Día: 13 de julio de 2020

inmodiario.com

El Ayuntamiento de Madrid quiere impulsar la rehabilitación de viviendas y edificios de la capital, ayudando así a la regeneración de la ciudad, a la creación de empleo y al fomento de la eficiencia energética.

Para ello, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) ha firmado un protocolo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y con varias entidades financieras para facilitar la financiación de las obras de rehabilitación recogidas tanto en los vigentes planes municipales como en los futuros que se aprueben.

La firma ha estado presidida por el titular del Área Delegada de Vivienda, Álvaro González, y por el consejero delegado de la EMVS, Diego Lozano, que han llegado a un acuerdo con el ICO, Ibercaja, Banco Sabadell, Deutsche Bank y la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) para apoyar a los vecinos de la capital que han solicitado, o piensan hacerlo, las ayudas de los distintos planes de rehabilitación.

«Es un acuerdo pionero y novedoso que va a complementar la clara apuesta por la rehabilitación que está haciendo este Gobierno municipal. Estas nuevas líneas de financiación servirán para animar a muchos vecinos y comunidades de propietarios a solicitar las ayudas y, sobre todo, a agilizar las obras. En un sector, el de la rehabilitación, que es clave para generar empleo y mejorar la calidad de vida de la capital, ya que fomenta el ahorro energético y la eficiencia medioambiental», ha señalado el concejal delegado de Vivienda, Álvaro González.

El acuerdo firmado tiene dos escenarios. El primero, ratificado con el ICO, que aporta inicialmente 12,5 millones de euros, unos fondos a los que se van a suscribir las entidades financieras que trabajan con este organismo, como Ibercaja y Banco Sabadell. Y el segundo, firmado directamente por la EMVS y Deutsche Bank y UCI, sin la intermediación del ICO.

En ambos casos el objetivo es el mismo: facilitar la financiación de las obras de rehabilitación a intereses muy ventajosos para los beneficiarios de estas subvenciones municipales: vecinos, comunidades de propietarios, sociedades cooperativas, etc. El acuerdo estará vigente hasta diciembre de 2021, aunque puede ser renovado anualmente.

El sistema es sencillo. Los planes de rehabilitación subvencionan una parte importante de la reforma que solicitan los vecinos pero no el total. Con estas líneas de crédito, los beneficiarios de las ayudas pueden solicitar el 100 % del coste de la obra por anticipado.

Cada comunidad de propietarios puede elegir la entidad que más le interese. Con la línea de créditos del ICO, por ejemplo, los vecinos pagarán intereses a tipos muy por debajo del mercado, entre un 2,5 % y un 5 %, en función del periodo de amortización. El objetivo es que los beneficiarios puedan devolver el dinero con cuotas muy ventajosas.

Pago directo a las empresas

El protocolo firmado con las entidades financieras, al margen del ICO, incluye también una importante novedad. Deutsche Bank y UCI podrían canalizar el préstamo directamente con la empresa constructora que va a realizar las obras de rehabilitación. Además, los beneficiarios finales de las ayudas, los vecinos, no están obligados a tener cuentas bancarias en estas entidades ni a contratar otro tipo de productos financieros.

La EMVS jugará un papel importante en el desarrollo de estos acuerdos ya que, además de haber impulsado los protocolos, hará de intermediario entre los vecinos y las comunidades de propietarios y las entidades financieras.

Actualmente, el Ayuntamiento de Madrid gestiona dos importantes planes de rehabilitación: uno íntegramente municipal y otro dentro del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, el programa ARRUR, que tramita la EMVS. El objetivo del Área Delegada de Vivienda es presentar este año un tercer plan con importantes novedades.

En el quinto mes del año se registraron 22.394 compraventas de vivienda, un 54% menos que en 2019 y la cifra mensual más baja en siete años

elpais.com

El brote de coronavirus paralizó la economía y cada vez aparecen más datos para medir la profundidad de esa grieta. En el caso del mercado inmobiliario, entre enero y mayo se registraron un 26,1% menos compraventas de inmuebles que un año antes. Esto significa que en los cinco primeros meses del año se perdió más de una de cada cuatro ventas con respecto al mismo periodo del año pasado. Si se acota ese análisis solo a las ventas de viviendas (excluyendo el resto de fincas urbanas y rústicas), la caída de las cifras acumuladas hasta mayo con respecto a 2019 es el 22,8%.

