Además de Marc Rius (Sage), Pedro Rodero, socio director de Ontier España y el sociólogo Mauro Guillén son las primeras personalidades en plantear propuestas de valor añadido a la transformación del mundo jurídico y del asesoramiento profesional en la iniciativa de Lefebvre denominada Ideacción, innovación en cadena
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El próximo 10 de diciembre se celebra el Foro de debate en el que se recoge todo el conocimiento de los profesionales que participan en la iniciativa Ideacción, que junto con el Observatorio de Innovación de Lefebvre surgen en un momento de especial relevancia por la expansión de la pandemia y las nuevas necesidades de los profesionales jurídicos.
La iniciativa abierta y colaborativa de Lefebvre, Ideacción, innovación en cadena consta de una serie de preguntas y respuestas conectadas, que generarán nuevas preguntas y respuestas. Con cada intervención personalidades muy relevantes aportarán interesantes conclusiones y propuestas para seguir avanzando y progresando en la transformación del mundo jurídico y del asesoramiento profesional. Estas intervenciones tienen como nexo común la innovación y pueden visualizarse en abierto en la nueva web del Observatorio Lefebvre de la Innovación.
La experiencia del cliente
Los primeros profesionales en intervenir en esta iniciativa han sido Marc Rius, director nacional de Despachos Profesionales en Sage, Pedro Rodero, socio director de Ontier España y el sociólogo y profesor universitario Mauro Guillén.
Marc Rius , director nacional de Despachos Profesionales en Sage, reconoce que los despachos ya venían de una situación de cambio de paradigma, en el que estaba presente un nuevo modelo de cliente y de organización, sin embargo, reconoce que “ahora la expansión de la pandemia” ha hecho a la digitalización en imprescindible”. En su opinión el gran reto es saber cómo conseguir esa digitalización y como conseguir ayudar en la experiencia del cliente. Según Rius, “el empresario ha acelerado la necesidad, y espera del despacho un servicio digital, 7/24 y de alto valor añadido” que le ayude a afrontar con garantías este proceso. Como conclusión, reconoce que se deberá ofrecer un servicio digital apalancado en la gestión datos, personas y procesos, que la experiencia del cliente debe ser digital y que será necesario invertir en tecnología ya que la transformación digital implica cambios en la estructura del despacho.
Tres pasos claves para la recuperación económica
Junto a Marc Rius , otra de las destacadas intervenciones es la de Mauro Guillén, sociólogo y profesor de Wharton School of Management (Universidad de Pensilvania, EEUU). El experto reconoce en su interevención en la cadena de ideas que la sociedad está exigiendo a las empresas mantener los puestos de trabajo, obtener beneficios y poner en marcha iniciativas para la recuperación de la economía y superación de la pandemia. Su aportación es relativa a los tres pasos que considera como claves para la recuperación económica: 1) Ser conscientes que no se puede volver a la situación anterior a la pandemia 2) Tener en cuenta el auge de los mercados asiáticos 3) Entender que las nuevas tendencias de la población son el descenso de la natalidad y el envejecimiento global.
Nuevos modelos colaborativos
Por su parte, Pedro Rodero, socio director de Ontier España hace mención al desarrollo en tiempo récord de las nuevas dinámicas de trabajo más eficientes como consecuencia de la pandemia. Como ejemplo de los modelos colaborativos pone de relieve el lanzamiento el pasado mes de mayo de «Aretha», un nuevo chatbot que respondía al llamamiento del FT Innovative Lawyers Hackathon para que los innovadores legales desarrollaran soluciones inmediatas a los problemas creados por la pandemia de coronavirus.
El despacho ONTIER y Lefebvre, editorial líder en información jurídica, han respondido a este llamamiento planteaban un nuevo entorno de interacción para la comunicación legal que aportara respuestas a las nuevas necesidades legales. El resultado de este esfuerzo conjunto ha sido «Aretha», un novedoso chatbot en el asesoramiento legal gratuito de Covid-19 para pymes y ONG y que se ha aplicado en todos aquellos países en los que tiene presencia el despacho ONTIER.
Hay que subrayar que «Aretha», es una iniciativa probono para las ONG, las instituciones y las PYME con distintas carencias como la inexistencia de abogados internos que actúen como interlocutores con clientes ante la avalancha de consultas legales provocadas por el Covid-19.
Foro de debate virtual
Por último, subrayar la presentación de Agustín Born, director de Comunicación de Lefebvre en la que califica a la innovación como “parte del espíritu” de la editorial desde la publicación del primer Memento hasta la creación de Sibila, el primer analista documental con inteligencia artificial.
Sibila, surge en septiembre de este año y está integrado y en combinación con la plataforma de conocimiento jurídico NEO. Entre sus funcionalidad cabe destacar que admite los documentos jurídicos seleccionados por el usuario; resuelve de un modo visual y práctico el problema frecuente de la desambiguación, y demuestra todo el potencial del análisis interno de citas, semántica, relevancia y documentación de Lefebvre. Además de Agustín Born, también participa en la cadena de ideas, Ángel Sancho, responsable de I+D de la compañía.
Según Sancho, la aparición de la IA va a “crear una nueva era de productos y replanteamiento de las tareas de las editoriales. Con “Sibila se pueden, realizar tareas de manera automática que si las hiciera un humano diríamos de él que tiene inteligencia jurídica”- En su opinión, de ningún modo el abogado o el juez va a ser sustituido por un algoritmo. Pero si va a liberarse de tareas tediosas que requerían de un conocimiento jurídico.”
Todo este valioso conocimiento de los profesionales que participan en Ideacción quedará plasmado en un primer foro de debate, que se celebrará el próximo 10 de diciembre de forma virtual. Más información e inscripciones en la web de Innovación de Lefebvre.
En 2019 sucedieron más de 140.000 robos en vivienda en España, según los datos del Ministerio del Interior.
Empresas de soluciones Smart Home, como Alfred Smart Systems, han registrado un aumento del 185% en la demanda de sus sistemas inteligentes para el control y la seguridad en los hogares
La PropTech considera que la mejor estrategia para proteger las segundas viviendas se centra en la securización, las cerraduras inteligentes y el mantenimiento con aplicaciones smart house.
Con la vuelta de las vacaciones se suele hablar del estrés postvacacional o de la necesidad de volver a las rutinas de forma progresiva. Sin embargo, existe otra gran preocupación para muchas personas: cómo proteger las segundas residencias ahora que se quedan vacías.
Los españoles se esfuerzan en cumplir con las recomendaciones de seguridad antes de cerrar sus casas por una larga temporada. Pero las recomendaciones habituales pueden venir acompañadas de la innovación para hacer más seguras nuestras viviendas. De hecho, la demanda registrada por Alfred Smart Systems, empresa de soluciones Smart Home, para instalar tecnología inteligente que protege los hogares ha crecido un 185% en comparación con el mismo periodo de 2019.
Uno de cada dos españoles se muestra preocupado ante un posible robo en sus viviendas , según un estudio de Securitas Direct. El Balance de Criminología del Ministerio del Interior confirma que en 2019 se produjeron 142.780 robos con fuerza en domicilios. Además, el fenómeno okupa ha pasado a ser una de las principales preocupaciones para los propietarios de segundas residencias.
Por eso, son cada vez más las personas que toman medidas físicas contra los robos en domicilio en segundas viviendas. Puertas blindadas, cámaras de seguridad o alarmas son cada vez más comunes en los hogares españoles, pero ¿y las soluciones que ofrecen las smart home?
Alfred Smart Systems apuesta por las soluciones inteligentes en el hogar, porque permiten tener monitorizado en todo momento y durante las 24 horas del día el estado de nuestra casa y lo que está ocurriendo en ella. Mediante una aplicación en nuestro smartphone se obtiene el control de todos los elementos de nuestras viviendas y de esta manera se puede estar seguro de lo que está ocurriendo. Además de esto, podemos contar con medidas inteligentes basadas en el Internet of Things (IoT) de vigilancia y disuasorias, lo que es una solución más económica y, por ello, es una disrupción, una revolución, en cuestiones de seguridad, porque hace que pueda ser accesible a todos los niveles a un precio razonable.
Contar con herramientas inteligentes basadas en Cloud y con elementos IoT es una opción que eleva de forma considerable la seguridad de las segundas residencias. Para Daniel Batlle, CMO y fundador de Alfred Smart Systems, «la seguridad de estas segundas viviendas debe pivotar sobre tres ideas fundamentales: la securización, los accesos y el mantenimiento».
Alfred Smart Systems ofrece una securización sin cuotas, que es mucho más asequible y económica para más viviendas. Permite tener en el hogar sensores de movimiento conectados por wifi y que se instalan en puntos estratégicos del hogar; cámaras IP con las que se puede hacer un seguimiento 24 horas de lo que ocurre en la vivienda; e iluminación inteligente, que sirve como disuasorio para posibles asaltos indeseados en nuestras casas.
También permite el control de accesos gracias a las cerraduras inteligentes. Están conectadas a la app de Alfred Smart Systems y con ellas se consigue facilitar el acceso para labores de limpieza o para saber si alguien ha entrado en nuestra propiedad sin permiso.
Por último, no hay que olvidar que el mantenimiento de las segundas residencias forma parte también de las preocupaciones de los propietarios. Las soluciones inteligentes permiten monitorizar nuestras instalaciones como pueden ser calderas, aires acondicionados o sistemas de riego. De esta forma, conocemos en todo momento su situación y se pueden evitar gastos innecesarios al poder cerrar de forma controlada circuitos de agua, luz y gas y de conocer al instante posibles fugas.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) advierte de que la inmensa mayoría de los hogares españoles no están preparados para hacer un uso eficiente del agua y la electricidad, tal y como refleja una encuesta realizada a 1.023 personas y publicada en la revista OCU Compra Maestra de noviembre. En concreto, apenas el 5% de los pisos y el 15% de las viviendas unifamiliares podrían calificarse como notablemente eficientes.
Aunque según la encuesta tres de cada cuatro hogares utilizan ya fuentes de luz de bajo consumo y más de la mitad disponen de regletas eléctricas con botón de apagado, otros factores vitales a la hora de conseguir una buena eficiencia están ausentes: por ejemplo, únicamente el 19% de las viviendas tienen sus fachadas aisladas térmicamente; solo un 31% cuentan con todas sus ventanas protegidas con persianas o toldos; y solo un 38% disponen de grifería eficiente en los lavabos, inodoros y duchas, tal y como puede observar en el gráfico que resume estos datos.
La razón principal para ahorrar agua y luz es económica: el 69% de los encuestados reconoce que sus hábitos están muy influidos por el impacto que tienen en el bolsillo, pero también hay muchos que valoran la comodidad y el funcionamiento óptimo de los aparatos (66%), mientras que solo la mitad de los encuestados tiene muy presente la sostenibilidad. A pesar de darle importancia a la economía, solo el 48% concentra el consumo eléctrico en las horas más baratas, aunque tienen tarifa con discriminación horaria en casa.
OCU recuerda que, a partir de marzo de 2021, lavadoras, secadoras, lavavajillas, frigoríficos, pantallas, lámparas y bombillas deberán lucir nuevas etiquetas energéticas, más exigentes. De entrada, los aparatos que hasta ahora lucían una A+++ mostrarán como máximo una B.
Para ahorrar energía es fundamental que nuestra vivienda esté bien preparada, cuente con un equipamiento eficiente… y en muchos casos no sucede así. Así, un 76% de hogares usa bombillas de bajo consumo, solo un 27% de encuestados dispone de tarifa con discriminación horaria y apenas dos de cada diez edificios tienen un buen aislamiento térmico.
En cuanto a las etiquetas energéticas, nada menos que el 96% de los encuestados las conoce, un 88% entiende bien el significado de las clases de eficiencia y casi tres cuartos de los encuestados cree que son útiles, pero solo dos tercios piensan que son fiables y que las pruebas se hacen en condiciones reales.
Los electrodomésticos con la máxima calificación actual (A+++) son minoritarios en los hogares: un 28% de los frigoríficos, que es el mejor de los casos, y un 15% de los hornos. Y es que muchos encuestados creen que comprar equipos eficientes cuesta más caro y eso puede estar retrayendo su adquisición.
La Ley del Suelo incluye una nueva regulación de la tramitación de las obras más habituales que se suelen efectuar en las Comunidades de Propietarios, como la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de aparatos de aire acondicionado, en las que se sustituye la licencia de obras por una Declaración Responsable.
«La normativa actual generará incertidumbre ya que deja al arbitrio de los técnicos municipales la ejecución correcta de la obra», señala Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid.
CAFMadrid solicita que se aclaren las dudas lo antes posible ya que, aunque el Ayuntamiento tiene un plazo de un año para que se adecúen sus Ordenanzas Municipales, la nueva Ley del Suelo es de obligado cumplimiento desde el pasado 4 de noviembre
Con fecha 15 de octubre, se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid la reforma de la Ley del Suelo que incluye una nueva regulación sobre la tramitación de las obras más habituales que se suelen efectuar en las Comunidades de Propietarios, como las obras de conservación y mantenimiento, la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de aparatos de aire acondicionado.
A partir de ahora, aclara el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) solo será necesario una Declaración Responsable, que deberá contener manifestación expresa de los interesados, bajo su responsabilidad, del cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa para realizar una determinada obra, y no una licencia municipal que autoriza el inicio de esta.
Por otra parte, están excluidos de la necesidad de contar con licencia previa, y de presentar Declaración Responsable todas aquellas obras y actuaciones urbanísticas de menor entidad, como el cambio de instalación eléctrica o de gas, la sustitución de alicatados de baños y cocina y el cambio de puertas y ventanas en una sola vivienda o local, entre otros.
CAFMadrid considera que, aunque la tramitación por Declaración Responsable presenta como principal ventaja la reducción de los plazos para llevar a cabo la obra, existe un gran inconveniente: las Declaraciones después pueden ser inspeccionadas por la autoridad competente y decidir que no se han hecho adecuadamente, algo que no ocurriría con la licencia de obra y que manifiesta inseguridad de la normativa.
