Muy pocas piscinas comunitarias no podrán utilizarse este verano
A causa del coronavirus, este verano no se podrán utilizar la mayoría de las piscinas comunitarias de nuestro país, ya que no todas pueden adaptarse a medidas como control de aforo o marcar distancias. Muchas personas se preguntan si pueden conseguir una reducción del alquiler al no poder utilizarse la piscina, ya que es un extra que siempre supone un incremento.
Los administradores de fincas calculan hasta un máximo de 9.000 euros el sobrecoste de adaptarse a las necesidades actuales para el uso de las piscinas, lo que supondría en primer lugar la contratación de personal para controlar el aforo a las mismas. Muy pocas podrán permitirse esta cuantía, por lo que muchas quedarán sin usarse todo el verano.
¿Reducción del alquiler si no hay piscina?
Según informa la OCU, si el uso de la piscina está contemplado en el contrato de alquiler, la imposibilidad de acceder a ella se puede considerar un incumplimiento parcial del mismo, por lo que puede solicitar al arrendador una compensación.
La OCU recomienda que se llegue a un acuerdo entre las partes y considera «ajustado a derecho que el arrendador acceda a una rebaja temporal de la renta a su inquilino por la falta de disponibilidad de la piscina». Si no se llega a un acuerdo, el caso podría quedar en manos de un juez, aunque la OCU no recomienda llegar a estos extremos.
Como base para este acuerdo sería de aplicación el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé una indemnización por obras en la vivienda arrendada que impidan al inquilino el uso de una parte del inmueble, ya que en este caso existe una indisponibilidad de uno de los elementos incluidos en el contrato de alquiler debido a una decisión de la Comunidad de Propietarios.
Esto sería diferente si, por la pandemia, se mantuviera el estado de alarma y el Gobierno impidiera el uso de las piscinas, no habría derecho a reclamación. Pero hoy por hoy se debe a las decisiones de las correspondientes comunidades de propietarios, por lo que sí debe haber una reducción del alquiler o cualquier otro tipo de compensación.
«El mercado de operaciones de venta en el sector inmobiliario residencial se ha recuperado en torno al 20-25% desde mediados de mayo, lo que supone una caída del 75%, en relación a meses anteriores a la crisis del coronavirus», asegura Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, empresa decana del sector de la intermediación inmobiliaria en España.
Mientras en la época pre-COVID19 se vendían 43.000 viviendas en un mes, ahora el volumen de transacciones mensual no supera las 15.000.
Emiliano Bermúdez, subdirector de donpiso, atiende entrevistas con medios de comunicación, telefónicas o a través de video llamada, para explicar la situación del sector.
Las agencias del sector inmobiliario volvieron a operar con relativa normalidad a partir del 11 de mayo, cuando se habilitaron las visitas a los inmuebles. Desde entonces, «el mercado de operaciones de venta en el sector inmobiliario residencial se ha recuperado apenas en torno al 20-25% desde mediados de mayo, lo que supone una caída del 75%», asegura Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, empresa decana del sector de la intermediación inmobiliaria en España.
Mientras en la época pre-COVID19 se vendían 43.000 viviendas en un mes, ahora el volumen de transacciones mensual no supera las 15.000. Bermúdez, subdirector general de donpiso, estima que esta caída en las operaciones «irá disminuyendo a partir de septiembre, cuando se prevé que el mercado entre en una tendencia de recuperación que se consolidará en el último trimestre del año».
En este contexto, desde donpiso se prevé que el repunte en positivo del sector se podrá ver recién «durante el primer y segundo trimestre del 2021, cuando el mercado inmobiliario volverá a situarse en una fase expansiva real, impulsado por un fuerte crecimiento de la economía».
En términos anuales, donpiso calcula que se cerrará 2020 «con un volumen de ventas por debajo de las 400.000 viviendas, en comparación con 2019, cuando se registraron 501.000 operaciones». Esto supondrá una caída del 20-25%.
Ajuste a la baja en los precios del 10%
Sin embargo, y pese a las dificultades que está atravesando el sector del real estate, no hay una previsión de caída abrupta en cuanto a los precios. «Mantenemos la previsión de bajada en tasa interanual de precios en el mercado nacional de alrededor del 10%. Las grandes ciudades como Barcelona y Madrid registrarán una recuperación de la demanda importante lo que contribuirá a que los precios no bajen más del 10%», comenta Bermúdez.
