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El sector inmobiliario estará marcado en este año que empieza por los efectos del coronavirus. Las expectativas para el residencial parecen mejorar con la llegada de la vacuna, según Instituto de Valoraciones, que adelanta un estancamiento de la demanda de extranjeros que esperan ver cómo evoluciona la pandemia, con la expectativa de caídas más suaves o severas en el alquiler en función de la entrada de una regulación del mercado, y una demanda creciente para buscar nuevo hogar en áreas con menos densidad de población.

“La llegada de la pandemia y sus efectos, entre los que se incluyen la aceleración de la digitalización, el teletrabajo o la incertidumbre y las medidas de distanciamiento, han tenido un importante impacto en la sociedad. La forma de trabajar, de socializar e, incluso, de vivir ha provocado una ‘nueva normalidad’ que parece haber venido para quedarse”, afirman desde el Instituto de Valoraciones.

Para intentar dibujar cómo evolucionará el sector inmobiliario para 2021, los expertos de la tasadora afirman que “el impacto de la pandemia seguirá presente, aunque se aprecia cierto grado de optimismo por las expectativas de la llegada de la vacuna” y destacan cuatro tendencias para este año que comienza en la búsqueda de viviendas:

Nueva demanda en áreas con reducida densidad de población

Muchos se han dado cuenta tras el periodo de confinamiento de que sus actuales casas no cumplen con las necesidades del día a día, y por eso, se encuentran en la búsqueda de una vivienda de reposición. Y en los próximos meses seguirá cobrando auge, mientras la situación se vaya normalizando con la llegada de la vacuna.

Entre los factores más determinantes para buscar inmueble se incluyen: espacios amplios y exteriores, luminosidad, estancias extra para teletrabajar e, incluso, la eficiencia energética de las viviendas. “En este sentido, se ha notado un mayor interés por la obra nueva y las viviendas unifamliares en los extrarradios de las grandes ciudades, donde los inmuebles suelen cumplir en mayor medida con las nuevas demandas”, destacan desde la tasadora.

Prueba de esta tendencia es que, en el tercer trimestre del año 2020, la compraventa de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.

“También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor. Este interés se nota con objetivos de inversión a medio y largo plazo, y como escenario alternativo donde pasar las vacaciones o largas temporadas”, destacan los expertos del Instituto de Valoraciones.

Incertidumbre en el mercado de alquiler

El aumento de la oferta de inmuebles en el mercado de alquiler ha seguido progresando desde marzo, influenciado por el traspaso de los pisos del alquiler turístico al alquiler tradicional, y por el éxodo de las grandes urbes a otras zonas.

“Ante este incremento de la oferta y la disminución de la demanda, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona o regiones turísticas como Ibiza, los precios han experimentado variaciones que desde el inicio de la pandemia han alcanzado niveles negativos superiores al 5% (de promedio)”, según Instituto de Valoraciones. “No obstante, con la puesta en marcha de la vacuna contra el covid-19, se aprecia cierto grado de optimismo en el mercado que podría generar una desaceleración en el ritmo de caídas de los precios, si se retoma la presencialidad en las oficinas y universidades».

Desde la tasadora también destacan la influencia en la futura evolución de los alquileres de las posibles regulaciones que puedan entrar en vigor en este mercado, sobre todo para importantes mercados como Madrid y Barcelona.

Otro de los aspectos que despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato ‘build to rent’, una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades, “pero que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler, que se encuentra en la actualidad en proceso de debate”, afirman los expertos.

Importante ralentización de actividad de los extranjeros

Las restricciones para viajar entre países y la incertidumbre sobre la evolución de la pandemia en el mercado inmobiliario español, y mundial, han sido el principal factor que ha impactado en la evolución de la compraventa de vivienda por parte de compradores extranjeros. Según los notarios, se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores foráneos en la vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.

“Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones. No obstante, a medio-largo plazo, se podría esperar que España siga atrayendo el interés de los extranjeros gracias a factores como las zonas costeras, el clima o las buenas oportunidades que ofrece con respecto a otras ciudades europeas”, comentan desde la tasadora.

En un entorno cada vez más virtual, más servicios digitales

La tendencia en el ‘real estate’ se dirige hacia más presencia en el entorno online, menos dependencia física y más actividad digital en las transacciones. “Por suerte, el mundo del ladrillo ya se venía preparando para la transformación digital. De hecho, las empresas del sector ya han ido integrando las tecnologías en su cadena de valor, y el sector ‘proptech’ ha ganado importancia con el surgimiento de diversas ‘startups’ que han contribuido a impulsar la digitalización de este ámbito”, destacan.

En el escenario actual, los servicios digitales han permitido que la actividad del sector siguiera funcionando con cierta normalidad a pesar de las restricciones y limitaciones de los últimos meses. La posibilidad de realizar tours virtuales de viviendas con el móvil; el poder cerrar transacciones de forma telemática mediante contratos inteligentes; o la solicitud de una hipoteca 100% online, son algunos de los beneficios que la digitalización ofrece a los clientes.

Por su parte, las entidades de tasación han impulsado sus servicios digitales aprovechando las posibilidades del Big Data y la inteligencia artificial, para, entre otras cosas, realizar tanto valoraciones automáticas de un activo concreto como valoraciones masivas de carteras de activos por medio de algoritmos de valoración.

