Autor: Megafincas

La reciente Sentencia nº 190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, ha sentado doctrina sobre la problemática jurídica poniendo fin a la disparidad de criterios jurisprudenciales de forma clara y exhaustiva

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Alejandro Fuentes-Lojo Rius

1. Introducción

Una de las cuestiones más problemáticas a las que se enfrenta el operador jurídico en la praxis en materia de derecho contractual es la relativa a la determinación de los efectos novatorios de adendas o documentos contractuales novatorios del contrato originario, especialmente en materia de arrendamientos urbanos, en la que dada la naturaleza de dichos negocios jurídico de tracto sucesivo es habitual que durante su ejecución surjan vicisitudes que exijan la adaptación del negocio jurídico a las necesidades de las partes en cada momento, afectando a elementos objetivos del contrato, como puede ser, la renta o la finca arrendada, o bien a elementos subjetivos del contrato, subrogándose en el contrato nuevos sujetos, o bien a elementos de carácter accidental o secundario, como por ejemplo, modificando las garantías del contrato.

La problemática surge cuando la redacción de estos documentos contractuales novatorios no es suficientemente clara y concisa – lo cual es más habitual de lo que parece -, dificultando al operador jurídico determinar con claridad cuál fue la voluntad de las partes al perfeccionar dichos pactos, exigiéndose una ardua y exhaustiva labor exegética para poder determinar la eficacia jurídica de estos pactos, basada en las reglas interpretativas de los contratos de los arts. 1281-1289 del Código Civil.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1203 del Código Civil, la variación del objeto arrendado o de las partes tendrá efectos modificativos sobre las obligaciones contractuales (novación impropia), y conforme a lo dispuesto en el art. 1204 del Código Civil, podrá tener efectos extintivos cuando así lo declaren las partes de forma expresa o cuando la antigua y la nueva obligación sean del todo incompatibles (novación propia). Luego, la cuestión a dilucidar es si el documento novatorio tiene eficacia modificativa o extintiva de las obligaciones y del vínculo contractual.

Nótese que, en el ámbito de los arrendamientos de finca urbana, especialmente en los de vivienda, la determinación de la eficacia contractual de dicho documento novatorio tiene una enorme trascendencia jurídica, pues la extinción del vínculo contractual puede conllevar la pérdida de derechos adquiridos que la ley otorga al arrendatario en tanto que parte débil del contrato, como puede ser el derecho a la prórroga forzosa en el caso de contratos sujetos a la LAU 64.

Los relevantes sacrificios patrimoniales que puede comportar dotar de eficacia extintiva a una adenda exige una especial cautela en dicha misión hermenéutica, hasta el punto de que en caso de duda sobre la voluntad contractual, debe hacerse una interpretación restrictiva en favor del efecto más débil de dicha novación conforme al criterio de la mayor reciprocidad de intereses del art. 1289 del Código Civil, y en aras de garantizar la seguridad jurídica (SSTS de 25 de febrero de 1995, 18 de marzo de 1992, de 25 de enero de 1991, de 2 de junio de 1968, de 11 de febrero de 1965, de 24 de febrero de 1964).

Si bien la jurisprudencia ha desarrollado con exhaustividad el juego de los arts.1281-1289 de nuestro Código Civil, destacando la primacía de la interpretación espiritualista del contrato que se infiere del art. 1281 del Código Civil, ostentando rango prioritario el primer párrafo de este precepto legal, referente a la interpretación literal, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subordinado respecto de aquélla, y que el art. 1282 solo es aplicable cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no sea posible conocer la verdad intención de los contratantes (SSTS nº714/2015, de 14 de diciembre, nº 655/2012, de 25 de octubre, y nº 839/2010, de 17 de diciembre), no podemos decir lo mismo sobre la aplicación del 1.204 del Código Civil a los arrendamientos urbanos, estando dividida la jurisprudencia en perjuicio de la seguridad jurídica.

Una línea jurisprudencial más formalista exige una exteriorización del animus novandi, esto es, de la voluntad contractual de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra, y de que el beneficio de la duda debe favorecer a la parte que contradice la novación, dada la intensidad de sus efectos, salvo en aquellos casos de incompatibilidad plena en que se admite la novación extintiva de carácter tácito (SSTS nº130/2009, de 12 de marzo, de 28 de diciembre de 2000, de 23 de marzo de 2001, de 27 de septiembre de 2002, entre otras).

Otra tesis jurisprudencial, de aplicación, principalmente a los arrendamientos rústicos, aboga por inferir dicha voluntad extintiva cuando el contenido de dicho documento contractual consiste en una variación o modificación de la esencia del contrato de forma acusada, por ejemplo, modificando la renta a la vez que la finca arrendada (ATS de 19 de septiembre de 2006; SSTS de 15 de diciembre de 1997, de 27 de marzo de 1992, de 10 de enero de 1992, y de 10 de marzo de 1982).

Ante esta tesitura, la reciente Sentencia nº 190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, ha sentado doctrina sobre esta problemática jurídica poniendo fin a dicha disparidad de criterios jurisprudenciales de forma clara y exhaustiva, como suele ser habitual en las Sentencias en las que es ponente el Excmo. Sr. D. Juan María Díaz Fraile.

2. Contenido

La reciente Sentencia nº 190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo resuelve el siguiente caso. El 2 de junio de 1975 el arrendatario concertó con la entonces propietaria un primer contrato de arrendamiento de vivienda cuyo objeto fue un local de estudio sito en la planta tercera de un inmueble en Barcelona, sujeto a prórroga forzosa por aplicación de la LAU 64. El 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un anexo al contrato en el que acordaron, entre otros extremos, modificar el objeto del contrato, de tal forma que ya no se arrendaba el local estudio sino una vivienda sita en la planta bajos del mismo inmueble, y se modificó la renta, aumentándola sustancialmente, pero omitiendo cualquier información sobre si la relación arrendaticia continuaba sujeta a prórroga forzosa o no. Con posterioridad, una mercantil adquirió el edificio al que pertenece la citada vivienda, subrogándose en la posición arrendadora del citado contrato de arrendamiento de vivienda. Tras ello, la arrendadora notificó la extinción del contrato por expiración de plazo, al entender que estaba en tácita reconducción, a la que se opone la arrendataria al considerar que el contrato no había vencido porque estaba sujeto al beneficio de la prórroga forzosa. Acto seguido, la propiedad interpone una demanda de desahucio por expiración de plazo para que se declare que el vínculo arrendaticio está extinguido, se condene a la arrendataria a desalojar la finca y a abonar a la propiedad la sumada adeudada en concepto de indemnización por un importe equivalente a la renta contractual hasta que la finca sea puesta a disposición de la actora, con condena al pago de los intereses y a las costas causadas.

El Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia desestimatoria de la demanda, al considerar que el contrato de arrendamiento no había vencido, afirmando que se trataba de un contrato de arrendamiento de vivienda regido por la LAU 64 y, por tanto, sujeto a prórroga forzosa que, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 94 –que establece un régimen de finalización para los contratos sujetos a prórroga forzosa celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley Boyer-, aun no habría finalizado el plazo de dicha duración legal.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, especializada en materia de arrendamientos urbanos, revocó la Sentencia de primera instancia, considerando que el vínculo contractual no estaba sujeto a prórroga forzosa dado que este beneficio legal se había perdido con la firma del documento novatorio de 8 de noviembre de 2001 que tenía, a juicio de la Sección, efectos extintivos sobre las obligaciones dimanantes del contrato del año 1975, y por tanto, consideraba que la notificación de no renovación del contrato por más tiempo era válida y había quedado extinguido por vencimiento del plazo dicho vínculo contractual, estimando así íntegramente el petitum de la actora ahora recurrente.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo casa la Sentencia de la Audiencia y fija doctrina sobre la aplicación del art. 1204 del Código Civil a un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a prórroga forzosa, declarando lo siguiente:

