Ley hipotecaria: claves que no debes perder de vista cuando firmes tu crédito

Conviene tener muy en cuenta algunos puntos de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario que pueden ser muy relevantes a la hora de firmar el contrato. Los repasamos en este artículo

Bancos, clientes y notarios operan desde este lunes bajo el paraguas de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (más conocida como Ley hipotecaria) tras su entrada en vigor el pasado domingo. Pese a que la norma persigue aumentar las garantías y la transparencia para todas las partes y en todos los puntos del proceso de contratación de un préstamo para vivienda, su puesta de largo no ha estado exenta de cierta polémica e interrogantes. En este artículo os contamos las claves y las novedades más relevantes de los cambios, pero aun así, conviene no perder de vista algunos puntos de la nueva ley que pueden ser muy relevantes a la hora de firmar el contrato. Aquí os los contamos:

¿Qué ocurre si firmé mi hipoteca antes del cambio?

En estos casos, y tras la instrucción dada por el Ministerio de Justicia el pasado viernes, sólo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior los contratos en los que se haya acreditado que el prestatario ha aceptado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha. Si no se acredita el acuerdo previo, se aplicará la nueva normativa y será necesario el otorgamiento del acta notarial de información previa.

Pagar la comisión de apertura

Pese a que la nueva ley impone a las entidades asumir la mayor parte de los gastos de contratación hipotecaria -notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados-, los clientes no se librarán de algunas de las comisiones tradicionales asociadas a los préstamos para vivienda. Por ejemplo, la comisión de apertura que muchos bancos cobran al contratar el crédito.

La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

No estás obligado a contratar seguros

La nueva ley prohíbe las vinculaciones, es decir, el consumidor no está obligado a contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados como pólizas del hogar, seguros o planes de pensiones.

Algo que sí puede ocurrir (y, de hecho, lleva meses ocurriendo) es que las entidades ofrezcan a los clientes bonificaciones en el préstamo a cambio de contratar algunos de estos productos.

“También es verdad que el cliente puede contratar un seguro con el banco y al año siguiente cambiarlo, en este caso no perdería la bonificación recibida por la entidad en el momento en el que formalizó su préstamo, siempre y cuando el seguro que presente al banco tenga las mismas o mejores características”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador iAhorro.com.

Cambiar la hipoteca es más fácil y barato

Cambiar la hipoteca de un banco a otro se denomina, técnicamente, subrogarla. La Ley de Crédito Inmobiliario elimina la comisión de subrogación, que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, y establece que ésta puede hacerse sin costes y de manera libre.

Esto podría desencadenar una carrera entre entidades por quitar hipotecas a firmas competidoras, pero también este punto está previsto en el cambio. “Para que la ‘guerra por la subrogación’ no sea muy agresiva, la Ley impone unos costes para el banco que quiere robar la hipoteca”, explican desde iAhorro.

Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.

Puedes modificar las condiciones

Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por ello.

No tendrás cláusulas suelo

La ley prohíbe totalmente este tipo de conceptos y define, en su artículo 21.3, que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.

La dación en pago, acordada

Es uno de los puntos que más desacuerdos generó durante la tramitación. Finalmente, la dación en pago no se contempla de forma automática, sino que será voluntaria y sólo se aplicará si lo establecen las partes.

Elección libre del tasador

El cliente podrá elegir libremente al tasador de la vivienda.

Piensa en verde

La ley no se olvida del medio ambiente e incluye un apartado que pretende promover la cultura sostenible también en el momento de adquirir una vivienda. Por eso privilegia las llamadas ‘hipotecas verdes’, es decir, aquellas que van dirigidas a proyectos de inversión en eficiencia energética. En estos casos, no será necesario otorgar escritura pública y se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Ojo a la TAE

“Muchos clientes no saben que la TAE es el coste total de su préstamo. A la hora de elegir una hipoteca u otra, muchos sólo comparaban los tipos de interés sin tener en cuenta que podía haber otros costes en el préstamo, que no están incluidos en el TIN (Tipo de Interés Nominal)”, explica Colombelli. “El hecho de explicar la TAE está relacionado con la transparencia, se está pidiendo a los bancos que detallen todos los costes de su préstamo para que el cliente los conozca” y sepa cuál es el precio real de su crédito.

