Resolución de 27 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda

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En el recurso interpuesto por doña F. I. F. F., como presidenta de la comunidad de propietarios (…) de Palma de Mallorca, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca número 6, don José Pablo Bolado Rodrigo, por la que deniega la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 22 de diciembre de 2020 por el notario de Palma de Mallorca, don Carlos Jiménez Gallego, con el número 4.786 de protocolo, se hizo constar que la sociedad «Ideatrix, S.L.» adeuda a una comunidad de propietarios de edificio situado en Palma de Mallorca la cantidad de 12.000 euros por gastos de dicha comunidad; y, en pago de dicha cantidad, la sociedad indicada adjudicaba a la comunidad de propietarios el pleno dominio de determinada finca.

II

Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Habiéndose aportado con fecha dos de Febrero de dos mil veintiuno carta de pago justificativa de haber satisfecho el correspondiente impuesto, y previa su calificación jurídica, se deniega con fecha de hoy la inscripción de otra copia de la presente escritura de dación en pago de deuda a Comunidad de Propietarios otorgada el veintidós de Diciembre de dos mil veinte ante el Notario de Palma, don Carlos Jiménez Gallego, número 4.786 de protocolo, que se presentó telemáticamente según el Asiento 1417 del Diario 92, con arreglo a los siguientes:

Hechos: En virtud de Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de Noviembre de 2.020 de la Audiencia Provincial Sección 2, de León, las comunidades de propietarios podrán inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero y ello como consecuencia de la capacidad procesal que se les reconoce y como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cuya posibilidad contempla el artículo 9 e) de la ley Hipotecaria, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación, y ello teniendo siempre en cuenta que la inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse corno una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Fuera de los expresados excepcionales supuestos, y dada la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no cabe admitir que puedan aquellas inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.

Fundamentos de Derecho: artículos 9, 21 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento Hipotecario y Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de Noviembre de 2.020 de la Audiencia Provincial Sección 2, de León.

Palma a 9 de Febrero de 2.021. El Registrador (firma ilegible). Fdo.: José Pablo Bolado Rodrigo.»

La calificación se notificó al notario el día 9 de febrero de 2021 y al presentante el día 15 de febrero de 2021.

III

Contra la anterior nota de calificación, doña F. I. F. F., como presidenta de una comunidad de propietarios de Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 12 de marzo de 2021 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:

«Primero.–La nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria: inscripción registral a favor de patrimonios separados.

La nueva redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria –otorgada por el art. 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo– permite la inscripción registral a favor de patrimonios separados, además, lógicamente, de a favor de las personas físicas o jurídicas.

Esta modificación ha supuesto la ampliación de los entes susceptibles de reputarse titulares registrales de bienes inmuebles, incluyéndose entre tales, a juicio de quien suscribe, a las Comunidades de Propietarios en su reconocida condición de patrimonio separado colectivo. En este sentido se pronunció nuestro Tribunal Supremo, en las Sentencias de fechas 19 de junio de 1965 y de 8 de marzo de 1991 y, asimismo, lo hizo ya la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios de un edificio contra la negativa, del Registrador de la Propiedad de Almería número dos, a practicar una anotación preventiva de embargo a favor de dicha comunidad, en un contexto en el que el Tribunal Supremo había ya declarado nulo el artículo 11 del Reglamento Hipotecario que permitía la inscripción registral de anotaciones preventivas por carecer de personalidad jurídica:

“2. La cuestión debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta última dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), según la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jurídica no impide que en algunos asientos –como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral.

En efecto, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 de junio), aquélla es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales, corno consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1 f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal–, y la existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –artículo 17.1.2, párrafo segundo, de la misma Ley–. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y 6.1.5.2 y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)”.

Segundo.–Interpretación del artículo 9, apartado e) de la Ley Hipotecaria.

El apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dispone textualmente:

“e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de lo Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal”.

El último inciso contenido en este apartado e) del artículo 9, relativo a la práctica de anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no debe interpretarse en el sentido restrictivo en el que la nota de calificación recurrida lo hace. Esta mención es aclaratoria y ampliatoria del propio derecho a ser titular registral que asiste a las comunidades de propietarios –conforme recoge este apartado en su inicio del párrafo– por ser entes que, aún carentes de personalidad jurídica, ostentan la capacidad de ser titulares de derechos y obligaciones en su condición de patrimonio colectivo separado. Efectivamente, adviértase que el referido inciso inserta las anotaciones preventivas tras el adverbio “también”, es decir, que las comunidades de propietarios, no sólo podrán ser titulares registrales de bienes, sino que también podrán practicarse a su favor anotaciones preventivas de demanda y embargo.