• La tesis acogida por la Audiencia aboga por permitir inferir efectos extintivos a la novación cuando se produce una variación o modificación de la esencia del contrato de forma acusada – como es el caso que nos ocupa, en el que se modificó tanto el objeto arrendado como la renta – no es de aplicación al presente caso, por referirse dicha jurisprudencia a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultando extrapolable al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos;
• Suscribe la tesis jurisprudencial formalista y restrictiva sobre los efectos extintivos del art. 1204 del Código Civil, afirmando que dichos efectos por su especial intensidad solamente son de aplicación cuando existe una declaración expresa o una exteriorización de la voluntad novatoria por razón de la incompatibilidad absoluta entre la antigua y la nueva obligación, siendo pues insuficiente para producir dichos efectos la mera variación del objeto o de las condiciones principales del contrato, al margen de la verdadera voluntad de las partes, no siendo incompatible con la subsistencia del contrato novado, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1203.1º del Código Civil (SSTS de 4 de marzo de 2006 y nº261/2020, de 8 de junio);
• Haciendo una interpretación literal del contenido del documento novatorio de 8 de noviembre de 2001 considera la Sala que no consta ni que las partes declararan su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse dicha voluntad extintiva, siendo a estos efectos muy ilustrativo que el documento venga rubricado como “anexo nº1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº0041582 de fecha 2 de junio de 1975 correspondiente a la vivienda sita en la calle Maignon nº6 de esta ciudad”;
• Aun cuando se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad contractual, en materia de novaciones contractuales debe prevalecer en estos casos el efecto más débil – el modificativo -, de conformidad con el canon hermenéutico de la mayor reciprocidad de intereses del art. 1289 del Código Civil, pues resultaría contrario al mismo aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa;
• Esta exigencia de una voluntad de extinción de las obligaciones anteriores inequívoca y sin ambigüedades cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo sujeto al régimen legal de la prórroga forzosa, al comportar la renuncia de un relevante derecho adquirido, de tal forma que dicha voluntad debe ser “clara, terminante e inequívoca” (SSTS nº 697/2014, de 11 de diciembre, nº 131/2021, de 9 de marzo, y nº 882/1998, de 2 de octubre).

3. Conclusiones

La reciente Sentencia nº190/2021, de 31 de marzo, Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, pone fin a la disparidad de criterios jurisprudenciales sobre la aplicación del art. 1204 del Código Civil a contratos de arrendamiento de finca urbana, sistematizando la jurisprudencia sobre la distinción entre novaciones extintivas y modificativas, complementando así la STS nº261/2020, de 8 de junio, y poniendo de manifiesto que en esta materia de las novaciones contractuales hay que estar a la primacía de la voluntad contractual y, que en caso de duda sobre la eficacia que quisieron darle las partes a dicho documento novatorio, habrá que estar a la naturaleza del negocio jurídico en cuestión y dotar a dicho documento de los efectos menos intensos para garantizar una mayor reciprocidad de intereses exart. 1289 del Código Civil, realizando pues una interpretación restrictiva del art. 1204 del Código y sus efectos extintivos.

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Luis Javier Sánchez

Los pisos turísticos y su desarrollo están en manos de las comunidades de propietarios. Así lo señala una resolución de la Dirección General de Seguridad y Fé Pública de 29 de abril que resuelve un recurso de una comunidad de vecinos y establece que una mayoría de 3/5 ayudaría a frenar su comercialización.

Para Antonio Navarro, abogado especialista derecho de la propiedad e inmobiliario y decano del Colegio de Abogados de Cartagena, “la resolución resulta a mi juicio muy importante porque viene a clarificar la postura de esta Dirección General a este respecto”.

«Si nos centramos en los hechos vemos que mediante escritura pública debidamente otorgada ante notario se elevaron a público los acuerdos de la junta general de propietarios de una comunidad, celebrada el día 8 de octubre de 2019, en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual se prohibía expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales».

“Siguiendo con los trámites legales exigidos se incorporó a la escritura pública la certificación oportuna expedida por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, en la que se acreditaba haber realizado los trámites exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuestión fundamental en estos supuestos, es decir la aprobación en junta de propietarios, la notificación a los propietarios ausentes, sin que se hubiera recibido ninguna oposición o discrepancia”, comenta.

Otra cuestión que señala es que “también se incorporaba a la misma escritura una certificación relativa a la relación de propietarios del edificio, surgiendo discrepancias entre la misma y los datos registrales».

Para este experto “la novedad radica en que en este caso el criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública es el de interpretar la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, al introducir un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la ley, referido a los acuerdos para la limitación del uso como vivienda turística».

En ese artiíulo se indica que esta limitación de dicha actividad “suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, siempre como marca la norma sin efecto retroactivo”.

Para Navarro, “lo que ocurre en el presente caso, y es muy importante, es que se aparta de la interpretación que habían tenido determinadas resoluciones anteriores en cuanto a que fuera necesaria la unanimidad del artículo 5 de la LPH para la inscripción registral, sino únicamente y como indica el tenor literal de la ley solo el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios”.

Al mismo tiempo señala que “la resolución tiene una interpretación extensiva y se aleja de otras donde las limitaciones que se impusieran sobre el alquiler turístico debían circunscribirse al marco de la normativa sectorial turística o de los instrumentos de planeamiento urbanístico que limiten los usos turísticos, considerando que, fuera de estos supuestos, el acuerdo prohibitivo o limitativo del uso requeriría la unanimidad, cuestión que queda superada en este caso al admitir la inscripción del acuerdo limitativo del uso de la vivienda con destino vacacional fuera del ámbito sectorial”.

Resolución que sigue la LPH

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, recuerda que “esta resolución se incardina en la doctrina administrativa interpretativa del nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dado por el Real Decreto-ley 7/2019 que rebajó el quórum legal exigible para la adopción de acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico».

Aceptada ya por la doctrina administrativa y por los tribunales (sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia número 129/2020, de 21 de abril) la validez de los acuerdos prohibitivos – y no meramente limitativos – de esta actividad de alojamiento turístico, la cuestión que se plantea en la presente resolución es de carácter estrictamente registral.

Para este jurista, “la resolución analizada flexibiliza los requisitos de inscripción de estos acuerdos comunitarios, facilitando a las comunidades los trámites para poder dotar de la necesaria publicidad a dichas limitaciones de uso en aras de garantizar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario”.

“En todo caso, y para evitar problemas, se recomienda que no se demore la elevación a escritura pública e inscripción de esta tipología de acuerdos comunitarios, realizándose una vez se haya redactado el acta que contenga el acuerdo aprobado por la mayoría de los 3/5 de propietarios y cuotas”.

Otra cuestión que destaca es que para la “adopción de acuerdos no será impeditivo la existencia de las medidas sanitarias de distanciamiento social que imposibilitan las reuniones presenciales de juntas de propietarios, pues se podrá acudir en estos casos a los medios alternativos de adopción de acuerdos previstos por el reciente Real Decreto-ley 8/2021, consistentes en juntas telemáticas e incluso por medios de comunicación asincrónica”.

Para Fuentes-Lojo, “una cuestión distinta y que no aborda la resolución comentada es la eficacia de dicho acuerdo comunitario prohibitivo respecto de aquellos comuneros que adquirieron con posterioridad a su adopción y antes de la inscripción, que entendemos que no quedarán afectados por dicha prohibición de actividad, en tanto, que cuando adquirieron la vivienda dicho acuerdo no era público y no pudo ser conocido, más aun teniendo en cuenta que el nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción al principio de vinculación universal de los acuerdos comunitarios en aras de proteger la seguridad jurídica”.

De la unanimidad a los 3/5

Francisco Echeverría, abogado y doctor en Derecho, socio director de Echeverría & Summers Abogados Asociados, destaca que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que “limiten” o “condicionen” el ejercicio de los arrendamientos de viviendas para uso turístico.

A este respecto, recuerda que la condición era que “siempre que lo hagan con la mayoría cualificada de las tres quintas partes de propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación existentes en el edificio, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal».

“Hasta ese momento, las prohibiciones estatutarias de cualquier tipo de actividad estaban sujetas al riguroso régimen de la unanimidad del artículo 17.6 LPH, lo que dificultaba extraordinariamente la adopción de este tipo de acuerdos”, aclara.

A su juicio, “la primera duda interpretativa que genera la norma es si la misma permite a las comunidades de propietarios prohibir de forma absoluta el desarrollo de la actividad de arrendamientos para uso turístico con la citada mayoría especial”.

