Autor: Megafincas

La mejor forma de incrementar la higiene, la seguridad y la comodidad en las comunidades de vecinos. En España, aproximadamente el 75% de los edificios no cumple con los principios de accesibilidad universal

construnario.com

Crear accesos higénicos, más seguros y cómodos en los edificios residenciales. Con este propósito, ASSA ABLOY Entrance Systems, proveedor líder de soluciones de puertas automatizadas para un flujo eficaz de personas y mercancías, da inicio a una campaña para concienciar sobre las ventajas de instalar accesos automáticos en las comunidades de vecinos.

«Las puertas de entrada de un portal son zonas de vital importancia, pues los tiradores se tocan constantemente y, en muchos casos, hay que realizar un importante esfuerzo para poder abrirlas, como también sucede con las puertas de tránsito entre parking y zonas comunes o ascensores.», apuntó Javier Bernal, Country Coordinator y Director General de la División Peatonal de ASSA ABLOY Entrance Systems España. «Eliminar la necesidad de tocar esos tiradores y de tirar o empujar la puerta trae consigo numerosos beneficios en lo que a accesibilidad se refiere, así como higiene, seguridad y cumplimiento de las normativas vigentes.»

Asignatura pendiente: mejorar la accesibilidad en edificios

En España, aproximadamente el 75% de los edificios no cumple con los principios de accesibilidad universal, según datos recogidos por el Consejo General de Colegios y Administradores de Fincas de España (CGCAFE). La problemática actual se agudiza en los edificios más antiguos. Y es que, a pesar de las diferentes leyes y normativas que obligan a la eliminación de las barreras que dificultan el acceso de forma autónoma e independiente a las personas, la mayoría no están preparados.

Desde diciembre de 2017, la Ley de Propiedad Horizontal otorga el derecho a solicitar reformas de accesibilidad a usuarios propietarios de inmuebles en los que vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años. Por tanto, siempre que las reformas sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la aceptación del proyecto será obligatoria para todos los propietarios.

Es importante tener esto en cuenta a la hora de plantear un plan de automatización de los accesos en una comunidad de vecinos, ya que, de manera sencilla y cómoda, es posible convertir una puerta manual de un edificio residencial en una puerta automática, sin necesidad de ejecutar una obra.

Automatización y funciones de control a distancia

La implementación de lo último en tecnología puede facilitar enormemente la vida de las personas, haciéndola más saludable y segura en los tiempos que corren. En este sentido, la instalación puede contar con un mecanismo batiente y con sensores de activación sin contacto. Además, existe la posibilidad de abrir el portal a través de un mando a distancia, una aplicación móvil o una llave de proximidad. Las opciones son muy variadas y todas están pensadas para adaptarse a las necesidades de cada comunidad de vecinos.

En ASSA ABLOY Entrance Systems cuentan con un equipo propio de técnicos especialistas en instalación y modernización de todo tipo de puertas y también en solucionar posibles averías que puedan producirse. Cualquier comunidad de propietarios interesada puede ponerse en contacto con la compañía para descubrir cómo mejorar los accesos de su edificio con las soluciones más avanzadas del mercado.

Orden de 10 de febrero de 2021, por la que se amplía el plazo de presentación de solicitudes de subvenciones para la rehabilitación de edificios en la Comunidad Autónoma de Andalucía, convocadas por la Orden de 21 de diciembre de 2020 (BOJA de 16 de febrero de 2021). Texto completo.

iustel.com

La Orden de 21 de diciembre de 2020, por la que se efectúa convocatoria, en régimen de concurrencia competitiva, de subvenciones para la rehabilitación de edificios en la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOJA núm. 250, de 30 de diciembre de 2020), establece en su dispongo cuarto que el plazo de presentación de solicitudes será de dos meses a contar desde el día siguiente al de la publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía del extracto de dicha orden (BOJA núm. 250, de 30 de diciembre de 2020). Dicho plazo finaliza el día 2 de marzo de 2021.

La Ley 39/2015, de 1 de octubre , del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, contempla en su artículo 32 la posibilidad de una ampliación de los plazos establecidos, que no exceda de la mitad de los mismos, si las circunstancias lo aconsejan y con ello no se perjudican derechos de terceros. El acuerdo de ampliación deberá producirse, en todo caso, antes del vencimiento del plazo de que se trate, debiendo ser notificado a los interesados.

Pueden solicitar y ser beneficiarias de las subvenciones convocadas en la citada orden las comunidades de propietarios de los edificios sobre los que promuevan las obras de rehabilitación, constituidas conforme a lo dispuesto por el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Las medidas vigentes en la Comunidad Autónoma de Andalucía para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2 en el marco de lo establecido en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre , por el que se declara el estado de alarma, contemplan limitaciones a la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados. Las limitaciones actualmente en vigor, dada la evolución de los indicadores sanitarios durante las últimas semanas, dificultan la celebración de reuniones de junta de propietarios y, por tanto, la adopción del acuerdo de la comunidad de propietarios establecido como requisito en el apartado 2.g) de la base quinta de las bases reguladoras para la concesión de las subvenciones para la rehabilitación de edificios, aprobadas por la Orden de 14 de enero (BOJA núm. 12, de 18 de enero de 2019). Teniendo en cuenta estas circunstancias, se ha estimado necesario ampliar el plazo de presentación de solicitudes hasta el 30 de marzo de 2021, inclusive.

Por todo lo expuesto, y de conformidad con lo establecido en el Título VII del Texto Refundido de la Ley General de la Hacienda Pública de la Junta de Andalucía, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de marzo , y en el Decreto 107/2019, de 12 de febrero , por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio,

DISPONGO

Primero. Ampliar el plazo de presentación de solicitudes de subvenciones establecido en el dispongo cuarto de la Orden de 21 de diciembre de 2020, por la que se efectúa la convocatoria, en régimen de concurrencia competitiva, de subvenciones, para la rehabilitación de edificios en la Comunidad Autónoma de Andalucía, hasta 30 de marzo de 2021, inclusive.

Segundo. Ordenar la publicación de esta orden en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, a efectos de notificación a los interesados.

