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Agencia Negociadora del Alquiler: la Ley de Vivienda esconde consecuencias para el pequeño propietario

Recuerda que el texto inicial reduce la reducción fiscal general, amplía la duración de los alquileres y congela las rentas en zonas tensionadas
Gtres

idealista.com

El Gobierno aprobó el anteproyecto de la Ley de Vivienda a finales de octubre, tras meses de retraso. La normativa que regula los alquileres llegará próximamente al Congreso de los Diputados para iniciar su tramitación parlamentaria y el texto, pese a que todavía puede sufrir modificaciones vía enmiendas, está levantando un aluvión de críticas por parte del sector inmobiliario.

La última llega de la mano de laAgencia Negociadora del Alquiler (ANA), que alerta de que el texto planteado por el Ejecutivo tiene un impacto directo en los pequeños propietarios, pese a que las líneas maestras de la normativa van dirigidas a los grandes tenedores de viviendas (considerando como tales a los titulares de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2). 

Según José Ramón Zurdo, director general de ANA y abogado especializado en arrendamientos, el texto literal que se va a debatir en el Congreso incluye repercusiones negativas directas para los pequeños propietarios y unas situaciones “absurdas y discriminatorias”. Por ejemplo, verán reducida en 10 puntos su reducción fiscal por alquilar una vivienda, sufrirán el recargo en el IBI por tener pisos vacíos afecta incluso a las zonas no tensionadas, la duración de los alquileres se alargará hasta los 11 años si así lo solicita el inquilino y deberán congelar las rentas.

1. Una reducción fiscal (que podría tener efectos retroactivos)

La Agencia Negociadora del Alquiler insiste en que los pequeños arrendadores, incluso los que alquilen sus viviendas en zonas declaradas como de mercado no tensionado, “pierden la actual reducción general del 60% a aplicar sobre la base imponible de sus rendimientos netos, pasando ahora esta reducción general a ser ahora del 50%“; es decir, la bonificación general baja en 10 puntos. “con esta pérdida de beneficios fiscales, vuelven otra vez a ser perjudicados porque son la gran mayoría, y las excepciones que prevé el anteproyecto para aumentar el porcentaje de reducción no son fáciles de cumplir”.

En concreto, el texto inicial establece que esa deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, aunque con condiciones:

  • Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
  • Alquiler de viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
  • Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
  • Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Es más, la Agencia Negociadora del Alquiler insiste en que la forma en la que está redactada la Disposición transitoria trigésima séptima del anteproyecto de Ley “es confusa, incluso se podría inferir a que esta menor reducción tendría efectos retroactivos para todos los arrendadores que sean personas físicas que hubieran alquilado sus viviendas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley”.

2. Medidas de aplicación inmediata desde la aprobación 

El anteproyecto contempla un periodo de 18 meses para que los grandes tenedores de viviendas se vean afectados por la intervención de las rentas del alquiler, ya que ese es el periodo que calcula el Gobierno que será necesario para elaborar un sistema de índice de precios de referencia de los alquileres que pueda actualizarse de forma permanente.

A pesar de esa carencia, ANA recuerda que “las medidas intervencionistas que afectan a los pequeños arrendadores se aplicarían desde la aprobación de la Ley, en este caso, sin ninguna moratoria. Esta es otra muestra del perjuicio que se les causa a los pequeños propietarios”. 

3. Alquileres de hasta 11 años

La tercera consecuencia directa para el pequeño propietario es que se alarga la duración de los arrendamientos (salvo excepciones) que los pequeños arrendadores realicen en zonas declaradas como mercado tensionado, pasando a ser esta, si lo solicitan los inquilinos, de hasta de 8 años de obligado cumplimiento, con posibilidad de otros 3 años mas, pudiendo llegar los arrendamientos a alcanzar los 11 años de duración.

“Esta medida intervencionista limita a los arrendadores pequeños propietarios la disponibilidad de sus viviendas hasta periodos de tiempo difícilmente entendibles en una economía de mercado”, explica la compañía. 

4. Rentas congeladas

Otra de las consecuencias que plantea el anteproyecto es que “los nuevos alquileres que realicen los pequeños arrendadores en zonas de mercado declaradas como tensionadas, verán congeladas sus rentas durante periodos de tiempo excesivamente largos, no pudiendo las rentas de estos nuevos contratos ser superiores a las rentas del ultimo contrato actualizado con el IPC”. Y esto “es otra forma de intervenirles las rentas que puedan poner a sus alquileres”, afirma la Agencia Negociadora del Alquler.

5. Los recargos del IBI, también en zonas no tensionadas

Los posibles recargos sobre el IBI de hasta el 150% que plantea el texto también afectarán a los pequeños propietarios que tengan al menos cuatro viviendas y dos de ellas estén desocupadas, y que se encuentren en zonas sin tensión de precios del alquiler. 

“A primera vista se podría pensar que no afectaría a muchos pequeños propietarios, pero no es así. No es extraño ver a propietarios que tengan su vivienda habitual, otra casa en la costa y dos viviendas más desocupadas en el pueblo o lugar de origen. Esta medida estaría habilitando una subida del IBI del 150% de las viviendas del pueblo”, insisten desde ANA.

6. Mantener las condiciones económicas y de duración cuando la zona deje de ser considerada tensionada

Otra medida que perjudica a los pequeños arrendadores que alquilen sus viviendas en zonas tensionadas por hasta 8 años (5+ 3 años de prórroga obligatoria) es que, cuando desaparezca la declaración de zona tensionada, algo que puede ocurrir si no se renueva la declaración a la finalización del tercer año, “probablemente los arrendadores se vean obligados a mantener en los contratos ya firmados las mismas condiciones que pactaron al inicio de los contratos hasta la finalización de los arrendamientos, aunque la zona ya sea libre”, alerta el estudio.

“Todo lo expuesto demuestra que los grandes perjudicados por las medidas intervencionistas del Gobierno no van a ser solo los grandes tenedores de inmuebles, como se decía, sino que estas medidas van a afectar de forma importante a millones de pequeños propietarios que son los que conforman, de forma mayoritaria, el parque de viviendas en alquiler de España”, concluye el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. 

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