El arrendador también tiene la obligación de notificar la deuda al arrendatario y puede interponer una demanda de desahucio por impago
idealista.com
Una de las consecuencias de la crisis del covid-19 es el aumento del número de impagos en el alquiler. Desde el despacho Sanahuja Miranda recomiendan a los arrendadores alcanzar un una moratoria o una rebaja temporal de la renta con el inquilino para seguir recibiendo la mensualidad. También pueden protegerse contratando seguros dedicados al impago de las rentas, ya que suelen cubrir la renta mensual entre seis y 12 meses.
La situación actual provocada por la pandemia del coronavirus está generando incertidumbre entre muchas personas que han visto mermados sus ingresos para hacer frente a gastos tan importantes como el de la renta del alquiler. Según la última actualización del Fichero de Inquilinos Morosos, desde el pasado septiembre las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%.
“En caso de impago prolongado, sobre todo durante esta crisis sanitaria que estamos viviendo, es aconsejable llegar a un acuerdo con el inquilino para seguir recibiendo la mensualidad. Lo más común es la negociación de una moratoria o una rebaja temporal de la renta”, señala Ignasi Vives, abogado especialista del despacho Sanahuja Miranda Abogados.
Los arrendadores que decidieron invertir en una vivienda como valor refugio para poder obtener una rentabilidad con el arrendamiento de la vivienda también están viviendo de primera mano las consecuencias de la crisis del covid-19.
Desde el despacho de abogados recomiendan a los propietarios de pisos en alquiler la posibilidad de contratar seguros dedicados al impago de alquiler. Lo habitual es que este tipo de seguro se contrate a la vez que se firma un contrato de alquiler, pero también podría hacerse en cualquier momento mientras dure el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, cinco de cada 10 contratos de alquiler firmados durante el año pasado ya contemplaban la contratación de uno de estos seguros, según el Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA).
En caso de impago, la contratación de estos seguros suele cubrir la renta mensual durante un período que va de los 6 meses a los 12 meses. Además, el seguro puede alcanzar también la cobertura de daños a la vivienda, robos de objetos pertenecientes al inmueble alquilado y los honorarios de la defensa jurídica en el caso de tener que interponer una demanda de desahucio.
“Si el propietario de una vivienda se encuentra frente al impago de la renta de alquiler y tiene un seguro de impago contratado, deberá notificarlo en cuanto se produzca la deuda. se considera impago tras un mes de la fecha de pago acordada. Si el tiempo es inferior, se tratará de retraso. El arrendador también tiene la obligación de notificar la deuda pendiente formalmente al actual arrendatario”, destacan desde Sanahuja Miranda.
Si el impago persiste, añaden desde el despacho, se puede interponer una demanda de desahucio por impago, y la aseguradora contratada podrá adelantar las cuotas impagadas según lo estipule la cobertura.
Cabe recordar que durante el actual estado de alarma el Real Decreto 11/2020 establece la suspensión de todos los desahucios y lanzamientos de aquellos inquilinos que se encuentren en situación vulnerable sin alternativa habitacional. “Se podrán suspender los desahucios para aquellos individuos que, debido a la pandemia, hayan perdido una parte considerable de sus ingresos, por lo que no superen tres veces el IPREM, es decir, los 1.613,52 euros mensuales, y que tengan una renta de alquiler superior al 35% de los ingresos mensuales. Pero será un Juez quién deberá analizar cada caso en concreto y determinar si se cumplen o no los requisitos para paralizar el procedimiento”, aclara el abogado Vives.
La sentencia del TS aborda la extinción del contrato de un trabajador que fue despedido por su empleadora
elderecho.com
Ernesto Hernán García
La sentencia del Tribunal Supremo número 955/2020 de 3 noviembre (RJ 2020\4637) aborda la extinción del contrato de un trabajador que fue despedido por su empleadora, al amparo de lo previsto en el artículo 52.c) de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, tras la pérdida de la contrata con el Ayuntamiento de Madrid en la que el actor se encontraba adscrito.
La cuestión que resuelve esta sentencia ha sido tratada por la Sala Cuarta en numerosas ocasiones, tal y como la propia sentencia demuestra al hacerse eco de los distintos pronunciamientos y contenidos que conforman la jurisprudencia existente en la materia.
La sentencia dictada en suplicación (Sentencia núm. 113/2018 de 26 febrero del Tribunal Superior de Justicia de Madrid) desestimaba la procedencia del despido interesada por la empresa recurrente al entender que no constaba acreditada la amortización del puesto de trabajo del actor. Para alcanzar esa conclusión, dicha sentencia se apoya en la existencia de otras contratas y la falta de prueba dirigida a acreditar que el puesto del actor “quedara vacío de contenido” por la finalización del contrato con el Ayuntamiento. La sentencia no niega la virtualidad de la causa extintiva alegada por la empresa, a la que se refiere y reconoce como algo “evidente”, si no que rechaza la razonabilidad del despido al considerar que la empresa tenía otras alternativas.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo y encaje en el supuesto de hecho. La sentencia del Tribunal Supremo de referencia recoge de forma muy ilustrativa la doctrina jurisprudencial dictada en los distintos aspectos de esta materia y nos lleva, desde la idea fundamental que informa esta doctrina, hasta el aspecto en el que corrige a la sentencia de suplicación y que constituye la mayor enseñanza que, genuinamente, cabe extraer de la misma.
En efecto, recoge y ratifica la idea fundamental en cuya virtud la rescisión de una contrata puede constituir una causa productiva u organizativa en aplicación del artículo 52 c) ET y nos recuerda que dicho escenario lleva implícita la amortización del contrato de trabajo de tal suerte que el encaje de la extinción del contrato de trabajo, con base en dicho precepto legal, no precisa de mayores elementos. En principio.
