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Autor: José María Salcedo abogado y socio de Ático Jurídico. Especialista en la interposición de recursos contra Hacienda, es autor de la «Guía práctica para recurrir frente Hacienda» y también de la «Guía práctica para impugnar la plusvalía municipal».

La crisis del COVID-19 ha sacado lo mejor y lo peor de cada uno de nosotros. Si ya se tenía un defecto dominante, es posible que éste se haya acrecentado con el confinamiento. Pues bien, algo parecido le ha ocurrido a la Agencia Tributaria. Y es que, si ya tenía la mala costumbre de “jugar a ser legislador”, aprobando notas informativas, preguntas frecuentes, etc., con el estado de alarma dicho defecto se ha vuelto casi patológico. Sin embargo, es importante que los contribuyentes no se fíen de esta legislación paralela. Solo lo publicado en el BOE cuenta. Y lo demás, como a continuación explicaré, hoy está, y lo vemos publicado en una web oficial. Pero quizá mañana ya no…

La Agencia Tributaria, jugando a ser legislador

A la Agencia Tributaria siempre le ha gustado jugar a ser legislador. Son muchos los casos en los que emite notas informativas, o publica las conocidas como “preguntas frecuentes”, que contienen mucha más información de la publicada en la Ley o Reglamento que interpretan.

En muchas ocasiones, la interpretación sostenida va más allá de lo que dice la Ley, adentrándose en mares no surcados por ésta. El problema es que dichas interpretaciones, que se venden como las correctas, solo reflejan la voluntad de Hacienda. Y por ello, no tienen por qué ser seguidas ni por los contribuyentes, ni por los Tribunales.

Por ello, mal consejo será el de fiarse de esta información publicada por la Agencia Tributaria. Como explicaré a continuación, solo lo publicado en el BOE cuenta.

Solo lo publicado en el BOE cuenta

Si acudimos a las fuentes del Derecho, éstas son, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.1 del Código Civil, la ley, la costumbre, y los principios generales del Derecho.

Por tanto, los contribuyentes harán bien si se fían únicamente de lo publicado en el BOE, y desconfían de la información publicada por la Agencia Tributaria. Y ello, por dos motivos: Solo lo publicado en el BOE obliga a los contribuyentes, Juzgados y Tribunales. Y solo lo publicado en el BOE se mantiene en el tiempo, salvo que se modifique por ley o reglamento posterior, igualmente publicado en el boletín oficial.

Y para el que piense que exagero, pondré algunos ejemplos recientes, del peligro que corre el contribuyente que se fía de la información publicada en la web de la Agencia Tributaria.

Algunos ejemplos del peligro de fiarse de la Agencia Tributaria

El primero se refiere a las notificaciones electrónicas tributarias. El plazo para abrirlas es de diez días, transcurrido el cual se entienden notificadas. Y ello, independientemente de que el contribuyente haya accedido o no a su contenido.

El Real Decreto-Ley 8/2020 (suspensión de plazos tributarios), no se refirió a dicho plazo, ni por tanto podía entenderse que quedara suspendido. Sin embargo, la Agencia Tributaria informó a través de su página web de que el plazo para abrir las notificaciones debía entenderse igualmente suspendido. Pues bien, pocos días después, dicha información “desapareció”. Y ello, sin previo aviso de la Agencia Tributaria.

También durante muchos días se consideró (vía preguntas frecuentes sobre el Real Decreto-Ley 8/2020) que los plazos de recurso iniciados antes del estado de alarma quedaban suspendidos, y se reiniciaban el 1 de mayo. Pues bien, dicha previsión no se reflejó en el BOE hasta la aprobación del Real Decreto-Ley 11/2020. Hasta entonces, las preguntas frecuentes aconsejaban a los contribuyentes entender suspendidos los plazos de dichos recursos, pero sin basarse en norma jurídica alguna. Es decir, sobre el vacío.

Hay que tener en cuenta, además, que la información publicada por la Agencia Tributaria, afecta únicamente a los plazos y procedimientos a presentar ante la propia Agencia. Y no ante cualquier otro órgano de la Administración Tributaria (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, Tribunales Económico-Administrativos -TEAR-…). Por ello, aunque la información se emita con vocación de generalidad, es un craso error pretender que dicha información puede aplicarse a procedimientos tramitados por Ayuntamientos (plusvalía municipal), o por Comunidades Autónomas (comprobaciones de valores), o seguidos ante cualquier TEAR. Mucho cuidado con esto.

Guía de actuación para los contribuyentes

En definitiva, la primera recomendación que debe hacerse a los contribuyentes es que pongan “en cuarentena”, (nunca mejor dicho), la información tributaria que se publique en la web de la Agencia Tributaria.

Y la segunda es que acudan a lo publicado en el BOE, que al fin y al cabo es lo que vale. De esta forma, podrán comparar, y ver si la Agencia Tributaria va más allá de lo aprobado. Y así, podrán diferenciar entre lo que es “suelo firme”, y lo que es “suelo pantanoso”, que pueden hundirse si pisan.

Como recomendación adicional está la de levantar acta notarial de la información publicada en la web de la Agencia Tributaria, por si un día “desapareciera”. O, en cualquier caso, la de imprimir, o guardar en un archivo informático, todas estas publicaciones. Ello permitirá al contribuyente invocar los principios de buena fe y confianza legítima en la Administración, si un día la propia Agencia Tributaria pretendiera desvincularse de la información publicada en su web.

