La doctrina jurisprudencial dice que en caso de caída en edificios en régimen de propiedad horizontal serán responsables las comunidades cuando sea posible identificar un criterio de responsabilidad.
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PREGUNTA
En mi comunidad de propietarios llevamos meses sin contratar el servicio de limpieza de la escalera común, tras el despido de la anterior empresa; de modo que la limpieza de estas zonas deja mucho que desear. Hace unos días, un señor mayor que venía de visita a casa de su hija, se resbaló en la escalera con una sustancia resbaladiza que parecía aceite. Se ha fracturado la cadera y mucho me temo que vaya a demandar a la Comunidad. ¿En qué situación estamos?
La doctrina jurisprudencial tiene dicho que en relación con caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio, serán responsables las comunidades de propietarios o los titulares de los negocios, cuando sea posible identificar un criterio de responsabilidad en el titular de los mismos. Esto es, cuando se pruebe que el incidente se debe a la omisión de medidas de vigilancia, de mantenimiento, de señalización, de cuidado o precaución que debían considerarse exigibles.
Siguiendo este criterio, mucho nos tememos que si la comunidad ha hecho dejación de su deber de mantener debidamente limpias esas zonas comunes y se acredita que la causa de la caída fue la existencia de ese líquido resbaladizo en el suelo sobre el suelo sobre el que resbaló el señor, la comunidad será responsable de sus lesiones. Les sugerimos que consulten las coberturas del seguro de responsabilidad civil de la comunidad.
*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
En su sentencia de 17 de diciembre de 2020, en el asunto C-449/19, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resuelve una cuestión prejudicial planteada por la justicia alemana y concluye que la Directiva sobre el IVA se opone a que una normativa nacional deje al suministro de calor realizado por una comunidad de propietarios a sus miembros exento del IVA.
Así, el Tribunal de Justicia señala que el suministro de calor constituye una entrega de bienes, en principio, sujeta al IVA, y añade que la exención prevista por la Directiva sobre el IVA para el arrendamiento y el alquiler de bienes inmuebles no resulta de aplicación a esta actividad económica.
La cuestión prejudicial
En el presente asunto, WEG Tevesstraße, una comunidad de propietarios de viviendas y locales, explota, en el terreno perteneciente a los propietarios de esta comunidad, una central de cogeneración. La electricidad generada por dicha central se suministra a una empresa de distribución de energía, mientras que el calor producido se suministra a sus miembros.
Por lo que respecta al suministro de calor, la Administración Tributaria de Villingen-Schwenningen, Alemania, denegó la deducción del impuesto sobre el valor añadido (IVA) soportado en relación con la adquisición y explotación de la planta de cogeneración, por considerar que, de conformidad con la Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios alemana, el suministro de calor por una comunidad de propietarios a sus miembros es una operación exenta de IVA.
Así, a raíz del recurso interpuesto por la comunidad de propietarios, el Tribunal de lo Tributario de Baden-Wurtemberg, Alemania ha planteado al Tribunal de Justicia la cuestión prejudicial de si la Directiva sobre el IVA se opone a una normativa nacional en virtud de la cual está exento del IVA el suministro de calor por una comunidad de propietarios de viviendas a sus miembros.
La respuesta del TJUE
La justicia europea observa, en primer lugar, que el suministro de calor realizado por la comunidad de propietarios constituye una actividad económica, por lo que le es aplicable la Directiva sobre el IVA.
En el presente asunto, la actividad en cuestión consiste en el suministro del calor generado por la explotación, por la comunidad de propietarios, de una central de cogeneración. Así, el suministro de calor se trata de una simple venta de un bien corporal que resulta de la explotación de otro bien corporal, aunque este sea un bien inmueble, sin otorgar, no obstante, a los adquirentes del calor, es decir, a los propietarios pertenecientes a la referida comunidad, el derecho a ocupar un inmueble, en este caso la central de cogeneración, ni impedir a cualquier otra persona disfrutar de tal derecho.
