Día: 23 de noviembre de 2020

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Recientemente, los grupos parlamentarios de Unidas Podemos, Esquerra Republicana de Catalunya y EH-Bildu, han registrado en el Congreso una enmienda a los Presupuestos Generales del Estado, que, de aprobarse, prohibirá todos los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta 2023.

Esta enmienda, ha sido catalogada desde el Gobierno como sorpresiva e inoportuna al mezclarse con los presupuestos. A pesar de ello, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias -AMADEI-, ha alertado de que dicha enmienda tendría serios visos de prosperar tras el debate parlamentario, dado el coste político que supondría para el PSOE rechazar una enmienda propuesta por sus socios de presupuestos.

Ante ello, el Secretario General de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja, expone que, desde la patronal madrileña del sector de la intermediación inmobiliaria, se ve dicha enmienda como un golpe mortal al pequeño arrendador, que se vería obligado a mantener su propiedad sin producirle rentabilidad alguna durante dos años y, por el contrario, asumiendo los costes derivados de dicha propiedad.

«Se olvida que, la mayoría de arrendadores, son pequeños tenedores que complementan sus ingresos con estos alquileres, que, en muchos casos compensan sus hipotecas y otros gastos con dichos ingresos y que el 80% de los alquileres no son en modo alguno especulativos ni están en manos de los grandes tenedores» expone Martínez Caja.

«Entendemos que se adopten medidas sociales que busquen el bienestar de las familias más vulnerables, pero, en tal caso, también deben contrarrestarse con otras que palíen los perjuicios para los arrendadores, buscándose un equilibrio justo y, desde luego, esta enmienda no lo contempla así», continúa el Secretario General de AMADEI.

AMADEI se muestra contraria a la aprobación en el Congreso de dicha enmienda y considera que, de aprobarse en su texto original, lo que se pretende es introducir una moratoria hasta el 31 de diciembre de 2022 en los desahucios por impago de rentas, por expiración del contrato de alquiler, por precario (lo que podría amparar los delitos de usurpación y okupación) y derivados de procedimientos penales por uso de vivienda sin título, por lo que sería un grave error, se estarían vulnerando derechos fundamentales de los propietarios y la legalidad de la norma acabaría, con toda seguridad, examinándose por el Tribunal Constitucional.

Reducción fiscal, una menor duración de los arrendamientos, menos gastos, poder recuperar la vivienda por causa de necesidad o antes de tiempo en el caso de un desahucio, son las cinco situaciones que benefician a los particulares frente a las empresas en el alquiler de viviendas.

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Siempre que se habla de inversiones, la creencia más generalizada es que las empresas serán las más beneficiadas, bien porque tengan un mayor conocimiento y experiencia en la materia, o porque las leyes y las normas van a ir su favor. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha comprobado que, en el alquiler de viviendas, la situación es la contraria y, «son los propietarios particulares los que obtienen mayores beneficios, no solo económicos, a la hora de comprar una vivienda para luego destinarla al alquiler residencial, señala José Ramón Zurdo, Director General de la principal empresa en intermediación y gestión de alquileres.

«Analizando la actual legislación arrendaticia se puede afirmar que cuando el titular arrendador de la vivienda que se desea alquilar es una persona física el alquiler tiene un tratamiento jurídico y fiscal mas favorable que cuando el titular arrendador es una Mercantil», afirma Zurdo.

Estas son las cinco situaciones que inclinan la balanza hacia el particular en detrimento de las personas jurídicas, a la hora de invertir en el alquiler de viviendas:

1. Reducción fiscal. Los arrendadores particulares actualmente gozan de una reducción fiscal estatal del 60% de los rendimientos netos que obtengan del alquiler. Reducción que se perdería si los arrendadores de las viviendas fueran personas jurídicas, excepto aquellas sociedades cuyo objeto social fuera la inversión en viviendas y tuvieran un régimen fiscal mas favorable, como por ejemplo fondos, Socimis y grandes tenedores de inmuebles.