Y, como se ha indicado, hay que tener en cuenta que lo publicado es la interpretación que una concreta Administración Tributaria realiza de la normativa aprobada. No es por tanto prudente extrapolar dicha información, o pretender extenderla a procedimientos seguidos ante otras Administraciones Tributarias.

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El Gobierno todavía no ha aprobado ninguna normativa que contemple ayudas para que autónomos y empresarios puedan pagar el alquiler del local que mantienen cerrado, como consecuencia de la crisis del covid-19. Sin embargo, el Ejecutivo está trabajando ya en un borrador que pretende hacer una traslación de las medidas ya aprobadas para ayudar a los inquilinos afectados por el coronavirus a pagar su vivienda habitual al ámbito de los locales comerciales.

Mientras tanto, los Técnicos de Hacienda (Gestha) recuerdan que el IVA se sigue devengando en el momento en el que, según lo pactado en el contrato por las partes, la renta es exigible por el propietario. Esto supone que el propietario debe repercutir el impuesto, con la obligación de ingresarlo a la Hacienda Pública en el modelo correspondiente, haya o no recibido la totalidad o parte del pago de su inquilino.

Por tanto, aunque el inquilino no pague, el propietario está obligado a seguir declarando e ingresando el IVA devengado, sin perjuicio de que con posterioridad el propietario pueda acogerse a un procedimiento de modificación para recuperar ese IVA repercutido impagado.

Desde Gestha aseguran que este procedimiento condiciona al propietario a unos plazos estrictos y a la presentación de una reclamación judicial o requerimiento notarial al inquilino, así como a unos requisitos de comunicación a la Agencia Tributaria no exentos de formalismos varios, para que, en el mejor de los casos, la modificación pueda verse reflejada en la declaración del IVA a presentar seis meses después del devengo del IVA impagado.

Si se opta por cancelar la relación contractual arrendaticia del local o negocio, el IVA se dejará de devengar a partir de ese momento. Pero otra posibilidad que se planteará frecuentemente, en la actual crisis económica y sanitaria, es el acuerdo de propietario e inquilino para rebajar el precio del alquiler o modificar el momento en que es exigible la renta.

Gestha señala que la mejor manera para evitar el devengo del IVA y posibles controversias con la Administración es que se modifique el contrato de arrendamiento y se incluyan las nuevas condiciones de precio y exigibilidad pactadas, siendo muy recomendable que esto se formalice por escrito mediante anexos al contrato principal.

“Para tales supuestos ésta es la forma más simple y menos controvertida. Además, encaja perfectamente en el principio de libertad (autonomía de la voluntad) de las partes contratantes que consagra nuestro derecho civil, también en materia de arrendamientos de locales”, subrayan desde los Técnicos de Hacienda.

Por otra parte, Gestha no recomienda que en estos casos de cambio de condiciones contractuales en beneficio del inquilino se acuda a conceptos como los de exoneración, condonación o suspensión de la renta, sea total o parcial y se considere o no la fuerza mayor. Aunque es cierto que la normativa del IVA prevé la posibilidad de que se realicen descuentos o bonificaciones con posterioridad al devengo del IVA, cabría también el riesgo de que la exoneración, condonación o suspensión fueran interpretadas por la Administración, de acuerdo con la normativa del IVA, como prestaciones de servicios a título gratuito que no impedirían el devengo y, por tanto, la obligación por parte del propietario de repercutir y declarar el IVA correspondiente como si realmente se hubiera pagado.

Por último, en el supuesto de que se estipulen con el inquilino facilidades como el aplazamiento total o parcial del pago de la renta, desde Gestha señalan que también se produce en todo caso el devengo del IVA en el momento en que la mensualidad resulte exigible y por el importe total pactado en el contrato, no cuando posteriormente se realiza de forma efectiva el pago, lo que asimismo obliga al propietario a repercutir e ingresar la totalidad del impuesto.

De cualquier modo, si la declaración del IVA resultase a pagar, el arrendador siempre contará con la opción de aplazar el pago hasta un máximo de seis meses, beneficiándose de la exención de pago de intereses durante los tres primeros meses, establecida con carácter general para todos los impuestos y contribuyentes, en el ámbito de competencias de la Administración tributaria del Estado, con el Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19.

inmodiario.com

La Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha acordado la remisión de trece propuestas al Ministerio de Justicia para que este estudie su posible inclusión en el Real Decreto-ley de medidas urgentes para la Administración de Justicia en relación con la gestión de la pandemia de coronavirus COVID-19 que prepara el Gobierno.

La remisión de las propuestas, algunas de las cuales figuraban en el primer documento de trabajo para el plan de choque en la Administración de Justicia tras el estado de alarma, responde a una petición urgente que Justicia formuló el pasado viernes a los vocales que forman parte de la Comisión Mixta constituida entre ese departamento y el CGPJ.

El documento incluye seis medidas para el orden jurisdiccional civil, dos para el contencioso- administrativo y cuatro para el social, además de una de carácter general para introducir en el Real Decreto-ley un precepto que establezca las reglas aplicables al cómputo de términos y plazos administrativos y procesales interrumpidos y suspendidos como consecuencia de la declaración del estado de alarma.

