idealista.com

Autor: Carlos Lospitao

Wires, asociación que reúne mujeres con cargo de responsabilidad en el sector inmobiliario, ha organizado un encuentro digital en el que varios expertos han debatido sobre las medidas a adoptar para asegurar la salud y la seguridad de los trabajadores a su vuelta al trabajo después del confinamiento. Todos ellos destacan la importancia que tendrá la salud del trabajador a partir de ahora para los inversores y propietarios de edificios de oficinas. Los inmuebles sostenibles no sólo deberán de respetar el medio ambiente, sino también garantizar la salubridad de los empleados.

Esther Deltor Campà, directora Workplace Health MERS Recursos Humanos, Paulino Pastor Pérez, director general de Ambisalud, Susana Clarke, directora de clientes estratégicos de Cushman & Wakefield y María Dolores Carnicero, gerente de Acla Ingeniera de Instalaciones SL, han debatido sobre cómo será la vuelta al trabajo de las empresas después del coronavirus en este evento moderado por Patrizia Laplana, directora de ASLA Green Solutions. Hasta ahora, el tejido empresarial español había centrado sus esfuerzos en continuar su actividad durante el confinamiento, pero en la actualidad todos comienzan a pensar en el futuro. El retorno tendrá diferentes tiempos y características dependiendo del sector, aunque los expertos coinciden en una cuestión: los propietarios de activos deberán de invertir en la salud del trabajador. Para ello proponen monitorizar a los empleados, rediseñar los espacios de trabajo (no sólo los individuales, también los comunes), mejorar la calidad del aire en el interior y estudiar nuevos materiales que garanticen la seguridad del empleado.

“Hasta ahora los certificados de los edificios sostenibles ponían el foco en el respeto con el medio ambiente, pero tras el covid-19 seguro tendrá una mayor importancia las acciones que se puedan acometer en el activo para mejorar la salud individual del trabajador”, explica Deltor. Una cuestión que va a ganar protagonismo a la hora de buscar trabajo, según pronostica Clarke. “El salario, la ubicación o el transporte eran los factores más relevantes para un trabajador a la hora de elegir una empresa u otra para trabajar. Después del coronavirus, las empresas y los propietarios de los edificios deberán de invertir en la salubridad de los empleados para atraer y mantener el talento, porque va a ser decisivo en la toma de decisión de las personas que busquen trabajo”, relata la directora de estrategia de Cushman & Wakefield.

En esta misma línea se ha mostrado Carnicero que resalta la importancia de invertir en este aspecto. “Más del 30% de oficinas de Madrid y Barcelona se podrían considerar perjudiciales para la salud del trabajador, según un estudio de la Universidad de Harvard. No sólo hay que mirar la eficiencia energética de un edificio, sino también buscar la salud de los empleados que lo habitan”, afirma la gerente de Ancla Ingenierías.  

El director general de Ambisalud también pone en valor la salud del empleado y para ello explica que no es solo es importante mantener las distancias de seguridad o mejorar la ventilación de los espacios. “Tenemos que incorporar el concepto de salubridad en los certificados de sostenibilidad de los edificios. Para ello hay que comenzar a pensar no sólo en el aíre que respiramos, sino también en lo que tocamos, en lo que pisamos… Debemos de estudiar qué materiales son más sencillos de higienizar, cuáles son menos perjudiciales para la salud… En este aspecto centraría la vuelta al trabajo después del confinamiento”, afirma Pastor Pérez.

A corto plazo, Deltor propone monitorizar a los trabajadores para prevenir contagios entre la plantilla.“Hay que identificar cuáles son las personas de riesgo y diseñar así protocolos personalizados. Por ejemplo, sabemos que las personas fumadoras o con obesidad pueden tener más problemas y hay que tenerlo en cuenta”, explica en este sentido. Clarke también anima a las empresas a optimizar los espacios. “Las compañías han de valorar cómo ha funcionado el teletrabajo durante este confinamiento para crear espacios más inteligentes y optimizados en sus oficinas”, afirma.

“El concepto Well toma una dimensión diferente ahora. El inversor o el propietario del edificio tienen que adecuar las zonas comunes dentro de la oficina y del edificio. Cómo acceder al edificio, coger el ascensor, los baños, las cafeterías en zonas comunes… todo va a tomar otra relevancia”, finaliza Clarke.

Todas estas medidas y protocolos tendrán un coste, pero Pastor Pérez tiene claro que no es una inversión necesaria a largo plazo. “Tenemos que pensar que el gasto que hagamos en salubridad no es un gasto, sino una inversión porque tendrá retornos positivos para las compañías”, puntualiza.

idealista.com

La pandemia provocada por el covid-19 ha supuesto la paralización de operaciones inmobiliarias de diversa índole. Una de ellas es el contrato privado de compraventa con arras de una vivienda que se firmó antes de esta crisis. Desde el despacho Ático Jurídico analizan si cabe dar marcha atrás y recuperar las arras que se pagaron para adquirir un piso.

Una de ellas es el contrato privado de compraventa con arras de una vivienda que se firmó antes de esta crisis. Desde el despacho Ático Jurídico analizan si cabe dar marcha atrás y recuperar las arras que se pagaron para adquirir un piso.

Las arras son una garantía que en líneas generales conlleva la entrega de dinero para asegurar el cumplimiento de una obligación que no es otra que la de comprar un inmueble. Normalmente se formaliza en un documento privado donde el comprador entrega una cantidad en concepto de arras, y el vendedor le concede un plazo para firmar ante notario la compraventa de la vivienda.

Con el estallido de esta crisis sanitaria y económica son muchos los compradores que firmaron un contrato de arras, pero que hoy en día no puede acometer la compra de la vivienda, debido a haber sufrido un ERTE, un despido o una reducción sustancial de sus ingresos.

Es decir, por circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevistas, es imposible cumplir con el acuerdo de compraventa y en este punto aparece la cláusula “rebuc sic stantibus”. La situación sanitaria actual, generada por el coronavirus, y las medidas que se han tenido que adoptar en salvaguarda de la salud pública, podría encuadrarse en uno de los casos de fuerza mayor. “Tales circunstancias, totalmente ajenas a los contratantes, deben conllevar a una de las partes la imposibilidad o el gravoso cumplimiento de las obligaciones del contrato”, señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En condiciones normales, el principio que impera en los contratos es el de “pacta sunt servanda”, es decir, que los pactos deben cumplirse por las partes, tal y como se recoge en el artículo 1.091 del CC. Sin embargo, dada la situación extraordinaria que vive la sociedad española es posible acudir a la cláusula ya mencionada “rebuc sic stantibus”.

“No debe olvidarse que la cláusula “rebus sic stantibus” ha sido admitida por los tribunales con mucha cautela. Dejar sin efecto lo firmado, ya sea resolviendo el contrato o modificándolo, solo es posible excepcionalmente. Únicamente en supuestos muy concretos es aplicable la indicada cláusula. De lo contrario, podría quebrantarse el principio que garantiza el cumplimiento de lo pactado” añade Salcedo.

No obstante, la crisis del covid-19 puede justificar la aplicación de esta cláusula en caso de que el comprador verdaderamente no pueda hacer frente a la compra por causa del coronavirus. El Tribunal Supremo con ocasión de la última crisis económica, ha ido dictando diversas sentencias acerca de la aplicación de la citada cláusula. El criterio tradicionalmente restrictivo ha dado paso a un parecer más permisivo, puesto de manifiesto en algunas resoluciones.

