Día: 31 de julio de 2020

elperiodic.com

El documento integra medidas de intervención para prevenir situaciones de emergencia que desembocarían en la pérdida de vivienda habitual

El vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Rubén Martínez Dalmau, ha presentado el Protocolo Anti-desahucios de la Generalitat, elaborado en coordinación con la Conselleria de Justicia, durante la reunión de la Mesa Antidesahucios.

La Mesa está presidida por Martínez Dalmau y reúne a diferentes organizaciones sociales y sindicales, a colegios profesionales, a representantes de las administraciones públicas y de entidades bancarias y financieras.
En la anterior reunión de la Mesa Antidesahucios, celebrada el pasado mes de diciembre, se planteó la necesidad de desarrollar un protocolo para hacer frente a las situaciones de desahucios de las personas o familias en situación de precariedad socioeconómica.

El documento «lo presentamos en un contexto donde el nivel de vulnerabilidad social y de emergencia habitacional está creciendo, agravado por las consecuencias económicas y sociales derivadas de la pandemia provocada por la COVID-19», según ha manifestado el vicepresidente.

Para hacer frente a esta emergencia habitacional y a las posibles consecuencias del fin de la moratoria de los desahucios por el impago de alquiler, Martínez Dalmau se ha mostrado partidario de una «prórroga» y ha anunciado que «la Dirección General de Emergencia Habitacional será reforzada, creándose un órgano específico de gestión en materia de desahucios porque es nuestro objetivo prioritario que ninguna persona sea desahuciada sin alternativa habitacional».

El protocolo de actuación integra una serie de medidas de intervención para prevenir situaciones de emergencia que podrían desembocar en la pérdida de vivienda habitual por impagos de la hipoteca o de las cuotas de alquiler, así como para coordinar la actuación institucional de protección de las personas en situación de emergencia habitacional y asegurar la alternativa en caso de desahucio.

Evitar desahucios sin alternativa habitacional

Martínez Dalmau ha expresado ante la Mesa su preocupación «ante el fin de la moratoria aplicada durante la pandemia, que prohíbe los desahucios» y ha manifestado que «tenemos que estar preparados para evitar que se produzca una oleada que colapse las administraciones públicas».

«La situación requiere una actuación urgente y coordinada entre todos los actores que intervienen en el proceso para buscar las soluciones más adecuadas para las personas afectadas», ha subrayado.

También ha referido que las cifras de desahucios «no son, ni mucho menos, las más esperanzadoras». «Desde el 2013 se han acumulado casi 55.000 ejecuciones hipotecarias y cerca de 31.000 lanzamientos por impago del alquiler y, ahora, con la crisis sanitaria, el derecho a la vivienda continúa sufriendo un deterioro significativo a pesar de los esfuerzos que estamos realizando en los últimos meses para solucionar un problema que arrastramos desde la crisis económica y financiera de 2008», ha advertido.

El vicepresidente ha destacado que «desde el Gobierno valenciano hemos fijado como hoja de ruta la construcción de un modelo alternativo, basado en los derechos y en la sostenibilidad y, tenemos la obligación de garantizar que esta pandemia no genere más desigualdad».

«Debemos reorientar todos los recursos disponibles hacia las necesidades básicas de todas las personas, empezando por la vivienda», ha añadido.

Martínez Dalmau ha apelado a la necesidad de articular una respuesta «al gran reto al cual nos enfrentamos». «Una respuesta ante los desahucios que tiene que nacer del consenso entre todas las partes implicadas y de la capacidad de generar acuerdos como gobierno y como administración pública».

Para el conseller, «la coordinación interinstitucional es fundamental para asegurar un objetivo compartido entre quienes formamos partes de esta mesa».

Por su parte, el director general de Emergencia Habitacional David Vegara, ha señalado que «el protocolo que se ha presentado a la Mesa tiene como objetivo principal, como ha señalado el vicepresidente, evitar los desahucios sin alternativa habitacional, y damos respuesta así a una exigencia ciudadana para dignificar la vida de quienes están en riesgo de perder su hogar y quedarse sin casa».

Vegara ha añadido que el protocolo implica a diferentes administraciones y que irá desarrollando progresivamente los instrumentos necesarios para su ejecución, ya que «entendemos que una coordinación transversal es fundamental para atender esta problemática en el seno de la Generalitat».

Además del Protocolo Antidesahucios de la Generalitat, en la Mesa se han dado a conocer otros documentos relativos a recientes actuaciones, como el Informe de Ejecuciones Hipotecarias, un trabajo de análisis llevado a cabo por Instituto Valenciano de la Edificación (IVE).

