Día: 22 de septiembre de 2021

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María Bernal

La conversión de uso a vivienda, antes que un tipo de proyecto es una herramienta de cambio que se utiliza para incrementar la tan necesaria flexibilidad urbanística. Esta práctica se venía realizando con fuerza desde antes de la pandemia y desde ella, se ha ido incrementando de forma exponencial. María Bernal, gerente en HazteVivienda y arquitecto técnico, nos explica cuáles son los pasos que seguir para convertir un local en vivienda.

Los cambios de uso a vivienda se están consolidando como producto preferente para inversionistas, como primera vivienda para jóvenes y también como vivienda accesible. En este último caso de vivienda accesible se hace referencia a los locales a pie de calle, donde quedan suprimidas las barreras arquitectónicas de entrada.

Se pueden realizar en locales, en oficinas y en almacenes. Hay que tener en cuenta que no venga expresamente prohibido en estatutos de la comunidad y/o que no lo prohíba la normativa del Ayuntamiento en la zona donde se encuentra el inmueble. También hay que remarcar que el cambio será viable siempre y cuando el inmueble cumpla los requisitos mínimos necesarios de habitabilidad para su conversión .  

Y cuándo nos hemos decido por este tipo de proyecto ¿Qué pasos son necesarios para conseguir el cambio a vivienda?

1. Estudio de viabilidad. Es un paso recomendable – que no obligatorio – realizar un estudio que nos de la fiabilidad de la operación. En este estudio se realiza una visita al inmueble, se toman medidas y datos, se coteja la normativa que le afecta a dicho inmueble, se estudia la mínima distribución válida y los puntos que pueden generar más controversia: como la dotación de parking o los puntos susceptibles de ir a junta de vecinos.
2. Contacto con el administrador de fincas para comprobar que en los estatutos no viene expresamente prohibida la posibilidad del cambio y para preguntar por la próxima junta de vecinos – o contemplar el realizar una junta de vecinos extraordinaria -. Esto se realiza por si es necesario que llevemos a la orden del día, algunos puntos del inmueble en el que estamos interesados, como pueden ser la salida de humos, apertura de huecos a patio y acceso desde el portal.
3. Proyecto técnico visado. Tanto si se hace a través de declaración responsable, cómo si lo realizamos a través de obtención de licencia de obra (un método u otro según el Ayuntamiento), es necesario que el proyecto esté visado por técnico, lo que quiere decir que dicho técnico, tiene que estar colegiado.
4. Pago de tasas. Para iniciar las obras se han de abonar unas tasas: tasa administrativa por admisión a trámite (la cantidad varía según el Ayuntamiento) y el 4% del Icio (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras).
5. Declaración responsable o licencia de obra. Los dos procedimientos habituales – hoy por hoy – que conviven para afrontar este tipo de proyectos. Se debe cumplimentar la solicitud y adjuntar los documentos necesarios – entre los que se encuentra el proyecto técnico -.
6. Ejecución de la obra. Inicia la reforma para acondicionar el espacio que se va a constituir como vivienda. Es un proceso que necesita control y supervisión. En este punto remarcar la importancia de la empresa constructora, ya que es necesario que la empresa constructora tenga el número REA (número que acredita que está dentro del registro de empresas autorizadas)
7. Primera ocupación. Realizada la obra se cumplimenta la solicitud para la primera ocupación. Una vez que le asignen a la obra un técnico del Ayuntamiento, se pondrá en contacto con nosotros para realizar la visita necesaria de comprobación. En esta visita se coteja que la obra realizada cumple la normativa y así obtiene el uso residencial.

Hay que tener en cuenta que este tipo de proyectos son trajes a medida que se realizan dependiendo de cómo sea el inmueble que se va a transformar a vivienda. Además, cada municipio dispone diferentes métricas a cumplir, a través de sus planes generales de ordenación urbana (PGOU). Una de las conclusiones principales que podemos sacar es que es muy recomendable realizar un estudio de viabilidad antes de la toma de decisión, para asegurar la fiabilidad de la operación.

“Se trata de posibles gotas frías o DANAS que pueden ocasionar graves daños en las comunidades de propietarios”, comenta Isabel Bajo, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Desde CAFMadrid se explican algunos consejos básicos como la limpieza de las instalaciones de recogida de agua, inspección del tejado, revisión de las fachadas o la limpieza del jardín.

Ante la llegada del mal tiempo y la advertencia de la Comunidad de Madrid sobre los posibles fenómenos meteorológicos adversos en forma de precipitaciones intensas que pueden llegar a repetirse y ocasionar episodios puntuales de inundaciones en otoño, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) recuerda la importancia de realizar labores de conservación y mantenimiento, que favorezcan el correcto funcionamiento delas instalaciones comunes en los edificios ante situaciones de lluvia extrema.

“Desde hace años, las gotas frías o DANAS -depresiones aisladas en niveles altos- vienen sucediendo con mayor frecuencia en la Comunidad de Madrid, y pueden ocasionar graves daños en las comunidades de propietarios”, comenta Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid.

En este sentido, desde CAFMadrid aportan algunos consejos básicos para prevenir en la medida de lo posible desperfectos en los edificios residenciales:

Limpieza de las instalaciones de recogida de agua. Revisar y limpiar los canalones, los desagües, las bajantes, los sumideros de patios, azoteas, garajes, zonas exteriores… Todos los conductos de que dispone el edificio y la finca para evacuar el agua de la lluvia deben estar limpios para evitar atascos y consecuentes inundaciones o roturas.