Cómputo de los plazos suspendidos por el estado de alarma

El objetivo de esta propuesta es unificar criterios y evitar dispersión interpretativa en relación con el cómputo de los plazos y términos procesales y administrativos, así como de los plazos de prescripción y caducidad, que se han visto suspendidos o interrumpidos por la declaración de estado de alarma. Por ello se propone introducir un nuevo precepto que, en aras de la seguridad jurídica, establezca un marco normativo claro y preciso que aclare las reglas de cómputo de plazos.

El texto remitido a Justicia plantea que los plazos procesales o administrativos que hubieran quedado suspendidos o interrumpidos se reanudarán, por el tiempo restante, el primer día en que el estado de alarma no esté vigente.

En los plazos establecidos por días, los restantes se computarán como hábiles o naturales según que el plazo interrumpido o suspendido se hubiese establecido en días hábiles o naturales. En los plazos establecidos por meses o años, para determinar el día final del plazo se adicionarán a partir del día de vencimiento ordinario, computado de fecha a fecha, los días naturales del periodo de interrupción o suspensión.

Medidas para el orden jurisdiccional civil

Entre las medidas propuestas para esta jurisdicción se incluye una relativa a los asuntos que se tramitan en los Juzgados especializados en cláusulas abusivas, de modo que en aquellos en los que no se discuta la condición de consumidor del prestatario y tuvieran ya señalada fecha para la celebración de la audiencia previa se introduzca la posibilidad de que esta no se celebre y se dice sentencia sin más trámite si las partes así lo aceptan.

También se propone establecer un nuevo procedimiento para tramitar las demandas que tengan por objeto la modificación de contratos afectados por las medidas adoptadas a raíz de la emergencia sanitaria, que en muchos casos han hecho imposible cumplir adecuadamente lo pactado. Su admisión estaría condicionada a haber intentado una solución extrajudicial previa y se resolverían por los trámites previstos para el juicio verbal.

Una tercera propuesta plantea introducir la posibilidad, ahora inexistente, de que los inquilinos puedan oponerse a las demandas de desahucio por falta de pago alegando cualquier circunstancia que, teniendo su origen en la situación provocada por el COVID-19, haya supuesto una imposibilidad en el cumplimiento de sus obligaciones. La regulación vigente del juicio verbal en esta materia impide alegar la concurrencia de fuerza mayor.

En el capítulo de medidas para la especialidad mercantil se plantea asimismo que las personas físicas que se declaren en concurso no tengan que entregar su vivienda habitual cuando el valor de esta solo sirva para pagar parcialmente la deuda, siempre que se cumplan determinados requisitos; o la reintroducción temporal en la Ley Concursal del llamado «reconvenio», para evitar que entren en liquidación las empresas que como consecuencia de la crisis sanitaria no puedan afrontar los pagos comprometidos en el convenio.

Por último, se propone establecer un procedimiento extrajudicial obligatorio en materia de transporte aéreo para las reclamaciones por cancelación, denegación de embarque o retraso. Podría acudirse a la vía judicial por la vía de la impugnación de la resolución que pusiera fin a ese procedimiento.

Medidas para el orden jurisdiccional contencioso-administrativo

En este apartado se propone la inclusión en la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa de una disposición transitoria que posibilite la tramitación de los procedimientos abreviados evitando la celebración de vistas siempre que sea posible, y singularmente cuando los elementos probatorios sean esencialmente el expediente administrativo y, en su caso, los documentos e informes aportados junto con la demanda.

También se plantea la modificación de la Ley de Contratos del Sector Público para extender los recursos en vía administrativa en materia de contratos a los que se hayan visto afectados por las medidas contra el coronavirus.

Medidas para el orden jurisdiccional social

En esta jurisdicción, el CGPJ propone declarar urgentes los procedimientos relacionados con la recuperación de las horas de trabajo no prestadas durante el permiso retribuido previsto en el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, de modo que estos procedimientos judiciales tendrían tramitación preferente y podrían ser resueltos antes del 31 de diciembre de 2020, que es la fecha legalmente prevista para la recuperación de esas horas.

También se plantea la aprobación de una norma con rango de ley que establezca un régimen específico para la impugnación de los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTEs) derivados del COVID-19 que afecten a varios trabajadores, aunque su número no alcance los umbrales previstos en el apartado 1 del artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores, facilitando así las acciones colectivas. La reforma, en cualquier caso, no impide las impugnaciones individuales de los ERTEs.

Otras medidas incluidas en este capítulo son la celebración preferente de juicios, deliberaciones y otras actuaciones procesales por medios telemáticos mientras dure la situación de emergencia sanitaria y cuando los medios tecnológicos puestos a disposición de jueces y fiscales lo hagan posible; y la entrada en funcionamiento a la mayor brevedad posible de los Juzgados de lo Social números 43 y 44 de Madrid, creados en virtud de Real Decreto 256/2019, de 12 de abril.

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Sobre estas líneas, el magistrado de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, Vicente Magro, uno de los grandes especialistas españoles en cumplimiento normativo.

Foto: Carlos Berbell/Confilegal

Facilitar a la Administración de Justicia un plantel de peritos especializados en cumplimiento normativo, o “Compliance”, que estén capacitados para emitir una opinión profesional acerca de la idónea y adecuada implementación de modelos de cumplimiento “Compliance” en el contexto de las actuaciones judiciales es el objetivo de la iniciativa que impulsa la Asociación Española de Compliance (ASCOM).