Tercero. Contra la presente orden no cabe recurso alguno, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Cuarto. La presente orden surtirá efectos desde su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

A partir del 1 de enero de 2022 estarán prohibidas por normativa en Madrid

cicconstruccion.com

El Plan de ayudas anunciado por el Ayuntamiento de Madrid para la sustitución de salas de calderas en comunidades de propietarios por otros equipos más eficientes y menos contaminantes es, según la Asociación de Empresas del Sector de las Instalaciones y la Energía (Agremia), la mejor opción para acabar durante 2021 con todas las calderas de carbón de la ciudad de Madrid. A partir del 1 de enero de 2022 estarán prohibidas por normativa en todo el municipio a través de la nueva Ordenanza de Calidad del Aire y Sostenibilidad.

En este sentido, y de acuerdo con el proyecto de esta ordenanza, el incumplimiento de la prohibición del uso de determinados combustibles, potencialmente contaminadores en la atmósfera, puede acarrear una sanción de hasta 20.000 euros para el titular de la instalación, en este caso la comunidad de propietarios, explican desde Agremia.

Segunda convocatoria del Plan Cambia 360

Para este año, el ayuntamiento abrirá una segunda convocatoria del Plan Cambia 360, para el que reserva dos millones de euros para eliminar las 150 calderas de carbón que todavía existen en Madrid (Plan Carbón Cero) y 8,5 millones para sustituir las 4.500 calderas de gasóleo. A estas ayudas se suman 1,5 millones de euros para sistemas de climatización eficientes y sostenibles en pymes y 1,3 millones para sistemas de calefacción y agua caliente sin emisiones.

Durante 2020, Agremia fue la entidad designada por el ayuntamiento por procedimiento de concurrencia, publicado mediante Decreto del Delegado de Área de Medio Ambiente y Movilidad, para gestionar estas ayudas, contribuyendo a la eliminación de una veintena de salas de calderas de carbón en la capital pese a situación de pandemia por la Covid-19 y a la suspensión de las juntas de propietarios en las comunidades.

inmodiario.com

Desde el pasado septiembre, mientras España atravesaba la segunda oleada de contagios, las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%.

Los propietarios pueden protegerse contratando seguros de impago de alquiler que cubren la renta mensual durante un período que va de 6 a 12 meses en caso de morosidad del inquilino.

Pese a la crisis de la pandemia, la vivienda sigue siendo un valor refugio en el que invertir para poder obtener una rentabilidad a través del arrendamiento, sobre todo porque en estos momentos, debido a la incertidumbre laboral y económica, la demanda de alquiler está subiendo desde que empezó el Estado de Alarma. Esto se debe a que muchas familias no pueden acceder a la financiación necesaria para adquirir una vivienda y no tienen la posibilidad de ahorrar para enfrentarse al gasto que supone la compraventa de un inmueble.

En este escenario inestable, «los arrendadores están viviendo de primera mano las consecuencias de la crisis de la COVID-19 en el aumento del número de impagos de alquiler», asegura Ignasi Vives, abogado especialista del despacho Sanahuja Miranda Abogados. De hecho, desde el pasado septiembre, mientras España atravesaba la segunda oleada de contagios, las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%, según la última actualización del Fichero de Inquilinos Morosos.

Frente al aumento de morosidad en los arrendamientos, los propietarios pueden protegerse contratando seguros dedicados al impago de alquiler, cuyas entidades analizan el perfil del inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento y dan una cierta tranquilidad sobre el pago de la renta, ya que, en caso de impago, la contratación de este el seguro cubre la renta mensual durante un período que va de 6 a 12 meses. Además, el seguro puede cubrir también daños a la vivienda y robos de objetos pertenecientes al inmueble alquilado y los honorarios de la defensa jurídica en el caso de tener que interponer una demanda de desahucio.

En este sentido, «en caso de impago prolongado, sobre todo durante esta crisis sanitaria que estamos viviendo, es aconsejable llegar a un acuerdo con el inquilino para seguir recibiendo la mensualidad; lo más común es la negociación de una moratoria o una rebaja temporal de la renta», señala Ignasi Vives.

¿Se puede desahuciar a un inquilino por impago durante la pandemia?

Si el propietario de una vivienda se encuentra frente al impago de la renta de alquiler y tiene un seguro de impago contratado, deberá notificarlo en cuanto se produzca la deuda, aunque se considera impago tras un mes de la fecha de pago acordada; si el tiempo es inferior, se tratará de retraso. Además, «el arrendador también tiene la obligación de notificar la deuda pendiente formalmente al actual arrendatario», añade Vives.

En caso de que el impago persistiera, sí puede interponer una demanda de desahucio por impago. En este caso, la aseguradora contratada podrá adelantar las cuotas impagadas según lo estipule la cobertura.

Además, es necesario tener en cuenta el Real Decreto 11/2020, que «establece la suspensión de todos los desahucios y lanzamientos de aquellos inquilinos que se encuentren en situación vulnerable sin alternativa habitacional», explica Vives. En otras palabras, se podrán suspender los desahucios para aquellos individuos que, debido a la pandemia, hayan perdido una parte considerable de sus ingresos, por lo que no superen tres veces el IPREM, es decir, los 1.613,52 euros mensuales, y que tengan una renta de alquiler superior al 35% de los ingresos mensuales. Dicho lo anterior, cabe indicar que la suspensión/paralización del procedimiento de desahucio no es automática, por lo que cada Juez deberá analizar cada caso en concreto y determinará si se cumplen o no los requisitos para paralizar el procedimiento.

confilegal.com

Luis Javier Sánchez

Doce meses de duro de sufrimiento y muchos negocios cerrados, pero al final el Gobierno da su brazo a torcer. La vicepresidenta tercera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, confía en que las ayudas directas a empresas sean aprobadas en marzo.

Estas ayudas se estarían diseñando junto con el Banco de España y las entidades financieras.

Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA); Marco Bolognini, socio director de MAIO Legal; e Ignacio Regojo, socio de laboral del despacho Squire Patton Boggs, consideran que son necesarias, con un cierto control de supervisión.

Las ayudas directas han sido el caballo de reivindicaciones de colectivos afectados por el Covid-19 como la hostelería, que ha reclamado hasta 8.500 millones de euros para que el sector se mantenga a flote o el propio colectivo de autónomos a través de su patronal ATA.

Calviño, sin embargo, ha vuelto a defender que la experiencia con los avales del ICO ha demostrado que la colaboración público-privada ha sido «absolutamente clave» para atajar la crisis económica provocada por la pandemia.