Inspeccionar el tejado. Es responsabilidad de la comunidad de propietarios garantizar el buen estado del edificio y una de las zonas más perjudicadas y que más daño pueden hacer en los temporales de viento son los tejados. Hay que verificar que los elementos de la cubierta (las tejas u otros materiales) estén bien asegurados en su anclaje para evitar que se desprendan y puedan causar daños al caer. Y no solo que estén bien sujetos, sino también en buen estado, ya que su deterioro puede favorecer la entrada de agua en el inmueble. Se deberán revisar chimeneas, shunt de ventilación y todos los elementos que sobresalen de la línea de cubierta, y que pueden caer generando daños. A mayores, tampoco hay que olvidarse de las antenas, por lo que hay que revisar que están adecuadamente fijadas.

Revisar las fachadas en busca de elementos como, por ejemplo, cornisas en mal estado que puedan desprender cascotes en caso de lluvia o viento. Si alguna fachada cuenta con carteles publicitarios, hay que revisar que estén bien anclados.

Si nuestro garaje cuenta con un sistema de bombeo para extraer agua, es el momento de ponerlo a punto y asegurar de que están en condiciones de responder adecuadamente en caso de inundación.

En balcones, azoteas y patios, hay que tener especial cuidado con los elementos que no están fijados. El mobiliario o las macetas se pueden desplazar por efecto de la lluvia y del viento y pueden obstaculizar la salida del agua o caer, con el consiguiente riesgo de daños a personas. Por ello es fundamental que cuando haya avisos de situaciones meteorológicas adversas, se revisen estos espacios para recoger todos los objetos susceptibles de causar perjuicios. También se aconseja mantener recogidos los toldos, porque, aunque están fijados a la pared, son elementos endebles ante un temporal de viento o de lluvia. Y si la comunidad cuenta con una zona ajardinada, la recomendación de que no queden a la intemperie objetos móviles es de igual aplicación.

Limpieza del jardín. Es importante preparar las zonas verdes para las inclemencias meteorológicas típicas del otoño y del invierno, haciendo hincapié en mantener limpia de forma constante el área de restos vegetales susceptibles de atascar los sumideros y desagües.

Vigilar las instalaciones eléctricas en el exterior de los edificios, por ejemplo el cableado, dado que estas pueden generar, en contacto con el agua, descargas eléctricas por contacto.

“Este tipo de actuaciones de mantenimiento de las instalaciones en los edificios es importante que se realicen periódicamente y sea llevado a cabo por trabajadores cualificados y formados, especialmente en el caso de las cubiertas, dado que los fenómenos meteorológicos adversos pueden producirse en cualquier momento, de forma improvisada”, recuerda Enrique Fernández, asesor de Arquitectura de CAFMadrid.

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Las comunidades de vecinos que realizaron la adaptación de sus sistemas de recepción o acceso de TDT antes del 31 de diciembre de 2020 tienen hasta el próximo 31 de octubre para solicitar las subvenciones, que tienen por objeto cubrir los gastos derivados de esta actuación.

El pasado mes de mayo informábamos en este mismo medio de que la Secretaría de Estado de Telecomunicaciones estaba trabajando en la tramitación de un real decreto para abrir una nueva convocatoria para solicitar las ayudas relativas al Segundo Dividendo Digital.

Pues bien, ese real decreto ya es una realidad. Concretamente, el RD 587/2021 (lo pueden consultar completo aquí), de 20 de julio, establece que las subvenciones podrán solicitarse hasta el próximo 31 de octubre de 2021, si bien se mantiene como requisito indispensable que la actuación subvencionable debe haber finalizado antes del 31 de diciembre de 2021.

Actuaciones subvencionables

Según se recoge en la citada normativa, serán susceptibles de obtener subvención aquellas actuaciones necesarias para la recepción o el acceso a la TDT en los edificios de propietarios sujetos al régimen de propiedad horizontal que cuenten con sistemas de recepción afectados por el proceso de liberación del segundo dividendo digital. Además, estas actuaciones deben haberse realizado entre el 1 de junio de 2019 y el 31 de diciembre de 2020.

Beneficiarios de las subvenciones

Podrán solicitar estas ayudas las comunidades de propietarios de un edificio o conjunto de edificios sujeto al régimen de propiedad horizontal establecido en el artículo 396 del Código Civil, así como en los correlativos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Además, especifica el texto, únicamente podrá solicitarse una subvención por cada comunidad de propietarios, si bien la solicitud podrá abarcar la financiación de las actuaciones subvencionables en cada una de las cabeceras de recepción de televisión digital instaladas.

Requisitos de las empresas instaladoras

Para poder obtener estas subvenciones, las actuaciones anteriormente mencionadas deben haber sido realizadas por empresas instaladoras inscritas en el Registro de empresas instaladoras de telecomunicación, en los tipos ‘A’ o ‘F’ de los contemplados en la Orden ITC/1142/2010, de 29 de abril, por la que se desarrolla el Reglamento regulador de la actividad de instalación y mantenimiento de equipos y sistemas de telecomunicación.