2. Plazo menor. También cuando los arrendadores de las viviendas son Mercantiles, la duración de los arrendamientos es mayor, porque en estos casos los inquilinos pueden permanecer arrendados hasta 7 años; en cambio cuando los arrendadores de las viviendas son personas físicas, el plazo de duración de los arrendamientos se acorta hasta los cinco años.

3. Menos gastos. En el caso de arrendadores personas jurídicas, los gastos de gestión y de formalización de los contratos de arrendamiento (agencias inmobiliarias, abogados, etc) tienen que ser asumidos por ellos; en cambio cuando los arrendadores fueran personas físicas, podrían repercutir dichos gastos a los inquilinos.

4. Recuperar la vivienda por causa de necesidad. También los arrendadores personas físicas podrían recuperar las viviendas arrendadas en casos de necesidad, antes del 5ª año de finalización de los arrendamientos. En cambio, un arrendador persona jurídica no podría hacerlo, porque la Ley limita esta causa de recuperación de las viviendas arrendadas, solo a arrendadores personas físicas.

5. Recuperar antes la vivienda en desahucios. Por último, en casos de desahucios promovidos por arrendadores personas jurídicas, que no sean grandes tenedores de inmuebles, cuando los tribunales detecten que los inquilinos arrendados estén en situaciones de vulnerabilidad, pueden suspender los lanzamientos hasta un periodo de tres meses, frente al mes de suspenso en el caso de arrendadores personas físicas.

Por último, José Ramón Zurdo, analiza como el alquiler residencial de las grandes ciudades, se ha convertido también en una fuente de ingresos para el pequeño propietario: «el mercado del alquiler en España está muy atomizado y precisamente más del 85% de los propietarios son propietarios particulares que obtienen una rentabilidad de esta actividad no especulativa. Estos millones de propietarios y los que puedan sumarse para ampliar la necesaria oferta de inmuebles en alquiler, necesitan más que nunca un mercado con mayor seguridad jurídica y fiabilidad futura, sin intervenciones o injerencias ideológicas».

La aparición de la pandemia provoca un gran desajuste de los plazos administrativos y judiciales.

El tiempo de espera crece a la vez que las negativas de incapacidades permanentes, que ya antes de la crisis actual superaban el 95% en vía administrativa.

Los Tribunales de Justicia comienzan a señalar juicios para 2024.

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La COVID-19 y el tiempo que han estado cerrados los juzgados, sumado a una «mala gestión» por parte de INSS según expertos, provocan un desbarajuste en los plazos tanto administrativos como judiciales que, de momento, no tiene freno.

Para Lorenzo Pérez, presidente de Fidelitis, grupo español de consultoría legal especialista en obtención de prestaciones sociales, los motivos de este descalabro de fechas son claros: La escasez de citas desde el comienzo de la pandemia y el aplazamiento de las mismas, junto con el poco personal en plantilla, la cual, en lugar de aumentar, se ha visto reducida en muchas ocasiones. Y si a eso le sumamos que los funcionarios que hacen la mitad de la jornada fuera de la Institución, cuando están en casa teóricamente teletrabajando, no pueden hacer su trabajo por falta de medios, todo junto conforma el cóctel perfecto para este despropósito.

El presidente del Grupo Fidelitis y experto es aspectos socio-laborales reivindica que: «Es inadmisible e incluso obsceno que se señalen juicios por incapacidad laboral para 2024. ¿Podemos, en serio, normalizar que una persona que no puede trabajar y por eso está pleiteando para reclamar sus derechos, tenga que resignarse a esperar más de 3 años a que se celebre su juicio? Pues parece un mal chiste de Jaimito pero por desgracia es la realidad. De hecho, hay pacientes, con cáncer, por ejemplo, que se nos están muriendo, literalmente, antes de que se celebre su juicio, ¿dónde está la Justicia para estos pacientes?».

Además, hay que tener en cuenta que este tipo de procesos, que ya suelen ser largos de por sí en la vía administrativa, ahora, con la pandemia y la falta de recursos, citas presenciales, etc., se han visto ampliados en plazos y en endurecimiento del proceso:

«La situación es ahora más alarmante que nunca. No solamente los procedimientos se han endurecido, sino que los plazos de concesión se han ampliado. Algunos enfermos llevan luchando más de cinco años por algo que les corresponde por derecho», declara Lorenzo Pérez.