«La normativa actual es interpretable en muchos aspectos, lo que nos genera incertidumbre», señala Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid. «La Ley nos facilita la ejecución de las obras de forma inmediata, sin necesidad de esperar a la concesión de una licencia, pero deja en el aire su correcta ejecución ante una inspección futura», comenta Bajo. «Consideramos que la Ley del Suelo es positiva para desatascar las licencias de primera ocupación en obra nueva, pero no tanto para la reforma o rehabilitación de edificios existentes», justifica.
Por otro lado, desde CAFMadrid surgen dudas sobre quién firma una Declaración Responsable, si es el presidente de la comunidad de propietarios, como representante legal, o el administrador de fincas, ya que en caso de problemas futuros no queda claro quién asume la responsabilidad. Asimismo, sugiere que todas las peticiones de actuaciones que se presenten deberían estar aprobadas previamente en la junta de propietarios de la comunidad debido a los desacuerdos que conllevan algunas de estas decisiones.
Además, CAFMadrid advierte que en la Declaración Responsable deberá manifestarse que la actuación pretendida no se realiza sobre bienes que dispongan de algún tipo de protección urbanística, cuando en Madrid el 70% de los edificios que se encuentran en el interior del anillo de la M-30 tienen esta catalogación.
En lo que se refiere a la adaptación de las distintas Ordenanzas de tramitación de licencias existentes, los ayuntamientos tienen un plazo de un año para hacerlo, aunque la Ley entró en vigor a los 20 días de su publicación, concretamente el pasado 4 de noviembre, y el consistorio madrileño ya ha dictado una instrucción interna para tramitar la solicitud de obras. Desde CAFMadrid solicitan que todas estas cuestiones se vayan aclarando en próximas fechas, una vez el Ayuntamiento defina los procesos de actuación.
En el recurso interpuesto por don A.M.M.B., letrado, en representación de la comunidad de propietarios del edificio situado en (…) de Madrid, contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid número 25, don Juan Carlos Rubiales Moreno, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Ignacio Gomá Lanzón el 12 de marzo, con número 558 de protocolo, se elevaron a público los acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio situado en (…) de Madrid, por los que se aprobó una nueva norma estatutaria (con motivo del punto 4.º del orden del día –«Acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio»–), según la cual, y en lo que interesa respecto del objeto de este recurso, «Ningún piso o departamento del edificio podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 12 de marzo de 2020 por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo, con la asistencia de propietarios que representan el 28,23 % de las cuotas de propiedad, fue aprobado con el voto favorable de todos los asistentes excepto un propietario que votó en contra; y se añade en la escritura que dicho acuerdo fue notificado a los propietarios ausentes, por el procedimiento establecido en la Ley sobre propiedad horizontal, sin que ninguno se haya opuesto al mismo.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25 el 30 de junio de 2020, bajo el asiento 940 del diario 131; y fue objeto de calificación negativa el 16 de julio de 2020 por el registrador, don Juan Carlos Rubiales Moreno, en los siguientes términos:
«(…) Defectos y fundamentos de derecho
Resulta del acuerdo 4.º de la referida Junta, según consta de la certificación que se eleva a público, la aprobación de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio, acuerdo votado a favor por todos los asistentes y representados, excepto la propietaria del piso (…), que votó en contra, resultando asimismo de la escritura que, una vez realizada la comunicación del mencionado acuerdo a los propietarios no asistentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, han transcurrido más de treinta día naturales desde la misma, sin comunicación de discrepancia por dichos propietarios no asistentes, no siendo suficiente esta mayoría para prohibir –hay un voto en contra como se ha expuesto–, vedar o impedir el uso o ejecución de algo, en este caso la actividad de apartamentos turísticos, requiriéndose para su aprobación la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, unanimidad que no está conseguida. Artículos 397 del Código Civil, 17, 18, 32 y 327 de la Ley Hipotecaria, 5, 10, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, entre otras.
Se procede a la prórroga del asiento de presentación que ha motivado este documento, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…) Se procede a la prórroga del asiento de presentación que ha motivado este documento, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación podrá (…)».
Esta calificación se notificó al interesado el 17 de julio de 2020.
III
Don A.M.M.B., letrado, en representación de la comunidad de propietarios del edificio situado en (…) de Madrid, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro el 26 de agosto de 2020, con las siguientes alegaciones:
«Primera. Se presentó la citada escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad N.º 25 de Madrid dado que en la Junta celebrada en fecha 29 de octubre de 2019 se había acordado la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio.
Segunda. Que, por parte del Sr. Registrador, se suspende la inscripción solicitada en base a la siguiente calificación “[…] Resulta del acuerdo 4.º de la referida Junta, según consta de la certificación que se eleva a público, la aprobación de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio, acuerdo votado a favor por todos los asistentes y representados, excepto la propietaria del piso (…), que votó en contra, resultando asimismo de la escritura que, una vez realizada la comunicación del mencionado acuerdo a los propietarios no asistentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, han transcurrido más de treinta día naturales desde la misma, sin comunicación de discrepancia por dichos propietarios no asistentes, no siendo suficiente esta mayoría para prohibir –hay un voto en contra como se ha expuesto–, vedar o impedir el uso o ejecución de algo, en este caso la actividad de apartamentos turísticos, requiriéndose para su aprobación la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, unanimidad que no está conseguida. Artículos 397 del Código Civil, 17, 18, 32 y 327 de la Ley Hipotecaria, 5, 1O, 14, 16 y 17 de la Ley 4911960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, entre otras.”
Tercera. Entiende esta parte que el Registrador, no ha tenido en cuenta las normas aprobadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en mater/a de vivienda y alquiler que en su Artículo Segundo establece una modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal:
“La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, queda modificada como sigue:
Tres. Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete:
‘12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 2911994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá parra el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.’”
Con ello, permite este artículo, que dicha limitación de uso se acuerde por una mayoría cualificada de tres quintas partes en lugar de la unanimidad que se requiere para otras modificaciones estatutarias.
Pero es que además, debe ser así por una cuestión lógica de aplicación del art. puesto que la misma Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 7.2 que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas –in salubres, nocivas–, peligrosas o ilícitas –y esta actividad (uso turístico del inmueble)– podría, en mi opinión, encajar en la categoría de actividad molesta, puesto que no son pocas las molestias que provoca para el resto de residentes en el edificio».
IV
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 7 de septiembre de 2020. En dicho informe manifiesta que mantiene su calificación porque la Ley sobre propiedad horizontal permite que se limite o condicione el ejercicio de la actividad conocida como alquiler o explotación turísticos de las viviendas (reduciendo la mayaría para ello) pero no que se prohíba total y absolutamente dicha actividad.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección General de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de esta. Concretamente, y con motivo del punto 4.º del orden del día («Acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio») se acuerda que «Ningún piso o departamento del edificio podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 12 de marzo de 2020 por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo, con la asistencia de propietarios que representan el 28,23 % de las cuotas de propiedad, fue aprobado con el voto favorable de todos los asistentes excepto un propietario que votó en contra; y, se añade en la escritura, que dicho acuerdo fue notificado a los propietarios ausentes, por el procedimiento establecido en la Ley sobre propiedad horizontal, sin que ninguno se haya opuesto al mismo.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que, a su juicio, la aprobación de inclusión de cláusula estatutaria para la prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, unanimidad que no está conseguida en este caso por haber votado en contra un propietario. Y ello por entender que la Ley sobre propiedad horizontal permite que se limite o condicione el ejercicio de la actividad conocida como alquiler o explotación turísticos de las viviendas (reduciendo la mayoría para ello) pero no que se prohíba total y absolutamente dicha actividad.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación de índole turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3. Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020).
En el presente caso el registrador no basa su calificación negativa de la norma estatutaria debatida en que se exceda del ámbito de actividades a que se refiere dicha norma especial sino en que, a su juicio, lo que se permite en esa norma especial es limitar o condicionar, pero no establecer una prohibición absoluta de la actividad de alquiler o explotación de índole turística de las viviendas. Por ello el presente recurso debe ceñirse a esta concreta cuestión (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria); cuestión que ya ha sido abordada por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de citadas en los «Vistos» de la presente) en el sentido de admitir esa prohibición total de la actividad específica a que se refiere la norma. Cabe recordar lo que expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a que “se limite”, es decir, “poner límites a algo”, en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa “limite o condicione”, la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de aplicación al acuerdo por el que se “limite o condicione” el ejercicio de dicha actividad. Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que “en materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad”; es decir, su finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo».
Según la escritura calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos previstos en la regla 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, pues cuenta con el voto favorable de más las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación (como ha quedado expuesto sólo se opuso el propietario de un piso), siquiera sea esta una mayoría en parte presunta, como permite la regla 8 de tal precepto, al haberse notificado a los propietarios ausentes, sin que estos se hayan opuesto en el plazo de 30 días naturales. Por ello, la calificación impugnada no puede ser confirmada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.
En el recurso interpuesto por don A.M.M.B., letrado, en representación de la comunidad de propietarios (…), en Chiva, contra la calificación del registrador de la propiedad de Chiva número 2, don Fernando Ortega Gironés, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de modificación de los estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Llíria don José Ignacio Martínez Vázquez el 15 de julio de 2020, con número 845 de protocolo, se elevaron a público los acuerdos adoptados el 22 de diciembre de 2019 por la asamblea general extraordinaria de la comunidad de propietarios (…), en Chiva, por los que se aprobó la modificación de los estatutos de dicha comunidad, dado que -como se puso de relieve en una previa asamblea general celebrada el 25 de agosto de 2019- los anteriores estatutos no se ajustaban a la Ley sobre propiedad horizontal y en muchos artículos contradecían el texto y espíritu de dicha Ley, añadiendo que no vinculaban a todos aquellos propietarios que adquirieron su propiedad antes de ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 10 de marzo de 2020 por la secretaria-administradora de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representan los porcentajes de participación que se indican y el voto en contra de otros propietarios que representan los porcentajes de participación que también se especifican.
II
Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Chiva número 2 el 15 de julio de 2020, bajo el asiento 1.977 del diario 115; y fue objeto de calificación negativa el 19 de agosto de 2020 por el registrador, don Fernando Ortega Gironés, en los siguientes términos:
«(…) En relación al expresado documento presentado en esta Oficina, le notifico que previa su calificación jurídica y consultados los antecedentes del Registro, he procedido a su calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
(…)
1.º En virtud de la escritura que se expresa en el encabezamiento, Doña C. A. Z., en su calidad de secretaria de la Comunidad de Propietarios (…), eleva a público los acuerdos adoptados por dicha comunidad relativos a la modificación de sus Estatutos.
2.º Aunque ni en el cuerpo de la escritura ni en los documentos incorporados a la misma se hace referencia alguna a determinada finca registral, es cierto que cabe la identificación de los Estatutos de la finca a los que se refiere el documento por tratarse de una Comunidad de Propietarios notoriamente conocida en este distrito, si bien debería haberse señalado la finca o fincas afectadas, habida cuenta del sistema de folio real imperante en nuestro sistema registral.
3.° Se considera que, al haberse adoptado el acuerdo por mayoría conforme a los Estatutos, ello no resulta admisible por cuanto se está contraviniendo el tenor imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal en esta sede, que exige unanimidad para este tipo de acuerdos, conforme se expresará, ni tampoco resulta admisible la nueva redacción del Artículo 36 de los nuevos estatutos al permitir la reforma de los mismos con el voto favorable de más de ¾ de los votos totales de la Comunidad, no estableciendo la necesaria unanimidad.
Fundamentos de Derecho:
A. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario en cuanto determina el ámbito de calificación de los registradores de la propiedad.
B. Desde el punto de vista legislativo, es aplicable el artículo 17-6 de la Ley de Propiedad Horizontal que señala:
«los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
C. El artículo 18-1.º de LPH, al decir:
«1.º Los acuerdos de la Junta de Propietarios, serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
I. Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios…»
D. La disposición transitoria primera de la LPH, en su primer párrafo:
«La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.»
E. La Dirección General de los Registros y del Notariado, actualmente de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ha consagrado un criterio totalmente consolidado en favor de la exigencia de dicha unanimidad, a través de numerosas Resoluciones.
Así, la Resolución de 5 de julio de 2005 reitera la doctrina de las Resoluciones de 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004 y 25 de marzo de 2005, entre otras, en el sentido de que debe distinguirse entre los actos colectivos de la Junta y aquellos actos que por afectar al contenido esencial del derecho real de propiedad requieren el consentimiento individualizado, por lo que si se trata de un acuerdo de modificación de Estatutos basta que se acredite el acuerdo colectivo por unanimidad o con notificación a los no asistentes sin haber manifestado en plazo discrepancia alguna, sin necesidad de expresar individualizadamente los nombres y apellidos de los que participaron en la Junta.
También debe destacarse las Resoluciones de 27 de junio de 1995, 24 de septiembre de 2001, 14 de mayo de 2002, 1 de junio de 2010, 9 de abril de 2014 y las más recientes de 23 de marzo de 2018, 29 de mayo de 2019, y la de 1 de junio de 2020, que consideran que a pesar de las reformas operadas en los últimos años en la Ley de Propiedad Horizontal, tendentes a permitir acuerdos mayoritarios en determinadas cuestiones, la unanimidad se ha mantenido para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.
F. Desde el punto de vista de nuestra jurisprudencia, también se han dado numerosos pronunciamientos al respecto. La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) n.º 220 /2003 de 13 de marzo ya indicó que por imperativo legal la modificación de los estatutos precisa el acuerdo unánime,Y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de esta Sala, en cuanto a que la regla de la unanimidad si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho ( Sentencias del TS de 24 de septiembre de 1991, 22 de mayo de 1992, 26 de junio de 1993, 19 de noviembre de 1996).
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ya había manifestado dicha tendencia en otros pronunciamientos: sentencias de 11 de diciembre de 1982, 15 de marzo de 1985, sentencia n.º 593/1995 de 16 de junio, Sentencia n.º 637/1995 de 26 de junio, sentencia 465/1997 de 30 de mayo, sentencia 86/2012 de 20 de febrero, 10 de diciembre de 1990, y 2 de febrero de 1991.