A este respecto, la sentencia recoge que, pese a que los miembros de la comunidad abonan una contraprestación en función del consumo individual, esto es indiferente a que la finalidad de la explotación sea o no obtener un beneficio. Por tanto, el suministro de calor de que se trata constituye una entrega de bienes, en principio, sujeta al IVA en el sentido del artículo 2, apartado 1, letra a), de dicha Directiva.
El TJUE recuerda que los términos empleados para designar las exenciones previstas en el artículo 135, apartado 1, de la Directiva sobre el IVA, incluidos los conceptos de “alquiler y arrendamiento de bienes inmuebles”, se han de interpretar restrictivamente, dado que constituyen excepciones al principio general de que el IVA se percibe por cada prestación de servicios efectuada a título oneroso por un sujeto pasivo.
En este sentido, la exención prevista en el reiterado art. 135. 1 letra l) de la Directiva del IVA se justifica por el hecho de que, aunque el arrendamiento de bienes inmuebles es una actividad económica, constituye en general una actividad relativamente pasiva, es decir, no genera un valor añadido relevante. Por tanto, la exención prevista por la Directiva sobre el IVA para el arrendamiento y el alquiler de bienes inmuebles no resulta de aplicación a esta actividad económica.
En segundo lugar, el Tribunal de Justicia añade que la exención del IVA del suministro de calor por una comunidad de propietarios de viviendas a sus miembros, como la prevista en Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios alemana, no puede justificarse en virtud de una declaración del Consejo y de la Comisión Europea incluida en un acta de una sesión del Consejo de 1977 según la cual los Estados miembros podrían prever tal exención.
La justicia europea subraya que ni la Directiva que precedía a la actual Directiva sobre el IVA ni esta contienen el menor indicio que permita concluir que esta declaración del Consejo y de la Comisión haya quedado plasmada en sus disposiciones. Por ello, el TJUE concluye que el artículo 135, apartado 1, letra l), de la Directiva sobre el IVA debe interpretarse en el sentido de que una exención como la prevista en el artículo 4, apartado 13, de dicha declaración no está comprendida en el ámbito de aplicación de esa disposición.
Desde el despacho Sanahuja Miranda Abogados, afirman que «las modificaciones fiscales afectan a aquellos contribuyentes más vulnerables por las consecuencias de la pandemia, pero hasta el momento son del todo insuficientes, por la magnitud de la crisis, especialmente para determinados sectores económicos».
Las medidas legales más contundentes se han focalizado en la aplicación de los ERTEs, en ámbito laboral, y en opciones de diferimiento en el pago de tributos, pero no en cuanto a un ahorro fiscal real a la altura de la crisis provocada por la COVID-19.
Quedan pocos días para que el 2020 llegue a su fin, por lo que estas últimas semanas pueden convertirse en una oportunidad para rebajar la factura fiscal de este año e intentar optimizar la carga fiscal para atenuar en la medida de lo posible las consecuencias de la crisis provocada por la pandemia. «Las medidas fiscales básicamente afectan a aquellos contribuyentes más vulnerables por las consecuencias de la pandemia, pero hasta el momento son del todo insuficientes en relación con la magnitud e impacto de la crisis, no habiéndose regulado reformas de calado en materia de ahorro tributario», señala Xavier López Villaécija, especialista tributario del despacho Sanahuja Miranda Abogados.
De hecho, la medida legal más contundente a la que se han acogido multitud de empresas, ha sido la aplicación de ERTEs, en ámbito laboral; en ámbito tributario, se encuentran a faltar medidas de calado, habiéndose aprobado, entre otras, fórmulas legales para el diferimiento en el pago de tributos; además, ha sido esencial la obtención de liquidez a través de la financiación vía préstamos ICO; no obstante, en materia de impuestos es opinión generalizada que no se han establecido hasta el momento incentivos convincentes que supongan un ahorro fiscal real a la altura de la dramática situación provocada por la COVID-19, especialmente para los sectores empresariales más perjudicados.