Según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística, en el quinto mes del año se registraron en España 22.394 compraventas de vivienda. En términos absolutos hay que retroceder hasta octubre de 2013, con el mercado todavía convaleciente por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, para encontrar un mes tan malo. En términos porcentuales representa una caída interanual del 53,7%, un porcentaje insólito ya que ni siquiera el bache provocado en el mercado el año pasado por la nueva ley hipotecaria fue tan profundo. “Las poco más de 22.000 [compraventas] registradas significan cifras comparables al peor periodo tras el estallido de la burbuja”, ha valorado el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, en una nota difundida por ese portal inmobiliario.

Las cifras del quinto mes del año son malas en todas las tipologías de casas. Retrocede la vivienda libre (-53.6%) y la protegida (-54,6%). Mayor diferencia se observa al ver la evolución entre la primera y la segunda mano. Dentro de la debacle general, las casas a estrenar (-48,7%) resistieron la caída de ventas en el quinto mes del año un poco mejor que las viviendas usadas (-54,7%).

La caída de mayo en parte se esperaba porque buena parte de esa cifra corresponde en realidad al mes de abril, el de máximo confinamiento de la población y, por tanto, máxima paralización económica. El motivo es que la estadística oficial toma como fuente los registros de la propiedad. Según los expertos, desde que se firma la compra de una casa hasta que esa operación se registra suele pasar entre uno y dos meses, por lo que es de prever que el gran parón de firmas que hubo en abril (según los notarios, un 71% inferior a las del año anterior) tenga su repercusión en los datos del INE de mayo y junio. Habrá que esperar por tanto todavía un par de meses más para ver hasta qué punto el desconfinamiento ha reanimado a un mercado al que la pandemia dejó en cuidados intensivos.

Caída en todas las comunidades

En cualquier caso, el sector ya no aspira a repetir, ni siquiera a mejorar, las cifras de 2019. El año pasado se registraron en España poco más de medio millón de compraventas de vivienda. Al arrancar la crisis sanitaria, varios análisis ya señalaron que no sería posible repetir esa cifra y que el mercado se contraería este año a entre 400.000 y 450.000 ventas, lo que significaba en el caso más pesimista situar la reducción en un 20%. Pero los datos acumulados hasta mayo muestran que esa brecha es de momento un poco más profunda (casi el 23%), por lo que será clave ver si en los meses sucesivos se produce algún rebote que permita aliviar la situación.

“Es posible que muchas operaciones que se habían quedado paralizadas durante el mes de abril o mayo, debido al estado de alarma, se retomen una vez se haya vuelto a la normalidad, por lo que los datos de próximos meses puedan reflejar estas operaciones que se hayan quedado pospuestas junto con las nuevas compraventas que se cierren”, explica Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa. En otro comunicado remitido a los medios, Fernando Encinar, jefe de Estudios, también se ha mostrado optimista sobre la evolución futura del mercado: “Nuestras previsiones marcan que las cifras tan bajas de compraventas serán solo puntuales y pronto veremos cómo el volumen comienza de nuevo a subir”.

Por comunidades autónomas, el mes de mayo no fue bueno en ninguna de ellas. Todas registraron retrocesos interanuales en la compra de viviendas que oscilaron entre el 38,7% de Madrid y el 69,5% en Canarias. En los datos acumulados entre enero y mayo también se producen diferencias, aunque no tan acusadas. Extremadura es la más afectada ya que allí las ventas acumuladas de casas se han reducido un 33%. Es decir, se ha perdido una de cada tres ventas. En Murcia, sin embargo, las compraventas de vivienda en los cinco primeros meses del año son un 15,9% inferiores a las del mismo periodo de 2019.

idealista.com

Autor: Juanjo Bueno

El nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE) marcará las reglas que tendrán que seguir las promotoras y empresas del sector para adaptarse al modelo de construcción europeo, que tiene su origen en el fomento de los edificios de consumo de energía casi nulo (EECN). Una exigencia que afectará a cualquier solicitud de licencia de obra que se presente, ya sea para nueva construcción o para una intervención importante en edificios existentes.