Además, la sentencia reconoce como parte integrante de la doctrina jurisprudencial, que la existencia de causa objetiva que permite extinguir el contrato de trabajo no queda enervada por el mero hecho de la existencia de vacantes y ello en la medida en que de la ley no se deriva obligación alguna a cargo de la empresa para recolocar en otro puesto al trabajador. La norma “no impone al empresario la obligación de agotar todas las posibilidades de acomodo del trabajador en la empresa; incluso hemos dicho que ésta no está obligada a destinar al trabajador a otro puesto vacante (aspectos ambos reiterados en la STS de 7 de junio de 2007 (RJ 2007, 4648) -rcud. 191/2006 -).”
La propia sentencia completa su fundamentación haciendo referencia al contrapunto que supone la sentencia dictada en Pleno, el 29 de noviembre de 2010, pronunciamiento con el que la ponente traza el límite de la doctrina, al señalar que, en aquel caso, la razonabilidad de la extinción del contrato de trabajo quedó “desvirtuada por el dato de que la empresa había cubierto a la vez otros puestos vacantes o de nueva creación”. Debemos apuntar que la Sala en Pleno aceptó esta posibilidad en un caso en el que la cobertura de vacantes se calificó como “masiva”.
Volviendo a nuestro supuesto y los hechos que lo conforman, ocurre que dicha cobertura de vacantes por la empresa, así como el contenido y objeto de las otras contratas, no constan acreditados, tal y como expresamente se indica en ella. Tales extremos no se presentan en el relato fáctico, si bien el razonamiento de la sentencia analizada revela que, de concurrir, tendrían que hacerlo con la intensidad del supuesto resuelto por medio de la STS de 29 de noviembre de 2010 ya que como se dijo, aunque hubiera vacantes en la empresa, la norma no obliga a la empresa a encontrar “acomodo” en otro puesto al trabajador.
Por tanto, del análisis de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2020, en contraste con el razonamiento utilizado en la sentencia de suplicación, nos permite extraer que la pérdida de la contrata a la que esté adscrito el trabajador constituye causa válida de extinción del contrato de trabajo bajo los requisitos contenidos en el artículo 52 c) ET, debido al desajuste entre la carga de trabajo y la plantilla, y que la misma lleva implícita la amortización del puesto de trabajo salvo que pueda cuestionarse la razonabilidad de la medida a través de una analogía con el caso resuelto por la STS de 29 de noviembre de 2010.
Finalmente, resulta de interés apuntar que la doctrina que confirma la sentencia de 3 de noviembre de 2020 se ubica en un planteamiento más global completado por el Tribunal Supremo a través de la Sentencia de la Sala Cuarta de 29 de diciembre de 2020 que, de forma definitiva, rectifica para determinados supuestos en los que la contrata pueda constituir la actividad normal y habitual de la empresa, la tradicional doctrina según la cual el contrato temporal de obra o servicio determinado podía tener por objeto y justificación una contrata. Con ambos pronunciamientos, nuestro Alto Tribunal, por un lado, nos enseña que el contrato de trabajo puede extinguirse válidamente por la pérdida o extinción de la contrata a través del artículo 52 c) ET, pero no así los contratos de obra o servicio determinado en supuestos como el resuelto por la STS de 29 de diciembre de 2020, cuyo análisis queda al margen del propósito del presente.
El ruido en torno a las directrices que incluirá la futura Ley de Vivienda en relación al mercado del alquiler sigue levantando ampollas entre PSOE y Podemos. El acuerdo alcanzado en octubre, que propició la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado de 2021, llevaba en su letra pequeña aprobar la normativa en el Consejo de Ministros en un plazo máximo de tres meses, con la inclusión de los mecanismos necesarios para controlar los precios del alquiler de forma puntual y en zonas más tensionadas. Una regulación que llega en pleno descenso de las rentas por el impacto de la crisis del coronavirus y que congela (al menos de momento) la premura de tomar medidas al respecto.
La normativa lleva varios meses sobre la mesa y se ha retrasado hasta en dos ocasiones en lo que llevamos de año. El aplazamiento de los plazos ‘sine die’ ha colmado la paciencia de la formación morada, que acusa al PSOE de eternizar la negociación y no mantener una actitud proactiva para alcanzar un acuerdo. El partido de Pablo Iglesias exige establecer límites a los precios del mercado de alquiler, similar al que se aplica en Cataluña desde el pasado mes de septiembre.
Sin embargo, el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha confirmado esta semana que el PSOE prefiere incentivar fiscalmente a aquellos propietarios que alquilen por debajo de los precios que marquen los índices de referencia, como el publicado por su propio Ministerio. De hecho, ha confirmado que esta iniciativa ya se encuentra en fase de consultas con el Ministerio de Hacienda, que analizará cómo articular esta posibilidad.
Lo que ha quedado claro a lo largo de este mes es quelos partidos de Gobierno tienen unas concepciones muy distintas a la hora de afrontar una mejora del mercado del alquiler de viviendas en España.
De hecho, Ábalos ha destacado ahora que no comparte una limitación a las rentas del arrendamiento porque «puede haber una detracción del mercado y hacer que esas viviendas acaben el mercado de la compraventa», y ha destacado que “es más eficaz promover que imponer”.
El ministro, además de velar por la mejora de la oferta, cree que deben ser las Administraciones Públicas en todos sus ámbitos las que deben dar prioridad a la vivienda y “no transferir esa responsabilidad a los particulares”.
Ábalos ha pedido, además, paciencia y tiempo para aprobar la que será la primera Ley por el Derecho a la Vivienda en España, en un claro aviso a Podemos de no se va a llevar, al menos, en este mes al Consejo de Ministros.
Pero estas palabras han indignado a Podemos, y en las últimas horas se han sucedido las reacciones. El vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Derechos Sociales y Agenda 2030, Pablo Iglesias, ha considerado en unas declaraciones a los medios en el acto de ceremonia del 40 Aniversario del 23F en el Congreso de los Diputados que “es un error tensionar al Gobierno planteando que se puede incumplir un acuerdo o que se puede traicionar la palabra dada. Nosotros vamos a ser leales al Gobierno de coalición”, en una clara alusión a las declaraciones de Ábalos, y al acuerdo firmado en el pacto de Gobierno firmado a finales de 2019 que incluía el freno a las subidas abusivas del alquiler.
