Autor: Megafincas

Para adaptarlo a un sistema sancionador automatizado de la Inspección de Trabajo y a la reducción por pronto pago

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Se modifica el Reglamento, con efectos desde 1 de enero de 2022, para adaptarlo a los procedimientos sancionadores iniciados mediante actas extendidas por la Inspección de Trabajo y Seguridad Social de forma automatizada. Para este fin, se prevé la utilización del Sello Electrónico Cualificado de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. También se regula una serie de reducciones de la sanción en caso de reconocer la responsabilidad y abonarla en un primer momento.

Actuación administrativa automatizada

Se modifica el Reglamento a fin de proceder a un desarrollo reglamentario específico, tanto de la actuación comprobatoria previa, como del inicio y de la tramitación de un procedimiento sancionador, de forma automatizada, por parte de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social.

Esta reforma, que supone la adición de un nuevo capítulo IX sobre la actuación administrativa automatizada tiene como objetivos:

• Dar mayor coherencia al procedimiento sancionador, al atribuir la competencia para resolver a aquellos organismos a los que corresponde la gestión del ámbito material afectado por la infracción.
• Articular un procedimiento sancionador ágil, basado en hechos constitutivos de infracción generalmente no controvertidos, y con seguridad jurídica para el administrado.

En toda actuación administrativa automatizada, previamente, se determinarán los supuestos en los que se hará uso de dicha actuación, el órgano u órganos competentes para la definición de especificaciones, programación, mantenimiento, supervisión y control de calidad del sistema de información, así como en su caso, el órgano responsable a efectos de impugnación.

Reducción por pronto pago

Se regula la aplicación de reducciones en las sanciones de la Inspección de trabajo, en línea con la tendencia en el ordenamiento administrativo sancionador de permitir al sujeto responsable de una infracción reconocer su responsabilidad en la comisión de la infracción y abonar el importe de la sanción propuesta inicialmente con unas reducciones sobre dicho importe.

Aunque estas reducciones han sido establecidas con carácter general por el artículo 85 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, el carácter especial de este procedimiento y sus características específicas hacen conveniente una regulación expresa de la materia, para adaptarlo a sus peculiaridades.

Estas reducciones permiten agilizar el procedimiento, al vincularse a la renuncia a cualquier tipo de alegación o recurso en vía administrativa, facilitándose así el sistema de recaudación de las sanciones y favoreciendo este.

No se considera multa de haber, puesto que para ello es necesario que se detraiga un salario devengado, lo que no se produce si no hay prestación efectiva de trabajo

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El TS confirma que la empresa puede descontar directamente de las nóminas los minutos de retraso en los fichajes de entrada por la falta de puntualidad del trabajador. No se considera multa de haber, puesto que para ello es necesario que se detraiga un salario devengado, lo que no se produce si no hay prestación efectiva de trabajo. La sentencia cuenta con un voto particular.

Una empresa de contact center descuenta directamente en la nómina de sus trabajadores la parte correspondiente a los minutos de retraso en que incurren a la hora de incorporarse al trabajo. El sindicato CGT presenta demanda de conflicto colectivo solicitando que se declare esta práctica contraria a derecho pues implica una multa de haber encubierta ya que la jornada que prevé el convenio colectivo es anual y estos períodos de tiempo se podrían recuperar en otro momento.

Además, considera que la empresa impone una doble sanción sobre la misma actuación pues sanciona disciplinariamente a los trabajadores que incurren en faltas de puntualidad de manera reiterada.

La empresa por su parte, considera que la recuperación del tiempo dejado de trabajar es prácticamente imposible por la naturaleza de las campañas contratadas con las terceras empresas para prestar servicios en franjas determinadas de tiempo.

La AN, considera lícita esta práctica empresarial y desestima la demanda. El sindicato recurre en casación planteando la cuestión relativa a si constituye una multa de haber la práctica empresarial consistente en no abonar a sus trabajadores la retribución correspondiente al tiempo en que no prestan servicios laborales por los retrasos al incorporarse a sus puestos de trabajo.

El TS, en su resolución de 27 de mayo de 2021, confirma la sentencia recurrida en base a los siguientes argumentos.

1. Considera probada la existencia de dificultades para compensar los retrasos en un turno distinto; y es que la empresa proporciona servicios de contact center en virtud de contratos que se dimensionan con arreglo a horas o a medias horas y los trabajadores están adscritos a turnos determinados con arreglo a un horario fijo. Y aunque existe una compensación de jornadas para los trabajadores que atienden llamadas que se prolongan más allá de la finalización de su turno, se trata de un supuesto concreto que está regulado por un acuerdo entre la empresa y los representantes de los trabajadores.
2. El salario retribuye el tiempo de trabajo o el tiempo de descanso computable como de trabajo. Pero en caso de falta de prestación de servicios por causa imputable al trabajador, que se retrasa al incorporarse a su puesto de trabajo sin causa justificada, no concurre la prestación de servicios que conlleve el devengo de la retribución. Y ello no supone una multa de haber puesto que esta consiste en la detractación del salario devengado o al que el trabajador tiene derecho.
3. El hecho de que la empresa sancione con amonestaciones, suspensiones de empleo y sueldo o con despidos las ausencias y retrasos de los trabajadores, a la vez que detrae de sus salarios los que se hubieran devengado de haber existido una efectiva prestación de servicios, no supone una doble sanción ya que la detracción de salarios obedece a la naturaleza bilateral y sinalagmática del contrato de trabajo y las sanciones obedecen al legítimo ejercicio de la potestad disciplinaria prevista legal y convencionalmente.

En atención a estas consideraciones, el TS desestima la demanda absolviendo a la empresa de las peticiones formuladas.

La sentencia contiene el voto particular de un magistrado que considera que el descuento en la nómina del trabajador constituye una sanción encubierta, ya que no está previsto ni legal ni convencionalmente y sí existe, al contrario, una regulación específica sobre los retrasos en el convenio colectivo. Considera, además, que es una práctica ilícita pues no se acredita impedimento alguno para recuperar los retrasos.

B.O.E.

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don Tomás Pérez Ramos, notario de Madrid, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 18, don José Félix Merino Escartín, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 23 de noviembre de 2020 por el notario de Madrid, don Tomás Pérez Ramos, con número 6.303 de protocolo, la mercantil «Buenavista Maxi, S.L.» cambió el uso a vivienda de una finca integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal descrita en el Registro como local de garaje, y solicitaba su inscripción en el Registro al resultar de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que se correspondía con dicha finca, que se protocolizaba en la escritura, que su destino era el de vivienda y resultar de los antecedentes del inmueble que figuraban en Catastro, consultados de manera telemática por el notario y que también figuraban protocolizados en la escritura, que desde el año 2000 su uso era residencial, lo cual acreditaba según la escritura que «la edificación existente es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». También se hacía constar en la escritura que en los estatutos por los que se regía la comunidad de propietarios a la que pertenecía la finca, no hay mención en contra del cambio de uso de la misma.

Por diligencia extendida el día 23 de febrero de 2021 en la misma escritura por el notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, se aclaraba que el cambio de uso de la finca a vivienda y la solicitud de su inscripción se realizaba con fundamento en lo dispuesto por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de marzo de 2019.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 18, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Calificado el documento adjunto, tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe, ha decidido no practicar la inscripción solicitada, atendiendo a los siguientes:

Hechos:

Se solicita la inscripción de una escritura de cambio de uso autorizada el 23 de noviembre de 2020 por el notario de Madrid don Tomás Pérez Ramos, con el número 6303 del protocolo.

Causó el asiento 1399 del diario 67, con fecha 2 de febrero de 2021, siendo retirado el título y aportado de nuevo el 1 de marzo de 2021.

En el Registro se describe la finca afectada como local de garaje, con una superficie de 20 metros y 60 dm².

En el título ahora presentado, se solicita la inscripción del cambio de su uso a vivienda.

Defectos observados y fundamentos de derecho:

No procede inscribir la finca descrita como vivienda, porque no deben de entrar en el tráfico jurídico viviendas que tengan la consideración de infraviviendas por su superficie y condiciones. Dicho defecto se basa en el artículo 7.3.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid de 1997 y en la Orden Ministerial de 29 de febrero de 1944, que considera aplicable el acuerdo n.º 1 de la Comisión de Seguimiento del Plan General, de 11 de diciembre de 1997.

Normas Urbanísticas Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (actualizado a 3 de diciembre de 2019):

“Artículo 7.3.4 Programa de vivienda (N-2).

A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros.

Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.”

Dicho artículo se complementa con los siguientes acuerdos:

1) Acuerdo de la Comisión del Seguimiento del Plan General n.º 1, de 11.12.1997. Condiciones mínimas que deben reunir las piezas de una vivienda: Entender aplicable la Orden del Ministerio de la Gobernación de 29 de febrero de 1944 (Boletín Oficial del Estado 1.03.44) por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, toda vez que como normativa sectorial vigente es de aplicación simultánea con la de carácter urbanístico establecida en el Plan General.

2) Acuerdo de la CSPG n.º 99, de 11.03.1999. Interpretación del artículo 7.3.4.1: Programa mínimo de vivienda:

1.º Como consecuencia de la asimilación de los apartamentos regulados por el Plan General de 1985 en el régimen general de vivienda instituido en el nuevo Plan General, se considera satisfecha la condición de viviendas mínima, determinada por el artículo 7.3.4.1 de sus NNUU, en aquéllas que únicamente dispongan de “estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo”, siempre que su superficie útil total no sea inferior a veinticinco metros cuadrados, pudiendo superar los treinta y ocho metros cuadrados referidos en dicho artículo.

2.º Se considerará que la cocina está integrada en el conjunto “estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio” cuando entre ella y el resto de dicho conjunto exista una superficie practicable igual o superior a dos metros cuadrados, hueco de paso incluido.

3.º La expresión “estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio” lleva implícita la posibilidad de segregar físicamente el dormitorio.

No se ha solicitado anotación preventiva.

La anterior nota de calificación negativa podrá (…)

Madrid, a 22 de marzo de 2021.–El Registrador (firma ilegible). Don José Félix Merino Escartín.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don Tomás Pérez Ramos, notario de Madrid, interpuso recurso el día 23 de abril de 2021 mediante escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:

«Fundamentos de Derecho.

Primero: El cambio de uso que se pretende inscribir se sustenta en la aplicación del artículo 28.4 de RDL 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en el procedimiento admitido por esta misma Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en varias resoluciones (entre otras, 31 de agosto de 2017 y 27 de marzo de 2019).

De la aplicación de ambas premisas resulta que para el acceso en el registro de la propiedad de actos de trascendencia urbanística como son las declaraciones de obra nueva, cuando la infracción urbanística este prescrita el artículo 28.4 de RDL 7/2015 exige acreditar la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, sin que pueda el Registrador para practicar la inscripción exigir la conformidad de la edificación con las nomas [sic] de planeamiento urbanístico vigente, lo que no es posible a tenor del precepto citado, toda vez que el mismo declara que “el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general”, esto es, no le impone comprobar que la edificación esté conforme o no a las normas de Plan general de Ordenación Urbana. Y si no debe realizar dicha comprobación para que pueda acceder en el Registro de la propiedad un acto de naturaleza urbanística como es la declaración de obra nueva o incluso actos de parcelación urbanística tampoco lo puede hacer para que se inscriba un simple cambio de uso.

Segundo: En definitiva, el argumento que aduce el Registrador para denegar la inscripción del cambio de uso es el de negar el acceso al tráfico jurídico como declara expresamente en su calificación de “viviendas que tengan la consideración de infraviviendas por su superficie y condiciones”. Pero esta motivación carece de amparo en la normativa vigente, implicando una extralimitación –bienintencionada sin duda– del funcionario calificador en sus funciones y una actuación totalmente incompatible con la reiterada doctrina de este Centro Directivo que emana de entre otras las Resoluciones citadas en el Fundamento anterior.

Carece de amparo legal puesto que no hay que olvidar que el ciudadano, aunque la inscripción con carácter general es declarativa y no constitutiva tiene derecho al acceso al Registro de la Propiedad a los títulos inscribibles por él otorgados y notarialmente autorizados, y sobre todo, porque el citado art. 28.4 no atribuye al Registrador la facultad de valorar denegar la inscripción cuando a su juicio el título presentado está viciado por la concurrencia de una infracción urbanística. No puede el Registrador, como si de un juez se tratara, sancionar una posible infracción urbanística, con la denegación de un derecho que todo ciudadano tiene, el del acceso de sus títulos al Registro de la Propiedad. En suma: no corresponde al Registrador de la propiedad el decidir, sin procedimiento judicial de ningún tipo ni posible fase probatoria, ni sobre todo contradicción, el decidir si se puede o no negar el acceso al tráfico jurídico –como expresamente dice la calificación– de una vivienda por incurrir en posible infracción urbanística. Al contrario, la norma es muy clara y lo que ordena es que el registrador se limite a comprobar la existencia de anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística y una vez inscrito comunique a las autoridades –estás sí competentes para valorar y sancionar– la posible infracción urbanística.

La solución contraria supone atribuir al Registrador de la propiedad de una facultad –la de decidir nada menos que el acceso al tráfico jurídico– que tiene una evidente naturaleza sancionadora sin tener facultades legales para ello, y sin por supuesto procedimiento sancionador regido por el principio de contradicción ni las mínimas garantías.

Es cierto que en base a lo expuesto podrían tener acceso al registro edificaciones que se hallan fuera de ordenación, pero ese es el supuesto de hecho de la norma tal y como expresamente reconoce esta misma Dirección Genera en su Resolución de 13 Noviembre 2013 (“ciertamente el registro reflejará un uso posiblemente contrario a las previsiones urbanísticas, pero como ha recordado este centro directivo (Resoluciones de 6 de Febrero y 11 de Mayo de 2013) esta circunstancia constituye el supuesto de hecho de la norma”), y ello puede ocurrir en toda declaración de obra en base al referido artículo 28.4 donde el legislador tolera la constatación registral de casos (como el presente) en los “que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”. Esto es, se prevé el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, aunque puedan ser irregulares desde la normativa urbanística vigente, lo que no supone que se legalicen, sino tendrán la calificación de fuera de ordenación, con los límites que ello conlleva. Así, las mismas Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM-97), en su Artículo 2.3.2 distingue edificaciones fuera de ordenación absoluta y relativa y las limitaciones en cada caso para el propietario. La existencia de edificaciones fuera de ordenación fue consagrada expresamente el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, al modificar la redacción del artículo 20, número 4, de la Ley de Suelo. En la Exposición de Motivos señala que “se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquellos respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”. De esta manera, concluye la Exposición de Motivos, “se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica”.