Para llegar a unos mínimos de eficiencia energética, las promotoras estarán obligadas a incluir en el proyecto y en la propia construcción equipos más eficientes y sostenibles y una mejora en la calidad de las envolventes térmicas. Instalaciones capaces de alcanzar unas condiciones adecuadas de confort con el mínimo gasto energético para el usuario.

El objetivo marcado por el Gobierno es que los edificios nuevos tengan una alta eficiencia, que, sumado a una mayor contribución de energía procedente de fuentes renovables, consiga una reducción de aproximadamente un 40% de media en el consumo de energía primaria.

Sin embargo, levantar un edificio de consumo casi nulo, o lo que es lo mismo, construirlo siguiendo la normativa del CTE de 2020, conlleva un diseño bien ejecutado, atendiendo a su orientación y uso, para que la demanda de energía sea lo más baja posible.

En este sentido, un estudio pionero liderado por el Laboratorio de Control de Calidad en la Edificación del Gobierno Vasco, analiza no sólo el grado de confort de un bloque de viviendas según la normativa EECN del CTE, sino también el comportamiento de este tipo de edificios y, más concretamente, el riesgo de sobrecalentamiento que puede tener en su interior causado por el cambio climático. La última actualización de este documento se ha realizado en base a la modificación del CTE que el Consejo de Ministros aprobó el pasado mes de diciembre.

El estudio “Confort térmico y riesgo de sobrecalentamiento en viviendas plurifamiliares EECN –Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo” compara, mediante una batería de 12 simulaciones dinámicas, las condiciones interiores de las 32 viviendas de este bloque construido en 2014 con otro edificio gemelo mejorado en el que se incorporan medidas pasivas y equipos eficientes. El Laboratorio centra este estudio en Madrid por tener un clima dual con alta demanda de calor y frío.

El informe emplea unos indicadores clave y los analiza tanto en el edificio base como en el mejorado: demanda energética de calefacción y refrigeración, temperaturas interiores y confort térmico.

“A este diseño base de EECN le añadimos algunas mejoras sencillas para ver si manteniendo el diseño arquitectónico convencional podíamos reducir su consumo y mejorar el confort térmico a la vez. Para ello se decidió añadir más aislamiento en las fachadas, unas protecciones solares automáticas y una ventilación con recuperador de calor de elevada eficiencia energética”, explica Juan María Hidalgo, autor del estudio y experto del Área Térmica del Laboratorio de Control de Calidad en la Edificación del Gobierno Vasco.

Pero, ¿por qué aplicar estas medidas y no otras? Según Hidalgo, “se podrían haber utilizado otras mejoras, como cambiar las ventanas, la distribución, etcétera, pero eso supondría repensar el diseño global del proyecto y el objetivo del estudio era precisamente mostrar qué potencial de mejora existe, manteniendo el diseño arquitectónico actual”.

Con las mejoras consideradas, un edificio EECN mejorado consigue ahorrar la mitad del consumo de refrigeración. Por ejemplo, el tiempo de sobrecalentamiento sin utilizar el aire acondicionado es menor gracias a las medidas propuestas en el estudio, llegando a reducir el periodo de calor a menos de dos meses. En viviendas sin aire acondicionado, el edificio base se sobrecalienta el doble que el mejorado.

Ahora bien, Juan María Hidalgo no descarta la necesidad de disponer de aire acondicionado en la mayoría de las viviendas en bloques como medida complementaria para garantizar el confort durante las olas de calor.

Sorprende, además, que uno de los aspectos más interesantes del estudio es que las mejoras dependen mucho del tipo de usuario y de cómo refresque su vivienda en verano. “Si consideramos un usuario promedio, que abra algunas ventanas para refrescarse en las noches de verano, estamos hablando de reducir el aire acondicionado un 50% y la calefacción un 38%. Esto supone además una mejora muy importante en el confort interior todo el año, reduciendo el disconfort por calor entre un 52% y un 95%”, destaca el autor del estudio.