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Irune Agorreta Martínez

Voces 

Arrendador, arrendatario, arrendamiento, local de negocio, subrogación, ley de arrendamientos urbanos 

Supuesto de hecho 

Una entidad interpuso demanda solicitando que se declarara extinguido el contrato de arrendamiento de local ocupado por un establecimiento. El contrato de arrendamiento se celebró en 1948, con una duración inicial de cuatro años y fallecido el arrendatario en 1981, su esposa e hijos se subrogaron mancomunadamente en la posición de arrendatarios, lo cual comunicaron al arrendador, que lo aceptó. En 2012, quedaba como único ocupante del local uno de los arrendatarios. En 2014, el arrendador le comunica la finalización del contrato de arrendamiento y la oposición a cualquier prórroga, con requerimiento de abandono del local. El arrendatario rechazó el requerimiento y comunicó su jubilación a partir de 2015, indicando que se subrogaría en el contrato su esposa. La demandante se opuso a dicha subrogación e interpuso la demanda de la que hablábamos al comienzo de este relato. En Primera Instancia, se estimó la demanda y tras interponer recurso de apelación, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de la Instancia. El Tribunal Supremo, a su vez, confirmó la sentencia recurrida por las razones que se exponen a continuación. 

Criterio o ratio decidendi 

El Alto Tribunal indica que se plantea un problema jurídico singular en el sentido de cuál ha de ser la consecuencia de que se produzca una subrogación arrendaticia, antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, a favor de varios herederos que integran una comunidad de bienes. 

Explica el Tribunal Supremo que la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, no contempla el supuesto de este arrendamiento ya que, tras el fallecimiento del primer arrendatario en 1981, le sucedió en dicha posición la comunidad formada por la viuda e hijos del mismo y tal situación era la vigente, pese al fallecimiento de la viuda en el año 1992, cuando entró en vigor la nueva ley de 1994. Queda claro que no se trataba de un arrendatario persona física, que es lo que aduce la demandada para subrogarse en el contrato. Así pues, sólo en el caso de que el arrendatario fuera una persona física podía darse el supuesto de su jubilación o fallecimiento, abriendo entonces la posibilidad de subrogación de su cónyuge para continuar la misma actividad que tuviera lugar en el local. 

De este modo, la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, no contempla el caso de que sea arrendataria una comunidad de bienes y se limita a distinguir entre arrendatario persona física o persona jurídica, de modo que cuando se refiere a la situación de éstas últimas establece plazos de extinción que no exceden de los veinte años desde la entrada en vigor de la nueva ley. 

Normativa considerada 

DT 3ª LAU 1994 (RCL 1994, 3272) 

Artículo 2.3  del Código Civil (RCL 1989, 27) 

Jursiprudencia relacionada 

STS 30 julio 2010 (RJ 2010, 6947) 

STS 28 octubre 2005 (RJ 2005, 7352)

STS 23 junio 2003 (RJ 2003, 4253)

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WEG Tevesstraße, una comunidad de propietarios de viviendas y locales, integrada por una sociedad de responsabilidad limitada, una autoridad pública y un municipio, explota, en el terreno perteneciente a los propietarios de esta comunidad, una central de cogeneración. La electricidad generada por dicha central se suministra a una empresa de distribución de energía, mientras que el calor producido se suministra a sus miembros.

Por lo que respecta al suministro de calor, el Finanzamt Villingen-Schwenningen (Administración Tributaria de Villingen-Schwenningen, Alemania) denegó [1] la deducción del impuesto sobre el valor añadido (IVA) soportado en relación con la adquisición y explotación de la planta de cogeneración, por considerar que, de conformidad con la Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios alemana, el suministro de calor por una comunidad de propietarios a sus miembros es una operación exenta de IVA.

A raíz del recurso interpuesto por WEG Tevesstraße, el Finanzgericht Baden-Württemberg (Tribunal de lo Tributario de Baden-Wurtemberg, Alemania) ha planteado al Tribunal de Justicia la cuestión prejudicial de si la Directiva sobre el IVA [2] se opone a una normativa nacional en virtud de la cual está exento del IVA el suministro de calor por una comunidad de propietarios de viviendas a sus miembros.

Mediante su sentencia de hoy, el Tribunal de Justicia responde a dicha cuestión en sentido afirmativo.

En primer lugar, el Tribunal de Justicia señala que la Directiva sobre el IVA es aplicable en el presente asunto, y que el suministro de calor de que se trata constituye una entrega de bienes, en principio, sujeta al IVA.

A este respecto el Tribunal de Justicia observa, en particular, que el suministro de calor realizado por WEG Tevesstraße constituye una actividad económica. En efecto, por una parte, parece que sus miembros abonan una contraprestación en función del consumo individual y, por otra parte, es indiferente que la finalidad de la explotación sea o no obtener un beneficio y, aun suponiendo que se tratara de funciones conferidas por la legislación nacional, esa circunstancia carece en sí misma de relevancia a efectos de calificar dichas prestaciones de actividades económicas.

A continuación, el Tribunal de Justicia constata que la disposición de la Directiva sobre el IVA en virtud de la cual los Estados miembros eximen del IVA «el arrendamiento y el alquiler de bienes inmuebles» no permite eximir del IVA el suministro de calor por una comunidad de propietarios de viviendas a sus miembros, como lo hace la Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios alemana.

En efecto, la exención prevista por la Directiva sobre el IVA se explica por el hecho de que, aunque el arrendamiento de bienes inmuebles es una actividad económica, constituye en general una actividad relativamente pasiva, que no produce un valor añadido relevante.

Ahora bien, al suministrar calor, la WEG Tevesstraße realiza una simple venta de un bien corporal que resulta de la explotación de otro bien corporal, aunque este sea un bien inmueble, sin otorgar, no obstante, a los adquirentes del calor, es decir, a sus miembros, el derecho a ocupar un inmueble, en este caso la central de cogeneración, ni impedir a cualquier otra persona disfrutar de ese derecho.

El Tribunal de Justicia, añade que la exención del IVA del suministro de calor por una comunidad de propietarios de viviendas a sus miembros, como la prevista en Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios alemana, no puede justificarse en virtud de una declaración del Consejo y de la Comisión Europea incluida en un acta de una sesión del Consejo de 1977 [3] según la cual los Estados miembros podrían prever tal exención. De hecho, ni la Directiva que precedía a la actual Directiva sobre el IVA ni esta contienen el menor indicio que permita concluir que esta declaración del Consejo y de la Comisión haya quedado plasmada en sus disposiciones.