De cualquier modo, el consejo de Salvador Salcedo es hablar con el vendedor, antes de que se agote el plazo para ir a notaria para saber si está dispuesto anular la operación y devolver el dinero. De no ser así, lo aconsejable es actuar debidamente asesorado dado que la problemática no es sencilla, y convendrá analizar el caso concreto.

La abogada Carmen Giménez, titular del despacho G&G Abogados, recuerda que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones (por ejemplo, no perdiendo en el caso del comprador o no doblando en el caso del vendedor la cantidad entregada en concepto de arras), las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debía de haber sido imprevisible en el momento de formalizar el contrato. En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenido de manera implícita.

Por último, Giménez subraya que el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

Qué tipos de arras hay

Hay tres tipos de modalidades: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.

La mayoría de las compraventas se documentan con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales (facultando a ambas partes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidad entregada o devolviéndola por duplicado el vendedor).

inmodiario.com

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha recopilado las siete principales medidas adoptadas con el fin de facilitar su conocimiento y comprensión.

¿Se podrá cortar el suministro de energía a las familias?

Mientras esté en vigor el estado de alarma, no puede suspenderse el suministro de agua, electricidad, gas natural, gases manufacturados y gases licuados de petróleo (GLP) canalizados a personas físicas en su vivienda habitual, aunque conste dicha posibilidad en los contratos de suministro o acceso que los usuarios hayan suscrito.

1. Afecta a todas las comercializadoras (mercado regulado y mercado libre) para consumidores en su vivienda habitual. El consumidor es el que debe acreditar que es su vivienda habitual por cualquier medio.
2. En los cortes iniciados con anterioridad por impago se suspende el plazo.
3. Esta medida amplía la prohibición del corte de suministro a los consumidores vulnerables (Art 4 RDL 8/2020), que se amplía a todos los consumidores en su vivienda habitual, sean o no vulnerables.

Esta medida con las garantías de suministro de energía eléctrica, productos derivados del petróleo, gas natural y agua está recogida en el artículo 29 del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo.

¿Está garantizado el suministro de agua y energía a los consumidores vulnerables?

1. Durante el mes siguiente a la entrada en vigor del RDL, los suministradores de energía eléctrica, gas natural y agua no podrán cortar el suministro a los consumidores vulnerables (entendidos como los definidos por la normativa eléctrica – RD 897/2017).
2. Se prorroga hasta el 15 de septiembre la vigencia del bono social para aquellos beneficiarios que tuvieran que renovarlo.
3. Se congelan las tarifas reguladas del GLP (envasado y canalizado) y del gas natural durante un periodo de 6 meses (hasta octubre).

Todas estas medidas están recogidas en el Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de marzo, en su artículo 4. Además, en el RDL 11/2020 de 31 de marzo se amplía la garantía de suministro a todas las viviendas habituales (no solo a los vulnerables).

¿Quién podrá acogerse ahora al Bono Social?

Se crea una nueva categoría de potenciales beneficiarios del bono social eléctrico: podrán solicitar este descuento directo en la factura los trabajadores autónomos que se vean obligados a cesar en su actividad profesional o cuya facturación haya disminuido en un 75% en promedio respecto al semestre anterior. No obstante, el Anexo IV con el formulario de solicitud del bono social incluye a los afectados por un ERE (no incluye a los afectados por ERTE).

1. El titular del punto de suministro debe ser persona física con derecho a contratar el Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor (P<10KW), y solo para su vivienda habitual. Esto supone a que en el caso de que la titularidad esté a nombre de la empresa del autónomo (porque el lugar de su trabajo es su domicilio) tendrá que cambiar la titularidad del CIF de la empresa al NIF de la persona física que es autónomo y que ve reducidos sus ingresos.
2. La renta del titular del punto de suministro y de su unidad familiar, debe ser igual o inferior a determinados umbrales referenciados al IPREM. Para estos consumidores, se amplían en un punto los umbrales previstos para el resto de consumidores vulnerables en sus mismas categorías. Ejemplo: Un autónomo con las circunstancias previstas en este artículo, perteneciente a una unidad familiar con 2 menores, precisará tener una renta familiar inferior en el ejercicio anterior a 26.318 euros (IPREM de 7.519,59 *3,5) para convertirse en consumidor vulnerable, mientras que para que cualquier otro consumidor pueda obtener esta misma calificación, la renta tendrá que ser inferior a 18.799€ (IPREM de 7.519,59 *2,5).
3. El consumidor que cumpla estos requisitos se considera vulnerable y por tanto le resulta de aplicación un descuento del 25% en su factura.
4. La duración de la percepción del bono social será de 6 meses siempre que no dejen de concurrir antes las circunstancias que le dan derecho al mismo. Deja al consumidor la responsabilidad de comunicar a su COR esta circunstancia.
5. Después de este plazo pasa ser facturados a PVPC sin descuento y podrán seguir teniendo descuentos si cumplen los requisitos normales que da derecho a la percepción del Bono Social. Es decir, que los consumidores que se encontraban en el mercado libre pasarán al mercado regulado quedándose allí una vez terminado el estado de alarma.
6. Si bien el Anexo IV con el formulario de solicitud del bono social incluye a los afectados por un ERE (no incluye a los afectados por ERTE), en la exposición de motivos y en el artículo 28 solo menciona a los Autónomos.

Toda esta regulación se recoge en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, en su artículo 28

¿Pueden suspender o cambiar los contratos de suministro de electricidad autónomos y empresas?

Esta medida está dirigida a adecuar la contratación del suministro eléctrico a las situaciones de bajada de actividad (y por tanto de consumo de energía) derivadas del estado de alarma.

1. Los consumidores que sean autónomos y empresas pueden suspender temporalmente el contrato el suministro. Es decir, dejarán de recibir facturas. Los consumidores pueden modificar sus contratos de suministro, o las prórrogas de dichos contratos, para contratar otra oferta alternativa con el comercializador con el que tienen contrato vigente, al objeto de adaptar sus contratos a sus nuevas pautas de consumo, sin que proceda cargo alguno en concepto de penalización.
2. Los distribuidores deben atender las solicitudes de modificación de potencia y de peajes, aunque no hayan pasado 12 meses desde la última modificación. En el caso de necesidad de desplazamiento (a efectos de modificación de potencia) se realizarán con las medidas de seguridad y sujeto a los planes de contingencia adoptados y comunicados por las empresas distribuidoras.
3. Estas medidas podrán mantenerse hasta tres meses después de que se levante el estado de alarma por decisión del consumidor. En este mismo plazo, se podrá solicitar la reactivación tanto de la suspensión del contrato como de la ampliación de potencia para mantener el contrato en las mismas condiciones sin que proceda cargo alguno por actuaciones en el equipo de medida (siempre y cuando sean efectuadas de forma remota), y derechos de acceso. En el caso de ampliar potencia a una potencia superior que la que tuviera con anterioridad, se cobrarían los derechos de extensión por el incremento.
4. En las leyes de Presupuestos Generales del Estado que se aprueben tras la entrada en vigor de este real decreto-ley, se dotará un crédito en la sección presupuestaria del Ministerio por el importe equivalente a la reducción de ingresos para el Sistema Eléctrico atribuible a estas medidas.

Estas medidas de flexibilización de los contratos de suministro de electricidad para autónomos y empresas recogidas en el artículo 42 del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo.

¿Pueden flexibilizar los contratos de suministro de gas los autónomos y empresas?

Esta medida permite a consumidores y empresas adecuar la contratación de peajes de gas natural a las situaciones de bajada de actividad (y por tanto de consumo de energía) derivadas del estado de alarma.