G. También nuestra mejor doctrina, A. C. P. y M. C. G. C., se refieren al carácter imperativo del Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal añadiendo también que es imperativo el sistema de doble mayoría (personal y de cuotas) que establece dicho artículo para determinado tipo de acuerdos.
En el caso ahora planteado se observa una vulneración de una norma imperativa, como es el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, habida cuenta que el acuerdo de modificación de estatutos no respeta la doble exigencia de unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Al contrario, se adopta el acuerdo con una mayoría estatutaria no admisible que vulnera la Ley de Propiedad Horizontal, y aunque en la certificación incorporada se establezca en su parte introductoria la palabra unanimidad, bien es cierto que se refiere a un acuerdo anterior de poner en marcha la modificación estatutaria sin que del acuerdo ahora adoptado resulten cumplidos los requisitos exigidos por el Artículo 17-6 de la LPH, ni siquiera en la nueva redacción del artículo 36 de los Estatutos.
En todo caso, se requeriría, tratándose como es de un acuerdo colectivo, una certificación del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, acreditativo, bajo su responsabilidad, de la toma de los acuerdos con los requisitos previstos en el Artículo 17-6 de la Ley de Propiedad Horizontal, acomodando igualmente la redacción del nuevo artículo 36 de los estatutos, con el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, cumpliendo estrictamente lo señalado con carácter imperativo en la Ley de Propiedad Horizontal. Todo ello sin perjuicio de que se determine de forma precisa e inequívoca la finca o fincas registrales afectadas por el acuerdo adoptado, conforme al sistema de folio real de nuestro sistema registral (artículos 8 y 243 de la Ley Hipotecaria).
Como ha señalado reiteradamente la DGRN, la descripción de la finca en el título presentado debe garantizar de modo preciso e inequívoco su identificación y localización, al ser la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral. Resoluciones de 29 de diciembre de 1992, 2 de diciembre de 2011, 28 de octubre y 20 de diciembre de 2013, 3 de marzo de 2014, 17 de julio de 2015, 19 de julio de 2018, 28 de junio y 4 de noviembre de 2019 y 20 de enero de 2020.
Siendo el defecto subsanable, se suspende la inscripción solicitada.
Recursos: (…).»
III
Don A.M.M.B., letrado, en representación de la comunidad de propietarios (…), de Chiva, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro el 9 de septiembre de 2020, con las siguientes alegaciones:
«Estando de acuerdo que, por principio y de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere unanimidad para la modificación e inscripción de Estatutos, no es este el caso atendiendo a las circunstancias concretas y al hecho de la existencia de una disposición estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad desde septiembre de 2015 debe ser vinculante.
Siendo que nos encontramos ante una Propiedad Horizontal Tumbada y tal y como reconoce la doctrina del conjunto inmobiliario, se suceden ciertas características como:
1. Inexistencia de regulación legal completa. Esto es, la inexistencia de una regulación específica que abarque todos los supuestos, lo que permite un amplio juego de la autonomía de la voluntad,
2. Publicidad registral de las normas estatutarias. La autorregulación del conjunto, a través de los Estatutos, alcanza eficacia frente a tercero a través de la publicidad registral.
Si partimos de unos Estatutos ya inscritos en el Registro de la Propiedad y, por tanto, con fuerza iuris et de iure, donde se recoge en su artículo 36 la mayoría necesaria para la reforma de los Estatutos, no puede el Registrador obviar dicha disposición y requerir unanimidad.
Por otro lado, en el anterior proceso de inscripción de esos Estatutos inscritos –asiento número 2307 del diario 708–, ni siquiera se requirió acuerdo de la Asamblea General (Junta de Propietarios), incurriendo en una grave irregularidad que motivó el planteamiento inicial de solicitar la nulidad, siendo que, como así se desprende al acta examinada, la modificación fue la alternativa a solicitar la nulidad y dicha modificación se acogió por unanimidad.
Por tanto, el análisis jurídico, entendemos que debe partir del histórico, valorando tanto esa inscripción registral y el contenido de la disposición estatutaria.
Por otro lado, en el anterior proceso de inscripción de esos Estatutos inscritos –asiento número 2307 del diario 108–, ni siquiera se requirió acuerdo de la Asamblea General (Junta de Propietarios), incurriendo en una grave irregularidad que motivó el planteamiento inicial de solicitar la nulidad, siendo que, como así se desprende al Acta Examinada, la modificación fue la alternativa a solicitar la nulidad y dicha modificación se acogió por unanimidad.
Por tanto, el análisis jurídico, entendemos que debe partir del histórico, valorando tanto esa Inscripción Registral y el contenido de la disposición estaturaria.
Siendo que el principio de autonomía de voluntad expresado en dicha inscripción y en dicha disposición –el quorum recogido de manera expresa en el artículo 36 de los Estatutos–, no puede desmontarse y desconocerse a posteriori por suponer ello cambiar las reglas del juego.
Desde el punto de vista jurídico, hacerlo así implicaría perpetuar los Estatutos actuales, puesto que la falta de unanimidad y su consecuente inscripción en el registro de propiedad, supondrían la existencia o convivencia de unos Estatutos distintos en una misma Comunidad, los aprobados por la Comunidad en un momento dado y los inscritos en el Registro que, jurídicamente, al tener fuerza iure et de iure, estarían dotados de fuerza ante terceros –nuevos adquirentes– y mayor validez jurídica. Se produciría una absurdez o sinsentido jurídico.
Atendiendo al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate.
El pacto surgido por unanimidad, de aceptar la modificación de los Estatutos, necesariamente debe acatar el régimen de mayorías establecido en el propio instrumento, puesto que no hacerlo implica vaciar de contenido lo pactado.
En este sentido, la unanimidad impuesta es antitética de cualquier mayoría, incluso reforzada.
Desde el punto de vista meramente jurídico, se debe realizar el análisis atendiendo a la posibilidad de que los Estatutos regulen aspectos relativos al régimen de mayorías para su modificación e implementar la rigidez de la unanimidad en casos como ante el que estamos –Urbanización de 400 Chales– no parece razonable y lógico. Por tanto, siendo que la interpretación de lo pactado no debe suponer un quebrantamiento del derecho necesario, sino más bien, adecuado al principio dispositivo o de autonomía de voluntad, este principio debe cobrar validez y entidad jurídica.
En definitiva, la interpretación de la norma no puede obviar la realidad jurídico-real a la que debe someterse o sobre la que debe ventilar o expresarse.
En este sentido entendemos que se pronuncia la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal.
«La jurisprudencia de esta Sala, que sistematiza la sentencia de 1 de octubre de 2013, que cita la de 9 de octubre de 2013, en lo que aquí interesa, es reiterada en el sentido siguiente:
(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013).
(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general.
(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.»
En conclusión, no puede entenderse derecho necesario la regla de la unanimidad como quorum para modificar unos Estatutos en una Comunidad de Propietarios de las características de una Urbanización con 400 chalés, máxime cuando desde el principio de autonomía de la voluntad se está aceptando un tipo de quorum distinto y cuando partimos de la existencia de unos Estatutos Inscritos, por tanto, con fuerza frente a terceros- también frente al Registrador- en cuyo instrumento normativo se recoge el régimen de quorum necesario para modificarlo.
Procede el registrador a analizar la conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que no lo hizo así en la inscripción de septiembre de 2015, permitiendo la inscripción de unos Estatutos que no se habían adaptado a la Ley de Propiedad de conformidad con la Disposición transitoria primera de la LPH, en su reforma de 1999. Por ello, no puede petrificar los Estatutos actualmente inscritos, obviando las reglas allí contenidas.»
IV
El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 6 de octubre de 2020. En dicho informe manifiesta que notificó al notario autorizante sin que éste haya presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 326 de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 5, 10, 14, 16, 17 y 24 de la Ley sobre propiedad horizontal; artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1976, 3 de mayo de 1989, 26 de junio de 1993, 13 de marzo de 2003, 19 de diciembre de 2008 y 10 de octubre de 2013; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 26 de mayo de 2000, 24 de septiembre de 2001, 14 de mayo y 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 25 de marzo y 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero, 27 de marzo y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 1 de junio de 2010, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 9 de abril de 2014, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 233 de marzo y 9 de mayo de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 22 de diciembre de 2019 por la asamblea general extraordinaria de la comunidad de propietarios (…), de Chiva, por los que se aprobó la modificación de los estatutos de dicha comunidad, dado que -como se puso de relieve en una previa asamblea general celebrada el 25 de agosto de 2019- los anteriores estatutos no se ajustaban a la Ley sobre propiedad horizontal y en muchos artículos contradecían el texto y espíritu de dicha Ley, añadiendo que no vinculaban a todos aquellos propietarios que adquirieron su propiedad antes de ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 10 de marzo de 2020 por la secretaria-administradora de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representan los porcentajes de participación que se indican y el voto en contra de otros propietarios que representan los porcentajes de participación que también se especifican.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que, a su juicio, la modificación de los estatutos de la propiedad horizontal requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, conforme al artículo 17, regla 6, de la Ley sobre propiedad horizontal; y, por la misma razón, no es admisible la nueva regla del artículo 36 de los estatutos que permite la modificación de éstos con el voto favorable de más de tres cuartas partes de los votos totales de la comunidad. Además, considera que deben identificarse las fincas afectadas, habida cuenta del sistema de folio real imperante en nuestro sistema registral.
2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo -es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). En cambio, cada propietario puede disponer libremente de su derecho, sin separar los elementos que lo «integran» (artículo 3, párrafo último, de la Ley sobre propiedad horizontal).
La mencionada Ley ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
Por tales razones no pueden ser estimados los motivos que alega el recurrente cuando, en esencia, sostiene que la regla de unanimidad no es imperativa en el presente caso dado que se trata de una comunidad de propietarios con cuatrocientos chalés y estaba inscrita en el Registro la regla estatutaria –artículo 36– según la cual los estatutos «… solo podrán ser reformados por acuerdo de la Asamblea General extraordinaria, expresamente convocada a tal fin, y con el voto favorable de más del 50 por 100 de los votos totales de la Comunidad».
Como consta expresamente en la certificación de los acuerdos, precisamente se considera necesaria la modificación de los estatutos porque no estaban ajustados a la Ley sobre propiedad horizontal. Y, conforme a la disposición transitoria primera de dicha Ley, ésta «regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma».
Según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente) y la jurisprudencia (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1976, 26 de junio de 1993 y 13 de marzo de 2003) la referida regla legal de unanimidad tiene carácter imperativo.
Aunque, como se ha expresado, en la regulación especial de este derecho de propiedad de objeto complejo predominan los intereses comunitarios sobre el individual, tal característica no llega a justificar que se imponga la regla de las mayorías que es consustancial a los acuerdos sociales en las sociedades de capital (cfr. artículo 200.1 de la Ley de Sociedades de Capital), pero se permite –respecto de los actos que no afecten al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos– que el consentimiento de los propietarios se exprese no individualmente como miembros del grupo –«uti singuli»– sino a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
Es cierto que en tales casos la exigencia de unanimidad puede dar lugar a abuso notorio de derecho por parte de los disidentes, pero tal situación puede remediarse en el correspondiente procedimiento judicial, no sólo por la vía del juicio de equidad al que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del citado artículo 17, sino también por la vía del juicio declarativo ordinario, como ha interpretado el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 3 de mayo de 1989, 13 de marzo de 2003, 19 de diciembre de 2008 y 10 de octubre de 2013, entre otras).
También afirma el recurrente que se trata de una propiedad horizontal tumbada o conjunto inmobiliario que carece de una regulación legal completa y por ello se permite un amplio juego a la autonomía de la voluntad.
Este motivo tampoco puede estimarse, pues el artículo 24 de la misma Ley especial extiende la aplicación del régimen de la propiedad horizontal, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
El complejo inmobiliario regido por los estatutos que se modifican mediante la escritura calificada es de los mencionados en el apartado 2.a) del citado artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, con la consiguiente sujeción «a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación»; y el amplio juego de la autonomía de la voluntad a que se refiere el recurrente es aplicable precisamente a «los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2», pues sólo esos complejos no incluidos en dicho apartado son aquellos a los que «les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley» (artículo 24.4).
3. Por último, no puede decidirse en este expediente sobre la objeción expresada por el registrador respecto de la falta de identificación de las fincas afectadas por los estatutos que pretenden inscribirse.
Aunque en su escrito de impugnación el recurrente solicita «Que se autorice la inscripción de la modificación de los actuales Estatutos inscritos, acogiéndose a las normas en el mismo recogidas», lo cierto es que ese defecto relativo identificación de las fincas no ha sido objeto de impugnación y, en consecuencia, no se aduce argumento o fundamento alguno para combatirlo.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y fundamentos de derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, exige expresar: «b) El acto que se recurre y la razón de su impugnación».
Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no recurrida, siempre que conste de manera inequívoca la voluntad del recurrente de alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), debiendo acarrear únicamente la ausencia de la fundamentación adecuada, el requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71.1 de la ley 30/1992)». Y añadió que, en el caso objeto del recurso a que se refiere dicha resolución, «constando la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y habiendo solicitado su revocación total, la doctrina reiteradamente proclamada por este Centro Directivo (Vid. por todas la de 26 de mayo de 2.000) según la cual los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación».
Ahora bien, en el caso concreto del presente recurso el recurrente no impugna la razón que motivaría este concreto defecto y ni siquiera se refiere al mismo (cfr. Resolución de 26 de mayo de 2000 de este Centro Directivo). No ha de olvidarse la exigencia derivada del artículo 326 de la Ley Hipotecaria que, al enumerar los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, establece que debe contener los hechos y fundamentos de derecho –párrafo segundo apartado c)–; «razón de la impugnación», tal y como se indica en el citado artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015; cita ésta no carente de sentido, pues como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo, la especial naturaleza del procedimiento registral no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento (Cfr., también en otro ámbito, la remisión que la vigente Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la hora de referirse a los recursos, realiza a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme a la cual –artículo 458-2–: «En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación»).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.