La caída en los precios resultará de dos cuestiones lógicas de equilibrio de mercado, que es la relación oferta-demanda: «por un lado, la oferta se verá enriquecida por la caída del mercado turístico, lo que alimentará la oferta de producto inmobiliario; mientras que la demanda -sobre todo en inmuebles del segmento de precios medio y medio-bajo, registrará un nivel de destrucción importante; esta tensión es la que generará caída en los precios», explica el subdirector de donpiso. Sin embargo, esta reducción en los precios recién se verá a partir de septiembre.
«De momento los propietarios se están resistiendo a bajar precios y pasarán dos o tres meses hasta que el ajuste se produzca», vaticina el experto inmobiliario.
La franquicia, resguardo para los agentes pequeños
El modelo de franquicia continuará siendo un formato de garantía y futuro en el sector inmobiliario. Así es que donpiso vaticina que «muchas agencias pequeñas necesitarán de grandes marcas que puedan dar ciertas garantías de continuidad y proyección», según Emiliano Bermúdez. Por este motivo, se prevé que habrá una recuperación en cuanto a las aperturas de nuevas oficinas bajo este modelo a partir de septiembre.
Incremento en las tasas de morosidad y reajuste en las líneas de financiación
Otro tema recurrente y que genera preocupación en el sector es la morosidad y el acceso al crédito. Desde donpiso se pronostica que la tasa de morosidad tanto en el pago de alquileres como de las cuotas de las hipotecas «aumentará, y esa tasa será una de las circunstancias que encenderá la alerta en las entidades bancarias. Por este motivo se darán créditos hipotecarios con más cautela y se extremarán las condiciones de riesgo a la hora de otorgar financiación», asegura Bermúdez.
La previsión sobre el incremento en los niveles de morosidad está vinculada a un aumento de la tasa de desempleo, crecimiento de los niveles de pobreza y reducción de los ingresos de la población española, en general. A todo esto -añade Bermúdez- se suma un factor influyente que es la subida del Euríbor, que ha encarecido por tercer mes consecutivo las hipotecas.
Reducción del mercado inmobiliario
En cuanto al sector de la intermediación inmobiliaria, donpiso asegura que muchas agencias pasarán serias dificultades para mantener la rentabilidad de sus negocios, sobre todo, entre aquellas con escaso pulmón financiero y pocas capacidades para competir en un mercado más reducido y complicado.
Como consecuencia de ello, «podrían desaparecer entre 10.000 y 15.000 agencias inmobiliarias en el mercado nacional, lo que supondría un aumento del desempleo en el sector de hasta un 25%, afectando a más de 35.000 profesionales», lamenta Bermúdez.
Emiliano Bermúdez, subdirector de donpiso, atiende entrevistas con medios de comunicación, telefónicas o a través de video llamada, para explicar la situación del sector.
Steelcase aporta las claves sobre cómo la digitalización de los espacios de trabajo evita que se produzcan contagios.
Las soluciones digitales permiten reducir el contacto con los elementos de la oficina, reduciendo la transmisión del virus.
A medida que los empleados comienzan a retornar a las oficinas de manera gradual, las empresas continúan en la búsqueda de alternativas que permitan crear entornos de trabajo seguros a la vez que se promuevan el bienestar y la tranquilidad en los equipos. De momento, esta vuelta se está produciendo de manera progresiva, flexible y por fases, asegurando que la ocupación de la oficina permite mantener estrictas distancias de seguridad, realizando desinfecciones periódicas y evitando incorporar a personas de riesgo.
Sin embargo, hasta que no haya una vacuna disponible contra el Covid-19, la ‘nueva normalidad’ implica que habrá que convivir con el virus durante un tiempo, lo que obliga a buscar soluciones para evitar los contagios en el trabajo. Según indican desde Steelcase, esas soluciones tienen que pasar por procesos de digitalización de los espacios de trabajo, de manera que se reduzca el contacto directo con los elementos de la oficina.