• Los autónomos y empresas podrán solicitar a su comercializador la modificación del caudal diario contratado, la inclusión en un escalón de peaje correspondiente a un consumo anual inferior o la suspensión temporal del contrato de suministro sin coste alguno.

• El comercializador podrá solicitar al distribuidor o transportista alguna de las siguientes medidas: (I) cambio de escalón de peajes del término de conducción del peaje de transporte y distribución, (II) reducción de caudal contratado en productos de duración estándar o indefinida sin otra condición, (III) anulación de los productos de capacidad de salida contratados y suspensión temporal de contratos de acceso de duración indefinida, sin ninguna restricción.

• Los ahorros obtenidos por el comercializador derivados de los menores pagos de peajes, deberá repercutirlos íntegramente al consumidor.

Estas medidas de flexibilización de los contratos de suministro de gas natural están recogidas en el artículo 43 del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo.

¿Se puede solicitar el aplazamiento de pago de las facturas de electricidad, de gas o del butano?

A esta medida solo pueden acogerse autónomos y pymes.

1. Mientras esté en vigor el estado de alarma, autónomos y pymes por sus consumos de energía eléctrica, gas natural, gases manufacturados y gases licuados del petróleo por canalización, pueden solicitar el aplazamiento de pago de las facturas que contengan días de periodo del estado de alarma, incluyendo todos sus conceptos de facturación.
2. La financiación de la energía aplazada corre a cargo del comercializador y, para compensarle del correspondiente descenso en sus ingresos, las comercializadoras de electricidad y de gas natural quedarán eximidas de la obligación de abonar el peaje correspondiente a las facturas aplazadas a la empresa distribuidora, hasta que el consumidor abone la factura completa. La financiación de los peajes aplazados corre a cargo del distribuidor ya que él tendrá que emitir las facturas correspondientes, por este motivo el RDL prevé que comercializadores y distribuidores puedan solicitar avales.
3. Las comercializadoras de electricidad y gas natural y las distribuidoras de GLP por canalización también quedarán eximidas de la liquidación del IVA, del Impuesto Especial de la Electricidad y del Impuesto Especial de Hidrocarburos correspondientes a las facturas cuyo pago haya sido suspendido, hasta que el consumidor las haya abonado de forma completa, o hayan transcurrido seis meses desde la finalización del estado de alarma.
4. Una vez finalizado dicho estado de alarma, las cantidades adeudadas se regularizarán a partes iguales en las facturas emitidas durante los siguientes seis meses por las comercializadoras de electricidad y gas natural y las distribuidoras de GLP por canalización. Los autónomos y Pymes que se acojan a la suspensión de la facturación recogida en este artículo no podrán cambiar de comercializadora de electricidad o gas natural, según el caso, mientras no se haya completado dicha regularización.
5. Las comercializadoras y las distribuidoras de gas y electricidad y los transportistas de gas natural cuyos ingresos se vean reducidos como consecuencia de las estas medidas podrán solicitar los avales definidos en el artículo 29 del Real Decreto-ley 8/2020 por el importe por el que hayan visto reducidos sus ingresos.

Estas medidas de aplazamiento de pago de facturas de electricidad, gas natural y productos derivados del petróleo están recogidas en el artículo 44 del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo.

¿Qué va a pasar con el precio de la bombona de butano y la tarifa de último recurso de gas natural?

Se permite la actualización de precios regulados del GLP envasado y canalizado y la tarifa de último recurso de gas natural en caso de que el nuevo precio resultante de la aplicación de la normativa de actualización de precios sea inferior al actualmente vigente.

Esta medida está recogida en la disposición final primera y modifica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. En dicha norma se congeló el precio de la bombona de butano hasta septiembre (anteriormente se había decidido un aumento del 5% que debía haber entrado en vigor el 17 de marzo).

poderjudicial.es

T R I B U N A L S U P R E M O

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 143/2020

Fecha de sentencia: 02/03/2020 Tipo de procedimiento: CASACIÓN

Número del procedimiento: 3178/2017 Fallo/Acuerdo:

Fecha de Votación y Fallo: 19/02/2020 Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller

Procedencia: Audiencia Provincial de Guadalajara (1)

Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. Luis Ignacio Sánchez Guiu Transcrito por: MHS

Nota:

CASACIÓN núm.: 3178/2017

Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller

Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. Luis Ignacio Sánchez Guiu

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 143/2020

Excmos. Sres.

D. Francisco Marín Castán, presidente

D. Antonio Salas Carceller

D. Francisco Javier Arroyo Fiestas

D. Eduardo Baena Ruiz

D. José Luis Seoane Spiegelberg

En Madrid, a 2 de marzo de 2020.

Esta sala ha visto el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara, como consecuencia de autos de juicio ordinario n.º 943/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Guadalajara; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 , representada ante esta sala por la procuradora de los Tribunales doña Teresa Gamazo Trueba, bajo la dirección letrada de don Jaime Seuma Calvo; siendo parte recurrida don Lorenzo , don Marcial , y don Marino , representados por la Procuradora de los Tribunales doña Ana Espinosa Troyano, bajo la dirección letrada de don Francisco Javier Ramón Sierra.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La representación procesal de don Lorenzo , don Marcial , don Moises , don Nemesio , don Obdulio , doña Carmela , don Marino , doña Constanza , doña Custodia y don Rosendo , interpuso demanda de juicio ordinario contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Guadalajara, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara, por la que estimando la misma, se declare:

«Que la finca catastral NUM000 de 789 m2 aproximados de superficie compuesta por la rampa de bajada desde la AVENIDA000 a la zona de garajes, la zona de circulación y acceso a estos existente en el subsuelo de CALLE000 , las dos escaleras de acceso a ella situadas en el inicio de la CALLE000 y en la AVENIDA000 , así como la zona peatonal existente entre las dos escaleras de acceso constituye un elemento común especial de las fincas nº NUM001 á NUM002 inclusive del conjunto denominado Residencial DIRECCION000 .

«Que los gastos e impuestos que se ocasionen como consecuencia del uso o de la tenencia de la citada finca catastral deben ser abonados en exclusividad por los propietarios de las viviendas nº NUM001 á NUM002 según la cuota de participación en los gastos comunes adaptada a los concretos de dicha finca.

«Y con condena al pago de las costas a la parte demandada.»

1.-2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que dicte:

«…Sentencia que desestime en su totalidad las pretensiones deducidas de contrario con expresa condena en costas a la parte demandante por la temeridad y mala fe demostrada.»

1.-3.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas, la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Guadalajara, dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 2016, cuya parte dispositiva es como sigue:

«Que con estimación íntegra de la demanda interpuesta por don Lorenzo , don Marcial , don Moises , don Nemesio , don Obdulio , doña Carmela , don Marino , doña Constanza , doña Custodia , don Rosendo , representados por la Procuradora doña María del Carmen López Muñoz , frente a la Comunidad de Propietarios Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 de Guadalajara, representada por el Procurador don Gonzalo Martínez López, Debo Declarar y Declaro que la finca catastral NUM000 de 789 rn2 aproximados de superficie compuesta por la rampa de bajada desde la AVENIDA000 a la zona de garajes, la zona de circulación y acceso a estos existente en el subsuelo de la CALLE000 , y las dos escaleras de acceso a ella situadas en el inicio de la CALLE000 , y en la AVENIDA000 , así como la zona peatonal existente entre las dos escaleras de acceso, constituye un elemento común especial de las fincas nº NUM001 a NUM002 inclusive del conjunto denominado Residencial DIRECCION000 ; y que los gastos e impuestos que se ocasionen como consecuencia del uso o de la tenencia de la citada finca catastral deben ser abonado en exclusividad por los propietarios de las viviendas nº NUM001 a NUM002 según la cuota de participación en los gastos comunes adaptada a los concretos de dicha finca. No se hace especial pronunciamiento en materia de costas procesales.»