Así, si el legislador asume el riesgo de que tengan acceso al registro de la propiedad situaciones fuera de ordenación, y lo que es más importante, al tráfico jurídico, no se entiende porque el Registrador, en el caso concreto planteado, decide que dicho riesgo no puede admitirse para la posible infracción urbanística cometida (de la infravivienda), sin que pueda tener lugar la prescripción.

En definitiva, de mantenerse por esta Dirección General la calificación, carecería de sentido el artículo 28.4 citado y en toda solicitud de inscripción amparada en una posible prescripción de infracción urbanística debería valorarse por todo registrador si debe a su juicio sancionarse con negar nada menos que el acceso a tráfico jurídico de la propiedad en cuestión por entender que la prescripción urbanística no debe desplegar sus efectos.

De mantenerse la calificación ya no podría inscribirse cualquier declaración de obra nueva “por antigüedad” sin un reconocimiento de la administración de que la edificación es conforme a normas urbanísticas, vaciando de contenido el artículo 28.4 citado.

Asimismo, la calificación que se recurre es contraria a la doctrina reiterada y consolidada que emana de las Resoluciones del centro Directivo que ante actos de trascendencia urbanística como son nada menos que la declaración de obra nueva o incluso las divisiones de pisos o locales sin licencia entiende que el que se alegue y acredite la prescripción de la posible infracción urbanística, es bastante para permitir la inscripción. La Resolución de 15 de feb de 2016, declara que “a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 (esta Dirección General) ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas”. Y obsérvese que esta Dirección General manifiesta que admite el recurso de la analogía para poder inscribir vía prescripción acreditada “no solo no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas”, sin añadir la matización de que el resultado de las divisiones o segregaciones antiguas no dé lugar a una vivienda que sea inferior fijado por el planeamiento.

En definitiva, a diferencia de lo que hace el Registrador en su calificación recurrida, ni la normativa aplicable ni la interpretación que de la misma reiteradamente hace la Dirección General ésta no distingue según cual sea la infracción urbanística en cuestión, con tal que la misma sea susceptible de prescripción.

Tercero: En definitiva, el acceso al registro del cambio de uso que se pretende no supone perjuicio para terceros ni para la legalidad urbanística.

Así, respecto de terceros no hay desprotección por el acceso registral del cambio de uso, como reconoce la Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, “no hay que olvidar que al practicar así la inscripción no puede producirse desinformación ni haber perjuicio para tercero, pues el Registrador,… debe notificar al Ayuntamiento la inscripción practicada y este puede y debe emitir en su caso, declaración que se hará costar por nota marginal, de suerte que el tercero tendrá una información completa de la situación de conjunto, pudiendo conocer la realidad extrarregistral y en su caso la situación de fuera de ordenación”.

Respecto de la legalidad urbanística lejos de perjudicarla la protege, puesto que como concluye la Resolución de 12 de Septiembre 2016 “la aplicación del artículo 28.4, por otra parte, lejos de amparar situaciones contrarias a la legalidad urbanística, constituye un mecanismo que favorece su protección, pues practicada la inscripción, el registrador ha de comunicar a la administración su práctica debiendo dejarse constancia en la nota de despacho y en la publicidad registral, en interés de eventuales terceros”.

En definitiva, concluye el artículo 28.4 letra c) con la obligación impuesta al Ayuntamiento, una vez recibida la información del Registro de la Propiedad, a “dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.”

En base a lo expuesto respetuosamente se solicita del centro Directivo la revocación de la calificación realizada y la inscripción de la escritura en el registro de la propiedad.»

IV

El registrador de la Propiedad de Madrid número 18 emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9.3, 33 y 47 de la Constitución Española; 3, 4, 348 y 349 del Código Civil; 18, 19 bis, 198 y 326 de la Ley Hipotecaria; 3, 5, 7, 14 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 12, 15 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 236 y 237 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid;52 y 53 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; 74 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; la Circular 2.03/2017/P, de 27 de octubre, sobre el acceso a la información catastral de la Dirección General del Catastro; la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría del Ministerio de la Presidencia, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 32/2019, de 28 de febrero de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General los Registros y del Notariado de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 9, 21 y 23 de abril, 17 de julio, 16 de septiembre y 17 de octubre de 2014, 5 de mayo de 2015, 15 de febrero, 13 de mayo, 12 de septiembre, 3 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017, 27 de junio, 8 de octubre y 14 de noviembre de 2018 y 27 de marzo de 2019.

1. Mediante la escritura contra cuya calificación registral negativa se ha interpuesto el recurso a que se refiere este expediente, el propietario de un elemento privativo de una propiedad horizontal que consta en el Registro de la Propiedad como local de garaje, tras exponer que según la certificación catastral descriptiva y gráfica correspondiente a la finca su destino es el de vivienda, que de los antecedentes en Catastro de dicho inmueble resulta que desde el año 2000 su uso es residencial y que en los Estatutos de la propiedad horizontal de la que forma parte la finca no hay mención alguna en contra del cambio de uso de la finca, declara en consecuencia el cambio de uso a vivienda de dicha finca y solicita su inscripción en el Registro, al amparo de lo dispuesto por el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y del criterio establecido por esta Dirección General.

El registrador suspende la inscripción por entender que no deben entrar en el tráfico jurídico viviendas que tengan la consideración de infraviviendas por su superficie y condiciones, sobre la base de lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid y demás normativa urbanística aplicable, ya que la superficie de la finca no alcanza la superficie definida en dichas normas para tener la consideración de vivienda mínima.

El notario recurrente considera en cambio que procede la aplicación en este caso de la doctrina ya sentada al respecto por esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 12 de septiembre de 2016 y 27 de marzo de 2019), lo cual incluso reconoce el registrador en su informe, aunque a su entender el hecho de que la superficie mínima de la vivienda sea un dato objetivo y el carácter imprescriptible de la protección del derecho a una vivienda digna reconocido por el artículo 47 de la Constitución Española, además de otras consideraciones, impiden la aplicación de esa misma doctrina a este caso.

2. Como se acaba de mencionar, esta Dirección General ya se ha pronunciado en distintas resoluciones sobre el impacto que tiene la normativa urbanística en relación con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Según dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno la facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse «conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien» por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos determinados».

Finalmente se establece en el artículo 15.1 de la misma ley que «el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística (…)».

De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido. De ello se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma.

Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso.

El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo a –entre otros extremos– los usos previstos y aprobados.

La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las previsiones sobre disciplina con las sanciones contempladas al respecto, pudiendo derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida.

3. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente» (artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).

De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.

La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015.

La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad urbanística.

Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo).

Y esto es así porque, aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos por la normativa urbanística, es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización conduce a dicho supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad.

4. Partiendo de estos argumentos, este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018 y 27 de marzo de 2019), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación.

Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado primero o con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (lo que, conforme al artículo 236.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, se produce por el transcurso de cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado cuarto del artículo 28 del vigente texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).

Este segundo supuesto es el que concurre en este caso, al dejarse claro en la escritura –por medio de una diligencia extendida en la misma– que el cambio de uso a vivienda cuya inscripción se solicita se realiza por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo, y a él se refieren especialmente las Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017, 27 de junio de 2018 y 27 de marzo de 2019.

5. Admitida la posibilidad del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cuestión objeto del presente recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria) se limita a determinar si la documentación aportada por el recurrente al efecto es apta para practicar la inscripción del referido cambio de uso de local a vivienda.

Dicha documentación está constituida por la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, con su correspondiente código seguro de verificación, de la que resulta que dicha finca está destinada a vivienda, si bien sin indicación alguna de la antigüedad de dicho uso, junto con otro documento anexo obtenido a través de la Sede Electrónica del Catastro mediante consulta realizada por el notario, denominado «Antecedentes en Catastro de un inmueble. Datos físico-económicos», del cual resulta que desde el día 31 de diciembre de 1998, fecha más antigua que aparece en dicho informe, hasta el día 20 de noviembre de 2020 en que se realiza la consulta protocolizada en la escrituro el uso del inmueble ha sido residencial. Es necesario precisar que, como señalara la Resolución de este Centro Directivo de 27 de marzo de 2019, los antecedentes físico-económicos de un inmueble son datos a los que el registrador puede acceder directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y por tanto pueden ser tenidos en cuenta para su calificación, con fundamento en la Circular 2.03/2017/P, de 27 de octubre, sobre el acceso a la información catastral de la Dirección General del Catastro, el artículo 52.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría del Ministerio de la Presidencia, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, así como en la doctrina de esta Dirección General (contenida, entre otras, en Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 3 de octubre de 2016 y 8 de octubre y 14 de noviembre de 2018), relativa a que el registrador en el ejercicio de su función calificadora puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral sobre todo en relación con materias urbanísticas en que debe existir la mayor colaboración y coordinación posible entre Registro y Urbanismo y entre Registro y Catastro.

De la documentación aportada resulta por tanto que la antigüedad del uso de la finca como vivienda es superior a los cuatro años que exige la legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid para que prescriba cualquier acción de restablecimiento de la legalidad urbanística y en consecuencia se cumplen íntegramente los requisitos exigidos por la normativa según la doctrina de esta Dirección General, en los términos que han quedado expuestos.

6. El hecho de que la superficie mínima que han de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal.

Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y es él el que debería haber reaccionado contra la infracción urbanística que se hubiere podido cometer, anotando en su caso el expediente incoado en el Registro de la Propiedad, y quien también estará obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del cambio de uso, la concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que se produzcan al adquirente de buena fe de la finca.

7. Por último, en cuanto a la alusión al artículo 47 de la Constitución Española, que según lo defendido por el registrador en el mismo «reconoce el derecho a los españoles a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, y que no puede ser objeto de prescripción», debe tenerse en cuenta que el Tribunal Constitucional ha establecido en Sentencia número 32/2019, de 28 de febrero, dictada por el Pleno del mismo en recurso de inconstitucionalidad 4703-2018, que «el art. 47 CE no garantiza un derecho fundamental sino que enuncia un principio rector de la política social y económica, una directriz constitucional dirigida a los poderes públicos», de modo que no procede entender que la infracción de las normas sobre superficie mínima de las viviendas pueda tener por ello carácter imprescriptible.

De hecho, el artículo 236.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece como regla general que la prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años y solo contempla como excepción las que afecten a zonas verdes y espacios libres, que no tienen plazo de prescripción.

Para el cómputo de los plazos de prescripción, el párrafo segundo del artículo 237.1 de la ley del Suelo de Madrid dispone que «cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquélla nunca comenzará a correr antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos» y en su párrafo tercero añade que «en las infracciones derivadas de una actividad continuada, la fecha inicial del cómputo será la de la finalización de la actividad o la del último acto con el que la infracción se consuma».

En relación con esta cuestión, debe recordarse la doctrina de esta Dirección General contenida en la Resolución de 12 de septiembre de 2016, referida a un inmueble situado en las Islas Baleares, pero cuyo criterio es aplicable al caso que nos ocupa, pues el artículo 178 de la entonces vigente Ley 2/2014 de Baleares, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, establecía una regla particular para el cómputo del plazo de prescripción de este tipo de acciones similar a la que rige para la Comunidad de Madrid.

La citada Resolución estableció que ciertamente no es competencia de este Centro Directivo, ni tampoco del registrador calificar la naturaleza de la eventual infracción cometida, pero sí lo es la de decidir el plazo aplicable a efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal que, recordemos, no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción.

Respecto a la consideración como actividad continuada de la infracción de cambio ilegal de uso urbanístico, debe destacarse que, a pesar de que la legislación urbanística anterior no preveía previsión interpretativa semejante a la entonces vigente, ya la jurisprudencia había conformado igual doctrina para el supuesto.

Así, la sentencia de 22 de junio de 2001, de Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares, después de recordar que la consideración de infracción continuada del cambio de uso sin licencia, ha sido reconocido por reiterada jurisprudencia, como las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1988, 15 de septiembre de 1989, 6 de febrero de 1991 y 22 de enero de 1992, afirma que «así pues, en atención a que la infracción de cambio ilegal de uso es de naturaleza continuada porque no se agota en el momento de cambiarse por primera vez el uso, sino que se mantiene durante todo el tiempo en que se continúa haciendo un uso ilegal de la edificación, el plazo de prescripción no se iniciaría sino a partir del momento en que cesase el uso ilegal».

Ahora bien, sin necesidad de entrar a valorar tal doctrina en sede de infracciones urbanísticas, debe partirse de que como se ha expuesto más arriba, nos encontramos, en sede registral, ante la constatación tabular de la modificación de la declaración de obra inscrita, de unos de sus elementos descriptivos definitorios, lo que precisamente justifica la aplicación analógica de la previsión legal del artículo 28.4.

Esta solución es coherente, por un lado, con la constante jurisprudencia, llegando a sostener que forma parte del acervo del Derecho urbanístico español, la diferenciación, en sede de disciplina urbanística, entre los llamados expedientes de reposición o restauración de la legalidad urbanística y los expedientes sancionadores que se incoan como consecuencia de la infracción urbanística cometida –cfr. Sentencias de 4 de noviembre de 2011 y 17 de septiembre de 2012–.

Se trata, pues, de dos consecuencias jurídicas derivadas de un acto de naturaleza y tratamiento distintos y diferenciados, ya consten plasmados a través de un único procedimiento, con dichos dos efectos jurídicos, o a través de dos procedimientos separados e independientes.

Además, admitida la procedencia de medidas de reposición de legalidad urbanística frente a los cambios ilegales de uso urbanístico, es evidente la incongruencia de considerar como fecha de cómputo a efectos de caducidad o prescripción, la del cese de la actividad, pues de otro modo carecería de sentido la actuación contra tal situación de hecho.

A mayor abundamiento, el legislador parece considerar que sólo cabe restablecimiento mientras persista de facto el uso no permitido y es estricto a la hora de enumerar los actos o usos respecto a los que no prescribe la acción o medida de restablecimiento de legalidad –cfr. artículos 151 y 154 de la entonces vigente Ley 2/2014, de Baleares, regulación similar, como ya se ha expuesto, a la prevista por la normativa de la Comunidad de Madrid–.

Por otra parte, la aplicación del artículo 28.4, no sólo al supuesto de obras de edificación, o segregaciones –cfr. Resolución de 17 de octubre de 2014–, sino a la constancia registral de la mera modificación del uso de la misma, es acorde con el régimen urbanístico, donde la existencia de usos en situación de fuera de ordenación o similar, según normativa aplicable, no ofrece problema alguno  –cfr. artículo 64 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1990 y de 20 de marzo de 1997–.

En conclusión, en la medida que, como ha quedado expuesto, la constatación registral del cambio de uso de un inmueble, es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, su régimen de acceso registral se basará por tanto en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación.

La aplicación del artículo 28.4, por otra parte, lejos de amparar situaciones contrarias a la legalidad urbanística, constituye un mecanismo que favorece su protección, pues practicada la inscripción, el registrador ha de comunicar a la Administración su práctica, debiendo dejarse constancia en la nota de despacho y en la publicidad registral, en interés de eventuales terceros.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 21 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

B.O.E.