En este sentido, ha subrayado que España ha transferido desde marzo «un gran volumen de ayudas directas» a empresas, trabajadores y familias. En concreto, ha recordado que solo en el pago de ERTE, prestaciones de autónomos e incapacidades laborales asciende a 40.800 millones de euros.

Este nuevo paquete de medidas al parecer irá en línea con la actualización del marco temporal de ayudas de Estado que ha adoptado la Comisión Europea, que permite ayudas por empresa de hasta 1,8 millones de euros o «la realización de quitas y otros instrumentos financieros, por ejemplo préstamos participativos, para apoyar la solvencia de empresas».

Los expertos reclaman esas ayudas

Desde FEDEA, de la que es su director ejecutivo Ángel de la Fuente, se sigue muy de cerca la crisis del Covid y su impacto en nuestra economía. Su boletín de seguimiento es uno de los más consultados por economistas, juristas y empresarios.

En él se cuestiona la discutible calidad de los datos sanitarios disponibles y se analiza la recuperación del empleo por sectores. Esta recuperación se ha estancado o incluso retrocedido a partir de agosto.

Al mismo tiempo, las actividades menos afectadas por la crisis muestran, en su mayoría, una preocupante tendencia a estabilizarse en niveles inferiores a su empleo pre-pandemia.

Para este experto, el Gobierno español debería establecer subvenciones directas para ayudar a cubrir sus costes fijos a los sectores más afectados por cierres o restricciones administrativas y a los que han sufrido pérdidas elevadas y persistentes de ingresos como resultado de la pandemia.

Una forma de reducir el coste para el contribuyente consiste en ofrecer ayudas al menos parcialmente recuperables a través de mecanismos híbridos de financiación con un componente de capital, como pueden ser los créditos participativos o la deuda tributaria de carácter contingente, instrumentos ambos que permiten condicionar la recuperación de las ayudas a la vuelta a beneficios de las empresas afectadas y reducen los incentivos para solicitarlas de aquellos que no las necesitan, especialmente si su solicitud implica algún tipo de recargo.

Otra opción interesante que se plantea desde FEDEA para reducir pesos muertos, autorizada explícitamente en la última modificación del marco temporal de ayudas de estado, es la conversión de garantías públicas en ayudas no retornables o en alguno de los instrumentos híbridos ya mencionados.

Desde el punto de vista de la política económica, en el frente doméstico cabe destacar la nueva extensión de los ERTE y la aprobación del Real Decreto-ley en el que se establece la estructura de gobernanza de las ayudas de recuperación europeas y se adoptan medidas para agilizar su gestión.

También se han extendido o mejorado diversas ayudas para familias vulnerables, autónomos y pymes y ciertos sectores especialmente afectados por la pandemia.

A nivel europeo, dos novedades importantes han sido la aprobación por el Parlamento Europeo del reglamento del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR) y una nueva modificación del marco temporal que regula las ayudas de estado a las empresas en la que se aumenta el límite máximo de ciertas ayudas y se permite a los estados miembros convertir créditos y otras ayudas reembolsables en ayudas directas no retornables.

La prórroga de los ERTE es necesaria por el alargamiento de la crisis, pero esta medida no es suficiente (incluso en combinación con mecanismos de apoyo a la liquidez) para garantizar la supervivencia de las empresas viables en los sectores más afectados.

Es necesario permitir que aquellas empresas que lo necesiten puedan ajustar sus plantillas. Con este fin, debería suprimirse la “prohibición” de despido por causas objetivas ligadas a la pandemia y habría que reducir las penalizaciones por el incumplimiento del compromiso de mantenimiento del empleo de forma que estas sean proporcionales a los despidos realizados, en vez de suponer la devolución de todas las ayudas recibidas mediante exoneraciones de cuotas sociales ante cualquier incumplimiento.

Control de las ayudas estatales

Para Marco Bolognini, socio de mercantil de Maio Legal, “el debate sobre la necesidad de establecer un sistema de ayudas directas para los sectores más duramente golpeados por la crisis pandémica ciertamente no representa una particularidad española”.

Este experto aclara que “teniendo en consideración la experiencia de otros países del entorno europeo (léase Italia), considero que pueden representar una medida muy útil, pero, al mismo tiempo, entrañan riesgos extremadamente altos, si no se diseña su arquitectura normativa y de posterior control aplicativo con rigor y objetividad”.

Desde su punto de vista, “por un lado, puede ser importante delinear un marco de ayudas directas mixtas, en el sentido que sean parcialmente reembolsables y no totalmente a fondo perdido”.

Sobre las ayudas considera que “dichas ayudas deberían paliar los efectos de la crisis para todas aquellas empresas que tuviesen visos de sobrevivir o, al menos, opciones reales de hacerlo”.

“Si esto ocurriera, sería justo y normal que se devolviese a las arcas públicas (que son de los contribuyentes) al menos unas porciones del dinero recibido”, afirma.

Para este experto, “los riesgos más altos, en un sistema de ayudas directas total o parcialmente no reembolsables, residen en dos aspectos: el primero, práctico, de cuidadosa selección de sus beneficiarios (opino que no deberían serlo los probables ‘zombies’) y de control posterior sobre su uso”.

Otro aspecto que señala es “más cultural, tienen que ver con la posible retroalimentación de un asistencialismo caduco que podría insinuarse entre las mallas de una iniciativa normativa, económica y social que parte desde premisas nobles e útilmente pragmáticas”.

En cuanto a las prórrogas de los ERTE, Bolognini señala que “desde luego es una buena noticia, es un ejemplo de gran calado de la solidaridad que debe regir una sociedad. Dicho esto, debemos reiterar las mismas consideraciones ya expresadas en relación con las ayudas directas”.

“No tiene sentido, ni económico ni social, mantener en vida con el respirador a empleos que, por desgracia, se perderán sí o sí en cuanto se acaben los ERTE, sea el 31 de mayo o en fecha posterior, de darse nuevas prórrogas”, comenta.

“Entiendo que sería deseable una revisión de los criterios para permitir los despidos por causas objetivas originadas por la crisis. En esta fase tan dramática, una vez más por desgracia, hay medidas que los empresarios deben tomar para asegurar que el negocio sobreviva una vez terminados los ERTE”.

Bolognini recuerda que “la prohibición de despido en los seis meses siguientes se podría mantener con matices, siempre y cuando se permitieran las reestructuraciones de plantilla ya en esta fase actual. Todo ello, por supuesto, cuando hubiese sólidas razones directamente vinculadas a la crisis pandémica y sus efectos directos sobre el negocio”.