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal de la demandada y, sustanciada la alzada, la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia con fecha 12 de mayo de 2017, cuyo Fallo es como sigue:

«Que desestimando el recurso interpuesto frente a la resolución dictada por el Juzgado de primera instancia núm. 3 de Guadalajara en los autos de procedimiento ordinario 943/2015 debemos confirmar dicha resolución

con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada y con pérdida, en su caso del depósito constituido en el Juzgado de instancia.»

TERCERO.- El procurador don Gonzalo Martínez López, en nombre y representación de Comunidad Residencial » DIRECCION000 «, interpuso recurso de casación por interés casacional fundado, como motivo único, en la infracción de los artículos 3, 9.1 e) y 9.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en relación con la doctrina jurisprudencial de la sala.

CUARTO.- Se dictó auto de fecha 16 de octubre de 2019 por el que se acordó la admisión de ambos recursos, así como dar traslado de los mismos a la parte recurrida, que se opusieron a su estimación mediante escrito que presentó en su nombre la procuradora doña Ana María Espinosa Troyano.

QUINTO.- No habiendo solicitado vista las partes, se señaló para votación y fallo el día 19 de febrero de 2020, en que ha tenido lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los demandantes son propietarios de diversas fincas integradas en un complejo inmobiliario denominado Comunidad Residencial » DIRECCION000 » y, en tal concepto, ejercitan una acción para que se declare que la finca catastral de 789 metros cuadrados de superficie, integrada en el complejo, constituye un elemento común especial de las fincas n.° NUM001 a NUM002 del mismo y que los gastos e impuestos que se ocasionen como consecuencia del uso o de la tenencia de la citada finca deben ser abonados en exclusividad por los propietarios de las citadas viviendas NUM001 a NUM002 , según la cuota de participación que les corresponde en los gastos comunes.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso y la sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró como elemento común especial la referida finca catastral y, por tanto, que los gastos e impuestos que se deriven del uso o tenencia de la finca deberán ser abonados exclusivamente por los propietarios a los que se les atribuyó su superficie.

Se interpuso recurso de apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios demandada y la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia por la que desestimó el recurso y confirmó la dictada en primera instancia.

La Comunidad Residencial » DIRECCION000 » ha interpuesto recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.° LEC, por interés casacional.

SEGUNDO.- El recurso de casación se formula por un solo motivo que se funda en la infracción de los artículos 3, 9.1 e) y 9.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en relación con la doctrina jurisprudencial de la sala referida a la distribución de los gastos generales, que declara la obligación genérica de todos los copropietarios de contribuir en los términos del artículo 9.1 e) de LPH conforme a la cuota de participación fijada en el título; sin que la ausencia de utilización de un elemento común suponga la exención del pago de los gastos generales de su mantenimiento. La parte recurrente mantiene que no se dan los supuestos fijados por la jurisprudencia de la sala para acordar la exención de contribución de los demandantes respecto de la referida finca, sin que exista acuerdo unánime para la exención de pago que justifique la modificación de la cuota contenida en la escritura de obra nueva y división horizontal.

El motivo ha de ser desestimado. Se establece en el título constitutivo de la propiedad horizontal lo siguiente:

«Elementos Comunes Generales de todo el conjunto, lo serán los que señala el artículo 396 del Código Civil.- Especiales de las viviendas números » NUM001 » a » NUM002 » inclusive del conjunto, lo que son rampa de bajada a la zona de garajes desde la AVENIDA000 , la zona de circulación y acceso a estos que queda en el subsuelo de la CALLE000 , y las dos escaleras de acceso a ella, situadas en el inicio de la CALLE000 y en la AVENIDA000 «.

Insiste la parte recurrente en que, para acordar la exención de pago de algunos propietarios fuera del ámbito de la regla general impuesta por la norma, debe preverse tal exención en el título constitutivo, en los estatutos o establecerse por la Junta por acuerdo unánime, citando al efecto las sentencias de esta sala de fecha 30 de abril de 2010, 2 de marzo de 1989 y 2 de febrero de 1991. Sin embargo, las sentencias que se citan no abordan una situación como la que se deriva del título constitutivo de la propiedad horizontal en el presente caso.

En este supuesto no cabe hablar de exención de pago de gastos a los demandantes. La exención supondría que, sobre determinados elementos comunes, algunos de los titulares de dichos elementos quedaran exentos de pagar el sostenimiento de los mismos. La cuestión que ahora se presenta es bien distinta ya que lo que dice la escritura de división horizontal -título constitutivo de la misma- es que determinada zona no es común

para todos los propietarios del complejo sino que lo es para determinados propietarios; supuesto en el cual resulta lógico que los gastos generados sea soportados únicamente por quienes son comuneros respecto de dicha porción y no por el resto de los propietarios.

TERCERO.- En consecuencia, se desestima el recurso con imposición de costas causadas por el mismo a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido ( artículos 394 y 398 LEC).

F A L L O

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1. º- No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad      de Propietarios Residencial » DIRECCION000 «, contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Guadalajara  (Sección  1.ª)  en  Rollo  de  Apelación  n.º  86/2017,  dimanante  de  autos  de  juicio  ordinario  n.º 943/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de dicha ciudad.
2. º- Confirmar dicha sentencia.
3. º- Condenar a la parte recurrente al pago de las costas causadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala. Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.

confilegal.com

El autor, Joshua García Alberca, del despacho Durán & Durán Abogados, pone en tela de juicio estas iniciativas propuestas por el CGPJ. Argumenta que la excesiva carga de trabajo de los tribunales debe ser combatida de otra forma. Foto: Carlos Berbell

Uno de los pilares básicos del sistema jurídico español es la posibilidad de acudir a una segunda instancia para solicitar la revisión de las resoluciones de los órganos judiciales, (el principio de doble instancia, reprochado a España por su inexistencia en algunos ámbitos del orden penal y que en esta jurisdicción sigue sin completarse por entero).

Esto –lo del principio de recurrir a un órgano superior– aporta, no sólo una garantía innegable a los justiciables, sino también un control de calidad al propio Sistema Judicial.

El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha elaborado de urgencia un centenar de propuestas con el objetivo de aligerar la carga del trabajo existente en la justicia, que, sin duda, se verá incrementada como consecuencia de la crisis generada por el COVID-19.

Sin pretender discutir la necesidad de abordar una reforma del sistema procesal y de la conveniencia de adoptar medidas de refuerzo para los órganos judiciales para evitar el colapso judicial, lo cierto es que la importancia de algunas de las medidas acordadas y la incidencia en los derechos fundamentales del ciudadano requieren una mayor reflexión, siendo altamente discutible que pueda implementarse semejante reforma por la vía de urgencia.

Nos referimos a cuestiones tan importantes como la oralidad de las sentencias o el acceso al recurso de los ciudadanos.

En el procedimiento concursal, con la buena intención de agilizar dicho procedimiento judicial, se propone la oralidad e irrecurribilidad de las sentencias dictadas en incidentes cuya cuantía sea inferior a 6.000 euros.

El CGPJ defiende la conveniencia de extender dicha medida al procedimiento verbal, mediante la modificación del artículo 455 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), para elevar a 6.000 euros (en lugar de los 3.000 euros actuales), el límite para establecer en qué casos se admite el recurso de apelación en los juicios verbales.