Asimismo, en el caso de las incapacidades, por ejemplo, a los largos tiempos de espera se le suma una problemática que ya antes de la pandemia preocupaba y mucho: Más del 95% de solicitudes para este tipo de prestaciones eran rechazadas en la vía administrativa, obligando a los afectados a acudir a los tribunales, ahora los expertos prevén cifras mucho más graves tras verse endurecidos los procedimientos e incrementarse los tiempos de espera.

Y es que, las cifras oficiales son un tanto «confusas». Las últimas publicadas por el propio Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, las correspondientes a 2018, arrojan un 46% de solicitudes concedidas, lo cual, a priori, «parece una cifra bastante razonable, es más, una cifra de la cual el propio INSS debería sentirse orgulloso». Pero lo que no dicen esas cifras es «el porcentaje que se concede en la vía administrativa y el porcentaje que se consigue en los Tribunales de Justicia. Por desgracia, una mayoría aplastante corresponde a los casos ganados en la vía judicial».

Es por ello que conocer muy a fondo la normativa y procedimientos y, sobre todo, contar con un equipo especializado de profesionales para asesorar a los afectados en este largo camino, será una máxima si se pretende obtener un resultado óptimo para el enfermo y reducir al máximo los tiempos de lo que para muchos es un «calvario».

AL SUMAR A LAS 16 SEMANAS DE BAJA DE MATERNIDAD, LAS OCHO SEMANAS ADICIONALES REGULADAS COMO PERMISO PARA EL OTRO PROGENITOR

confilegal.com

Rosalina Moreno

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco (TSJPV) ha reconocido el derecho de una madre soltera a disfrutar de 24 semanas de permiso por nacimiento y cuidado de hijo, al sumar a las 16 semanas de baja maternal las ocho que habrían correspondido a la baja paternal.

La trabajadora, y abogada del sindicato ELA, tuvo una hija en junio de 2019, formando una familia monoparental.

El 8 de julio se le reconoció el derecho a la prestación de nacimiento y cuidado de menor hasta el 5 de octubre.

Tras acogerse al permiso de maternidad (actualmente denominado permiso por nacimiento y cuidado del menor), el 4 de septiembre solicitó a la Seguridad Social las ocho semanas adicionales del permiso del otro progenitor a disfrutar entre el 6 octubre y 30 de noviembre, un permiso que le fue denegado el 10 de octubre “por no encontrarse en ninguna de las situaciones protegidas”, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 183 y 318 de la Ley General de la Seguridad Social (LGSS).

Interpuesta reclamación previa, fue desestimada por resolución el 13 de noviembre en aplicación del Real Decreto Ley 6/2019, de 1 de marzo.

La afectada presentó una demanda y el pasado 18 de mayo el Juzgado de lo Social número la desestimó entendiendo que la prestación de nacimiento y cuidado de menor es un derecho intransferible de cada progenitor, con lo que si solamente existe uno de ellos no concurre ninguna prestación más.

La afectada recurrió en súplica y ahora el TSJPV ha condenado al Instituto Nacional y a la Tesorería General a abonar la prestación correspondiente y reconoce su derecho al permiso de 24 semanas, en base a “la protección del menor”, por cuanto que la atención, cuidado y desarrollo del menor afectado (perteneciente a una familia monoparental) iba a sufrir una “clara merma” respecto a aquellos otros en una situación semejante, encuadrados en un modelo familiar biparental.

Esta sentencia, número 1217/2020, la firman los magistrados de la Sala de lo Social del Alto Tribunal vasco Juan Carlos Iturri Garate (presidente en funciones), Florentino Eguaras Mendiri (ponente) y Maite Alejandro Aranzamendi.

No es firme. Cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo para la unificación de la doctrina.

La Fiscalía la ha recurrido.

La resolución fue dictada el pasado 6 de octubre y se ha conocido esta semana.