Este jurista considera que “a expensas de que el Tribunal Supremo acabe por aclarar el tema, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública parece haberse decantado definitivamente por considerar que sí es admisible, al amparo del artículo 17.12 LPH, prohibir de forma absoluta el arrendamiento turístico.”

La siguiente cuestión es determinar la eficacia que tendrá el acuerdo frente a los propietarios disidentes.

“A la vista de la letra de la ley, la solución parece que sería la de que el propietario disidente queda obligado por el acuerdo el acuerdo adoptado válidamente (artículo 17.9 LPH), salvo que lo impugne y obtenga resolución judicial firme que le dé la razón (artículo 18 LPH)”, afirma.

No obstante, añade, «si nos fijamos en el ejemplo catalán, que es el precedente inmediato de norma autonómica que permite la modificación de los estatutos por mayoría cualificada y comprobamos la solución dada al problema (sentencia del TSJ deCataluña de 24 de enero de 2019 y 19 de mayo de 2016), observamos que se opta por entender que, al amparo de la seguridad jurídica del artículo 9.3 CE, cualquier modificación estatutaria de restricción de actividades no puede tener efectos retroactivos”.

Esto supone entonces que “no perjudica a los propietarios disidentes, puesto que, cuando adquirieron el dominio de sus pisos no constaba dicha prohibición inscrita en el Registro”.

Para este experto, “el nuevo acuerdo es inscribible y vinculará a los propietarios que votaron a favor del mismo y a los sucesivos adquirentes de los pisos de los disidentes”.

Echeverría aclara que la resolución de la Dirección General plantea el problema de si es inscribible el acuerdo estatutario en el caso de que la inscripción se presente cuando ya han variado algunos de los propietarios que existían en el momento de celebrarse la junta.

Esta entidad, “al igual que en su resolución de 1 de junio de 2020, permite la inscripción. Ello sin perjuicio de que la modificación estatutaria pueda resultar inoponible a los disidentes por aplicación de lo dispuesto en el artículo 5 LPH. Ese acuerdo será inscribible siempre que se acredite que se aprobó en junta de propietarios con las mayorías previstas en la ley”.

“La duda es si el principio del tracto sucesivo exige que en el momento de la inscripción quede constancia de que el acuerdo es aprobado por más de las 3/5 partes de propietarios y cuotas que obran inscritos en el registro en el momento de solicitar la inscripción, o basta con que concurran dichas mayorías en el momento de adopción del acuerdo, señala.

Sólo podrán realizarse contratos temporales ante picos de demanda o para sustituir a un trabajador, pero deberá justificarse

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El Gobierno ha propuesto a los agentes sociales que el despido de los trabajadores con contrato de duración determinada sea considerado nulo, en lugar de improcedente, si dicho contrato no está debidamente justificado o no se ha realizado por escrito, y todo ello con independencia de la causa que alegue la empresa para extinguir la relación laboral.

Así figura en el borrador, con fecha 2 de junio y al que ha tenido acceso Europa Press, que el Ejecutivo ha puesto sobre la mesa que aborda una parte de la reforma del mercado laboral, la referida a los contratos temporales, los convenios colectivos y la subcontratación.

La calificación de despido nulo de los contratados bajo una modalidad de duración determinada no justificada implicaría la readmisión inmediata del trabajador, con abono de los salarios dejados de percibir.

Lo que hace el Ejecutivo en el borrador es proponer la adición de un nuevo apartado en el artículo 55 del Estatuto de los Trabajadores en la parte relativa al despido nulo para el caso de los trabajadores que hayan suscrito un contrato de duración determinada no justificado.

Ésta es una de las medidas que forma parte de la reforma del contrato temporal «sustancial y de calado» prometida por la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, para acabar con el uso abusivo de este contrato y reducir la temporalidad en España.

Para ello se plantean varias medidas en el documento. En primer lugar, la propuesta del Gobierno parte de considerar que el contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido y que sólo podrá realizarse uno temporal «por razones de carácter productivo y organizativo», es decir, ante un incremento de la demanda que la empresa no pueda afrontar con su plantilla habitual o para sustituir a un trabajador, siempre y cuando se especifique a quién se sustituye y por qué.

En ningún caso, apunta el Gobierno, podrá entenderse como causa productiva la realización de trabajos de naturaleza estacional o vinculados a campañas. De hecho, éstos deberán ser objeto de contratación a través de las modalidades indefinidas específicamente previstas para tal fin (fijos-discontinuos).

Tampoco se podría utilizar el contrato de duración determinada para atender trabajos vinculados a la actividad normal y permanente de la empresa, ni para la realización de trabajos o tareas en el marco de contratas, subcontratas o concesiones administrativas.

El contrato temporal por motivos de producción, de un año como máximo

La propuesta del Gobierno, que está sujeta a cambios en el marco del diálogo social, establece que si el contrato de duración determinada obedece a razones productivas no podrá durar más de seis meses, aunque podrá llegar, como máximo, al año de duración si así lo determina el convenio sectorial de aplicación.

En caso de que el contrato se hubiera concertado por una duración inferior a la máxima legal, se plantea que éste pueda prorrogarse por una única vez si las partes están de acuerdo, pero sin que la duración total del contrato pueda exceder de la duración máxima establecida.

En el supuesto de que el contrato temporal obedezca a razones organizativas, el Gobierno plantea que su duración se extienda hasta la reincorporación del trabajador sustituido. Ahora bien, si transcurren 24 meses sin que se haya producido la reincorporación de la persona sustituida, la persona contratada con carácter temporal adquirirá la condición de fija.

Salvo en el caso del empleo público, el Gobierno propone que en ningún caso las razones organizativas permitan la cobertura de vacantes, produciéndose la extinción del contrato exclusivamente por la reincorporación del trabajador sustituido.

Según la propuesta, también adquirirán la condición de trabajadores indefinidos aquellos que no hubieran sido dados de alta en la Seguridad Social; los que no hayan recibido un contrato por escrito, o cuando no se hayan especificado en el contrato las causas habilitantes de la contratación temporal y las circunstancias concretas que justifican su realización, así como su conexión con la duración prevista.

Asimismo, los trabajadores que en un periodo de 30 meses hubieran estado contratados durante un plazo superior a 24 meses, con o sin solución de continuidad, para el mismo o diferente puesto de trabajo con la misma empresa o grupo de empresas, mediante dos o más contratos temporales sea directamente o a través de su puesta a disposición por empresas de trabajo temporal (ETT), adquirirán la condición de trabajadores fijos. Esto también será de aplicación cuando se produzcan supuestos de sucesión o subrogación empresarial.

Al mismo tiempo, adquirirá la condición de fija la persona que ocupe un puesto de trabajo que haya estado ocupado con o sin solución de continuidad, durante más de 24 meses en un periodo de 30 meses mediante contratos de duración determinada, incluidos los contratos de puesta a disposición realizados con ETT.

Esto no será de aplicación en los contratos formativos y de relevo, los contratos temporales celebrados en el marco de programas públicos de empleo-formación, así como en los contratos temporales utilizados por empresas de inserción.

Subcontratación, prevalencia de convenios y ‘ultraactividad’

En lo que respecta a la subcontratación, el Gobierno plantea que exista una responsabilidad subsidiaria de la empresa principal en caso de que la actividad desarrollada por la empresa contratista o subcontratista no forme parte del ciclo productivo de la empresa principal.

Se propone además que el convenio colectivo de aplicación para las empresas contratistas y subcontratistas sea el del sector de la actividad ejecutada en la contrata o subcontrata, si bien, en el caso de contar con convenio propio, éste podrá ser el que se aplique siempre que garantice, como mínimo, los mismos derechos que el convenio sectorial de referencia.

Asimismo, en lo referente a la negociación colectiva, el Gobierno plantea que la regulación de las condiciones establecidas en un convenio de empresa tendrá prioridad aplicativa respecto al convenio sectorial estatal, autonómico o de ámbito inferior salvo en la retribución, la duración del tiempo de descanso compensatorio por hora extraordinaria y la duración de la jornada.

La propuesta del Ministerio de Trabajo recupera también la llamada ‘ultraactividad’ que suprimió la reforma laboral de 2012, de forma que, transcurrido un año desde la denuncia del convenio colectivo sin que se haya alcanzado uno nuevo, éste mantendrá su vigencia en ausencia de un acuerdo entre las partes.