Tercero.–La capacidad de las Comunidades de Propietarios de ser titulares de derechos y obligaciones.

En cuanto a la capacidad que ostentan las Comunidades de Propietarios de ser titulares de derechos y obligaciones, no parece admitir duda, dado que son objeto de consideración unitaria expresa a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, “la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor”).

Por otra parte, las Comunidades de Propietarios actúan unificadamente en el tráfico jurídico, lo cual se evidencia, entre otras circunstancias, mediante las siguientes: se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–); la existencia de obligaciones de la misma (cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal); la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes (artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma Ley).

A su vez, se reconoce a las Comunidades de Propietarios capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Y, por último, entre otras actuaciones, la comunidad de propietarios: es titular de número de identificación fiscal; puede darse de alta como empleador en la Seguridad Social para la contratación de porteros, jardineros, etc.; puede contratar los servicios profesionales, como el administrador de fincas; puede adquirir a su nombre mobiliario e instalaciones (ej. Un ascensor, etc.); contratar ejecuciones de obra (ej. reparación de terrados, embaldosados, construcción de trasteros, etc.); ser sujeto de seguros de responsabilidad civil; contratar préstamos con entidades financieras; otorgar contratos de suministros; ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias; ser titular de una cuenta corriente, etcétera.

Cuarto.–Sentencia número 291/2020 de fecha 5 de noviembre de 2020 de la Audiencia Provincial Sección 2, de León.

En cuanto a la Sentencia invocada por el Registrador en su nota de calificación y, concretamente, respecto a la interpretación que de la misma realiza para denegar la inscripción solicitada, no podemos en modo alguno compartirla por lo siguiente:

Considera quien suscribe que carece de toda justificación jurídica admitir la práctica de las inscripciones registrales a favor de comunidades de propietarios si en unas condiciones y no, en cambio, en otras; admitir la inscripción de la titularidad a favor de las Comunidades de Propietarios cuando éstas resulten adjudicatarias del bien inmueble tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda y/o embargo y, rechazarla en cambio, cuando este mismo resultado –la adjudicación del bien– ante una misma situación –acúmulo de deudas por parte del propietario del bien inmueble frente a la comunidad de propietarios– resulte de una transacción extrajudicial consensuada entre las partes, carece, cuando menos, no sólo de fundamento jurídico sino de cualquier lógica.

Conforme a la interpretación de la norma recogida en la nota de calificación denegatoria de la inscripción, las Comunidades de Propietarios se ven impelidas a tener que acudir necesariamente a los Tribunales para que la titularidad de los bienes de los que resulten adjudicatarias se vea amparada por la protección que dispensa el Registro de la Propiedad. Privarlas de la posibilidad de consensuar extrajudicialmente daciones de pago con sus deudores, no sólo dilata y prolonga las situaciones de impago, sino que merma los propios recursos de la Comunidad de Propietarios –al tener que afrontar gastos judiciales de abogado, procurador…–y sobrecarga, además, innecesariamente, los ya muy sobrecargados Juzgados y Tribunales de Justicia.»

IV

El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2021. En dicho informe expresaba que dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, sin que haya presentado alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 38, 396 y 1911 del Código Civil; 3, 9, 10, 13, 17 y 22 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 7 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 6.1.5.º, 538.1, 544, 549, 589, 670 y 673 y la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil; los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria; 11 y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003, 16 de diciembre de 2009 y 8 de enero de 2019; la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Sección Segunda de Audiencia Provincial de León, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 28 de enero de 1987, 27 de julio de 1988, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 30 de enero de 2003, 25 de mayo de 2005, 19 de abril de 2007, 3 de marzo de 2008, 3 de julio y 2 de septiembre de 2013, 6 de febrero de 2014, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018.

1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada uno de los propietarios de determinado local en un edificio en régimen de propiedad horizontal reconoce adeudar cierta cantidad a la comunidad de propietarios por gastos comunes y en pago de dicha deuda adjudica a aquélla el pleno dominio de dicho local.

