Día: 14 de diciembre de 2020

idealista.com

La Agencia Negociadora del Alquiler carga tintas contra el Gobierno de coalición. En un estudio, la compañía repasa las medidas que ha puesto en marcha en menos de dos años y critica que han estado destinadas a proteger más a los inquilinos que a los propietarios. 

Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), «las medidas ya están dejando sobre la mesa un resultado muy palpable. Se ha roto el equilibrio del mercado del alquiler, fruto de una política muy intervencionista, donde se está sobreprotegiendo al inquilino y desprotegiendo claramente al propietario. Estas medidas están dinamitando el mercado del alquiler”.

Según Zudo, desde que el Gobierno puso en marcha a principios de 2019 la nueva ley del alquiler hasta las medidas urgentes para intentar paliar los efectos de la pandemia del coronavirus, “prácticamente el 100% de las medidas se han tomado para beneficiar a los inquilinos y perjudicar gravemente a los propietarios. Se quiere intervenir, no solo las rentas de alquiler, sino la totalidad de un mercado que es entre particulares, porque el Gobierno carece de una política social de vivienda, y donde son principalmente los pequeños propietarios los que están pagando la factura”.

Además de los particulares, la Agencia Negociadora del Alquiler sostiene que las medidas restrictivas también están frustrando que haya una mayor colaboración público-privada para solucionar la escasez de viviendas de arrendamiento asequible, «que es donde radica el origen del problema», aclara Zurdo. Y alerta de que «por este camino no van a encontrar ni a uno sólo que quiera participar de estas fórmulas de colaboración».

El estudio también pone sobre la mesa que los grandes tenedores de viviendas son los que están en el ojo del huracán de las medidas que se han activado, entre los que se encuentran fondos de inversión, socimis y promotoras y que podrían perder interés en la fórmula ‘build to rent’ (construir para alquilar) por la que está apostando el sector. 

«Les obligan a destinar porcentajes importantísimos de las viviendas que construyen a VPO, sin ningún incentivo por ello, a destinar alquileres sociales para okupas por imposición, o incluso a subidas considerables en su imposición fiscal en el caso de las socimis. También se les anuncia que se va a intervenir el precio de los alquileres, que se van a prohibir los desahucios para estos grandes arrendadores, y que podría haber expropiaciones o subidas en el IBI si no alquilan las viviendas», apostilla el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Entre las medidas que enumera el documento están los cambios en la duración de los contratos de alquiler, que pasaron de tres a cinco años en el caso de propietarios particulares y a siete años en el de personas jurídicas. En este caso, sostiene que se trata de «una medida positiva que da estabilidad en el alquiler para arrendadores personas físicas y negativa para arrendadores personas jurídicas por el largo plazo».

En 2019, y junto con los contratos, también llegó la obligación de actualizar las rentas a través del IPC, la disminución de garantías a cumplir por parte de los inquilinos o la necesidad de avisar la finalización del contrato por parte del propietario con un mínimo de cuatro meses de antelación. Todo ello, según ANA, genera incertidumbre, más gastos y exige unos plazos de tiempo demasiado largos.

Como ejemplos de medidas que se han activado este año, y con el coronavirus como telón de fondo, destacan las moratorias o quitas a los inquilinos vulnerables cuando el propietario es un gran tenedor, «lo que ataca directamente la rentabilidad de los generadores de oferta». En cambio, critica que no ha habido ayudas similares para que los propietarios hayan hecho frente a los impagos, «aumentando su precariedad».

Respecto a la suspensión de los desalojos por impago, la compañía aclara que «generan morosidad e inseguridad jurídica», mientras que sobre la regulación de los precios del alquiler que se espera para 2021 señala que provocará una «disminución oferta, mientras que impulsará el mercado negro y el deterioro de las viviendas». Para las próximas semanas también se espera la llegada de un decreto que prohibirá los lanzamientos de inquilinos vulnerables de viviendas en manos de grandes tenedores al menos durante el tiempo que dure el estado de alarma. Unas medidas a las que se opone en bloque el sector inmobiliario, desde asociaciones de propietarios como ASVAL hasta grandes consultoras especializadas en el mercado del ‘real estate’ como CBRE o asociaciones de empresas inmobiliarias como AMADEI.