Asimismo, se ha explicado el Decreto ley para la ampliación del parque público de vivienda aprobado por el Gobierno valenciano el pasado 5 de junio y, por último, el relativo al plan piloto de la Xarxa d’Administracions Locals i Comarcals d’Habitage (Xaloc).

A la reunión han asistido representantes de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas, del Colegio de Administradores de Fincas Valencia y Castellón, del Colegio Oficial de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, del Colegio de Registradores de Valencia y de la Unión de Consumidores de la Comunidad Valenciana.

De igual modo, han tomado parte representantes de los sindicatos UGT, Intersidical y CCOO; de entidades bancarias como Banco Santander, Caixa Popular, Cajamar, Caixabank, así como de la Sareb, la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), Entitat Valenciana de la Vivienda y Suelo (Evha) y de las conselleries de Igualdad y Políticas Inclusivas y de consellera de Justicia, Interior y Administración Pública.

idealista.com

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo asegura en una sentencia reciente que el fallo dictado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el pasado 16 de julio sobre la abusividad de los gastos hipotecarios refrenda su postura, al entender que implican un perjuicio al consumidor y, por tanto, la cláusula debe ser anulada.

Una teoría que defiende el sector financiero, que habla de un impacto muy limitado del fallo del Tribunal de Luxemburgo, pero que contrasta con la de despachos de abogados y asociaciones de consumidores, que creen que la sentencia europea cuestiona el reparto de los gastos establecido por el Alto Tribunal en España a principios de 2019.

En este sentido, el Supremo insiste en que «la Sala Primera ratifica su doctrina sobre la nulidad, por abusivas, de las cláusulas que imputan al prestatario los gastos y tributos de los préstamos hipotecarios, en cuanto implican, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato. Respecto de las consecuencias de la nulidad, la doctrina jurisprudencial establecida por la Sala a partir de las sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 ha sido confirmada por la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020″. Y añade que «en consecuencia, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados, que, en este caso, se referían al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a los gastos notariales y a los gastos registrales».

Y tal y como detalló en enero de 2019, el Supremo se inclina por un reparto de los gastos de la constitución de los préstamos hipotecarios entre cliente y banco. En concreto, aclara que el consumidor debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como el 50% de los aranceles notariales, mientras que la entidad financiera debe asumir la otra mitad del gasto del notario y el 100% del coste del registro de la hipoteca. La sentencia, no obstante, no analiza la tasación de la vivienda ni el gasto de la gestoría.

«La Sala resuelve el recurso aplicando las normas de derecho nacional vigentes a la fecha de constitución del préstamo, según las cuales el principal sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el prestatario. Por su parte, los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de “interesados” que sustenta, en el Reglamento Notarial, el pago de dichos gastos: el consumidor por la obtención del préstamo y el banco por la garantía hipotecaria. Por último, los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en el arancel de los registradores de la propiedad», aclara el Supremo, que insiste en que «el TJUE ha refrendado plenamente lo acordado en su día por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto de estos gastos».

Esta es la postura del Alto Tribunal sobre un recurso de casación presentado por Banco Santander respecto de la sentencia 3/2018, de 10 de enero, dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizkaia, sobre las condiciones generales de contratación de una hipoteca en la que el consumidor cargó con todos los gastos, por un importe de unos 1.486 euros, y que pedía la nulidad de la cláusula sobre el pago de los mismos y la devolución del dinero pagado de más e intereses.

Pero la entidad financiera, en el recurso de casación, alegaba que la sentencia recurrida imponía el pago del impuesto sobre AJD y la totalidad de los gastos notariales y registrales al prestamista, «en lugar de atender a lo establecido legal y reglamentariamente respecto de cada uno de esos gastos, decidiendo así arbitrariamente sobre las consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula del contrato sobre imputación de gastos». 

Y el Supremo da la razón al banco y recalca que la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 «fija la doctrina sobre la cuestión, coincidente con la jurisprudencia de esta Sala», al establecer que «el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes».

Así, vuelve a insistir en que el AJD debe asumirlo el consumidor, al ser el sujeto pasivo del impuesto, mientras que el registro lo asume el banco, ya que si el préstamo no se registra no existe la garantía hipotecaria, mientras que el notario se debe repartir a partes iguales al beneficiar a ambas partes. Además, el gasto de cancelación de la hipoteca recae en el prestatario, al ser el interesado en la liberación del gravamen, mientras que las copias de la escritura solo las pagará el consumidor si las solicita.