Ha sido dada a conocer en una comparecencia en la sede de ELA, en la que han intervenido la propia promotora de la demanda, Zuriñe Kintana; la coordinadora de los servicios jurídicos del sindicato, Iratxe Ordorika, y la responsable del área de Igualdad, Jone Bengoetxea.

Han recordado que mientras los menores de familias biparentales en 2019, y en base al Real Decreto 6/2019, de 1 de marzo, tenían derecho a disfrutar del cuidado de sus progenitores, por un tiempo de 24 semanas (16 + 8), “los de las familias monoparentales solo tenían derecho a disfrutar del cuidado de su única progenitora, es decir 16 semanas”.

Asimismo, han señalado que el TSJPV entiende que las normas de protección de la maternidad “han de ser interpretadas” a la luz del principio general del “interés superior del menor”, que se integra en el núcleo familiar con el progenitor, o progenitores, que le prestan atención y los cuidados conforme a lo establecido en el artículo 8 del Convenio Europeo para la protección de los Derechos Humanos y Libertades Fundamentales, y al mandato del artículo 39 de la Constitución.

CONCULCACIÓN DE DERECHOS

El tribunal añade que, “desde el paraguas general de la no discriminación, si se deniega la prestación a la beneficiaria, en los términos que lo pide, existe una conculcación del derecho de igualdad que consagra la Convención sobre los Derechos del Niño”.

ELA ha señalado en la comparecencia que en la propia sentencia, “se habla de que las familias monoparentales y las mujeres indirectamente, se verían discriminadas de no ser reconocidas esta prestación adicional de 8 semanas, entendiéndose la quiebra del principio de igualdad del articulo 14 de la CE”.

Tras recordar en su comparecencia que la sentencia ha sido recurrida por el Ministerio Fiscal, “algo poco habitual”, la trabajadora ha señalado que esta resolución “presenta una lectura de género clara ya que la inmensa mayoría de las familias monoparentales están encabezadas por mujeres”.

Ha indicado que el hecho de ser una mujer representa “un factor de vulnerabilidad social y económica” y ha destacado que “son las mujeres las que presentan los peores datos socio económicos y laborales de un mercado de trabajo basado en la división sexual del trabajo y en una repartición desigual de los cuidados”.

Del mismo modo, las representantes de ELA han considerado “muy relevante y necesario” el hecho de comenzar a cambiar el modelo de protección social de un sistema únicamente enfocado en el derecho de conciliación de la persona cuidadora, hacia un sistema que garantice también a la persona dependiente el derecho a ser cuidado o cuidada.

Se trata de una sentencia “relevante y novedosa”, han explicado, ya que considera que las mujeres y familias monoparentales tienen derecho a tener las mismas prestaciones y permisos por nacimiento y cuidado del menor que las familias biparentales, y todo ello, en aras a proteger el bien jurídico, que es el menor”.

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En el contexto actual de crisis, hay un tema que suele volverse común entre los propietarios dentro de una comunidad de vecinos: ¿qué pasa si no puedo abonar los gastos de la comunidad? Los gastos extra suponen una carga en nuestros bolsillos, sobre todo cuando se utilizan para cuestiones que no requieren demasiada urgencia. Durante la pandemia, se han tenido que sumar esfuerzos para invertir en cuidados extra para prevenir el contagio del virus, pero también se han priorizado las urgencias para que no deba haber derramas extraordinarias.

Según explica Mercedes Blanco, consejera delegada de Vecinos Felices: “estamos haciendo lo imposible para que el aumento de precios y la crisis no nos afecten en la liquidación final de gastos de las comunidades”. En este sentido, es necesario tener en cuenta que el gasto medio por propietario en una comunidad de vecinos ronda en torno a los 1.000 euros, lo que incluye servicios básicos, mantenimiento de zonas comunes y pago de impuestos municipales.

“Todos ellos son de pago obligado, aunque cuando uno llega a vivir en un edificio se deben abonar también las cuotas de participación establecidas por cada vecino. Si a ello le sumamos los nuevos gastos por el covid-19 y la situación laboral de muchos de los propietarios, la situación se vuelve complicada”, finaliza Mercedes Blanco.

¿Cómo actúa la ley frente a una posible morosidad?

