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La banca aumenta su interés por financiar rehabilitaciones de viviendas, a pesar de los frenos legales

expansion.com

Los objetivos internacionales de eficiencia energética y los fondos europeos que llegaran a España (Programa Next Generation) ha incrementado las rehabilitaciones de edificios de viviendas.

El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía presentado por el Gobierno a Bruselas, incluye medio millón de actuaciones que se llevarán a cabo hasta junio de 2026 con los 2.000 millones de euros europeos asignados a la rehabilitación de viviendas. Esta asignación permitirá crear una basa para conseguir la rehabilitación de unas 300.000 viviendas por año en el 2030, lo que supondría 10 veces más de la situación actual. Esta partida de la rehabilitación y la regeneración urbana es la segunda con más recursos de la estrategia (6.820 millones en total, incluye la regeneración de barrios y la construcción de viviendas sociales) y tan solo la superan los millones que se destinan a impulsar la movilidad sostenible (13.203).

El hecho de destinar cantidades millonarias a rehabilitar edificios se debe al elevado número de emisiones de los edificios y el gran consumo de energía que demandan (las emisiones suponen un 36% del efecto invernadero y el porcentaje de consumo se sitúa en un 40%). Otro de los motivos es el envejecimiento del parque inmobiliario español, puesto que la mayoría de viviendas tienen entre 40 y 70 años (se construyeron entre 1950 y 1980).

Además, un estudio realizado por idealista afirma que la media de edad de las viviendas en España es de 45 años y la certificación energética es de E.

Las grandes cantidades que demandan estas acciones suscitan el interés de la banca por aportar financiación e incluso gestión de fondos en este cambio hacia la sostenibilidad.

Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, añade que los bancos están viendo que se trata de una oportunidad de negocio muy importante y lo tienen claro: quieren estar ahí”.

El interés del sector financiero también lo corrobora la Asociación Española de Banca (AEB) y comentan que “para mejorar la accesibilidad de las viviendas, prepararlas para generar bienestar, reducir el coste de la factura eléctrica de las familias y propiciar un entorno urbano regenerado los expertos estiman una necesidad de fondos de más de 40.000 millones, muy por encima de la cifra que se maneja a nivel oficial para este fin. En definitiva, hará falta la colaboración público-privada, donde los bancos confían en desempeñar un papel fundamental”.

Un discurso similar es el de Cátia Alves, directora de Sostenibilidad y Responsabilidad Corporativa de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que afirma que “las entidades financieras podemos garantizar la distribución en el uso de estos fondos para que lleguen a la mayor cantidad de proyectos y puede ejercer de puente para evitar retrasos”.

“Promover la concienciación de propietarios de inmuebles y del conjunto del sector inmobiliario para crear un presente y un futuro de hogares ‘green’: viviendas sostenibles, respetuosas con el medio ambiente, que se alimentan de fuentes de energía renovables, construidas para el confort y el bienestar y que nos permitan ahorrar en gasto doméstico (facturas de luz, gas, agua, calefacción…)”, insisten desde UCI.

Para favorecer la creación de estas áreas residenciales verdes la compañía ha iniciado el plan RER (Rehabilitación Energética Residencial). La meta de este proyecto es “permitir y facilitar en un solo ‘pack’ todos los aspectos que hay detrás de un proceso de rehabilitación energética: desde los técnicos hasta gestiones con la Administración Pública para las ayudas y subvenciones, pasando por los trámites financieros. Además, ha firmado un acuerdo con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) para impulsar la renovación de edificios existentes a través de financiación a particulares y comunidades de propietarios que realicen inversiones en la renovación de edificios”.

Origen del interés de la banca

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), asegura que “como los bancos se dedican a prestar, cualquier cosa que se pueda financiar les interesa”, en especial si se trata de operaciones con cantidades elevadas de dinero.