A tenor de lo expuesto, «reviste, si cabe, mayor importancia analizar en cada caso si existe la posibilidad de optimizar la carga fiscal con alguna decisión a ejecutar antes del próximo 31 de diciembre de 2020», apunta Xavier López Villaécija.
Desgravaciones que conllevan un ahorro fiscal
Para ahorrar en la factura fiscal, existen varias medidas aplicables, sobre las que es conveniente recibir asesoramiento de un profesional tributario. Por ejemplo, en relación con los planes de pensiones, en 2020 la desgravación «se mantiene en 8.000 euros máximo por contribuyente, pero a partir de 2021 la desgravación por este producto se ve drásticamente reducida», afirma el especialista tributario de Sanahuja Miranda Abogados.
Asimismo, los pagos de préstamos de hipotecas constituidas antes de 2013 para la adquisición de vivienda habitual se podrán seguir desgravando según los límites de IRPF, pudiéndose valorar aportaciones adicionales que supongan un ahorro fiscal en la renta de 2020 a presentar en 2021. Posibles desgravaciones en caso de arrendamiento de inmuebles, y especialmente en materia de Impuesto sobre Sociedades, conviene que sean valoradas, si no se ha hecho ya, pero siempre con agilidad de decisión y ejecución, al finalizar el período impositivo el próximo 31 de diciembre.
En esta situación de crisis, quienes han sido afectados por un ERTE tendrán previsiblemente una reducción del pago en su declaración de renta a tenor de la pérdida de ingresos, u obtendrán una mayor devolución de este impuesto; asimismo, las empresas con pérdidas lógicamente no pagarán Impuesto sobre Sociedades en julio de 2021, o les devolverán las cantidades anticipadas durante el 2020, si es el caso.
Las firmas patrimonialistas, empresas propietarias o explotadoras de un inmueble, así como las arrendatarias de un edificio podrán beneficiarse por primera vez de las ayudas gestionadas por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) para rehabilitación energética de edificios, que cuentan con una dotación de 300 millones de euros procedentes de los fondos europeos FEDER.
Dada la complejidad del proceso, la constructora ACR y la consultora FI Group se han aliado para ofrecer un servicio integral a aquellas entidades interesadas en rehabilitar sus inmuebles y aprovechar las ayudas.
El objetivo es que los propietarios de edificios puedan aspirar a estas ayudas de una forma cómoda, con un único interlocutor experto que se ocupe de la gestión de las ayudas, el diseño del proyecto y la ejecución de la obra para la rehabilitación energética de cualquier tipo de inmueble.
«Con esta propuesta conjunta podemos ofrecer al cliente una solución integral de principio a fin del proceso, unificando y simplificando la gestión, con lo que conseguimos optimizar los costes y reducir de forma significativa los plazos», ha explicado Roberto Albaizar, director de Desarrollo Corporativo de Construcciones ACR, quien ha precisado que los solicitantes «también podrán optar a fuentes alternativas de financiación, como convocatorias de ayudas públicas y, en algunos casos, a deducciones fiscales».
De hecho, las ayudas otorgadas en este programa serán compatibles con otras concedidas por cualquier administración, siempre que no se supere el coste de la actividad subvencionada y que las ayudas otorgadas no cuenten con no estén financiadas total o parcialmente, mediante fondos europeos.
«Este servicio integral permite reducir las incertidumbres que, en muchas ocasiones, suponen una barrera para que el propietario del inmueble no se decida a invertir», ha explicado Daniel Ramos, manager de Ayudas de Eficiencia Energética de FI Group. «La alianza entre ACR y FI Group permite generar una relación de confianza y de largo recorrido», ha indicado.
Alcance de las ayudas
En esta ocasión, podrán beneficiarse de las ayudas los propietarios de edificios existentes, independientemente del uso. Esto incluye, además de las comunidades de propietarios, a empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios, entre otros destinatarios.
