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La posibilidad de que en la Fase 1 que se inicia el próximo 11 de mayo puedan existir reuniones de hasta 10 personas está planteando entre los profesionales de la administración de fincas la cuestión relativa a si es posible que se pueda celebrar una junta de propietarios a la que asistan sólo 9 personas (más el administrador de fincas e incluido entre los 9 el presidente).
La cuestión tiene sus matices y resulta sumamente interesante tratar y deliberar sobre los mismos con respecto a si es posible convocar una junta de propietarios en la que asistan 9 comuneros más el secretario administrador de fincas con exclusión del resto y ser válido adoptar acuerdos en esa junta de propietarios.
En primer lugar, la cuestión a la que se refiere la Fase 1 es que se permiten en actividades sociales reuniones de hasta 10 personas siempre que se mantenga la distancia interpersonal de 2 metros, ya sea al aire libre o en una casa.
En estas reuniones se fija que no pueden estar presentes personas con síntomas ni vulnerables y se deben respetar las medidas de higiene.
Y la cuestión es si este tipo de reuniones como actividad social puede trasladarse a la convocatoria de la junta de propietarios.
1.- No cabe la limitación de comuneros que puedan asistir a la junta para que sea viable la reunión.
Pues bien, la junta es una reunión, y por tanto cabría incluir la opción en la citada Fase 1 que se inicia el día 11 de Mayo.
Pero, en principio, habrá que hacer constar que la convocatoria de la junta de propietarios no se puede establecer bajo la limitación de que solo podrán acudir a la junta 9 propietarios, (e incluido entre los 9 el presidente) (10 con el administrador de fincas) y que una vez alcanzado la cifra de 10 dado que la Fase 1 impide la asistencia de más comuneros ala reunión.
2.- No cabe convocar junta pidiendo en la convocatoria que se utilice la delegación de voto para que solo acudan 9 comuneros (e incluido entre los 9 el presidente) (más el administrador).
No es posible convocar la junta de propietarios al objeto de que en la misma convocatoria se ruega que delegue la mayoría de comuneros y que asistan a la junta solamente 9 propietarios, e incluido entre los 9 el presidente.
Habrá que advertir que este planteamiento en cuanto a la forma de la convocatoria que restringe la presencia de comuneros al objeto de poder aplicar el contenido de la Fase 1 es absolutamente ilícita, dado que en una convocatoria no se puede apelar a una normativa que de forma genérica alude a que está prohibido la reunión de más de 10 personas, ya que la junta de propietarios no puede establecer en su convocatoria limitaciones respecto al número de personas que pueden comparecer, o interesar que se proceda al sistema de delegación para evitar exceder de los límites de la citada Fase 1.
3.- Está permitido convocar la junta para celebrarla a partir del 11 de Mayo sin límite alguno y esperar al día de la junta para ver si comparecen 9 personas de máximo (más el administrador de fincas) para poder celebrarla.
En consecuencia, lo que sí estará permitido es la convocatoria libre de una Junta de propietarios sin establecer restricciones de ningún tipo, ni advertencias de que no pueden estar presentes más de 10 personas. Simplemente, se volverá a recordar que es posible la delegación del voto para la asistencia a la junta.
Lo que sí podría hacerse es la advertencia técnica y legal de que comparecidas más de 9 personas (más el administrador) la junta no se podrá celebrar, dado que se encuentra en estado de alarma la población y, en consecuencia, el límite máximo es de 9 comuneros (más el administrador), lo que es absolutamente diferente a establecer la convocatoria y que se ruega que comparezcan solo 9 personas, y que el resto delegue, o que una vez que se llegue al número de 9, el resto no podrán entrar al objeto que se pueda celebrar la junta.
Con ello, el planteamiento es absolutamente diferente; es decir, no se puede restringir la asistencia presencial a la junta de propietarios, no se puede tampoco recabar que los comuneros deleguen el voto para evitar el incumplimiento del contenido de la Fase 1, y lo que sí se puede hacer es realizar la convocatoria normal con la advertencia de los límites de la Fase 1 y que comparecidos más de 9 comuneros la junta no se celebrará.
Veamos, en consecuencia, las advertencias y recomendaciones que anteriormente se han expuesto:
CONVOCATORIA ORDINARIA DE JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS DENTRO DEL ESTADO DE ALARMA, FASE 1:
Conforme a lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, por orden del Sr. Presidente, se le convoca a Vd. para que asista a la Junta General de Propietarios que en sesión Ordinaria se celebrará el próximo … a las 18:30 horas en primera convocatoria y a las 19:00 horas en segunda, en la comunidad…. para desarrollar el siguiente:
ORDEN DEL DÍA:
1º) Informe y Propuestas de la Junta Directiva. … 5º) Ruegos y Preguntas
Se recuerda que al objeto de las limitaciones establecidas en la Fase 1 del estado de alarma por la pandemia del coronavirus la junta se podrá celebrar solo si asisten hasta 9 personas, (más el administrador de fincas) no en el caso de que concurra mayor número, no suponiendo esta advertencia más que una referencia legal sin ser limitación alguna de asistencia, y adjuntando, sin embargo, el modelo de escrito de delegación de asistencia y voto para poder votar en cada punto lo que le interese.
A la fecha de esta convocatoria los propietarios que no están al corriente en el pago de cuotas vencidas a la comunidad, son los relacionados en el anexo, a los que se les advierte de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. De no haber acreditado suficientemente estos propietarios antes del inicio de esta junta el abono de las cantidades indicadas, la impugnación de las mismas, o procedido a su consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en las deliberaciones si bien no tendrán derecho a voto.
EL SECRETARIO-ADMINISTRADOR: Fdo.
Administrador de fincas …
Nota: Se encuentran a su disposición en las oficinas del administrador los documentos contables y balances detallados del ejercicio
ESCRITO DE DELEGACIÓN DE ASISTENCIA Y VOTO:
• …………………………………………………………………… ……………………………………………..
Autorizo por la presente a D.________________________, o a la persona que lo represente para que me represente y proceda a votar en mi nombre en la Junta General Ordinaria de EDIFICIO … de fecha… al objeto de que vote de la siguiente manera.