Por tanto, el principal motivo del interés en la rehabilitación es hacer negocio. La banca consigue prestar grandes importes (unos 100.000 euros) y hacerlo en operaciones que tienen un riesgo menor que el de otras modalidades de préstamos como los del consumo (mayor tasa de morosidad). Además, permite que la banca haga circular el dinero líquido que tiene parado. Por tanto, es un negocio en el que cumpliría varios objetivos.

Como país la implicación de la banca contribuiría al avance de la rehabilitación de ese calibre e impulsar durante unos años el impulso tanto económico como del mercado de trabajo.

“Debemos considerar el efecto multiplicador sobre el empleo, especialmente pymes, que conlleva la adaptación de las viviendas”, mientras que la asociación hipotecaria destaca que “la rehabilitación de los inmuebles construidos tiene un enorme impacto. Estamos hablando de millones y millones de viviendas, que son el principal elemento económico y de consumo en lo que se refiere a la contaminación”, sostienen des de la patronal bancaria.

Se estima que se crearan aproximadamente 180.000 puestos de trabajo con el plan de rehabilitación y regeneración. Además, el gobierno considera que se revertirán 13.500 millones de euros al conjunto de la economía.

Los obstáculos que frenan la financiación

Antes de que la banca se involucre en la financiación e impulse las rehabilitaciones deben fijarse algunos detalles para que sea posible. De hecho, el responsable de idealista/hipotecas asegura que “va a haber mucho dinero para impulsar la rehabilitación, aunque todavía hay interrogantes. Habrá que ver qué se hace y cómo se hace finalmente”.

Una de las principales dudas que surgen entre los expertos es si hay la necesidad de emplear una hipoteca para este tipo de acciones (reforma o rehabilitación). Desde la Asociación Hipotecaria Española, concretamente su presidente, ve “difícil que se pueda utilizar un préstamo hipotecario para una obra como puede ser la reforma de una cocina o para rehabilitaciones de viviendas individuales destinadas a hacerlas más sostenibles, ya que se trata de cantidades de financiación bajas”. Es evidente que hay una incertidumbre respecto si esta es la fórmula a seguir, y más observando como algunas entidades bancarias fijan unos importes mínimos para aprobar estas hipotecas.

En el caso de una comunidad de propietarios el escenario cambia. Esto se debe a que el precio de la rehabilitación es más elevado. UCI calcula que, a pesar de que una reforma puede variar dependiendo de las necesidades de la vivienda y de su fecha de construcción, el coste de una reforma integral en una vivienda individual es de aproximadamente 13.000 euros. Las cifras ascienden a un baremo entre 50.000 y 100.000 euros en caso de reforma de un edificio entero que precise de cambios estructurales significativos. El total también cambiará en función de las necesidades y el tamaño del edificio.

Las comunidades de vecinos tienen su principal obstáculo en la Ley de Propiedad Horizontal . Los expertos coinciden en la necesidad de reformarla para poder otorgarle la condición de persona jurídica a las comunidades y también reformar la financiación. De hecho, en caso de pedir un préstamo en una comunidad implica que las garantías sean únicamente personales por parte de los vecinos. También consideran necesario actualizar el régimen de mayorías, puesto que está obsoleto.

“Actualmente en términos de financiación existen las mismas dificultades que hace 20-30 años y el hecho de no tener personalidad jurídica es un problema tanto para la gestión del crédito por parte del banco como de cobro si hay un impago”, afirma el presidente de la Asociación Hipotecaria Española. También añade que “es el momento de cambiar la ley” y que está convencido de que en un periodo corto de tiempo habrá “propuestas en este sentido para dar a estos préstamos una seguridad financiara que ahora no tienen”.

Cabe la posibilidad de que se produzcan modificaciones en la Estrategia para la rehabilitación energética del sector inmobiliario en España (ERESEE 2020). Será a largo plazo, pero el gobierno no se cierra a estos cambios, entre los cuales permitiría que las comunidades puedan acceder a la financiación pública y privada.