Esta propuesta se dará forma una vez que los profesionales de ‘Compliance’ que tengan en su poder la certificación CESCOM superen el programa formativo de 60 horas de duración y el caso práctico que se iniciará a finales del mes de septiembre.

La primera promoción saldrá a finales de año y se inscribirán en el citado registro de peritos expertos en cumplimiento normativo.

Al final se tendrá a un grupo de profesionales con un conocimiento amplio en ‘Compliance’, por disponer de dicho certificado profesional y una formación específica sobre peritaje judicial para poder desempeñar esta labor de forma adecuada.

Se trata del único registro de peritos avalado por una asociación de cumplimiento normativo reconocida internacionalmente.

Hay que recordar que ya el magistrado de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo Vicente Magro en la última edición del Día del Compliance Officer ya comentó la necesidad de contar con dicho registro para dar certidumbre a los programas de ‘Compliance’.El magistrado Vicente Magro pide al futuro Gobierno que defina el Estatuto jurídico del cumplimiento normativoEl magistrado de la Sala Segunda del TS considera que hay que crear un registro para que los «Compliance Officers» actúen como peritos en juicios penales.

Para Magro es fundamental transmitir a la empresa confianza, “la empresa va a saber que habrá un sector cualificado de profesionales que están trabajando ya para formarse adecuadamente e ingresar en el citado registro de expertos en cumplimiento normativo que va a permitir a la empresa saber quien está cualificado y a quien puede contratar como “Compliance Officer”.

“Al mismo tiempo, la labor de estos profesionales va a ser importante en los procedimientos judiciales donde si se está realizando alguna investigación en el seno de la empresa por la posible comisión de un hecho delictivo, se pueda contar con algún profesional del citado registro para llevar a cabo ese informe pericial, tanto por parte de la acusación como por la defensa o Ministerio Fiscal”, apunta.

Señala que “los procedimientos judiciales sobre responsabilidad penal de las personas jurídicas requieren de la citada prueba pericial en materia de ‘Compliance’”.

“Resulta difícil valorar ese programa de ‘Compliance’ en el procedimiento judicial sin un experto externo que lo conozca bien. El registro pretende cubrir esa laguna con expertos muy contrastados que puedan hacer la pericial”, subraya.

En este sentido recuerda que este registro también lo podrán utilizar los órganos judiciales “por medio de la pericial judicial que puede proponer el Ministerio Fiscal, como se indica en dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, las dos primeras de febrero y marzo del 2016 con respecto a la llamada viabilidad de la prueba pericial en el procedimiento de responsabilidad penal de las personas jurídicas y la alta eficacia de este registro para lograr dicha finalidad”.

Para este magistrado es muy importante el programa formativo que se va a poner en marcha para dotar a estos profesionales del ‘compliance’ de las técnicas periciales, “creo que puede haber un antes y un después con la implementación del citado registro. Ayudará a mejorar las resoluciones judiciales, por un lado y por otro hará mejores los programas de ‘compliance’ existentes”.

Testar la idoneidad del programa

Sylvia Enseñat, presidenta de ASCOM, indica que esta iniciativa responde “a una demanda reiterada de los distintos actores del contexto judicial, tanto jueces, magistrados, fiscales o abogados”.

La presidenta de esta asociación profesional señala que “partiendo de la certificación CESCOM, que acredita los conocimientos de forma rigurosa del profesional en cuestión como tal, se va a ofrecer a los profesionales que tengan dicha certificación la posibilidad de hacer un curso en técnica pericial.

“Las personas que tengan dicho certificado y superen el curso podrán solicitar su inscripción en el registro de peritos expertos en ‘Compliance’”.

Cada año los peritos, con sus distintas especializaciones, quedan registrados en los tribunales de justicia. Lo hacen a través de un listado que confeccionan los Tribunales Superiores de Justicia y remiten a las estancias judiciales.

Este registro dotará a los juzgados y tribunales en España de unos auxiliares especializados en la materia que colaborarán fielmente en la evaluación de los programas de ‘Compliance’.

ASCOM explica que para ser incluido en el registro de peritos expertos en ‘Compliance’ se deben cumplir los siguientes requisitos de forma consecutiva:

En primer lugar, tener vigente la Certificación CESCOM, la certificación profesional de ‘c¡Compliance’ más prestigiosa del sector y que cuenta con el reconocimiento internacional de la IFCA- International Federation of Compliance Associations.

Así como completar con éxito el curso de Especialización en Peritaje para Expertos en Compliance impartido por ASCOM, con 60 horas de formación y el desarrollo de un caso práctico final expuesto ante un tribunal de reconocidos juristas en la materia.

Por su parte, el exministro de Justicia Francisco Caamaño, impulsor de la responsabilidad penal de la persona jurídica en la reforma penal del 2010, resalta que está claro que la teoría no debe estar reñida con la práctica, ya que “para defender un informe pericial se necesitan distintas habilidades pero también conocimientos técnicos sólidos ante los órganos judiciales”.Francisco Caamaño: «Es fundamental proteger al denunciante de corrupción por el interés general»El exministro y abogado de CCS Abogados opina que la nueva Directiva de protección de los denunciantes de corrupción es muy positiva.

Sobre el curso recuerda que “se articulan una serie de sesiones bajo la supervisión de profesionales del mundo jurídico y de ‘compliance’ como profesores, al final cada alumno o alumna deberá elaborar su propio informe pericial en relación con un mismo caso práctico”.