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La ministra de Hacienda y portavoz del Gobierno, María Jesús Montero, ha explicado este miércoles en rueda de prensa que el Consejo de Ministros ha modificado la regulación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con el objetivo de «mejorar, agilizar y dar una mayor cobertura al plan, que fomenta el alquiler y la rehabilitación con carácter prioritario».

La modificación del Plan Estatal de Vivienda viene introducida por el Real Decreto 1084/2020, de 9 de diciembre, por el que se modifica a su vez el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo de 2020. 

Entre las modificaciones introducidas, figura extender hasta el 31 de diciembre de 2022 el plazo de concesión de las ayudas vigentes en la actualidad. También se prolonga hasta esa fecha el plazo de ejecución de las actuaciones que las comunidades autónomas están desarrollando para fomentar el parque público de vivienda y la regeneración y renovación urbanas.

Montero ha aclarado que se extiende la ayuda a los jóvenes para la adquisición de vivienda, tanto a los municipios como a los núcleos de población con menos de 5.000 habitantes.

Además, se regula el procedimiento de verificación de las ayudas de financiación transitorias aprobadas el pasado mes de marzo para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la pandemia del COVID-19.

Estas son las principales medidas del nuevo plan de vivienda. 

Carácter opcional del acuerdo entre Ministerio, Comunidad Autónoma y Ayuntamiento

En primer lugar, se suprime la exigencia de la suscripción de un Acuerdo entre el Ministerio, la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, con carácter previo a la adquisición de viviendas por las Administraciones Publicas o sus entidades vinculadas o dependientes.

Con objeto de agilizar las gestiones para la adquisición de viviendas que incrementen el parque público esta exigencia se convierte en opción, a criterio de las comunidades autónomas. Su mantenimiento tiene fundamento para el caso en que los ayuntamientos puedan colaborar en la financiación para dichas adquisiciones, si bien en caso contrario constituye en opinión del Gobierno un trámite innecesario.

Ayudas a jóvenes en núcleos de población de menos de 5.000 habitantes

Por otro lado, la ayuda a la adquisición de vivienda para jóvenes se extiende no solo a municipios de menos de 5.000 habitantes sino también a núcleos de población de menos de 5.000 habitantes.

El término «municipios de pequeño tamaño» definido en la norma estaba limitando la potencialidad del programa en la medida en que excluía a los núcleos de población como caseríos, concejos, parroquias, aldeas, pedanías, lugares anejos y otros análogos con una población que, sin superar el límite de 5.000 habitantes, se encuentran incursos en municipios extensos en los que en su conjunto sus núcleos de población suman más de 5.000 habitantes.

Ampliación del plazo de concesión de ayudas

Se amplía también el plazo de concesión de las ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 hasta el 31 de diciembre de 2022. Las circunstancias excepcionales derivadas de la crisis económica y social provocada por la pandemia del COVID-19 hacen recomendable, en opinión del Gobierno, facilitar y flexibilizar en lo posible la gestión del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para que las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, que son las competentes para su gestión, puedan optimizar los recursos disponibles.

Ampliación del plazo para la adquisición del compromiso financiero

Se amplía el plazo para la adquisición del compromiso financiero por las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla en la ejecución de cualquier ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, con cargo a los fondos comprometidos por el Ministerio en los ejercicios 2020 y 2021, hasta el 31 de diciembre de 2020 y el 31 de diciembre de 2021, respectivamente.

La limitación del 1 de octubre del año en curso que hasta ahora se establecía para remitir al Ministerio la documentación exigida para la suscripción de un Acuerdo de Comisión Bilateral de Seguimiento que materialice la adquisición del compromiso financiero asumido por la comunidad autónoma o por Ceuta o Melilla, en aquellos programas de ayuda del Plan que así lo requieran, se fundamentaba en que el Ministerio no podía transferir fondos a las comunidades autónomas ni a Ceuta o Melilla más allá de la segunda quincena posterior a cada trimestre natural. Es decir, que el último día de cada ejercicio para transferir fondos era el 31 de octubre del respectivo ejercicio.

El artículo 13 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, ha modificado el sistema de transferencias de fondos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 a las comunidades autónomas y a Ceuta y Melilla, regulando simplemente la transferencia urgente de los fondos de cada ejercicio sin esperar a la adquisición de compromiso financiero por éstas ni a ningún otro condicionante establecido en los Convenios.