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don J. V. N., en nombre y representación y como presidente de la Comunidad de Propietarios (…) de Parla, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Parla número 1, doña Carmen Colmenarejo García, por la que se acuerda la legalización de un libro de actas de una subcomunidad de propietarios y su constancia en el Libro Fichero de comunidades no inscritas.

Hechos

I

Mediante instancia suscrita el día 26 de marzo de 2021, don J. V. N. solicitó la legalización del libro de actas de una mancomunidad de propietarios de Parla. Dicha mancomunidad estaba formada por tres edificios inscritos como fincas registrales independientes, sin que figurase la mancomunidad formalmente constituida en el Registro. A la vista de la solicitud, y al no constar inscrita la mancomunidad de propietarios, la registradora dejó constancia de dicha diligenciación con fecha de 30 de marzo de 2021 en el Libro Fichero que a tal efecto existía en el Registro.

II

Contra la actuación de la registradora de la Propiedad, don J. V. N., en nombre y representación y como presidente de una comunidad de propietarios Parla, interpuso recurso el día 12 de mayo de 2021 en base a los siguientes argumentos:

«Alegaciones:

Primero. Que con fecha 31 de marzo de 2021, he recogido el libro de actas de la citada Comunidad de Propietarios, el cual es el libro quinto, tercero que se diligencia en el Registro de la Propiedad de Parla n.º 1 (…).

Que la citada diligencia ha sido emitida por la Registradora de la Propiedad doña Carmen Colmenarejo García. Que en la diligencia de dicho libro de actas se ha cometido un error, por cuanto en el mismo se recoge… “se han consignado los datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415.7.ª del Reglamento Hipotecario”.

Que dicho libro, no es un libro fichero, por cuanto el mismo se corresponde con el libro de la comunidad de propietarios que represento tal y como consta en la Certificación de fecha 17 de mayo de 2010, –que corresponde al libro cuarto–, del propio Registro de la Propiedad n.º 1 de Parla (…).

La Comunidad de Propietarios (…) de Parla se corresponde con las Fincas Registrales 16.244, 16248, 16.246 del presente Registro.

Segundo. Con fecha 9 de abril de 2021, se presentó escrito solicitando la rectificación del citado documento registral (…).

Tercero. Con fecha 12 de abril de 2021, se recoge documento del citado Registro no subsanando/rectificando tal circunstancia, estableciendo textualmente: (…).

… pongo en su conocimiento que las operaciones referentes al diligenciado de un libro de actas han sido realizadas correctamente…

En el libro quinto de la Comunidad no consta rectificación alguna.

Cuarto. Que el citado Registro conoce sobradamente que dicho libro de actas corresponde a una comunidad de propietarios y no es un libro fichero del articulo 415.7.º del Reglamento Hipotecario. Que dicha decisión está perjudicando gravemente a la Comunidad que represento en los diferentes procedimiento [sic] judiciales existentes.

Quinto. Que la Comunidad de Propietarios (…) Parla existe desde el mismo momento que se registra en el Registro de la Propiedad, siendo esta una sola comunidad de propietarios como se acredita en las múltiples resoluciones judiciales dictadas por los Tribunales de Justicia (Juzgados de Primera Instancia de Parla, Audiencia Provincial de Madrid y Tribunal Supremo).

Sexto. De todo ello, es conocedora la Registradora de la Propiedad (…).

Y en virtud de lo expuesto,

Solicito al registrador de la Propiedad, al que tenemos bien dirigirnos, que tenga por hechas las manifestaciones expuestas y se acuerde por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica subsanar la citada resolución conforme a los documentos presentados, en el sentido de diligenciar el libro de actas de la comunidad de propietarios (única) que represento.»

III

La registradora de la Propiedad emitió informe el día 17 de mayo de 2021 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 18, 82, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 415 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio de 2012, 9 de mayo y 6 de junio de 2017, 12 de enero, 18 de abril, 17 de mayo y 13 de septiembre de 2018 y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio y 24 de septiembre de 2020.

1. Constituye la pretensión del recurrente su disconformidad con el modo de proceder de la registradora, al hacer constar la legalización de un libro de actas relativo a una mancomunidad de propietarios que no ha sido formalmente constituida ni, en consecuencia, registrada.

Son hechos que deben tenerse en cuenta en la resolución del presente recurso, los siguientes:

– Mediante Resolución de esta Dirección General de fecha 24 de septiembre de 2020, en recurso interpuesto por don B. C. Y., en su fundamento de Derecho primero, se afirmaba que «estando diligenciado el libro de actas de una urbanización o complejo inmobiliario integrado por tres edificios, se presenta ahora para diligenciar, sin acompañar inutilizado el libro de actas anterior –ni concurrir los demás requisitos exigidos en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario– tres libros de actas correspondientes a los tres edificios que lo integran. En el título constitutivo de la propiedad horizontal inscrito, se hace constancia de los tres edificios, pero no está inscrita las distintas subcomunidades como tales».

– En el fundamento de Derecho octavo de dicha Resolución, se manifestó lo siguiente: «En el supuesto de hecho de este expediente existe ya legalizado un libro de actas de la mancomunidad o complejo inmobiliario inscrito. Conforme al artículo 415 del Reglamento Hipotecario en que no se puede legalizar un nuevo libro de actas mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción. Pero frente a lo manifestado por la registradora, el recurrente no pretende legalizar un libro que recoja los acuerdos de una mancomunidad de edificios –la urbanización– que ya tiene legalizado otro libro (lo cual no sería posible sin acompañar el anterior íntegramente utilizado) sino legalizar los correspondientes a cada subcomunidad que la integra. En definitiva, nada obsta a que se legalice y se haga constar en el libro de legalizaciones, la diligenciación de los libros de actas de las tres subcomunidades».

– Y, en su fundamento de Derecho noveno se señaló que: «En cuanto al cumplimiento de los requisitos que establece la Ley de Propiedad Horizontal para la constitución de cada comunidad, tales como la convocatoria en forma, orden del día, quórum para tomar acuerdos que afecten a los intereses específicos de cada una de las tres comunidades individualmente consideradas, también debe flexibilizarse, y admitir la validez de la solicitud bajo responsabilidad del solicitante, teniendo en cuenta que no se van a beneficiar de los efectos del sistema registral, al no ser objeto de reflejo registral la legalización, sino que van a ser solo objeto de mero diligenciamiento. Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado la estimación parcial del recurso en los términos relacionados, admitiendo la legalización de los libros, pero no su reflejo registral por nota al margen del título constitutivo».

– Al margen de cada una de las tres edificaciones (registrales número 16.244, 16.246 y 16.248) se han puesto dos notas marginales de contenido semejante: La primera nota marginal dice textualmente: «Practicada la Diligencia a que se refiere el artículo 415 del reglamento hipotecario en el libro de Actas tercero, Primero que se legaliza registralmente compuesto de cien hojas útiles de la comunidad de propietarios (…) casas uno, dos, tres, cuatro cinco, seis, siete, ocho, nueve, diez. El edificio al que corresponde el asiento adjunto pertenece a las casas siete, ocho, nueve y diez, hoy calle (…). Todo ello en virtud de instancia presentada a las diez horas 03 minutos del día veintiocho de julio último. Asiento 1356 del diario 19. Parla, uno de septiembre de mil novecientos noventa y nueve»; la segunda nota marginal dice: «Practicada la Diligencia a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario en el libro de Actas cuarto, Segundo que se legaliza registralmente compuesto de cien hojas móviles numeradas de la 01 a la cien de la comunidad de propietarios (…), integrada por las casas números uno a diez entre las que se incluyen las casas siete, ocho, nueve y diez, las cuales hoy se corresponden con los portales números (constan los números de los portales y nombre de la calle), de Parla que corresponde el asiento adjunto. Así resulta de la instancia de fecha diez de mayo de dos mil diez, que ha sido presentada a las once horas y veintisiete minutos del día diez de mayo de dos mil diez, según el asiento 1889 del diario 60. Parla a diecisiete de mayo de dos mil diez». Ambos asientos constan firmados.

En el presente recurso, interpuesto por don J. V. N., al no constar inscrita la mancomunidad de propietarios, a tenor del artículo 415, regla séptima, del Reglamento Hipotecario, la registradora procedió a diligenciar el libro de actas consignando los datos en el libro fichero registral.

El recurrente muestra su disconformidad por hacerse constar en el Libro Fichero registral.

2. Con carácter previo es preciso recordar cuál es el objeto del recurso.

Es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resolución de 11 de junio de 2020) que sólo cabe interponer recurso ante este Centro Directivo cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente.

En este sentido de conformidad con el artículo 324 de la Ley Hipotecaria «las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Preventiva y Fe Pública) en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes (…)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.

De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

3. Sin embargo, el presente expediente presenta unas características propias, toda vez que la legalización del libro de actas se ha realizado en el llamado Libro Fichero.

Como se ha dicho por la Dirección General de los Registros y del Notariado y por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 14 de febrero de 2000, 15 de marzo y 7 de diciembre de 2012, 8 de agosto de 2014, 17 de octubre de 2016 y 24 de septiembre de 2020) la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.

No gozando el Libro Fichero de la protección jurisdiccional que se predica de los asientos registrales, su rectificación es susceptible de revisión por este Centro Directivo.

4. En el presente expediente consta al margen de las inscripciones correspondientes a cada uno de los tres edificios la legalización de diversos libros de actas, expresándose que dichos libros son el tercero, primero que se legaliza registralmente, y, a continuación, cuarto, segundo que se legaliza registralmente.

Sin duda, ello obedece a que los libros de actas primero y segundo fueron legalizados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 10/1992, de 30 de abril, y del Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, debiendo recordarse que con anterioridad a dichas reformas la legalización se llevaba a cabo por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por notario (cfr. artículo 17 del texto originario de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).

También consta que se han legalizado los libros tercero y cuarto, primero y segundo registrales.

Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 22 de mayo de 2008) la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

En base a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla; y el control sucesivo del número de orden de los libros.

Todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra b), y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

La razón inspiradora de la redacción de este precepto no fue otra que el desahogo de los jueces de funciones no jurisdiccionales y recuérdese que aquéllos nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciarlos.

En atención a tales consideraciones y teniendo en cuenta que con anterioridad se han legalizado cuatro libros de actas, y que se han practicado las correspondientes notas marginales de legalización, debe estimarse el recurso y revocarse la nota de calificación de la registradora, pues tales notas marginales sí están bajo la salvaguardia de los tribunales y no practicarla ahora pondría en entredicho la eficacia y validez de aquéllas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 22 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

El autor formula una serie de preguntas y aporta sus respectivas respuestas logrando de este modo resolver algunas de las dudas más comunes que pueden surgir a la hora de hacer trámites electrónicos con la Administración

elderecho.com

Carlos Pérez Ayala

Como norma general, la comunicación de los ciudadanos con la Administración sigue siendo en papel. Toda persona que quiera comunicarse vía electrónica deberá hacérselo saber a la Administración en cada uno de los procedimientos en los que intervenga. Sin embargo, en algunos casos, como en el de personas jurídicas y profesionales, la norma general será utilizar la sede electrónica. Entidades sin personalidad jurídica notarios y registradores de la propiedad y mercantiles-; quienes representen a un interesado que esté obligado a relacionarse electrónicamente con la Administración o los empleados de las Administraciones Públicas para los trámites y actuaciones que realicen con ellas por razón de su condición de empleado público, en la forma en que se determine reglamentariamente por cada Administración.

En todos estos casos la relación con la Administración debe ser electrónica, bidireccionalmente: tanto las notificaciones que se reciban, que deberán ser atendidas en la DEHu o en sede electrónica, según proceda, como las solicitudes o escritos que se presenten, que habrán de hacerse por Registro electrónico.

A continuación, resolvemos, con una pregunta/respuesta, algunas de las dudas más comunes que pueden surgir a la hora de hacer trámites electrónicos:

¿QUÉ NECESITO PARA RELACIONARME ELECTRÓNICAMENTE CON LA ADMINISTRACIÓN CON PLENAS GARANTÍAS?

Para recibir notificaciones conviene crear una Dirección Electrónica Habilitada (https://notificaciones.060.es/PC_init.action?to=zonaDescarga). Para ello se requiere un certificado electrónico estándar X.509 o DNI electrónico.

Para acceder a las sedes electrónicas y a la Carpeta Ciudadana y operar en ellas es suficiente con disponer de DNI electrónico o Certificado Digital en vigor, clave PIN o clave permanente.

PRESENTACIÓN DE SOLICITUDES

• ¿Dónde?

Además de en las sedes electrónicas de cada Administración, en el Registro General electrónico: https://rec.redsara.es/registro/action/are/acceso.do

• ¿Qué ocurre si presento una solicitud en papel, estando obligado a hacerlo por vía electrónica?

La Administración requerirá la subsanación, pero pueden pasarse plazos, porque se considerará como fecha de presentación de la solicitud aquella en la que haya sido realizada la subsanación. Por tanto, no sirve para tener por cumplido el plazo la presentación en papel.

NOTIFICACIONES ELECTRÓNICAS.

• ¿Cómo realizará las notificaciones electrónicas la Administración?

Mediante la Dirección Electrónica Habilitada única o en las sedes electrónicas, a decisión de la Administración:

a) La Dirección Electrónica Habilitada única (DEHu o DEH): es un buzón electrónico para cada usuario, alojado en la sede electrónica del Punto de Acceso General electrónico (PAGe) de la Administración General del Estado: (https://notificaciones.060.es/PC_init.action?to=zonaDescarga )

La tendencia es que sirva para todos los procedimientos administrativos en que intervenga la persona, aunque aún no todas las Administraciones tienen los medios para hacerlo.

b) En las sedes electrónicas de cada Administración. Se puede acceder desde el PAGe en esta dirección: https://sede.administracion.gob.es/PAG_Sede/SedesElectronicas/SedesElectronicasAGE_2020.html?hc=&tam=

En ambos casos, la Administración enviará un correo electrónico a la dirección que hayamos indicado y lo hará constar en la carpeta ciudadana.

• Para atender puntualmente las notificaciones, ¿basta con revisar el correo electrónico?

No. Cualquiera que sea la vía de notificación que la Administración utilice debe enviar avisos a la dirección de correo o dispositivos electrónicos de contacto que faciliten los interesados al crear su DEH o en sede electrónica al comienzo del procedimiento. Pero si falta a esta obligación, la notificación es igualmente válida. Transcurrido un plazo de diez días desde la puesta a disposición de la notificación (no desde el aviso) sin acceder a ella, se entiende realizada y comienzan a transcurrir los plazos del procedimiento o del recurso. Por eso, no basta con revisar el correo electrónico. Es necesario adicionalmente comprobar si hay procesos activos o notificaciones pendientes en las sedes electrónicas.