La postura del Alto Tribunal no coincide con la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, que la semana pasada dictaminó que el banco debía asumir todos los gastos de constitución del préstamo al 100%, salvo el AJD; esto es, la notaría, el registro y la tasación. En cambio, el Juzgado de Primera Instancia nº18 BIS de Málaga estableció el reparto de notaría al 50%.

«La factura de la notaría era el gran caballo de batalla. Desde mi punto de vista, es una interpretación forzada y es muy enrevesado el criterio del Supremo para justificar que al cliente le interesa firmar la hipoteca ante notario, por ser más barato un préstamo con garantía hipotecaria que un préstamo sin garantía, pero era de esperar que el Supremo se pronunciara pronto para que no haya dispersión de criterios de las Audiencias Provinciales, como ha sucedido con la de Las Palmas, y evitar un aluvión de recursos ante el Supremo», sostiene Carmen Giménez, de G&G Abogados, quien recuerda que «en esta sentencia no se dice nada de la gestoría ni la tasación, que no han sido sometidas a enjuiciamiento».

miciudadreal.es

El diputado liberal ha vuelto a manifestar su compromiso con este tipo especial de autónomos “volvemos a ponernos del lado de los profesionales liberales frente al olvido del Gobierno de Castilla-La Mancha”, entre los que se encuentran “abogados, veterinarios, fisioterapeutas, ingenieros, administradores de fincas, dentistas, podólogos, psicólogos etc.”, y a los que ha calificado como “parte esencial de la sociedad”.

Es por lo que, según ha indicado el diputado liberal, desde Ciudadanos “no podemos mirar hacia otro lado y ponernos de perfil ante el intrusismo profesional que vienen sufriendo desde hace años estos profesionales”, insistiendo a PSOE y PP que voten a favor de las enmiendas de Cs a la reforma de la Ley de Colegios Profesionales de Castilla-La Mancha “para llenar el agujero que hay en la misma por el cual se cuelan intrusos que quieren lucrarse de forma indebida y ejercer una profesión sin cumplir la Ley”.

“Este agujero que hay en la Ley de Colegios Profesionales” ha explicado Zapata  “no solo perjudica a los abogados, arquitectos o a los dentistas, este agujero perjudica a la ciudadanía en general” y ha aclarado el por qué de esta afirmación, dejando claro que son los consumidores y usuarios castellanomanchegos quienes  “se encuentran expuestos a pagar por unos servicios profesionales, prestados por personas que no cumplen normativa y que pueden no tener la solvencia profesional que se les presupone”.

Sanciones administrativas contra el intrusismo

Así lo ha manifestado el diputado regional durante su intervención en el pleno de las Cortes, Zapata ha sido contundente y ha propuesto que “la reforma de la Ley de Colegios Profesionales de Castilla-La Mancha incluya la creación de una infracción administrativa, con la correspondiente sanción de hasta 50.000 euros y  3 años de inhabilitación, para aquellas personas que ejerzan una profesión sin cumplir los requisitos legales para ello”, y ha resaltado que “en un Estado de Derecho, quien la hace, la paga”.

Cerrando su intervención, Zapata ha vuelto a recordar que “en Ciudadanos no queremos que los profesionales liberales de la región se encuentren menos protegidos contra el intrusismo profesional y la competencia desleal que los profesionales liberales de otras partes de España”, enlazándolo con la idea de que con ello tampoco queremos que esto posicione a nuestra comunidad autónoma en la “cola de derechos de los ciudadanos con respecto a otras partes del territorio nacional”.

laopiniondemurcia.es

¿Cómo ha afectado la pandemia al sector al que pertenecen?
En el confinamiento hemos sido más conscientes del valor que tienen los espacios que habitamos y su importancia en nuestro bienestar. Hemos notado que las pequeñas reparaciones o reformas se han potenciado, dado que muchos propietarios se han decidido a reparar alguna humedad, patología o fallo. Además, los problemas de confort por mal aislamiento de la fachada o disponer de carpinterías con baja hermeticidad también han provocado que esta posible mejora se comience a valorar.

Finalmente, con la llegada del verano, nos han preguntado en repetidas ocasiones sobre la instalación de piscinas portátiles en terrazas. Nuestras viviendas solo están preparadas para soportar una sobrecarga de 200 kg/m2, lo que se traduce que la altura del agua no puede ser mayor de 20 cms si no queremos sobrepasar este límite de seguridad. Obviamente la decisión de poner una piscina corresponde al cálculo de la estructura y es posible, siempre que se haya previsto en el proyecto.