Para la ley de propiedad horizontal, está prohibido dejar de pagar las cuotas comunes, tanto ordinarias como extraordinarias, más allá de que no se utilicen elementos y servicios comunes. No existen exoneraciones ni excepciones: como tener cerrado el piso o local, no usar la calefacción central, la piscina o el ascensor, aunque sí se puede hacer uso del derecho de que todo funcione correctamente.

“Si nos encontramos con un vecino que no quiere o puede abonar los gastos de comunidad, la junta de propietarios puede reclamar por vía judicial la deuda, aprobando en una reunión previa la liquidación y la presentación de la demanda”, afirma Mercedes Blanco. Y agrega: “Si el propietario deudor continúa sin abonarlo, el procedimiento sigue su curso, realizándose una presentación judicial en la que se puede pedir hasta el embargo de los bienes.”.

En el caso de que se realicen obras pero no todos los propietarios estén de acuerdo, existen mecanismos para que los vecinos que no consideren oportunas esas mejoras no se vean obligados al pago de las mismas por el hecho de que una mayoría así lo decida.

Con respecto a la morosidad, y según los datos oficiales del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE), antes de la pandemia, el 35% de las fincas tenía algún deudor entre sus filas. “A partir de ahora, se da por descontado que esta cifra crecerá hasta un 40%”.

“Los sobrecostes de los últimos meses incluyen los materiales necesarios para la desinfección general de los edificios: uso de mochilas pulverizadoras, geles dosificadores para pisos, alfombrillas desinfectantes, papelería informativa, toallas de papel individuales y cubos de basura para el material desechable”, comenta Mercedes Blanco.

Y finaliza: “entendemos que la situación es complicada y trabajamos en conjunto con las juntas de vecinos para tratar situaciones excepcionales y buscar la manera de reducir los costes. Sin duda ha sido un año muy complicado que dejará consecuencias a largo plazo en todos los sectores de la sociedad, incluido el nuestro”.

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En medio de todo esto, hay muchos colectivos que de manera especial están en primera línea de batalla para cuidarnos y protegernos, como es el caso de los sanitarios, con todos los aplausos más que merecidos, los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado, servicios de emergencias, agricultores, transportistas, labores de limpieza y mantenimiento…, todos aquellos que se enclavan en los denominados servicios esenciales, porque de una u otra forma, nos ayudan, nos facilitan la vida, nos proporcionan lo que necesitamos.

Y aunque es un colectivo no tan evidente, porque está en la sombra o en la cara menos visible, hoy queremos dedicar unas líneas a los Administradores de Fincas. Esa figura profesional que vela por nuestras Comunidades de Propietarios, procurando que todo funcione correctamente, que estemos seguros y protegidos en nuestros edificios, en nuestras casas, que facilitan y agilizan las cuestiones legales para que nuestras familias estén lo más seguras posibles donde ahora nos ha tocado estar más que nunca, en casa.

En nuestra provincia de Granada, más del 80% de las personas vivimos en una comunidad de vecinos. Eso implica cumplir unas normas para el adecuado funcionamiento de la misma, y el bien de todos, y disponer de medidas de seguridad y garantía de que estemos protegidos en dicha comunidad.

Esta ha sido siempre la labor de nuestros Administradores de Fincas Colegiados. Y lo ha sido con mayor relevancia durante esta crisis sanitaria, sucedida de multitud de normativas continuas, de recomendaciones sanitarias y de uso de las instalaciones comunes. Y su labor, como la de otros muchos colectivos necesarios para la sociedad, ha sido la de involucrarse de lleno y la de informar continuamente a sus comuneros, la de velar en la sombra por el correcto funcionamiento de todo nuestro espacio alrededor de la vivienda. La de seguir cuidándonos también.

Esta información para comunidades de propietarios que a continuación os mostramos es una de tantas que se ha ido adaptando según ley durante esta situación de pandemia, es la última publicada por el Colegio de Administradores de Fincas para que sus Colegiados puedan seguir debidamente informando y velando por la seguridad de todos, también en nuestras casas y espacios que nos rodean.