• ¿Qué sedes electrónicas debo revisar para conocer todas mis notificaciones?

Debo revisar mi DEHu (https://notificaciones.060.es/PC_init.action?to=zonaDescarga ) y mi Carpeta ciudadana (https://sede.administracion.gob.es/carpeta/clave.htm ) para el ámbito del sector público estatal. El resto de las Administraciones Públicas podrán ir integrando sus respectivas áreas personalizadas o carpetas ciudadanas con la Carpeta Ciudadana general.

En la Carpeta ciudadana cada Administración debe hacer constar las notificaciones que envíe a cada persona. Y por tanto, aglutina las notificaciones que se practiquen por DEHu y las que algunas Administraciones siguen practicando en sus propias sedes.

La carpeta ciudadana del sector público estatal está alojada en PGAe (Punto de Acceso General electrónico), sede electrónica de la Administración General del Estado (https://sede.administracion.gob.es/PAG_Sede/HomeSede.html ), que conecta con las sedes electrónicas de todas las Administraciones. Se accede con DNI electrónico, certificado electrónico, una cl@ve PIN o clave permanente.

• ¿Puedo irme de vacaciones con la seguridad de que no voy a tener una notificación que concluya antes de que vuelva?

Si sabemos que vamos a estar desconectados durante determinados días, se pueden pedir como días hábiles de cortesía, en los que no se pueden recibir notificaciones por medio de la DEH. Se permiten un máximo de 30 días en cada año natural y se exige una antelación de 7 días para solicitar la cortesía.

• ¿Qué ocurre si estoy obligado a recibir notificaciones electrónicas, no tengo ninguna DEH ni cuenta en la sede electrónica y la Administración comienza un procedimiento de oficio?

La Administración en tal caso debe crear el usuario de oficio y debe enviar en papel la información sobre la existencia del procedimiento y el modo de acceso.

El Ministerio de Trabajo regula el pronto pago en las sanciones de la Inspección de Trabajo

elderecho.com

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto que persigue dotar de mayor eficacia a la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, así como garantizar la efectividad y el carácter disuasorio de las sanciones.

El Real Decreto amplía el procedimiento para la imposición de sanciones por infracciones y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social, modificando el Real Decreto 928/1998, de 14 de mayo, en dos aspectos fundamentales:

Actividad administrativa automatizada

El Real Decreto que se ha aprobado contempla además que la Inspección de Trabajo y Seguridad Social pueda llevar a cabo una actividad administrativa automatizada en el procedimiento sancionador. Para ello recurrirá al análisis masivo de datos que permiten constatar la existencia de incumplimientos, especialmente en el ámbito de la Seguridad Social.

Se trata de procedimientos en los que no se requiere la intervención directa de ningún funcionario de la ITSS, como lo es, por ejemplo, la comunicación de un alta en la Seguridad Social fuera del plazo establecido para ello, y sin perjuicio de, en su caso, la posterior intervención, en fase de instrucción, de personal con funciones inspectoras.

A tal efecto, el Real Decreto regula el procedimiento para expedir un acta de infracción de forma automatizada. Utilizando la tecnología se puede aumentar la capacidad de actuación de la Inspección de Trabajo a la hora de corregir conductas infractoras.

Pronto pago

El Real Decreto permitirá lo que se conoce comúnmente como el pronto pago, es decir, concluir el proceso sancionador en caso de que se reconozca la responsabilidad de la infracción y se abone la sanción propuesta inicialmente con una reducción del 40 por ciento de su importe.

Estas modificaciones entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2022.

Actualización de la cuantía de las sanciones: ascienden un 20 %

Estas modificaciones se completan con otra reforma normativa aprobada recientemente: la actualización de la cuantía de las sanciones por infracciones en la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. El incremento del importe aprobado es de un 20 por ciento.

La actualización, que entrará en vigor el próximo 1 de octubre, se ha llevado a cabo mediante la modificación de la Ley sobre infracciones y sanciones en una disposición final de la Ley de trabajo a distancia 10/2021, de 9 de julio.

Estas sanciones no se habían actualizado desde 2007, lo que había mermado la capacidad disuasoria de las infracciones.

El art. 15 del RDL 15/2020 de 21 de abril, que establecía la derogación del teletrabajo por causa COVID-19, ha generado dudas razonables al respecto del fin del teletrabajo

elderecho.com

José Luis García Gracia

Salvo que el día 8 de agosto se declare formalmente el fin de la pandemia, el teletrabajo por causa COVID-19 no habrá terminado. Esto no impide que, si se cumplen con todas las medidas establecidas, se puede volver al trabajo presencial.

Desde que comenzó el estado de alarma, no sólo por indicación de las empresas, sino en la propia normativa legal, se establecía dicha modalidad de trabajo con el fin de salvaguardar la salud e integridad de los trabajadores al coincidir éstos en el centro de trabajo y ser, en dicho lugar, donde se podía propagar y expandir el COVID-19.

En paralelo a dicha medida, el pasado mes de octubre de 2020 el Gobierno aprobó la conocida Ley de Teletrabajo, que regulaba todos los aspectos relativos al teletrabajo: desde su inicio (a través de un pacto) y su contenido (inventario, costes establecidos que debía asumir la empresa, etc.), hasta su terminación (por reversión de dicha modalidad).

En dicha norma se establece la pervivencia del teletrabajo como medida para contener y evitar la propagación del COVID-19 mientras existan medidas sanitarias a tal efecto.

Es decir, no se establece que el teletrabajo persiste en tanto en cuanto exista estado de alarma, sino mientras existan restricciones de las autoridades que afecten a los trabajadores y en especial al centro de trabajo.

Derogación del teletrabajo por causa COVID

El “tifón” legislativo al que ya estamos acostumbrados y, en concreto, el art. 15 del RDL 15/2020 de 21 de abril, que establecía la derogación del teletrabajo por causa COVID-19, ha generado dudas razonables al respecto del fin del teletrabajo.

Pero es importante aclarar que tal precepto no excluye todas las causas por las cuales está establecido el teletrabajo por causa del COVID-19 y en especial, regula la modalidad del trabajo fuera de la oficina, pero por causas ajenas a la situación generada por el COVID-19.

En la actualidad está vigente el R.D. Ley 8/2021 de 4 de mayo, que se anuncia como “medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma”.

Así pues, dado que previsiblemente el próximo día 8 de agosto de 2021 persistirán las medidas de prevención y contención sanitaria para evitar la propagación del COVID-19, incluidas las del ámbito laboral, conforme a lo anteriormente indicado (en especial, a la normativa especial de teletrabajo), persistirá dicha modalidad de teletrabajo, que no le afecta los requisitos y deberes de la empresa para con el trabajador (y, también, a la inversa), que se estipulan en la Ley de teletrabajo.

En este sentido, el propio Ministerio de Trabajo ya se ha pronunciado de forma expresa, confirmando el mantenimiento del teletrabajo como consecuencia de la existencia de la pandemia del COVID.19 mientras existan medidas de contención sanitarias en el ámbito territorial donde se desarrolle la actividad laboral de carácter presencial.

Requisitos y medidas para el trabajo presencial

Finalmente, tal situación no impide que se pueda volver a realizar la prestación de forma presencial, esto es, en el centro de trabajo. Para ello se debe cumplir con los requisitos legales (prevención de riesgos laborales), que se establece para espacios cerrados y que en la actualidad son los que se recogen en el artículo 7 de la Ley 2/2021, de 29 de marzo, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y que, básicamente, consisten en:

1º) Adoptar medidas de ventilación, limpieza y desinfección adecuadas a las características e intensidad de uso de los centros de trabajo.

2º) Poner a disposición de los trabajadores agua y jabón o geles hidroalcohólicos o desinfectantes autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.

3º) Adaptar las condiciones de trabajo, incluida la ordenación de los puestos de trabajo y la organización de los turnos, así como el uso de los lugares comunes de forma que se garantice el mantenimiento de una distancia de seguridad interpersonal mínima de 1,5 metros.

4º) Adoptar medidas para evitar la coincidencia masiva de personas, tanto trabajadores como clientes o usuarios, en los centros de trabajo durante las franjas horarias de previsible mayor afluencia.

5º) Adoptar medidas para la reincorporación progresiva de forma presencial a los puestos de trabajo y la potenciación del uso del teletrabajo cuando por la naturaleza de la actividad laboral sea posible.

En consecuencia, si bien es cierto que pervive el teletrabajo por causa COVID-19, no es menos cierto que, cumpliendo con todos los requisitos exigidos, cabe la modalidad de trabajo presencial, aun sin esperar a la terminación de las medidas de restricción, contención y prevención a la expansión del COVID-19.

La sentencia considera que la compañía había incumplido sus obligaciones contractuales de mantener en buen uso los elevadores

noticias.juridicas.com

Silvia León

Una sentencia de un juzgado de primera instancia de Benidorm condena a una empresa de mantenimiento de ascensores a indemnizar, con el importe del coste de reparación y puesta en funcionamiento de los elevadores, a una comunidad de propietarios a pesar de la resolución contractual anticipada, y sin preaviso, realizada por parte de la citada comunidad. El juez considera que fue la empresa de mantenimiento quien había incumplido, en primer lugar, sus obligaciones contractuales de mantener en buen uso los elevadores.

María García Fernández, del despacho Luis Bajo Fernández Abogados, es la abogada que defendió a la comunidad de propietarios. La jurista explica que “la importancia de la resolución dictada por el Juzgado radica en que, tras un riguroso análisis de las circunstancias concurrentes, concluye la existencia de causa justificada para declararse la correcta resolución contractual sin preaviso porque la mayoría de piezas a sustituir (o defectos a corregir) en los ascensores tenían cobertura prevista en el contrato de servicios que vinculaba a las partes y, sin embargo, no se prestó la cobertura contratada.”

Arrendamiento de servicios

La comunidad de propietarios tenía suscrito, desde el 2013, un contrato de servicio de mantenimiento preventivo y correctivo de los tres aparatos elevadores con la compañía de mantenimiento demandada. Si bien, en una inspección técnica realizada en 2018, por la Consellería, fueron detectados varios defectos graves. Lo que dio a entender a la comunidad que la compañía de mantenimiento no había prestado un servicio adecuado, ni de conformidad con el contrato de mantenimiento suscrito con ella.

La comunidad demandó a la empresa de mantenimiento para que se declarase un incumplimiento contractual y se la condenase a resarcirla por los gastos que había tenido que asumir por su cuenta para la reparación de los ascensores, con el fin de volver a ponerlos a pleno funcionamiento con la seguridad requerida. El coste asumido por la comunidad ascendió a más de 13.000 euros.

La compañía de mantenimiento argumentó, según explica la sentencia, que “había sido la comunidad quien, sin preavisar, suscribió un nuevo contrato con otra empresa, rompiendo el existente con la entidad demandada, antes de su vencimiento, porque le interesó al haberle convenido más el presupuesto ofertado”.

Así mismo, según comenta la letrada, la empresa intentó eludir su responsabilidad contractual argumentando que “la existencia de defectos en la inspección periódica realizada por el organismo competente era consecuencia directa de filtraciones de agua del jardín y que, por tanto, no existía justa causa de resolución contractual sin preaviso, porque la responsabilidad era exclusiva de la comunidad de propietarios al no reparar las filtraciones”.

Rescisión justificada

Teniendo en cuenta que, la relación contractual entre la comunidad y la empresa es un arrendamiento de servicios, el juzgador considera que la petición solicitada por la comunidad se ampara en base al artículo 1124 del Código Civil, según el cual “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”. Por tanto, matiza la resolución, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños; y también podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.

Así, queda claro para el juez que la demandante había optado por la resolución de contrato de mantenimiento, al realizar el cambio de la empresa mantenedora por considerar que los servicios de mantenimiento no se estaban cumpliendo conforme a lo pactado, en concreto, con uno de los ascensores que se encontraba parado desde hacía casi tres meses.

De esta forma, matiza la letrada, el juzgador entiende que ante el incumplimiento del contrato por parte de la empresa mantenedora, la comunidad de propietarios quedaba liberada del cumplimiento de sus obligaciones derivadas del mismo contrato.

Finalmente, el juzgado fija el importe de la indemnización de conformidad con el coste de reparación de cada partida prevista en la cobertura del contrato.

TEXTO

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE BENIDORM

Passeig dels Tolls, 2, 3ª Planta, 1er mostrador – 03502 Benidorm (Alicante)

Teléfono: 966.87.88.37 – Fax: 965.85.28.64

E-mail: bepi01_ali@gva.es

N.I.G.:03031-42-1-2019-0000123

Procedimiento: Procedimiento Ordinario [ORD] – 000068/2019-J

De: D/ña. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIF000

Procurador/a Sr/a. DIAZ SILES, JUAN

Contra: D/ña. ZARDOYA OTIS, S.A.

Procurador/a Sr/a. BLASCO LAFARGA, MARIA IRENE

Dª. SUSANA LANCHAS RODRIGUEZ, Letrada de la Admón. de Justicia del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Benidorm, DOY FE Y TESTIMONIO, que en los autos de Juicio Ordinario nº 68/19 de este Juzgado, se ha dictado la siguiente:

SENTENCIA N º 156/2020

En Benidorm, a 7 de septiembre de 2020.

Vistos por mí, D. ALBERTO GREGORI GUILLEM, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Benidorm, los autos del Juicio Ordinario que se siguen en este Juzgado bajo el nº 68/2019, siendo parte demandante la C.P. EDIF000, que ha actuado representada por el Procurador D. JUAN DIEZ SILES y dirigido por la Letrada Dª. MARIA GARCIA HERNANDEZ, y parte demandada la mercantil ZARDOYA OTIS, S.A., representada por la Procuradora Dª. IRENE BLASCO LAFARGA y dirigida por el Letrado D. RAFAEL DEL CASTILLO SUAREZ-INCLAN, y en consideración a los siguientes

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Procurador D. JUAN DIEZ SILES, en la representación ya dicha se presentó el pasado 10 de enero de 2019, en el Decanato de los Juzgados de este Partido escrito con el que promovía juicio Ordinario, que por turno de reparto correspondió a este Juzgado, contra ZARDOYA OTIS, S.A., con base en los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, interesando se dictara sentencia condenando a la demandada en los términos que constan en el respectivo SUPLICO.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante Decreto de fecha 14 de febrero de 2019, se acordó dar a los autos la tramitación prevenida para el juicio ordinario de conformidad con el art. 249 LEC (LA LEY 58/2000), en relación con el art. 399 y concordantes de la misma Ley Procesal Civil (LA LEY 58/2000).

TERCERO.- Emplazada en forma la demandada compareció y contestó la demanda dentro de plazo.