[1] Por el contrario, el Finanzamt Villingen-Schwenningen admitió la deducción del IVA soportado por el importe relativo a la producción de electricidad.

[2] Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido (DO 2006, L 347, p. 1), en su versión modificada por la Directiva 2009/162/UE del Consejo, de 22 de diciembre de 2009 (DO 2010, L 10, p. 14). (en lo sucesivo la «Directiva sobre el IVA») propietarios de viviendas a sus miembros, como lo hace la Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios alemana.

[3]  Acta n.º 7 de la sesión del Consejo de la Unión Europea de 17 de mayo de 1977 relativa al artículo 13 de la Sexta Directiva.

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La Orden HAC/1285/2020 modifica los modelos 231 y 190 y se regula el pago mediante transferencia bancaria a través de la Entidades colaboradoras en la gestión recaudatoria encomendada a la AEAT. 

Estas son las novedades.

Modelo 231 Declaración de información país por país

Se modifica el anexo de la Orden HFP/1978/2016, de 28 de diciembre, por la que se aprueba el Modelo 231 para contemplar la posibilidad de comunicar a la Administración el supuesto contemplado en el penúltimo párrafo del artículo 13.1 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.

Con la presente modificación la entidad declarante podrá informar a la Administración de que la información que presenta es incompleta porque la entidad no residente del grupo se niega a presentar su información completa.

Así, en el apartado Identificación de la entidad presentadora, se contemplarán ahora las siguientes opciones para indicar la condición por la cual presenta la Información país por país:

• Matriz art. 13.1, 1º párrafo del RIS

• Entidad subrogada art. 13.1, 3º párrafo del RIS

• Constitutiva Información completa, motivo art. 13.1, 2º párrafo del RIS letra a) No obligación a declarar en jurisdicción de la entidad dominante.

• Constitutiva Información completa, motivo art. 13.1, 2º párrafo del RIS letra b) No acuerdo con jurisdicción de la entidad dominante

• Constitutiva Información completa, motivo art. 13.1, 2º párrafo del RIS letra c) Incumplimientos jurisdicción de la entidad dominante

• Constitutiva Información completa, motivo art. 13.1, 3º párrafo del RIS Constitutiva designada

• Constitutiva Información incompleta, motivo art. 13.1, 2º párrafo del RIS letra a) No obligación a declarar en jurisdicción de la entidad dominante

• Constitutiva Información incompleta, motivo art. 13.1, 2º párrafo del RIS letra b) No acuerdo con jurisdicción de la entidad dominante• Constitutiva Información  incompleta, motivo art. 13.1, 2º párrafo del RIS letra c) Incumplimientos jurisdicción de la entidad dominante

• Constitutiva Información incompleta, motivo art. 13.1, 3º párrafo del RIS Constitutiva designada.

Modelo 190 Declaración Informativa. Retenciones e ingresos a cuenta. Rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimoniales e imputaciones de rentas. Resumen anual

Se modifica la Orden EHA/3127/2009, de 10 de noviembre, por la que se aprueba el modelo 190 para la declaración del resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta del IRPF sobre rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimoniales e imputaciones de renta.

Se hace necesario contemplar por un lado, la renta mínima de inserción y otras ayudas contempladas por las Comunidades Autónomas y, por otro lado, el ingreso mínimo vital, declrado exento por el RDL 39/2020. Para ello, se da nueva redacción de las claves 22 y 28 y se introducen dos nuevas claves, 29 y 30 dentro de las subclaves a utilizar en las percepciones correspondientes a la clave L (rentas exentas):

22 Ayudas establecidas por Comunidades Autónomas o por entidades locales para atender, con arreglo a su normativa, a colectivos en riesgo de exclusión social, situaciones de emergencia social, necesidades habitacionales de personas sin recursos o necesidades de alimentación, escolarización y demás necesidades básicas de menores o personas con discapacidad cuando ellos y las personas a su cargo, carezcan de medios económicos suficientes, que estén exentas en virtud de lo establecido en el primer párrafo de la letra y) del artículo 7 de la Ley del Impuesto, sin incluir en esta subclave las prestaciones económicas establecidas por las Comunidades Autónomas en concepto de renta mínima de inserción que deban consignarse en la subclave 28.

28 Prestaciones económicas establecidas por las Comunidades Autónomas en concepto de renta mínima de inserción para garantizar recursos económicos de subsistencia a las personas que carezcan de ellos y que estén exentas en virtud de lo establecido en el primer párrafo de la letra y) del artículo 7 de la Ley del Impuesto, sin incluir en esta subclave el resto de ayudas exentas establecidas en este primer párrafo de la letra y) que deban consignarse en la subclave 22 anterior.

29 Prestación económica de la Seguridad Social correspondiente al ingreso mínimo vital.

30 Otras rentas exentas. Se incluirán en esta subclave las rentas exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que, debiendo relacionarse en el modelo 190, sean distintas de las específicamente señaladas en las subclaves anteriores.

Pago mediante transferencia bancaria a través de la Entidades colaboradoras en la gestión recaudatoria encomendada a la AEAT

Se añade una Disposición adicional segunda en la Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre, en la que se establece que las deudas que se pueden pagar a través de la sede electrónica de la AEAT, se pueden pagar también mediante transferencia bancaria a las cuentas abiertas al efecto en la Entidades de crédito autorizadas para actuar como colaboradoras en la gestión recaudatoria.

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Verónica Guerrero

No cabe duda que es importante saber qué debemos hacer cuando somos acreedores de deudas que, extrajudicialmente, no somos capaces de cobrar.