Medidas jurídicamente compatibles con el derecho a la propiedad
Las fricciones entre los miembros del Gobierno de coalición también han llegado al Consejo de Ministros y la portavoz y titular de Hacienda, María Jesús Montero, ha tenido que salir en defensa de Ábalos. “El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) nunca se ha desdicho de su compromiso de combatir los precios abusivos del alquiler. No se ha alterado la hoja de ruta del Gobierno para evitar las subidas abusivas de precios de alquiler en zonas tensionadas, la discusión está en cuál es el instrumento que mejor lo posibilita», ha afirmado en la rueda de prensa del Consejo de Ministros.
La portavoz del Ejecutivo ha insistido en que se mantiene la negociación entre ambos partidos, y que deben abrirse a otros mecanismos más allá del control de precios. Además, reiteró que se están estudiando las mejores herramientas contando con la adecuada legalidad y certidumbre.
“Todas las medidas en favor de la vivienda como derecho social tienen que ser jurídicamente compatibles con los derechos que también concede la Constitución en materia de propiedad privada, que son igualmente importantes para hacer un texto que tenga todas las garantías tanto para los propietarios, como arrendatarios y los inversores”, aclaró la ministra portavoz.
“Hay que aprovechar la experiencia de otros países, y de algunos ayuntamientos y evitar efectos secundarios no deseados con la aplicación de la normativa como la de una contracción de la oferta del alquiler”, ha sentenciado Montero.
La defensa de la propiedad privada y la necesidad de buscar fórmulas como los incentivos fiscales en lugar de apostar por las limitaciones de precios precisamente son algunas de las peticiones más repetidas por los expertos del sector inmobiliario. Desde las asociaciones de propietarios de viviendas de alquiler, hasta economistas, pasando por gestoras de viviendas e inversores internacionales, el mercado lleva semanas alertando del peligro que puede suponer la nueva normativa para el stock de viviendas en alquiler y la evolución de los precios, y del perjuicio de minar la seguridad jurídica.
Según explican fuentes de mercado a idealista/news, “Podemos exige cumplir un acuerdo que se firmó a finales de 2019, antes de la pandemia y sobre todo antes del desplome de los precios. Viendo cómo está cayendo el alquiler no parece razonable insistir en cumplir unas exigencias que simplemente ya han dejado de tener sentido. Además, tras la experiencia de la regulación catalana, que ha sido declarada inconstitucional recientemente, es lógico que el Gobierno actúe de manera prudente. Aprobar una regulación que podría ser declarada inconstitucional en el futuro sería una locura política».
Lo que dice el acuerdo de coalición
Podemos se encuadra en el acuerdo programático que firmaron Pedro Sánchez y Pablo Iglesias a finales de 2019 donde se incluía un apartado sobre los precios en el mercado de alquiler. Esto es lo que pone en el texto, donde no se propone explícitamente un límite, pero sí de medidas para “poner techo a las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas” y que se “puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler”.
Frenaremos las subidas abusivas del alquiler.
Se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado. Se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica. Se tomarán en cuenta los avances de aquellas comunidades autónomas que tengan definido un sistema Referencia de Precios del Alquiler, agilizando los mecanismos que hagan posible su puesta en marcha.
Los ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho a una vivienda.
El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los ayuntamientos y/o comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
El propio ministro Ábalos avanzó pocos días antes del estallido de la pandemia del coronavirus en una Comisión de su área en el Congreso de los Diputados que llevaría “una iniciativa para permitir el control de precios del alquiler en aquellas zonas que hayan experimentado subidas desorbitadas”. Pero todo quedó paralizado con la crisis del covid-19, cuyo impacto se está dejando notar en las rentas de las principales ciudades españolas.
En Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla o Málaga, por ejemplo, los precios del alquiler registraron una bajada récord en 2020, según los datos de idealista. Y durante el pasado mes de enero, los descensos continuaron: en la capital española, la renta media retrocedió un 1,3%, mientras que en la capital catalana bajó un 2% y en Málaga, otro 2,4%. Así, desde los máximos de la serie histórica alcanzados el pasado mes de mayo, el precio del alquiler ha caído un 16,8% en el caso de Barcelona y un 11,9% en el de Madrid.
Las otras medidas que exige Podemos
Pero las pretensiones de Podemos no se quedan ahí, y en las últimas semanas ha añadido nuevos puntos a la negociación como la de introducir algún tipo de impuesto sobre las viviendas vacías, sean de grandes tenedores o de particulares, para empujarles a sacarlos al mercado, sobre todo de arrendamiento.
La salida al mercado de la vivienda vacía es un tema recurrente que vuelve a ponerse de actualidad cuando se debate sobre los problemas de accesibilidad a la vivienda, la falta de oferta en el mercado de compraventa y de alquiler y los altos precios de las casas. Pero la realidad es que no se sabe exactamente cuánta vivienda vacía hay en España, ni dónde está ni cómo se encuentran.
La otra cuestión que Podemos ha querido introducir en la negociación es la de la obligación a los grandes tenedores de viviendas de destinar el 30% de sus viviendas a uso social. La Secretaria de Estado para la Agenda 2030, Ione Belarra, es la persona elegida por el vicepresidente Iglesias para seguir la negociación por la parte de sus competencias sociales, mientras que por parte de Vivienda se encuentra David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, quien dejó claro en una entrevista a idealista/news que «la mejor política para reducir el precio de la vivienda es aumentar la oferta».
Prevé retomar este año las visitas a los domicilios según mejore la situación sanitaria
elderecho.com
El director general de la Agencia Tributaria (AEAT), Jesús Gascón, ha avanzado este martes que el organismo dispondrá de hasta 70 fuentes de datos diferentes que cruzar mediante técnicas de ‘big data’ para comprobar deslocalizaciones ficticias de contribuyentes y cotejar si realmente se reside en el extranjero. Además, prevé poder retomar a lo largo de 2021 las visitas con «plenas garantías jurídicas».