Cumplidos los trámites previstos en el art. 414 (LA LEY 58/2000)-1 LEC y de acuerdo con lo dispuesto en este precepto, se convocó a las partes a una audiencia previa al juicio, señalándose para tal fin el día 7 de octubre de 2019, con el resultado que es de ver en las actuaciones.

CUARTO.- De conformidad con el art. 431 LEC (LA LEY 58/2000) y concordantes, se celebró el juicio, en fecha de 13 de febrero de 2020, con el resultado que obra en acta, registrándose el resultado de la vista en soporte apto para la grabación y reproducción del sonido y de la imagen con arreglo al art. 187 LEC (LA LEY 58/2000),

QUINTO.- En la tramitación de este juicio se han observado las prescripciones legales, salvo las relativas a plazos.

II.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- EXAMEN DE LA PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDANTE Y LOS MOTIVOS DE OPOSICION DE LA DEMANDADA.

Por la parte actora se ejercita, según el suplico de su escrito de demandada una acción dirigida a que fuera declarado el incumplimiento por parte de ZARDOYA OTIS, S.A., del contrato de servicios de mantenimiento preventivo y correctivo, de fecha 12 de febrero de 2013, y de condena a la parte demandada por el importe de trece mil trescientos tres euros con noventa y cinco céntimos (13.303,95.-€), con expresa imposición de costas a la parte demandada.

En fundamento de sus pretensiones, declarativa y de condena, se alega por la parte demandante, en síntesis, que en fecha 12 de febrero de 2013 la Comunidad de Propietarios actora suscribió con la sociedad demandada contrato de servicios de mantenimiento preventivo y correctivo de los tres aparatos elevadores que existían en el EDIF000, siendo que en la inspección llevada a cabo el 22 de enero de 2018 por el servicio de inspección realizado por el técnico dependiente de la Conselleria de economía, sectores productivos, comercio y trabajo fueron detectados varios defectos graves, consistentes en: 1) carencia o falta de acomodación reglamentaria de la protección de la polea limitadora y/o polea tensora; 2) polea marcada por los cables de tracción deteriorados; 3) no existencia o falta de funcionamiento del intercomunicador bidireccional con un servicio de intervención rápida; 4) falta de la placa de características en la cabina, indicación de personas, kilogramos, nombre del instalador y número de identificación; 5) existencia de agua en el foso, sin existir instalación eléctrica y/o mecánica en contacto con ella.

En este sentido, considera la parte demandante que la sociedad demandada no había prestado un servicio adecuado ni de conformidad con el contrato de mantenimiento que suscribió con ella.

Además de los riesgos inherentes al incumplimiento de contrato de mantenimiento de ascensores, indicaba la demandante que por su parte se había tenido que asumir la reparación de los ascensores para volver a ponerlos a pleno funcionamiento y con la seguridad requerida, habiéndose asumido un coste por ello por el importe de trece mil trescientos tres euros con noventa y cinco céntimos (13.303,95.-€).

Por la demandada se opone a las pretensiones instadas de contrario al alegarse, en primer lugar, que había sido la demandada quien de manera extemporánea y sin preavisar, conforme a lo establecido en el contrato con treinta días de antelación a su vencimiento, había procedido a suscribir un nuevo contrato con la empresa MARVI ASCENSORES, del Grupo KONE ASCENSORES, rompiendo el contrato con la entidad demandada antes de su vencimiento y no por un defectuoso mantenimiento, sino porque le interesó volver a mantenerlo con la anterior prestataria de los mismos al haberle convenido más el presupuesto de actualización de estos aparatos presentado por la citada compañía, al estar éstos ya obsoletos.

Añadía la demandada que uno de los ascensores tuvo que ser paralizado por la demandada durante bastante tiempo, por las filtraciones y humedades que procedían de los jardines de la Comunidad, que ésta no reparaba, y que provocó diversos deterioros en el foso y en algunas piezas de los ascensores en contacto con dicho foso por la culpa exclusiva y negligente de la Comunidad al no mantener adecuadamente sus jardines, evitando la filtración de agua de riego a los fosos.

En segundo lugar, sostenia la demandada que por su parte se había cumplido de forma puntual con el contrato de mantenimiento de los ascensores, sirviendo de prueba de ellos los justificantes de las 73 revisiones que fueron realizadas en los tres ascensores durante los cinco años que duró el contrato, en las que se desprendía que la demandada había asistido mensualmente a realizar el mantenimiento preventivo programado de los ascensores y que en las hojas de control no se detectó ni una sola queja de los vecinos encargados de dar el visto bueno al servicio, en este caso, el conserje llamado ANTONIO, poniéndose en conocimiento en las meritadas hojas de control, en los meses de agosto de 2015 y enero del 2017, la existencia de agua en los fosos de los ascensores que venían a deteriorar los elementos del ascensor, siendo que la Comunidad de Propietarios demandante no hizo nada.

Después de relatar los diferentes cambios de elementos en el mes de febrero de 2016 en cuanto a las poleas del operador de cabina y levas DCL y DOL, en diciembre de 2016 con respecto al conductor flexible del operado y en febrero de 2018 con el acortamiento del limitador de los ascensores XR785 y XR787, todos ellos de mantenimiento correctivo, hacia referencia la demandada a las intervenciones que se habían realizado en los tres ascensores, un total de unas 25 por ascensor desde el año 2000 las cuales venían a obedecer a la antigüedad de los mismos y a la intensidad en su utilización, lo que venia a evidenciar la carga de trabajo que había sido asumida por su parte, la cual fue realizada con total diligencia.

En tercer lugar, en cuanto al informe de la inspección realizada el 28/01/2018 por el técnico de la empresa SGS INSPECCIONES REGLAMENTARIAS, S.L., D. MARIANO, cierto era que el resultado de la misma fue negativo por defectos graves si bien el único defecto grave que resultó consignado lo fue por la «inexistencia o falta de funcionamiento de intercomunicador bidireccional para contactar con un servicio de emergencia o intervención rápida», siendo que la actora sabía que los tres ascensores contaban con los referidos intercomunicadores, no constatándose su inexistencia a la vista de las actas de inspección cuatrienal realizadas en abril del año 2017 por la inspectora de la OCA MARSANS INGENIEROS, S.L.U., en la persona de Dª. SARA, en las que no se consignó tal falta pasando los tres ascensores la inspección favorablemente, recogiéndose solamente faltas leves.

Precisaba la demandada que tal servicio fue contratado en fecha 19 de junio de 2013, si bien silenciaba la actora, como también el informe de la OCA SGS INSPECCIONES REGLAMENTARIAS, que los sistemas de intercomunicación a pesar de contar con ellos los tres ascensores no se encontraban operativos cuando se hizo la inspección porque la Comunidad de Propietarios cambió de empresa mantenedora y ésta en cambio de reprogramar los existentes prefirió instalar los suyos propios al resultarle más rentable pero innecesario, habiendo sido ocasionado el defecto grave por la nueva empresa mantenedora.

En cuarto lugar, en cuanto al resto de deficiencias que presentaban los ascensores, según los informes de la OCA INSPECCIONES REGLAMENTARIAS, S.L., la mayoría eran directamente imputables a la negligencia de la Comunidad de Propietarios.

Así pues, en cuanto a la existencia de agua en los fosos de los ascensores el mismo era imputable a los fallos de desagüe, o, drenaje y recogida de aguas de riego de los jardines de la actora.

En cuanto a la falta o daños de las protecciones de las poleas del limitador y tensor, la misma obedecía a su deterioro por la existencia de agua en el foso y era directamente achacables a la negligencia de la actora.

En último lugar, en cuanto a la falta de plaza en los ascensores el mismo no era cubierto por el contrato de mantenimiento y resistiéndose la Comunidad a su instalación como en cuanto a la falta de carácter reglamentario del equipo de inspección del techo de la cabina en uno de los ascensores que tampoco era cubierto por el contrato de mantenimiento y al que se oponía la Comunidad a su instalación por el carácter leve de su falta.

Por lo que respecta al defecto señalado por la OCA SGS de carácter grave de rotura de algunos hilos de los cables de acero en el ascensor, destacaba la demandada que el mismo no se detectó en la inspección de la OCA MARSANS INGENIEROS, S.L.U., siendo que por su parte se dudaba de la existencia de tales deficiencias o, al menos, de su entidad había cuenta de lo extraño que suponía que dichas deficiencias en los tres ascensores hubieran tenido lugar en el corto periodo de tiempo comprendido entre la inspección del mes de abril de 2.017 y la del 22 de enero de 2018 y que, en todo caso, de haberle dado oportunidad la actora las hubiera reparado no pudiendo ahora la demandada reclamar las compensaciones económicas instadas en su demanda pues a lo que tenia derecho era a reclamar de manera exclusiva las reparaciones cubiertas por el contrato.

Por la parte demandada, a modo de resumen, venia a señalarse en relación a la sustitución del cable de tracción que pese a estar incluido en el contrato, no apareció ninguna alusión al mal estado de los cables en la anterior acta, resaltándose que los huecos del ascensor se inundaron y existiendo humedades, las mismas habrían podido acelerar la oxidación de muchos elementos del hueco y, entre ellos, los cables, añadiéndose que el deterioro se había producido por negligencia de la actora con lo que no debía de ser atendido por la demandada.

En cuanto a la protección de polea de limitador no se encontraba incluida en el contrato, y que, en todo caso, había resultado dañada por la negligencia de la actora, a causa del agua que existía en los fosos.

Respecto de la sustitución de la polea de tracción la misma a pesar de estar incluida en el contrato, no suponía un riesgo para los usuarios, siendo que en el caso de los cables la humedad venia a favorecer el deterioro en el surco de los canales de la polea haciendo que el desgaste y el marcaje de la misma se hubiera producido con mayor velocidad.

Por lo que concierne a la instalación del comunicador bidireccional éste no se encontraba incluido, no obstante, fue suministrado e instalado en el 2013 pero no fue configurado para que pudiera realizar llamadas a la nueva compañía.

En relación a la placa de características técnicas no se encontraba incluida.

Finalmente, señalaba la parte demandada que por su parte se estuvo buscando unas piezas de repuesto de las deterioradas por el agua en los fosos y que no pudo encontrarlas por encontrarse descatalogadas y que podrían haber sido suministradas por MARVI/KONE pero se negaron a suministrarlas forzando a dar un presupuesto de actualización de las piezas que no fue aceptado por la Comunidad, con lo que encontrándose el ascensor parado al no encontrar estas piezas fue este hecho lo que motivó la resolución del contrato por la actora, pensándose por ésta que sería más fácil encontrar piezas con el fabricante MARVI aunque estuvieran descatalogadas como así ocurrió, en un acto que, a su juicio, se consideraba un acto de competencia desleal.

SEGUNDO.- INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, ARTÍCULO 1.124 DEL CC. (LA LEY 1/1889)

La resolución de la presente cuestión exige estudiar, con carácter previo, cuál es el marco legal y contractual existente entre las partes en el periodo reclamado por la actora en la presente litis.

En este sentido desde el punto de vista legal el artículo 1.258 Código Civil (LA LEY 1/1889) dispone que «los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley».

De igual manera, en cuanto a la fuerza obligatoria de los contratos el artículo 1.091 del Código Civil (LA LEY 1/1889) dispone que «las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos».

Sentado lo anterior, ha de tenerse presente, en cuanto al marco contractual existente entre las partes del presente procedimiento, que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de servicios, apareciendo definido en el Código Civil, en su artículo 1.544 (LA LEY 1/1889), el cual pone de manifiesto que: «En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto», y así se desprende tanto del escrito de demanda, como de lo manifestado por las partes en el acto de la vista.

Pues bien, fijado el marco legal por lo que respecta al ámbito contractual existente entre la Comunidad de Propietarios demandante y la mercantil demandada el mismo venía establecido por el contrato de servicio «OM» de fecha 14 de enero de 2013 (documento nº 2 de la demanda), en cuyas condiciones particulares se establecía un periodo de vigencia y duración del contrato de cinco años a contar desde el día 12 de febrero de 2013, fijándose en el citado contrato, un sistema de prórrogas voluntarias por iguales periodos sucesivos mientras que una de las partes no lo denunciare con treinta días de antelación al vencimiento del citado contrato.

De igual manera, en la condición general Primera del referido contrato de servicio de mantenimiento tipo «OM» se venía a convenir por las partes que la prestataria del servicio asumía la obligación del «Funcionamiento seguro, adecuado y fiable de los elevadores durante toda la vigencia del contrato», siendo que en el punto 1.1 de la meritada estipulación contractual se venía a establecer la obligación por parte de la entidad demandada, en relación a las reparaciones y sustituciones de piezas, que «Durante la vida útil y cuando fuera necesario para mantener la instalación en buenas condiciones de funcionamiento y seguridad se efectuaría sin cargo alguno de material y mano de obra, la reparación o sustitución, según criterios técnicos establecidos en su momento por OTIS, de las piezas sujetas a desgaste incluidas en la siguiente relación, empleando para ello recambios originales u homologados con calidad asegurada», concretándose, a continuación, una relación detallada de las piezas que debían ser asumidas por la prestataria del servicio contratado.

Por otro lado, a tenor de la condición general 1.6 se pactaba entre las partes la realización por la demandada de un mantenimiento preventivo, el cual debía ser realizado según el plan de inspecciones que viniera a fijar los ajustes y sustituciones de piezas, de acuerdo con los requerimientos técnicos y de seguridad de cada elevador, para su óptimo funcionamiento.

Por el contrario, conforme a la condición general segunda del contrato, la entidad prestataria del servicio de mantenimiento quedaba excluida de asumir las modificaciones sobre el proyecto inicial o intervenciones en la instalación que puedan ser ordenadas o recomendadas por Organismos Oficiales por nuevas normativas.

Sentado cuanto antecede por la actora se ejercita en la presente litis una acción dirigida a que por parte de este Juzgado fuera declarado el incumplimiento del contrato de servicio «OM» de fecha 14 de enero de 2013 por parte de la empresa mantenedora del servicio contratado y, por ende, la condena de ésta al abono del importe de 13.303,95.-€, y, todo ello, a consecuencia, según la actora, del deficiente o inexistente servicio de mantenimiento preventivo y correctivo de los tres ascensores llevado a cabo por la misma entidad demandada, los cuales venían a concretarse en el acta de inspección de la OCA, fecha 22 de enero de 2018, efectuado por la mercantil SGS Inspecciones Reglamentarias, S.A., (documento nº 3 de la demanda).

Ciertamente, aunque en el texto de la demandada, en concreto, en su Fundamentación Jurídica no venía a indicarse que la acción instada por la actora tenía su encuadre legal dentro de la previsión normativa establecida en el artículo 1.124 del CC (LA LEY 1/1889), a juicio de este Juzgador, aquella pretensión declarativa de incumplimiento contractual y, por ende, de condena al abono del importe reclamado debía fundarse, precisamente, en la facultad legal conferida en el meritado precepto a las partes contractuales al señalarse en dicho artículo que: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses, en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.»