El registrador deniega la inscripción por entender que, aun cuando las comunidades de propietarios podrán inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero, la inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Y concluye que fuera de los expresados excepcionales supuestos, y dada la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no cabe admitir que puedan aquellas inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.

La recurrente alega: a) que las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal deben considerarse como un patrimonio separado colectivo, como resulta del apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que además dispone que «también podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal»; b) que las comunidades de propietarios tienen capacidad de ser titulares de derechos y obligaciones; y c) que la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia Provincial de León permite admitir la práctica de las inscripciones registrales a favor de comunidades de propietarios, aunque éstas no resulten adjudicatarias del bien inmueble tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda o embargo sino que la adjudicación resulte de una transacción extrajudicial consensuada entre las partes.

2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal), y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).

Sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este tipo de propiedad al Registro, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, puedan inscribirse por separado los diferentes pisos o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad sobre los elementos comunes.

Por lo demás, la Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia ley señala (cfr. Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).

3. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018), extrayendo de ello su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes, sino que, como ya afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, se la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. Por eso la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, que se refiere a la doctrina de esta Dirección General sobre esta cuestión).

4. No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…) cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».

Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas de embargo y de demanda.

Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).

En este sentido, ha admitido el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2016). La posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a los casos en que la deuda no deriva de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad, pudiendo tratarse de un crédito derivado de cualquier otro concepto, y que a tales efectos es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal (con la evidente matización, en el caso de que no lo sea, de que la situación no puede resolverse en su modificación en elemento común).

Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe considerarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de las Resoluciones de este Centro Directivo, anteriormente citadas, de 28 de enero de 1987 y 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos transitorios, de mero puente.

5. Por último, tampoco son atendibles las alegaciones de la recurrente basadas en la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia Provincial de León, pues, precisamente, esta sentencia, en un caso de impugnación judicial de una calificación registral, declara no inscribible una escritura de dación en pago efectuada en favor de la comunidad de propietarios (por deudas relativas a cuotas ordinarias, extraordinarias y gastos de comunidad impagados), por carecer ésta de personalidad jurídica.

Las anteriores consideraciones conducen a la necesaria confirmación de la calificación recurrida, plenamente ajustada a la doctrina expuesta.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 27 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

La nueva tarifa de la luz dispara las consultas de los usuarios para instalar placas solares en casa

Claves para entender las nuevas tarifas eléctricas con discriminación horaria

Nueva factura de la luz a partir de junio: estos son los aparatos que más electricidad consumen
Placas solares para evitar que aumente la factura de la luz

okdiario.com

NATALIA MATEOS MAGARIÑO

El nuevo modelo de la tarifa de la luz ha generado multitud de críticas y dudas entre los ciudadanos en la última semana. Muchos usuarios están preocupados por su consumo, y fuentes del sector de la distribución han contado a OKDIARIO que en los últimos días se han disparado las búsquedas para comprar placas solares, ya que estas permiten ahorrar entre un 60%  un 70% en la factura del mes.

El 1 de junio entró en vigor la nueva regulación de las tarifas eléctricas, una reestructuración impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez que ha supuesto, entre otras cosas, cambios como la implementación de tres periodos de energía en las tarifas de la luz y la posibilidad de contratar dos potencias a lo largo del día dependiendo de los hábitos de consumo de cada usuario.

«Instalar placas solares en viviendas particulares, pymes o comunidades de vecinos ya está al alcance de todos los ciudadanos. Desde 34 euros al mes son una realidad con todas las garantías. La energía fotovoltaica permite ahorrar hasta un 60%-70 % en la factura. Es más, sabrán desde el momento que tengan los paneles solares en casa, el precio de los kWh que producirán dichos paneles en los próximos 25 años. La energía solar sustituye precisamente ese término variable que ahora se está encareciendo, es decir, que, si adaptas los consumos y usas energía solar, evitarás el incremento que supone la nueva normativa», apunta Edgar Imaz, cofundador de SotySolar.

«Con los recientes cambios del sector, la instalación de placas solares permitirá reducir de forma drástica la dependencia de compañías de suministro y sus vaivenes en los precios. Consumes la energía que producen tus paneles y te olvidas de sustos desagradables. Asimismo, prácticamente todas las comunidades autónomas tienen en marcha programas de subvenciones y las financiaciones disponibles hacen que esté al alcance de todos», añade Imaz.