En el mismo sentido, se propone la modificación del artículo 50.1 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social (LRJS), extendiendo la posibilidad de que el Juez dicte sentencia oralmente, no solo cuando por razón de la materia o de la cuantía proceda recurso de suplicación como está previsto en la regulación vigente, sino en todos los supuestos, eliminando además la posibilidad de que las partes puedan solicitar la transferencia de la sentencia al papel.

En términos parecidos, se propone la modificación de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

PROPUESTA SOBRE LAS SENTENCIAS ORALES 

El dictado de la sentencia de forma oral puede implicar un trabajo más rápido, cómodo y menos laborioso para los órganos judiciales, pero la propuesta no garantiza, en modo alguno, el mantenimiento de los derechos procesales de las partes y la calidad del trabajo de los jueces que representan la sentencia escrita y el posterior derecho al recurso.

Son bien conocidas las exigencias que toda sentencia debe superar, establecidas en el artículo 218 de la LEC, precepto fundamental e ignorado en el denominado Plan de Choque.

La sentencia debe ser congruente con las pretensiones de las partes, pues en caso contrario supondría una negación del derecho constitucional a obtener protección jurídica.

La sentencia debe ser además precisa, concreta sobre los hechos que se le han cuestionado y que son objeto de controversia.

Y clara, de forma que no cause incertidumbre ni confusión, sino todo lo contrario.

Pero quizás la exigencia cuyo cumplimiento plantea más dudas en cuanto a su cumplimiento en forma oral es el de la motivación.

Una sentencia tiene que tener una explicación suficiente en la que sostenerse. La motivación de la sentencia no es tarea sencilla, requiere tiempo de reflexión, y el juez debe hacer una actividad mental sobre la justificación y aplicación de la norma.

Toda sentencia carente de motivación deberá considerarse arbitraria, según doctrina reiterada de nuestro Tribunal Constitucional.

Nadie duda de la excelente preparación y de la capacidad de todos los jueces y magistrados como componen el Poder Judicial, pero no parece discutible que la sentencia escrita ayuda –aunque no garantiza–, el cumplimiento de tales exigencias.

Por el contrario, las dudas que plantea la oralidad de las sentencias en este sentido parecen más que razonables.

Si con carácter general resulta fundamental el cumplimiento de tales exigencias de claridad, congruencia y motivación, con más razón debe asegurarse su cumplimiento cuando la sentencia no puede ser objeto de impugnación.

Y esto es lo que propone por la vía de urgencia el CGPJ.

Ampliar el número de supuestos en los que cabe el dictado de sentencia oral, con los riesgos que ello conlleva; pero con el agravante de limitar, aún más, los supuestos en los que cabe el recurso de apelación.

Es cierto que el Tribunal Constitucional, (con las particularidades existentes en el ámbito penal), sostiene una interpretación muy restrictiva del derecho a la tutela judicial efectiva contenido en el artículo 24.1 de la Constitución Española, al excluir del mismo el derecho a los recursos contra decisiones judiciales y considerarlo como un derecho de configuración legal.

Es restrictiva porque habilitaría al legislador, incluso, a suprimir la segunda instancia, con excepción de la jurisdicción penal.

Dicha doctrina constitucional ha sido objeto de críticas por un sector importante de la doctrina, pues entra en clara contraposición con uno de los principios básicos de todo estado de derecho, en virtud del cual todos los poderes –también el judicial– deben estar sometidos a control.

No obstante lo anterior, hasta no hace mucho era efectivo el principio de universalidad del recurso, en virtud del cual todas las resoluciones judiciales deben poder ser objeto de revisión, salvo excepciones.

Con la entrada en vigor de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se excluyó la posibilidad de recurrir las sentencias recaídas en juicios verbales cuyo importe no supere los 3.000 euros.

LOS JUECES SON FALIBLES

Y ahora se pretende continuar con esta tendencia restrictiva, elevando notablemente las excepciones al principio de universalidad del recurso.

Sería conveniente prestar atención a los riesgos considerables que implica esta tendencia, de que cada vez más profesionales investidos de poder público, como los jueces, estén habilitados para dictar resoluciones que ningún otro órgano puede controlar, lo cual puede constituir una invitación a la arbitrariedad.

En todo caso, a nadie se le escapa que los jueces, al igual que el común de los mortales, son falibles.

Según las estadísticas publicadas por el propio CGPJ, en torno al 20 % de las resoluciones recurridas son revocadas por el tribunal revisor, factor muy a tener en cuenta.

El derecho al recurso es la única vía que tiene el ciudadano para obtener una respuesta ajustada a derecho y subsanar el error judicial de la Instancia impugnada.

Pero, sobre todo, es necesario considerar si la evidente sobrecarga de trabajo de los órganos judiciales es un problema que debe ser abordado y resuelto por otros caminos, más compatibles con los derechos del ciudadano.

La verdadera causa de la excesiva carga de trabajo de los tribunales es la falta de medios técnicos y personales de la administración de justicia, y sorprendentemente las propuestas de este tipo en el denominado plan de choque brillan por su ausencia

lainformacion.com

El euríbor está dando buenos resultados en el ahorro para los que firmaron una hipoteca a tipo variable. / Canva.

La consultora y empresa de servicios Tessi Iberia estima que las entidades financieras recibirán más de 500.000 solicitudes para la moratoria del pago de hipotecas contemplada en el Real Decreto por el estado de alarma con motivo del Covid-19. En España existen en la actualidad 5 millones de hipotecas vivas por un importe de 500.000 millones de euros.

Tessi Iberia considera que los requisitos para tener derecho a la moratoria son exigentes por lo que, a pesar de la avalancha de solicitudes, sólo se admitirán alrededor de un 15% del total. No obstante, dado el nivel de exigencia en cuanto al cumplimiento de requisitos según el RD, las entidades financieras en paralelo han puesto en marcha otro tipo de moratorias hipotecarias para las que se exigen menos requisitos. Incluso algunas entidades han extendido las moratorias a los préstamos personales o de consumo.

Para hacer frente a este repunte del trabajo en el sector financiero Tessi Iberia ha puesto en marcha un plan de contingencia que permitirá a las entidades financieras gestionar este incremento del ritmo de trabajo como consecuencia de la regulación de la moratoria en el pago de las cuotas.

El plan está orientado a verificar los criterios de vulnerabilidad del solicitante que son imprescindibles para tener derecho a la ayuda. Al mismo tiempo se revisa la información que aporta el demandante, se realizan los informes para el Banco de España y se prepara la documentación para su firma ante notario e inscripción en el registro de la Propiedad.

Tessi Iberia ha lanzado también un «Guía rápida» que recoge datos fundamentales para gestionar la moratoria de hipotecas entre particulares, empresas, autónomos y las propias entidades financieras, según el Real Decreto:

¿Quién puede acogerse a la moratoria?

-Las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica. 

-Quien tenga una deuda hipotecaria contraída para inmueble cuyo uso sea:

a) Vivienda habitual. 

b) Inmuebles para actividad económica. 

c) Viviendas distintas a la habitual que hayan dejado de percibir las rentas por el estado de alarma. 

¿Cuáles son los efectos y los plazos de la moratoria?

-La suspensión del pago de las cuotas hipotecarias durante 3 meses. 

-No se devengarán intereses y se reclamará mora alguna. 

-La ampliación de la fecha de vencimiento en 3 meses. 

-No se podrá modificar ninguna otra condición.

¿Qué requisitos se deben cumplir para tener acceso a esta moratoria?

-Asalariado en situación de desempleo. 