«Además de evitar los contagios y garantizar la seguridad y el bienestar de los trabajadores, es importante que los empleados se sientan seguros y protegidos sabiendo que se están tomando todas las medidas necesarias», asegura Alejandro Pociña, presidente de Steelcase en España y Portugal. «Estamos viendo cómo la tecnología y las herramientas visuales de señalización son factores esenciales para garantizar que se cumplen estas dos premisas: oficinas más seguras y bienestar de los empleados».
A vueltas con las salas
Gracias a sistemas como Room Wizard los empleados pueden hacer reservas de salas a través de una pantalla personalizable, lo que evita que tengan que caminar por la oficina hasta encontrar un espacio libre. Además, la aplicación permite hacer reservas a través del teléfono móvil e incluso con el calendario de Outlook, de manera que ni siquiera es necesario tocar el dispositivo con las manos.
Sensores para reserva de puestos y señalización
Existen herramientas digitales avanzadas que permiten gestionar la utilización de los puestos de trabajo de una manera más segura y eficiente. Es el caso de Steelcase Workplace Analytics, un sistema de sensores que detecta e informa de qué puestos de trabajo están libres o cuáles están limitados al uso mediante la señalización por colores.
Permite a las personas reservar su puesto antes de llegar a la oficina, garantizar la distancia de seguridad o conocer cuando alguien abandona un puesto para poder desinfectarlo. Cuando no existen puestos asignados en el espacio de trabajo, el sistema permite conocer dónde se encuentra cada persona sin limitar su capacidad para elegir qué lugar necesita en función de la tarea y sus necesidades de concentración en cada momento. Por otra parte, gracias a esta herramienta, si existiera algún contagio, sería muy sencillo conocer dónde, cuándo y con qué personas han interactuado para poder tomar medidas de aislamiento rápidamente.
De esta manera, Steelcase Workplace Analytics no solo contribuye a optimizar las capacidades de la oficina sino que trabaja por el bienestar de los empleados y colaboradores en tres niveles: físico, pues controla los contagios, mejora la seguridad y permite el rastreo; psicológico, ya que favorece la sensación de atención y protección, y también cognitivo, pues permite elegir espacios en función de las necesidades de concentración e indicar, por ejemplo, que no quieren ser molestados, a través de señales en rojo.
Herramientas de voz
Las herramientas inteligentes activables con la voz también permiten minimizar el contacto para evitar los contagios a través de objetos en el trabajo. Además, en la vuelta a las oficinas habrá personas que tengan que colaborar con otras que no estén de manera presencial. Para ello, existen herramientas especialmente útiles, como Surface Hub 2 de Microsoft*, que permite a los empleados trabajar de manera conjunta e interactuar a través de la voz, eliminando el efecto de disparidad de presencia, por el que las personas que teletrabajan no tienen la misma capacidad de interacción que las que lo hacen físicamente.
«Los nuevos proyectos residenciales se fundamentarán en la sostenibilidad y la confortabilidad: se valorará cada vez más la construcción respetuosa con el medio ambiente y energéticamente eficiente», apunta Mercedes Blanco, vicepresidenta primera de FIABCI España.
El capítulo español de la principal federación inmobiliaria internacional prevé que, tras la pandemia, aumente también la demanda de viviendas cómodas para realizar el teletrabajo, con amplias terrazas y espacios comunes atractivos para su uso y disfrute.
Mucho más sostenibles, energéticamente eficientes y con bajos costes de mantenimiento. Así serán los nuevos proyectos residenciales resultantes tras la pandemia provocada por la COVID-19. En los últimos años, esta apuesta por el Green Real Estate estaba en aumento, pero, sin duda, la construcción de obra nueva respetuosa con el medio ambiente y la naturaleza acelerará en los próximos meses, según pronostica FIABCI España.
«Los nuevos proyectos residenciales se fundamentarán en la sostenibilidad y la confortabilidad: se valorará cada vez más la construcción respetuosa con el medio ambiente y energéticamente eficiente», apunta Mercedes Blanco, vicepresidenta primera de FIABCI España. La experta prevé que aumentarán en valor «intangibles como la luz natural de la vivienda, las vistas, la amplitud de las estancias y la cercanía de los servicios fundamentales».