El director general de la Agencia Tributaria (AEAT), Jesús Gascón, ha avanzado este martes que el organismo dispondrá de hasta 70 fuentes de datos diferentes que cruzar mediante técnicas de ‘big data’ para comprobar deslocalizaciones ficticias de contribuyentes y cotejar si realmente se reside en el extranjero. Además, prevé poder retomar a lo largo de 2021 las visitas con «plenas garantías jurídicas».
Así lo ha indicado durante su comparecencia ante la Comisión de Hacienda a petición propia para informar sobre el Plan de Control Tributario y Aduanero de 2021, en la que ha destacado que las técnicas de ‘big data’ permiten una aplicación «más generalizada» en el ámbito del análisis patrimonial y, por consiguiente, detectar en mayor medida las deslocalizaciones ficticias de contribuyentes a otros territorios.
Gascón ha apuntado que el tema de las deslocalizaciones «se ha puesto de moda últimamente», tras la polémica por la marcha de algunos ‘youtubers’ e ‘influencers’ a Andorra y otros territorios con una imposición más baja.
En este sentido, ha precisado que actualmente hay 2,5 millones de españoles que viven fuera del país, un dato que «hay que darlo por bueno» al ser en general verdad, si bien se producen también «deslocalizaciones ficticias». De su lado, hay unos 5 millones de extranjeros que residen en España.
Ante el «caos» de las deslocalizciones ha valorado el «avance» que supone combinar 70 fuentes de datos diferentes con técnica de ‘big data’ en casos de indicios, lo que le ha llevado a afirmar que los datos «son mayores de los que han sido nunca» para poder disponer de indicios ante una posible deslocalización ficticia.
A continuación, ha añadido, se posibilitará acometer una actuación comprobatoria y, si es preciso, abrir un expediente, si bien ha reconocido que se trata de procedimientos «complicados», ya que «una cosa es que tengas indicios y otra es que seas capaz de probarlo».
En todo caso, cree que la combinación de fuentes, algunas estructuradas y otras informaciones obtenidas en fuentes abiertas, es «absolutamente crucial» porque los procesos probatorios son «muy complicados. En este asunto tiene «mucho que decir» la central de coordinación de control de patrimonios relevante, ha apuntado Gascón.
Espera recuperar las visitas «a lo largo de 2021»
En el ámbito de control, Gascón ha indicado que hay que regularizar incumplimientos y obtener el cobro de deudas, impulsando el cumplimiento voluntario, en un contexto en el que se tendrá que asumir el reto «extraordinariamente importante» de gestionar por primera vez las tasas ‘Google’ y ‘Tobin’ y profundizar en el control del mundo digital.
El director general de la AEAT ha afirmado también que el organismo tiene previsto la realización de un «buen número de visitas», si bien el plan ha quedado suspendido hasta que la situación sanitaria mejore.
Dentro de las visitas, ha indicado que las de «mayor intensidad» son las entradas con autorización judicial en domicilios «constitucionalmente protegidos», tras la sentencia del Tribunal Supremo del año pasado en la que se establecían determinados límites.
«Si la situación sanitaria lo permite, queremos retomar (las visitas) a lo largo del año 2021 con plenas garantías jurídicas, teniendo en cuenta la doctrina del Supremo y los posibles cambios normativos que se puedan producir al respecto», ha indicado.
El Consorcio de Compensación de Seguros ha recibido ya más de 6.680 solicitudes, la mayoría de Atarfe (1.610) y la capital (1.602)
granadahoy.com
El Consorcio de Compensación de Seguros ha recibido ya más de 6.680 solicitudes de indemnización por la serie de terremotos que afecta al área metropolitana de Granada y prevé que estas puedan alcanzar un montante global, de acuerdo a una primera cuantificación inicial, de unos 15 millones de euros. Alejandro Izuzquiza, director de Operaciones de este consorcio adscrito al Ministerio de Asuntos Económicos, ha informado de que el coste final real dependerá de si se confirma que los daños han sido efectivamente producidos por el enjambre sísmico o si hay otros reclamados que son previos.
La cifra estimada de 15 millones es por tanto todavía «orientativa», «de referencia inicial», y se irá ajustando conforme se concluyan los informes periciales de cada uno de los más de 6.680 expedientes abiertos, ha indicado, al tiempo que ha destacado que el consorcio ya haya acabado las primeras peritaciones y efectuado incluso las primeras transferencias bancarias.
Según Izuzquiza, se trata todavía de cantidades «más bien simbólicas» pero que ponen de manifiesto que el ritmo de elaboración de informes periciales y de transferencias irá progresivamente aumentando cada semana, hasta acabar en un plazo que no debería de ser superior a cuatro meses a partir de este momento.
En concreto, se ha completado la gestión de las primeras 127 solicitudes de indemnización y se han abonado 132.000 euros a través de transferencia bancaria a los asegurados, lo que supone de momento un 2 % de las registradas. De las 6.683 peticiones recibidas por el CCS, que atenderá los daños causados por la serie sísmica siempre y cuando que los bienes afectados contaran con un seguro vigente en el momento de los terremotos, 6.149 corresponden a viviendas y comunidades de propietarios.
Además, otras 430 se refieren a comercios, almacenes y otro tipo de inmuebles públicos o privados de uso no industrial, 45 a locales de oficina, 28 a industrias y 31 a automóviles. Del total de solicitudes, la mayoría de ellas se han concentrado tanto en Atarfe (1.610) como en la capital (1.602), seguidos de Santa Fe (867).
Las nuevas tecnologías, como los pagos online, los drones de vigilancia y las aplicaciones móviles para controlar la luz y el agua, llegan con paso firme para gestionar y mantener los inmuebles con máximas garantías
laopiniondemurcia.es
Eva Moya
Las nuevas tecnologías ya han cambiado a mejor la forma de vivir y gestionar el día a día, por lo que no es de extrañar que conglomerados como por ejemplo, las comunidades de vecinos se animen a hacer uso de ellas para gestionar, mantener y facilitar la convivencia.
Si ya se emplean dispositivos conectados y apps para realizar todo tipo de gestiones, como pagar facturas, hacer videoconferencias, hacer la compra, hablar con amigos y familiares, ¿por qué no emplear esas mismas tecnologías en el ámbito de la comunidad de propietarios? Las tecnologías acabarán llegando a las comunidades de vecinos para cambiar y, sobre todo, facilitar las relaciones entre vecinos, administradores de fincas y proveedores.