También señala que “de todos esos informes se seleccionarán los dos mejores y, en una última jornada, las personas autoras tendrán que exponerlo y defenderlo ante un tribunal formado por profesionales de reconocido prestigio. Es un símil de juicio donde el tribunal valorará la intervención de esos peritos judiciales y los peritos contestarán a las cuestiones que les planteen”.

Formación a medida para ser perito

Sobre el programa formativo de perito experto en ‘Compliance’, Alain Casanovas, miembro de la Junta Directiva de ASCOM destaca que “recoge una serie de materias importantes para ejecutar una prueba pericial aplicada en el ámbito concreto del ‘Compliance’”.

De esta forma el temario abarca a la normativa general “pasando por la normativa de orden procesal que se aplica en juzgados y tribunales y donde habrá que exigir el documento pericial correspondiente”.

También Casanovas señala que en este programa formativo se habla de la figura del perito “no solamente su designación jurídico-procesal de este profesional, sino sobre todo sus características desde un punto de vista técnico y de ‘compliance’, donde un valor como la independencia es fundamental dentro de las administraciones públicas y las judiciales. De hecho, hay un tema específico donde se habla del contenido del informe pericial, contenido y estructura”.

Otra cuestión que se aborda en este programa formativo está centrada “en los fundamentos de auditoría, tipos de revisiones que técnicamente hablando que se pueden proyectar en un trabajo de revisión de un modelo de ‘Compliance’. Hay diferentes alcances, a la hora de planificar el proyecto que vamos a ejecutar, hay que conocer por cual de ellos vamos a optar”.

El profesorado está formado por un grupo de profesionales con amplia experiencia en ‘Compliance’, como Francisco Bonatti, secretario de la Junta Directiva de ASCOM; Francisco Caamaño exministro de Justicia; Alain Casanovas, miembro de la Junta Directiva de ASCOM; Ignacio Diez-Picazo, catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Complutense de Madrid.

Junto a ellos también aparecen como formadores Ángel Juanes exvicepresidente del Tribunal Supremo; Soledad Llamas, subdirectora de Auditoría Interna, Gestión de Riesgos y Control Interno en el Canal de Isabel II; Vicente Magro magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo; Yolanda Pérez, senior manager del área de Gobierno, Riesgo y Cumplimiento (GRC) en KPMG Asesores, S.L.

Otros profesionales que aparecen en este cuadro de expertos formadores son también Álvaro Pinilla, coordinador del área de formación del SEPBLAC: Julián Sánchez Melgar magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo; Eloy Velasco magistrado de la Audiencia Nacional y Ángeles Villegas magistrada del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo.

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El portal pisos.com y la entidad financiera digital hipotecas.com analizan el escenario inmobiliario en una coyuntura cuyos efectos en el mercado serán notables en el segundo y tercer trimestre: «El precio de la vivienda no se va a derrumbar como a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5-13,5% tras el confinamiento».

Ambas compañías destacan la digitalización como forma de paliar la crisis del COVID-19: Mientras pisos.com tiene un 10% más de anuncios profesionales que en abril del año pasado, hipotecas.com ha registrado un alza del 5-7% de clientes interesados y no han cancelado hipotecas concedidas, simplemente han sido pospuestas.

El portal pisos.com y la entidad financiera digital hipotecas.com analizan el escenario inmobiliario en una coyuntura extraordinaria originada por el impacto del coronavirus en la economía española cuyos efectos serán notables en el segundo y tercer trimestre del año.

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace una predicción optimista del actual estado del sector inmobiliario: «El precio de la vivienda no se va a derrumbar como a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5-13,5% durante los primeros meses posteriores al confinamiento. Después, la situación volverá a la tónica de estabilización y bajada de la que veníamos en 2019. Por zonas, grandes ciudades como Madrid o Barcelona van a notar un menor impacto de estas bajadas, mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes. La parte de la demanda que disponga de ahorros previos podrá encontrar buenas oportunidades para comprar», ha subrayado el experto.

En el segmento del alquiler los precios no han bajado, pero su crecimiento se está moderando especialmente desde hace meses, sobre todo en grandes capitales que han sido punta de lanza de la recuperación de los precios, y en aquellos mercados con una tensión en precios de alquiler muy importante como son Barcelona y Madrid. Estos mercados ya crecen muy poco, cerca del 1% en la Ciudad Condal y por debajo del 4% en la capital española. La previsión es que esta moderación se acelere y posiblemente los precios del alquiler caigan ligeramente a corto plazo.

De cara a 2020, desde pisos.com se dibujan dos escenarios diferentes en función de cómo avance la crisis sanitaria en España: si la recuperación del mercado post-confinamiento es rápida, el volumen total de operaciones inmobiliarias estará en torno a las 450.000 en 2020, lo que supondría una caída del 10% respecto a las 500.000 que se esperaban para este año. Si la recuperación fuera más lenta, las operaciones registradas serían unas 400.000, un 20% menos.

Ruth Armesto, managing director de hipotecas.com, se muestra en la misma línea y cree que ahora es un buen momento para la búsqueda de oportunidades: «La autoridad monetaria europea mantendrá la política de tipos bajos más tiempo para estimular la economía, por lo que será un buen momento para el inversor de compra de vivienda. No se prevé una subida del Euribor, sino todo lo contrario. En este sentido, tampoco se prevé en el corto plazo que las condiciones de los bancos varíen».