En este sentido, Blanco resume que «ahora valoramos más que nunca sentirnos en nuestro hogar tal y como queremos estar». Al respecto, las terrazas y amplias o los espacios donde poder teletrabajar de forma cómoda han pasado a ser prioridad en las necesidades y deseos de los españoles. Además, la optimización de los costes de mantenimiento de las viviendas y los espacios comunes de los edificios serán claves.
La comunidad: más allá de la reunión de vecinos
Otro de las piedras angulares de las nuevas construcciones estará en los espacios comunes. La comúnmente llamada zona comunitaria tendrá mucha mayor relevancia en las promociones de obra nueva. Los compradores demandarán y valorarán cada vez más espacios comunes atractivos para su uso y disfrute. Piscinas, pistas de tenis o gimnasios, áreas verdes amplias en las que poder mantener la distancia social? La nueva normalidad ya está aquí y el real estate está preparado para amoldarse a ella y dar respuesta a las necesidades de sus clientes. También en las nuevas construcciones.
Portavoces de FIABCI España atienden demandas de medios de comunicación para explicar la situación actual por la que atraviesa el real estate en España y para comentar previsiones.
El salario bruto medio anual en España se situó en 2018 por encima de los 24.000 euros, según los datos del INE, tras crecer un 1,5% interanual, y marca máximos de la serie histórica que empezó en 2008.
Por encima de la media solo están el País Vasco, Madrid, Navarra y Cataluña, con un sueldo medio bruto superior a 25.000 euros, mientras que Extremadura cierra el ranking con menos de 20.000 euros. Canarias es la segunda región con la retribución más baja, con menos de 20.800 euros al año.
Todas las regiones han registrado una subida de la retribución bruta media, excepto Madrid, con un descenso interanual de un 0,3%. En Baleares y Comunidad Valenciana, el repunte ha superado el 3%.
Para entender estas diferencias basta repasar cuáles son las actividades económicas mejor retribuidas: mientras en la hostelería se cobran de media unos 14.345 euros brutos al año, en las profesiones vinculadas al suministro de energía y las actividades financieras superan los 45.000 euros anuales. Tanto la construcción como las actividades inmobiliarias se encuentran por debajo de la media nacional, con 22.971 y 21.249 euros brutos al año.
Los datos del INE sitúan el salario mediano (que divide al número de trabajadores en dos partes iguales, los que tienen un salario superior y los que tienen uno inferior) en 20.078,44 euros en 2018, mientras que el sueldo más frecuente en nuestro país es de 18.468,93 euros.
El Gobierno está trabajando para presentar el índice de precios del alquiler a lo largo del próximo mes, tal y como lo han confirmado a elEconomista fuentes del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.
Se trata de una herramienta que permitirá conocer la evolución de los precios y detectar encarecimientos desorbitados, además de servir como soporte a medidas de carácter fiscal. «Este índice aportará fiabilidad y robustez» al mercado de los arrendamientos, ya que «permitirá utilizar datos censales, y no de encuestas», explicó en su momento José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Para elaborar el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda el Gobierno formó un equipo en el que participan la Agencia Tributaria, el INE, el catastro, el propio Ministerio de Transportes, el Registro de la Propiedad y el Banco de España, entre otros. De este modo, el índice cruzará hasta diez variables procedentes del catastro, de las declaraciones del IRPF o de las fianzas que se depositan en las administraciones, para convertirse en «una de las herramientas más precisas que habrá en Europa», señalan las mismas fuentes, que aseguran que se han realizado ya más de 11.000 consultas.
La presentación de este índice ha sufrido varios retrasos, ya que, según se recogía en el decreto del alquiler que aprobó el Gobierno a principios de marzo de 2019, debía estar listo para el pasado otoño. El calendario electoral retrasó su puesta en marcha y el propio Ábalos anunció que se presentaría a lo largo del pasado mes de marzo. Sin embargo, la llegada de la pandemia hizo que tuvieran que posponer su exposición hasta ahora, que de nuevo se está trabajando para poder presentarlo en las próximas semanas.
El índice se formulará como un mapa de España en el que se podrá consultar el precio del alquiler y su evolución en cualquier punto del país con diferentes escalas, desde comunidades autónomas, provincias, municipios e incluso por barrios.