En el documento se expone que “el predominio de la propiedad horizontal significa que en España -a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos- la toma de decisiones sobre la realización de obras ha de ser generalmente un proceso colectivo, en el cual deben ponerse de acuerdo los diferentes propietarios del inmueble -cada uno además con sus propias circunstancias económicas-, y esto resulta mucho más complejo que en el caso de otros países con predominio de la vivienda unifamiliar, donde la decisión corresponde en exclusiva al propietario, o de la vivienda social de propiedad pública o semipública, donde la decisión también es única”.

Respecto el proceso colectivo necesario para tomar decisiones, el texto apunta que “está sujeto a unas reglas de acuerdo, incluyendo un régimen de mayorías según el tipo de obras a acometer, establecido, como se ha dicho, por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta complejidad también condiciona la solicitud y concesión de ayudas públicas para la rehabilitación en los edificios de vivienda colectiva, o la de los préstamos, pues estas comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica propia. En consecuencia, y a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal, que proviene del año 1960, ha sido retocada en varias ocasiones para facilitar las obras de rehabilitación (la última mediante la Ley 8/2013), aún queda margen para realizar algunos ajustes que permitan responder plenamente a las demandas de la sociedad actual”.

Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID), considera que la posible futura reforma de la normativa supondría “un avance en la legislación para dotar de personalidad a un ‘ente’ que se mueve dentro de corsés, que hoy en día ya están suficientemente superados, pero que interpretaciones conservadoras de la Ley, impiden su desarrollo. Al poseer personalidad jurídica y capacidad de obrar consecuente, a la comunidad le sería mucho más fácil acudir al préstamo ante las entidades financieras, suprimiendo gran cantidad de papeleo para poder acceder al mismo”.

Otra de las cuestiones que están por definir, aparte del cambio legislativo, es cómo se evitará que las comunidades se endeuden en exceso, y por tanto, como se articularan estos préstamos. El responsable de idealista/hipotecas sostiene que “este tipo de actuaciones son de un importe elevado, lo que significa que habría que ver la fórmula para evitar que los hogares acaben con un sobreapalancamiento, ya que al pago de la hipoteca habría que sumar la cuota del nuevo préstamo”.

Villén recuerda que se necesitará definir la manera de justificar en que destinaran los vecinos el dinero prestado. Por ejemplo, El fin en una hipoteca para comprar una casa es la adquisición, en cambio, las obras para rehabilitar un edificio tan solo se podrían demostrar una vez finalizadas. También es una incógnita el equilibrio entre las condiciones para atraer a los consumidores y como las entidades bancarias consiguen las garantías que necesitan.

“Si las hipotecas de media están sujetas a un interés del 1%, en el caso de los préstamos para reformas hablamos de entre un 4% y un 7%, así que se está investigando cuál es la mejor figura que permita proteger al banco y darle suficientes garantías al riesgo que asume, pero que también tenga un precio y unas condiciones razonables para los prestatarios”, explica.

Los expertos también afirman que está por determinar las ayudas públicas en estos casos. Es decir, en qué tipo de acciones se podrá recibir un aval público y cuál será el porcentaje del total de una obra que se podrá subvencionar, posiblemente a través del ICO. Des de la UCI añaden que “se está hablando de la posibilidad de avales públicos para las financiaciones concedidas a las comunidades con el fin de fomentar la rehabilitación, pero es un instrumento aún muy poco desarrollado salvo algunos planes regionales”.

La regulación financiera es otra cuestión, según los expertos, que debe modificarse. “Es necesario que la regulación lo facilite rebajando el elevado consumo de capital para los bancos de este tipo de financiación. Un proceso que confiamos que se produzca”, aseguran desde la AEB.

En esta misma línea Juan Villén hace hincapié en que la rentabilidad de los bancos está en juego, puesto que los préstamos consumen capital de las entidades bancarias. Los riesgos varían en función de las operaciones, por eso el responsable de idealista/hipotecas defiende que, para confirmar el interés de la banca por la rehabilitación inmobiliaria, los préstamos deberían tener un menor coste de capital

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