Ampliación del plazo de ejecución de actuaciones

Se modifica la disposición transitoria primera del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, para ampliar el plazo de ejecución de las actuaciones de fomento del parque público de vivienda en alquiler y de fomento de la regeneración y renovación urbanas, articuladas al amparo del Plan Estatal 2013-2016 y su prórroga, en dos años, hasta el 31 de diciembre de 2022, con la obligación en todo caso de su solicitud por la comunidad autónoma o ciudades de Ceuta y Melilla y su suscripción en una adenda al correspondiente acuerdo de comisión bilateral de seguimiento del Convenio correspondiente.

Verificación y control de las ayudas

Finalmente el texto regula un proceso de verificación y comprobación que garantice la correcta aplicación de las ayudas transitorias de financiación aprobadas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, es decir, de los préstamos avalados y subvencionados por el Estado para arrendatarios vulnerables como consecuencia de la pandemia.

Entiende el Gobierno que, dado el elevado número de préstamos a comprobar, que se trata de un proceso masificado vinculado a una situación de emergencia nacional y con reducido plazo para la comprobación, que la cuantía media de la subvención que recibirá cada beneficiario no superará el importe de 1.000 euros, y que el coste de las actuaciones de comprobación y verificación por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana sería no eficiente, es necesario regular un proceso de verificación y comprobación eficiente y que razonablemente pueda garantizar la correcta aplicación de estas ayudas. A tal efecto se incorpora un artículo 10 bis a la Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, con dicha regulación.

La verificación y comprobación de las ayudas reguladas se realizará mediante muestreo aleatorio. Si se aprecian errores o incoherencias en la documentación, o falsedad, ocultación o inexactitud irrelevante de los expedientes comprobados se dará por terminada la verificación y comprobación de la totalidad de los expedientes y si fuera elevada se realizará una nueva comprobación que comprenda una muestra representativa de los restantes expedientes hasta alcanzar un índice de errores o incoherencias irrelevante. El muestreo aleatorio se realizará por sorteo.

Modificaciones legislativas

– Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021: se modifican los artículos 27, 55, 56.2, 57.2 a), 59.2, 61, disposición adicional 2ª y disposición transitoria 1ª. Se añade una disposición adicional 4ª.

– Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, por la que se definen los criterios y requisitos de los arrendatarios de vivienda habitual que pueden acceder a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19: se modifica el artículo 11.6 y se añaden un artículo 10 bis y una disposición adicional única.

Entrada en vigor

El Real Decreto 1084/2020, de 9 de diciembre, entra en vigor el 11 de diciembre de 2020, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

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Desde que se aprobó en Cataluña la regulación de los precios del alquiler y tras su proposición para el resto de España, la sombra de si esta ley funcionará o no es larga y llena de dudas. Suecia se ha convertido en un espejo en el que mirarse por ser un país donde el mercado residencial en alquiler se encuentra regulado desde la época de la Segunda Guerra Mundial. Se hizo con el objetivo inicial de garantizar que el precio del alquiler se situase en equilibrio a largo plazo con la utilidad obtenida de la vivienda, pero su aplicación ha sido un arma de doble filo: si bien los precios se han contenido, la falta de oferta, la exclusión social o el bloqueo de stock existente se han convertido en los peores enemigos del mercado, tal y como explica Nicolás González, analista de corporate finance de Colliers.

En la actualidad, y desde la década de 1990, el sistema de regulación en Suecia es indirecto basado en dos pilares:

1.El acuerdo entre propietarios e inquilinos en materia del precio del alquiler de una vivienda se encuentra condicionado por un procedimiento de negociación en el que participan los representantes de los inquilinos(Swedish Tenant Unions), las empresas municipales de vivienda y los representantes de los propietarios privados. En dicha negociación se establece, con frecuencia anual, un precio de referencia del alquiler atendiendo a la utilidad de la vivienda en función a su localización geográfica, su calidad, su distribución dentro del edificio, su tamaño, su antigüedad (en viviendas de nueva construcción se pueden alquilar los inmuebles a precio de mercado durante un periodo de 15 años) y las propiedades del área geográfica del inmueble; con el fin de que toda vivienda con características similares se oferten a un precio equitativo y que las rentas sean accesibles a la mayor parte de la población (no pueden superar el 30% de los ingresos del inquilino). Adicionalmente, se establecen los incrementos máximos de las rentas que únicamente podrán producirse en el caso de que se produzca un cambio en el valor de utilidad de la vivienda (se puede producir por medio de reformas de la misma, pero no a través de su mantenimiento).