Por el momento, las reuniones de vecinos no van a desaparecer y habrá que seguir acudiendo para llevar a cabo las votaciones de muchas cuestiones, pero las tecnologías sí pueden ayudar a gestionar ciertos aspectos de relevancia en las fincas.
Apps «comunitarias»
Informes presentados en la plataforma digital tucomunidad.com, explican y detallan que hay apps y ciertas tecnologías que muy pronto empezarán a usarse en las fincas y comunidades. Por ejemplo, los pagos online. La utilización de plataformas que permitan pagar y cobrar de manera automática y segura las cuotas de la comunidad se popularizarán entre propietarios y administradores. Una perfecta solución para resolver el problema de los pagos de los propietarios extranjeros, o vecinos que no vivan de forma continuada en la propiedad, ya que se evita el abono en metálico.
A veces contactar con el administrador puede ser muy complicado, por lo que la tecnología puede facilitar la recepción y gestión de incidencias de modo online. Según el portal, los administradores emplean tres quintas partes de su jornada laboral contestando a llamadas y mensajes de los vecinos que les informan sobre un problema. Llevar a cabo las notificaciones de incidencias de modo online es mucho rápido y, de hecho, permite que los demás vecinos sepan qué es lo que se ha comunicado y estén al tanto de todo.
La gestión online de reserva de espacios ayuda en las comunidades que tienen locales o pistas deportivas. Estas aplicaciones benefician tanto a los propietarios como a los administradores, que pueden destinar su tiempo a la resolución del problema o a otras tareas. Incluso se puede dar acceso a la plataforma de la comunidad, a los proveedores de servicios como los técnicos de ascensores, fontaneros, jardineros, servicio de limpieza, electricistas, seguridad… para que reciban al instante una alerta de avería y se pueda agilizar la reparación.
Otro aspecto interesante es la gestión online de la reserva de espacios comunes. Muchas comunidades cuentan con locales multiuso para el uso de los vecinos, pistas de tenis o pádel, gimnasio, etcétera. Una aplicación puede ayudar a agilizar las gestiones, ofreciendo información acerca de las horas libres y permitiendo la reserva anticipada.
Un estudio ha dado conocer nuevas informaciones sobre dónde tienen lugar el 75% de los contagios de Covid-19. Los espacios cerrados siguen siendo los ejes centrales de contagio de esta pandemia, si bien los científicos ponen especial énfasis en que estos espacios deben estar correctamente ventilados.
Ahora un nuevo estudio reafirma lo que ya sabíamos, que el 75% de los contagios se producen en lugares cerrados que especialmente no tienen suficiente ventilación.
Esto sucede en todo tipo de espacio, sea bares, restaurantes, casas, centros de trabajo, colegios, etc. Así tales lugares deben estar abiertos y cumplir con determinadas medidas que son clave para que evitar o reducir los contagios de Covid-19.
Da igual que estemos a 5 metros de las personas dentro de un espacio interior, si no está bien ventilado, tenemos más posibilidades de contraer el virus.
En cambio, los científicos creen que es en exteriores donde normalmente hay menos probabilidad de este contagio, pero no estamos exentos de ello, especialmente cuando estamos tiempo con grupos de personas hablando. Así se recomienda llevar mascarilla, mantener la distancia entre personas, el lavado de manos, etc.
Otros espacios
En las comunidades de vecinos hay determinadas normas a cumplir. Por esto desde un inicio de la pandemia, se recomendó evitar el uso del ascensor porque era un lugar demasiado cerrado y compartido por determinadas personas del mismo edificio.
Según este estudio, los ascensores son un foco de contagio del coronavirus importante y no se le da tanta importancia. Son lugares con prácticamente ningún lado de ventilación. En este caso, las comunidades de vecinos recomiendan no compartir ascensor con otros vecinos, solamente con las personas convivientes o de la misma burbuja, y en la medida de lo posible no cogerlo y subir por las escaleras.
También se recomienda que las puertas permanezcan abiertas para que el aire circule, pero es complicado al no tener ventilación.
Las famosas partículas de los aerosoles se propagan y pueden hacer circular el coronavirus por el aire. Se ha explicado que tales partículas pueden estar y mantenerse durante tres horas en lugares cerrados como en los ascensores.
Entornos laborales
Según el Ministerio de Sanidad, uno de los entornos donde se produce mayor transmisión de SARS-CoV-2 son los entornos laborales cerrados y las actividades que suponen una mayor cantidad de contactos interpersonales.
Además del personal de los sectores sanitario y sociosanitario, que son los que conllevan un mayor riesgo de exposición al SARS-CoV-2, determinadas ocupaciones están más expuestas a personas y por tanto podrían tener un mayor riesgo frente a la Covid-19, como por ejemplo los conductores de transporte público, vendedores, carteros, repartidores, limpiadores y personas que trabajan en servicios domésticos.
Un estudio en Suecia que compara los riesgos de las diferentes ocupaciones, encontró un riesgo relativo 4,8 superior (IC 95% 3,9-6) en los conductores de taxi frente a otras ocupaciones, seguido de los conductores de autobús.
Desde el Ministerio y los médicos recomiendan el teletrabajo para aquellas profesionales donde es posible hacerlo así para evitar el contacto con otras personas y los contagios de Covid-19.
Centros sanitarios
En la fase inicial del conocimiento de la enfermedad, aunque la transmisión comunitaria era inexistente o muy baja, el desconocimiento de la transmisión de la infección a partir de casos asintomáticos pudo generar casos entre sanitarios indebidamente protegidos. Y había contagios de Covid-19.
Si bien el colectivo sanitario es más vulnerable por su mayor exposición, el curso clínico de la enfermedad en este grupo, es relativamente benigno. Las cifras de hospitalización (10,7%), de ingreso en UCI (1,2%) y letalidad (0,1%) corresponden a lo esperable para el conjunto de la población de la misma estructura de edad, según Sanidad.