Cuando nos dan “largas” o, sencillamente, el deudor desaparece, es cuando nos planteamos si acudir ante los Tribunales para hacer valer esos derechos de los que somos titulares.

Derechos que, como resulta lógico, han de estar probados con documentos suficientes que los acrediten, para así poder solicitar el amparo del órgano judicial correspondiente.

Si bien, y a pesar de tener claro que las deudas se han de cobrar (porque es de Justicia y porque es algo que nos corresponde), son muchas las dudas que se suscitan al respecto y varios los procedimientos a los que, judicialmente, se puede acudir para conseguirlo.

Hablamos en este caso del procedimiento monitorio y de la tramitación del mismo.

PROCEDIMIENTO MONITORIO

Mediante su interposición, se pueden reclamar deudas de cualquier importe (su reclamación ya no tiene límite de cuantía, como sí ocurría antes), siempre que la deuda sea, según señala la Ley:

1.- Dineraria (es decir, una cantidad de dinero con independencia de la moneda de que se trate siempre que, obviamente, esté en curso legal, ya sea nacional o extranjera excluyéndose, por tanto, las obligaciones de hacer o dar cosa concreta)

2.- Líquida y determinada (que hace referencia a que la citada suma o cantidad de dinero debe poder cuantificarse).

3.- Vencida (es decir, que el plazo para hacer efectivo el pago ya haya transcurrido, de lo que se deduce que, por ejemplo, en un préstamo se puede reclamar desde el momento en que no se abone una de las cuotas por haberse pactado el vencimiento anticipado con determinadas condiciones).

4.- Exigible (es decir, que no esté sujeta a ningún tipo de condición y que, legalmente, se pueda reclamar).

Dicha deuda se ha de acreditar documentalmente, y se podrá aportar como prueba cualquier documento firmado por el deudor (ya sea con su firma a “puño y letra”, con su sello, impronta, marca o cualquier otra señal física o electrónica, señala el texto de la Ley), así como facturas, albaranes de entrega, etc.

Decir que, en la práctica, lo primero que se hace es mandar un burofax al deudor (preferiblemente con certificación de texto), reclamando y especificando la deuda, y el mismo se entregará como prueba en el procedimiento (así como el certificado de correos en el que conste su recepción).

De esta forma, se justificará que se ha intentado su cobro antes de recurrir a la vía judicial.

En cuanto a los documentos acreditativos de deuda, hacer un inciso y señalar que, es bastante frecuente en la práctica (y aconsejable si no se ha hecho y siempre que sea posible), que tal deuda se encuentre documentada mediante un “reconocimiento de deuda notarial”.

Y la razón es porque este título, de por sí, es ejecutivo y, por tanto, directamente exigible.

Si bien la obtención de este documento en ocasiones no resulta fácil, ya que es voluntad del deudor firmarlo o no (normalmente dicho documento se firma en aras a la obtención de un pago aplazado en una negociación extrajudicial o, sencillamente, porque las relaciones, por ejemplo, comerciales, continúen entre las partes, y sea voluntad del deudor satisfacer el importe de lo adeudado).

Este procedimiento se inicia a través de una petición del acreedor ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor, a través de impreso o formulario, no siendo necesaria la intervención de abogado ni procurador en dicha petición inicial (si bien se puede acudir a dichos profesionales para su reclamación en aras, sobre todo, a la tramitación de la misma desde el inicio y la asistencia legal en todo el proceso).

En dicha petición se debe detallar el importe de la deuda y los datos identificativos del deudor.

EL DOMICILIO, FUNDAMENTAL

Entre dichos datos, como resulta lógico, el domicilio se predica como fundamental, pudiendo solicitar, en caso de no encontrarse en el momento de la reclamación en el domicilio inicial, una averiguación domiciliaria a efectos de ser localizado y poder notificarle la petición interpuesta.

De esta forma, si de tal averiguación resulta que reside en localidad o partido judicial distinto al del Juzgado ante el que se ha presentado la solicitud, se dictará auto dando por terminado el proceso, pudiendo así el acreedor interponerlo nuevamente ante el Juez competente.

En ocasiones, dicha notificación podrá hacerse mediante edictos, si dichas averiguaciones resultasen infructuosas. Igualmente será necesario adjuntar a dicha petición los documentos que acrediten la existencia de la deuda que se reclama. Requisito fundamental para la viabilidad de la petición.

De esta forma, y tras notificar al deudor la reclamación interpuesta, se le dará un plazo de 20 días para que pague al peticionario la cantidad reclamada; o consigne la cantidad en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado; o bien se oponga a la reclamación manifestando que no lo debe (decir que, en este último caso, basta simplemente con que diga que “se opone”, sin más, sin necesidad de probar que la deuda, o no existe, o ya la ha abonado en todo o en parte, debiendo ir firmada dicha oposición con abogado y procurador si la cantidad reclamada excede de 2.000 Euros, siempre que se trate de procedimientos por razón de la cuantía), pudiendo solicitar en dicha oposición la celebración de vista.

¿QUÉ PASA SI NO CONTESTA AL REQUERIMIENTO?

En este caso, se dictará decreto por el que se archivará dicho procedimiento, habiéndose convertido el mismo en “título ejecutivo”.

De esta forma, se podrá solicitar el despacho de ejecución (bastando, dice la ley, la mera solicitud) para iniciar dicha fase (y la cuantía reclamada devengará intereses desde que se dicte el correspondiente auto) en la cual, lo primero que se hará, será solicitar una averiguación patrimonial del deudor y el embargo telemático de todas las cuentas de las que el mismo sea titular, hasta cubrir así la cantidad del principal (es importante saber que se pueden ir presentado las llamadas “mejoras de embargo” si, transcurrido cierto tiempo, no se obtiene con el primer embargo el cobro de la totalidad).