En el recurso interpuesto doña R. D. Y. O. contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana número 2, don Diego Hermoso Mesa, por la que suspende la legalización de un libro de actas.
Hechos
I
Se presenta el día 13 de julio de 2020 una instancia de igual fecha suscrita por doña R. D. Y. O. en la que se solicita la legalización de un libro de actas de la comunidad de propietarios sita en (…), al haberse extraviado el anterior, que se corresponde con la registral 3944 del referido Registro de la Propiedad, causando el asiento de presentación 982 del Libro Diario 74.
Dicha finca se encuentra inscrita en el tomo 75, libro 75 y folio 92, y en fecha 6 de noviembre de 2019 se extendió nota marginal acreditativa de la legalización del tercer libro de actas de la referida comunidad.
Junto con dicha instancia acompañan escrito que dice ser «original de convocatoria de Propietarios de la Comunidad de Propietarios del (…)», fechada en San Bartolomé de Tirajana, el 31 de mayo de 2020, y firmada por doña R. D. Y. O., donde consta en el orden del día, punto primero, lo siguiente: «Elección de la junta directiva de la Comunidad a efectos de formalizar su constitución al haber quedado anulada la anterior Junta con motivo de la corrupción existente en el exadministrador de la misma don A. M. B., y del falso representante elegido en Junta Nula sin convocatoria de propietarios M. R. Q., al ser nulos todos los acuerdos adoptados al estar el citado exadministrador cesado por Administración Desleal a la Comunidad con fecha 13 de marzo de 2019 y haberse celebrado la citada Convocatoria por el mismo con fecha 11 de septiembre de 2019»; escrito que dice ser original del «acta de la convocatoria de la CP (…) electrónica», firmada en San Bartolomé de Tirajana el día 1 de junio de 2020, por doña R. D. Y. O. y don H. V. Y., donde consta que con fecha 31 de mayo de 2020, «se celebró convocatoria electrónica de propietarios» referido a elección de la Junta directiva de la comunidad; certificación expedida por don H. V. Y., fechada en San Bartolomé de Tirajana, el día 10 de julio de 2020, en la que consta que dicho señor fue nombrado Secretario en la Convocatoria de Propietarios celebrada los día 8 y 9 de mayo, y certifica que: «doña R. D. Y. O., ha denunciado reiteradamente al antiguo administrador cesado por administrador desleal con fecha 13 de marzo de 2019, entre otros delitos por la sustracción del libro de actas de la misma»; y, diligencia de Ordenación de la señora Letrada de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º4 de San Bartolomé de Tirajana, dando entrada a escrito de demanda, procedimiento ordinario 613/2020.
II
Dicho documento es calificado negativamente por el Registrador competente el día 20 de julio de 2020 al indicar que «1.º Se presenta instancia de fecha 13 de julio último, firmada por doña R. D. Y. O., solicitando la legalización de un libro de Actas de la Comunidad (…), por haberse extraviado el libro de actas anterior, lo que se acredita mediante «denuncia».
2.º A la instancia acompaña los siguientes documentos:
a) Escrito que dice ser «original de convocatoria de Propietarios de la Comunidad de Propietarios del (…)», fechada en San Bartolomé de Tirajana, el 31 de mayo de 2020, y firmada por doña R. D. Y. O., donde consta en el orden del día, punto primero, lo siguiente: «elección de la junta directiva de la Comunidad a efectos de formalizar su constitución al haber quedado anulada la anterior Junta con motivo de la corrupción existente en el exadministrador de la misma don A. M. B., y del falso representante elegido en Junta Nula sin convocatoria de propietarios M. R. Q., al ser nulos todos los acuerdos adoptados al estar el citado exadministrador cesado por Administración Desleal a la Comunidad con fecha 13 de marzo de 2019 y haberse celebrado la citada Convocatoria por el mismo con fecha 11 de septiembre de 2019»
b) Escrito que dice ser original del «acta de la convocatoria de la CP (…) electrónica», firmada en San Bartolomé de Tirajana el día 1 de junio de 2020, por doña R. D. Y. O. y don H. V. Y., donde consta que con fecha 31 de mayo de 2020, «se celebró convocatoria electrónica de propietarios» referido a elección de la Junta directiva de la comunidad.
c) Certificación expedida por don H. V. Y., fechada en San Bartolomé de Tirajana, el día 10 de julio de 2020, en la que consta que dicho señor fue nombrado Secretario en la Convocatoria de Propietarios celebrada los días 8 y 9 de mayo, y certifica que: «doña R. D. Y. O., ha denunciado reiteradamente al antiguo administrador cesado por administrador desleal con fecha 13 de marzo de 2019, entre otros delitos por la sustracción del libro de actas de la misma.»
d) Diligencia de Ordenación de la señora Letrada de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de San Bartolomé de Tirajana, dando entrada a escrito de demanda, procedimiento ordinario 613/2020.
d) Escrito firmado el 10 de julio último, por doña R. D. Y. O., en el que se relacionan los documentos presentados y en parte reseñados en los apartados que preceden.
3. Vistos los asientos del Registro, en relación con la finca matriz 3.944, correspondiente a «(…), término municipal de San Bartolomé de Tirajana, consta que con fecha 6 de noviembre de 2019, ya fue diligenciado el libro de actas número «TRES», en el orden de los diligenciados por este Registro, perteneciente a la Comunidad de Propietarios denominada «(…)», con domicilio en (…), término municipal de San Bartolomé de Tirajana. Dicho libro fue Diligenciado en unión de instancia suscrita en esta Localidad, el día uno de octubre de dos mil diecinueve, por don A. L. M. B., actuando como Administrador de la referida Comunidad, actuando por encargo de la Junta de Propietarios y de su presidente, y habiendo sido nombrado por acuerdo/s de la Junta General Ordinaria. El mencionado Libro de hojas móviles se complementa con copia del Acta de la Junta General Extraordinaria de la repetida Comunidad de Propietarios celebrada en (…), el 5 de julio de 2.019, firmada por el nombrado Secretario-Administrador, con el visto bueno de su Presidenta, doña G. F. G. V., en la que consta la aprobación por unanimidad para la autorización a la Presidenta y al Administrador para la solicitud de la legalización y sellado de un nuevo Libro de Actas, por finalización del anterior.
4. De los asientos del Registro y de su Legajo, resulta que quien solicitó la legalización del Libro que figura en la nota marginal de la finca afectada lo fue el Secretario-Administrador de la Comunidad cuyo cargo no consta removido en el Registro de la Propiedad. La Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 19 como obligación del secretario la custodia de los libros de actas de la junta de propietarios. En el mismo sentido el artículo 20 dispone que: «corresponde al administrador actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad».
Fundamentos de Derecho:
1) El artículo el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a los requisitos que ha de contener la solicitud de legalización de un Libro de Actas de una Comunidad de Propietarios, estableciendo: «En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que se aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas: 1.ª Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la sustracción. 2.ª Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. 3.ª La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán: a) Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del Presidente de la comunidad. b) Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral. c) Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro. 4.ª Presentada la instancia y el libro, se practicará en el Diario el correspondiente asiento. En el asiento se harán constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios. 5.ª La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad –incluyendo, en su caso, los datos registrales–, número que cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el Registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del Registrador, indicándose el sistema de sellado. La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas. El sello del Registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o por cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia. Si los libros se componen de hojas móviles habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado».
Por tanto, en principio es necesario presentar el anterior Libro de Actas para legalizar el siguiente, cosa que no ocurre en este caso, ya que en su lugar se presenta Diligencia de Ordenación del Juzgado de Primera Instancia, dando entrada a un escrito de demanda contra el Administrador de la Comunidad de Propietarios por apropiación indebida de documentación (entre otras).
Y si bien es cierto que este precepto recoge además la posibilidad de la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior, lo es sólo en caso de sustracción y en el supuesto que nos ocupa no nos encontramos ante una sustracción, entendida como hurto o robo, sino ante un conflicto de legitimación y ostentación del cargo de Presidente y Secretario, entre la señora que ahora presenta a diligenciar un Libro de actas y aquellos que ya acreditaron facultades para solicitarlo, con el subsiguiente reconocimiento de la existencia actual de un Libro ya diligenciado que se reconoce está en poder del Administrador y de la Junta de Propietarios, debidamente nombrada.
Es decir, del documento de «convocatoria de propietarios» (sic) que se acompaña a la instancia, lo que resulta es un caso de disputa entre comuneros, dentro de la cual quien ahora pretende legalizar un nuevo Libro no ha conseguido que le entreguen el anterior vigente y por ello demanda al Administrador. No se aporta, pues, el anterior Libro de actas que consta por nota al margen de la finca matriz, que está legalizado ni se ordena judicialmente el diligenciamiento de uno distinto.
Y conforme a la doctrina de la DGRN no basta con denunciar ante el Juzgado la «apropiación indebida de la documentación» para diligenciar uno nuevo, sino que hay que presentar ante el Registro de la Propiedad, el documento judicial firme que dé fin a la contienda entre comuneros. Cabe citar al respecto, la doctrina de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo de 1993; 19 de junio de 1999; 15 de enero y 12 de febrero de 2000; 7 de mayo de 2003, y 7 de marzo y 28 de julio de 2014.
En concreto, la Resolución de fecha 28 de julio de 2014, motivada por un recurso gubernativo contra la calificación del Registrador denegando el diligenciamiento de uno nuevo, en un supuesto de negativa de entrega del libro de actas de la Comunidad por el anterior administrador (Boletín Oficial del Estado de 10 de septiembre de 2014), en la que se establece: «… 3. El recurso no puede prosperar, es cierto como dice el recurrente que el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de la sustracción del libro de actas anterior como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior, pero en el caso del supuesto que nos ocupa no nos encontramos ante una sustracción propiamente dicha, entendida como hurto o robo, sino ante una negativa a la devolución del libro anterior…».
En el supuesto de hecho de dicha Resolución y como se hace constar expresamente en la misma, tras la negativa a la devolución del libro anterior subyacía la existencia de una controversia entre dos juntas directivas elegidas, cada una de las cuales actuaba en representación de la comunidad arrogándose la legitimidad de su actuación, cuestionándose por tanto la legalidad de los acuerdos alcanzados en las reuniones celebradas, entre los que se encontraban el cese y nombramiento de administrador.
Por tanto, en los supuestos de disputas entre comuneros como la presente, no cabe la posibilidad de diligenciar un nuevo Libro existiendo uno ya diligenciado, sino recurrir ante el Juez para que adopte las medidas cautelares que sean precisas, previa acreditación de estar legitimado para ello, como ya consta que se ha hecho. Así pues, ha de estarse a las medidas cautelares que se adopten en el citado procedimiento 613/2020.
2. Además, conforme al Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19 en su Artículo 4: «4. Los plazos legales o estatutarios para la convocatoria y celebración de las reuniones de las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal quedan suspendidos a partir de la fecha de declaración del estado de alarma, y su cómputo se reanuda a partir de la fecha de finalización del estado de alarma o de sus prórrogas. Las reuniones ya convocadas que deban celebrarse durante la vigencia de este estado quedan suspendidas y se tienen que volver a convocar dentro del mes siguiente a su levantamiento…5. Las medidas previstas en este artículo se entienden vigentes desde la entrada en vigor del estado de alarma.»
Por tanto, incluso de la documentación presentada (certificado de convocatoria y de celebración) parece resultar un defecto que la invalidaría, ya que al parecer fue convocada durante el estado de alarma, lo cual obliga a volver a convocarse dentro del mes posterior al levantamiento.
3. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Este principio legal de calificación por el registrador se reconoce expresamente en cuanto a los «documentos públicos autorizados o intervenidos por notario» por el artículo 143 del Reglamento Notarial, redactado por Real Decreto 45/2007, de 29 de enero, al establecer que los efectos que el ordenamiento jurídico les atribuye «podrán ser negados o desvirtuados por los jueces y tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias».
4. Conforme a los artículos 9, 18, 19 Bis y 21 y concordantes de la Ley Hipotecaria y su Reglamento, y dentro del ámbito de la seguridad jurídica extrajudicial (artículo 9 de la Constitución Española). (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Diego Hermoso Mesa registrador/a de Registro Propiedad de San Bartolomé de Tirajana 2 a día veinte de julio del dos mil veinte.»
III
Primero.–Contra la anterior nota de calificación doña R. D. Y. O. interpone recurso por escrito de 22 de julio de 2020, que es presentado en la Oficina Central de Atención al Ciudadano y Registro General del Ministerio de Justicia el día 31 de julio. En el mismo indica la recurrente que «Hechos: Primero.–La nombrada Presidenta con fecha 4 de octubre de 2014 solicitó del citado registrador el Libro de actas de la Comunidad ya que la misma carecía de Libro alguno. Para ello le presentó su nombramiento y el mismo la remitió a obtener Autorización Judicial, cosa harto infrecuente y que los juzgados no entendían hasta que la misma mediante Recurso de Apelación n.º 353/2015 de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas obtuvo el pronunciamiento judicial favorable a que los atributos de la comunidad, entre ellos el Libro de actas, debían permanecer en poder de la reciente nombrada Presidenta, ya que en ese intervalo de tiempo los falsos representantes anteriores habían interpuesto Recurso alegando que la misma no reunía el n.º de firmas necesario para alcanzar la Presidencia, cuestión puramente falsa e inventada por los mismos para retrasar su cese y el efectivo nombramiento de la nueva Presidenta.
No obstante, el señor registrador ante el nuevo nombramiento efectuado en 2014 y el Auto judicial formalizado en 2015 que amparaba el hecho de que la nueva Presidenta debía poseer los atributos de la Comunidad, fue capaz en 2016 de obviar los citados antecedentes anteriores y entregar el Libro de Actas de la Comunidad a una falsa representante que con documentos nulos se presentó a solicitar a solicitar el citado libro haciéndose pasar por falsa representante de la comunidad.
O sea que un funcionario público en una actuación contraria a su gestión incumple la misma y es el que da lugar a un conflicto puesto que ese Libro pertenecía a la primera solicitante, sin duda alguna.