Por otra parte, en un contexto de confinamiento, desde hipotecas.com recuerdan que la banca digital tiene cada vez más adeptos, lo que supone una oportunidad de digitalización del sector y de sus profesionales. «La capacidad de adaptación y reinvención de las empresas y los servicios será clave para superar la crisis con éxito, pues las prioridades de los propietarios cambiarán al igual que los hábitos. La digitalización, la domótica y la personalización del espacio serán claves», afirma Armesto.

Crece la actividad inmobiliaria online durante el confinamiento

El comportamiento de los usuarios de pisos.com ha ido modificándose a medida que ha avanzado el confinamiento. «La primera semana la audiencia cayó un 10%, y la segunda, un 20%. Eran semanas de adaptación a la situación», señala Font, pero en abril comenzó a recuperarse: «El tráfico por Internet en España creció un 80% en un mes. La previsión es que nuestro tráfico se recupere».

Además, el directivo apunta que no sólo hay que fijarse en la audiencia, también en los leads: «Si antes se entraba en los portales para tomar el pulso a los precios, ahora hay gente activa que busca vivienda de verdad». En cuanto a si se demandan viviendas con habitaciones más grandes debido a necesidades crecientes como el teletrabajo, o bien con espacios exteriores para disfrutar del aire libre, lo cierto es que Font no lo ha percibido: «No estamos viendo unos cambios relevantes en el comportamiento de la audiencia con lo que busca respecto a hace un mes».

Por su parte, Ruth Armesto indica que en hipotecas.com han registrado «un aumento del 25% de las visitas que se realizan por ordenador en vez del móvil, algo que no pasaba desde la era previa a los smartphones». Además, en la entidad financiera digital han notado variaciones en las simulaciones que realizan los usuarios, que ahora usan horquillas de cantidades más amplias precisamente por lo difícil que resulta prever el impacto de esta crisis en los precios. De momento, Armesto hace una lectura positiva con la estadística en la mano: «En abril hemos registrado un alza del 5-7% de clientes interesados y no hemos cancelado hipotecas concedidas, simplemente se han pospuesto. De hecho, el modelo digitalizado en el que trabajamos ha permitido encontrar vías alternativas para los usuarios esquivando la parálisis coyuntural en la que nos encontramos».

En pisos.com, un aspecto que sí ha cambiado es la configuración de la oferta en el portal, destacando la estabilidad de los anuncios de profesionales frente a la volatilidad de los particulares. «Tenemos un 10% más de anuncios profesionales que el año pasado, pero los particulares han caído un 4%», expone Font. «Muchas agencias están cerradas de cara al público, pero están contactando con sus clientes para tener oportunidades de negocio activas en el momento en el que todo se reactive», revela.

El equilibrio entre venta y alquiler también se ha visto alterado. «Los anuncios de viviendas a la venta han crecido un 10% interanual, y el alquiler ha bajado un 1%», aclara Font. En cuanto a la diferenciación entre alquiler turístico y tradicional, el experto subraya que «desde el inicio del estado de alarma un 11% de los inmuebles turísticos publicados ha pasado a larga duración». Font enumera razones como el cierre de fronteras, las medidas tras el confinamiento o las políticas concretas de cada país, pero asegura que «el turismo recuperará la confianza cuando se pueda volver a viajar de forma segura».

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La Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sobre asistencia a los obligados tributarios y ciudadanos en su identificación telemática ante las entidades colaboradoras, con ocasión del pago de deudas con tarjetas de crédito y de débito, mediante el sistema de firma no avanzada con clave de acceso en un registro previo (sistema Cl@VE PIN), prevé en su apartado noveno que lo previsto en ellas sea aplicable a los pagos que se realicen a través de la sede electrónica de la Agencia Estatal de Administración Tributaria a partir del 15 de junio de 2020.

Como consecuencia de la situación excepcional motivada por la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se hace preciso establecer los mecanismos para que los trámites que los obligados han de realizar ante la Agencia Tributaria puedan efectuarse por vía telemática. Inicialmente, se estableció que la citada Resolución de 11 de marzo de 2020 fuera de aplicación a partir del 15 de junio. Evaluada la situación y apreciada su excepcionalidad, tanto el Departamento de Recaudación de la Agencia Tributaria como las asociaciones representativas de entidades de crédito consideran necesario adelantar la aplicación de la Resolución en la medida en que ello sea posible. Una vez valorados los desarrollos técnicos a efectuar por la Agencia Tributaria y las entidades de crédito que prestan el servicio de colaboración en la gestión recaudatoria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria conforme al artículo 17 del Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, se adelanta al 1 de junio la fecha en la que los pagos que se realicen a través de la sede electrónica puedan efectuarse en las condiciones establecidas en la Resolución de 11 de marzo de 2020.

Por lo anteriormente expuesto, dispongo:

Único. Modificación de la Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sobre asistencia a los obligados tributarios y ciudadanos en su identificación telemática ante las entidades colaboradoras, con ocasión del pago de deudas con tarjetas de crédito y de débito, mediante el sistema de firma no avanzada con clave de acceso en un registro previo (sistema Cl@VE PIN).

Se modifica el apartado noveno de la Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sobre asistencia a los obligados tributarios y ciudadanos en su identificación telemática ante las entidades colaboradoras, con ocasión del pago de deudas con tarjetas de crédito y de débito, mediante el sistema de firma no avanzada con clave de acceso en un registro previo (sistema Cl@VE PIN), que pasa a tener la siguiente redacción:

«Noveno. Aplicabilidad.