Habilitar el control de precios
Una vez puesto en marcha, el siguiente paso en el que tiene que trabajar el Gobierno es en habilitar a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que puedan establecer sistemas de regulación de precios de alquiler, un paso que podría llegar antes de que acabe el año.
Para darle esta potestad a las administraciones locales y regionales existen dos posibles vías de actuación, por un lado, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en su artículo 17 fija que las partes podrán pactar libremente el precio del alquiler de la vivienda. La otra vía sería hacerlo a través de la nueva Ley Estatal de Vivienda, que se espera que esté lista para este ejercicio.
Hasta el momento, tampoco se ha hecho público cual será el procedimiento para establecer un control de precios que será temporal y sólo en zonas tensionadas. De este modo, no se sabe si podría fijarse un precio máximo por zona o acotar el porcentaje de subida de un área determinada, fórmulas que ya se han utilizado en otros países de Europa.
Críticas del sector inmobiliario
El anuncio de una futura intervención en los precios del alquiler fue criticado por el sector inmobiliario, que considera que la limitación de los precios podría generar el efecto contrario al que se persigue. Así, aseguran que la oferta podría verse reducida si los propietarios, tanto particulares como grandes inversores, deciden sacar sus viviendas del mercado.
Sin embargo, desde el Gobierno defienden que se trata de una medida necesaria y que será puntual y en zonas concretas, mientras se ponen en marcha planes de desarrollo para hacer crecer el parque de vivienda pública precios asequibles.
Así, según explicó David Lucas Parrón, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, en un encuentro organizado por el Colegio de Economistas de Madrid, consideran que es muy importante el impulso de la actividad de la construcción para aumentar el parque público de vivienda, que a día de hoy es del «1,6%, mientras que otros países del entorno tienen el 15%». «Por eso tenemos que ser capaces de colaborar con las comunidades autónomas para que se pueda movilizar suelo público y crear un buen sistema de vivienda pública que pueda permanecer en el tiempo y que genere también un dinamismo económico».
El secretario general de Vivienda aseguró que «la mejor política para poder establecer un control a la subida de los precios de la vivienda es aumentar la oferta de alquiler. Cualquier otra circunstancia sirve para un momento concreto, pero para soluciones estructurales la clave es aumentar la oferta del alquiler».
Lucas Parrón apuntó que el sector inmobiliario y de la construcción puede convertirse en la locomotora económica y del país, este impulso al sector será «necesaria y vital» la colaboración público privada para «poder optimizar los recursos, ser eficaces en la gestión, además de repartir los riesgo y garantizar el acceso social a una vivienda digna y a un precio asequible».
Subida de los precios
Desde que el sector inmobiliario empezó a superar la crisis del 2008 e iniciara un proceso de recuperación a partir de 2014 los precios del alquiler se han disparado en algunas de las grandes ciudades y principales capitales de España. Así, según datos del portal Idealista, al cierre de 2019 el precio de la vivienda de alquiler se incrementó de media un 27,6% en las 52 capitales de provincia en los últimos cinco años.
Palma de Mallorca, Málaga y Valencia han registrado encarecimientos del alquiler cercanos o incluso superiores al 50% en el último lustros, si bien, Madrid y Barcelona se han mantenido como las ciudades más caras, con aumentos del precio del 38,9% y del 42,2%, respectivamente, llegando a alcanzar en este periodo máximos históricos.
Antes de que llegara la crisis sanitaria el mercado del alquiler se encontraba ya en una fase de moderación y estabilización generalizada, si bien, algunos mercados con alta demanda seguían registrando incrementos de precios.
Ahora el mercado se encuentra en un momento de incertidumbre, si bien, los expertos inmobiliarios apuntan que resistirá bien a la crisis, ya que a pesar de que ha habido una traslación de pisos del mercado turístico, la demanda sigue siendo muy superior a la oferta, por lo que los precios no deberían verse excesivamente afectados.
Si bien, como en cualquier periodo de crisis y en un entorno de aumento de desempleo, la oferta tendrá que adaptarse a una demanda más frágil financieramente hablando. De ahí que los expertos esperen un mayor impacto en las zonas con alquileres más baratos, que en áreas más cotizadas y con precios más altos.
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