2. Los arrendadores y los arrendatarios pueden pactar libremente el precio inicial del alquiler de la vivienda, si bien el inquilino puede considerar que la renta de su vivienda es excesiva en relación con el precio de referencia estimado en la negociación colectiva para una vivienda con un valor de utilidad equivalente a la suya. En ese caso, el inquilino tiene capacidad de elevar la cuestión al tribunal regional del alquiler (Rent and Tenancy Tribunal) que usa como referencia el sistema de precios negociado de forma colectiva. De esta manera, este sistema se usa como referencia para fijar el precio del alquiler en el 90% de las viviendas arrendadas en el país (las rentas de las restantes se sitúan por debajo del nivel de referencia negociado).

Sin embargo, y a pesar de que la regulación de las rentas ha demostrado ser efectiva conteniendo el crecimiento de los precios de alquiler (en Estocolmo en la última década los precios han subido alrededor de un 19%, 700 puntos básicos por encima de la inflación del periodo) ha traído consigo las siguientes ineficiencias económicas y resultados sociales negativos:

1. Falta de oferta

Según la teoría económica, siempre que se regule el precio de un bien por debajo del punto de equilibrio que dicta la ley de la oferta y la demanda se producirá escasez de oferta con respecto a la demanda de dicho bien, tal y como se puede observar de forma teórica en en el siguiente gráfico. El caso de Suecia no ha sido excepción, y según el Swedish National Board of Housing, Building and Planning, en el 93% de los municipios suecos existe déficit de vivienda de alquiler (270 municipios, habiendo aumentado significativamente la cifra desde 1994 cuando en tan solo 3 municipios existía dicho déficit), mientras que se acumulan las solicitudes de acceso al alquiler de una vivienda pública o hyresrätt (inmuebles propiedad del Estado que los arrenda de manera vitalicia), existiendo largas listas de espera en todo el país. Esta situación, es más grave en la ciudad de Estocolmo, donde se estima que existe un déficit aproximadamente de 27.000 viviendas de alquiler y una lista de espera estimada de alrededor de 13,1 años (más de 670.000 personas inscritas en la misma).

2. Aumento del endeudamiento de los hogares

Durante los últimos años algunas viviendas públicas han sido vendidas por el estado a pequeños propietarios como bostadsrätt (una especie de cooperativa en la que se puede comprar una participación en la asociación que permite el derecho a uso de una vivienda de manera vitalicia, en lugar de la propiedad de la vivienda de manera indefinida) con el fin de obtener capital para la construcción de nuevas viviendas con las que aliviar la crisis de oferta y renovar el stock existente. Sin embargo, la principal consecuencia de esta medida ha sido agravar aún más la situación al reducir la oferta de vivienda pública (entre 2000 y 2016 más de 180.000 hyresrätt se convirtieron enbostadsrätt, mientras que el ritmo de construcción no alcanzó las 10.000 viviendas anuales). 

Este descenso de la oferta de alquiler ha obligado a los hogares a endeudarse (el 80% del endeudamiento de los hogares es atribuible a hipotecas)para comprar una participación en las bostadsrätt o una vivienda (su precio se ha disparado un 200% en las últimas décadas causando que dos tercios del perfil inquilino de la vivienda pública no se pueda permitir la compra de una vivienda), habiendo sido identificado en 2018 por el Banco Central de Suecia como el principal riesgo económico del país.

3. Bloqueo del stock existente

El hecho de que los contratos de alquiler de vivienda pública sean vitalicios, unido a las largas listas de espera para acceder a las mismas, incentiva a la poca rotación de los inquilinos, especialmente de las viviendas bien situadas (únicamente un 0,5% de los inquilinos de vivienda pública ubicada en el centro de Estocolmo abandona la misma). Esta situación imposibilita el acceso de los jóvenes a la vivienda pública de alquiler en el centro de las ciudades al no poder inscribirse en la lista de espera hasta cumplir la mayoría de edad, y además provoca un uso ineficiente del stock existente (por ejemplo, pisos de tamaño grande ocupados por una sola persona).