Cambios en el consumo

La nueva normativa afecta a los contratos con una potencia inferior a 15kW, es decir, la gran mayoría de los hogares. Así, todos los consumidores que estén acogidos a discriminación horaria (entre un 20 y 40% del total de consumidores con la potencia inferior a 15kW), afectando principalmente a vivienda residencial y pymes, tendrán que adaptar los consumos eléctricos a las horas donde menos cara sea la tarifa de la luz para que no se dispare el recibo de la luz.

Es por ello por lo que, según la encuesta llevada a cabo por SotySolar, el 43% manifiesta que modificará mucho sus hábitos de consumo, el 48% un poco y el 9% nada. Además, el 84% considera que el uso de ciertos electrodomésticos en horarios valle para no incrementar la factura de la luz supondrá problemas con los vecinos por el ruido.

Así, algunos de los encuestados manifestaban que «el consumidor siempre está indefenso ante las facturas de las grandes empresas eléctricas. El cambio perjudica a la gran mayoría de usuarios y beneficia al interés general ya que reducirá el consumo eléctrico».

La banca aumenta su interés por financiar rehabilitaciones de viviendas, a pesar de los frenos legales

expansion.com

Los objetivos internacionales de eficiencia energética y los fondos europeos que llegaran a España (Programa Next Generation) ha incrementado las rehabilitaciones de edificios de viviendas.

El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía presentado por el Gobierno a Bruselas, incluye medio millón de actuaciones que se llevarán a cabo hasta junio de 2026 con los 2.000 millones de euros europeos asignados a la rehabilitación de viviendas. Esta asignación permitirá crear una basa para conseguir la rehabilitación de unas 300.000 viviendas por año en el 2030, lo que supondría 10 veces más de la situación actual. Esta partida de la rehabilitación y la regeneración urbana es la segunda con más recursos de la estrategia (6.820 millones en total, incluye la regeneración de barrios y la construcción de viviendas sociales) y tan solo la superan los millones que se destinan a impulsar la movilidad sostenible (13.203).

El hecho de destinar cantidades millonarias a rehabilitar edificios se debe al elevado número de emisiones de los edificios y el gran consumo de energía que demandan (las emisiones suponen un 36% del efecto invernadero y el porcentaje de consumo se sitúa en un 40%). Otro de los motivos es el envejecimiento del parque inmobiliario español, puesto que la mayoría de viviendas tienen entre 40 y 70 años (se construyeron entre 1950 y 1980).

Además, un estudio realizado por idealista afirma que la media de edad de las viviendas en España es de 45 años y la certificación energética es de E.

Las grandes cantidades que demandan estas acciones suscitan el interés de la banca por aportar financiación e incluso gestión de fondos en este cambio hacia la sostenibilidad.

Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, añade que los bancos están viendo que se trata de una oportunidad de negocio muy importante y lo tienen claro: quieren estar ahí”.

El interés del sector financiero también lo corrobora la Asociación Española de Banca (AEB) y comentan que “para mejorar la accesibilidad de las viviendas, prepararlas para generar bienestar, reducir el coste de la factura eléctrica de las familias y propiciar un entorno urbano regenerado los expertos estiman una necesidad de fondos de más de 40.000 millones, muy por encima de la cifra que se maneja a nivel oficial para este fin. En definitiva, hará falta la colaboración público-privada, donde los bancos confían en desempeñar un papel fundamental”.

Un discurso similar es el de Cátia Alves, directora de Sostenibilidad y Responsabilidad Corporativa de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que afirma que “las entidades financieras podemos garantizar la distribución en el uso de estos fondos para que lleguen a la mayor cantidad de proyectos y puede ejercer de puente para evitar retrasos”.

“Promover la concienciación de propietarios de inmuebles y del conjunto del sector inmobiliario para crear un presente y un futuro de hogares ‘green’: viviendas sostenibles, respetuosas con el medio ambiente, que se alimentan de fuentes de energía renovables, construidas para el confort y el bienestar y que nos permitan ahorrar en gasto doméstico (facturas de luz, gas, agua, calefacción…)”, insisten desde UCI.