Escuelas
Es otro de los lugares cerrados que necesitan de mayor ventilación. A destacar, según Sanidad, respecto a la transmisión niño-niño, se puede decir que la es menos eficiente para SARS-CoV-2 que para otras infecciones respiratorias como la gripe.
La evidencia de esta afirmación deriva de brotes escolares donde se detectaron los casos sintomáticos, lo que podría haber subestimado el total de infectados por no detectar los asintomáticos.
Así, en algunos de estos brotes en Francia, Irlanda y Finlandia, los niños enfermos no generaron ningún caso secundario. Del mismo modo, en Singapur no se identificó ningún caso secundario entre los 103 contactos de dos niños de prescolar y secundaria.
Por el contrario en Israel, en una escuela de secundaria, diez días después de la reapertura de los colegios con medidas higiénicas de seguridad, se detectó un brote importante con una tasa de ataque de 13,2% entre los estudiantes y 16,5% entre los adultos.
Respecto a la transmisión niño-adulto, parece por la evidencia disponible que los niños no son los transmisores primarios a los adultos en el contexto escolar. Hasta el momento no se han detectado casos secundarios adultos de niños enfermos en este entorno.
En un brote en Irlanda, ninguno entre 102 niños expuestos a un profesor infectado desarrollaron la enfermedad, aunque sólo se hizo PCR a aquellos niños que referían síntomas.
Las plataformas online de alquiler vacacional impulsaron el surgimiento y auge de los pisos turísticos. Un fenómeno que llegó incluso a superar la oferta de plazas hoteleras en el año 2018, 406.905 frente a 430.350 en las 22 principales ciudades españolas, según un informe de Exceltur. Su proliferación afectó no solo al mercado de alquiler tradicional, forzando al alza su precio, sino también a la convivencia entre vecinos.
El hecho de que muchos propietarios se decidan a alquilar sus pisos a turistas en edificios originalmente diseñados para uso residencial, y que estos se conviertan en una especie de aparta hoteles con un ir y venir constante de gente desconocida -y en numerosas ocasiones incívica- genera mucha tensión y desconfianza en los residentes habituales. Son situaciones que se viven, sobre todo, en el centro de los grandes núcleos urbanos. Y que ponen sobre la mesa la pregunta de si una comunidad de propietarios puede oponerse a los pisos turísticos.
Qué dice la ley
Hasta el año 2019 no existía ninguna norma a nivel estatal que legislara sobre el alquiler de los pisos turísticos. Es decir, que para prohibir el alquiler vacacional se necesitaba del acuerdo de todos los miembros de una comunidad de vecinos. Sin embargo, en marzo de ese año, con la reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal que trajo el Real Decreto Ley 7/2019 y la consiguiente modificación de su artículo 17, se abrieron nuevas posibilidades para limitar o condicionar el alquiler vacacional o turístico.
En pocas palabras, la reforma faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes. Luego hay que atender a la legislación autonómica o local que en cada comunidad o municipio rija a este respecto. En Cataluña, por ejemplo, se exige que el 80% de los propietarios se pongan de acuerdo. Son varias las ciudades que ya han implementado normativas propias para frenar la proliferación de estos alquileres. Barcelona, Bilbao, Palma de Mallorca o Donostia-San Sebastián están entre ellas.
Además, con la modificación de la normativa convalidada por el Congreso, las comunidades de vecinos ahora también pueden adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística. Siempre y cuando estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Cómo frenar el alquiler turístico
Raro es encontrar comunidades de propietarios en cuyos estatutos o títulos constitutivos se hiciera referencia a los alquileres turísticos antes de que estallara este boom en regiones ajenas a los destinos de playa. Pero a partir de la aparición y proliferación de este fenómeno, las comunidades más activas de vecinos sí que se empezaron a plantear revisar estos acuerdos de cara a establecer si no la prohibición total, al menos condicionamientos y normas específicas.
Desde marzo de 2019, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ya tienen un respaldo legal en el que poder apoyarse. Es verdad que, desde el punto de vista doctrinal, no existe una posición unánime que avale la posibilidad de prohibir esta actividad sin una causa justificada. Una rama considera que las comunidades de propietarios solo están facultadas para limitarla o condicionarla, mientras que otro sector cree que si la mayoría de los miembros de una vecindad están de acuerdo e inscriben los estatutos o su modificación en el Registro de la Propiedad sí que pueden prohibir de raíz el alquiler vacacional. Eso sí, esto nunca afectaría a aquellos propietarios que lo hicieran con anterioridad.
Como el Registro de la Propiedad es de carácter público y puede ser consultado por cualquier persona -de hecho, es un paso obligatorio para alguien que vaya a adquirir un inmueble si quiere asegurarse de que esté libre de cargas o limitaciones-, nadie podrá alegar que se desconocían los condicionantes en el momento de comprar la vivienda.
En comunidades de propietarios en las que no existan estatutos se necesita de un acuerdo de la junta de propietarios para permitir, limitar o prohibir esta práctica, además de atender a la normativa de la comunidad autónoma en la que se sitúe la propiedad. Claro que una vez adoptados estos acuerdos, lo más conveniente es que queden inscritos en el Registro de la Propiedad para otorgarles oficialidad.
El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España ha elaborado una guía en la que se detalla cómo actuar en caso en ese supuesto.
heraldo.es
Varios muertos, hospitalizados y una treintena de contagiados en un mismo edificio. Ese fue el balance de coronavirus en un bloque de viviendas de Bilbao. A lo largo de la pandemia son varios los inmuebles que se han confinado a causa de los casos registrados entre sus vecinos. La utilización de los ascensores, la recogida de residuos o cómo gestionar el uso de las zonas comunes -que no se podían frecuentar- eran algunas de las cuestiones que las comunidades les han trasladado a los administradores colegiados en Aragón desde que hace un año irrumpiese el virus.
El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España ha editado un manual en el que se recogen algunos de los puntos a tener en cuenta en caso de que sea necesario confinar un edificio. Su empeño es que en los «inmuebles se cumplan todas las normas sanitarias para frenar contagios en los espacios comunes que compartimos y hacerlos más seguros».