-Empresario o autónomo cuya disminución de ingresos sea superior al 40%.

-Los ingresos de la unidad familiar no deben superar:

a) Con carácter general, 3 veces el IPREM. 

b) Incremento de 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo (0,15% para monoparentales). 

c) Incremento de 0,1 veces por cada mayor de 65 años. 

d) Con algún miembro con discapacidad >33%, en situación de dependencia o incapacidad, 4 veces IPREM. 

e) Si el deudor tiene una discapacidad psíquica >33%, física >65% o incapacidad laboral, 5 veces IPREM. 

-La cuota hipotecaria más los suministros básicos debe ser igual o superior al 35% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar

-El esfuerzo de la carga hipotecaria se haya multiplicado en 1,3 como consecuencia de la emergencia sanitaria. 

¿Qué documentación hay que aportar?

-Desempleo: Certificado del SEPE. 

-Cese o disminución de actividad: Certificado de la AEAT. 

-Personas que habitan en la vivienda:

a) Libro de Familia o pareja de hecho.

b) Certificado de empadronamiento.

c) Declaración de discapacidad. 

-Titularidad de bienes:

a) Nota simple.

b) Escritura de compra-venta y préstamo.

-Viviendas alquiladas: Contrato de alquiler.

-Veracidad de la situación del deudor: declaración responsable.

idealista.com

La Campaña de la Renta 2019 es completamente atípica: ha arrancado en pleno confinamiento social por la expansión del coronavirus. Ante esta situación excepcional, los asesores fiscales están recibiendo una oleada de dudas por parte de los contribuyentes, que si preguntan si el estado de alarma permite no presentar la renta, pagar más tarde de lo habitual o cómo afecta que la empresa le haya aplicado un ERTE en las últimas semanas.

En este escenario, la asesoría Servigestión ha publicado un documento en el que responde a algunas de las preguntas más habituales y en el que alerta de que los contribuyentes tienen que cumplir con sus obligaciones fiscales como en todas las campañas. La gran duda es si a principios de mayo se podrá acudir a las oficinas de Hacienda a presentar la declaración.

Resumimos las principales dudas y las respuestas de la asesoría:

¿Han cambiado los plazos para presentar la declaración?

De momento no. La campaña arrancó el pasado 1 de abril y durará hasta el 30 de junio, por lo que se mantiene la duración habitual de unos tres meses.

Ahora bien, Servigestión no descarta que, como consecuencia del estado de alarma, se puedan ampliar los plazos de presentación. El Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por ejemplo, ha pedido públicamente que se amplíe el final de la campaña hasta septiembre.

¿Puedo no presentar mi declaración, acogiéndome al estado de alarma?

Rotundamente no. Si estamos obligados a hacer la renta, tenemos que presentarla en los plazos estipulados. Según explica la Agencia Tributaria, cuando el contribuyente tiene al menos dos pagadores, está exento de presentar la declaración si las rentas que ha percibido en total no supera los 14.000 euros anuales. Para quienes tengan un solo pagador, la cifra sube a 22.000 euros, aunque pueden presentar la declaración si el resultado es a devolver.

¿Puedo no pagar, ya que estamos en pleno estado de alarma?

El contribuyente está obligado a pagar. La situación actual no exime del pago del IRPF, aunque sí es posible solicitar el habitual pago fraccionado, que permite dividir el desembolso en dos veces.

¿Se puede ir a una oficina a hacer la declaración?

Las oficinas de la Agencia Tributaria están temporalmente cerradas. A partir del 5 de mayo los contribuyentes pueden pedir cita online (el día 7 de mayo empieza atención telefónica), aunque todavía no se sabe si habrá cambios o no para las citas presenciales.

Y es que, como recuerda la asesoría, el hecho de que las oficinas permanezcan cerradas  «supondrá una gran dificultad para muchos de los contribuyentes que estaban acostumbrados a realizar su autoliquidación a través de las citas presenciales en las propias oficinas de Hacienda. Hasta el momento, las fechas se mantienen, aunque no es descartable que se produzca algún cambio de última hora»

¿Debo esperar para presentar la declaración?

La asesoría recomienda a los contribuyentes que revisen su borrador y que lo confirmen solo si tienen claros todos los datos. En el caso de que haya dudas, «no es mala idea esperar y cerciorarse de que, lo que estamos presentando, es correcto», recalca.

Recordemos que el borrador que manda Hacienda es solo una propuesta de declaración, por lo que es necesario revisar todos los datos, modificar los que estén incorrectos y añadir los nuevos. La Agencia Tributaria asegura que hay muchos datos que desconoce de los contribuyentes, como si ha cambiado su estado civil, si ha tenido un hijo, si ha realizado un donativo a una ONG o ha pagado una cuota sindical y si tiene derecho a aplicarse una deducción. [Consulta aquí los datos a revisar y cómo cambiar los errores]  

«Por supuesto, no se debe olvidar la declaración de ventas de inmuebles, acciones, fondos de inversión, posibles indemnizaciones percibidas que habrán de ser estudiadas de manera individualizada, rescate de seguros de vida, de planes de pensiones…», puntualiza

Si no sé modificar el borrador y quiero presentarla ya, ¿qué hago?

En este caso, el consejo es ponerse en manos de profesionales (gestorías, asesorías, abogados, economistas…) que la realicen y la presenten telemáticamente. Además, ellos mantendrán al cliente informado de cualquier cambio que se pueda producir en la campaña.

¿Me afecta el ERTE que me han efectuado?

En esta declaración de la renta no, porque es sobre el ejercicio 2019. Influirá en la campaña que se celebrará entre abril y junio del año que viene.

Los cambios ajenos al coronavirus

Esta Campaña de la Renta trae algunos cambios. El que va a afectar a todos los contribuyentes es la necesidad de validar el domicilio fiscal en un apartado diferente a la declaración (se corrobora o modifica la primera vez que se accede a los datos fiscales, ya sea al pedir cita previa, al usar la app de la AEAT o al acceder a los servicios personalizados o a los expedientes) para, según Hacienda, actualizar la información y mejorar la gestión de las declaraciones. 

En caso de arrendamiento, se desglosarán todos los conceptos necesarios para asistir al contribuyente en el cálculo del rendimiento de capital inmobiliario, particularmente de las cantidades destinadas a la amortización. Así, en el próximo ejercicio, el contribuyente podrá obtener este importe directamente de Renta Web. Se específica expresamente que solo deberán identificarse los NIFs de los arrendatarios cuando se trate de un arrendamiento de vivienda destinada a vivienda habitual; no debe informarse de los arrendatarios cuando se trate de arrendamientos turísticos o de locales de negocio.

Por otro lado, también hay cambios en los rendimientos del capital inmobiliario. Para agilizar la tramitación de las devoluciones y reducir el número de requerimientos, se crea un nuevo Anexo “D” de cumplimentación voluntaria, en el que los contribuyentes podrán consignar el NIF de los proveedores de determinados gastos, así como su importe.

idealista.com

Autor: José Ramón Zurdo Orihuela Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid

El Gobierno ha dicho por activa y por pasiva que en el alquiler no iba a dejar a nadie atrás, pues bien, ya hay un colectivo, el de propietarios particulares, que pueden quedarse atrás en las ayudas, es más, ni figuran en ellas. El reciente Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, es tan garantista con los inquilinos que se ha olvidado totalmente de los propietarios, y éstos dependen cien por cien de la voluntad o buena fe de los inquilinos para recibir la renta de alquiler, que por contrato, les corresponde cobrar de forma puntual.