Para favorecer la creación de estas áreas residenciales verdes la compañía ha iniciado el plan RER (Rehabilitación Energética Residencial). La meta de este proyecto es “permitir y facilitar en un solo ‘pack’ todos los aspectos que hay detrás de un proceso de rehabilitación energética: desde los técnicos hasta gestiones con la Administración Pública para las ayudas y subvenciones, pasando por los trámites financieros. Además, ha firmado un acuerdo con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) para impulsar la renovación de edificios existentes a través de financiación a particulares y comunidades de propietarios que realicen inversiones en la renovación de edificios”.

Origen del interés de la banca

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), asegura que “como los bancos se dedican a prestar, cualquier cosa que se pueda financiar les interesa”, en especial si se trata de operaciones con cantidades elevadas de dinero.

Por tanto, el principal motivo del interés en la rehabilitación es hacer negocio. La banca consigue prestar grandes importes (unos 100.000 euros) y hacerlo en operaciones que tienen un riesgo menor que el de otras modalidades de préstamos como los del consumo (mayor tasa de morosidad). Además, permite que la banca haga circular el dinero líquido que tiene parado. Por tanto, es un negocio en el que cumpliría varios objetivos.

Como país la implicación de la banca contribuiría al avance de la rehabilitación de ese calibre e impulsar durante unos años el impulso tanto económico como del mercado de trabajo.

“Debemos considerar el efecto multiplicador sobre el empleo, especialmente pymes, que conlleva la adaptación de las viviendas”, mientras que la asociación hipotecaria destaca que “la rehabilitación de los inmuebles construidos tiene un enorme impacto. Estamos hablando de millones y millones de viviendas, que son el principal elemento económico y de consumo en lo que se refiere a la contaminación”, sostienen des de la patronal bancaria.

Se estima que se crearan aproximadamente 180.000 puestos de trabajo con el plan de rehabilitación y regeneración. Además, el gobierno considera que se revertirán 13.500 millones de euros al conjunto de la economía.

Los obstáculos que frenan la financiación

Antes de que la banca se involucre en la financiación e impulse las rehabilitaciones deben fijarse algunos detalles para que sea posible. De hecho, el responsable de idealista/hipotecas asegura que “va a haber mucho dinero para impulsar la rehabilitación, aunque todavía hay interrogantes. Habrá que ver qué se hace y cómo se hace finalmente”.

Una de las principales dudas que surgen entre los expertos es si hay la necesidad de emplear una hipoteca para este tipo de acciones (reforma o rehabilitación). Desde la Asociación Hipotecaria Española, concretamente su presidente, ve “difícil que se pueda utilizar un préstamo hipotecario para una obra como puede ser la reforma de una cocina o para rehabilitaciones de viviendas individuales destinadas a hacerlas más sostenibles, ya que se trata de cantidades de financiación bajas”. Es evidente que hay una incertidumbre respecto si esta es la fórmula a seguir, y más observando como algunas entidades bancarias fijan unos importes mínimos para aprobar estas hipotecas.

En el caso de una comunidad de propietarios el escenario cambia. Esto se debe a que el precio de la rehabilitación es más elevado. UCI calcula que, a pesar de que una reforma puede variar dependiendo de las necesidades de la vivienda y de su fecha de construcción, el coste de una reforma integral en una vivienda individual es de aproximadamente 13.000 euros. Las cifras ascienden a un baremo entre 50.000 y 100.000 euros en caso de reforma de un edificio entero que precise de cambios estructurales significativos. El total también cambiará en función de las necesidades y el tamaño del edificio.

Las comunidades de vecinos tienen su principal obstáculo en la Ley de Propiedad Horizontal . Los expertos coinciden en la necesidad de reformarla para poder otorgarle la condición de persona jurídica a las comunidades y también reformar la financiación. De hecho, en caso de pedir un préstamo en una comunidad implica que las garantías sean únicamente personales por parte de los vecinos. También consideran necesario actualizar el régimen de mayorías, puesto que está obsoleto.

“Actualmente en términos de financiación existen las mismas dificultades que hace 20-30 años y el hecho de no tener personalidad jurídica es un problema tanto para la gestión del crédito por parte del banco como de cobro si hay un impago”, afirma el presidente de la Asociación Hipotecaria Española. También añade que “es el momento de cambiar la ley” y que está convencido de que en un periodo corto de tiempo habrá “propuestas en este sentido para dar a estos préstamos una seguridad financiara que ahora no tienen”.