Decir que esta segunda fase tampoco requiere de la intervención de abogado ni procurador cuando la cuantía no supere los 2.000 euros.

¿Qué pasa si el deudor paga la deuda tras recibir la reclamación inicial?

En este caso se acordará el archivo de las actuaciones.

¿Y SI EL DEUDOR SE OPONE?

Aquí el asunto se transformará:

1.- En juicio verbal (si la cuantía no excede de 6.000 euros, siendo el límite hasta 2.000, como ya hemos señalado, para que el acreedor vaya o no asistido por abogado y representado por procurador);

2.- O en juicio declarativo ordinario (si supera dicha cantidad).

Incidir que, si la cuantía reclamada excede de 6.000 Euros, se dará plazo al demandante para que presente nueva demanda en el plazo de un mes. Plazo que es muy importante ya que, de no cumplirse, no sólo se archivará el procedimiento, sino que además se condenará en costas al acreedor por no haber cumplido con el mismo y presentado demanda en tiempo y forma.

¿MERECE LA PENA RECLAMAR LAS DEUDAS SI EL DEUDOR CARECE DE MEDIOS SUFICIENTES PARA PAGARLA?

Esta es una pregunta que a los abogados nos manifiestan con mucha frecuencia (sobre todo cuando se valora la cantidad a reclamar y los costes de hacerlo).

En este sentido, decir que tenemos a nuestra disposición la información existente en los registros públicos (como el de la propiedad o mercantiles) que pueden ser consultados (sobre todo para saber el estado de solvencia que tiene una empresa, como persona jurídica, o si el deudor, como persona física, tiene, por ejemplo, bienes a su nombre).

Y, además, como ya hemos señalado, siempre que se trate de cuantías que no excedan de los 2.000 Euros, la reclamación la podremos hacer nosotros mismos sin coste alguno.

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Carlos Miguelanez Díaz

Habitualmente, la relación entre abogado y cliente tiene el carácter de un arrendamiento de servicios, contrato que no tiene específicos requisitos de forma para su validez.

Aunque pueda formalizarse verbalmente, es muy aconsejable que conste por escrito en lo que se denomina hoja de encargo profesional.

¿Cuántas veces no hemos empezado a trabajar con unas instrucciones verbales y nos hemos arrepentido de no fijar las condiciones de los trabajos en la fase inicial?

La relación entre el abogado y el cliente debe basarse siempre en la confianza y transparencia, motivo por el que la hoja de encargo es altamente recomendable, puesto que transmite una imagen de profesionalidad del abogado al cliente, mientras que de cara al abogado transmite tranquilidad, especialmente a la hora de cobrar los honorarios.

Tanto para clientes conocidos como para otros que nos han recomendado, pero de los cuales no tenemos referencias, se puede dar el caso de empezar a trabajar y que luego surjan puntos de discusión en cuanto al desarrollo del proceso o su coste, aunque normalmente a esas alturas el abogado ya ha realizado gran parte del trabajo, quedando pendiente la ardua labor de cobrar los honorarios.

NO HAY UN FORMATO PREDETERMINADO DE HOJA DE ENCARGO

Vaya por delante que no hay un formato predeterminado, como ocurre con otros muchos modelos o plantillas que se acaban mejorando con el paso del tiempo y la experiencia.

Por ello, cada abogado debe desarrollar su propia hoja de encargo y debe ajustar su contenido a cada caso o asunto concreto para evitar problemas o malentendidos posteriores.

En una posible jura de cuentas o reclamación judicial, evitaremos muchos problemas probatorios con el soporte de la hoja de encargo, al ser necesaria la presentación de un escrito de aprobación de mandato por parte del cliente.

Se trata de una forma de establecer el trabajo que va a desarrollar el abogado dentro de un proceso o informe, sirviendo como presupuesto de cara al establecimiento de honorarios y la aprobación de los mismos.

SE DEBE ESTABLECER CON CLARIDAD EL OBJETO DEL ENCARGO Y LOS HONORARIOS

En la hoja de encargo se definirá claramente lo que es objeto de la relación determinando las obligaciones y derechos de ambas partes, debiendo ser lo más exhaustivo posible, con las inclusiones y exclusiones que se consideren oportunas.

Un ejemplo es establecer los trabajos en fase extrajudicial y judicial, con los honorarios que correspondan.

Uno de los elementos esenciales es el de los honorarios profesionales, en base a un precio fijo o por horas o conforme a un resultado o cualquier otro sistema que se considere adecuado y no esté en contra de la normativa vigente. En caso de que se pacten honorarios según resultado es importante definir el mismo y las consecuencias de su cumplimiento parcial.

Los criterios orientativos de los Colegios pueden ser una primera pauta.

Tan esencial como lo anterior es la forma de pago y los plazos para su liquidación, no olvidando indicar la sujeción al IVA y las posibles retenciones.

Otro de los puntos importantes es la petición de provisión de fondos. Los abogados con mayor experiencia suelen hacer mucho hincapié en este asunto a favor de los abogados que están iniciando su actividad. La provisión garantiza que parte del trabajo se cobra por adelantado y establece un mayor vínculo o compromiso entre el abogado y el cliente.

CONTENIDO DE LA HOJA DE ENCARGO

Por otra parte, el contenido mínimo que debe tener la hoja de encargo es:

• Datos del abogado y cliente, haciendo constar todos los datos personales de los mismos. Si es una sociedad profesional habrá que identificarla.

• Detalle de los servicios que se van a prestar, con el máximo detalle de las diferentes fases y trabajos a realizar en cada una de ellas.

• Determinación de honorarios, la cual debe realizarse con el mayor detalle posible y el cálculo de los mismos para cada una de las fases.