¿Qué servicios prestan a comunidades de propietarios o administradores de fincas?
La estrecha colaboración entre nuestro Colegio y el Colegio de Administradores de Fincas ha permitido llevar a cabo interesantes iniciativas de apoyo a las comunidades de propietarios, como son la publicación de dos guías que han recibido muy buenas críticas por parte de los ciudadanos. La ‘Guía de mantenimiento para comunidades de propietarios’, a gestionar por el aparejador de cabecera, como técnico en el que delegar las inspecciones en los edificios, para asegurar un mantenimiento óptimo de los mismos, evitando en el tiempo reparaciones costosas, y asesorando en la economía y adecuación técnica de las posibles obras de rehabilitación para mejora de la eficiencia energética, accesibilidad o funcionalidad. Y la ‘Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios’, para informarles sobre las obligaciones que adquieren cuando realizan obras de construcción, para la mejora y conservación del inmueble. Ambas guías son gratuitas y están disponibles en nuestra web www.tuedificioenforma.es

Para soporte al Colegio de Administradores de Fincas y para las Comunidades de Propietarios, disponemos de un servicio de información permanente. Por ejemplo, en las campañas de convocatorias de ayudas para rehabilitación de la Comunidad Autónoma, ponemos a un técnico para asesorar gratuitamente a los ciudadanos sobre los requisitos y tramitación de las ayudas.

También ofrecemos una bolsa de técnicos especializados y si nos lo solicitan, los ponemos en contacto con colegiados para que presupuesten el trabajo o encargo que necesiten.

Las nuevas tecnologías, como los pagos online, los drones de vigilancia y las apps para controlar la luz y el agua, llegan con paso firme para gestionar y mantener los inmuebles

laopiniondemurcia.es

Tania Martínez

Las nuevas tecnologías ya han cambiado a mejor la forma de vivir y gestionar el día a día, por lo que no es de extrañar que conglomerados como por ejemplo, las comunidades de vecinos se animen a hacer uso de ellas para gestionar, mantener y facilitar la convivencia.

Si ya se emplean dispositivos conectados y apps para realizar todo tipo de gestiones, como pagar facturas, hacer videoconferencias, hacer la compra, hablar con amigos y familiares, ¿por qué no emplear esas mismas tecnologías en el ámbito de la comunidad de propietarios? Las tecnologías acabarán llegando a las comunidades de vecinos para cambiar y, sobre todo, facilitar las relaciones entre vecinos, administradores de fincas y proveedores.

Por el momento, las reuniones de vecinos no van a desaparecer y habrá que seguir acudiendo para llevar a cabo las votaciones de muchas cuestiones, pero las tecnologías sí pueden ayudar a gestionar ciertos aspectos de relevancia en las fincas.

Apps «comunitarias»

Informes presentados en la plataforma digital tucomunidad.com, explican y detallan que hay apps y ciertas tecnologías que muy pronto empezarán a usarse en las fincas y comunidades. Por ejemplo, los pagos online. La utilización de plataformas que permitan pagar y cobrar de manera automática y segura las cuotas de la comunidad se popularizarán entre propietarios y administradores. Una perfecta solución para resolver el problema de los pagos de los propietarios extranjeros, o vecinos que no vivan de forma continuada en la propiedad, ya que se evita el abono en metálico.

A veces contactar con el administrador puede ser muy complicado, por lo que la tecnología puede facilitar la recepción y gestión de incidencias de modo online. Según el portal, los administradores emplean tres quintas partes de su jornada laboral contestando a llamadas y mensajes de los vecinos que les informan sobre un problema. Llevar a cabo las notificaciones de incidencias de modo online es mucho rápido y, de hecho, permite que los demás vecinos sepan qué es lo que se ha comunicado y estén al tanto de todo.

La gestión online de reserva de espacios ayuda en las comunidades que tienen locales o pistas deportivas. Estas aplicaciones benefician tanto a los propietarios como a los administradores, que pueden destinar su tiempo a la resolución del problema o a otras tareas. Incluso se puede dar acceso a la plataforma de la comunidad, a los proveedores de servicios como los técnicos de ascensores, fontaneros, jardineros, servicio de limpieza, electricistas, seguridad… para que reciban al instante una alerta de avería y se pueda agilizar la reparación.

Otro aspecto interesante es la gestión online de la reserva de espacios comunes. Muchas comunidades cuentan con locales multiuso para el uso de los vecinos, pistas de tenis o pádel, gimnasio, etcétera. Una aplicación puede ayudar a agilizar las gestiones, ofreciendo información acerca de las horas libres y permitiendo la reserva anticipada.