Aunque los tornos o tarjetas incluyen datos de carácter personal, son medios adecuados para comprobar si los trabajadores cumplen sus horarios o descansos, si se hace de una forma proporcional y necesaria

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La justicia ratifica el uso de la información de los controles de acceso al centro de trabajo para sancionar a los empleados que incumplen con sus horarios. 

Según la sentencia del juzgado (disponible en este enlace), la protección de datos de carácter personal es compatible con los sistemas de control de acceso al centro de trabajo para fichar y su utilización en un proceso de sanción de suspensión de empleo y sueldo.

En la empresa demandada existe un sistema de control horario en el que los trabajadores deben registrar todas las entradas y salidas, incluidas las pausas para desayunar (máximo de 30 minutos) y las dos pausas diarias permitidas (por un máximo de 5 minutos). Además, existe un control de accesos con tornos que se abren con la tarjeta profesional de cada trabajador, que registra la hora de entrada y salida de cada trabajador, así como, en su caso, de clientes, proveedores y visitantes, del centro de trabajo.

Los datos del registro horario, contrastados con los datos que arroja el sistema de control de accesos de la empresa a través de tornos, evidencian que el trabajador, por norma general y de forma sistemática, no registraba las pausas de 5 minutos, y que en la pausa del desayuno se ausentaba del centro de trabajo sin fichar la salida en el registro horario, al cabo de unos minutos volvía para registrar en el registro horario su salida, volviendo a salir inmediatamente del centro de trabajo, y al cabo de un tiempo que procuraba que no excediera los 30 minutos autorizados, regresaba al centro de trabajo para registrar en el control horario la vuelta, aunque volvía a ausentarse inmediatamente, para regresar al cabo de varios minutos, sin dejar constancia en el registro horario. Todo ello supone que perdió 40 horas durante tres meses consecutivos.

Según el juzgado, el sistema utilizado por la empresa para despedir al trabajador (los datos que ofrecían los tornos) supera el test de proporcionalidad tradicionalmente empleado en la doctrina constitucional para ponderar la protección de distintos derechos e intereses enfrentados, ya que estamos ante un sistema idóneo y proporcional.

Aunque los tornos manejan datos personales, los datos utilizados para imponer la sanción al trabajador han sido los mínimos e indispensables para la finalidad perseguida: el nombre, la operación (entrada o salida) y la hora.

Avalada así la legalidad del sistema, que no afecta ni a la intimidad personal ni al honor del trabajador, la consulta de los datos del registro de control de accesos es un medio adecuado para comprobar que el empleado sancionado no registraba correctamente todas sus entradas y salidas, y que el recurso a estos controles de era imprescindible para poder constatar y acreditar sus reiterados incumplimientos, no constando que la empresa dispusiera de otros mecanismos o recursos para ello.

Juicio de proporcionalidad

Y, sobre todo, para el juzgado, la medida supera el juicio de proporcionalidad, pues la incidencia en el derecho fundamental del trabajador es mínima. Los datos únicamente reflejan las operaciones de entrada y salida del centro de trabajo y las horas, sin ninguna relación con circunstancias personales sensibles. Y si se utilizaron dichos datos personales fue para confirmar y acreditar las sospechas de los responsables de la empresa que ya habían visto directamente los hechos. Incluso el empleado ya había sido advertido en varias ocasiones, sin que modificara su comportamiento, y por ello el empresario se vio forzado a acudir a los datos de los tornos de accesos porque el trabajador no utilizó, o lo hizo fraudulentamente, el sistema de registro horario.

La licitud y validez de los datos del registro del sistema de control de accesos justifican la sanción de 20 días de suspensión de empleo y sueldo impuesta.

No es ilegal que el jefe ordene recuperar el tiempo en casa que se ha perdido durante el transporte

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La Sala de lo Social de la Audiencia Nacional ha dictado, en una reciente sentencia, que la imposición del teletrabajo después de la pausa para comer no es una modificación sustancial de las condiciones laborales. En otras palabras, el jefe puede dictarlo sin acudir a un procedimiento especial de negociación. 

Como recoge el fallo, antes de la comida la jornada se realizaba en las oficinas, y el resto de la jornada, teletrabajo en casa. La disyuntiva surge cuando la empresa obliga a recuperar los retrasos que se producen por los traslados al domicilio. Y esto, para el sindicato impugnante, es una modificación sustancial del horario de los trabajadores.

Puesto que se impone a los trabajadores la recuperación del tiempo que hayan invertido en su vuelta a casa antes de comer, y muchas veces ello va a suponer que la finalización de la jornada laboral se atrase, en cualquier caso los empleados deben invertir necesariamente un tiempo en el desplazamiento al final de la jornada laboral. Por tanto, la recuperación no va a dar lugar a que se tenga que prestar servicio durante más horas, sino que el tiempo que ha tomado en regresar a su domicilio ya no lo tendrá que emplear.

Adaptación a la situación

Partiendo de que no toda decisión empresarial que altere la prestación de servicios del trabajador constituye una modificación sustancial (porque a veces la decisión se basa en el poder de autogestión empresarial), en este caso los magistrados estiman que no estamos ante una modificación trascendental que exija acudir al procedimiento legalmente previsto.

Como recalca el fallo, el patrono ha tratado de conjugar la obligación de adoptar las medidas impuestas por la normativa del estado de alarma con la normativa de prevención de riesgos laborales. El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, confirma y refuerza algunas medidas que tímidamente se habían tomado, como la de trasladar parte de la actividad laboral al teletrabajo. Y el Real Decreto Ley 8/20, de 17 de marzo, dispone el carácter preferente del trabajo a distancia con expresa mención a la obligación de las empresas adoptar las medidas oportunas, si es técnica y razonablemente posible y si el esfuerzo de adaptación necesario resulta proporcionado.

Y es que la decisión se estima justificada como consecuencia de la situación actual generada por la pandemia. Es una situación transitoria y coyuntural adoptada para preservar la salud de los trabajadores ya que se ha tomado con la finalidad de evitar que tengan que acceder a lugares de confluencia masiva de público (restaurantes y cafeterías) durante la pausa para la comida.

derecho.com

En el recurso interpuesto por doña F. I. F. F., como presidenta de la comunidad de propietarios (…) de Palma de Mallorca, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca número 6, don José Pablo Bolado Rodrigo, por la que deniega la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 22 de diciembre de 2020 por el notario de Palma de Mallorca, don Carlos Jiménez Gallego, con el número 4.786 de protocolo, se hizo constar que la sociedad «Ideatrix, S.L.» adeuda a una comunidad de propietarios de edificio situado en Palma de Mallorca la cantidad de 12.000 euros por gastos de dicha comunidad; y, en pago de dicha cantidad, la sociedad indicada adjudicaba a la comunidad de propietarios el pleno dominio de determinada finca.

II

Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Habiéndose aportado con fecha dos de Febrero de dos mil veintiuno carta de pago justificativa de haber satisfecho el correspondiente impuesto, y previa su calificación jurídica, se deniega con fecha de hoy la inscripción de otra copia de la presente escritura de dación en pago de deuda a Comunidad de Propietarios otorgada el veintidós de Diciembre de dos mil veinte ante el Notario de Palma, don Carlos Jiménez Gallego, número 4.786 de protocolo, que se presentó telemáticamente según el Asiento 1417 del Diario 92, con arreglo a los siguientes:

Hechos: En virtud de Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de Noviembre de 2.020 de la Audiencia Provincial Sección 2, de León, las comunidades de propietarios podrán inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero y ello como consecuencia de la capacidad procesal que se les reconoce y como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cuya posibilidad contempla el artículo 9 e) de la ley Hipotecaria, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación, y ello teniendo siempre en cuenta que la inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse corno una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Fuera de los expresados excepcionales supuestos, y dada la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no cabe admitir que puedan aquellas inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.

Fundamentos de Derecho: artículos 9, 21 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento Hipotecario y Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de Noviembre de 2.020 de la Audiencia Provincial Sección 2, de León.

Palma a 9 de Febrero de 2.021. El Registrador (firma ilegible). Fdo.: José Pablo Bolado Rodrigo.»

La calificación se notificó al notario el día 9 de febrero de 2021 y al presentante el día 15 de febrero de 2021.