4. Exclusión social

Según un estudio publicado por Brogen y Fridell en 2007, la población que tiende a vivir de alquiler en ubicaciones atractivas(centros de las ciudades) son típicamente suecos de segunda y tercera generación que tienden a tener un salario más alto que aquellas personas que acceden a vivienda de alquiler regulado en zonas menos atractivas (principalmente inmigrantes y jóvenes). Esto se explica debido a que la única manera que tienen los propietarios de subir las rentas (y por tanto de aproximarlas lo máximo posible a su precio de mercado) es a través de llevar a cabo reformas en la vivienda. Esta situación incentiva a hacer reformas (a pesar de que puedan ser ineficientes) a aquellos propietarios de viviendas cuya renta regulada es significativamente más baja que la de mercado (tal y como ocurre en Estocolmo, donde la renta de equilibrio se sitúa un 70% por encima de la regulada), encareciendo así el alquiler en ubicaciones atractivas.

En este sentido, la principal diferencia entre un mercado regulado y uno libre, es que en el regulado los propietarios de vivienda en buenas ubicaciones tienden a mejorar la calidad de las viviendas, encareciendo su alquiler en el proceso y provocando que no sean asequibles para las personas con rentas más bajas que se ven obligadas a buscar vivienda en el extrarradio de las ciudades; mientras que en un mercado libre, estas personas podrían tener acceso a vivienda de alquiler asequible a cambio de aceptar una peor calidad de la vivienda. Además, las largas listas de espera para acceder al alquiler de viviendas públicas han llegado a provocar que algunos políticos y empresarios del país utilicen su poder de influencia para avanzar puestos en la lista de espera.

5. Economía sumergida

El hecho de que los contratos de alquiler de vivienda pública sean vitalicios, junto con el exceso de demanda para la misma, provoca que los potenciales inquilinos estén dispuestos a pagar más con tal de saltarse la lista de espera (un 20% de los jóvenes admite haber vivido de alquiler de manera ilegal, aunque se estima que la cifra es aún mayor). Esta situación es aprovechada por los inquilinos de primera mano, quienes se estima que subalquilan los pisos alrededor de un 65% más caro a nivel nacional y un 104% más caro en el caso específico de Estocolmo. 

6. Dificultad en la captación de talento extranjero

En una encuesta realizada por la Confederation of Swedish Enterprises, el 20% de las empresas respondió que el déficit de vivienda de alquiler hace cada vez más difícil atraer a talento extranjero. Esta situación es especialmente sensible para aquellas empresas que necesitan personal altamente cualificado, como es el caso de Spotify (cuyos fundadores publicaron una carta en 2016 dejando entrever que podrían abandonar su sede central ubicada en Estocolmo si no se producían, entre otros, cambios en materia de vivienda de alquiler). De esta forma, un mercado de vivienda ineficiente puede llegar a tener consecuencias negativas a nivel nacional en términos de productividad económica. 

Como conclusión, el control de rentas a través de un sistema de utilidad no logra, tal y como busca, hacer más asequible el acceso a la vivienda para las familias con hijos, jóvenes o inmigrantes; siendo más bien una herramienta completamente ineficiente e incluso contraproducente en el logro de sus objetivos debido a que a los beneficios del sistema son principalmente absorbidos por personas de clase media/alta, con buena educación y bien conectada que no solo tienen acceso a vivienda de alquiler de calidad en las mejores ubicaciones, sino que también tienen la posibilidad de subarrendarla a un precio más alto para su propio beneficio económico. Además, se trata de un sistema que una vez implantado su desregularización es muy complicada (se ha convertido en un tabú político en Suecia), a pesar de las numerosas críticas que ha recibido por parte de académicos y de instituciones como la Comisión Europea, la OCDE o el FMI.

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Carlos Berbell

Los términos jurídicos que se emplean, sobre todo cuando están compuestos por dos o más palabras, muchas veces se asemejan a los conjuros mágicos de las películas de Harry Potter.

Porque al invocarlos poseen una virtualidad y una consistencia similar a la magia, aunque todos sabemos que no lo es.