Cabe la posibilidad de que se produzcan modificaciones en la Estrategia para la rehabilitación energética del sector inmobiliario en España (ERESEE 2020). Será a largo plazo, pero el gobierno no se cierra a estos cambios, entre los cuales permitiría que las comunidades puedan acceder a la financiación pública y privada.

En el documento se expone que “el predominio de la propiedad horizontal significa que en España -a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos- la toma de decisiones sobre la realización de obras ha de ser generalmente un proceso colectivo, en el cual deben ponerse de acuerdo los diferentes propietarios del inmueble -cada uno además con sus propias circunstancias económicas-, y esto resulta mucho más complejo que en el caso de otros países con predominio de la vivienda unifamiliar, donde la decisión corresponde en exclusiva al propietario, o de la vivienda social de propiedad pública o semipública, donde la decisión también es única”.

Respecto el proceso colectivo necesario para tomar decisiones, el texto apunta que “está sujeto a unas reglas de acuerdo, incluyendo un régimen de mayorías según el tipo de obras a acometer, establecido, como se ha dicho, por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta complejidad también condiciona la solicitud y concesión de ayudas públicas para la rehabilitación en los edificios de vivienda colectiva, o la de los préstamos, pues estas comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica propia. En consecuencia, y a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal, que proviene del año 1960, ha sido retocada en varias ocasiones para facilitar las obras de rehabilitación (la última mediante la Ley 8/2013), aún queda margen para realizar algunos ajustes que permitan responder plenamente a las demandas de la sociedad actual”.

Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID), considera que la posible futura reforma de la normativa supondría “un avance en la legislación para dotar de personalidad a un ‘ente’ que se mueve dentro de corsés, que hoy en día ya están suficientemente superados, pero que interpretaciones conservadoras de la Ley, impiden su desarrollo. Al poseer personalidad jurídica y capacidad de obrar consecuente, a la comunidad le sería mucho más fácil acudir al préstamo ante las entidades financieras, suprimiendo gran cantidad de papeleo para poder acceder al mismo”.

Otra de las cuestiones que están por definir, aparte del cambio legislativo, es cómo se evitará que las comunidades se endeuden en exceso, y por tanto, como se articularan estos préstamos. El responsable de idealista/hipotecas sostiene que “este tipo de actuaciones son de un importe elevado, lo que significa que habría que ver la fórmula para evitar que los hogares acaben con un sobreapalancamiento, ya que al pago de la hipoteca habría que sumar la cuota del nuevo préstamo”.

Villén recuerda que se necesitará definir la manera de justificar en que destinaran los vecinos el dinero prestado. Por ejemplo, El fin en una hipoteca para comprar una casa es la adquisición, en cambio, las obras para rehabilitar un edificio tan solo se podrían demostrar una vez finalizadas. También es una incógnita el equilibrio entre las condiciones para atraer a los consumidores y como las entidades bancarias consiguen las garantías que necesitan.

“Si las hipotecas de media están sujetas a un interés del 1%, en el caso de los préstamos para reformas hablamos de entre un 4% y un 7%, así que se está investigando cuál es la mejor figura que permita proteger al banco y darle suficientes garantías al riesgo que asume, pero que también tenga un precio y unas condiciones razonables para los prestatarios”, explica.

Los expertos también afirman que está por determinar las ayudas públicas en estos casos. Es decir, en qué tipo de acciones se podrá recibir un aval público y cuál será el porcentaje del total de una obra que se podrá subvencionar, posiblemente a través del ICO. Des de la UCI añaden que “se está hablando de la posibilidad de avales públicos para las financiaciones concedidas a las comunidades con el fin de fomentar la rehabilitación, pero es un instrumento aún muy poco desarrollado salvo algunos planes regionales”.

La regulación financiera es otra cuestión, según los expertos, que debe modificarse. “Es necesario que la regulación lo facilite rebajando el elevado consumo de capital para los bancos de este tipo de financiación. Un proceso que confiamos que se produzca”, aseguran desde la AEB.

En esta misma línea Juan Villén hace hincapié en que la rentabilidad de los bancos está en juego, puesto que los préstamos consumen capital de las entidades bancarias. Los riesgos varían en función de las operaciones, por eso el responsable de idealista/hipotecas defiende que, para confirmar el interés de la banca por la rehabilitación inmobiliaria, los préstamos deberían tener un menor coste de capital