«El manual de actuación se valora de manera muy positiva, ya que nos aporta soluciones a la problemática derivada de un posible confinamiento de un edificio», aplaude Marisa Polo, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón. Desde la entidad reconocen que existe la preocupación de que se dé un confinamiento de un edificio, pero también valoran que el tiempo de pandemia transcurrido ha ayudado a aprender tanto a administradores como a propietarios. “Ha sido una labor de aprendizaje y trabajo conjunto”, añade Polo.
Los propietarios de las viviendas han percibido este gesto como un «importante apoyo», ya que «se establece de forma muy fácil la manera de actuar». «Saber que hay profesionales, los administradores colegiados, que se han preocupado por hacer las cosas bien y preservar el bienestar de todos los propietarios transmite tranquilidad», considera Marisa Polo.
Esta profesional incide en la coordinación que se establece entre la autoridad sanitaria y el administrador, que en caso de carecer de esta figura recae sobre el presidente de la comunidad. «Habría que incidir en la limpieza y desinfección inicial del edificio, así como durante la cuarentena. Destacaría también la instalación del contenedor, con el fin de la eliminación de residuos con todas las medidas de seguridad necesarias. Me parece muy importante, las imprescindibles medidas sanitarias y sociales para personas dependientes», resalta la miembro de la junta del colegio y administradora de fincas en Teruel.
Desde la entidad señalan que no conocen ningún caso de cuarentena de este tipo en Aragón. Además, también valoran de forma positiva, además de la adopción de rigurosas medidas de seguridad, la prohibición de las juntas de propietarios. «Creo que han ayudado a frenar el aumento del número de contagios porque las reuniones habrían sido un foco directo», concluye Marisa Polo.
Puntos clave
En el protocolo elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España se detallan una serie de puntos a tener en cuenta por las comunidades de vecinos para la prevención de contagios o en caso de que se dé uno comunitario.1
Limpieza y desinfección inicial del edificio
El administrador del inmueble encargará una «desinfección inicial». Los empleados de la empresa de limpieza de la comunidad, u otra empresa especializada, deberán hacer uso de epi y materiales conforme a las normas y protocolos establecidos por las autoridades sanitarias.2
También durante la cuarentena en zonas comunes
El administrador será el puente entre Sanidad y los responsables de llevar a cabo la limpieza, ya sea una empresa, conserje o portero. «Se intentará el intercambio de la obligación de limpieza por la retirada de las basuras en el horario establecido, siempre dotados de epi», señala el manual.3
Edificios con conserje, empresas de limpieza, personal de limpieza y porteros
Durante el periodo de cuarentena, la jornada de estos empleados de la comunidad «se reducirá al tiempo necesario para la limpieza y/o desinfección del edificio y la retirada de residuos / basuras». Los vecinos tienen que estar informados del horario de estas labores.4
Instalación de un contenedor frente al portal
La autoridad sanitaria correspondiente le comunicará ayuntamiento de la localidad la orden de cuarentena del inmueble. De ahí pasará al Servicio de Medio Ambiente, «para que proceda a la instalación de un contenedor de basuras en la puerta del edificio», se añade en la guía. Los vecinos de la finca afectada deberán ser informados del horario, que será la última parada del camión de recogida, antes de ir al vertedero. El traslado de la basura desde las viviendas hasta el contenedor se tiene que efectuar, como máximo, dos horas antes de la recogida. «Cuando el traslado se efectúe por el conserje, portero, personal de limpieza o la empresa de limpieza, el personal deberá utilizar epi y, en caso de utilizar un carrito o contenedor con ruedas, se deberá proceder a su desinfección posterior”.5
Medidas sanitarias y sociales
Sanidad se hará cargo de todas las cuestiones sanitarias relacionadas con atención primaria y servicios sociales de lo relativo a la ayuda domiciliaria de personas dependientes. El administrador facilitará los datos pertinentes. El mismo responsable será quien trace, junto con la Policía, el sistema de entrega de alimentos y medicinas, sin contacto directo y a través de pedidos, familiares o los servicios sociales.6
Animales domésticos
El administrador facilitará una serie de folletos informativos entre los vecinos sobre el horario y las normas que establezca la autoridad sanitaria. Si existe una orden cautelar se informará, también, al Ayuntamiento y a la Policía Nacional. «Se sugerirá a los vecinos que contacten con familiares o amigos para que les paseen a sus mascotas, o bien que se cuiden mientras dure la cuarentena para evitar trasiego de personas. La Policía acotará la zona habilitada para el paseo de mascotas y vigilará que se cumplan las normas establecidas”, determinan en el protocolo.7
Correspondencia
La entrega de la correspondencia seguirá el mismo patrón que la de alimentos o medicinas. Aconsejan disponer de un espacio, mesa o casillero para depositar los paquetes o el correo, que más tarde se desinfectará.8
Cartelería
El administrador correspondiente informará a través de carteles sobre lo que se puede hacer y sobre lo que no durante la cuarentena. También comunicará las recomendaciones que le transmitan desde Sanidad.9
Normas de prevención para todas las comunidades de propietarios
Para poder cumplir con eficacia con las normas, es necesario que el administrador de fincas conozca los datos actualizados de los inquilinos y residentes. Además, se acometerán los protocolos para la localización de un posible foco de contagio.
Los expertos advierten de que las asambleas vecinales celebradas de forma telemática por la Covid no gozan de cobertura legal
La prohibición de celebrar reuniones de más de seis personas, impuesta por las autoridades sanitarias para contener la tercera ola del coronavirus, está afectando particularmente a las comunidades de vecinos que llevan un año prácticamente paralizadas a consecuencia de las sucesivas limitaciones de aforo. Algunos propietarios han decidido salvar los obstáculos celebrando juntas por Zoom, Whatsapp y otras aplicaciones similares. Ahora esas asambleas online podrían acabar siendo anuladas judicialmente y, con ellas, medidas tan importantes como la instalación de un ascensor o la reclamación de recibos impagados.