• En caso de existir otra serie de costes asociados al servicio, como pueden ser los procuradores o los gastos de notaría, también deben establecerse detalladamente como parte de los gastos del proceso.

• Cláusula de protección de datos.

No deben de olvidarse ciertas advertencias al cliente, tales como la posibilidad de ser condenado en costas si se desestima su petición, que la insolvencia del ejecutado pueda implicar la imposibilidad de cobro de los derechos reconocidos en sentencia o, la posibilidad de delegar una parte del contenido del encargo en sus socios u otros abogados o profesionales.

Después del repaso anterior, creo que es bastante conveniente, sobre todo para abogados jóvenes, pero también para el resto de compañeros que desarrollan esta profesión, el tener siempre una hoja de encargo disponible y bien redactada, para dar la máxima información y credibilidad al cliente, al igual que tener un justificante de los servicios a realizar y un soporte para poder cobrar los mismos.

UNA MAGISTRADA DE FUERTEVENTURA CONDENA AL BBVA A RECONOCER DICHO DERECHO A UNA INQUILINA INTERESADA EN COMPRAR EL PISO EN EL QUE VIVE

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Carlos Berbell

La titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 6 de Puerto del Rosario, Fuerteventura, María de Coromoto Lozano León, ha condenado a Divarian Propiedad, S.A. a reconocer a Vanesa Posada, inquilina de una propiedad que fue embargada, su derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que tiene alquilada desde el 1 de mayo de 2015.

Divarian Propiedad, S.A., fue la mercantil que creó el BBVA en la que concentró todos sus inmuebles embargados.

La magistrada recuerda en su novedosa sentencia que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en caso de venta de la vivienda arrendada el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, lo que se le debe informar; a partir de ese momento, tendrá treinta días para ejercitar ese derecho.

En este caso el BBVA no realizó esa comunicación a la inquilina sino que aportó el inmueble en cuestión junto con otros más, a la ampliación de capital de Divarian Propiedad, S.A., que tuvo lugar el 10 de septiembre de 2018. Es una vivienda unifamiliar situada en Puerto Lajas, localidad a 7,4 km al norte de Puerto del Rosario, en la costa este de la isla.

La sentencia, que tiene fecha de 16 de diciembre pasado, establece que la transmisión de la finca se realizó «a título oneroso», equivalente a una compraventa, por lo que la arrendataria tiene derecho al retracto de la vivienda que ocupa, en el precio de la cesión. 

EL PRECIO, MEOLLO DE LA CUESTIÓN

«Este precio que, en realidad, es el meollo jurídico de la operación de venta, tiene que fijarse por un experto independiente designado por el Registrador Mercantil, conforme establece la Ley de Sociedades de capital y sería el que habría de consignar el inquilino para adquirir la finca en virtud del derecho de retracto», explica José Tocino Maquiera, representante legal de Vanesa Posada, la inquilina.

Posada había reclamado ese derecho de adquisición preferente del inmueble antes de que el BBVA lo hubiera aportado a Divarian Propiedad, S.A.

«Lo más grave de esta situación, que la nueva empresa propietaria de la vivienda, se niega a vendérsela voluntariamente a la inquilina, como ha ocurrido en el presente caso, donde a pesar de sus ofertas, ha hecho oídos sordos a las mismas, a las que ni siquiera se ha dignado responder», añade Tocino Maquiera.

La jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado no considera compraventa, a los efectos de tanteo y retracto, la aportación a una sociedad de bienes inmuebles.

«Esto es lo novedoso de la sentencia. Porque considera –y lo razona en derecho de forma acertada– que la repetida operación que los bancos realizan a menudo es en realidad una cesión onerosa, equivalente a una compraventa, y no una aportación no dineraria, con la que se libran de comunicar a los inquilinos los derechos de adquisición preferente sobre la vivienda que ocupan», precisa el abogado.

«Si esta sentencia, caso de ser recurrida, se ve confirmada en instancias superiores, los bancos tendrán que buscar otra forma para tratar de eludir estos derechos de los arrendatarios», apunta.

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto por el que se modifica el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, lo cual le permitirá adaptarse a la normativa comunitaria

elderecho.com

El Real Decreto tiene por objeto una modificación de carácter parcial del Reglamento en lo referente a dos ámbitos diferentes. El primero de estos ámbitos es el de las dotaciones por deterioro de los créditos y otros activos derivados de las posibles insolvencias de los deudores de las entidades financieras.

La Ley del Impuesto sobre Sociedades ha previsto un desarrollo reglamentario para regular la deducibilidad fiscal de las dotaciones por deterioro de créditos derivadas de las posibles insolvencias de los citados deudores. Ello viene motivado por las específicas características de la actividad y objeto social de estas entidades, que hacen necesaria una regulación también específica en esta materia.

Este tipo de entidades tienen un régimen contable sectorial singular cuya aprobación está encomendada al Banco de España, que se contiene en su Circular 4/2017. Dicha circular tuvo por objeto adaptar el régimen contable de las entidades de crédito españolas a los cambios del ordenamiento contable europeo derivados de la adopción de las nuevas Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) -la NIIF 15 y la NIIF 9-, de manera que se han modificado los criterios de contabilización de los ingresos ordinarios y de los instrumentos financieros, respectivamente.

Ante estos cambios en la normativa europea, es necesario modificar la redacción del Reglamento del Impuesto para adaptar la norma fiscal a la nueva regulación contable, sin variar los criterios fiscales contenidos en el desarrollo reglamentario vigente.

El segundo de los ámbitos afecta al informe ‘País por País’, información que deben aportar determinadas multinacionales (MNC) de matriz española.

La Directiva UE 2016/881 de 25 de mayo de 2016, que modifica la Directiva 2011/16/UE en lo que respecta al intercambio automático obligatorio de información en el ámbito de la fiscalidad, determina las normas aplicables a la información país por país por parte de los grupos de empresas multinacionales.