Y es que las tecnologías, como son los protectores solares dinámicos y la ventilación con recuperador de calor, ayudan, pero un usuario que comprenda cómo utilizar mejor su vivienda conseguirá más confort y gastará menos energía y dinero. Sirva este ejemplo: aunque la normativa ya presupone una ventilación en las noches de verano para refrescar, el estudio corrobora que si no se ventila, el disconfort interior se puede disparar y superar fácilmente las temperaturas interiores de 30 ºC. “Esto es algo que la mayoría de los expertos ya sospechábamos pero no teníamos la comparación hecha para edificios modernos EECN”, apunta Juan María Hidalgo.

En cualquier caso, según este informe, un edificio dotado de protecciones solares, sistemas de ventilación de alta eficiencia y una fachada bien aislada permite un ahorro en la factura eléctrica del 38% en calefacción y de un 52% en refrigeración.

Además del uso de los equipos domóticos, su combinación con una envolvente opaca bien aislada es fundamental para conseguir los objetivos de eficiencia energética en línea con los marcados por la normativa europea.

En este sentido, el comportamiento del EECN mejorado con la fachada ligera, certificada por el Instituto Passivhaus, es notablemente superior que el EECN en base al CTE a lo largo de todo el año.  “El estudio permite observar cómo la temperatura en el interior de la vivienda del edificio se mantiene constante a lo largo del año y en los meses de verano apenas pasa de los 25 ^ºC de manera puntual. Mientras, en el edificio diseñado en base al CTE, la temperatura fluctúa durante todo el año y casi llega a los 30ºC en la temporada estival”, mantiene Oscar del Rio, director general de Knauf Insulation Iberia, una de las compañías promotoras del informe, junto a Knauf, Griesser y Zehnder. “Esto puede generar en el usuario una sensación de disconfort térmico y que haga uso de la refrigeración, con el consecuente aumento del consumo de energía”, añade.

El nuevo CTE afectará a los edificios nuevos, pero también a los que se amplíen o reformen casi con las mismas exigencias. Visto lo cual, ¿se podría aplicar este estudio en edificios antiguos? “Sería necesario conocer cada caso en concreto, pero probablemente las conclusiones generales si serían válidas para edificios existentes que sean reformados íntegramente al nivel EECN”, afirma Juan María Hidalgo. Es decir, que la mayoría de edificios pueden encontrarse con muchos problemas de sobrecalentamiento o con un alto gasto en refrigeración (y menor confort para sus ocupantes). Cada proyecto tendría que analizar su caso y tomar medidas pasivas adecuadas para que el consumo de refrigeración sea asumible por los usuarios.Básicamente, se debería revisar cómo equipar el aislamiento de forma adecuada (con puentes térmicos minimizados), montar protecciones solares suficientes y equiparse de una ventilación mecánica adecuada, al menos, recomienda Hidalgo.

El informe sugiere que las medidas planteadas (sistema de ventilación de alta eficiencia, aislamiento continuo en toda la envolvente y persianas graduables que evitan la incidencia directa de la radiación solar) hay que ejecutarlas conjuntamente, y en su fase de diseño, para combatir el cambio climático y reducir la demanda energética y que el consumo de energía sea prácticamente nulo. “El calentamiento climático y la contaminación de las ciudades nos lleva a repensar el diseño pasivo fundamental de los edificios y plantear estas cuestiones desde el inicio, que es cuando son más baratas de implementar”, manifiesta Juan María Hidalgo.

Este estudio, concluye su autor, desea concienciar sobre el uso de mejoras sencillamente aplicables, que consiguen reducir enormemente la factura energética. “No quiere decir que las cifras de este estudio sean aplicables a todos los edificios, sino que hay un gran potencial de mejora y deberíamos ponernos manos a la obra, con visión global y de futuro en edificios nuevos y también en rehabilitación”, finaliza.

