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Siete propuestas para mejorar la Ley de Propiedad Horizontal e impulsar la actividad de las comunidades de propietarios

confilegal.com

LA INTRODUCCIÓN DE LAS NUEVAS TECNOLOGÍAS EN ESTA ACTIVIDAD ES CLAVE PARA PODER DESARROLLAR REUNIONES VIRTUALES DE PROPIETARIOS EN SITUACIONES EXCEPCIONALES

Las comunidades de propietarios se han convertido en un elemento clave en estos momentos de crisis sanitaria. Sin embargo, no han sido consideradas prioritarias por el Gobierno y se echan en falta ciertas medidas legales para evitar la paralización de su funcionamiento.

Para Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña y diputado de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona “sería bueno que el Gobierno tomara alguna medida de mejora de la Ley de Propiedad Horizontal, una norma de los años sesenta que solo ha tenido dos modificaciones relevantes en su larga historia”.

Este experto recuerda que el RDL 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, prevé como medida extraordinaria aplicable a las personas jurídicas el uso de las tecnologías.

En concreto, el artículo 40 se indica que las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, pero “ninguna referencia se hace en la normativa a las comunidades de propietarios”.

En Cataluña sí se ha aprobado, con la participación de la Comisión de Codificación, un breve decreto ley donde se han adoptado medidas para paliar el efecto del coronavirus. Se trata que las comunidades de propietarios no se detengan. “Hablamos de una actividad que supone el 5% del PIB de toda España”, apunta este abogado.

Hay que recordar que el Real Decreto de estado de alarma definía a los administradores de fincas y otros profesionales como personal esencial.El trabajo de los administradores de fincas, actividad esencialSu gestión de la comunidad de propietarios es considerada clave para evitar cualquier problema de propagación del coronavirus.

La problemática es complicada porque el órgano decisorio no deja de ser la Junta de Propietarios que ahora no puede reunirse presencialmente. La gente tiene miedo a contagiarse y todo esto puede paralizar esta actividad, incluso tras levantarse el estado de alarma”.

Las medidas que propone este jurista pretenden garantizar el funcionamiento y la actividad de estas entidades y evitar su paralización y ahogamiento financiero, de tal forma que puedan aprobar sus presupuestos y las cuotas correspondientes de este año. “Se trata de que puedan atender sus obligaciones contractuales que pueden afectar a sus relaciones con proveedores”, aclara.

De hecho, ante la falta de cobertura legal el poder realizar reuniones ‘online’ en las comunidades de propietarios es complicado “habría que tener la aquiescencencia de todos los propietarios, si hay alguno en contra por no disponer de los medios tecnológicos necesarios no se podría realizar la junta telemática ante el riesgo de vulnerar sus derechos de voto y voz, como participantes de esas deliberaciones”.

Algo que, agrega, “podría generar indefensión“, ya que “hay que darse cuenta que la ley actual no lo prevé, por lo que existe una gran inseguridad jurídica en esta forma de adoptar acuerdos comunitarios”, indica este experto.

Administrador de fincas y presidente de la comunidad, son claves

En este contexto recuerda la responsabilidad que tienen los presidentes de las Juntas de Propietarios y los propios administradores de fincas incrementadas en este entorno de crisis sanitaria para garantizar el cumplimiento de las obligaciones legales que no se encuentran suspendidas por el estado de alarma.

Para este jurista el papel de los administradores de fincas colegiados es vital, mantiene que “pueden ayudar a realizar dichas juntas telemáticas de propietarios con todas las garantías”.

A su juicio, “es importante que el Gobierno adopte medidas legales urgentes en aras de evitar la litigiosidad que se va a generar en las comunidades de propietarios por falta de seguridad jurídica”, aclara.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario.

“Ahora mismo el papel de los presidentes debe centrarse en aquellas actuaciones comunitarias de carácter urgente, las reuniones las puede intentar hacer por videoconferencia notificando previamente a los interesados con la convocatoria sobre esta modalidad de celebración de junta para darles la oportunidad de manifestar su oposición para el caso de que no pudieran asistir a la junta por esta vía”.

Recuerda que “en el caso que hubiera algún perjudicado se debería suspender la celebración de la junta y no se podría realizar hasta que pasara el estado de alarma”.

Medidas legales urgentes

Para este experto en derecho inmobiliario algunas de las medidas legales urgentes serían las siguientes:

1. Los cargos directivos de las comunidades tendrían que darse por prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

2. Otra cuestión importante supondría que el presupuesto anual del año anterior se tiene por prorrogado hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente.

3. Al mismo tiempo, se suspenden los plazos legales o estatutarios para la convocatoria y celebración de reuniones y para manifestar la oposición por los ausentes a dichos acuerdos mientras dure el estado de alarma, a menos que sea posible llevarlas cabo por medios telemáticos.

4. Se habilita a las comunidades para que puedan celebrar juntas por videoconferencia u otros medios telemáticos sin necesidad de acuerdo comunitario previo o si no se dispusiera de dichos medios tecnológicos, para que todo comunero pueda ejercer su derecho de voto por cualquier medio de comunicación asincrónica, como puede ser el voto por correo postal o electrónico.

5. La delegación de la facultad decisoria de la Junta en torno a la gestión y funcionamiento ordinario de la comunidad en el cargo de presidente mientras dure el estado de alarma.

En este sentido, cree que se debería prever que el presidente no precisara de acuerdo comunitario para la toma de decisiones relativas a la llevanza y gestión ordinaria de la comunidad de propietarios mientras dure el estado de alarma.

Esto supondría que estaría facultado para poder decidir unilateralmente la ejecución de las obras de conservación, mantenimiento y reparación que sean necesarias aun cuando no sean de carácter estrictamente urgente.

6. Que no sea necesario acuerdo comunitario para la reclamación judicial de deudas comunitarias por la vía del monitorio.

En este sentido, manifiesta que “para reclamar vía monitorio se exigen unos requisitos documentales preceptivos, entre los que los tribunales vienen exigiendo un acuerdo comunitario facultativo al presidente para interponer la demanda de reclamación, pero para eso la Junta debería reunirse previamente con la pérdida de tiempo que ello conlleva“.

En estos momentos no es tan sencillo celebrar dichas reuniones de Junta de Propietarios. “Sería conveniente suprimir la necesidad de aportar con la demanda de juicio monitorio de reclamación de deuda comunitaria copia del acta que contenga dicho acuerdo para agilizar estas medidas”, afirma.

7. Los contratos que la comunidad de propietarios tiene con distintos proveedores siguen su curso. “El problema está en la morosidad que pueda alcanzar. Será un problema de tiempo y de gestión interna el poder cobrar ese tercero, pero acabará cobrando ya que en última instancia responderá el inmueble del impago”.

Señala que “primero las comunidades responden con sus fondos propios y, subsidiariamente, en tanto que entes sin personalidad jurídica, responde cada uno de sus propietarios en proporción a su cuota de participación, con sus inmuebles”.

“Ante el riesgo de que se pueda proceder al embargo de los bienes inmuebles de los comuneros, la comunidad debería aprobar una derrama entre el resto de propietarios que no están en mora para pagar esa deuda que a posteriori deberá ser reintegrada por los propietarios morosos”.

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