Para este jurista “los grandes desafíos son básicamente tres, en mi opinión, y están directamente interrelacionados: en primer lugar, el éxito en la gestión de los fondos del ‘Next Generation EU’, marcará un antes y un después en la recuperación de la economía española. Cualquier importante desviación con respecto a las altas expectativas que tiene el mercado, produciría efectos imprevisibles”.

También señala “que la recuperación empresarial debe pasar por una política fiscal ventajosa y eficiente para los sectores más golpeados, para las pymes y para los autónomos. El tejido productivo necesita apoyo a largo plazo y no sólo ayudas directas puntuales”.

“Al mismo tiempo, debería llevarse a cabo desde ya una seria y rigurosa ‘spending review’ para recortar el gasto público superfluo. Menos gasto público y menos impuestos, podríamos decir, simplificando mucho”, advierte.

Por su parte, como tercer elemento cree que hay “que pisar el acelerador en la modernización de la maquinaria administrativa. El dinero europeo, sin agilidad en su gestión, se convertirá pronto en dinero viejo e improductivo. Es más: no hay mejor ocasión que la actual para llegar a la revolución copernicana de una administración pública al servicio del contribuyente y no al revés”.

Ayudas directas necesarias

Por su parte, Ignacio Regojo, socio de laboral del despacho Squire Patton Boggs, cree que la situación es extremadamente preocupante y difícil tal como se refleja en el estudio de FEDEA.

Para este jurista, “desgraciadamente esta pandemia ha llegado cuando todavía no nos habíamos recuperado en España de la última crisis (la financiera) y sobre todo cuando todavía no habíamos hecho los deberes sobre un cambio del sistema productivo de nuestra economía”.

Regojo cree que es hora de centrarse en solventar la situación tan grave que atravesamos, confiando eso sí, en la eficacia de las vacunas y en la agilidad para su distribución.

“Además de solventar el futuro debemos ser conscientes del presente de multitud de negocios y empresas en España que siguen dependiendo del turismo y la movilidad y no siempre están preparadas para buscar otros mercados internacionales”, advierte.

A su juicio, “los sectores más afectados como la hostelería, restaurantes y cafeterías, cultura o comercio, claramente necesitan algo más de lo que se les está ofreciendo”.

Para este jurista, “si bien en este sector hay, por supuesto, empresas que podrían mantenerse con recursos propios o ajenos, la mayoría y -sobre todo, los pequeños negocios y autónomos que generan casi todo el empleo en nuestro país, se verán abocados a un cierre que se acerca a medida que pasan los días”.

“Debemos hacer todo lo posible para que esto no ocurra, por nuestro propio bien”, subraya.

En opinión de este experto en derecho laboral “la prórroga de los ERTE hasta finales de mayo era una medida necesaria, sin duda. Era impensable dejar sin cobertura a las 739.000 personas que actualmente están acogidas a un ERTE”.

“No obstante, entendemos con el informe, que no es suficiente. Salvo que nos queramos hacer trampas a nosotros mismos y a nuestra economía, deberíamos en primer lugar, ser realistas y, además, valientes para enfrentarnos a las auténticas necesidades de nuestro tejido productivo y de nuestra capacidad para mantener el nivel de empleo”, advierte.

Este experto recuerda que “la imposibilidad de extinguir relaciones laborales se planteó el pasado año como una situación coyuntural, pero que tras casi un año de pandemia debe de afrontarse como una necesidad”.

Al mismo tiempo, “el riesgo de tener que devolver la totalidad de las ayudas recibidas ante un error o falta de cumplimiento íntegro, o el riesgo de que un despido sea declarado nulo por basarse en razones derivadas del Covid-19, no debería estar sobre la mesa de los empresarios cuando están luchando por conseguir que el negocio sobreviva y con ello, poder salvar el mayor número posible de puestos de trabajo”.

Regojo destaca “cómo el Banco de España apunta a que, pese a las importantes ayudas que se han puesto en marcha, hasta un 40% de las empresas españolas necesitará llevar a cabo en los próximos meses al menos una reestructuración de los plazos de su deuda para poder seguir haciendo frente a los intereses”.

También señala que las ayudas directas son esenciales. «Entendemos adecuadas las ayudas al menos parcialmente recuperables a través de mecanismos híbridos de financiación con un componente de capital, como pueden ser los créditos participativos o la deuda tributaria de carácter contingente”.

“Con ello, no serían ayudas a fondo perdido o sin que haya que cumplir con las condiciones, pero sí se concederían porque son necesarias para mantener la viabilidad de los negocios y el nivel de empleo presente y futuro”, aclara.

Para Ignacio Regojo, “no deberíamos esperar a que llegue la recuperación que se anuncia para la segunda parte de este año sin habernos enfrentado a la cruda realidad y haber hecho los ajustes necesarios ya que se nos escapará otra vez la oportunidad de generar empleo de calidad, eficiente y sostenible”.

elderecho.com

José Ramón Moratalla y Lola Marín Prada

1.- Hola Francisco Javier, nos acercamos a la fecha del próximo 25 de mayo de 2021 en la que celebraremos el tercer aniversario de la plena aplicación del Reglamento General de Protección de Datos. En su opinión y poniendo el foco en la figura del DPD ¿cuál es el balance de estos tres primeros años de andadura?

Bueno, aunque la figura del Delegado de Protección de Datos ya existía con anterioridad al RGPD, la aplicación de la norma europea ha supuesto un impulso a esta profesión. Cada vez más las organizaciones, tanto públicas como privadas, demandan un asesoramiento en protección de datos, teniendo en cuenta que es una materia de carácter horizontal, y que, además, en la actualidad se utilizan tecnologías a través de las cuales se realizan tratamientos de datos personales, muchas de veces, de forma masiva. Éste es el “hábitat” donde el DPD debe jugar un papel fundamental.

A esa labor de asesoramiento añadiría su labor de supervisión, pero debe quedar claro que la responsabilidad recae siempre en el responsable o encargado del tratamiento de los datos personales, ya que, en ocasiones, me encuentro con situaciones o comentarios que parecen dar a entender que la responsabilidad recae en el Delegado, cuando no debe ser así. Como digo, su función es asesorar y supervisar, pero quien responde del cumplimiento de la norma debe ser la organización pública o privada que realice el tratamiento de datos personales.