Gavà, Castelldefels y Sitges ponen coto a los alojamientos para turistas mientras que en Barcelona se reconvierten en alquiler residencial

Los pisos turísticos no son bienvenidos en Gavà Mar, la zona residencial más exclusiva del municipio barcelonés. El número de viviendas destinadas a alquiler temporal a turistas no podrá superar el 5% en Gavà Mar, el barrio playero que concentra todos los alojamientos turísticos de la ciudad.

Gavà cuenta actualmente con 223 viviendas de uso turístico. Ésas son al menos las que están registradas. Del total, más de la mitad (118) se dieron de alta durante el año pasado. Y casi nueve de cada diez están ubicadas en la zona de Gavà Mar más próxima a la playa. La nueva restricción, aprobada hace unos días por el Ayuntamiento de Gavà, llega después de que durante un año hayan estado suspendidas las licencias para la concesión o ampliación de los pisos turísticos. El motivo es los problemas generados por un tipo de alojamiento que iba en aumento.

El nuevo plan especial urbanístico de Gavà fija en un 5% de una manzana catastral el número máximo de viviendas turísticas en la urbanización marítima. La experiencia acumulada durante el año de moratoria ha servido al Ayuntamiento para valorar el impacto de este tipo de actividades: «También hemos establecido una regulación que evite, tanto como sea posible, las disfunciones que puedan provocar en su entorno», explica la alcaldesa de Gavà, la socialista Raquel Sánchez. «Contamos ahora con una regulación coherente con nuestro modelo de litoral: un entorno tranquilo, equilibrado y de carácter residencial», añade.

Según el equipo de gobierno, los pisos turísticos implican efectos «no deseables en la convivencia y la cohesión social» porque el turismo de masas «tiene necesidades y comportamientos que pueden provocar gentrificación», como la congestión del tráfico, ruidos, conductas incívicas o problemas medioambientales.

La regulación establece que, para cumplir los requisitos, las nuevas viviendas de uso turístico no deberán ser de protección pública ni encontrarse fuera de ordenación. Si bien los actuales pisos turísticos podrán mantenerse, el Ayuntamiento ofrecerá información actualizada sobre el ceso de este tipo de alojamientos. En estos momentos, el 99% se sitúa en edificios plurifamiliares.

El coto a los pisos turísticos se mantiene en la ciudad vecina. Castelldefels ha aprobado un nuevo plan para regular el uso de viviendas turísticas. Una de las medidas, aprobadas hace unas semanas por el pleno, limita la concesión de licencias. La razón, esgrimen desde el Ayuntamiento, es frenar el alza del precio de los alquileres en la ciudad costera, que se ha disparado en los últimos años y ya se sitúa entre los más caros de Cataluña.

Castelldefels cuenta con 347 viviendas de uso turístico autorizadas, según los datos del Ayuntamiento. La cifra real, sin embargo, puede alcanzar el triple, según la oferta disponible en los operadores de internet. El nuevo plan municipal se propone reducir a 40 las nuevas autorizaciones en los barrios de montaña Bellamar, Montemar y Can Roca. Para el resto del término municipal, incluidos los tres barrios de playa, el Consistorio quiere congelar las concesiones.

El municipio vecino de Castelldefels al sur, Sitges, acumula décadas recibiendo turistas en sus apartamentos y hoteles. Sin embargo, su política en cuanto a viviendas turísticas se volvió restrictiva desde hace un par de años, cuando limitó el número de alojamientos de este tipo a un 10%. El Ayuntamiento calcula que hay más de 2.000 pisos turísticos sobre un total de 17.640 viviendas.

El Ayuntamiento de Barcelona ha propuesto que los pisos destinados habitualmente al alquiler turístico por días pasen a ser ocupados por familias en situación de vulnerabilidad que ahora están alojadas en pensiones sufragadas por la administración local. De esta manera, el Consistorio se compromete a abonar entre 700 y 1.200 euros mensuales más gastos de limpieza y suministros a sus propietarios.

En Barcelona, la crisis sanitaria del Covid-19 ha determinado que el 40,6 % de los pisos de uso turístico dejan de dar servicios al turismo de corta estancia y se reconvierten en alquiler residencial durante este 2020. Según un estudio realizado por la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) sobre el impacto de la pandemia, unos 3.900 apartamentos turísticos de los 9.600 que hay censados en la ciudad han apostado por este cambio.