III

Contra la anterior nota de calificación, doña F. I. F. F., como presidenta de una comunidad de propietarios de Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 12 de marzo de 2021 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:

«Primero.–La nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria: inscripción registral a favor de patrimonios separados.

La nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria –otorgada por el art. 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo– permite la inscripción registral a favor de patrimonios separados, además, lógicamente, de a favor de las personas físicas o jurídicas.

Esta modificación ha supuesto la ampliación de los entes susceptibles de reputarse titulares registrales de bienes inmuebles, incluyéndose entre tales, a juicio de quien suscribe, a las Comunidades de Propietarios en su reconocida condición de patrimonio separado colectivo. En este sentido se pronunció nuestro Tribunal Supremo, en las Sentencias de fechas 19 de junio de 1965 y de 8 de marzo de 1991 y, asimismo, lo hizo ya la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios de un edificio contra la negativa, del Registrador de la Propiedad de Almería número dos, a practicar una anotación preventiva de embargo a favor de dicha comunidad, en un contexto en el que el Tribunal Supremo había ya declarado nulo el artículo 11 del Reglamento Hipotecario que permitía la inscripción registral de anotaciones preventivas por carecer de personalidad jurídica:

“2. La cuestión debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta última dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), según la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jurídica no impide que en algunos asientos –como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral.

En efecto, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 de junio), aquélla es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales, corno consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1 f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal–, y la existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –artículo 17.1.2, párrafo segundo, de la misma Ley–. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y 6.1.5.2 y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)”.

Segundo.–Interpretación del artículo 9, apartado e) de la Ley Hipotecaria.

El apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dispone textualmente:

“e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de lo Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal”.

El último inciso contenido en este apartado e) del artículo 9, relativo a la práctica de anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no debe interpretarse en el sentido restrictivo en el que la nota de calificación recurrida lo hace. Esta mención es aclaratoria y ampliatoria del propio derecho a ser titular registral que asiste a las comunidades de propietarios –conforme recoge este apartado en su inicio del párrafo– por ser entes que, aún carentes de personalidad jurídica, ostentan la capacidad de ser titulares de derechos y obligaciones en su condición de patrimonio colectivo separado. Efectivamente, adviértase que el referido inciso inserta las anotaciones preventivas tras el adverbio “también”, es decir, que las comunidades de propietarios, no sólo podrán ser titulares registrales de bienes, sino que también podrán practicarse a su favor anotaciones preventivas de demanda y embargo.

Tercero.–La capacidad de las Comunidades de Propietarios de ser titulares de derechos y obligaciones.

En cuanto a la capacidad que ostentan las Comunidades de Propietarios de ser titulares de derechos y obligaciones, no parece admitir duda, dado que son objeto de consideración unitaria expresa a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, “la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor”).

Por otra parte, las Comunidades de Propietarios actúan unificadamente en el tráfico jurídico, lo cual se evidencia, entre otras circunstancias, mediante las siguientes: se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–); la existencia de obligaciones de la misma (cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal); la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes (artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma Ley).

A su vez, se reconoce a las Comunidades de Propietarios capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Y, por último, entre otras actuaciones, la comunidad de propietarios: es titular de número de identificación fiscal; puede darse de alta como empleador en la Seguridad Social para la contratación de porteros, jardineros, etc.; puede contratar los servicios profesionales, como el administrador de fincas; puede adquirir a su nombre mobiliario e instalaciones (ej. Un ascensor, etc.); contratar ejecuciones de obra (ej. reparación de terrados, embaldosados, construcción de trasteros, etc.); ser sujeto de seguros de responsabilidad civil; contratar préstamos con entidades financieras; otorgar contratos de suministros; ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias; ser titular de una cuenta corriente, etcétera.

Cuarto.–Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de noviembre de 2020 de la Audiencia Provincial Sección 2, de León.

En cuanto a la Sentencia invocada por el Registrador en su nota de calificación y, concretamente, respecto a la interpretación que de la misma realiza para denegar la inscripción solicitada, no podemos en modo alguno compartirla por lo siguiente:

Considera quien suscribe que carece de toda justificación jurídica admitir la práctica de las inscripciones registrales a favor de comunidades de propietarios si en unas condiciones y no, en cambio, en otras; admitir la inscripción de la titularidad a favor de las Comunidades de Propietarios cuando éstas resulten adjudicatarias del bien inmueble tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda y/o embargo y, rechazarla en cambio, cuando este mismo resultado –la adjudicación del bien– ante una misma situación –acúmulo de deudas por parte del propietario del bien inmueble frente a la comunidad de propietarios– resulte de una transacción extrajudicial consensuada entre las partes, carece, cuando menos, no sólo de fundamento jurídico sino de cualquier lógica.

Conforme a la interpretación de la norma recogida en la nota de calificación denegatoria de la inscripción, las Comunidades de Propietarios se ven impelidas a tener que acudir necesariamente a los Tribunales para que la titularidad de los bienes de los que resulten adjudicatarias se vea amparada por la protección que dispensa el Registro de la Propiedad. Privarlas de la posibilidad de consensuar extrajudicialmente daciones de pago con sus deudores, no sólo dilata y prolonga las situaciones de impago, sino que merma los propios recursos de la Comunidad de Propietarios –al tener que afrontar gastos judiciales de abogado, procurador…–y sobrecarga, además, innecesariamente, los ya muy sobrecargados Juzgados y Tribunales de Justicia.»

IV

El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2021. En dicho informe expresaba que dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, sin que haya presentado alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 38, 396 y 1911 del Código Civil; 3, 9, 10, 13, 17 y 22 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 7 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 6.1.5.º, 538.1, 544, 549, 589, 670 y 673 y la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil; los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria; 11 y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003, 16 de diciembre de 2009 y 8 de enero de 2019; la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Sección Segunda de Audiencia Provincial de León, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 28 de enero de 1987, 27 de julio de 1988, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 30 de enero de 2003, 25 de mayo de 2005, 19 de abril de 2007, 3 de marzo de 2008, 3 de julio y 2 de septiembre de 2013, 6 de febrero de 2014, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018.

1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada uno de los propietarios de determinado local en un edificio en régimen de propiedad horizontal reconoce adeudar cierta cantidad a la comunidad de propietarios por gastos comunes y en pago de dicha deuda adjudica a aquélla el pleno dominio de dicho local.

El registrador deniega la inscripción por entender que, aun cuando las comunidades de propietarios podrán inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero, la inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Y concluye que fuera de los expresados excepcionales supuestos, y dada la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no cabe admitir que puedan aquellas inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.

La recurrente alega: a) que las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal deben considerarse como un patrimonio separado colectivo, como resulta del apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que además dispone que «también podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal»; b) que las comunidades de propietarios tienen capacidad de ser titulares de derechos y obligaciones; y c) que la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia Provincial de León permite admitir la práctica de las inscripciones registrales a favor de comunidades de propietarios, aunque éstas no resulten adjudicatarias del bien inmueble tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda o embargo sino que la adjudicación resulte de una transacción extrajudicial consensuada entre las partes.

2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal), y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).

Sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este tipo de propiedad al Registro, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, puedan inscribirse por separado los diferentes pisos o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad sobre los elementos comunes.

Por lo demás, la Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia ley señala (cfr. Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).

3. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018), extrayendo de ello su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes, sino que, como ya afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, se la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. Por eso la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, que se refiere a la doctrina de esta Dirección General sobre esta cuestión).

4. No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…) cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».

Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas de embargo y de demanda.

Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).

En este sentido, ha admitido el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2016). La posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a los casos en que la deuda no deriva de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad, pudiendo tratarse de un crédito derivado de cualquier otro concepto, y que a tales efectos es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal (con la evidente matización, en el caso de que no lo sea, de que la situación no puede resolverse en su modificación en elemento común).

Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe considerarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de las Resoluciones de este Centro Directivo, anteriormente citadas, de 28 de enero de 1987 y 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos transitorios, de mero puente.

5. Por último, tampoco son atendibles las alegaciones de la recurrente basadas en la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia Provincial de León, pues, precisamente, esta sentencia, en un caso de impugnación judicial de una calificación registral, declara no inscribible una escritura de dación en pago efectuada en favor de la comunidad de propietarios (por deudas relativas a cuotas ordinarias, extraordinarias y gastos de comunidad impagados), por carecer ésta de personalidad jurídica.