2.- El RGPD se edificó normativamente en un contexto diferente y más claro que el actual marcado por la pandemia y sus efectos. ¿Hasta qué punto la nueva realidad propiciada por la crisis de la COVID-19 está afectando en la labor de los DPD?

Sinceramente creo que las tecnologías que han aparecido en los últimos años y que han sido estudiadas y analizadas en relación con su afectación al tratamiento de datos personales, han confluido todas ellas en este tiempo de COVID-19. Por ejemplo, en el caso de las Apps y en su modalidad de auto-diagnóstico o rastreo, el uso de drones para controlar aforos o la vertiente de la utilización de cámaras en su modalidad de control de temperatura.  El uso de reconocimiento facial en los exámenes on-line, la comunicación de datos a la policía para controlar los aislamientos, o la recogida de datos personales de restaurantes y locales comerciales a los efectos de posibles rastreos de contagiados. Todo ello ha supuesto importantes retos para los Delegados de Protección de Datos, en aquellas organizaciones que han implementado o valorado la puesta en marcha de alguna de las medidas anteriormente citadas, y que, obviamente, se les ha consultado con carácter previo.

Además, también ha supuesto poner de manifiesto la relevancia de la protección de datos en un mundo tan tecnológico como el actual, su ponderación con el derecho a la salud, sirviendo también, todos estos acontecimientos a los que me he referido, para concienciar a la población.

3.- En este encuentro en el que usted ha intervenido se ha abordado entre otras cuestiones el tema del Procedimiento sancionador y sus últimas tendencias. Pensando en el interés de  aquellos de nuestros lectores que no han podido asistir al evento ¿podría indicarnos cuáles son esas últimas tendencias?

Antes de nada, quiero aprovechar para agradecer a la Asociación Española para la Calidad, AEC, y al Club del DPD que lidera, que me hayan invitado, una vez más, a participar, en esta ocasión en el primer INSIGHT del año, cuyo fin es abordar cuestiones específicas sobre protección de datos impartidas por aquellos que puedan mostrar una mayor experiencia.

En cuanto a las nuevas tendencias, mi ponencia estuvo dividida en varios apartados destacando los siguientes: como se están gestionando las denominadas reclamaciones transfronterizas, con ejemplos como que en ocasiones no se está siguiendo lo dispuesto en el RGPD, ya que no se están tramitando como tal; las dos multas impuestas por la AEPD a dos bancos que han supuesto un récord en la historia de nuestra autoridad de control ya que se les ha multado con 6 y 5 millones de euros, respectivamente; el ranking de multas impuestas por otras autoridades de control, siendo la más alta hasta la fecha de 50 millones; qué ocurre cuando la Inspección de la AEPD procede a la apertura de un expediente en relación a las brechas de seguridad que previamente se le han notificado; qué ha sucedido cuando se ha denunciado tanto a organizaciones privadas como las Administraciones públicas que no había designado delegado de protección de datos estando obligados a ello; y por último, el análisis de resoluciones en cuatro bloques temáticos como son videovigilancia, publicidad de datos, tratamiento de datos en el ámbito laboral, y COVID-19.

4.- ¿La Agencia y sus sanciones serán más severas una vez pasemos la etapa pandémica o al menos la situación se haya “normalizado”, o preguntado de otra forma, estamos en fase de “tregua sancionatoria”?

Antes de nada, recordemos que el RGPD no sólo recoge la posibilidad de imponer multas sino también otras figuras como el apercibimiento o la advertencia.

De hecho, creo que la advertencia no se está utilizando y podría ser muy efectiva para determinados casos para los que creo que no es necesario proceder a la apertura de un procedimiento sancionador, ni siquiera aunque acabe en un mero apercibimiento. Por ejemplo, podría usarse en reclamaciones sobre videovigilancia.

Por otra parte, se ha continuado con criterios que ya se aplicaban con la normativa anterior respecto a determinados expedientes, como serían los supuestos de contratación irregular, o incluir a una persona en los tratamientos de solvencia patrimonial sin cumplir los requisitos para ello, en que la multa oscila entre 50.000 y 80.000 euros.

Recientemente hemos tenido las dos sanciones a los bancos que he mencionado anteriormente, por vulneraciones del derecho de información y la legitimación para el tratamiento de datos en relación con las políticas de privacidad utilizadas.

En todo caso, no creo que se vaya a producir un aumento automático de la cuantía de las sanciones, si bien cada año es posible que sí se impongan algunas multas con altas cuantías pero sin que sea la norma general.

5.- Sin abandonar el ámbito sancionador ¿la figura del DPD goza o no hoy día en las organizaciones del nivel de independencia que debiera, y hasta qué punto habría que ponderar el nivel de independencia que se concede al DPD en su organización a la hora de sancionar?

Creo que hay que diferenciar, de forma muy clara, cuál es el papel del Delegado de Protección de Datos, y cuál del responsable y del encargado a los que presta su servicio, ya sea un Delegado de carácter interno formando parte de la plantilla, o externo si se ha acudido a su contratación.

Como ya he expuesto, el Delegado debe asesorar y supervisar, acompañar en los proyectos que pongan en marcha los citados para que sean acordes a la normativa de protección de datos y respetuosos con los derechos de los afectados.

Cuanto mayor sea la independencia funcional del Delegado, mejores resultados se obtendrán, y la relación con los responsables y encargados será más fluida y fructífera.

El Delegado no es un enemigo ni un espía al servicio de la autoridad de control, sino un aliado.

Por otra parte, para determinar la cuantía de una infracción tanto el RGPD como la LOPDGDD, establecen una serie de criterios que pueden utilizarse como agravantes y atenuantes, pero no se encuentra entre los mismos valorar esa independencia. Sí lo está, que podría usarse como atenuante, disponer de un Delegado cuando no sea obligatorio.

No obstante, lo que sí se podría sería sancionar a un responsable o encargado por no garantizar la independencia del Delegado.

6.- El RGPD es un Reglamento dónde no siempre se dice cómo hacer las cosas, pues solo marca a los DPD lo que tienen que garantizar. Esto nos lleva a que pueda haber discrepancias significativas en la aplicación del Reglamento en distintas organizaciones. En este sentido ¿cree que se echa en falta la presencia de una autoridad armonizadora?