En consecuencia, el citado funcionario público incurrió en la comisión del delito penal de prevaricación, hecho por el que se encuentra denunciado ante la Ilma. Audiencia Provincial de Las Palmas y pendiente de tramitación el correspondiente procedimiento.
Segundo.–A la vista del error manifiesto en el que había incurrido el citado funcionario podría haber corregido su actuación procediendo a la anulación del Libro nulamente entregado a la falsa representante, pero sin embargo por falta de humildad o exceso de soberbia para no reconocer el error cometido, lo mantuvo con lo cual dio pie a que el citado Libro pasara a manos de personas corruptas que han destrozado con el mismo a la Comunidad de Propietarios (…) mediante la comisión de todo tipo de delitos como apropiación indebida de los fondos de la comunidad, gestiones en su lucro propio, nula rehabilitación del complejo que se encuentra debido a dicha actuación en una situación de decadencia extrema tanto física como económica, estando todo ello en conocimiento del registrador puesto que la Sra. Presidenta se encargaba de mantenerlo al día para que estuviera al tanto del resultado de la ilegal actuación que había cometido.
Tercero.–Habla el registrador de dos juntas directivas lo cual es rotundamente falso puesto que la única junta nula formada fue la de los corruptos que se sucedían unos a otros de forma continua eligiendo a personal connivente a fin de obtener progresivamente todo lo que pudieran de la comunidad.
Mientras la Sra. Presidenta al carecer del Libro de actas no formó ninguna junta directiva puesto que carecía de los atributos legales para ello.
Cuarto.–La citada junta corrupta nombró a un administrador que cuando se comprobó por la Convocatoria de Propietarios que babia incurrido en Administración Desleal fue cesado con fecha 13 de marzo de 2019, puesto que aceptó pagar a la empresa que se encontraba realizando unas obras de electricidad certificaciones que contenían obra no realizada, con lo cual la comunidad fue la que financió las citadas obras, obteniendo el citado exadministrador beneficio de todo ello y quedando las obras paralizadas ya que se desconocía la obra realizada y la no realizada.
Asimismo, exigió a los comuneros sucesivas derramas de 3.000€ cada una, derramas ilegales según lo dispuesto en el art. 18 de la LPH, que se destinaron al pago de las citadas obras y a su beneficio particular.
Como consecuencia de ello fue cesado en marzo de 2019 y nuevamente se reiteró dicho cese con fecha 8 y 9 de abril de 2020 debido a los múltiples delitos cometidos contra la Comunidad.
Quinto.–Al verse cesado, sustrajo a la comunidad toda la documentación administrativa y contable así como el acceso a los fondos, a fin de que la misma no pudiera realizar ninguna actividad. Y así ha sido y continúa siendo puesto que continúa poseyendo ilegalmente el Libro de Actas y los fondos de la comunidad, de los cuales se encuentra disponiendo como si fuera el representante de la comunidad cuando realmente no tiene ninguna vinculación jurídica con la misma.
El citado hecho ha sido reiteradamente denunciado encontrándose pendiente de trámite numerosos procedimientos contra el mismo pero la justicia en un pueblo como San Bartolomé de Tirajana es lenta y da lugar a que los delitos continúen en el tiempo produciendo situaciones verdaderamente dolosas, como la actual.
Sexto.–En la convocatoria de propietarios celebrada electrónicamente por razones de urgencia se ratificó nuevamente el cese del citado exadministrador dado el daño que diariamente y desde hacía más de 1 año estaba produciendo a la comunidad y se nombró una nueva junta directiva, con la intención de asumir la gestión de la comunidad e intentar reconducir a la misma después de tanta corrupción y administración desleal.
Por ello se solicitó al registrador un nuevo Libro de Actas, dado que el anterior había sido sustraído por el exadministrador, que se negaba reiteradamente a su entrega a la comunidad, presentando a dichos efectos toda la documentación prevista al efecto en el art. 415 RH, que prevé la existencia de un supuesto como el actual cuando dice
«La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.»
Séptimo.–En contra de lo mencionado por el registrador en su escrito cabe alegar:
Primero.–Que la celebración de una Junta de propietarios electrónicamente lo fue por razones de urgencia como eran el hecho de ratificar el cese del exadministrador y el nombramiento de una nueva junta directiva, dado el plazo superior a 1 año en el que la Comunidad se encontraba paralizada al no tener su documentación y sus fondos y dada la lentitud y paralización de la justicia debido al Estado de Alarma.
Es decir, la Convocatoria de Propietarios fue una Convocatoria Extraordinaria celebrada por razones de urgencia y no sujeta a plazo que es a la que hace referencia, en su caso, el Decreto Ley 10/2020.
Segundo.–No es cierto que existan dos juntas Directivas. Existe solamente una formada por la Sra. Presidenta, la Sra. Vicepresidenta y el Sr. Secretario, precisamente constituida para finalizar con la corrupción existente en la comunidad propiciada por los falsos representantes cesados.
Tercero.–No es necesaria que la Denuncia contra el sustractor haya sido tramitada y finalizada por el juzgado. basta la simple interposición de la denuncia, tal y como se ha efectuado, adjuntando la última denuncia interpuesta al respecto.
Cuarto.–A todos los efectos la comunicación por vía telemática está autorizada entre la Administración y los usuarios y entre los usuarios entre sí, teniendo el mismo valor que la comunicación personal.
Octavo.–Es importante tener en cuenta que el funcionario de referencia se encuentra denunciado por el delito penal de Prevaricación, de Desobediencia a Resolución Judicial, y de posible connivencia con la corrupción existente en la comunidad, ya que es el único obstáculo para que la comunidad pueda disponer de lo que es suyo y superar el bache de la corrupción propiciada por el mismo.
Fundamentos de Derecho
Los puestos de manifiesto a lo largo del recurso
Los antecedentes obrantes en el mencionado registro
Conclusión
Se solicita de esa Dirección General el diligenciado a la mayor brevedad del libro de actas de la comunidad presentado por la dicente con toda la documentación necesaria, así como que se tengan en cuenta las alegaciones expuestas en contra de lo afirmado por el registrador.
Asimismo, es evidente que si el mismo hubiera entregado el libro de actas a la presidenta a la que realmente correspondía, nada de esto hubiera ocurrido por lo que el único responsable de la situación y de la corrupción existente es el mencionado funcionario, que con sus actuaciones está desmereciendo infundadamente al ministerio de justicia y a esa dirección general.
Es de justicia
Nota: la Sra. presidenta de la comunidad ocupó durante un plazo de casi 4 años el cargo de gerente territorial del ministerio de justicia en Las Palmas.»
IV
El Registrador emite informe en defensa de su nota de calificación el 19 de octubre de 2020, ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40 y 66 de la Ley Hipotecaria; 415 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo de 1993, 19 de junio de 1999, 15 de enero y 12 de febrero de 2000, 7 de mayo de 2003, 7 de marzo de 2014 y de 28 de julio de 2014.
1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de San Bartolomé de Tirajana instancia solicitando la legalización de un libro de actas de la comunidad de propietarios sita en (…), que se corresponde con la registral 3944 del referido Registro, causando la entrada 1948 del año 2020 y el asiento de presentación 982 del Libro Diario 74.
Dicha finca se encuentra inscrita en el tomo 75, libro 75 y folio 92, y en fecha 6 de noviembre de 2019 se extendió nota marginal acreditativa de la legalización del tercer libro de actas de la referida comunidad. Junto con dicha solicitud se acompañan escrito que dice ser «original de convocatoria de Propietarios de la Comunidad de Propietarios (…)», fechada en San Bartolomé de Tirajana, el 31 de mayo de 2020, y firmada por doña R. D. Y. O., donde consta en el orden del día, punto primero, lo siguiente: «elección de la junta directiva de la Comunidad a efectos de formalizar su constitución al haber quedado anulada la anterior Junta con motivo de la corrupción existente en el exadministrador de la misma don A. M. B., y del falso representante elegido en Junta Nula sin convocatoria de propietarios M. R. Q., al ser nulos todos los acuerdos adoptados al estar el citado exadministrador cesado por Administración Desleal a la Comunidad con fecha 13 de marzo de 2019 y haberse celebrado la citada Convocatoria por el mismo con fecha 11 de septiembre de 2019»; escrito que dice ser original del «acta de la convocatoria de la CP (…) electrónica», firmada en San Bartolomé de Tirajana el día 1 de junio de 2020, por doña R. D. Y. O. y don H. V. Y., donde consta que con fecha 31 de mayo de 2020, «se celebró convocatoria electrónica de propietarios» referido a elección de la Junta directiva de la comunidad; certificación expedida por don H. V. Y., fechada en San Bartolomé de Tirajana, el día 10 de julio de 2020, en la que consta que dicho señor fue nombrado Secretario en la Convocatoria de Propietarios celebrada los día 8 y 9 de mayo, y certifica que: «doña R. D. Y. O., ha denunciado reiteradamente al antiguo administrador cesado por administrador desleal con fecha 13 de marzo de 2019, entre otros delitos por la sustracción del libro de actas de la misma»; y, diligencia de Ordenación de la señora Letrada de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de San Bartolomé de Tirajana, dando entrada a escrito de demanda, procedimiento ordinario 613/2020.
2. El recurso no puede prosperar pues, si bien es cierto como dice la recurrente que el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de la sustracción del libro de actas anterior como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior, en el caso del supuesto que nos ocupa no nos encontramos ante una sustracción propiamente dicha, entendida como hurto o robo, sino ante una negativa a la devolución del libro anterior tras la cual subyace la existencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas cada una de las cuales actúa en representación de la comunidad arrogándose la legitimidad de su actuación cuestionándose por tanto la legalidad de los acuerdos alcanzados en las reuniones celebradas.
Ello se deduce claramente tanto del contenido de la documentación presentada como de la sucesión de solicitudes presentadas en el Registro, ya que la legalización del cuarto libro tiene lugar cuando, según manifiesta la recurrente, ya se ha celebrado la Junta General de fecha 31 de mayo de 2020 en la que resulta elegida como presidenta de la comunidad la recurrente, a lo que se une la negativa por parte de la administrador-secretario de la anterior junta directiva a devolver el libro de actas, negativa que interpreta el recurrente como constitutiva de sustracción y es objeto de denuncia, ni se ordena judicialmente la legalización de un nuevo libro de actas.
Excede de la facultad de calificación del registrador, quien además no tiene elementos de juicio para dirimir sobre la controversia, valorar qué Junta es la legítima representante de la comunidad.
Por otra parte, la nota marginal de legalización del tercer libro de actas que se extendió como consecuencia de la presentación en el Registro de la oportuna instancia de fecha 1 de octubre de 2019 suscrita por la representación de la comunidad, don A. L. M. B., administrador de la misma y que, una vez practicada, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su invalidez en los términos establecidos en la ley conforme a lo prevenido en el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, entre los que no se encuentra este recurso.
Deberán pues resolverse las discrepancias en cuanto a la representación de la comunidad mediante acuerdo de los interesados en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal o en su defecto mediante la oportuna resolución judicial.
3. Por último, si bien el recurrente no lo hace expresamente en queja, sí solicita que se adopten las medidas legales necesarias al haberse producido actuaciones ilícitas por el referido funcionario público. Pues bien, de la documentación aportada no se deduce ninguna actuación negligente o culpable por parte del mismo.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.
El Ministerio de Industria, Comercio y Turismo desarrolla la Estrategia Nacional de Industria Conectada 4.0, que tiene como objetivo incrementar el valor añadido industrial y el empleo cualificado en el sector favoreciendo el desarrollo de una oferta local de palancas y soluciones digitales diferenciales que potencie la industria española e impulse sus exportaciones.
La Fundación EOI, F.S.P. es una fundación del sector público estatal, tutelada por la Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, que viene colaborando con ésta en el marco de la mencionada Estrategia, y que tiene como finalidad general potenciar la formación, la realización y la promoción de estudios e investigaciones científicas y técnicas, fundamentalmente en los ámbitos de la industria, el medio ambiente, la innovación, las nuevas tecnologías, la pequeña y mediana empresa, la propiedad industrial y la economía.
Desde el año 2017, la Fundación EOI, tutelada por la Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, viene colaborando con ésta en el marco de la mencionada Estrategia.
Con fecha 14 de marzo de 2020, el Gobierno, mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, declara el estado de alarma en todo el territorio nacional como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por la rápida expansión producida por el coronavirus COVID-19, situación que la Organización Mundial de la Salud elevó el 11 de marzo a pandemia internacional.
En la actual situación de crisis sanitaria, donde se hace aún más necesario el uso de nuevas tecnologías para que las empresas puedan continuar con su actividad, siendo esenciales las actuaciones de digitalización.
La concesión de las ayudas reguladas en esta orden se encuadra dentro del Proyecto «Programa Activa Ciberseguridad», en el marco de la Estrategia de Industria Conectada 4.0. Esta iniciativa de la Secretaría General de Industria y de la PYME del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, nace con el fin impulsar la mejora de las medidas de ciberseguridad de la PYME española. En concreto, se pretende ayudarles a estudiar sus niveles de ciberseguridad y apoyarles en el establecimiento de un plan de mejora de los mismos.
Para el cumplimiento de los objetivos indicados, la Fundación EOI va a desarrollar un programa de asesoramiento personalizado para pymes españolas que deseen determinar su nivel de seguridad actual y establecer el nivel que desean conseguir en la protección de los sistemas e información corporativas.
Las ayudas reguladas en esta orden se financiarán de la siguiente forma: un 100% del importe total de la financiación provendrá de la Fundación EOI con cargo a la transferencia de capital de la Secretaría General de Industria y de la PYME del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, consignada en la siguiente partida presupuestaria: 20.08.421M.443.
La competencia del Estado para dictar esta orden se justifica en el artículo 149.1.13.ª, 21.ª y 29.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, en materia de régimen general de comunicaciones, y en material de seguridad pública.
La presente orden se dicta de conformidad con la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, y con su Reglamento, aprobado por Real Decreto 887/2006, de 21 de julio.