Las anteriores consideraciones conducen a la necesaria confirmación de la calificación recurrida, plenamente ajustada a la doctrina expuesta.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 27 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

Claves para entender las nuevas tarifas eléctricas con discriminación horaria

Nueva factura de la luz a partir de junio: estos son los aparatos que más electricidad consumen

okdiario.com

NATALIA MATEOS MAGARIÑO

El nuevo modelo de la tarifa de la luz ha generado multitud de críticas y dudas entre los ciudadanos en la última semana. Muchos usuarios están preocupados por su consumo, y fuentes del sector de la distribución han contado a OKDIARIO que en los últimos días se han disparado las búsquedas para comprar placas solares, ya que estas permiten ahorrar entre un 60%  un 70% en la factura del mes.

El 1 de junio entró en vigor la nueva regulación de las tarifas eléctricas, una reestructuración impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez que ha supuesto, entre otras cosas, cambios como la implementación de tres periodos de energía en las tarifas de la luz y la posibilidad de contratar dos potencias a lo largo del día dependiendo de los hábitos de consumo de cada usuario.

«Instalar placas solares en viviendas particulares, pymes o comunidades de vecinos ya está al alcance de todos los ciudadanos. Desde 34 euros al mes son una realidad con todas las garantías. La energía fotovoltaica permite ahorrar hasta un 60%-70 % en la factura. Es más, sabrán desde el momento que tengan los paneles solares en casa, el precio de los kWh que producirán dichos paneles en los próximos 25 años. La energía solar sustituye precisamente ese término variable que ahora se está encareciendo, es decir, que, si adaptas los consumos y usas energía solar, evitarás el incremento que supone la nueva normativa», apunta Edgar Imaz, cofundador de SotySolar.

«Con los recientes cambios del sector, la instalación de placas solares permitirá reducir de forma drástica la dependencia de compañías de suministro y sus vaivenes en los precios. Consumes la energía que producen tus paneles y te olvidas de sustos desagradables. Asimismo, prácticamente todas las comunidades autónomas tienen en marcha programas de subvenciones y las financiaciones disponibles hacen que esté al alcance de todos», añade Imaz.

Cambios en el consumo

La nueva normativa afecta a los contratos con una potencia inferior a 15kW, es decir, la gran mayoría de los hogares. Así, todos los consumidores que estén acogidos a discriminación horaria (entre un 20 y 40% del total de consumidores con la potencia inferior a 15kW), afectando principalmente a vivienda residencial y pymes, tendrán que adaptar los consumos eléctricos a las horas donde menos cara sea la tarifa de la luz para que no se dispare el recibo de la luz.

Es por ello por lo que, según la encuesta llevada a cabo por SotySolar, el 43% manifiesta que modificará mucho sus hábitos de consumo, el 48% un poco y el 9% nada. Además, el 84% considera que el uso de ciertos electrodomésticos en horarios valle para no incrementar la factura de la luz supondrá problemas con los vecinos por el ruido.

Así, algunos de los encuestados manifestaban que «el consumidor siempre está indefenso ante las facturas de las grandes empresas eléctricas. El cambio perjudica a la gran mayoría de usuarios y beneficia al interés general ya que reducirá el consumo eléctrico».

expansion.com

Los objetivos internacionales de eficiencia energética y los fondos europeos que llegaran a España (Programa Next Generation) ha incrementado las rehabilitaciones de edificios de viviendas.

El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía presentado por el Gobierno a Bruselas, incluye medio millón de actuaciones que se llevarán a cabo hasta junio de 2026 con los 2.000 millones de euros europeos asignados a la rehabilitación de viviendas. Esta asignación permitirá crear una basa para conseguir la rehabilitación de unas 300.000 viviendas por año en el 2030, lo que supondría 10 veces más de la situación actual. Esta partida de la rehabilitación y la regeneración urbana es la segunda con más recursos de la estrategia (6.820 millones en total, incluye la regeneración de barrios y la construcción de viviendas sociales) y tan solo la superan los millones que se destinan a impulsar la movilidad sostenible (13.203).

El hecho de destinar cantidades millonarias a rehabilitar edificios se debe al elevado número de emisiones de los edificios y el gran consumo de energía que demandan (las emisiones suponen un 36% del efecto invernadero y el porcentaje de consumo se sitúa en un 40%). Otro de los motivos es el envejecimiento del parque inmobiliario español, puesto que la mayoría de viviendas tienen entre 40 y 70 años (se construyeron entre 1950 y 1980).

Además, un estudio realizado por idealista afirma que la media de edad de las viviendas en España es de 45 años y la certificación energética es de E.

Las grandes cantidades que demandan estas acciones suscitan el interés de la banca por aportar financiación e incluso gestión de fondos en este cambio hacia la sostenibilidad.

Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, añade que los bancos están viendo que se trata de una oportunidad de negocio muy importante y lo tienen claro: quieren estar ahí».

El interés del sector financiero también lo corrobora la Asociación Española de Banca (AEB) y comentan que «para mejorar la accesibilidad de las viviendas, prepararlas para generar bienestar, reducir el coste de la factura eléctrica de las familias y propiciar un entorno urbano regenerado los expertos estiman una necesidad de fondos de más de 40.000 millones, muy por encima de la cifra que se maneja a nivel oficial para este fin. En definitiva, hará falta la colaboración público-privada, donde los bancos confían en desempeñar un papel fundamental».

Un discurso similar es el de Cátia Alves, directora de Sostenibilidad y Responsabilidad Corporativa de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que afirma que «las entidades financieras podemos garantizar la distribución en el uso de estos fondos para que lleguen a la mayor cantidad de proyectos y puede ejercer de puente para evitar retrasos».

«Promover la concienciación de propietarios de inmuebles y del conjunto del sector inmobiliario para crear un presente y un futuro de hogares ‘green’: viviendas sostenibles, respetuosas con el medio ambiente, que se alimentan de fuentes de energía renovables, construidas para el confort y el bienestar y que nos permitan ahorrar en gasto doméstico (facturas de luz, gas, agua, calefacción…)», insisten desde UCI.

Para favorecer la creación de estas áreas residenciales verdes la compañía ha iniciado el plan RER (Rehabilitación Energética Residencial). La meta de este proyecto es «permitir y facilitar en un solo ‘pack’ todos los aspectos que hay detrás de un proceso de rehabilitación energética: desde los técnicos hasta gestiones con la Administración Pública para las ayudas y subvenciones, pasando por los trámites financieros. Además, ha firmado un acuerdo con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) para impulsar la renovación de edificios existentes a través de financiación a particulares y comunidades de propietarios que realicen inversiones en la renovación de edificios».

Origen del interés de la banca

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), asegura que «como los bancos se dedican a prestar, cualquier cosa que se pueda financiar les interesa», en especial si se trata de operaciones con cantidades elevadas de dinero.

Por tanto, el principal motivo del interés en la rehabilitación es hacer negocio. La banca consigue prestar grandes importes (unos 100.000 euros) y hacerlo en operaciones que tienen un riesgo menor que el de otras modalidades de préstamos como los del consumo (mayor tasa de morosidad). Además, permite que la banca haga circular el dinero líquido que tiene parado. Por tanto, es un negocio en el que cumpliría varios objetivos.

Como país la implicación de la banca contribuiría al avance de la rehabilitación de ese calibre e impulsar durante unos años el impulso tanto económico como del mercado de trabajo.

«Debemos considerar el efecto multiplicador sobre el empleo, especialmente pymes, que conlleva la adaptación de las viviendas», mientras que la asociación hipotecaria destaca que «la rehabilitación de los inmuebles construidos tiene un enorme impacto. Estamos hablando de millones y millones de viviendas, que son el principal elemento económico y de consumo en lo que se refiere a la contaminación», sostienen des de la patronal bancaria.

Se estima que se crearan aproximadamente 180.000 puestos de trabajo con el plan de rehabilitación y regeneración. Además, el gobierno considera que se revertirán 13.500 millones de euros al conjunto de la economía.