Creo que esa labor le corresponde, hasta cierto punto, al Comité Europeo de Protección de Datos, dado los poderes y funciones que le ha atribuido el RGPD. En la práctica se está traduciendo en los numerosos informes y directrices que ha aprobado interpretando los artículos del RGPD.

Es decir, digamos que en esa interpretación, ya que no puede imponer obligaciones que no contemple la norma europea, fija unos criterios mínimos sobre cada artículo en esos documentos. Pues bien, a partir de ahí, puede existir margen de maniobra, pero este hecho sigue la línea del RGPD, ya que se optó por una norma flexible y no rígida. Un ejemplo sería el cambio de un modelo seguridad basado en niveles (básico, medio, alto) en función del tipo o categorías de datos a tratar, a los que les correspondía unas medidas tasadas, a otro que se fundamenta en el análisis del riesgo y una vez obtenido el resultado de ese análisis, implementa las medidas de seguridad que se consideren.

Otra cuestión sería que el RGPD dejó margen para que los Estados miembros regulasen determinados aspectos, por lo que existen divergencias. El caso más claro es la edad de los menores para el consentimiento, que el RGPD recogía que podía ser entre 13 y 16, y que cada Estado lo ha fijado como ha creído conveniente.

7.- En el borrador existente del futuro Reglamento Europeo de Privacidad Electrónica (e-Privacy) existen referencias y alusiones constantes al Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) respecto a los datos personales aunque sabemos que este nuevo Reglamento de e-Privacy  deberá regular también la protección de los derechos y las libertades fundamentales de las personas jurídicas en el ámbito de la prestación y utilización de servicios de comunicaciones electrónicas, aspecto que, en principio, queda fuera del RGPD. Dicho lo cual ¿qué papel corresponderá desempeñar al DPD ante la necesaria armonización y alineación que se habrá de realizar por o para ambos Reglamentos (e-Privacy y GDPR)?

El papel del Delegado de Protección de Datos es esencial a la hora de interrelacionar cualquier norma, ya sea las vigentes, como cualquier otra que se apruebe en el futuro, con lo recogido en el RGPD y en la LOPDGDD, en la medida en que afecten al tratamiento de datos personales. Por ejemplo, el supuesto que planteas de Reglamento e-Privacy, pero podríamos citar otros, como puede ser, en el sector público, la aplicación de las leyes de transparencia y reutilización de la información, o en el sector privado, la Directiva de pagos, conocida como PSD2.

Sobre el Reglamento e-Privacy, el Comité Europeo de Protección de Datos ya puso de manifiesto la interacción existente entre la Directiva 2002/58, que va a ser derogada por el citado Reglamento, y el RGPD, sobre las competencias, funciones y poderes de las autoridades de protección de datos. Tengamos en cuenta que en la actualidad, y respecto a la LSSI, que transpone esa Directiva, la AEPD controla lo referente a los populares “cookies”, cuyos avisos de información son denostados, así como las comunicaciones comerciales.

Tendremos que esperar a que el Reglamento E-Privacy sea aprobado, pero seguirá habiendo esa interrelación con el RGPD. Así se desprende de varios de los preceptos de su última versión, por lo que el papel del DPD, será relevante en aquellas organizaciones donde la norma sea aplicable.

8.- Y para terminar, la aplicación extensiva en todos los ámbitos económicos y productivos de las nuevas tecnologías como son la Inteligencia Artificial, el Machine Learning, la Big Data, la automatización de procesos o RPA, el Blockchain, la computación cuántica, ¿hay que considerarlas  como un aliado o una amenaza para el DPD en su labor de cumplimiento de la normativa en  privacidad?

Siempre me gusta decir que las tecnologías, como las que citas, así como cualquier otra que aparezca en el futuro, no son ni buenas ni malas, sino que dependerá del uso que se haga de las mismas.

Desde el punto de vista de la protección de datos, cualquier tecnología que se utilice, y que mediante la misma se vaya a realizar un tratamiento de datos personales, debe partir de dos premisas fundamentales: el cumplimiento del artículo 6 sobre legitimación para el tratamiento de datos (también el 9 cuando sean categorías especiales de datos) y el cumplimiento de los principios del artículo 5, todos ellos del RGPD. Es decir, respetar el “cuándo puedo tratar los datos personales” y “cómo debo tratarlos”.

Por ello, la labor del Delegado de Protección de Datos se muestra fundamental para analizar todas las cuestiones que pueden afectar a la protección de datos.

Pero es muy importante que este asesoramiento se realice desde el principio, y no al final en plan “Llamemos al DPD que nos hemos olvidado de la protección de datos”.

inoutviajes.com

Crear accesos higiénicos, más seguros y cómodos en los edificios residenciales. Con este propósito, ASSA ABLOY Entrance Systems, proveedor líder de soluciones de puertas automatizadas para un flujo eficaz de personas y mercancías, da inicio a una campaña para concienciar sobre las ventajas de instalar accesos automáticos en las comunidades de vecinos.

“Las puertas de entrada de un portal son zonas de vital importancia, pues los tiradores se tocan constantemente y, en muchos casos, hay que realizar un importante esfuerzo para poder abrirlas, como también sucede con las puertas de tránsito entre parking y zonas comunes o ascensores.”, apuntó Javier Bernal, Country Coordinator y Director General de la División Peatonal de ASSA ABLOY Entrance Systems España. “Eliminar la necesidad de tocar esos tiradores y de tirar o empujar la puerta trae consigo numerosos beneficios en lo que a accesibilidad se refiere, así como higiene, seguridad y cumplimiento de las normativas vigentes.”

Asignatura pendiente: mejorar la accesibilidad en edificios

En España, aproximadamente el 75% de los edificios no cumple con los principios de accesibilidad universal, según datos recogidos por el Consejo General de Colegios y Administradores de Fincas de España (CGCAFE). La problemática actual se agudiza en los edificios más antiguos. Y es que, a pesar de las diferentes leyes y normativas que obligan a la eliminación de las barreras que dificultan el acceso de forma autónoma e independiente a las personas, la mayoría no están preparados.

Desde diciembre de 2017, la Ley de Propiedad Horizontal otorga el derecho a solicitar reformas de accesibilidad a usuarios propietarios de inmuebles en los que vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años. Por tanto, siempre que las reformas sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la aceptación del proyecto será obligatoria para todos los propietarios.