Para ello, de acuerdo con los artículos 9.2 y 17 y con la disposición adicional decimosexta de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, mediante esta orden se establecen las nuevas bases reguladoras para la concesión de ayudas dirigidas a impulsar la aplicación de la ciberseguridad en las pequeñas y medianas empresas españolas en el marco del programa activa ciberseguridad.
Por su parte, la competencia para la posterior convocatoria y concesión de las ayudas dirigidas a impulsar la aplicación de la ciberseguridad en las pequeñas y medianas empresas españolas en el marco del Programa Activa Ciberseguridad recae en la Directora o el Director General de la Fundación EOI, en virtud de lo dispuesto en la citada disposición adicional decimosexta de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, así como en la Orden ICT/1291/2018, de 27 de noviembre, por la que se autoriza a la Fundación EOI, F.S.P., a conceder subvenciones.
Dado que el ámbito de aplicación es todo el territorio nacional, y en beneficio de su efectividad y operatividad, es conveniente la concentración de fondos que los financian, ya que no es posible establecer a priori un esquema de distribución territorial del gasto, pues tal distribución debe basarse en una previsión de demanda de apoyo financiero que es desconocida en general. De hecho, los posibles beneficiarios de esta convocatoria presentan características tan heterogéneas en lo relativo a su estructura y a sus dimensiones, que resulta imposible anticipar un criterio claro de distribución de los fondos adscritos a la convocatoria entre las distintas Comunidades Autónomas.
Esta orden es conforme con lo dispuesto en el artículo 129.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en relación a la adecuación a los principios de buena regulación.
Responde a los principios de necesidad y eficacia, con el claro objetivo de impulsar la mejora de los niveles de ciberseguridad de las pequeñas y medianas empresas españolas, para un mejor desempeño profesional que repercuta en beneficio de la sociedad.
También se satisface el principio de proporcionalidad, siendo un requerimiento de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, la aprobación de unas bases reguladoras.
De la misma manera se cumple con el principio de seguridad jurídica, incardinándose en el ordenamiento jurídico nacional establecido en materia de subvenciones.
El principio de transparencia se cumple en la medida en que en el preámbulo se identifican con claridad los objetivos de la norma.
Por último, resulta conforme al principio de eficiencia dado que no se establecen cargas innecesarias más allá de las estrictamente necesarias en un procedimiento de otorgamiento de las subvenciones.
La presente orden, de acuerdo con lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 17.1 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, ha sido objeto del informe preceptivo de la Abogacía del Estado y de la Intervención Delegada de la Intervención General del Estado en el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
En su virtud, con la aprobación previa de la Ministra de Política Territorial y Función Pública, dispongo:
Artículo 1. Objeto de la norma y finalidad de la ayuda.
El objeto de esta norma, que da cumplimiento a lo establecido en el artículo 17 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, es establecer, en régimen de publicidad, objetividad y concurrencia competitiva, las bases y condiciones de concesión de ayudas en especie dirigidas a las pequeñas y medianas empresas (PYME) con la finalidad de mejorar sus niveles de ciberseguridad, en el marco del «Programa Activa Ciberseguridad».
Artículo 2. Ámbito geográfico.
Las actividades objeto de ayuda podrán realizarse en la totalidad del territorio nacional.
Cada convocatoria de subvenciones regulará el ámbito geográfico de aplicación de esta ayuda.
Artículo 3. Empresas beneficiarias y sus requisitos.
1. Podrán tener la condición de empresas beneficiarias, en las correspondientes convocatorias, en los términos que las mismas establezcan, y siempre que cumplan con los requisitos y condiciones exigidos en cada caso, las PYME, cualquiera que sea su forma jurídica (ya sean personas físicas o jurídicas, asociaciones, entidades sin ánimo de lucro, etc.) que, en su condición de tales, cumpliendo los requisitos y condiciones establecidos en esta orden, desarrollan su actividad en nuestro país.
2. Serán consideradas PYME, aquellas empresas que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 2 del anexo I del Reglamento (UE) n.º 651/2014 de la Comisión, de 17 de junio de 2014, por el que se declaran determinadas categorías de ayudas compatibles con el mercado interior en aplicación de los artículos 107 y 108 del Tratado.
3. Las empresas beneficiarias deberán cumplir los siguientes requisitos para poder tener la condición de beneficiarias, además de lo que se disponga en cada convocatoria:
a) Tener la condición de PYME.
b) Hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias.
c) Hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones con la Seguridad Social.
4. Asimismo, las empresas beneficiarias deberán cumplir con lo establecido en el artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, en lo referente a los requisitos para obtener la condición de beneficiaria.
5. Quedan excluidas de estas ayudas las entidades que integren el sector púbico institucional de cualquier Administración pública, vinculadas o dependientes de ésta, en los términos dispuestos en el título II sobre Organización y funcionamiento del sector público institucional de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
Artículo 4. Obligaciones de las empresas beneficiarias.
1. Las empresas beneficiarias deberán cumplir las obligaciones recogidas en el artículo 14 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, así como las que se establezcan en las convocatorias y en las resoluciones de concesión.
2. Concretamente, deberán cumplir con las siguientes obligaciones:
a) Disponer de los medios necesarios para la correcta realización del asesoramiento.
b) Cooperar en la recepción del asesoramiento.
c) Comunicar a la Fundación EOI cualquier alteración o incidencia que afecte a las condiciones bajo las cuales se concedió la subvención.
d) Cumplir con sus obligaciones incluidas en esta orden.
3. En la documentación que se genere como consecuencia de la recepción de la ayuda será de obligado cumplimiento incluir el emblema de la Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo y de la Fundación EOI, así como la cláusula de financiación siguiente:
«Este Proyecto está financiado por la Fundación EOI a través de la Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo en el marco de la iniciativa “Programa Activa Ciberseguridad”.»
Artículo 5. Actividad objeto de ayuda y duración.
1. La ayuda en especie objeto de esta orden, será la recepción de un asesoramiento especializado e individualizado que incluirá un diagnóstico de la situación de partida de la empresa beneficiaria, una auditoría de ciberseguridad, una propuesta de implantación de plan de ciberseguridad, así como el seguimiento de las medidas implantadas y valoración de otras actuaciones que sean necesarias. El asesoramiento se prestará por consultores especializados, a través de reuniones individualizadas con las empresas beneficiarias, y contará entre 10 y 20 horas de asesoramiento individualizado por empresa beneficiaria.
2. La empresa beneficiaria recibirá dentro del asesoramiento especializado los siguientes servicios:
a) Diagnóstico inicial: recogida de información de la empresa y análisis de la situación actual de la empresa en materia de ciberseguridad.
b) Análisis de cumplimiento/auditoría de ciberseguridad.
c) Propuesta de Implantación de un plan de ciberseguridad en la empresa.
d) Seguimiento de las medidas implantadas y valoración de otras actuaciones que sean necesarias para mejorar la ciberseguridad de la empresa.
e) Visitas necesarias a las instalaciones de la empresa beneficiaria: Mínimo de 2. El apartado a y d se podrá realizar por medios telemáticos.
En el caso de que las recomendaciones sanitarias con motivo de la crisis del COVID-19 así lo exijan, la totalidad de las reuniones podrán ser virtuales, previa autorización de la Fundación EOI.
Artículo 6. Modalidad de ayuda y dotación.
1. La empresa beneficiaria dispondrá de, entre 10 y 20 horas de asesoramiento, en función de dos variables, del nivel de uso de la tecnología digital y del número de trabajadores en plantilla.
Se consideran tres niveles de uso:
a) Bajo: empresas que usan habitualmente para la gestión de su negocio el correo electrónico, teléfono móvil y redes sociales.
b) Medio: empresas que usan habitualmente para la gestión de su negocio el correo electrónico, teléfono móvil, redes sociales, PCs y web de la empresa.
c) Alto: empresas que usan habitualmente para la gestión de su negocio el correo electrónico, teléfono móvil, redes sociales, PCs y web de la empresa, workstations, servidores y firewalls.
Nivel de uso de la tecnología/N.º empleados
Baja
Media
Alta
Menos de 5 trabajadores.
10 horas
12 horas
16 horas
Entre 5 y 50 empleados.
12 horas
14 horas
18 horas
Más de 50 empleados.
14 horas
16 horas
20 horas
2. El valor económico en el que se cuantifica el servicio objeto de ayuda es, el siguiente por empresa beneficiaria impuestos incluidos.
Nivel de uso de la tecnología/N.º empleados
Baja
Media
Alta
Menos de 5 trabajadores.
830,00 €
996,00 €
1.328,00 €
Entre 5 y 50 empleados.
996,00 €
1.162,00 €
1.494,00 €
Más de 50 empleados.
1.162,00 €
1.328,00 €
1.660,00 €
3. La Fundación EOI concederá una subvención bajo la modalidad de ayuda en especie consistente en el asesoramiento indicado en el artículo 5 de esta orden, cuya valoración económica es la mencionada en el punto 2 de este artículo impuestos incluidos, por empresa beneficiaria, que complete el proceso de asesoramiento permitido
4. El gasto en que se incurra por los servicios de asesoramiento objeto de las ayudas en especie, cuya cuantificación económica se establece en los apartados precedentes de este artículo, se realizará a través de la Fundación EOI con cargo a la transferencia corriente de la Secretaría General de Industria y de la PYME del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, consignada en la partida presupuestaria 20.08.421M.443 en el marco de la iniciativa «Programa Activa Ciberseguridad».
5. El crédito previsto para estas subvenciones se determinará en la convocatoria en función del número y tipo de empresas, así como la duración máxima de la misma según se establece en las tablas precedentes.
Artículo 7. Compatibilidad.
Estas ayudas tienen el carácter de ayuda de minimis exenta de la obligación de notificación en aplicación del Reglamento (UE) 1407/2013 de la Comisión, de 18 de diciembre, relativo a la aplicación de los artículos 107 y 108 del Tratado de funcionamiento de la Unión Europea a las ayudas de minimis.
Estas ayudas son compatibles con otras subvenciones, ayudas, ingresos o recursos para la misma finalidad, procedentes de cualesquiera Administraciones o entes públicos o privados, nacionales, de la Unión Europea o de organismos internacionales. No obstante, solo podrán concurrir con otras ayudas de minimis hasta el límite máximo que se establece, por empresa, en el artículo 3, apartado 2, del Reglamento 1407/2013 de la Comisión de 18 de diciembre A efectos de esta acumulación, deberá tenerse en cuenta el criterio de única empresa definido en el artículo 2.2 del citado Reglamento 1407/2013 de la Comisión de 18 de diciembre de 2013.
Las ayudas deberán cumplir las condiciones de exención y los límites del Reglamento (UE) 1407/2013 de la Comisión, de 18 de diciembre. La cuantía total de las ayudas de minimis concedidas a una empresa no podrán exceder de 200.000 euros en un período de tres ejercicios fiscales. Este umbral se aplicará independientemente de la forma de la ayuda o del objetivo perseguido. Las ayudas de minimis no se acumularán con ninguna ayuda estatal correspondiente a los mismos gastos subvencionables si dicha acumulación da lugar a una intensidad de ayuda superior a la establecida para las circunstancias concretas de cada caso por la normativa comunitaria.
Asimismo, estas ayudas no se acumularán con ninguna ayuda estatal en relación con los mismos gastos subvencionables o con ayuda estatal para la misma medida de financiación de riesgo, si dicha acumulación excediera de la intensidad de ayuda o del importe de ayudas superior correspondiente fijado en las circunstancias concretas de cada caso por un reglamento de exención por categorías o una decisión adoptados por la Comisión.
Artículo 8. Procedimiento de concesión.
1. El procedimiento de concesión de las ayudas será el de concurrencia competitiva, previsto en el artículo 22 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, conforme a los principios de publicidad, transparencia, objetividad, igualdad y no discriminación, eficacia en el cumplimiento de objetivos y eficiencia en la asignación y utilización de los recursos públicos, mediante convocatoria y procedimiento selectivo únicos.
2. El procedimiento de concesión seguirá, en cuanto resulte de aplicación, lo establecido en la Ley 38/2003, de 17 de noviembre y en el Real Decreto 887/2006, de 21 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, con las características que establecen estas bases reguladoras.
3. De acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, la Base de Datos Nacional de Subvenciones operará como sistema nacional de publicidad de subvenciones. A tales efectos, las Fundación EOI remitirá a la Base de Datos Nacional de Subvenciones extracto de la convocatoria y las resoluciones de concesión recaídas en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, así como el resto de información requerida. Asimismo, se publicará el extracto de dichas convocatorias en el «Boletín Oficial del Estado».
Artículo 9. Órganos competentes para convocar, instruir y resolver el procedimiento de concesión.
1. El Órgano competente para el inicio y resolución del procedimiento de concesión será la Dirección General de la Fundación EOI.
2. El Órgano competente para la instrucción del procedimiento de concesión será la Dirección de Innovación, Emprendedores y Pymes de la Fundación EOI. Dicho Órgano podrá realizar de oficio cuantas actuaciones estime necesarias para la determinación, conocimiento y comprobación de los datos en virtud de los cuales debe formularse la propuesta de resolución.
Artículo 10. Presentación de solicitudes.
1. Las solicitudes se dirigirán a la Fundación EOI. La presentación de las solicitudes se realizará por el solicitante aportando la siguiente documentación:
a) Solicitud con los datos de la empresa solicitante.
b) Certificado de hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias.
c) Certificado de hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones con la Seguridad Social.
d) Declaración responsable de que el centro de trabajo de la empresa para el que se solicita el asesoramiento se encuentra situado en España.
e) Declaración responsable del número de trabajadores de la empresa.
f) Declaración responsable del grado de dependencia tecnológica de la empresa en función de la convocatoria
g) Declaración responsable del porcentaje de trabajadores con discapacidad de la plantilla de la empresa.
h) Declaración responsable de haber sufrido algún incidente de ciberseguridad en los últimos tres años naturales.
i) Declaración responsable de la entidad del porcentaje de mujeres trabajadoras de la plantilla de la empresa.
j) Declaración responsable de la entidad de no estar incursos en las causas de incapacidad para ser beneficiarias de las subvenciones previstas en el artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre.
k) Declaración responsable de la entidad de cumplimiento de los requisitos contemplados en esta orden y de aceptación expresa de recepción del asesoramiento.
l) Declaración responsable expresa de no haber recibido subvenciones concurrentes o, en su caso, la relación exhaustiva de otras subvenciones, ayudas, ingresos o recursos públicos o privados que pudieran afectar a la compatibilidad para las mismas actuaciones objeto de ayuda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33 del Real Decreto 887/2006, de 21 de julio.
m) Declaración responsable en la que se detallen todas las ayudas de minimis concedidas a la empresa, o al grupo de empresas al que en su caso pertenezca, durante el ejercicio en curso y los dos anteriores. En ella deberán constar el órgano concedente, la referencia, la fecha de concesión y el importe.