Seguridad y vigilancia

Otro empleo de las tecnologías puede hacerse para instalar sistemas inteligentes de control de acceso. Esto supone no depender de las llaves para poder entrar a la finca o incluso a su propia vivienda, recurriendo a sistemas como escáneres de huellas dactilares o de retina o mediante tecnología NFC,entre otros.

En cuanto a la vigilancia, las tecnologías ayudan más allá de la colocación de cámaras con circuitos internos. En comunidades más grandes, el uso de drones y otros vehículos no tripulados pueden desarrollar tareas de vigilancia y mantenimiento; realizando labores de vigilancia de 24 horas los 7 días de la semana, así como tomar fotos de averías que surjan en la fachada o en los tejados, detectar fugas térmicas o de fluidos, etcétera.

Y puede que llegado el momento también se implanten nuevas tecnologías de cara a las reuniones de vecinos y decidan hacerse en streaming o con votos online y ya no sea imprescindible la presencia física.

boe.es

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don D.H., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid número 25, don Juan Carlos Rubiales Moreno, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid don Francisco Javier Monedero San Martín el 23 de diciembre de 2019, con número 3.824 de protocolo, se elevaron a público los acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid por los que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual «Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Según se acredita en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472 % de coeficientes sobre el total del 100 %, frente a tres votos en contra que representan el 11,328 %.

II

Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25 el 21 de enero de 2020, bajo el asiento 1209 del diario 130; y fue objeto de calificación negativa el 5 de febrero de 2020 por el registrador, don Juan Carlos Rubiales Moreno, en los siguientes términos:

«(…) Defectos y fundamentos de Derecho.

Del punto primero de los acuerdos de la Referida Junta, según consta del acta de la misma que se incorpora a la escritura objeto de calificación por la que se eleva a público, resulta «Aprobación, en su caso, de la prohibición de viviendas o pisos para uso turístico y su inclusión como cláusula estatutaria», mientras que lo que se aprueba es la inclusión como cláusula estatutaria el texto referido en el anterior apartado Hechos, aprobación por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472% de coeficientes frente a tres votos en contra que representan el 11,328%, siendo necesario para el acuerdo de prohibir, vedar o impedir el uso o ejecución de lo acordado, como parece ser el caso, la unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación, unanimidad que no está conseguida. Artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de su Reglamento y 17, puntos 6 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se procede a la prórroga del asiento de presentación que ha motivado este documento, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.

Contra esta calificación podrá interponerse recurso (…).»

Esta calificación se notificó al interesado el 7 de febrero de 2020.

III

El 7 de marzo de 2020, don D.H., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que entró en el referido Registro el 10 de marzo, con las siguientes alegaciones:

«Primera.–La cláusula estatutaria cuya inscripción se pretende dice:

«Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero.»

El acuerdo de Junta de la Comunidad fue adoptado, tal y como recoge la resolución del Registrador, por mayoría de 10 votos que representan el 79,472 % de coeficientes frente a tres votos que representan el 11,328%.

El registrador entiende que para que este acuerdo sea inscrito es preceptivo que para su adopción se cuente con la unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación y que por tanto la unanimidad no se ha conseguido. La razón esgrimida es que ese acuerdo pretende «…prohibir, vedar o impedir el uso o ejecución de lo acordado como parece el caso» siendo de aplicación por tanto, a criterio del registrador, el artículo 17 apartados 6 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

La comunidad de propietarios coincide con la apreciación normativa realizada y que es aplicable a este supuesto. Concretamente el artículo 17.6 dice:

«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»

Y el apartado 12 del artículo 17 introducido por el RD Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler dice:

«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastas o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Por consiguiente, la LPH no exige unanimidad para la adopción del acuerdo referente regular el uso de las viviendas para que, si son arrendadas, no sean destinadas a uso hotelero bajo la cobertura de alquiler vacacional o turístico.»

IV

El registrador de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 14 de abril de 2020.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y la Resolución de esta Dirección General de … marzo y … de mayo de 2020.

1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 29 de octubre de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente se acuerda que las «viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Según se acredita en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de diez votos a favor que representan el 79,472 % de coeficientes sobre el total del 100 %, frente a tres votos en contra que representan el 11,328 %.

El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que no se ha acreditado que el acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de la referida norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).

Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra “e)” del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística. Por ello, la calificación objeto de impugnación debe ser confirmada.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de abril de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.