Es importante tener esto en cuenta a la hora de plantear un plan de automatización de los accesos en una comunidad de vecinos, ya que, de manera sencilla y cómoda, es posible convertir una puerta manual de un edificio residencial en una puerta automática, sin necesidad de ejecutar una obra.

Automatización y funciones de control a distancia

La implementación de lo último en tecnología puede facilitar enormemente la vida de las personas, haciéndola más saludable y segura en los tiempos que corren. En este sentido, la instalación puede contar con un mecanismo batiente y con sensores de activación sin contacto. Además, existe la posibilidad de abrir el portal a través de un mando a distancia, una aplicación móvil o una llave de proximidad. Las opciones son muy variadas y todas están pensadas para adaptarse a las necesidades de cada comunidad de vecinos.

cmdsport.com

Bodytone acaba de lanzar una campaña destinada a fomentar la instalación de un gimnasio en comunidades de vecinos. La iniciativa, que pretende optimizar las ventajas de entrenar en un gimnasio y en casa, incluye hasta tres formatos dimensionales de sala.

Bodytone sigue desarrollando iniciativas encaminadas a promocionar la actividad física de los ciudadanos en el complejo escenario provocado por la pandemia del Covid-19, así como por sus consecuentes restricciones. La última que acaba de lanzar lleva el lema ‘Pon un Gym en tu comunidad’ y, en ese sentido, pretende captar a comunidades de vecinos interesadas en implantar en sus inmuebles salas de ejercicio físico.

El argumentario del nuevo plan de Bodytone se sustenta en tres conceptos clave. Por un lado, que este tipo de salas son más baratas que instalarse un gimnasio en casa, pues el coste se reparte entre todos los vecinos. Por el otro, que evita los desplazamientos. Y, finalmente, que hacer actividad física en el gimnasio de la comunidad de vecinos aporta un plus de comodidad.

Bodytone está lanzando esta propuesta a gestorías e inmobiliarias con el fin de que lo incluyan en sus portfolios de servicios.

GIMNASIOS COMUNITARIOS POR MENOS DE 5 EUROS AL MES

La compañía murciana ha establecido tres formatos dimensionales que pueden adaptarse a los intereses específicos de cada tipo de comunidad. El pequeño cuenta con una sala de hasta 50 metros cuadrados y su instalación,  junto con la dotación en material, asciende a un total de 6.056,50 euros a pagar en 72 cuotas por la comunidad. Si ésta cuenta con 30 vecinos, la cuota mensual se sitúa en 3,60 euros.

El formato mediano ha sido diseñado para salas de hasta 70 metros cuadrados. En este caso, el coste asciende a 11.052 euros a pagar en 72 cuotas. En comunidades de 45 vecinos, la cuota mensual se ha tarifado en 4,38 euros.

Finalmente, el formato grande se ha establecido para salar de hasta 100 metros cuadrados en comunidades de 60 vecinos. El pago a distribuir en 72 cuotas, supone una cuota por vecino de 4,63 euros al mes.

Según explican desde Bodytone, este proyecto “pretende satisfacer el anhelo truncado de muchos ciudadanos de regresar a su gimnasio pero que debido a las restricciones imperantes no pueden satisfacer ese deseo. A través del gimnasio de la comunidad estas personas pueden, como mínimo provisionalmente, satisfacer esa demanda de un modo cómodo y económico”.

Desde Bodytone destacan que “al disponer en nuestra empresa de todo tipo de máquinas de fitness, también podemos asesorar a todo aquel que se decida a montar un espacio de este tipo en su comunidad o urbanización”.

El Gobierno español ha creado un plan de rehabilitación y regeneración urbana en el que destinará 5.300 millones de euros de los fondos europeos en tres años a la rehabilitación energética de los edificios

interempresas.net

La COVID-19 y el tiempo de confinamiento que ha obligado a la población a permanecer encerrada en sus viviendas ha puesto de relevancia los costes asociados al consumo energético del hogar y la necesidad de preservar el medio ambiente. En este contexto, el Gobierno español ha creado un plan de rehabilitación y regeneración urbana en el que destinará 5.300 millones de euros de los fondos europeos en tres años a la rehabilitación energética de los edificios, mejorando así la eficiencia energética de casi 500.000 hogares y preservando el impacto medioambiental del sector inmobiliario.

“Esta medida es una oportunidad para las comunidades de acogerse a este plan y mejorar los costes relacionados con el consumo, pues lo que busca es la mejora de la eficiencia energética del parque de inmuebles español, donde el consumo es bastante elevado”, explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En España, el consumo energético de los edificios representa el 40%, y esto se traduce en un impacto medioambiental en contaminación de gases de efecto invernadero del 36%.

El programa, que se financiará íntegramente con los 70.000 millones de fondos europeos dedicados a este fin, comprende distintas áreas de actuación y estará liderado por el Ministerio de Transportes y en colaboración con las Comunidades y Ayuntamientos para las distintas áreas de aplicación en los territorios. “El plan que presenta el Gobierno plantea una intervención a nivel global, así como una partida de ayuda al desarrollo de intervenciones locales que den respuesta a problemas como el de la vivienda o la movilidad, y es aquí donde el papel de las autonomías y ayuntamientos toma especial relevancia”, señala Puigdevall.

En concreto, el plan que presenta el Gobierno comprende tres ámbitos de actuación. Por un lado, la renovación de la vivienda o edificios de la manera tradicional, mediante la petición por parte de la comunidad de propietarios de rehabilitar de su edificio. Por otro, la renovación de barrios enteros, espacios comunes y ciudades de menos de 5.000 habitantes a fin de apoyar a la España despoblada. En este segundo caso, las actuaciones serán consensuadas con la comunidad y los Ayuntamientos, en tanto que son los que mejor conocen el territorio. Como último ámbito, el programa comprende la rehabilitación de edificios públicos del Estado, Comunidades y Ayuntamientos, en especial escuelas y espacios sanitarios.

Más allá de los beneficios económicos y medioambientales que generará este programa, también incidirá en los puestos de trabajo, generando alrededor de 400.000 empleos. “En el delicado contexto socioeconómico en el que nos encontramos, la generación de empleo es muy buena noticia y puede que este plan de renovación energética contribuya a encauzar una progresiva recuperación económica”, analiza Puigdevall. Junto a los puestos de trabajo, este programa contribuirá a rehabilitar 150.000 viviendas hasta 2023, lo que supone multiplicar por cinco la cifra actual.