En efecto, amén de que fuera declarado el previo incumplimiento del contrato por parte de la prestataria del servicio contratado ello de manera inexorable debía conllevar para con la otra parte la facultad de poder pedir, o bien la exigencia del cumplimiento del contrato, o bien la resolución de éste, siendo que, consustancialmente, en este último caso ello debía conllevar el correspondiente resarcimiento de los daños derivado de ello.

Así las cosas, en el presente caso, ineludiblemente la demandante había optado por la resolución de contrato de mantenimiento de los tres ascensores antes de la expiración del mismo puesto que con anterioridad a su vencimiento el 12 de febrero de 2018, optó por el cambio de la empresa mantenedora de los tres elevadores a favor de la mercantil MARVI ASCENSORES siendo comunicado por la OCA, SGS Inspecciones Reglamentarias, S.A., a la antigua conservadora de los ascensores, ZARDOYA OTIS, S.A., la solicitud de cambio de mantenedora mediante correo electrónico de fecha 9 de enero de 2018 (documento nº 80 de la contestación a la demanda), cambio que tendría lugar el siguiente 22 de enero de 2018 tras la realización por parte de la OCA ese mismo día de la preceptiva inspección de los tres ascensores.

Es decir, con el cambio de la empresa mantenedora por parte de la Comunidad de Propietarios demandante se procedió a resolver el contrato de mantenimiento de fecha 14 de enero de 2013 que ésta tenía suscrito con ZARDOYA OTIS, S.A., al considerarse por la usuaria que los servicios de mantenimiento por parte de la prestataria de los mismos no se estaban cumpliendo conforme a lo pactado, en concreto, tal y como señaló el Presidente de la Comunidad de Propietarios, D. ARTURO, durante su interrogatorio judicial (Cd. nº 4 del juicio, min. 10:44) al existir un descontento por parte de la actora con la demandada puesto que uno de los ascensores se encontraba parado desde hacía casi tres meses, extremo que fue confirmado por el Administrador de la Comunidad de Propietarios, D. PEDRO durante su declaración testifical al haberse señalado que en líneas generales la causa de la resolución fue la falta de mantenimiento por la demandada de los ascensores ya que hubo uno de ellos que estuvo cerca de tres meses desde finales del 2017 sin ningún tipo de funcionamiento justificándose la mantenedora ante el Presidente que no tenía materiales para llevar a cabo la reparación (Cd. nº 1 del juicio, min. 3:25).

Llegados a este punto, debe traerse el debate lo indicado por la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8ª, Sentencia 357/2010 de 9 septiembre de 2010, recurso 179/2010, Fundamento de Derecho Primero, al señalarse en cuanto a los requisitos que debía presidir la resolución del contrato de mantenimiento de ascensores que: «Este Tribunal viene estableciendo, en supuestos sustancialmente iguales al que nos ocupa (resolución de contratos de mantenimiento de ascensores, por parte de una comunidad de propietarios), una serie de criterios (establecidos ya, entre otros, en los rollos 80/04, sentencia 26/05, de 21 de enero del 2005; rollo 85/05 , sentencia 122/05, de 22 de marzo del 2005), que pueden ser sistematizados del modo siguiente:

Primero: la prestación que asumió la demandante es la propia de un arrendamiento de servicios, contemplada en los artículos 1.544 (LA LEY 1/1889) y 1.583 del Código Civil (LA LEY 1/1889), ya que, en definitiva, se convino realizará una actividad para obtener un resultado. Se persigue por medio de este contrato, que después de prestado el servicio, el ascensor funcione con normalidad y se tienen en cuenta las condiciones en que se encuentra la empresa que tiene que prestarlo, y por ello la confianza se destaca como dato esencial para llegar a formalizarlo, de forma que cuando esa confianza ha cesado el contrato puede ser resuelto de forma unilateral.

Segundo: la duración pactada del servicio de mantenimiento de ascensores ha de ser contemplada desde la perspectiva de que dicho servicio requiere de una importante infraestructura de naturaleza técnica, que incluye prestaciones fuera de los horarios y días ordinariamente laborables, de ahí que, necesariamente, la contratación que se ofrezca lo sea por periodos que aporten un mínimo de estabilidad a la empresa que lo asume, garantizándole la precisa amortización empresarial.

Tercero: la sola fijación de un plazo en este tipo de contratos no puede, sin más, ser considerada como abusiva.

Cuarto: si bien, como se ha dicho, el contrato responde a una situación de confianza y es posible la resolución unilateral, quien así obra debe responder de los perjuicios causados. Empero, quien se aparta anticipadamente del contrato al no cumplirse preaviso alguno, debe abonar los perjuicios causados a la otra parte en atención al contenido de los artículos 1.101 (LA LEY 1/1889) y 1.106 del Código Civil (LA LEY 1/1889) .

Quinto: no es admisible la utilización por parte de las comunidades de propietarios de las vías de hecho, resolviendo unilateralmente el contrato sin que medie causa o justificación, que no puede ser otra que la expresada en el párrafo 1º del artículo 1124 CC (LA LEY 1/1889) «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe». Sería, en todo caso, admisible que la comunidad acuda a los remedios que la Ley 7/1998, de 13 de abril (LA LEY 1490/1998), de Condiciones Generales de Contratación , cuando proceda, que establece precisamente que, para el fin pretendido, puede obtenerse la nulidad de las cláusulas de condiciones generales conforme a las reglas generales de la nulidad contractual -art 9 – mediante el ejercicio de la correspondiente acción de nulidad o no incorporación al contrato de las condiciones que pudieran ser nulas -art 8 – con el efecto -art 10- que en su caso procediera, bien de subsistencia del contrato sin la cláusula viciada, bien del contrato si estuviera afecto uno de los elementos esenciales del mismo en los términos del artículo 1261 CC (LA LEY 1/1889) -art 9-2 -.»

Por su parte, la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3ª, en su Sentencia 283/2006 de 31 octubre de 2006, recurso 114/2006, Fundamento de Derecho Segundo, haciendo mención a los requisitos que, con carácter general, debían presidir la resolución de todo contrato por una de las partes contratantes ha vendio a indicar que: «Ha de afirmarse que es doctrina reiterada por el TS (véanse, entre otras muchas, SSTS 9-XII-2004 o 13-V-2004) la que afirma que el art. 1124 CC (LA LEY 1/1889) ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave, de tal forma que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar; y así, para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del artículo 1124 del Código Civil (LA LEY 1/1889) pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; 2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad; 3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; 4º. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, y ello en relación con la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, de tal manera que el incumplimiento ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, aunque sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión «voluntad deliberadamente rebelde», que sería tanto como exigir dolo; actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante y 5º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.»

Así pues, la problemática inicial entre las partes se centró en la falta de operabilidad de uno de los tres ascensores existentes en la Comunidad, en concreto, el más grande de ocho plazas, al encontrarse el mismo averiado, precisamente, al haberse dañado el módulo de expansión, siendo que por la empresa mantenedora demandada, en principio se vino a comunicar a la Comunidad de Propietarios que no podía disponer del meritado elemento puesto que el mismo se encontraba descatalogado por la empresa fabricante, ofreciéndose a la actora la posibilidad de llevar a cabo una modernización de los tres ascensores para lo cual se le dio traslado de un presupuesto por un importe total de 90.000.-€, circunstancia ésta que motivo que la actora a través de su Presidente se hubiera puesto en contacto con la empresa ASCENSORES MARVI, la cual le dio la posibilidad de reparar el meritado ascensor mediante la sustitución del módulo de expansión, para lo cual se llevó a cabo el cambio de mantenedora mediante su comunicación a la OCA, en los términos que han sido puestos de relieve con anterioridad.

Al hilo de ello, cierto era que antes de la fecha de la inspección de la OCA el 22 de enero de 2018, y una vez que le fue comunicada el cambio de mantenedora por la entidad demandada, a pesar de haberse manifestado la imposibilidad de poder llevar a cabo la reparación del ascensor por falta de la pieza del módulo de expansión de manera sorpresiva se procedió a efectuar la reparación del citado elemento, no constatándose en el Acta de inspección infracción alguna al respecto.

En este sentido, desde el punto de vista contractual, y a los efectos de valorar la existencia de una justa causa para que por parte de la actora se hubiera dado por resuelto de manera implícita el contrato de mantenimiento con la comunicación a la OCA del cambio de mantenedora, era evidente la existencia de la misma pues, como indicaron en el acto del juicio el Presidente y el Administrador de la Comunidad de Propietarios la misma estuvo privada durante casi tres meses de poder haber utilizado el ascensor inutilizado siendo que el argumento inicial utilizado por la mantenedora de falta de una pieza catalogada del módulo de expansión quedó sin causa o motivo alguno cuando, a pesar de haberse ofrecido a la Comunidad una solución con la modernización de los tres ascensores por la suma importante de 90.000.-€, de manera sorpresiva y ante la inminencia de una inspección se llevó a cabo la sustitución, sin más, de la pieza averiada, con lo que quedaba más que justificada la causa en la que se amparó la Comunidad de Propietarios demandante para dar por resuelto el contrato por falta de cumplimiento por la prestataria de su obligación de haber llevado a cabo la reparación de la pieza en un plazo ponderado de tiempo pero, en ningún caso, en el ínterin de los casi tres meses en los que estuvo parado el ascensor sin darse una respuesta efectiva por la entidad reparadora y abocando a la actora a que tuviera que buscar a otra empresa que le pudiera dar una salida menos gravosa a la que le era ofrecida por la demandada de llevar a cabo una actualización de los tres ascensores por la cantidad importante de, repetimos, 90.000.-€.

A mayor abundamiento, aun cuando inicialmente, no fueron causas tenidas en cuenta por la actora para dar por resuelto el contrato de mantenimiento, con posterioridad en la inspección de la OCA llevada a cabo el 22 de enero de 2018 (documento nº 3 de la demanda) fueron advertidas distintas infracciones en el estado de los tres ascensores que conllevaron el levantamiento por la entidad supervisora de una acta desfavorable conminando a la Comunidad de Propietarios a la reparación de las irregularidades detectadas y, que, en principio, eran imputables a la antigua mantenedora.

En concreto, según la meritada acta de inspección fueron detectadas diversas infracciones, a saber: 1) Agua en el foso sin existir instalación eléctrica y/o mecánica en contacto con ella; 2) Cables con alambres rotos; 3) Carencia o falta de adecuación reglamentaria de la polea del limitador y/o polea tensora; 4) Polea marcada por los cables de tracción o deteriorada; 5) No existencia o no funcionamiento del intercomunicador bidireccional con un servicio de intervención rápida; 6) Falta de placa de características en cabina; 7) Polea tensora del limitador roza con la pared y/o suelo; 8) Carece o no funciona o no es reglamentario el equipo de maniobra de inspección del techo de cabina.

Resulta necesario, examinar todas y cada una de las infracciones puestas de relieve en el acta de inspección en orden determinar si las mismas vinieron a constituir un verdadero incumplimiento por la prestataria del servicio de mantenimiento de las obligaciones asumidas por ésta en el contrato de mantenimiento.

1) Cables con alambres rotos.

Con respecto a la infracción relativa a la existencia de cables con alambres rotos, en el acto del juicio vino a deponer en calidad de testigo el inspector de la OCA que llevó a cabo la inspección de 22 de enero de 2018, en la persona de D. MARIANO, quien vino a señalar, en cuanto a las pruebas técnicas que realizó para comprobar que estaban rotos los cables que él hacia un recorrido entero de los cables comprobándolo con una espátula y que cuando el cable le daba golpes en la espátula entonces paraba el ascensor y veía si el cable tenía en un metro más de 16 puntas siendo que si existían más de 16 era un defecto grave (Cd. nº 2 del juicio, min. 11:33), siendo que en el presente caso por su parte hizo las meritadas pruebas estando presentes las dos partes (Cd. nº 2 del juicio, min. 12:00).

Por tanto, a tenor de lo indicado por el técnico de la OCA, poca duda podía suscitarse en cuanto a la existencia de dicha infracción grave en los ascensores a la fecha de la inspección.

Frente a ello, por la parte demandada vinieron a argumentarse diversos motivos de oposición, siendo que el primero de ellos, lo fue en relación a la metodología empleada por el Técnico de SGS Inspecciones Reglamentarias, S.A., causa de oposición que debía merecer desfavorable acogida pues la misma vino a coincidir con la que era seguida por la otra Técnica de la OCA que depuso en el plenario en la persona de Dª. SARA, quien después de relatar de manera pormenorizada los requisitos que debía de reunir el cordón o el alambre del cable del ascensor para que pudiera considerarse una infracción grave vino a coincidir con el otro Técnico que cuando ella comprobada con la placa metálica y estando en movimiento el ascensor que existían muchas puntas por el sonido que éstas hacían al pasar por la placa paraba el ascensor, marcaba la zona y examinaba visualmente si en un metro existían, en su caso, más de 16, 17 0 18 puntas.

Se cuestionó por la demandada de la misma manera el resultado de la propia inspección que figuraba en el acta de inspección, fundamentalmente en base a la testifical ofrecida por el supervisor de la empresa mantenedora, D. IGNACIO, quien vino a mostrar su disconformidad con las infracciones que resultaron recogidas en el acta levantada; ahora bien, amén de resultar una testifical de un empleado de la entidad demandada y, por ende, interesada, no puede eludirse el hecho que el supervisor estuvo presente en la misma inspección y que tras la firma del acta, al día siguiente recibido la notificación de la misma sin que hubiera mostrado su disconformidad con ésta ni ante la mercantil que llevó a cabo la inspección ni ante Industria, organismo público ante el cual y desde el punto de vista administrativo debían de ser presentadas las disconformidades frente el resultado de las inspecciones, aquietamiento que debía conllevar una desestimación de aquel motivo.

Idéntica denegación debía merecer el argumento mantenido por la demandada en relación a que la posible existencia en el foso de los ascensores de agua hubiera sido la causa u origen de aquella infracción al haber deteriorado los cables de los ascensores por la oxidación de los mismos, puesto que, si bien podía sostenerse que dos de los fosos de los ascensores presentaban agua si bien sin incidencia en elementos mecánicos y eléctricos de los aparatos elevadores, el tercero no presentada agua, siendo que si bien por la pericial judicial que depuso en el plenario en la persona de D. JUAN no vino a descartar la afección por el agua de los cables, en este caso de los dos fosos afectados, por el contrario no pudo afirmar con total certeza que la humedad relativa hubiera tenido una relación directa con las posibles oxidaciones, en este caso, respecto de los cables del ascensor que no presentaba agua en el foso.

