvador Salcedo.
No obstante, el abogado indica que lo habitual es que los estatutos no hagan mención alguna al respecto, por lo que será necesario obtener la autorización unánime de los vecinos. Pero en el caso resuelto, el vecino sí que contaba con el visto bueno en los estatutos, por lo que la retirada del cerramiento de su garaje por parte de los vecinos no tenía base legal.
El Supremo considera que no puede obligarse a demoler el cerramiento al propietario demandado, aunque no impugnara el acuerdo comunitario que le exigía por unanimidad su retirada. El Alto Tribunal se basa en la doctrina de los actos propios (generar en una persona la confianza en una determinada situación aparente, induciéndole a obrar en tal sentido, con lo que luego no se puede pretender que aquella situación sea ficticia) y el principio de buena fe.
31 años, no fuma y sin mascota: el perfil de la persona que comparte piso en España
idealista.com
La oferta de habitaciones en las capitales españolas se ha disparado un 32,3% en el último año según un estudio publicado por idealista. Este aumento de la oferta ha provocado que en la ciudad de Palma el alquiler de habitaciones se haya reducido un 7%, mientras que en Barcelona el decremento ha sido del 6%. Los precios también se han reducido en Madrid (-3,7%), Málaga y San Sebastián (-2,6% en ambos casos), Bilbao y Las Palmas de Gran Canaria (-0,6% en ambas ciudades) y Pamplona (-0,1%).
El mayor incremento de precio se ha registrado en Segovia (15%), seguido por Lleida (13,3%), Huelva (12,7%), A Coruña (11,3%) y Ávila (11,1%). Les siguen las subidas de Palencia (10,6%), Girona (9,7%), Cáceres (9%) y Cádiz (8%).
A pesar de la caída, Barcelona es la ciudad con las habitaciones más caras del país, ya que se solicitan 415 euros por alquilarlas. Le siguen San Sebastián (414 euros mensuales), Madrid (400 euros) y Palma (388 euros). Ciudad Real es, en cambio, la ciudad más económica de entre las analizadas por idealista (167 euros mensuales), seguida por Badajoz (171 euros), Cáceres (179 euros) y Jaén (199 euros).
El perfil de quien comparte piso
Las personas que comparten piso en España tienen un perfil similar al que tenían el año pasado, aunque la edad media ha vuelto a subir hasta los 31 años: viven en el centro de las grandes ciudades, no fuman ni permiten que se fume en la vivienda y no tienen ni admiten mascota.
En la mayoría de los pisos compartidos conviven hombres y mujeres (70%), mientras que el 25% sólo tiene habitantes femeninas y el 5% solo compañeros masculinos.
La edad media de los habitantes de un piso compartido varía en función de la zona geográfica. Palma y Huelva comparten a los habitantes de más edad, con una media de 34 años. Les siguen Almería, Alicante, Guadalajara, San Cruz de Tenerife y Bilbao con 33 años. Con una media de edad de 32 años se encuentran las ciudades de Las Palmas de Gran Canaria, Pamplona, Vitoria, Girona, San Sebastián y Barcelona.
Por el contrario, en otros mercados con mercados de alquiler más relajados, la edad media de quienes alquilan habitaciones es más baja. Ciudad Real, Córdoba y Salamanca tienen la edad más baja (27), seguidas por Granada, Segovia, Valencia y Cáceres (28 años en los cuatro casos). En Madrid la edad se sitúa en línea con la media nacional (31 años).
Zonas calientes para la oferta
Más de la mitad de toda la oferta de pisos compartidos se reparte entre las ciudades de Madrid y Barcelona, ya que acumulan el 34% y el 26% de todas las habitaciones que se anuncian en España. Les siguen Valencia, con el 8% de los anuncios, Sevilla (4%) y Málaga (3%).
Metodología: Para la realización de este informe sólo se han tenido en cuenta aquellas ciudades en las que idealista ha tenido una base estable de anuncios durante el periodo de análisis.
Capital
Media de edad
precio ago 19
Precio ago 20
Diferencia precio
A Coruña
31
202
225
11.3%
Albacete
31
194
207
6.9%
Alicante / Alacant
33
271
273
0.5%
Almería
33
241
246
2.1%
Ávila
31
195
217
11.1%
Badajoz
29
169
171
1.3%
Barcelona
32
442
415
-6.0%
Bilbao
33
368
366
-0.6%
Burgos
30
222
226
1.8%
Cáceres
28
164
179
9.0%
Cádiz
31
277
299
8.0%
Castellón de la Plana
30
219
220
0.4%
Ciudad Real
27
156
167
6.9%
Córdoba
27
227
241
6.2%
Cuenca
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Donostia-San Sebastián
32
425
414
-2.6%
Girona
32
304
334
9.7%
Granada
28
231
245
5.8%
Guadalajara
33
n.d.
282
282
Huelva
34
206
232
12.7%
Huesca
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Jaén
29
185
199
7.4%
Las Palmas de Gran Canaria
32
310
308
-0.6%
León
30
208
219
5.5%
Lleida
30
226
256
13.3%
Logroño
30
253
258
1.8%
Lugo
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Madrid
31
415
400
-3.7%
Málaga
31
322
314
-2.6%
Murcia
29
237
238
0.5%
Ourense
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Oviedo
31
235
248
5.5%
Palencia
31
187
206
10.6%
Palma de Mallorca
34
417
388
-7.0%
Pamplona/Iruña
32
323
323
-0.1%
Pontevedra
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Salamanca
27
235
246
4.6%
Santa Cruz de Tenerife
33
285
300
5.2%
Santander
30
269
281
281
Segovia
28
217
250
15.0%
Sevilla
29
292
293
0.5%
Soria
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Tarragona
30
275
283
2.9%
Teruel
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Toledo
31
232
239
3.2%
València
28
294
296
0.8%
Valladolid
30
227
240
5.8%
Vitoria-Gasteiz
32
310
331
7.0%
Zamora
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Zaragoza
30
271
280
3.3%
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