Si bien el Reglamento ya recoge los aspectos sustanciales de la Directiva, se estima conveniente efectuar una serie de precisiones, especialmente en cuanto a la obtención de información por las entidades residentes en España de sus matrices extranjeras, con el objetivo de completar la regulación ya existente. De esta manera, se ajusta a la normativa comunitaria en la materia.

El proyecto ha sido sometido a trámite de información pública, habiéndose recibido observaciones de diversos organismos y asociaciones, tales como el Banco de España, la Asociación Española de Banca, la Confederación Española de Cajas de Ahorro o la OCDE, entre otros.

También ha sido objeto de dictamen favorable del Consejo de Estado y se ha recibido informe de la Oficina de Coordinación y Calidad Normativa, de las que gran parte de las recomendaciones se han incorporado en el proyecto de Real Decreto.

De esta forma, con este Real Decreto se adapta la terminología utilizada a las nuevas normas comunitarias y se modifica el artículo relativo a la obligación de aportar la información país por país. Por ejemplo, si existen varias entidades dependientes residentes en territorio español, actualmente sólo una de ellas es la designada por la multinacional para presentar la información. Con la modificación, esto no será de aplicación cuando la entidad nombrada no pudiera obtener toda la información necesaria para presentar la información país por país.

El Ayuntamiento colaborará con un administrador de oficio para que atienda a los bloques sin recursos y les asesore en la tramitación de subvenciones de rehabilitación y reformas

elmundo.es

DANIEL VICENTE

El Ayuntamiento de Castellón continuará con su apuesta por impulsar un parque de vivienda digno y adaptado en la ciudad en el presente ejercicio. Fuentes de la Concejalía de Vivienda, dirigida por María Jesús Garrido, ponen de relieve el convenio de colaboración que rubricará el consistorio con el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón para arrojar luz en aquellas viviendas sin recursos que desconocen cómo optar a ayudas.

Desde el área aseguran que «por primera vez el Ayuntamiento dispondrá, con financiación municipal, de un administrador de fincas de oficio, que atenderá a las comunidades de vecinos sin recursos».

Este profesional se encargará de atender a los bloques de viviendas antiguas que, por sus propios medios, no pueden contratar a un administrador. Así las cosas, el administrador «les ayudaría en solicitar ayudas públicas de rehabilitación y eficiencia energética».

Cabe recordar que, según el Plan Estratégico de Vivienda de Castellón, un total de 7.000 casas urgen una rehabilitación. La mayoría de estos inmuebles, según la concejalía, se ubican en el casco histórico, pero gran parte también están ubicadas en el tramo de la ronda Magdalena que va hasta el estadio Castalia. De esas 7.000 viviendas en cuestionable estado, 1.000 están en ruinas» y 6.000 presentan un elevado grado de degradación, revela el mismo informe. Es por ello que el convenio, aún en trámites, contribuirá a acelerar el proceso de solicitud de ayudas a administraciones como el Ministerio o la Generalitat para rehabilitar viviendas. El presidente del Colegio de Administradores de Fincas en Castellón, Joaquín Rambla, recuerda que una vez pasados los 50 años desde su edificación, las viviendas debe contar con un informe que avale su seguridad y el cumplimiento de la normativa. «Desde el propio Ayuntamiento saben que en su parque de viviendas sociales es necesaria una inyección económica para poner las cosas en orden, debido a la antigüedad de parte de las mismas», explica Rambla. En la capital de la Plana hay 696 viviendas de titularidad pública -del Ayuntamiento o de la Generalitat-, lo cual representa el 1 por ciento sobre el total.

De igual forma, Rambla detalla que «el convenio también está enfocado a edificios que sin ser sociales, están en estado vulnerable y necesitan obras». Asimismo, el citado colegio ha propuesto al Ayuntamiento de Castellón en el borrador del convenio ofrecer el servicio de su Centro de Mediación Inmobiliaria (CEMEI). «Ofrecemos también el servicio de mediación para casos en los que haya problemas de convivencia. Nuestra voluntad es aminorar esos problemas en la medida de lo posible. En un primer momento el convenio no contemplaba este servicio, pero parece que al Ayuntamiento le ha gustado nuestra propuesta», informa Rambla, quien también es vocal del Consejo Nacional de Colegios de Administradores de Fincas de España.

El Colegio ya ha rubricado el mismo convenio con Gandía. Gracias al mismo, Ayuntamiento y administradores de fincas han ayudado a 44 familias de la localidad que viven en bloques de vivienda en mal estado. Por el momento están en contacto con otros consistorios de la Comunidad Valenciana.

Igual que el Colegio de Abogados, el colectivo de los administradores de fincas han creado la figura del administrador de oficio, cuya tarea es asesorar y orientar a familias sin recursos para optar a ayudas públicas y cuya retribución corre a cargo de, en este caso, la administración local. El convenio contempla una aportación municipal de 20.000 euros el primer año. La idea es que año a año hasta el cuarto ejercicio, la comunidad vaya asumiendo el importe. Asimismo, la labor del administrador se desarrollará en edificios con un valor catastral inferior a los 60.000 euros y de más de 20 años de antigüedad.

La Agencia de Protección de Datos recibe desde Elche dos quejas sobre una mirilla electrónica que grababa en zonas comunes y una cámara de seguridad que enfocaba más allá de un garaje

informacion.es

J. M. Grau

Las cámaras de vigilancia o similares aplicadas en el contexto de las comunidades de vecinos está contribuyendo a introducir nuevos motivos para discutir entre los propietarios. Así ha ocurrido con dos casos distintos en Elche que han llegado hasta la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) tras denunciarse que podría estar vulnerándose la privacidad de las personas.