Esta es la diferencia entre ir a rescatar al alquiler o ir a rescatar a los inquilinos, cuando lo haces de forma asimétrica pensando solo en los inquilinos, se producen escenarios donde casi siempre tiene las de perder el propietario particular: primero viendo que, en el mejor de los casos, ante la avalancha de solicitudes, las ayudas vía ICO llegarán tarde a los propietarios, segundo si los inquilinos reciben dichas ayudas y deciden no destinarlas al alquiler, sino a cubrir otras necesidades que consideren más básicas, este caso los propietarios tampoco recibirán las rentas. Y tercero: si el inquilino decide directamente no pagar y no solicitar ninguna ayuda, se encontrará amparado legalmente durante seis meses, sin consecuencias, pero el propietario se quedará sin cobrar las rentas.

También podría haber un cuarto supuesto, y es cuando el inquilino al solicitar la ayuda no cumple con los requisitos exigidos, por ejemplo porque tiene una vivienda en la costa o los ingresos de la unidad familiar superan por muy poco el IPREM, en ese caso el inquilino no recibiría ninguna ayuda y el propietario se quedaría sin cobrar la renta y sin ninguna garantía. 

Como podemos ver, el Real Decreto combina tres importantes medidas, que pueden dar lugar a que la renta de alquiler, en el mejor de los casos llegue tarde, y en el peor que no llegue nunca: la suspensión de los desahucios por un período de seis meses, la prórroga obligatoria de los contratos también durante seis meses, y por último, el que todas las ayudas al alquiler del Decreto van canalizadas a través de los arrendatarios, para que estos con posterioridad se las hagan llegar a los arrendadores.

Basta con que se rompa esta cadena de transmisión, porque el inquilino decida, de motu propio, no pagar la renta durante seis meses, o no solicitar al propietario ningún fraccionamiento o aplazamiento para el pago de la renta  (como requisito previo que exige el Decreto para poder gestionar las ayudas vía ICO). También el inquilino puede solicitar las ayudas y que no se las concedan por incumplir los requisitos que se exigen. Al final nos encontraremos en un limbo legal donde al inquilino no le puede pasar absolutamente nada, mientras el propietario sufriría directamente el impago de las rentas sin poder hacer nada, porque el Real Decreto no ha contemplado ningún canal directo de ayuda a la otra parte del alquiler, los propietarios.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler pedimos con urgencia al Gobierno que subsane este hueco en el Real Decreto y abra una vía para que los propietarios puedan cobrar de forma inmediata cuando se produzcan impagos, habilitándoseles una vía de ayuda para que los propietarios particulares reciban de forma directa esas rentas impagadas sin depender de las gestiones que realicen los inquilinos.

confilegal.com

LA INTRODUCCIÓN DE LAS NUEVAS TECNOLOGÍAS EN ESTA ACTIVIDAD ES CLAVE PARA PODER DESARROLLAR REUNIONES VIRTUALES DE PROPIETARIOS EN SITUACIONES EXCEPCIONALES

Las comunidades de propietarios se han convertido en un elemento clave en estos momentos de crisis sanitaria. Sin embargo, no han sido consideradas prioritarias por el Gobierno y se echan en falta ciertas medidas legales para evitar la paralización de su funcionamiento.

Para Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña y diputado de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona “sería bueno que el Gobierno tomara alguna medida de mejora de la Ley de Propiedad Horizontal, una norma de los años sesenta que solo ha tenido dos modificaciones relevantes en su larga historia”.

Este experto recuerda que el RDL 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, prevé como medida extraordinaria aplicable a las personas jurídicas el uso de las tecnologías.

En concreto, el artículo 40 se indica que las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, pero “ninguna referencia se hace en la normativa a las comunidades de propietarios”.

En Cataluña sí se ha aprobado, con la participación de la Comisión de Codificación, un breve decreto ley donde se han adoptado medidas para paliar el efecto del coronavirus. Se trata que las comunidades de propietarios no se detengan. “Hablamos de una actividad que supone el 5% del PIB de toda España”, apunta este abogado.

Hay que recordar que el Real Decreto de estado de alarma definía a los administradores de fincas y otros profesionales como personal esencial.El trabajo de los administradores de fincas, actividad esencialSu gestión de la comunidad de propietarios es considerada clave para evitar cualquier problema de propagación del coronavirus.

“La problemática es complicada porque el órgano decisorio no deja de ser la Junta de Propietarios que ahora no puede reunirse presencialmente. La gente tiene miedo a contagiarse y todo esto puede paralizar esta actividad, incluso tras levantarse el estado de alarma”.

Las medidas que propone este jurista pretenden garantizar el funcionamiento y la actividad de estas entidades y evitar su paralización y ahogamiento financiero, de tal forma que puedan aprobar sus presupuestos y las cuotas correspondientes de este año. “Se trata de que puedan atender sus obligaciones contractuales que pueden afectar a sus relaciones con proveedores”, aclara.

De hecho, ante la falta de cobertura legal el poder realizar reuniones ‘online’ en las comunidades de propietarios es complicado “habría que tener la aquiescencencia de todos los propietarios, si hay alguno en contra por no disponer de los medios tecnológicos necesarios no se podría realizar la junta telemática ante el riesgo de vulnerar sus derechos de voto y voz, como participantes de esas deliberaciones”.

Algo que, agrega, “podría generar indefensión“, ya que “hay que darse cuenta que la ley actual no lo prevé, por lo que existe una gran inseguridad jurídica en esta forma de adoptar acuerdos comunitarios”, indica este experto.

Administrador de fincas y presidente de la comunidad, son claves

En este contexto recuerda la responsabilidad que tienen los presidentes de las Juntas de Propietarios y los propios administradores de fincas incrementadas en este entorno de crisis sanitaria para garantizar el cumplimiento de las obligaciones legales que no se encuentran suspendidas por el estado de alarma.

Para este jurista el papel de los administradores de fincas colegiados es vital, mantiene que “pueden ayudar a realizar dichas juntas telemáticas de propietarios con todas las garantías”.

A su juicio, “es importante que el Gobierno adopte medidas legales urgentes en aras de evitar la litigiosidad que se va a generar en las comunidades de propietarios por falta de seguridad jurídica”, aclara.

“Ahora mismo el papel de los presidentes debe centrarse en aquellas actuaciones comunitarias de carácter urgente, las reuniones las puede intentar hacer por videoconferencia notificando previamente a los interesados con la convocatoria sobre esta modalidad de celebración de junta para darles la oportunidad de manifestar su oposición para el caso de que no pudieran asistir a la junta por esta vía”.

Recuerda que “en el caso que hubiera algún perjudicado se debería suspender la celebración de la junta y no se podría realizar hasta que pasara el estado de alarma”.

Medidas legales urgentes

Para este experto en derecho inmobiliario algunas de las medidas legales urgentes serían las siguientes:

1. Los cargos directivos de las comunidades tendrían que darse por prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

2. Otra cuestión importante supondría que el presupuesto anual del año anterior se tiene por prorrogado hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente.

3. Al mismo tiempo, se suspenden los plazos legales o estatutarios para la convocatoria y celebración de reuniones y para manifestar la oposición por los ausentes a dichos acuerdos mientras dure el estado de alarma, a menos que sea posible llevarlas cabo por medios telemáticos.

4. Se habilita a las comunidades para que puedan celebrar juntas por videoconferencia u otros medios telemáticos sin necesidad de acuerdo comunitario previo o si no se dispusiera de dichos medios tecnológicos, para que todo comunero pueda ejercer su derecho de voto por cualquier medio de comunicación asincrónica, como puede ser el voto por correo postal o electrónico.