La planificación fiscal a tener en cuenta al vender o transmitir una vivienda

A la hora de transmitir una vivienda por parte del propietario, el deseo que tiene la mayoría de los contribuyentes, además de obtener el mayor beneficio posible, está en que la factura fiscal sea la menor posible. En el siguiente artículo el economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra analiza varias alternativas para transmitir una vivienda y los impuestos que se deberán pagar a la Hacienda estatal, autonómica o local.

Venta de la vivienda

En este apartado analizamos la venta “normal” de la vivienda, esto es, sin incluir ninguna exención o considerando la reinversión en una nueva vivienda habitual.

Al vender la vivienda (no habitual) se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de que se produzca una pérdida patrimonial, el contribuyente habrá obtenido un crédito fiscal para poder aplicar en el mismo ejercicio, en su declaración de la renta, o en los próximos (hasta que se produzca la prescripción de acuerdo con la Ley General Tributaria). En cambio, si se produce una ganancia patrimonial, salvo que tenga pérdidas en este ejercicio o de ejercicios anteriores que no hayan prescrito; tendrá que tributar por el tipo de gravamen correspondiente a la base imponible del ahorro.

Además, dependiendo de si obtiene una ganancia, tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía municipal del ayuntamiento correspondiente.

Reinversión en vivienda habitual

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y en un plazo no superior a dos años desde su venta compra una nueva vivienda habitual con la ganancia patrimonial obtenida (o parte de la misma), entonces estará exento de tributación esa ganancia patrimonial (o la parte proporcional) en términos generales. Eso sí, siempre que cumpla las condiciones que se determinan en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.

Es muy importante tener en cuenta los dos requisitos básicos para poder tener acceso a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual:

  • Que tanto la vivienda que se venda como la nueva que vaya a adquirir el contribuyente sea su vivienda habitual de acuerdo con el ordenamiento tributario.
  • Que el dinero que proceda de la ganancia patrimonial obtenida se destine a la adquisición de una nueva vivienda habitual.

En caso de no cumplir estos requisitos, en términos generales, no podrá aplicarse la exención y, por lo tanto, deberá tributar como una ganancia patrimonial al tipo de gravamen del 19 al 23% dependiendo del importe de la ganancia obtenida.

En consecuencia, a la hora de aplicar la exención por reinversión, en caso de duda, es muy importante revisar la jurisprudencia para comprobar si el caso particular del contribuyente permite o no la exención por reinversión en vivienda habitual.

Exención de vivienda habitual cuando quien vende es una persona mayor de 65 años

Atendiendo a Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF), cuando un contribuyente mayor de 65 años transmite su vivienda habitual a cambio de un capital o una renta vitalicia, aquella parte que suponga ganancia patrimonial estará exenta de tributación.

En el caso de que la vivienda sea de dos o más personas, y éstas no cumplan el requisito de la edad para tener derecho a la exención por la obtención de una ganancia patrimonial, solamente se aplicará la exención a aquella persona o personas que cumplan el requisito de la edad. Es muy importante destacar que no es posible aplicar la exención por vivienda habitual cuando lo que se transmite es el usufructo de la vivienda.

Donación de una vivienda

Otra opción que tiene el propietario de una vivienda de transmitir su titularidad es mediante la donación. En este caso, se debe atender a la tributación que se aplique en la Comunidad Autónoma en donde se encuentre ubicado el inmueble, al parentesco de la persona, etc., que recibe la titularidad de la vivienda como donación. Además de la donación, existe lo que se conoce como pactos sucesorios que tienen gran importancia en algunas Comunidades Autónomas como Galicia donde la tributación de la misma resulta muy ventajosa.

Herencia de una vivienda

Al igual que sucede con las donaciones, se aplicará el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para determinar cuál sería el importe en impuestos que debería pagar la persona que adquiere la titularidad del impuesto. Dependiendo del grado de parentesco, valor del patrimonio del contribuyente y Comunidad Autónoma en la que resida; el tipo de gravamen que se le aplicará será diferente y, por ende, la factura fiscal no será la misma.