Finalmente, en cuanto al hecho puesto de relieve por la parte demandada que en la inspección llevaba a cabo por la OCA, MARSAN, en fecha 20 de abril del 2017 no se había constatado en los tres ascensores ningún tipo de infracción en tal sentido, para que ocho meses después aparecieran picas o muescas de rotura en los alambres de los cables, dicha circunstancia resultó aclarada por la propia Técnica de MARSANS, Dª. SARA, al haberse señalado por la testigo que la aparición de los cortes en los cables no dependía del tiempo sino de las condiciones en las que trabajaba el ascensor pudiendo aparecer en seis u ocho meses, o en un año (Cd nº 3 del juicio, min. 52:31).

Destacar, tal y como indicó la pericial judicial en su informe que la reparación o sustitución de los cables de los tres ascensores estaba incluida en el contrato de mantenimiento (condición general 1.1) a cargo de la mantenedora siendo a su cargo tanto los materiales como la obra necesaria para ello, con lo que, no habiéndose realizado la reparación por la demandada a pesar que las inspecciones mensuales no se detectó infracción alguna, ello debía determinar un incumplimiento por la prestataria del servicio de aquella obligación contractual.

2) Carencia o falta de adecuaci ón reglamentaria de la polea del limitador y/o polea tensora.

En este caso por la pericial judicial en su informe se vino a descartar, sin más, que dicha infracción pudiera ser incluida en el contrato de mantenimiento pues, siendo que venía a responder a una adaptación a la normativa del ascensor y no a una reparación o sustitución del citado elemento, ello debía conllevar que la prestataria no debiera asumir aquella reparación o sustitución, máxime cuando en la anterior acta de inspección de MARSANS, ya se constató aquella irregularidad, sin que por la anterior mantenedora, precisamente ASCENSORES MARVI se hubiera hecho cargo de la solución a aquel defecto reglamentario.

Es por ello, por lo que, sin más, y al estar exonerada la demandada de asumir dicha obligación de reparación o sustitución de la polea del limitador y/o polea tensora, conforme a la exclusión prevista en la condición general segunda del contrato al no deberse asumir por la prestataria del servicio contratado las modificaciones sobre el proyecto inicial o intervenciones en la instalación que puedan ser ordenadas o recomendadas por Organismos Oficiales por nuevas normativas.

3) Polea marcada por los cables de tracc i ón o deteriorada .

Dicha infracción resultó recogida en el acta de inspección de la OCA de fecha 22 de enero de 2018, por lo que poco podía ponerse de relieve en cuanto a la posible infracción por la entidad mantenedora de su deber de reparación o sustitución de la polea a tenor de la condición general 1.1 del contrato de mantenimiento firmado.

Especial pronunciamiento debía revestir, en este punto, el alegato de oposición esgrimido por la parte demandada en cuanto a que el origen o la causa de dicho defecto por marcado o deterioro de la referida polea lo fuera por las posibles humedades existentes en los fosos de los ascensores por la existencia de agua en éstos, siendo que, a tenor de la prueba practicada nula relación de causalidad debía de imputarse a las humedades en los daños en la polea de tracción.

Efectivamente, la testifical ofrecida por el técnico de la mercantil SGS Inspecciones Reglamentarias, S.A., D. MARIANO, vino a negar dichos daños en la posible existencia de agua en los fosos, al precisarse que la polea se encontraba en el cuadro de máquinas en una ubicación distinta y más alta al de los fosos de los ascensores. (Cd nº 1 del juicio, min. 59:51).

De la misma manera, por el perito judicial D. JUAN se vino a señalar que era muy difícil que el agua de los fosos tuviera algo que ver con los daños en la polea (Cd nº 4 del juicio, min. 30:25).

4) No existencia o no funcionamiento del intercomunicador bidireccional con un servicio de intervenc i ón rápida .

La cuestión a dilucidar en relación a dicha infracción lo fue en el sentido de determinar si realmente el intercomunicador bidireccional se encontraba instalado en los tres ascensores como postulaba la parte demandante o si, por el contrario, el sistema no funcionaba en el momento de la inspección a causa de haberse retirado la tarjeta SIM que permitía la conexión telefónica.

En este sentido, a la vista de la ingente prueba practicada en el plenario quedó acreditado que realmente el aparato de intercomunicador bidireccional sí que se encontraba instalado en los tres ascensores si bien, en el momento de la inspección de la OCA, el 22 de enero del 2018, los mismos no funcionaban a causa de haber sido retiradas por parte del supervisor de la empresa mantenedora saliente ZARDOYA OTIS, S.A., las tres tarjetas SIM que tenia instaladas en los tres aparatos cortando la conexión telefónica e impidiendo la comunicación bidireccional con el sistema de vigilancia de la mantenedora ante incidencias, como fue reconocido en el plenario por D. IGNACIO (Cd nº 3 del juicio, minutos 32:18 y 32:22).

Este hecho, tal y como indicó el perito judicial durante su declaración en el juicio (Cd nº 4, min.35:31), debía quedar corroborado por la circunstancia que durante los cuatro años que duró el contrato de mantenimiento de los ascensores no había existido ninguna incidencia con el sistema de comunicación bidireccional a pesar de que sin duda habrían acontecio en este tiempo numerosas incidencias en la utilización de los ascensores por los usuarios que tuvieron que haber dado lugar a avisos a la mantenedora por aquéllos, debiéndose todo ello a una incorrecta retirada por el supervisor de la mantenedora saliente de las tres tarjetas SIM antes de haberse efectuado la inspección de la OCA, motivando que fuera reflejada en el acta de la inspección dicha infracción, incorrección que, en ningún caso, deberá conllevar un incumplimiento contractual de la demandada del servicio de mantenimiento puesto que durante la vigencia del contrato si que estuvo instalado el aparato de intercomunicador bidireccional siendo prueba de ello que en la anterior inspección del 20 de abril del 2017 no se constató la inexistencia de los tres elementos de intercomunicación bidireccional.

5) Falta de placa de caracter ísticas en cabina .

Esta posible infracción contractual vino a ser descartada por el perito judicial en su dictamen habida cuenta que ésta venía a responder a una adaptación a la normativa del ascensor y no a una verdadera reparación o sustitución del citado elemento, siendo la consecuencia de todo ello el hecho que la prestataria no debía de asumir aquella reparación o sustitución, máxime cuando en la anterior acta de inspección de MARSANS, ya se constató aquella irregularidad, sin que por la anterior mantenedora se hubiera dado una solución a aquel defecto reglamentario.

En consecuencia, al estar exonerada la demandada de asumir dicha obligación de colocación de la placa de características en la cabina de los tres ascensores, conforme a la exclusión prevista en la condición general segunda del contrato al no deberse asumir por ésta las modificaciones sobre el proyecto inicial o intervenciones en la instalación que pudieran ser ordenadas o recomendadas por Organismos Oficiales por nuevas normativas conforme a la condición general segunda del contrato de mantenimiento suscrito era por lo que debía procederse a no apreciar infracción contractual alguna de la demandada en este punto.

6) Polea tensora del limitador roza con la pared y/o suelo.

Igualmente, la meritada infracción resultó recogida en el acta de inspección de la OCA de fecha 22 de enero de 2018, con lo que poca discusión podía ofrecer el hecho de la infracción por parte de la entidad mantenedora de su deber de reparación o sustitución de la polea tensora, a tenor de la condición general 1.1 del contrato de mantenimiento firmado.

En cuanto al motivo de oposición esgrimido de manera reiterada por la parte demandada en cuanto a que la causa de dicho defecto lo fuera en base a la existencia de agua en los fosos de los ascensores, la misma debía de quedar descartada en cuanto al origen del defecto puesto de relieve pues como bien indicó el perito judicial en su informe (página 13/18) no existia en los registros evidencia alguna en cuanto a una posible presencia de agua en el ascensor número 3 que es el aparato elevador donde apareció dicho defecto.

7) Carece o no funciona o no es reglamentario el equipo de maniobra de inspecci ón del techo de cabina.

Dicha infracción resultó recogida por la OCA en la inspección realizada el 22 de enero de 2018, tal y como obraba en el acta extendida al efecto, siendo que dicho defecto resultó ratificado en el acto del juicio por el Técnico de la nueva empresa mantenedora durante su declaración testifical en la persona de D. ROBERTO (Cd nº 2 del juicio, min. 52:43), con lo que poca discusión podía ofrecer el hecho de la infracción por parte de la entidad mantenedora de su deber de reparación del equipo de maniobra de inspección del techo de cabina de los ascensores.

Llegados a este punto, a la vista de lo expuesto con anterioridad existiendo una causa justificada para ello era por lo que debía declararse correcta la resolución contractual efectuada por la C.P. EDIF000 del contrato de servicio «OM» de fecha 14 de enero de 2013 por su incumplimiento por parte de la entidad ZARDOYA OTIS, S.A.

TERCERO.- INDEMNIZACION DE DAÑOS. CUANTIFICACION.

Declarado en el ordinal anterior el incumplimiento del contrato por la parte demandada únicamente restaría determinar el importe del resarcimiento de los daños a favor de la parte demandante en cumplimiento de lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil (LA LEY 1/1889), resultando que en el presente caso, la cantidad reclamada por la actora lo era en la suma de trece mil trescientos tres euros con noventa y cinco céntimos (13.303,95.-€), suma que venía a coincidir con el coste de reparación que debió de ser asumida por la actora para poner fin a las infracciones puestas de relieve por la OCA en la inspección de 22 de enero de 2018 y, todo ello, a la vista del presupuesto (documento nº 5 de la demanda) y factura de reparación (documento nº 5 de la demanda) que resultaron girados por la mercantil MARVI ASCENSORES.

Frente a dicha valoración de los daños llevaba a cabo por la parte demandante, debe de resaltarse que constaba en autos una valoración del coste de la reparación de cada uno de los tres ascensores efectuada por el perito judicial D. JUAN a fin de subsanar las infracciones detectadas por la OCA, siendo que por el mismo perito durante su declaración en el acto del juicio (Cd nº 4, min. 35:31), y a la vista de su dictamen pericial de fecha 21 de enero de 2020, se vino a cuantificar aquel importe, tras excluir aquellas infracciones que a su entender no debían de revestir un verdadero incumplimiento por la mantenedora, en la suma final de 8.013,20.-€ sin comprenderse los aparatos de comunicación bidireccional y sin beneficio industrial, y en la cantidad de 9.066,90.-€ si se incluian los meritadas aparatos (Cd. nº 4 juicio, min. 40:41).

De manera específica, por el perito judicial se vino a indicar que la sustitución de los cables debía de serlo en la cantidad de 3.176,87.-€ multiplicado por los dos ascensores afectados; la sustitución de la polea de tracción en la cuantía de 610,58.-€ multiplicado por dos elevadores; la sustitución de la polea tensora en la suma de 250,80.-€ por una sola unidad afectada, y; la instalación de la botonera de revisión de 187,49.-€ por una sola unidad.

Por otro lado, vino a mostrar su duda en cuanto a la instalación de los comunicadores bidireccionales en la cantidad 351,23.-€.

Así pues, concluyó el perito judicial, tal y como se ha indicado con anterioridad que sin que fueran incluidos los aparatos de los comunicadores bidireccionales y sin beneficio industrial se alcanzaba un importe de 8.013,20.-€ y si se incluían los comunicadores bidireccionales lo era en la cantidad de 9.066.90.-€.

Precisó la meritada pericial que en dichas sumas se venia a incluir la mano de obra sin bien no el IVA correspondiente (Cd nº 4 juicio, min 41:55), debiéndose aplicar el tipo del 21% (Cd nº 4 juicio, min 42:33).

Vaya por delante que, en ningún caso, deberá procederse a incluir en el importe a reconocer a la Comunidad de Propietarios demandante cantidad alguna en concepto de beneficio industrial dejado de obtener a causa del incumplimiento contractual, pues precisamente, ningún tipo de actividad económica susceptible de ser resarcida por vía del artículo 1.124 del CC (LA LEY 1/1889) había sido desarrollada por la actora en orden a conferirle ese plus indemnizatorio, si, por el contrario, el IVA correspondiente al 21% había cuenta que por la mercantil ASCENSORES MARVI si que se había procedido a facturar el IVA al tipo del 21%.

Por tanto, debía reconocerse a favor la parte demandante un importe final de nueve mil ciento cuarenta y siete euros con trece céntimos (9.147.-€), IVA del 21% incluido, correspondiente a:

1-La sustitución de los cables de tracción de dos ascensores por el importe total de siete mil doscientos cincuenta y dos euros con ochenta y seis céntimos (7.252,86.-€), IVA incluido al 21%.

2-La sustitución de la polea de tracción de dos ascensores en la cantidad total de mil trescientos noventa y tres euros con noventa y seis céntimos (1.393,96.-€) IVA incluido al 21%.

3-La sustitución de la polea de tensora de un ascensor en la cuantía de doscientos ochenta y seis euros con veintinueve céntimos (286,29.-€) IVA incluido al 21%.

4-La instalación de botonera de revisión de un ascensor en el importe de doscientos catorce euros con dos céntimos (214,02.-€).

En consecuencia, es por lo que deberá procederse a condenar a ZARDOYA OTIS, S.A., a abonar a la C.P. EDIF000 el importe de nueve mil ciento cuarenta y siete euros con trece céntimos (9.147.-€), así como los intereses correspondientes a la referida cantidad desde la fecha de la recepción de la reclamación extrajudicial por parte de la demandada el 3 de agosto de 2018 (documentos nº 13 y 14 de la demanda).

CUARTO.- COSTAS.

Las costas, dada la estimación parcial de la demanda, deberán ser satisfechas por cada una de las partes, las que se hayan causado a su instancia, y las comunes por mitad, a tenor de lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000).

QUINTO.- RECURSOS.

El artículo 455 LEC (LA LEY 58/2000) : «…1. Las sentencias dictadas en toda clase de juicio, los autos definitivos y aquellos otros que la ley expresamente señale serán apelables, con excepción de las sentencias dictadas en juicios verbales por razón de la cuantía cuando esta no supere los 3.000 euros. . 2. Conocerán de los recursos de apelación:… 2º Las Audiencias Provinciales, cuando las resoluciones apelables hayan sido dictadas por los Juzgados de Primera Instancia de su circunscripción».

Visto lo expuesto, los preceptos legales citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación

FALLO

Que debo ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la DEMANDA formulada por D. JUAN DIEZ SILES, en representación de la C.P. EDIF000 frente a ZARDOYA OTIS, S.A., y, en consecuencia, debo condenar y condeno a ZARDOYA OTIS, S.A., a que abone a la C.P. EDIF000 el importe de nueve mil ciento cuarenta y siete euros con trece céntimos (9.147.-€), más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de la recepción de la reclamación extrajudicial por parte de la demandada el 3 de agosto de 2018, y hasta su completo pago.