Los obstáculos que frenan la financiación

Antes de que la banca se involucre en la financiación e impulse las rehabilitaciones deben fijarse algunos detalles para que sea posible. De hecho, el responsable de idealista/hipotecas asegura que «va a haber mucho dinero para impulsar la rehabilitación, aunque todavía hay interrogantes. Habrá que ver qué se hace y cómo se hace finalmente».

Una de las principales dudas que surgen entre los expertos es si hay la necesidad de emplear una hipoteca para este tipo de acciones (reforma o rehabilitación). Desde la Asociación Hipotecaria Española, concretamente su presidente, ve «difícil que se pueda utilizar un préstamo hipotecario para una obra como puede ser la reforma de una cocina o para rehabilitaciones de viviendas individuales destinadas a hacerlas más sostenibles, ya que se trata de cantidades de financiación bajas». Es evidente que hay una incertidumbre respecto si esta es la fórmula a seguir, y más observando como algunas entidades bancarias fijan unos importes mínimos para aprobar estas hipotecas.

En el caso de una comunidad de propietarios el escenario cambia. Esto se debe a que el precio de la rehabilitación es más elevado. UCI calcula que, a pesar de que una reforma puede variar dependiendo de las necesidades de la vivienda y de su fecha de construcción, el coste de una reforma integral en una vivienda individual es de aproximadamente 13.000 euros. Las cifras ascienden a un baremo entre 50.000 y 100.000 euros en caso de reforma de un edificio entero que precise de cambios estructurales significativos. El total también cambiará en función de las necesidades y el tamaño del edificio.

Las comunidades de vecinos tienen su principal obstáculo en la Ley de Propiedad Horizontal . Los expertos coinciden en la necesidad de reformarla para poder otorgarle la condición de persona jurídica a las comunidades y también reformar la financiación. De hecho, en caso de pedir un préstamo en una comunidad implica que las garantías sean únicamente personales por parte de los vecinos. También consideran necesario actualizar el régimen de mayorías, puesto que está obsoleto.

«Actualmente en términos de financiación existen las mismas dificultades que hace 20-30 años y el hecho de no tener personalidad jurídica es un problema tanto para la gestión del crédito por parte del banco como de cobro si hay un impago», afirma el presidente de la Asociación Hipotecaria Española. También añade que «es el momento de cambiar la ley» y que está convencido de que en un periodo corto de tiempo habrá «propuestas en este sentido para dar a estos préstamos una seguridad financiara que ahora no tienen».

Cabe la posibilidad de que se produzcan modificaciones en la Estrategia para la rehabilitación energética del sector inmobiliario en España (ERESEE 2020). Será a largo plazo, pero el gobierno no se cierra a estos cambios, entre los cuales permitiría que las comunidades puedan acceder a la financiación pública y privada.

En el documento se expone que «el predominio de la propiedad horizontal significa que en España -a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos- la toma de decisiones sobre la realización de obras ha de ser generalmente un proceso colectivo, en el cual deben ponerse de acuerdo los diferentes propietarios del inmueble -cada uno además con sus propias circunstancias económicas-, y esto resulta mucho más complejo que en el caso de otros países con predominio de la vivienda unifamiliar, donde la decisión corresponde en exclusiva al propietario, o de la vivienda social de propiedad pública o semipública, donde la decisión también es única».

Respecto el proceso colectivo necesario para tomar decisiones, el texto apunta que «está sujeto a unas reglas de acuerdo, incluyendo un régimen de mayorías según el tipo de obras a acometer, establecido, como se ha dicho, por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta complejidad también condiciona la solicitud y concesión de ayudas públicas para la rehabilitación en los edificios de vivienda colectiva, o la de los préstamos, pues estas comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica propia. En consecuencia, y a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal, que proviene del año 1960, ha sido retocada en varias ocasiones para facilitar las obras de rehabilitación (la última mediante la Ley 8/2013), aún queda margen para realizar algunos ajustes que permitan responder plenamente a las demandas de la sociedad actual».

Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID), considera que la posible futura reforma de la normativa supondría «un avance en la legislación para dotar de personalidad a un ‘ente’ que se mueve dentro de corsés, que hoy en día ya están suficientemente superados, pero que interpretaciones conservadoras de la Ley, impiden su desarrollo. Al poseer personalidad jurídica y capacidad de obrar consecuente, a la comunidad le sería mucho más fácil acudir al préstamo ante las entidades financieras, suprimiendo gran cantidad de papeleo para poder acceder al mismo».

Otra de las cuestiones que están por definir, aparte del cambio legislativo, es cómo se evitará que las comunidades se endeuden en exceso, y por tanto, como se articularan estos préstamos. El responsable de idealista/hipotecas sostiene que «este tipo de actuaciones son de un importe elevado, lo que significa que habría que ver la fórmula para evitar que los hogares acaben con un sobreapalancamiento, ya que al pago de la hipoteca habría que sumar la cuota del nuevo préstamo».

Villén recuerda que se necesitará definir la manera de justificar en que destinaran los vecinos el dinero prestado. Por ejemplo, El fin en una hipoteca para comprar una casa es la adquisición, en cambio, las obras para rehabilitar un edificio tan solo se podrían demostrar una vez finalizadas. También es una incógnita el equilibrio entre las condiciones para atraer a los consumidores y como las entidades bancarias consiguen las garantías que necesitan.

«Si las hipotecas de media están sujetas a un interés del 1%, en el caso de los préstamos para reformas hablamos de entre un 4% y un 7%, así que se está investigando cuál es la mejor figura que permita proteger al banco y darle suficientes garantías al riesgo que asume, pero que también tenga un precio y unas condiciones razonables para los prestatarios», explica.

Los expertos también afirman que está por determinar las ayudas públicas en estos casos. Es decir, en qué tipo de acciones se podrá recibir un aval público y cuál será el porcentaje del total de una obra que se podrá subvencionar, posiblemente a través del ICO. Des de la UCI añaden que «se está hablando de la posibilidad de avales públicos para las financiaciones concedidas a las comunidades con el fin de fomentar la rehabilitación, pero es un instrumento aún muy poco desarrollado salvo algunos planes regionales».

La regulación financiera es otra cuestión, según los expertos, que debe modificarse. «Es necesario que la regulación lo facilite rebajando el elevado consumo de capital para los bancos de este tipo de financiación. Un proceso que confiamos que se produzca», aseguran desde la AEB.

En esta misma línea Juan Villén hace hincapié en que la rentabilidad de los bancos está en juego, puesto que los préstamos consumen capital de las entidades bancarias. Los riesgos varían en función de las operaciones, por eso el responsable de idealista/hipotecas defiende que, para confirmar el interés de la banca por la rehabilitación inmobiliaria, los préstamos deberían tener un menor coste de capital

B.O.E.

TEXTO ORIGINAL

I

El 9 de marzo de 2018 el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto 106/2018 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

El día 23 de marzo de 2018 el Consejo de Ministros adoptó el Acuerdo por el que se establecen las cuantías máximas de las ayudas financieras estatales para la instrumentación de las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, fijándose en una cuantía máxima de 1.443.000.000 euros.

Con la limitación establecida en dicho Acuerdo, conforme a la distribución acordada en la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo y de acuerdo con la cofinanciación aportada por cada comunidad autónoma o las ciudades de Ceuta y Melilla en función de lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 6 del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana suscribió los correspondientes convenios para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla.

En dichos convenios, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana adquirió el compromiso financiero para los ejercicios 2018 a 2021, ambos incluidos, a fin de atender las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 por importe total de 1.373.629.658 euros.

La disposición final novena del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a disponer de 100.000.000 euros con cargo al Fondo de Contingencia para ser implementados con urgencia en los compromisos financieros adquiridos en el ejercicio 2020 para atender a las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, respetando la distribución acordada por la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo, de forma que el compromiso financiero para los ejercicios 2018 a 2021, ambos incluidos, se elevó a 1.473.629.658 euros.

El artículo 32 del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, autoriza a las comunidades autónomas y a las ciudades de Ceuta y Melilla a disponer de los remanentes de fondos transferidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y destinarlos a ayudas del Plan durante toda la vigencia del mismo.