Lo que ocurre, simplemente, es que todos los agentes involucrados en el proceso los tienen asumidos y actúan en consecuencia, respetándolos.

Uno de esos términos es el del derecho a la tutela judicial efectiva. Son 6 palabras que poseen un contenido genérico y complejo, que se proyecta a lo largo de todo el proceso.

Desde su inicio (el acceso a la jurisdicción) hasta el final (la ejecución) y comprende, por ello:

El derecho a acceder a los jueces y tribunales en defensa de los derechos e intereses legítimos.

El derecho a tener oportunidad de alegar y probar las propias pretensiones en un proceso legal y en régimen de igualdad con la parte contraria sin sufrir indefensión.

El derecho a obtener una respuesta razonada y fundada en derecho dentro de un plazo razonable.

El derecho a ejercitar los recursos establecidos frente a las resoluciones que se consideren desfavorables.

Y el derecho a obtener la ejecución del fallo judicial, ya que si no fuera así las decisiones judiciales y los derechos que en ella se reconocen no serían otra cosa que meras declaraciones de intenciones sin alcance práctico ni efectividad alguna.

Este derecho a la tutela judicial efectiva está establecido en la Constitución Española

Comprende, entre otros derechos, el de obtener una resolución fundada en derecho de los jueces y tribunales y exige que sus sentencias expliquen de forma suficiente las razones sobre las que se fundamentan los fallos.

Dicho de otra forma, que estén motivadas, explicadas, de forma suficiente.

Una condición que establece el articulo 142 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal y que está prescrito en el punto 3 del artículo 120 de la Constitución Española; se deduce de forma implícita de la prohibición de arbitrariedad que impone el artículo 9.3 de la misma Carta Magna, como bien explica el magistrado de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, Juan Ramón Berdugo Gómez de la Torre, en el libro «Recursos en el proceso penal: recursos en la fase de instrucción, recursos contra las sentencias, recursos en el procedimiento del jurado, recurso de casación y revisión».

¿Cuándo una resolución impugnada vulnera este derecho constitucional?

En dos casos:

Cuando la resolución carezca absolutamente de motivación. Es decir, cuando no contenga los elementos y razones de juicios que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión.

Y cuando la motivación, la explicación razonada, sea sólo aparente, o lo que es lo mismo, cuando el razonamiento que la funda es arbitrario, irrazonable e incurre en error patente.

La finalidad de la motivación es hacer conocer las razones que sirvieron de apoyatura a la decisión adoptada, quedando así de manifiesto que no se ha actuado con arbitrariedad.

confilega.com

Carmen Rodríguez Calvo

Con motivo de la pandemia se han adoptado una serie de medidas que, aunque no tenían un carácter fiscal, sino social, pueden afectar a la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) correspondiente al ejercicio 2020 y que presentaremos entre abril y junio del próximo 2021. 

En este artículo vamos a hacer un resumen de cuáles pueden ser esos efectos en nuestro IRPF, al objeto de evitar sorpresas en caso de habernos visto afectados por alguna de las medidas adoptadas en este 2020. 

Empezaremos por el caso de los empleados que se han visto afectados por un ERTE. De acuerdo con la normativa del IRPF, las personas que no obtengan rendimientos del trabajo superiores a 22.000€ anuales, no tendrán obligación de presentar su declaración. Pero ese límite será de 14.000€ cuando el contribuyente tenga más de un pagador, y los rendimientos percibidos del segundo y restantes pagadores, en su caso, superen los 1.500 euros. 

Por lo tanto, aquellas personas que como consecuencia del ERTE han cobrado más de 1.500 euros del SEPE (segundo pagador), si resulta que sus rendimientos del trabajo anuales han superado los 14.000 euros, se verán obligados a presentar la declaración del IRPF aunque no hayan superado el límite de 22.000 euros mencionado. 

Otro colectivo que también se verá afectado como consecuencia de los ERTE’s es de las mujeres trabajadoras con hijos menores de 3 años. Estas madres tienen derecho a una deducción de 100 euros mensuales por cada hijo menor de 3 años. 

Dicha deducción exige que se realice una actividad por cuenta propia o ajena por la que la beneficiaria se encuentre dada de alta en el régimen correspondiente de la Seguridad Social o mutualidad, y se calcula proporcionalmente a los meses en los que se verifica esta circunstancia. 