Uno de los casos se localiza en la avenida San Bartolomé de Tirajana, en Arenales del Sol, y el problema surge cuando uno de los vecinos instala una cámara en un garaje «sin contar con la debida autorización».

Tras elevar la correspondiente reclamación, la AEPD lleva a cabo una inspección tras la cual considera que el tratamiento de los datos personales que se realiza por el denunciado a través de las cámaras no cumple las condiciones que impone la normativa sobre protección de datos, de ahí que se proceda a la apertura de un procedimiento sancionador.

La AEPD recuerda que los particulares pueden instalar cámaras de videovigilancia «si bien asumen las responsabilidades que las mismas se ajusten a las disposiciones vigentes en la materia». Y es que solo la propia comunidad de propietarios, una vez alcanzado el consiguiente acuerdo por una mayoría simple de los presentes, puede acordar la instalación de un sistema de videovigilancia con cámaras de seguridad en las zonas comunes de un edificio, es decir, garajes, trasteros…

Algunos de los requisitos que debe cumplir el tratamiento de imágenes a través de un sistema de videovigilancia tienen que ver con respetar el principio de proporcionalidad y con el hecho de que cuando el sistema esté conectado a una central de alarma, únicamente podrá ser instalado por una empresa de seguridad privada que cumpla una serie de requisitos.

Pero sobre todo, que las videocámaras en estos casos no pueden captar imágenes de las personas que se encuentren fuera del espacio privado, ya que el tratamiento de imágenes en lugares públicos sólo puede ser realizado, en su caso, por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. Tampoco pueden captarse ni grabarse espacios propiedad de terceros sin el consentimiento de sus titulares, o, en su caso, de las personas que en ellos se encuentren.

Por si fuera poco, se deberá cumplir el deber de informar a los afectados, por lo que se debe colocar en las zonas videovigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible.

«Las infracciones de las disposiciones siguientes se sancionarán (…) con multas administrativas de 20.000.000 euros como máximo o, tratándose de una empresa, de una cuantía equivalente al 4% como máximo del volumen de negocio total anual global del ejercicio financiero anterior, optándose por la de mayor cuantía», según la AEPD.

Desproporcionada

En caso de infracción leve, o si la multa que probablemente se impusiera constituyese una carga desproporcionada para una persona física, en lugar de sanción mediante multa puede imponerse un apercibimiento. «Debe no obstante prestarse especial atención a la naturaleza, gravedad y duración de la infracción, a su carácter intencional, a las medidas tomadas para paliar los daños y perjuicios sufridos, al grado de responsabilidad o a cualquier infracción anterior pertinente, a la forma en que la autoridad de control haya tenido conocimiento de la infracción, al cumplimiento de medidas ordenadas contra el responsable o encargado, a la adhesión a códigos de conducta y a cualquier otra circunstancia agravante o atenuante», advierten desde la AEPD.

De acuerdo con todo lo expuesto, la Agencia ha llegado a considerar que el denunciado disponía de un dispositivo de videovigilancia que estaba afectando a zonas comunes sin causa justificada. En este punto, la AEPD considera que la persona denunciada no colaboró en una primera instancia a la hora de aclarar los hechos.

No obstante, dada la ausencia de infracción administrativa previa, tratándose de un particular y que no se ha podido constatar lo que en su caso grababa con las referida cámara, la AEPD ha considerado acertado imponer una sanción de apercibimiento.

De momento, lo que ha trascendido es que el denunciado debe ahora aportar impresión de pantalla (fecha/hora) de lo que en su caso se capta con la cámara en cuestión, así como explicar los motivos de la instalación de las cámaras y si lo había puesto en conocimiento del presidente de la comunidad de propietarios. De esta historia es todo lo que se ha hecho público hasta el momento.

También en un apercibimiento, al menos que haya trascendido, ha acabado también otro caso parecido en un edificio en Elche. En este caso el problema se generó a raíz de la instalación de una mirilla de videovigilancia en la puerta de la vivienda sin contar con autorización de la junta de propietarios y pudiendo afectar al derecho a la intimidad de los vecinos.

Según acreditaba la denunciante, el vecino denunciado disponía de una mirilla con posibilidad de grabación permanente de espacios comunes, sin que la comunidad hubiera dado permiso.

«En relación al dispositivo instalado (mirilla electrónica) es necesario recordar que el mismo, atendiendo a las características técnicas de este, puede grabar con carácter permanente zonas comunes, debiendo ser cautelosos a la hora de instalar el mismo, al poder afectar al derecho a la intimidad de terceros sin causa justificada. La finalidad de una mirilla electrónica no es grabar de manera permanente zonas comunes, sino ser un instrumento técnico que auxilie a personas con algún grado de discapacidad o con déficit de movilidad funcional a realizar sus tareas cotidianas o servir como medida de seguridad de la vivienda, en caso de abandono temporal de la misma», según indica la AEPD.

Con carácter general, este tipo de dispositivos solo se activa cuando se pulsa el timbre de llamada al domicilio, y permanece el resto del tiempo en modo pausa en lo relativo a la obtención de imágenes, de manera que no se equipara a una videocámara que graba permanentemente las zonas comunes.

En este caso, la Agencia recoge que también hubo falta de colaboración inicial por parte del denunciado, por lo que se instó a la comunidad de propietarios que le hiciera llegar el contenido de la resolución administrativa de la AEPD, de tal manera que quedara constancia en el acta correspondiente de la junta o bien mediante el envío de carta certificada, pudiendo el vecino denunciado exponer el motivo de la instalación de la mirilla.

En situaciones como estas, la Agencia recuerda que todas las partes deben «ajustar sus relaciones a las reglas mínimas de convivencia vecinal», de manera que se llegue a un acuerdo satisfactorio para ambas, de tal manera que el titular de la mirilla pueda defender la seguridad de su hogar y la comunidad ver preservado su derecho a la privacidad.