Conforme a todo lo anterior las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla han dispuesto y disponen de fondos estatales para las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

La Comunidad Foral de Navarra y la Comunidad Autónoma del País Vasco no están incluidas en el ámbito de aplicación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 de forma que no disponen de dichos fondos. Se consideran en el seno del convenio económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra y el concierto económico con la Comunidad Autónoma del País Vasco, respectivamente.

II

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, estableció en su artículo 1, entre otras medidas en defensa de las familias y colectivos vulnerables, la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

El artículo 1 del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes daba nueva redacción al artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 e incorporaba un nuevo artículo 1 bis.

El artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma previsto por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, modifica la redacción de los referidos artículos 1 y 1 bis.

La nueva redacción del artículo 1 regula «la suspensión hasta el 9 de agosto de 2021 del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional» y la nueva redacción del artículo 1 bis regula «la suspensión hasta el 9 de agosto de 2021 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal».

La disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, señala que los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme su artículo 1 bis, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en la propia disposición adicional segunda.

A su vez, la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, posibilita que las comunidades autónomas utilicen los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a las compensaciones que puedan proceder en su ámbito territorial según lo establecido en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

La misma disposición adicional tercera señala que el Gobierno aprobará por real decreto las medidas necesarias para que las comunidades autónomas utilicen dichos recursos, así como el procedimiento que se seguirá para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes.

Las compensaciones económicas que puedan proceder en los territorios de la Comunidad Foral de Navarra y la Comunidad Autónoma del País Vasco se sustanciarán en el seno de sus regímenes económicos específicos.

III

Se aprueban en este real decreto las medidas necesarias para que las comunidades autónomas y las ciudades con estatuto de autonomía de Ceuta y Melilla puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 a fin de hacer frente a las compensaciones que puedan proceder en su ámbito territorial, así como el procedimiento aplicable, según lo establecido en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, dando cumplimiento al mandato de la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre.

El real decreto aplica los principios de buena regulación previstos en el artículo 129.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas: necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.

Respecto al principio de necesidad, la norma se adecua a un objetivo de interés general, como es la compensación a arrendadores o propietarios de vivienda en determinados supuestos de suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamiento que protegen a las personas más vulnerables sin solución habitacional alternativa.

Respecto a los principios de eficacia y proporcionalidad, se estima que el real decreto es el instrumento jurídico adecuado, suficiente y necesario para la regulación de estas medidas tal y como se deduce del propio mandato, ya referido, de la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre.

En cuanto a los principios de seguridad jurídica y de eficiencia y transparencia, este real decreto desarrolla y aclara las medidas necesarias para la utilización por las comunidades autónomas de los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para las compensaciones referidas.

El texto se ha sometido al trámite de información y audiencia pública y cuenta con la aprobación previa del Ministro de Política Territorial y Función Pública, los informes de la Abogacía del Estado, de la Intervención Delegada en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de la Dirección General de Régimen Jurídico Autonómico y Local y de las Secretarías Generales Técnicas del Ministerio de Hacienda y del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

En su virtud, a propuesta del Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, con la aprobación previa del Ministro de Política Territorial y Función Pública, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 8 de junio de 2021,

DISPONGO:

Artículo 1. Objeto.

En cumplimiento de lo dispuesto en la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, este real decreto tiene por objeto adoptar las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, para hacer frente a las compensaciones previstas en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, así como establecer el procedimiento que se seguirá para la presentación, tramitación y resolución de las solicitudes.

Artículo 2. Requisitos para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para las compensaciones a arrendadores o propietarios previstas en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre.

Los requisitos que han de concurrir para que las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para las compensaciones a arrendadores o propietarios previstas en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, son:

1.º La remisión al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana por las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, en los seis meses siguientes a la terminación del plazo para la presentación de solicitudes de compensación, de la siguiente información:

a) Número de solicitudes presentadas.

b) Número de solicitudes estimadas y desestimadas, desglosado por provincias y municipios.

c) Importe de las solicitudes desestimadas.

d) Relación de abonos efectuados y su justificación contable o certificación del órgano gestor competente.

2.º La propuesta de liquidación del importe de las compensaciones abonadas a imputar en la cantidad global correspondiente a la liquidación del convenio, formulada por las comisiones bilaterales de seguimiento de cada convenio de colaboración para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

3.º El acuerdo de liquidación e imputación del importe de las compensaciones que será adoptado por el Secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Salvo que se estime procedente dictarlo antes, dicho acuerdo se incluirá en la liquidación final del convenio que cada comunidad autónoma y las ciudades de Ceuta y Melilla han suscrito con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Artículo 3. Procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas.

1. El procedimiento para la obtención de compensaciones se iniciará a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud, que podrá presentarse hasta el 9 de septiembre de 2021.

2. El arrendador o el propietario dirigirán su solicitud al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma o de las ciudades de Ceuta y Melilla, que deberá ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación por el período que medie entre que se acordare la suspensión extraordinaria del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, o bien la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021, y que considere procedente sobre la base de los siguientes criterios:

– El valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir.

– Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021.

– En el caso de la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley citado, se deberá acreditar, por el propietario, el perjuicio económico que le ha ocasionado al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

3. Las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla tramitarán las compensaciones a arrendadores o propietarios previstas en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, conforme con lo establecido en el presente real decreto y en la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

La solicitud, así como el resto de trámites del procedimiento, se realizarán por medios electrónicos cuando el solicitante se encuentre entre los sujetos recogidos en el artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Las personas físicas podrán presentar su solicitud en cualquiera de los lugares del artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y realizar el resto de trámites del procedimiento por medios no electrónicos o bien ejercitar su derecho a relacionarse electrónicamente con las administraciones públicas.

4. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Vencido el plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo.

5. Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla podrán desarrollar o completar este procedimiento con objeto de facilitar su gestión y la percepción de las compensaciones por el arrendador o el propietario.

Disposición final primera. Régimen específico de financiación de las compensaciones en la Comunidad Foral de Navarra y en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Las compensaciones que puedan proceder en los ámbitos territoriales de la Comunidad Foral de Navarra y de la Comunidad Autónoma del País Vasco según lo establecido en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y en las disposiciones adicionales segunda y tercera el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, se financiarán o imputarán en el seno del convenio económico navarro y del concierto económico con el País Vasco.

Disposición final segunda. Título competencial.

Este real decreto se dicta al amparo de lo dispuesto en la regla 13.ª del artículo 149.1 de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

El presente real decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

Dado en Madrid, el 8 de junio de 2021.

FELIPE R.

El Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana,

JOSÉ LUIS ÁBALOS MECO

Amazon adelanta la apertura de su centro de datos en España

idealista.com

Amazon adelanta la apertura de su centro de datos en España. Amazon Web Services (AWS) abrirá a mediados de 2022 su región de infraestructura en el país, que se está desarrollando en Aragón. En ella, el gigante del comercio electrónico agrupará sus centros de datos. La inversión en los centros alcanzará 2.500 millones de euros durante los próximos diez años, lo que, según la empresa, representará una contribución del Producto Interior Bruto nacional de 1.800 millones de euros.

El plan inicial de la compañía pasaba por poner en marcha la región a finales de 2022 o principios de 2023, pero prevé adelantar su ejecución debido a la alta demanda y el crecimiento de la base de clientes en la Península Ibérica.

El de Amazon es el mayor proyecto actualmente en desarrollo en España, y contará con una superficie de más de 100.000 m2 con tres centros de datos, cada uno con más de cien megavatios de potencia.

La región constará de tres zonas de disponibilidad en el momento del lanzamiento. Los centros están en una misma región, pero separados para reducir el riesgo de que un solo evento afecte a todos los activos y paralice la actividad en la zona.

AWS cuenta con ochenta zonas de disponibilidad dentro de 25 regiones geográficas, entre las que se encuentran Dublín, Frankfurt, Londres, París, Estocolmo y Milán. La compañía prevé levantar otros centros en ubicaciones como Australia, India, Indonesia, Suiza y Emiratos Árabes Unidos.

Otras compañías como Google y Microsoft han mostrado interés por instalar centros de datos en España, por lo que en los próximos cinco años la inversión directa en infraestructuras físicas de centros de datos en el mercado español podría alcanzar los 3.000 millones de euros y que, en conjunto, el mercado de los data centers recibirá más de 9.000 millones de euros de inversión, según los datos de Colliers.