Lo previsto en la presente resolución será aplicable a los pagos que se realicen a través de la sede electrónica de la Agencia Estatal de Administración Tributaria a partir del 1 de junio de 2020.»

Disposición final única. Aplicabilidad.

La presente Resolución será aplicable el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

Madrid, 15 de abril de 2020.–El Director General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, Jesús Gascón Catalán.

iedealista.com

Similar a las medidas aplicadas a los inquilinos de su vivienda habitual

La ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, ha adelantado que el Ejecutivo estudia lanzar ayudas a empresarios y autónomos para el pago del alquiler de los locales comerciales. Además, se trabaja por extender la flexibilidad de los ERTEs y otras medidas fiscales.

En el borrador con el que ya trabaja el Gobierno se pretende hacer una traslación de las medidas ya aprobadas para ayudar a los inquilinos con problemas para pagar su vivienda habitual al ámbito de los locales comerciales. “Lo haremos introduciendo algunas modificaciones que contemplen las singularidades intrínsecas del alquiler de locales de negocios”, ha afirmado la ministra Maroto en una entrevista con el diario Expansión.

El coste del alquiler de los locales comerciales está siendo uno de los gastos más importantes y difíciles de asumir para muchas empresas y autónomos, mientras mantienen sus oficinas o tiendas cerradas, y no generan ingresos.

Otra de las medidas que pretende impulsar el Gobierno es la de lanzar estímulos para la compra en los comercios de proximidad, impulsando también medidas para que entren en el comercio electrónico.

También adelantó que siguen trabajando para apoyar a los sectores para “no perder ni empresas ni empleos”. En un paquete ya aprobado sobre exenciones de impuestos, el volumen alcanza los 14.000 millones de euros, aunque acotado a la facturación de pymes y autónomos. Esto, junto al retraso de las autoliquidaciones, pretende aliviar la presión sobre el tejido empresarial.

La ministra también confirmó que ya están estudiando junto a Trabajo y los agentes sociales cómo ampliar las medidas de flexibilización de los ERTEs, o el complemento salarial se pueda extender más allá del estado de alarma.  “Se está trabajando en convertir los ERTE por fuerza mayor en por causas de la producción”, concretó Reyes Maroto. 

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La pandemia provocada por el covid-19 ha supuesto la paralización de operaciones inmobiliarias de diversa índole. Una de ellas es el contrato privado de compraventa con arras de una vivienda que se firmó antes de esta crisis. Desde el despacho Ático Jurídico analizan si cabe dar marcha atrás y recuperar las arras que se pagaron para adquirir un piso.

Una de ellas es el contrato privado de compraventa con arras de una vivienda que se firmó antes de esta crisis. Desde el despacho Ático Jurídico analizan si cabe dar marcha atrás y recuperar las arras que se pagaron para adquirir un piso.

Las arras son una garantía que en líneas generales conlleva la entrega de dinero para asegurar el cumplimiento de una obligación que no es otra que la de comprar un inmueble. Normalmente se formaliza en un documento privado donde el comprador entrega una cantidad en concepto de arras, y el vendedor le concede un plazo para firmar ante notario la compraventa de la vivienda.

Con el estallido de esta crisis sanitaria y económica son muchos los compradores que firmaron un contrato de arras, pero que hoy en día no puede acometer la compra de la vivienda, debido a haber sufrido un ERTE, un despido o una reducción sustancial de sus ingresos.

Es decir, por circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevistas, es imposible cumplir con el acuerdo de compraventa y en este punto aparece la cláusula “rebuc sic stantibus”. La situación sanitaria actual, generada por el coronavirus, y las medidas que se han tenido que adoptar en salvaguarda de la salud pública, podría encuadrarse en uno de los casos de fuerza mayor. “Tales circunstancias, totalmente ajenas a los contratantes, deben conllevar a una de las partes la imposibilidad o el gravoso cumplimiento de las obligaciones del contrato”, señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En condiciones normales, el principio que impera en los contratos es el de “pacta sunt servanda”, es decir, que los pactos deben cumplirse por las partes, tal y como se recoge en el artículo 1.091 del CC. Sin embargo, dada la situación extraordinaria que vive la sociedad española es posible acudir a la cláusula ya mencionada “rebuc sic stantibus”.

“No debe olvidarse que la cláusula “rebus sic stantibus” ha sido admitida por los tribunales con mucha cautela. Dejar sin efecto lo firmado, ya sea resolviendo el contrato o modificándolo, solo es posible excepcionalmente. Únicamente en supuestos muy concretos es aplicable la indicada cláusula. De lo contrario, podría quebrantarse el principio que garantiza el cumplimiento de lo pactado” añade Salcedo.

No obstante, la crisis del covid-19 puede justificar la aplicación de esta cláusula en caso de que el comprador verdaderamente no pueda hacer frente a la compra por causa del coronavirus. El Tribunal Supremo con ocasión de la última crisis económica, ha ido dictando diversas sentencias acerca de la aplicación de la citada cláusula. El criterio tradicionalmente restrictivo ha dado paso a un parecer más permisivo, puesto de manifiesto en algunas resoluciones.