2. La solicitud se cumplimentará por medios electrónicos mediante certificado digital válido utilizando para ello los medios disponibles en http://www.eoi.es, a través de la cual deberá cumplimentarse el formulario de solicitud y adjuntar los documentos requeridos. Los documentos requeridos deberán ser emitidos por el Organismo oficial competente o, en su caso, firmados mediante certificado digital válido.
3. El plazo para la presentación de solicitudes será como máximo de dos meses desde la publicación del extracto de la convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado».
4. A efectos del proceso de evaluación, solo se tendrá en cuenta la información presentada en las solicitudes. En caso de ser necesario la Fundación EOI podrá solicitar actualización posterior de la información contenida en dichos documentos.
5. Si la documentación aportada no reuniera los requisitos exigidos, se requerirá al interesado, para que, en el plazo de 10 días hábiles, a contar desde el siguiente al de recepción del requerimiento, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, con advertencia de que, si no lo hiciese, se le tendrá por desistido de su solicitud, previa resolución que deberá ser dictada en los términos previstos en el artículo 21, de acuerdo con lo establecido en el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. A esos efectos, se tendrá por subsanada la omisión documental cuando se presenten documentos cuya existencia, antes de expirar el plazo de presentación de las solicitudes, resulte acreditada, pero no así en el supuesto de aportación de documentos de fecha posterior a dicho vencimiento, aunque tiendan a adverar el cumplimiento de dicho requisito.
6. Los solicitantes no estarán obligados a presentar documentos que ya obren en poder de las administraciones públicas, de conformidad con lo previsto en los artículos 28.3 y 53.1.d) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, debiéndose cumplimentar específicamente en el cuestionario de solicitud en qué momento y ante qué órgano administrativo presentó los citados documentos, para lo cual indicará el número de expediente que le fue comunicado en aquella ocasión, siempre y cuando no hayan transcurrido más de cinco años desde la finalización del procedimiento al que correspondan. En los supuestos de imposibilidad material de obtener el documento o cuando el interesado manifestará la negativa para la consulta de sus datos de carácter personal, el órgano competente requerirá al solicitante su presentación, o, en su defecto, la acreditación por otros medios de los requisitos a que se refiere el documento.
Artículo 11. Comunicaciones electrónicas.
1. Cualquier trámite del procedimiento se realizará a través de medios electrónicos, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.
2. La utilización de los medios electrónicos establecidos será obligatoria tanto para la notificación como para la presentación de solicitudes, escritos y comunicaciones por los solicitantes.
3. Los solicitantes, al presentarse a las convocatorias, aceptan la recepción de comunicaciones mediante correo electrónico sobre cualquier asunto relacionado con su solicitud de ayuda.
4. La publicación de las propuestas de resolución, así como la publicación de las resoluciones de desestimación, de concesión y sus posibles modificaciones y demás actos del procedimiento, tendrán lugar en la página web de la Fundación EOI (http://www.eoi.es), y surtirá todos los efectos de la notificación practicada según lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en relación con los procedimientos de concurrencia competitiva.
Artículo 12. Representación.
1. Las personas físicas que realicen la firma o la presentación electrónica de documentos en representación de las entidades solicitantes o beneficiarias de las ayudas, deberán ostentar la representación necesaria para cada actuación, en los términos establecidos en el artículo 5 de la referida Ley 39/2015, de 1 de octubre.
2. El firmante de la solicitud de la ayuda deberá acreditar que en el momento de la presentación de la solicitud tiene representación suficiente para el acto. El incumplimiento de esta obligación, de no subsanarse, dará lugar a que se le tenga por desistido de la solicitud previa resolución que deberá ser dictada en los términos previstos en el artículo 21, de acuerdo con lo establecido en el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.
Artículo 13. Instrucción del procedimiento.
La instrucción del procedimiento de concesión comprenderá, las siguientes actuaciones:
1. Actuaciones de instrucción entendidas como todas las actividades definidas en el artículo 24.3 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre:
a) Petición de cuantos informes estime necesarios para resolver. En la petición se hará constar, en su caso, el carácter determinante de aquellos informes que sean preceptivos.
b) Evaluación de las solicitudes o peticiones, efectuada conforme con los criterios, formas y prioridades de valoración establecidos en la convocatoria.
Artículo 14. Criterios de valoración.
1. La evaluación se realizará exclusivamente sobre la información aportada por el solicitante en la fase de admisión de solicitudes. Por tratarse de procedimientos de concesión en concurrencia competitiva, no se admitirán las mejoras voluntarias de la solicitud. No obstante, el órgano instructor podrá requerir aclaraciones sobre aspectos de la solicitud que no supongan reformulación ni mejora de ésta.
2. Los criterios de valoración y su ponderación que regirán para el otorgamiento de subvenciones son los indicados a continuación. Cada una de las solicitudes se puntuará individualmente según los criterios de valoración fijados y que se adjudicarán de acuerdo con la información presentada en el artículo 8 de la orden.
a) Criterios objetivos (hasta 10 puntos).
1.º Nivel de uso de la tecnología digital de la empresa (hasta 7 puntos). La asignación de la puntuación de este criterio se realizará en función del nivel de uso de la tecnología digital en la que se encuentre la empresa en el momento de realizar la solicitud, definido en la siguiente tabla:
Nivel de uso de la tecnología digital
Baja
Media
Alta
Puntuación.
4
6
7
2.º Si ha sufrido un ataque de ciberseguridad en los tres últimos años naturales (3 puntos). La asignación de la puntuación de este criterio se realizará en función de si la empresa ha sufrido un ataque de ciberseguridad. En caso de no tenerla se asignará 0 puntos.
b) Criterios de desempate.
En caso de empate de puntuación entre diversas solicitudes, se utilizará para desempatar el siguiente criterio de valoración:
1.º Porcentaje de mujeres en plantilla: mayor del 50%, 2 puntos; entre el 50% y el 30%, 1 punto.
2.º Porcentaje de discapacitados en plantilla: mayor del 2%, 2 puntos; entre el 1% y el 2%, 1 punto.
En caso de no aportar la información requerida sobre los criterios de desempate junto con la solicitud será no subsanable, aplicándose una puntuación de cero puntos.
Artículo 15. Procedimiento de valoración.
1. Las solicitudes serán objeto de un procedimiento de evaluación cuya ejecución se encomienda a la Comisión de Selección de subvenciones de la Fundación EOI, que tendrá como función emitir informe en el que se concrete el resultado de la evaluación efectuada, según lo establecido en el artículo 24.4 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre.
2. La Comisión de Selección de subvenciones de la Fundación EOI estará compuesta por los siguientes miembros:
a) Presidente: Titular de la Dirección del Área Financiera.
b) Vicepresidente: Titular del Departamento de Asesoría Jurídica
c) Vocal: Titular de la Dirección de Departamento de la Fundación EOI responsable del Proyecto Ciberseguridad.
d) Vocal: Jefe de Servicio en la Subdirección General de Digitalización de la Industria y Entornos Colaborativos de la Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo
Asimismo, contará con un Secretario, sin la condición de miembro, y actuará con voz, pero sin voto; el Secretario será un gestor del Departamento de Asesoría Jurídica.
La comisión quedará válidamente constituida con la asistencia del Presidente, el Secretario y dos vocales.
3. El régimen jurídico de la citada comisión será el establecido en la sección tercera, del capítulo II, del Título Preliminar de la Ley 40/2015, de 1 de octubre. Asimismo, el funcionamiento de la Comisión de Selección será atendido con los medios personales, técnicos y presupuestarios de la Fundación EOI, como órgano en el que se encuentra integrada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.2 del Real Decreto 776/2011, de 3 de junio, por el que se suprimen determinados órganos colegiados y se establecen criterios para la normalización en la creación de órganos colegiados en la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos
4. Tras la valoración de las solicitudes presentadas, la Comisión de Selección emitirá un informe en el que se concretará el resultado de la valoración.
Artículo 16. Resolución.
1. El Órgano de Instrucción, a la vista del expediente y del informe de la Comisión de Selección, formulará la propuesta de resolución, debidamente motivada que será notificada a los interesados de acuerdo con lo previsto en el artículo 24.4 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, para que puedan hacer alegaciones en un plazo de 10 días hábiles.
Las convocatorias podrán establecer un umbral mínimo de puntuación para la empresa beneficiaria, con base en el cual se podrá excluir de la subvención a todas aquellas empresas interesadas que no lo alcancen.
Una vez finalizado el trámite de audiencia a los interesados, la propuesta de resolución se elevará al Órgano competente para resolver, que dictará la resolución del procedimiento, que deberá ser motivada.
Se podrá prescindir del trámite de audiencia cuando no figuren en procedimiento ni sean tenidos en cuenta otros hechos ni otras alegaciones y pruebas que las aducidas por los interesados. En este caso, la propuesta de resolución formulada tendrá el carácter de definitiva.
2. El plazo máximo para la resolución del procedimiento y su notificación será de tres meses y se computará desde la publicación del extracto de la correspondiente convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado», de acuerdo con lo establecido en el artículo 25.4 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre.
3. El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución legitima a los solicitantes para entender desestimada la solicitud.
4. La resolución de concesión deberá contener, al menos:
a) La relación de los solicitantes a los que se concede la ayuda, las ayudas concedidas y las condiciones de la concesión.
b) La desestimación expresa de las restantes solicitudes.
c) El régimen de recursos.
5. La resolución de la convocatoria deberá hacer constar expresamente que la ayuda concedida es una ayuda de minimis con arreglo al Reglamento 1407/2013 de la Comisión de 18 de diciembre de 2013, del que se incluirá su título completo, e indicará claramente el importe en euros antes de impuestos de la ayuda concedida. La resolución de la convocatoria se hará pública en la página web de la Fundación EOI: http://www.eoi.es, y, adicionalmente, se informará a los interesados mediante correo electrónico. Una vez notificada la resolución definitiva, esta se entenderá aceptada salvo que se comunique renuncia expresa en el plazo máximo de diez días desde la notificación de la subvención.
6. En caso de que existan más posibles empresas beneficiarias que crédito presupuestario, recibirán las ayudas aquellas entidades que hayan obtenido mayor puntuación hasta el límite máximo de crédito que fije cada convocatoria y hasta acabar el crédito.
7. Se establecerá una lista de empresas beneficiarias suplentes, para que en caso de renuncia a la ayuda de alguna empresa beneficiaria no sea necesario abrir una nueva convocatoria y se le concederá al siguiente solicitante.
Artículo 17. Recursos.
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, contra las resoluciones del procedimiento, que pondrán fin a la vía administrativa, podrá interponerse potestativamente recurso de reposición ante el órgano que la dictó, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente al de su notificación.
Sin perjuicio de lo anterior, contra dichas resoluciones cabe interponer recurso ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la fecha de notificación de las mismas.
Artículo 18. Modificación de la resolución.
1. Las actuaciones deberán ejecutarse conforme a los términos y plazos de ejecución que se determine en las resoluciones de concesión. No obstante, cuando surjan circunstancias concretas que alteren las condiciones técnicas o económicas esenciales tenidas en cuenta para la concesión de la ayuda, la empresa beneficiaria podrá solicitar la modificación de la resolución de la concesión, concretamente:
a) Toda alteración de las condiciones tenidas en cuenta para la concesión de la subvención.
b) La obtención concurrente de otras subvenciones, ayudas, ingresos o recursos para la misma finalidad, procedentes de cualquier administración o entidad, pública o privada; nacionales, de la Unión Europea o de organismos internacionales, fuera de los casos permitidos en las normas reguladoras.
2. La empresa beneficiaria podrá solicitar a la Fundación EOI, por razones justificadas debidamente acreditadas y siempre de forma inmediata a la aparición de las circunstancias que lo motiven y antes de que concluya el plazo para la realización de la actividad subvencionada, la modificación de la resolución de concesión que será autorizada cuando traiga causa en circunstancias imprevistas o sean necesarias para el buen fin de la actuación, siempre que no se altere el objeto, destino o finalidad de la subvención y no se dañen derechos de terceras personas.
3. No podrán autorizarse modificaciones que conlleven la aprobación de condiciones que no hubieran superado la evaluación inicial, o que hubieran afectado a la determinación del beneficiario.
4. Las solicitudes de modificación de la resolución deberán presentarse ante el Órgano competente para la instrucción del procedimiento de concesión en la Fundación EOI. Dicho órgano emitirá un informe sobre la solicitud indicando su propuesta sobre la modificación de la resolución, del cual dará traslado al Director o Directora General de la Fundación EOI. El Director o Directora General de la Fundación EOI podrá modificar la resolución de concesión, en base al informe indicado.
5. El plazo para resolver esta solicitud será el que se determine en las convocatorias, a contar desde el día siguiente a la recepción de la solicitud por parte de la Fundación EOI. En caso, de que la Fundación EOI no se pronuncie expresamente en dicho plazo sobre la misma se entenderá que la solicitud queda desestimada por silencio administrativo negativo.
Artículo 19. Actuaciones de comprobación y control.
La empresa beneficiaria estará sometida a las actuaciones de comprobación a efectuar por la Fundación EOI, así como por la Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
No obstante, se acreditará la realización de la actividad objeto de ayuda mediante la presentación de los correspondientes informes de servicios realizados por el asesor del programa, en los que se describa el proceso completo de asesoramiento de cada empresa industrial efectivamente asesorada, en el plazo de seis meses desde la finalización de la actividad objeto de ayuda.