5. La delegación de la facultad decisoria de la Junta en torno a la gestión y funcionamiento ordinario de la comunidad en el cargo de presidente mientras dure el estado de alarma.

En este sentido, cree que se debería prever que el presidente no precisara de acuerdo comunitario para la toma de decisiones relativas a la llevanza y gestión ordinaria de la comunidad de propietarios mientras dure el estado de alarma.

Esto supondría que estaría facultado para poder decidir unilateralmente la ejecución de las obras de conservación, mantenimiento y reparación que sean necesarias aun cuando no sean de carácter estrictamente urgente.

6. Que no sea necesario acuerdo comunitario para la reclamación judicial de deudas comunitarias por la vía del monitorio.

En este sentido, manifiesta que “para reclamar vía monitorio se exigen unos requisitos documentales preceptivos, entre los que los tribunales vienen exigiendo un acuerdo comunitario facultativo al presidente para interponer la demanda de reclamación, pero para eso la Junta debería reunirse previamente con la pérdida de tiempo que ello conlleva“.

En estos momentos no es tan sencillo celebrar dichas reuniones de Junta de Propietarios. “Sería conveniente suprimir la necesidad de aportar con la demanda de juicio monitorio de reclamación de deuda comunitaria copia del acta que contenga dicho acuerdo para agilizar estas medidas”, afirma.

7. Los contratos que la comunidad de propietarios tiene con distintos proveedores siguen su curso. “El problema está en la morosidad que pueda alcanzar. Será un problema de tiempo y de gestión interna el poder cobrar ese tercero, pero acabará cobrando ya que en última instancia responderá el inmueble del impago”.

Señala que “primero las comunidades responden con sus fondos propios y, subsidiariamente, en tanto que entes sin personalidad jurídica, responde cada uno de sus propietarios en proporción a su cuota de participación, con sus inmuebles”.

“Ante el riesgo de que se pueda proceder al embargo de los bienes inmuebles de los comuneros, la comunidad debería aprobar una derrama entre el resto de propietarios que no están en mora para pagar esa deuda que a posteriori deberá ser reintegrada por los propietarios morosos”.

laverdad.es

Piden a los ayuntamientos un procedimiento para tramitar las obras de mejora de la accesibilidad en las viviendas, la ampliación de un año en los plazos de las obligaciones de los vecindarios y actuaciones para conservar las condiciones higiénicas necesarias

Una mujer limpia los pasamanos del portal de un edificio en plena crisis del coronavirus. / J.P.

El Colegio de Administradores de Fincas de la Región de Murcia solicitó al Gobierno de la Región de Murcia, motivado por la crisis de emergencia sanitaria provocada por el coronavirus, que se aprueben planes de ayuda específicos que permitan afrontar a las comunidades de propietarios esta situación.

En este sentido, y en la situación de confinamiento de la población en sus edificios que se está viviendo, el organismo solicita a los ayuntamientos a que establezcan un procedimiento específico para la tramitación de las obras de mejora de la accesibilidad en las viviendas, que permita agilizar las licencias para la acometida de estas reformas, y que actualmente se acumulan durante meses y meses junto a otras solicitudes, siendo imprescindibles para reducir el riesgo de aislamiento y vulnerabilidad de una parte de la población

Así mismo, se suman a las propuestas que ha realizado el Consejo General de Administradores de Fincas de España (Cgcafe) al Gobierno de España y a los diferentes grupos parlamentarios, ante las diversas problemáticas, como el incremento de la morosidad de las cuotas comunitarias, que se producirán fruto de la crisis socioeconómica generada por la Covid-19.

Apertura de piscinas comunitarias

Los administradores de fincas colegiados consideran muy necesario preservar todos los aspectos sanitarios en los edificios, para lo que es necesario desarrollar protocolos de actuación para seguir conservando las condiciones higiénicas necesarias y evitar cualquier tipo de contagio que pueda hacer repuntar la pandemia. De manera más concreta, hay que tener presente que existen cientos de piscinas en la Región y es necesario adelantarse y regular como hay que gestionar este servicio el próximo verano de manera que se establezcan unas normas y criterios precisos sobre apertura, condiciones y durante cuánto tiempo, que se puedan implementar adecuadamente para garantizar un empleo adecuado de las instalaciones.

Otras propuestas presentadas es que los plazos que afectan a las obligaciones de las comunidades de propietarios deberían de ampliarse un año, a partir de que finalice el estado de alarma, y que este plazo debería afectar a las obligaciones derivadas de las inspecciones técnicas que realizan las comunidades de propietarios, para garantizar que tanto las empresas como los técnicos puedan realizar su trabajo con margen suficiente, y esto conllevaría que también los plazos para la tramitación de subvenciones deberían ser ampliados.

Sobre las juntas generales anuales, el organismo solicita que se prorroguen durante un año los plazos que las comunidades de propietarios disponen para su celebración. Hay que tener presente que, muy probablemente, se mantengan temporalmente restricciones de reunión. Por esto es necesaria esta ampliación del plazo, unida a una confirmación de que las personas que desempeñan los cargos en las comunidades de propietarios siguen ocupando los mismos en tanto la propia comunidad no adopte otro acuerdo.

Igualmente, se propone que se regule la posibilidad de celebrar, telemáticamente, las juntas de propietarios que así lo autoricen, aprovechando las oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías.

Aplicación del IVA reducido

Los administradores de fincas colegiados han solicitado, también, que se haga extensiva la aplicación del IVA reducido de un 10% a todas las obras, suministros y servicios cuyos destinatarios sean las comunidades de propietarios. De manera especial se hace necesaria esta medida para las obras de rehabilitación que sirvan para conservar y mejorar condiciones de habitabilidad de los edificios, su accesibilidad o la mejora de su eficiencia energética.

Además de las medidas propuestas, sería de gran ayuda que las subvenciones del dividendo digital y las destinadas a obras de rehabilitación o supresión de barreras arquitectónicas, entre otras, no tributasen en el IRPF aliviando la carga fiscal de gran número de ciudadanos. Asimismo, tal como ya se hizo en el año 2010, sugerimos que se establezcan deducciones en el IRPF por las contribuciones a la ejecución de estas obras. Estas medidas, además de mejorar las condiciones de vida de la ciudadanía, pueden contribuir a conservar e incluso mejorar el nivel de actividad del sector en el conjunto del país, lo que mitigaría el coste que inicialmente se pudiera prever.

El Presidente del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de la Región de Murcia, Carlos Antón, explica que «en este momento que estamos viviendo en el que la población se ha visto en la necesidad de permanecer en sus hogares las 24 horas del día, ha adquirido especial importancia la labor del administrador de fincas para gestionar todos los servicios que permiten que la comunidad de vecinos funcione correctamente y en condiciones higiénicas adecuadas siguiendo las recomendaciones de las autoridades sanitarias«.

«El Coafmu se ha puesto a disposición de cada ayuntamiento de la Región, de la Delegación del Gobierno y de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado, para trasladar sus propuestas de cara a intentar gestionar y superar los retos a los que nos estamos teniendo que enfrentar, así como para ofrecernos como plataforma de comunicación para difundir aquellos mensajes que sea importante hacer llegar a la ciudadanía. Queremos transmitir que los Administradores de Fincas colegiados van permanecer operativos durante toda esta crisis, ayudando a sus vecinos a superar las situaciones conflictivas que se puedan producir, manteniendo operativos los servicios básicos y asesorando e implementando aquellas recomendaciones y normativas que se dicten y que sean necesarias o que resulten beneficiosas para la comunidad«, señala Antón.