Los 5.700 restantes buscarán dar respuesta al turismo que llegue a la ciudad en los próximos meses, una vez el mercado haya quedado abierto definitivamente. Fuentes del sector aseguran que los apartamentos turísticos serán los alojamientos más demandados por los viajeros porque «garantizan el distanciamiento social mejor que cualquier otra modalidad».

inmodiario.com

Nadie podía suponer todo lo que pasaría en los últimos cuatro meses. La «nueva normalidad» ha llegado pero las consecuencias de la crisis comienzan a verse. Los administradores de fincas se han reinventado y han logrado volverse indispensables para las comunidades de vecinos.

Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, «la profesionalidad y la búsqueda del bienestar ajeno han sido la clave para que las comunidades puedan llevar adelante el confinamiento en tranquilidad, con una «nueva normalidad» readaptada a los tiempos que corren».

Así como los profesionales de la salud, los transportistas, empleados de supermercado y más labores se han convertido en héroes, los administradores de fincas se han vuelto actores indispensables durante la crisis económica y sanitaria desatada por la COVID-19.

Sin duda se trata de una situación excepcional que ha puesto en jaque al mundo entero y ha convertido los hogares en las estancias para pasar la mayor parte del tiempo. Y para pasar ese tiempo lo mejor posible, es necesario que los jardines estén cuidados y las piscinas y espacios comunes con las medidas de limpieza necesarias.

Para Mercedes Blanco, CEO fundadora de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco y vicepresidenta primera de Fiabci España, «la profesionalidad y la búsqueda del bienestar ajeno han sido la clave para que las comunidades puedan llevar adelante el confinamiento en tranquilidad, con una «nueva normalidad» readaptada a los tiempos que corren».

El rol de los administradores de fincas es cualificado y conlleva una responsabilidad que abarca desde la resolución de conflictos en el mantenimiento del edificio, morosidad y complicaciones con abonos hasta las medidas de seguridad y metodologías para operar en el marco de un confinamiento con roturas o desperfectos técnicos.

«Estamos hablando de personas muy dinámicas y con mucha capacidad de superación diaria, de automotivación, porque nuestra profesión es así: necesitamos resolver problemas y ayudar a los vecinos de las comunidades», agrega Blanco.

Ventajas de contar con un administrador de fincas

Los administradores de fincas tiene dos características bien marcadas: poseen conocimiento de varios oficios, desde arreglos edilicios hasta jurisprudencia; y están listos para reinventarse cuando la situación lo disponga, dispuestos a ayudar en todo momento a los vecinos.

«Contar con un administrador de fincas garantiza el buen funcionamiento de las comunidades de vecinos, en todos los aspectos posibles», afirma Blanco. «En Vecinos Felices tenemos la responsabilidad de resolver todos los conflictos internos que puedan surgir, desde problemas en los pagos y morosidad, hasta cualquier arreglo inmediato», agrega.

Una de las mayores ventajas es que el administrador de fincas está en constante formación y se interioriza en la legislación vigente que, en los tiempos que corren, ha ido cambiando casi diariamente. De esta forma podrá brindar soporte jurídico cada vez que un vecino – o la comunidad completa – lo necesite.

Además, es importante llevar la gestión administrativa y económica de forma correcta, y es otra de las funciones de los administradores de fincas. Ellos se encargan de estar al día con las cuentas, controlar los pagos, cobros y cuestiones impositivas.

Al fin y al cabo, lo que siempre se busca es que las comunidades funcionen correctamente y en armonía. «Estamos capacitados para gestionar conflictos, mediar entre los vecinos y resolver cualquier tipo de problema que pueda surgir en los inmuebles», afirma Mercedes Blanco. Y agrega: «el coronavirus nos encontró preparados para lograr afrontar la crisis con éxito y los cambios constantes, sin que las comunidades y los vecinos hayan sufrido por ello.»

nuevatribuna.es

La figura de los Administradores de fincas en Madrid es muy desconocida por muchos propietarios. Además, y esto es algo positivo, suele pasar desapercibida. Cuando esto ocurre es porque todo está en regla en la comunidad de propietarios y no existe ninguna alteración o problema o subsanar.