La cuantía de las ayudas será en general el 35% del coste elegible, pero podrían llegar hasta el 50% si se mejora en dos letras o más la calificación energética del edificio. En caso de que el beneficiario sea una empresa, la ayuda general será de un 30%, pudiéndose aumentar estos porcentajes cuando tengan consideración de Pyme. Las actuaciones que están contempladas en este programa de ayudas son:
Mejora de la envolvente térmica
Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas
Mejora de las instalaciones de iluminación
El IDAE tiene encomendada la coordinación del Programa PREE, cuyo presupuesto se reparte entre las CCAA, que, a su vez, deben abrir sus propias convocatorias. Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, Madrid, Navarra, País Vasco y La Rioja, son las comunidades que ya han publicado su propia convocatoria de ayudas y la reserva de presupuesto para la inversión. Los interesados podrán presentar sus solicitudes hasta el verano de 2021.
«Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad»
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañia, analizan el contenido de la normativa aprobada por el Gobierno.
Los portavoces de Tecnotramit atienden entrevistas con medios de comunicación vía telefónica o videollamada para explicar este tema.
El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit
«La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente»
«De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente».
David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía
«Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad»
«Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento».
«No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos – hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos».
«En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales. Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad».
«Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad».
Hace unos años, en un congreso nacional de administradores de fincas pedí a los asistentes que leyeran algunas páginas de ‘La vida negociable’. Un libro de Luis Landero donde aparece la figura profesional del administrador de fincas. No me interesaba que se fijaran en las aventuras del personaje, sino en la función social que desempeña en sociedades modernas donde la información y la confianza son los pilares fundamentales de la cohesión social. Ante él se constituye uno de los grupos sociales menos valorados y reconocidos de la sociología política: una agrupación vecinal que lleva el pomposo nombre de «comunidad de propietarios». La figura del administrador adquiere un reconocimiento público interesante porque además de gestionar información, en las reuniones reglamentarias transforma a los vecinos en propietarios. Gentes que durante todo el año se consideraban vecinos se transforman en propietarios. Esta metamorfosis se ha producido en sociedades modernas y en el marco de una cultura individualista donde las relaciones interpersonales se han atomizado. La condición de propietario nos recuerda la importancia de los títulos, las leyes y los contratos. La condición de vecino queda anulada, marginada y olvidada en una vida cotidiana llena de prisas, ajetreos y velocidades. La densidad y complejidad que se había dado siempre en las relaciones de proximidad vecinal ha desaparecido en las relaciones de ciudadanía moderna.
Quienes aún tienen el privilegio de tener raíces en los pueblos recuerdan con cierta nostalgia el valor de esta proximidad vecinal. Esta proximidad vecinal tiene mala prensa cuando se la plantea en términos de control social, como si los vecinos tuvieran que ser guardianes y policías del distanciamiento. En lugar del vecino tradicional y samaritano, que sin llegar a ser un entrañable amigo es mucho más que un anónimo ciudadano, las autoridades gubernativas recuperan la figura del vecino acusador, el policía de balcón o el «sheriff de escalera». En lugar de acrecentar la confianza y fortalecer vínculos de amistad social, comprobamos gobiernos empeñados en regular, vigilar y castigar, como si su poder coercitivo se acrecentara a medida que los unos sospechamos de los otros, como si su autoridad dependiera de nuestro miedo. Menos mal que este círculo infernal de sospecha y desconfianza, que parece legitimar cierto autoritarismo pandémico, se rompe con gestos vecinales de cordialidad. Como aquél que han tenido algunos vecinos que, durante la pandemia, se han preocupado de quienes estaban solos en la finca y dejaron un papel con su teléfono en el buzón. Sin mucha literatura, decían: «Este es nuestro número, tu vecino del quinto». Un gesto que ahora se revela como el regalo de mi vecino.
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