Artículo 20. Reintegro.
Procederá el reintegro de la ayuda percibida, así como los intereses de demora correspondientes en los casos previstos en el artículo 37 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, y este se regirá por lo dispuesto en el Título II de la misma, así como en el capítulo II del título II del Reglamento de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, aprobado por Real Decreto 887/2006, de 21 de julio.
Se podrá producir la pérdida del derecho total o parcial a recibir esta ayuda, y el reintegro total o parcial de las cantidades percibidas del importe de la misma cuando quede de manifiesto el incumplimiento, desde el momento de la concesión o de forma sobrevenida, de los requisitos para obtener la condición de empresa beneficiaria establecidos en la presente orden o el artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, cuando proceda, lo establecido en los artículos 18 y siguientes del Real Decreto 887/2006, de 21 de julio.
Para la valoración del importe de estas ayudas en especie se tomará como referencia la cantidad que figure en la factura del servicio prestado o del suministro correspondiente sin perjuicio del interés de demora que corresponda. La empresa beneficiaria que incurriese en alguna causa que obligase al reintegro de la ayuda concedida quedará inhabilitada para poder acceder a nuevas convocatorias en tanto no regularice su situación. El procedimiento de reintegro se regirá por lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre.
Artículo 21. Infracciones y sanciones.
El régimen de infracciones y sanciones administrativas aplicables será el establecido en el Título IV de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre.
Artículo 22. Confidencialidad y protección de datos de carácter personal.
1. La Fundación EOI garantiza la confidencialidad y reserva sobre cualquier dato que pudiera conocer con ocasión de la convocatoria de concesión de ayudas dirigidas a impulsar la aplicación de la ciberseguridad en las pequeñas y medianas empresas españolas en el marco del programa activa ciberseguridad, especialmente los de carácter personal y técnico, que no podrá utilizar con un fin distinto al que conste en la convocatoria.
2. La duración de la confidencialidad será indefinida mientras la misma ostente tal carácter, manteniéndose en vigor con posterioridad a la finalización de la ayuda a la que se refiera la convocatoria, sin perjuicio de la obligación de la Fundación EOI de garantizar una adecuada publicidad de las ayudas concedidas.
3. Todas las partes participantes en la convocatoria quedan obligadas al cumplimiento de la normativa vigente en materia de protección de datos personales. Los datos de carácter personal que en su caso se recaben con ocasión de la convocatoria formarán parte de los registros de actividad que utilizará la Fundación EOI con el objeto de una correcta gestión de la convocatoria, y, todo ello, en cumplimiento de la normativa vigente en materia de protección de datos y, en concreto, del Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de octubre de 1995, relativa a la protección de las personas físicas en lo que respeta el tratamiento de datos personales y la libre circulación de estos datos.
Los datos se conservarán durante el tiempo necesario para cumplir con la finalidad para la que se recabaron y para determinar las posibles responsabilidades que se pudieran derivar de dicha finalidad.
La Fundación EOI no cederá los datos a terceros, salvo obligación legal, y no los transferirá a terceros países salvo que así se haga constar en los propios formularios de recogida de datos.
4. La base legal del tratamiento es tanto el consentimiento como el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la convocatoria o de las presentes bases.
Para llevar a cabo el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, supresión y oposición, limitación del tratamiento, portabilidad de datos, a no ser objeto de decisiones individualizadas automatizadas (incluida la elaboración de perfiles) los interesados deberán dirigirse, a través de comunicación por escrito y acreditando debidamente su identidad mediante copia de documento nacional de identidad, a la sede de la Fundación EOI, sita en avenida Gregorio del Amo, número 6, 28040 Madrid (España), o por correo electrónico a través de la dirección protecciondedatos@eoi.es.
5. Si los interesados necesitasen más información sobre los derechos que tienen reconocidos y cómo ejercerlos podrán dirigirse a la Agencia Española de Protección de Datos, autoridad de control en materia de protección de datos.
Artículo 23. Normativa aplicable.
En todo lo no previsto en las bases reguladoras o en las respectivas convocatorias, serán de aplicación la Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones y los Estatutos de la Fundación, la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones y su Reglamento, aprobado mediante el Real Decreto 887/2006, de 21 de julio, así como, supletoriamente, por las disposiciones de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público y las demás disposiciones que resulten de aplicación.
Además, esta orden se dicta al amparo del Reglamento (UE) 1407/2013 de la Comisión, de 18 de diciembre de 2013.
Disposición final primera. Título competencial.
Esta orden se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1. apartados 13.ª, 21.ª y 29.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, telecomunicaciones y seguridad pública.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Madrid, 17 de noviembre de 2020.–La Ministra de Industria, Comercio y Turismo, María Reyes Maroto Illera.
Caída de ingresos de los trabajadores, extensión de la pobreza y aumento de la necesidad severa: estos son los principales efectos que está teniendo la crisis del covid-19 en la sociedad española, según la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).
El organismo asegura en un estudio que el impacto asiméstrico de la pandemia amenaza con aumentar la desigualdad social, pese a las políticas que se han puesto en marcha, como por ejemplo la flexibilización de los ERTE o la activación del Ingreso Mínimo Vital (IMV).
«El confinamiento y las restricciones al movimiento de personas han tenido un fuerte impacto en el empleo y permiten anticipar un mayor deterioro generalizado de los indicadores de desigualdad social y pobreza en España«, sostiene Funcas, que pone sobre la mesa varios datos oficiales para hacer un análisis prelimiar sobre cómo está impactando la pandemia.
Según la Encuesta de Población Activa publicada por el INE, el número de hogares sin ningún tipo de ingresos había aumentado en el segundo trimestre del año en 105.600 respecto al último trimestre de 2019, con un total de 278.000 personas.
Más reciente es este dato: a finales de septiembre eran en torno a 1,25 millones más que en febrero los trabajadores que percibían prestaciones derivadas del empleo (por ERTE, por desempleo, o por cese de actividad en el caso de los autónomos). Y «como poco, suponían una reducción del 30% de su salario previo». En el mes de abril, en pleno estado de alarma y con la primera ola del coronavirus en su punto álgido, el número de personas que bien por haber causado baja como afiliados a la Seguridad Social, bien por encontrarse en ERTE, o por percibir la prestación extraordinaria para autónomos por cese de actividad, hasta 5,3 millones de personas percibieron ingresos inferiores a sus salarios.
Otro factor de riesgo que detecta Funcas es que las empresas más endeudadas, y por ello las que tienen más riesgo de insolvencia, «emplean actualmente en España a unos 2,2 millones de personas«. Por tanto, añade la fundación, «son empleos vulnerables, sobre todo en los sectores más afectados por la pandemia, cuyo mantenimiento solo será posible si las empresas en hibernación pueden reactivarse».
El estudio también sostiene que una de las características de la crisis provocada por la situación de emergencia sanitaria es su impacto asimétrico, y que sitúa a los trabajadores de salarios bajos como los principales damnificados. En concreto, recalca que «la pérdida de ingresos se concentra en los estratos de menor renta, más asociados a las actividades que no se han podido realizar durante el confinamiento y a los sectores, como el turístico, con mayores dificultades para reanudar su actividad. Es decir, que las personas más castigadas principalmente trabajaban en los sectores donde ya se concentraban los salarios medios más bajos del mercado laboral».
Por otro lado, Funcas alerta de que las medidas de contención que se han puesto en marcha en los últimos meses no son suficientes como para evitar la desigualdad de cara al futuro.»El aumento en la desigualdad se ha mitigado por los ERTE y otras medidas implementadas para compensar la caída de la actividad, de forma que, de momento, el impacto es menos significativo de lo que se podía temer en comparación con crisis anteriores y teniendo en cuenta la magnitud sin precedentes del ‘shock'», sostiene el organismo. Sin embargo, puntualiza, «la cobertura de las medidas de prevención y contención de la crisis está sujeta a condiciones que limitan su universalidad y no han podido evitar que aumente la pobreza efectiva en algunos colectivos».
La fundación insiste en que muchas familias de los estratos sociales que ya tenían de por sí rentas bajas están entrando en situación de necesidad severa, lo que les está llevando a pedir ayuda a las grandes ONG.
«Ante los huecos en la cobertura de las políticas sociales, por diseño o por su implementación, la demanda de acción social por parte de Cáritas, Cruz Roja o FESBAL ha crecido enormemente», recalca Funcas, que estima que dicha demanda se ha disparado entre un 40% y un 60% durante los seis primeros meses de la pandemia.
Según su estudio, entre una cuarta parte y un tercio de esa demanda está formada por personas que han recurrido por primera vez a los servicios que ofrecen estas organizaciones (entre 150.000 y 200.000 personas) y, por tanto, cabe atribuir su situación al impacto de la crisis. Entre el perfil de esos nuevos solicitantes no solo hay inmigrantes, miembros de familias monoparentales o personas sin ingresos o ingresos bajos y/o irregulares, sino que también habría jóvenes. Sobre este colectivo, un estudio de Caixabank Research sostiene que la pandemia ha reducido un 45% sus ingresos, sobre todo de los ‘millennials’ y la generación Z.
«Aunque la crisis aún se está desarrollando y los datos disponibles son incompletos, el análisis del impacto social de la pandemia en España a día de hoy es útil para identificar los problemas y las necesidades que se van a plantear en el futuro. Si la crisis se prolonga, la sociedad española puede enfrentarse a serios riesgos de cohesión social», alerta Funcas.
Y añade que, en este escenario, «los principales desafíos pasan por reactivar el empleo en hibernación (o restringido por las medidas de contención de contagios); mejorar la situación de los colectivos vulnerables no cubiertos (o insuficientemente cubiertos) por las medidas actuales; la gestión y coordinación de las políticas sociales; la sostenibilidad financiera de las medidas anticrisis en un entorno económico complicado con un elevado déficit público; y la búsqueda de consensos políticos y sociales para aprobar e implementar ágilmente políticas eficaces contra las repercusiones sociales más negativas de la pandemia».
El primer criterio a tener en cuenta es ver lo pactado en el contrato de arrendamiento, porque el contrato es el que va a regular el cauce por donde debe transcurrir la vida del arrendamiento, y salvo que se vulneren normas que la L.A.U. considera de derecho imperativo, las partes deben someterse a los pactos regulados en el contrato.
En segundo lugar, hemos de conocer el origen de las reparaciones, porque si éstas tuvieran su origen en un acto de conservación, el arreglo siempre le correspondería al arrendador, dado que él es el que está obligado a realizar cualquier reparación en la vivienda necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, excepto cuando el deterioro de estas obras de conservación sea imputable a los arrendatarios. Este tipo de reparaciones hace referencia a aquellos gastos u obras sin las cuales quedarían las viviendas inservibles para su uso, por lo que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor de las viviendas.
En este apartado se deben incluir también las reparaciones que se produzcan por el uso y desgaste ordinario de la vivienda. La jurisprudencia ha determinado que el arrendatario no responde de los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que el inquilino haya realizado una correcta utilización y mantenimiento de la vivienda, conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler. Sólo se exceptúan, en el caso de que sean pequeñas reparaciones, pero aún en este caso debe producirse un desgaste imputable al inquilino. Las reparaciones de conservación sólo se podrían imputar a los inquilinos cuando estos no las hubieran comunicado a los arrendadores y las consecuencias de las reparaciones se hubieran agravado de forma importante.
Cualquier estipulación incluida en un contrato de arrendamiento de vivienda que repercutiera este tipo de reparaciones a los inquilinos se consideraría nula de pleno derecho por vulnerar el artículo sexto de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En tercer lugar, se puede afirmar de forma general que cualquier deficiencia cuyo origen esté en un mal uso del inquilino o en un uso más intenso del tolerable, será siempre de cargo del inquilino.
En cuarto lugar, se puede presumir que cualquier elemento de la vivienda que se deteriore porque el inquilino lo use habitualmente a diario varias veces, se le podría imputar dentro del apartado de las pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario de la vivienda.
También habría que tener en cuenta para saber a quién imputar una reparación, en qué momento del arrendamiento se han producido las deficiencias, porque las que se hubieran producido al principio del arrendamiento no se les podrían imputar a los inquilinos porque no habrían tenido tiempo de uso suficiente para desgastar el elemento deficiente.
En quinto lugar, la ley parte de un principio rector para gestionar las deficiencias, que es el de la presunción de culpa del arrendatario, dado que él es el ocupante de la vivienda y por tanto quien la usa. Así el artículo 1563 del Código Civil manifiesta que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la casa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya; lo cual implica que la carga de la prueba le correspondería al arrendatario. Por último, las reparaciones motivadas cuando el deterioro se haya producido por un caso fortuito o fuerza mayor, no le corresponderían al arrendatario sino al arrendador, aunque también hay sentencias que en casos de fuerza mayor o casos fortuitos declaran no haber responsabilidad de ninguna de las partes.
En sexto lugar, también se puede presumir que cualquier deficiencia que presente la vivienda arrendada a la finalización del contrato, que en ningún momento del arrendamiento hubiera sido comunicada al arrendador, sería de cuenta del arrendatario, siempre que en el contrato se determinara que la vivienda se hubiera entregado en buenas condiciones.
Si en el contrato figurase que la vivienda se entregó en malas condiciones, las deficiencias que pudieran aparecer al final del arrendamiento se podrían presumir que eran del arrendador, porque el estado de cómo se entregó la vivienda haría presumir que se podrían producir nuevas deficiencias. Esto no hay que confundirlo con las obras y arreglo de deficiencias que tienen que realizar los arrendadores en las viviendas arrendadas a la finalización de los contratos para ponerlas a punto para nuevos arrendamientos, cuyo coste les corresponde solamente a ellos.
Por último y en séptimo lugar, en cuanto a las reparaciones que exija el mantenimiento de las viviendas, se le pueden imputar a los inquilinos siempre que se pacte expresamente en los contratos, y no vulneren el carácter imperativo de las Normas de la L.A.U. El inquilino será el responsable de realizar estas tareas de mantenimiento siempre y cuando estas reparaciones no impliquen un coste económico elevado.
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