¿Qué tareas asume bajo su responsabilidad de fincas?

Este profesional se encarga de la gestión de todos los asuntos legales que son necesarios para mantener y gestionar una comunidad de vecinos de una propiedad horizontal. Sus tareas están determinadas por el Real Decreto 693/1968, de 1 de abril, por el que se crea el Colegio Nacional de Administradores de Fincas y se disponen las principales obligaciones de este profesional. La terminología administrador de fincas solo puede ser utilizada por profesionales colegiados en esta entidad, lo que indica la concreción de este proceso.

Por lo general, los administradores son profesionales del Derecho, pero pueden acceder a esta profesión desde otras ramas del conocimiento. Una de sus obligaciones principales es actuar como órgano de gobierno de los bienes en posesión de la comunidad de propietarios. Además, entre sus tareas está también la de sacar el máximo partido posible a esos bienes en materia de rendimiento.

La ley de Propiedad Horizontal establece literalmente en su artículo 20 lo siguiente:

El administrador de fincas deberá velar porque los servicios que tenga contratados el edificio, como la limpieza, funcionen correctamente, realizará los presupuestos en base a datos reales de gasto que tuvo la finca el año pasado incrementados en el IPC o con la previsión de gastos que corresponda en cada caso y tendrá un papel importante en las reparaciones que necesite el edificio.

Este último punto es importante porque su lectura da lugar a interpretaciones. Es el propio administrador el que puede encargar las reparaciones con motivo de urgencia, pero posteriormente deberá dar parte al presidente de la comunidad o a la Junta de propietarios. Si las reformas no son urgentes, no se puede dar ese paso sin la aprobación de la Junta.

Una figura con respaldo legal y con capacidad de ofrecer consensos

Las comunidades de propietarios tienen su propio órgano de gobierno, la Junta directiva. Sin embargo, la presencia del administrador de fincas actúa como ese agente externo encargado de poner orden, aclarar las dudas y ofrecer recomendaciones a los propietarios

Una de sus funciones es velar por el buen régimen de las instalaciones y los servicios de la finca. Debido a que su nexo de contacto con la comunidad es el presidente de la comunidad, es importante que exista una relación fluida o amable entre ambas figuras.

No debemos olvidar tampoco que otra de sus tareas a realizar es descifrar cada año el plan de gastos anuales de la comunidad. En las reuniones de propietarios actúa ejerciendo la figura de secretario, prepara y se encarga del acta y refleja todos los acuerdos y las decisiones de los órganos de gobierno.

Aunque a priori parece que el administrador de fincas solo se preocupa de los elementos comunes en el edificio, su importancia va más allá de todo eso. El aspecto económico es uno de los más relevantes, pues su gestión determina en gran medida la salud monetaria de la comunidad y la posibilidad de iniciar acciones encaminadas a mejorar la convivencia y la habitabilidad en el edificio.

Solventar los conflictos entre propietarios

La buena gestión de los edificios va unida a la presencia y al buen hacer de los administradores de fincas colegiados. Adoptar medidas adecuadas para conservar los bienes y el funcionamiento de los servicios aportando opinión profesional sobre las tareas de reparación a ejecutar y las obras urgentes es una de sus tareas.

Asimismo, otra de sus funciones es controlar los problemas de morosidad en la vivienda. Cuando un propietario no está al corriente de las obligaciones de pago, el administrador es la figura encargada que presta asesoramiento a la Junta y a los vecinos para poner solución a esa situación. Lo recomendable es que todo se ejecute de manera amistosa entre los propietarios, es decir, se vayan saldando las deudas poco a poco, pero en caso de que no haya voluntad, se puede acudir a la vía judicial.

Estos profesionales son el apoyo en las comunidades para garantizar una convivencia pacífica y rentable, de modo que la habitabilidad sea lo más óptima y económica posible, pero sin renunciar a la calidad de vida.