De cualquier modo, el consejo de Salvador Salcedo es hablar con el vendedor, antes de que se agote el plazo para ir a notaria para saber si está dispuesto anular la operación y devolver el dinero. De no ser así, lo aconsejable es actuar debidamente asesorado dado que la problemática no es sencilla, y convendrá analizar el caso concreto.

La abogada Carmen Giménez, titular del despacho G&G Abogados, recuerda que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones (por ejemplo, no perdiendo en el caso del comprador o no doblando en el caso del vendedor la cantidad entregada en concepto de arras), las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debía de haber sido imprevisible en el momento de formalizar el contrato. En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenido de manera implícita.

Por último, Giménez subraya que el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

Qué tipos de arras hay

Hay tres tipos de modalidades: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.

La mayoría de las compraventas se documentan con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales (facultando a ambas partes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidad entregada o devolviéndola por duplicado el vendedor).

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Autor: Carlos Lospitao

Wires, asociación que reúne mujeres con cargo de responsabilidad en el sector inmobiliario, ha organizado un encuentro digital en el que varios expertos han debatido sobre las medidas a adoptar para asegurar la salud y la seguridad de los trabajadores a su vuelta al trabajo después del confinamiento. Todos ellos destacan la importancia que tendrá la salud del trabajador a partir de ahora para los inversores y propietarios de edificios de oficinas. Los inmuebles sostenibles no sólo deberán de respetar el medio ambiente, sino también garantizar la salubridad de los empleados.

Esther Deltor Campà, directora Workplace Health MERS Recursos Humanos, Paulino Pastor Pérez, director general de Ambisalud, Susana Clarke, directora de clientes estratégicos de Cushman & Wakefield y María Dolores Carnicero, gerente de Acla Ingeniera de Instalaciones SL, han debatido sobre cómo será la vuelta al trabajo de las empresas después del coronavirus en este evento moderado por Patrizia Laplana, directora de ASLA Green Solutions. Hasta ahora, el tejido empresarial español había centrado sus esfuerzos en continuar su actividad durante el confinamiento, pero en la actualidad todos comienzan a pensar en el futuro. El retorno tendrá diferentes tiempos y características dependiendo del sector, aunque los expertos coinciden en una cuestión: los propietarios de activos deberán de invertir en la salud del trabajador. Para ello proponen monitorizar a los empleados, rediseñar los espacios de trabajo (no sólo los individuales, también los comunes), mejorar la calidad del aire en el interior y estudiar nuevos materiales que garanticen la seguridad del empleado.

“Hasta ahora los certificados de los edificios sostenibles ponían el foco en el respeto con el medio ambiente, pero tras el covid-19 seguro tendrá una mayor importancia las acciones que se puedan acometer en el activo para mejorar la salud individual del trabajador”, explica Deltor. Una cuestión que va a ganar protagonismo a la hora de buscar trabajo, según pronostica Clarke. “El salario, la ubicación o el transporte eran los factores más relevantes para un trabajador a la hora de elegir una empresa u otra para trabajar. Después del coronavirus, las empresas y los propietarios de los edificios deberán de invertir en la salubridad de los empleados para atraer y mantener el talento, porque va a ser decisivo en la toma de decisión de las personas que busquen trabajo”, relata la directora de estrategia de Cushman & Wakefield.

En esta misma línea se ha mostrado Carnicero que resalta la importancia de invertir en este aspecto. “Más del 30% de oficinas de Madrid y Barcelona se podrían considerar perjudiciales para la salud del trabajador, según un estudio de la Universidad de Harvard. No sólo hay que mirar la eficiencia energética de un edificio, sino también buscar la salud de los empleados que lo habitan”, afirma la gerente de Ancla Ingenierías.  

El director general de Ambisalud también pone en valor la salud del empleado y para ello explica que no es solo es importante mantener las distancias de seguridad o mejorar la ventilación de los espacios. “Tenemos que incorporar el concepto de salubridad en los certificados de sostenibilidad de los edificios. Para ello hay que comenzar a pensar no sólo en el aíre que respiramos, sino también en lo que tocamos, en lo que pisamos… Debemos de estudiar qué materiales son más sencillos de higienizar, cuáles son menos perjudiciales para la salud… En este aspecto centraría la vuelta al trabajo después del confinamiento”, afirma Pastor Pérez.

A corto plazo, Deltor propone monitorizar a los trabajadores para prevenir contagios entre la plantilla.“Hay que identificar cuáles son las personas de riesgo y diseñar así protocolos personalizados. Por ejemplo, sabemos que las personas fumadoras o con obesidad pueden tener más problemas y hay que tenerlo en cuenta”, explica en este sentido. Clarke también anima a las empresas a optimizar los espacios. “Las compañías han de valorar cómo ha funcionado el teletrabajo durante este confinamiento para crear espacios más inteligentes y optimizados en sus oficinas”, afirma.

“El concepto Well toma una dimensión diferente ahora. El inversor o el propietario del edificio tienen que adecuar las zonas comunes dentro de la oficina y del edificio. Cómo acceder al edificio, coger el ascensor, los baños, las cafeterías en zonas comunes… todo va a tomar otra relevancia”, finaliza Clarke.

Todas estas medidas y protocolos tendrán un coste, pero Pastor Pérez tiene claro que no es una inversión necesaria a largo plazo. “Tenemos que pensar que el gasto que hagamos en salubridad no es un gasto, sino una inversión porque tendrá retornos positivos para las compañías”, puntualiza.