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¿Puede oponerse una comunidad de propietarios a los pisos turísticos?

¿Puede oponerse una comunidad de propietarios a los pisos turísticos?

burgosconecta.es

Las plataformas online de alquiler vacacional impulsaron el surgimiento y auge de los pisos turísticos. Un fenómeno que llegó incluso a superar la oferta de plazas hoteleras en el año 2018, 406.905 frente a 430.350 en las 22 principales ciudades españolas, según un informe de Exceltur. Su proliferación afectó no solo al mercado de alquiler tradicional, forzando al alza su precio, sino también a la convivencia entre vecinos.

El hecho de que muchos propietarios se decidan a alquilar sus pisos a turistas en edificios originalmente diseñados para uso residencial, y que estos se conviertan en una especie de aparta hoteles con un ir y venir constante de gente desconocida -y en numerosas ocasiones incívica- genera mucha tensión y desconfianza en los residentes habituales. Son situaciones que se viven, sobre todo, en el centro de los grandes núcleos urbanos. Y que ponen sobre la mesa la pregunta de si una comunidad de propietarios puede oponerse a los pisos turísticos.

Qué dice la ley

Hasta el año 2019 no existía ninguna norma a nivel estatal que legislara sobre el alquiler de los pisos turísticos. Es decir, que para prohibir el alquiler vacacional se necesitaba del acuerdo de todos los miembros de una comunidad de vecinos. Sin embargo, en marzo de ese año, con la reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal que trajo el Real Decreto Ley 7/2019 y la consiguiente modificación de su artículo 17, se abrieron nuevas posibilidades para limitar o condicionar el alquiler vacacional o turístico.

En pocas palabras, la reforma faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes. Luego hay que atender a la legislación autonómica o local que en cada comunidad o municipio rija a este respecto. En Cataluña, por ejemplo, se exige que el 80% de los propietarios se pongan de acuerdo. Son varias las ciudades que ya han implementado normativas propias para frenar la proliferación de estos alquileres. Barcelona, Bilbao, Palma de Mallorca o Donostia-San Sebastián están entre ellas.

Además, con la modificación de la normativa convalidada por el Congreso, las comunidades de vecinos ahora también pueden adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística. Siempre y cuando estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Cómo frenar el alquiler turístico

Raro es encontrar comunidades de propietarios en cuyos estatutos o títulos constitutivos se hiciera referencia a los alquileres turísticos antes de que estallara este boom en regiones ajenas a los destinos de playa. Pero a partir de la aparición y proliferación de este fenómeno, las comunidades más activas de vecinos sí que se empezaron a plantear revisar estos acuerdos de cara a establecer si no la prohibición total, al menos condicionamientos y normas específicas.

Desde marzo de 2019, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ya tienen un respaldo legal en el que poder apoyarse. Es verdad que, desde el punto de vista doctrinal, no existe una posición unánime que avale la posibilidad de prohibir esta actividad sin una causa justificada. Una rama considera que las comunidades de propietarios solo están facultadas para limitarla o condicionarla, mientras que otro sector cree que si la mayoría de los miembros de una vecindad están de acuerdo e inscriben los estatutos o su modificación en el Registro de la Propiedad sí que pueden prohibir de raíz el alquiler vacacional. Eso sí, esto nunca afectaría a aquellos propietarios que lo hicieran con anterioridad.

Como el Registro de la Propiedad es de carácter público y puede ser consultado por cualquier persona -de hecho, es un paso obligatorio para alguien que vaya a adquirir un inmueble si quiere asegurarse de que esté libre de cargas o limitaciones-, nadie podrá alegar que se desconocían los condicionantes en el momento de comprar la vivienda.

En comunidades de propietarios en las que no existan estatutos se necesita de un acuerdo de la junta de propietarios para permitir, limitar o prohibir esta práctica, además de atender a la normativa de la comunidad autónoma en la que se sitúe la propiedad. Claro que una vez adoptados estos acuerdos, lo más conveniente es que queden inscritos en el Registro de la Propiedad para otorgarles oficialidad.

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