En cuanto a las costas de la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes serán satisfechas, por mitad, entre ambas partes.

Notifíquese esta Sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma pueden formular recurso de apelación que, en su caso, deberá interponerse en este Juzgado en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación y a resolver por la Ilma. Audiencia Provincial de Alicante.

Líbrese y únase testimonio de esta resolución a las actuaciones, debiendo insertarse su original en el Libro de Sentencias.

Así por esta mi Sentencia la pronuncio, mando y firmo.

E/.

PUBLICACION.- Dada, leída y publicada, ha sido la anterior Sentencia por el Magistrado-Juez que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública, en el día de la fecha, doy fe.

Lo anteriormente testimoniado concuerda bien y fielmente con su original obrante en el libro de Sentencias de este Juzgado y al que me remito en caso necesario. Y para que sirva de testimonio en forma y constancia en los autos al principio referenciados, expido el presente en el lugar y fecha de la Sentencia testimoniada, doy fe.

En España se producen 40.000 ciberataques diarios que tienen, en la mayoría de los casos, a administraciones y pymes como objetivos prioritarios. De ahí que los expertos de BBVA Compartiendo conocimiento hayan querido analizar la importancia actual de la ciberseguridad a través del caso práctico de Loycus, una empresa digital de nueva creación que pretende generar una mayor confianza y seguridad en el entorno online.

elmundo.es

En los últimos años los datos se han convertido en un gran activo para las empresas, incluidas las pymes, de ahí que cada vez más compañías se
planteen cómo deben protegerlos. Y es que crear un entorno digital seguro no solo es clave para defendernos de ciberataques que pueden tener consecuencias muy graves para la empresa, sino que también es indispensable para crear la confianza que demandan hoy día los clientes y los propios trabajadores de la compañía.

Aún así, y a pesar de esta creciente concienciación, solo el 9% de las empresas nacionales son calificadas como ciberexpertas, frente al 35% puntuadas como novatas, tal y como recoge el Informe de Ciberpreparación de Hiscox. Unos datos que ponen de manifiesto la vulnerabilidad de nuestro tejido empresarial en esta materia y que explican por qué más de la mitad de las empresas nacionales (el 53%) sufrió un ciberataque en 2020, según el mencionado informe.

*El 53% de las empresas españolas sufrieron un ciberataque en 2020 Informe Ciberpreparación de Hiscox

Pero incluso entre las supuestamente más preparadas, las fintech, también se producen numerosos intentos de ciberataques. De ahí que para compañías como Loycus, una empresa dedicada a convertir las tarjetas de crédito de cualquier banco en una tarjeta de fidelización universal, “la principal preocupación siga siendo la generación de confianza y seguridad dentro de la plataforma”, afirma Jorge Zubieta, uno de sus socios fundadores.

Con el objetivo de ayudar a Loycus a lograr un entorno digital más seguro, y una mayor confianza y credibilidad entre sus usuarios, la experta en pymes de BBVA Beatriz Plaza detalla una serie de soluciones que la entidad pone al alcance de las empresas para que “su relación con el cliente y/o proveedor no se vea afectada por ningún problema derivado de algún ataque cibernético”. Una protección que cobra especial relevancia en nuestro país, ya que España es uno de los que más ciberataques recibe de Europa.

Por todo ello, la inversión en ciberseguridad está creciendo exponencialmente no solo entre las grandes empresas. Y es que a día de hoy, tal y como confirma un reciente informe del Instituto Nacional de Ciberseguridad (INCIBE), la pérdida de datos por ataques informáticos, desastres físicos o errores humanos pueden suponer pérdidas de entre 2.000 y 50.000 euros para las pymes. Además, “la vulneración de datos de clientes puede suponer diferentes sanciones de relevancia, por eso es muy importante tener la cobertura ante esos posibles riesgos”, afirma Plaza.¡Escucha el podcast completo!Guaja Trading

Vivencias empresariales: LoycusCómo generar confianza en el entorno digital

La transparencia en torno al uso de los datos, así como su correcta protección, son hoy día elementos clave a la hora de construir una relación de confianza con el cliente. Por ello, y ante el aumento mundial de un 125% de ciberataques en el último año, muchas compañías han situado su inversión en ciberseguridad como una de sus prioridades en 2021.

Jorge Zubieta, socio y fundador de la fintech Loycus, es un claro ejemplo. Su empresa, dedicada a la fidelización de clientes gracias al conocimiento aportado por el data, trabaja con información sensible a diario, por lo que sabe que generar credibilidad y confianza entre sus potenciales usuarios será clave para su futuro. Para lograr este objetivo se reúne con José Luis Guerrero, un asesor sénior con amplia experiencia en gestión empresarial que le dará los mejores consejos para lograrlo.

Lo primero de todo, según Guerrero, es que “hay que tener claro que la base de cualquier negocio es la confianza”, y su mayor garantía de éxito. Por ello el empresario considera fundamental trabajar este valor de forma correcta, proyectando una imagen fiel y apostando por la transparencia. Esto, llevado al terreno de los negocios online, significa que el cliente conozca realmente por qué se recogen sus datos y para qué se van a utilizar, además de asegurarle una adecuada protección de los mismos. Una acción que tiene su recompensa, ya que “un cliente seguro es de alguna forma una garantía de continuidad del negocio”, afirma Guerrero.

“Las empresas tienen que invertir, formarse y sensibilizarse en materia de ciberseguridad” José Luis Guerrero.

En el caso de las empresas españolas, esta inversión en protección cobra si cabe aún más relevancia, ya que según una reciente investigación elaborada por Ironhack, España sería el tercer país del mundo más vulnerable frente a nuevos ciberataques. De hecho, según una reciente encuesta realizada por Proofpoint, son muchas las compañías nacionales que han sufrido ataques relacionados con la suplantación de identidad (37%), las amenazas internas maliciosas (37%), el ransomware (35%) y los ataques DDoS (33%), entre otros incidentes relacionados con la ciberseguridad.

Invertir en ciberseguridad, invertir en confianza

Por todo ello, 1 de cada 2 empresas españolas prevé aumentar su presupuesto en ciberseguridad durante los próximos años, tanto en programas de prevención como de formación de sus empleados (Informe de Ciberpreparación de Hiscox). De hecho, se estima que solo en 2021 el mercado de ciberseguridad en España alcanzará los 1324 millones de euros, experimentando un crecimiento de alrededor del 8’1%, según confirma IDC Research España

1 de cada 2 empresas españolas prevé aumentar su presupuesto en ciberseguridad en 2021 Informe de Ciberpreparación de Hiscox

Según Beatriz Plaza, experta en pymes de BBVA, “es fundamental que empresas como Loycus, que tratan con datos sensibles a diario, inviertan en ciberseguridad, ya que es precisamente esa protección la que será clave a la hora de generar credibilidad y confianza”. Eso sí, la experta insiste en que parte de esta inversión debe ir también destinada a la concienciación y formación de los empleados en materia de ciberseguridad. Y es que, tal y como consideran el 68% de los CSOs y CISOs españoles encuestados por Proofpoint, el error humano o la falta de concienciación en materia de ciberseguridad es precisamente el riesgo más importante para las organizaciones.

Por todo ello, invertir en la prevención de que estos ciberataques se produzcan es fundamental para las empresas hoy día, al igual que contar con un seguro que nos ayude a afrontar las posibles consecuencias de los mismos. En este sentido, Plaza añade que desde la entidad han puesto a disposición de los clientes “un ciberseguro que les ayuda a protegerse tanto del impacto económico del propio ataque cibernético, como de las posibles repercusiones en materia de responsabilidad civil que puedan surgir con él”.

Vivencias Empresariales: LoycusCómo proteger a tu pyme ante un ciberataque

El número de ciberataques en España ha aumentado exponencialmente en los últimos años, dirigiéndose a las pymes en un 70% de los casos, de ahí que cada vez más empresas tengan previsto aumentar su inversión en ciberseguridad, una protección que ha pasado de ser una opción a una imperiosa necesidad.

Las repercusiones que un ciberataque puede tener en una compañía, especialmente entre las pymes, pueden ser devastadoras. Y es que a las pérdidas económicas derivadas del parón en en sí, se suman otras consecuencias como la responsabilidad civil asociada o, muy importante, el empeoramiento de la reputación y la confianza que la propia compañía entre sus clientes, lo que puede acabar condicionando incluso su propia supervivencia.

A pesar de ello, según recoge un reciente informe de IBM, solo el 38% de las empresas a nivel mundial han declarado estar equipadas y preparadas para responder efectivamente frente a ciberataques de gran magnitud. Eso sí, parece que la concienciación en torno a la necesidad de incorporar herramientas y soluciones que nos permitan lograr una mayor protección es cada vez mayor.

En el caso de Loycus,“siempre hemos sido muy conscientes de que la información es nuestro mayor activo, por lo que llevamos años invirtiendo en soluciones de ciberseguridad”, afirma su fundador, Jorge Zubieta. Y es que esta compañía, que gracias a los datos ha conseguido desarrollar una tecnología que convierte la tarjeta de crédito o débito de cualquier banco en una tarjeta de fidelización, está interesada no sólo en medidas de protección preventivas sino también en conocer aquellas que le ayuden a hacer frente a las consecuencias de un ciberataque en caso de que éste se produzca.

Protegido antes y después

Implementar soluciones para asegurar la protección de los entornos de TI, usar tecnologías de TI escalables, apostar por la autentificación de dos factores, realizar backups más seguros… son solo algunas de las decisiones que las compañías deben comenzar a poner en práctica (si no lo han hecho ya) en materia de seguridad. Pero también debemos apostar por crear una cultura de la ciberseguridad dentro de la empresa, concienciando y formando a los empleados de la misma para lograr detener los ciberataques de forma preventiva. Y es que más de la mitad de los ataques que se producen en las empresas se realizan, precisamente, por el descuido de los empleados.

Eso sí, no solo es necesario protegerse de forma preventiva, sino también tener un colchón de seguridad en caso de que el ciberataque se produzca. En este sentido, como empresa cada vez es más imprescindible poder contar con un ciberseguro, “que puede protegerte de todos los daños que puedes tener a raíz de un ciberataque, así como de los futuros riesgos”, afirma Beatriz Plaza, experta en pymes de BBVA.

“Un ciberseguro puede protegerte de los daños que puedes tener a raíz de un ciberataque, así como de los futuros riesgos”. Beatriz Plaza, experta en pymes de BBVA

El ciberseguro que ofrece en esta línea BBVA está, de hecho, centrado en varias líneas de protección fundamentales para las compañías. Por un lado, “cubre la pérdida de beneficio que una empresa puede tener precisamente por el parón en la actividad derivado del ataque informático”, resalta Plaza. Pero además, el seguro “también cubre la responsabilidad civil ante una posible reclamación, ofrece apoyo jurídico y asesoramiento legal en caso de ciberataque, da acceso a la oferta formativa incluida en Ciber Academy y ofrece el servicio Ciber Shop en apoyo con Deloitte, que se encarga de analizar cuál ha sido el alcance y el impacto del ciberataque, además de ayudarnos a encontrar la información perdida o incluso a localizar los dispositivos”.

Por todo ello, empresas como Loycus, a pesar de ser solo una pyme, cada vez están invirtiendo más en soluciones de prevención y protección ante un ciberataque. Y es que, tal y como confirma también la experta en pymes Inma Elizalde, “sería un error pensar que estas medidas no son necesarias debido a su tamaño, ya que precisamente las pymes son uno de los objetivos claros en la actualidad de los ciberdelincuentes”, por lo que anima a todos estos empresarios a implementarlas dentro de su compañía.

Vivencias empresariales: LoycusPor qué la sostenibilidad también es para las pymes

La integración de la sostenibilidad en la estrategia empresarial es ya una prioridad para cualquier compañía, independientemente de su tamaño. Y es que la implementación de medidas para alcanzar este objetivo puede reportar no solo un menor impacto medioambiental sino también una mejor reputación y rentabilidad.

Según César Gónzalez, experto en financiación y sostenibilidad de BBVA, no hay duda de que “también las pequeñas empresas pueden llevar a cabo una serie de acciones destinadas a mejorar el impacto de su actividad en el planeta y que, a su vez, pueden suponer un importante ahorro de costes”. Por ello, se ha reunido con la empresa tecnológica Loycus con el objetivo de ayudarla a identificar estas posibles soluciones que la lleven a lograr este importante objetivo como compañía.

Con un 99% del tejido empresarial español formado por pymes, resulta más que evidente la necesidad de que este tipo de compañías se sumen también al cambio y que contemplen acciones alineadas con el cumplimiento de los Objetivo de Desarrollo Sostenible (ODS) para 2030. En este sentido, el experto aconseja a Zubieta “tener en cuenta medidas en torno a la eficiencia energética, interiorizando la automatización de procesos, con la implementación de la domótica, como una oportunidad para además reducir la factura de la luz”.

5 recomendaciones de la Red Española del Pacto Mundial para una pyme más sostenible

• Forma a tus empleados en materias estratégicas.
• Alinea tu estrategia con los Diez Principios del Pacto Mundial y los Objetivos de Desarrollo Sostenible
• Elabora un Informe de Progreso o Memoria de sostenibilidad
• Pon en valor tus avances y tus buenas prácticas
• Participa en iniciativas de impacto

El propio Ministerio de trabajo, a través de la publicación de la “Guía de Buenas Prácticas para pymes y autónomos”, también ha querido motivar a las pequeñas empresas y los profesionales independientes a formar parte de este necesario cambio a través de las 20 propuestas. Una guía que también resalta que, tras la aparición del virus, las empresas españolas “están contribuyendo especialmente a alcanzar los ODS de salud y bienestar; educación de calidad; igualdad de género; trabajo decente y crecimiento económico; industria, innovación e infraestructuras; producción y consumo responsables; acción por el clima y alianzas para lograr los objetivos”.

Eso sí, es importante que sea cual sea la implementación sostenible que pongamos en marcha sepamos comunicarla de forma correcta. Por ejemplo, en el caso de Loycus el asesor les recomienda transmitir a sus clientes que formar parte de este servicio puede suponer también para ellos mismos una oportunidad de ser más sostenibles. Al tratarse de una compañía que convierte las propias tarjetas bancarias en tarjetas de fidelización, “es importante que empecemos a comunicarles que con ello pueden ahorrar más papel y plástico y ser así más ecológicos”, confirma Zubieta.

Por su parte, desde BBVA además de ayudar a sus clientes en esa parte de concienciación en torno a la integración de la sostenibilidad en la estrategia empresarial, también quieren “acompañarles en el momento que necesiten financiación para hacer estos cambios posibles”, afirma González. Por ello, la entidad destinará hasta 2025 más de 100.000 millones de euros con el objetivo de financiar proyectos y soluciones destinadas a frenar el cambio climático y contribuir al cumplimiento de los ODS.