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El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB), con el apoyo y la colaboración del Ayuntamiento de Barcelona, la Secretaría de Agenda Urbana y Territorio y el Instituto Catalán del Suelo, ha analizado la estructura y concentración de la propiedad del parque de viviendas y del parque de alquiler en la ciudad de Barcelona.
Se trata del Laboratorio ‘Estructura y concentración de la propiedad de vivienda en la ciudad de Barcelona. 2019-2020‘.
Se estima que en la ciudad de Barcelona hay un parque de 780.775 viviendas, a partir de los datos del Catastro Municipal de enero de 2019. Este parque contempla todas aquellas unidades catastrales registradas como viviendas, estén ocupadas o no por residentes.
Se trata de un parque muy atomizado, en manos de 514.978 propietarios y una media, por lo tanto, de 1,5 viviendas por titular. El 69% del parque está en manos de propietarios que tienen entre 1 y 2 viviendas.
Si se analizan los datos en función del tipo de propietario, se observa que el 84,3% del parque pertenece a personas físicas, y el 15,7% a otros tipos de propietarios. En concreto, el 11,4% pertenece a personas jurídicas, el 1,6% a administraciones públicas y el resto, a entidades sin ánimo de lucro u otros.
En cuanto a la concentración de la propiedad, podemos decir que o bien un 13,9% del parque (108.264 viviendas) es en manos de propietarios que tienen más de 15 viviendas, o bien un 17% del parque (132.677 viviendas) es en manos de propietarios de más de 10 viviendas.
Se diferencia entre grandes propietarios de más de 15 viviendas y de más de 10 viviendas, de acuerdo con los umbrales establecidos a las dos normativas, autonómica y estatal, más recientes que determinan este tema (Decreto Ley 17/2019 y Real Decreto ley 11/2020).
Hay que tener presente que los datos hacen referencia a las viviendas solo de la ciudad de Barcelona, mientras que los marcos normativos contabilizan las viviendas que pueda tener un propietario, sin límite geográfico.
Por lo tanto, puede haber propietarios que no consideramos grandes propietarios, a pesar de ser titulares otras viviendas fuera de la ciudad de Barcelona, que sí los convertirían en grandes propietarios.
El reparto por tipo de propietario, en el caso de estos grandes propietarios, cambia mucho respecto de la distribución general que hemos visto antes. Así, las personas físicas que tienen más de 15 viviendas son propietarios del 33,5%, del total de las 108.264 viviendas o las que tienen más de 10, del 39,5% de las 132.766 viviendas.
Por el contrario, en cuanto al resto de propietarios, los que tienen más de 15 viviendas detentan el 66,5% de este parque o los que tienen más de 10, el 60,5%. En concreto, es destacable el papel de las personas jurídicas, con el 50,8% de este parque en el caso de propietarios con más de 15 viviendas y el 47,2% en el caso de los propietarios con más de 10 viviendas.
También cambia mucho la representación de las administraciones públicas que pasan a representar el 11,6% de las viviendas de los propietarios que tienen más de 15, o el 9,5% de los de propietarios que tienen más de 10.
En cuanto a la división geográfica, las viviendas de propietarios de más de 15 viviendas que son administraciones públicas tienen, en general, una mayor presencia en los barrios más periféricos de la ciudad y en el distrito de Ciutat Vella. Mientras que en 7 barrios el peso del parque de los propietarios con más de 15 viviendas que no son administraciones públicas está por encima del 20%.
En cuanto a las viviendas de propietarios de más de 10 viviendas que son personas jurídicas y físicas, tienen una mayor presencia en la franja central de la ciudad, en el eje que va de los barrios de Ciutat Vella hasta los barrios del distrito de Sarriá-Sant Gervasi, pasando por el Eixample y Gracia, mientras que las viviendas de las administraciones públicas tienen, en general, mayor presencia en los barrios más próximos al Besòs.
El parque de viviendas principales en alquiler
Según la Encuesta Sociodemográfica del Ayuntamiento de Barcelona, realizada al 2017, se estima que el parque con residentes (viviendas principales) es de 695.353 viviendas. De estos, el 38,2% son viviendas en alquiler (265.444).
Esta fuente de información no permite conocer la estructura de la propiedad del parque de alquiler por lo cual centramos este análisis en la parte de este parque del que tiene información directa el Instituto Catalán del Suelo, a través de los depósitos de fianzas de los contratos de alquiler con uso de vivienda (permanente y habitual) que no tienen en cuenta el uso de temporada y una parte importante de los contratos de prórroga forzosa. El parque de vivienda de alquiler así considerado es, a mayo de 2020, de 212.291 viviendas.
Se trata de un parque menos atomizado que el parque general, puesto que es en manos de 100.020 propietarios, es decir con una media de 2,1 viviendas de alquiler por titular. Y los propietarios que tienen entre 1 y 2 viviendas bajan al 46,7%.
Por tipo de propietarios, el peso de las personas físicas en este parque de alquiler se reduce hasta el 63%, mientras que los otros tipos de propietarios (personas jurídicas, administraciones públicas, entidades religiosas, entidades sin ánimo de lucro y otros) aumentan hasta el 37%.
En cuanto a los grandes propietarios del parque de alquiler, teniendo en cuenta los mismos umbrales utilizados para el conjunto del parque, el porcentaje de viviendas en alquiler que pertenece a propietarios con más de 15 viviendas llega hasta un 26,4% (56.307 viviendas en alquiler), y el de propietarios con más de 10 viviendas hasta un 32,4% (69.037 viviendas en alquiler).
Y el reparto por tipo de tenedor de los grandes propietarios de alquiler nos da que entre los que tienen más de 15, solo el 19% corresponde a personas físicas y el resto corresponde a los otros tipos de propietarios, o en el caso de grandes propietarios de más de 10 viviendas en alquiler, los propietarios físicos tienen el 24% y el resto, el 76%.