Desglose presupuestario del plan de rehabilitación

El desglose presupuestario para el plan de rehabilitación energética de los edificios se realiza a tres años vista, aunque en los actuales presupuestos ya hay otorgada una anualidad en estas partidas.

En concreto, la más cuantiosa va dedicada a la renovación de vivienda y los barrios, con 2.400 millones de euros. 500 millones irán destinados a la España despoblada, es decir, ciudades de menos de 5.000 habitantes. 1.080 millones de euros irán destinados a la renovación de edificios de Comunidades y Ayuntamientos, mientras que para edificios del Estado irán destinados 1.000 millones. La línea de ayudas de acción local, la llamada ‘Agenda Urbana’, recibirá 20 millones.

abogacia.es

Itziar Díaz Soloaga

¿Es procedente acudir al proceso de juicio monitorio para reclamar cuotas de comunidad impagadas por el anterior propietario del inmueble? Qué duda cabe que la pregunta resulta cuanto menos desconcertante si tenemos en cuenta la previsión legal que del proceso monitorio para la reclamación de cuotas comunitarias realiza la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), así como la práctica procesal al respecto. Sin embargo, de un examen detenido de la naturaleza de la obligación que alcanza al nuevo adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal respecto de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior titular, me atrevo a concluir que no es el proceso monitorio el vehículo procesal apropiado para su reclamación.

El legislador ha querido de forma expresa reconocer a la comunidad de propietarios la posibilidad de acudir al proceso monitorio cuando estamos ante el impago de “gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización” por el propietario del inmueble en su condición de deudor principal. De este modo el apartado 1º del art. 21 de la LPH establece que “Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.” y el art. 812.2 2º de la LEC refiere como se podrá también acudir al proceso monitorio cuando se trate de deudas “que se acrediten mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos”.

Ahora, ¿y si lo que se está pretendiendo es reclamar al adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, que responda con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores?. Entonces, nos aventuramos a responder que quizás el proceso monitorio, como medio para pretender “de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible”, no sea el instrumento procesal adecuado, y ello a pesar que en la práctica resulta muy habitual que se acumulen a la reclamación de las cuotas impagadas por el actual propietario del inmueble aquellas otras cuotas que impagó el anterior propietario en atención a la afección legal prevista en el párrafo 3º del art. 9.1. e) de la LPH.

Son numerosas las sentencias de las Audiencias Provinciales que se han pronunciado en relación con la naturaleza de la obligación que alcanza al nuevo propietario respecto de las cuotas impagadas por el transmitente  siguiendo la estela de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 30 de junio 1986, 18 de mayo de 1987 y 9 de febrero de 1997. De esta forma, la sentencia de la AP de Valencia de 23 de julio de 2002 señala “Recapitulando, la obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.5 párrafo segundo de la LPH.- actual 9.1.e)- , es una obligación “propter rem” determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la transmisión de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.”. Así mimo la AP de Zaragoza en su sentencia de 25 de febrero 2003 expone una clara diferencia entre las distintas acciones que alcanzan a la comunidad señalado “(…) en lo atinente al abono de las cuotas comunitarias (art. 9-1-e LPH) es preciso distinguir claramente entre la acción personal y la real que competen a la comunidad. La primera es de naturaleza obligacional pura y, por lo tanto, sólo es admisible contra el verdadero deudor, es decir, contra el propietario del bien cuando se produjeron las deudas. Con arreglo al art. 1911 del CC este deudor responde con todos sus bienes. La acción real, por el contrario, tiene dos limitaciones. Una de carácter personal y otra de naturaleza temporal. La primera significa que únicamente afectara la reclamación comunitaria al nuevo adquirente del piso o local que no sea deudor obligacional de las cuotas reclamadas (es decir, aquéllas debidas por los anteriores propietarios), en el sentido de que habrá de soportar la afección de su bien (piso o local) al pago de determinadas cuotas que él no adeuda. Ahí termina su vinculación con esa reclamación”. En esta misma línea se ha pronunciado, entre otras, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 5 de junio de 2015 al señalar que “El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes. Resulta claro pues que el demandado-apelado D., como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad apelante, es el único que debía responder de éstos y la entidad recurrente, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por mor del art. 9.5 de la LPH . Y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular”.

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Así el Tribunal Supremo en su renombrada sentencia de fecha 22 de abril de 2015 partiendo de la diferencia entre el art. 9.1 que se constituye un precepto de “carácter sustantivo” y el art. 21 de “naturaleza procesal” sostiene en su fundamento tercero punto 7 que “Ahora bien, cuando la comunidad de propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra el piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo. Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 “si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo ( arts. 1 , 20 y 38 LH )”.”

Expuesto lo anterior, y siendo el procedimiento monitorio el medio para obtener un requerimiento judicial para el pago de una deuda acreditada, y del que resultara, si no se atiende o media oposición, un decreto ejecutable por la mera solicitud del acreedor, concluimos que este no es el cauce procesal idóneo para ejercitar una acción real que ha de limitar la responsabilidad del ejecutado a un bien inmueble concreto.

Así, mientras que si el demandado se opone al requerimiento inicial de pago la acción ejercitada podría quedar limitada a la afección legal en el juicio que corresponda, sin embargo, para el caso que el procedimiento finalice por Decreto de Terminación no se prevé en la LEC precepto que permita acotar la ejecución únicamente al bien adquirido por el ejecutado al tiempo de dictar el decreto de medidas ejecutivas.

Dado que el Decreto de Terminación es dictado por el letrado de la administración de justicia, debemos recordar que éste no tiene competencia para delimitar la condena del deudor a la afección legal. No parece posible confiar en que el Decreto de Medidas Ejecutivas que secunde al auto despachando ejecución se vaya a limitar a ordenar tan solo el embargo preventivo de la finca cuando, además hasta ese momento, el deudor ha estado ausente.

En conclusión, debiéndose garantizarse el derecho fundamental de defensa de las partes, a nuestro juicio debe ser rechazado el proceso monitorio como vehículo apto para reclamar las cuotas de comunidad impagadas por el anterior propietario de inmueble en virtud de lo prevenido en el art. 9.1.e) de la LPH al no poderse adaptarse el procedimiento a la acción ejercitada.