Las comunidades de vecinos están obligadas a celebrar una junta general, al menos una vez al año, para aprobar cuentas, renovar cargos y tratar asuntos que requieren del consentimiento de los dueños: derramas por obras, acciones judiciales contra morosos, etc. Sin embargo, la actual Ley de Propiedad Horizontal no contempla que estos asuntos puedan tratarse de forma telemática. En concreto, la norma prevé que los propietarios asistan presencialmente a las reuniones y en todo caso que deleguen su voto en una tercera persona. Nada más.
Estos estrictos requisitos legales, unidos a las restricciones relacionadas con el estado de alarma podrían servir de base jurídica para solicitar la anulación de cualquier encuentro informal que se haya celebrado en los últimos once meses, según los expertos. «Los acuerdos son impugnables tanto si se la junta se llevó a cabo en persona como a través de internet, porque en ningún caso hay cobertura legal», advierte Alejando Fuentes-Lojo, especialista en derecho inmobiliario.
En concreto, si los propietarios decidieron verse físicamente cualquiera de ellos podría alegar que no se cumplían las necesarias medidas de seguridad y que, por tanto, las condiciones no fueron óptimas en el momento de la convocatoria. Pero es que, además, si la reunión se hizo por videollamada para evitar los contagios, tienen derecho a oponerse a cualquier votación realizada por esa vía porque es una fórmula que no está prevista expresamente por la normativa vigente. Un auténtico caldo de cultivo para los litigios entre vecinos en el que se entremezclan elementos como la brecha digital, la seguridad jurídica y las rencillas de toda la vida.
Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma en reconocer, por ley, la validez de las juntas online. El Consejo General de Administradores de Fincas ya ha solicitado al Gobierno que impulse una reforma similar en el resto del Estado, pero la iniciativa todavía no ha cuajado. «La inacción legislativa es clamorosa y está provocando graves conflictos en el día a día», asegura Fuentes-Lojo
Impago de cuotas
Uno de los principales problemas que está provocando la falta de una regulación adaptada al actual escenario de pandemia es el incremento de impagos. Para poder reclamar una cuota a los vecinos morosos, se les debe incluir en una lista de deudores; después apercibirles para que cumplan con sus obligaciones y, si finalmente no lo hacen en un plazo razonable, se ha de autorizar por votación al presidente o (en su defecto) al administrador para que emprendan acciones legales. Pero todas estas decisiones deben adoptarse en asamblea y por mayoría, algo imposible hoy por hoy.
La inseguridad jurídica que rodea a las juntas de vecinos ha llevado a muchas comunidades a posponer sine die las reclamaciones ante el temor de que puedan quedar en papel mojado. «Nos preocupa que las demandas sean finalmente desestimadas por los jueces y que además seamos condenados en costas» afirma el letrado Miguel Jiménez que representa los intereses de varias de ellas.
Para Jiménez es evidente que esta situación de impasse está contribuyendo a la asfixia de un sector que mueve cientos de millones de euros al año y del que dependen directamente miles de empleos directos. Asegura que «por suerte» la gran mayoría de propietarios está cumpliendo con sus obligaciones, pero reconoce que se empieza a notar un progresivo aumento de la morosidad. «Hay familias en ERTE o con todos sus miembros en paro que no tienen entre sus prioridades el pago de cuotas, lo cual es lógico, pero también hay quien no las abona porque no quiere».
Sea como sea, en algunos edificios empieza a escasear el dinero para hacer frente a los gastos comunes. Así lo pone de manifiesto Rosa Gómez, presidenta de una comunidad de ocho plantas en el barrio madrileño de Vallecas. Según cuenta, el año pasado había solo una morosa en el bloque, pero en los últimos once meses se le han unido tres más. De seguir así pronto entrarán en números rojos. «Lo curioso es que algunos tienen los pisos alquilados y están cobrando rentas de más de 700 euros», dice indignada.
Rosa recuerda que todos los vecinos acordaron reformar la fachada hace dos años, pero aún no han dado luz verde a la correspondiente derrama, por lo que la reforma tendrá que esperar. Es otra de las consecuencias de la parálisis de las juntas vecinales: el deterioro de los edificios. Fuentes-Lojo precisa que es algo muy común y a la vez peligroso, ya que la comunidad es la encargada de mantener en buen estado el inmueble. «Eso significa que es la responsable directa si se produce algún daño personal o material por caída de cascotes, goteras, etc».
La ley sí que permite la ejecución de reparaciones muy urgentes con el permiso del presidente o, en su defecto, del administrador. Aun así, Jiménez explica que en esta categoría no se incluyen obras tan necesarias como la instalación de un elevador para personas minusválidas en las escaleras del portal. «Hay propietarios con problemas de movilidad que llevan un año esperando a que se instale uno de estos dispositivos y apenas salen de casa», señala.
Recuperar la normalidad
A pesar de las de los múltiples factores en contra, hay comunidades que están funcionando con cierta normalidad y dentro del marco legal. Es la idea que defiende el administrador de fincas José María Águila-Bonfill, que dice no haber parado de celebrar juntas vecinales desde la desescalada «sin mayores problemas». El método, según describe es sencillo: dar a elegir a los propietarios entre hacer reuniones presenciales (de no más de seis personas); hacer encuentros telemáticos (siempre y cuando todo el mundo tenga conexión) o completar un tipo test (folio en mano).
Este sistema, destaca Águila-Bonfill, ha permitido a las comunidades que él gestiona «no caer en la inacción y solventar muchos conflictos», aunque puntualiza que si el acuerdo no es posible siempre queda la opción de dilatar las cuestiones más espinosas, que normalmente deben ser tratadas en junta general, para un momento más propicio. «De hecho, un reciente decreto permite posponerlas hasta diciembre de 2021», destaca.
Por su parte, Jiménez aplaude que algunos profesionales hayan encontrado «maneras de salir del paso» pero insiste en que no todos los problemas pueden solventarse por consenso y mucho menos «en un momento de crispación social como el actual». En ese sentido, espera que más pronto que tarde se modifique la legislación para que las juntas telemáticas dejen de ser encuentros informales y pasen a convertirse en verdaderas asambleas, con todas las de la ley.
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