Si el contribuyente se ve afectado por un ERTE por suspensión, es decir, que con el expediente de regulación temporal de empleo no se ve reducida su jornada, sino que se le suspende del ejercicio de su actividad, durante el tiempo que dure dicha situación no se encontrará realizando actividad alguna, y, en consecuencia, dejaría de cumplir el requisito exigido para poder aplicar dicha deducción, por lo que durante los meses que haya estado en ERTE perderá el derecho a la deducción por maternidad de los 100 euros mensuales. 

Este criterio no es una interpretación de la normativa aplicable realizada por AGM, sino que así lo ha confirmado la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en sus consultas frecuentes relativas a las medidas tributarias adoptadas en relación con el Covid-19. 

RENTAS INMOBILIARIAS

En cuanto a las rentas inmobiliarias hay que aclarar lo siguiente. 

En primer lugar, respecto de los rendimientos del capital inmobiliario (los derivados de los arrendamientos), hay que tener en cuenta que si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento, el importe a declarar por el arrendador será el nuevo importe acordado. 

Del mismo modo, si los acuerdos alcanzados afectan a los plazos de pago de las rentas, de forma que éstas se ven diferidas, el arrendador imputará los ingresos en función de los nuevos plazos acordados, sin que ello afecte a la deducibilidad de los gastos, que seguirán siendo deducibles con independencia de que se hayan percibido o no las rentas. 

En cuanto a la imputación de rentas inmobiliarias, y aunque el estado de alarma y las restricciones de movilidad derivadas del mismo hayan impedido el uso de las segundas viviendas, ello no implica que no se deba imputar la renta relativa a las mismas correspondiente al periodo en que no se haya podido disfrutar de ellas. 

En cuanto a las subvenciones o ayudas que hayan podido recibirse como consecuencia de la situación vivida este 2020, hay que tener en cuenta que tienen que ser objeto de declaración. 

Por último, hay que recordar que desde el 1 de enero de 2020 se ha elevado la deducción para los donativos realizados a ONG’s y demás entidades beneficiarias del mecenazgo, de forma que dicha deducción pasará a ser del 80 % para los primeros 150 euros donados, y del 35 % a partir de dicha cifra, o del 40 % si en los dos períodos impositivos inmediatos anteriores se hubieran realizado donativos, donaciones o aportaciones con derecho a deducción en favor de una misma entidad por importe igual o superior, en cada uno de ellos, al del ejercicio anterior. Dicha deducción afectará también a los donativos realizados al tesoro público para financiar los gastos ocasionados por la crisis sanitaria derivada del Covid-19. 

Los conflictos en las comunidades de propietarios crecen respecto al año pasado, especialmente por ruidos y morosidad

elpais.com

Sandra López Letón

La solidaridad entre vecinos marcó el inicio del confinamiento domiciliario en España. Era marzo y el país trataba de doblegar la curva de contagios por coronavirus. Pero el buen ambiente, como los buenos propósitos, duran poco. Desde entonces, los conflictos vecinales han aumentado respecto al pasado año.

De este clima más enrarecido dan cuenta los administradores de fincas y los mediadores de conflictos, los encargados de reconducirlos. “Hemos notado un incremento considerable de las consultas relacionadas con la resolución de conflictos vecinales, que han podido aumentar hasta un 60%”, señala Marco Antonio Manzano, mediador y abogado en el despacho Marcomediación.es.

Estaba claro que vecinos y pandemia eran dos conceptos explosivos. Sobre todo cuando en la finca residen negacionistas que no quieren llevar la mascarilla, pone como ejemplo la mediadora Silvia Velasco. “Esto solo es la punta del iceberg”, advierte. “Hay que tener en cuenta que la situación actual nos ha superado como personas, y cualquier conflicto, por muy pequeño que sea, se engrandece, especialmente cuando de convivencia se trata”, opina Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), que calcula un alza del 10% en la conflictividad.

Las principales disputas tienen su origen en los ruidos. El teletrabajo ha puesto a prueba los nervios y la paciencia de muchos residentes, que tienen que realizar largas jornadas laborales en casa acompañados de los molestos sonidos del vecino. “Se han dado casos de personas jugando al pádel en las terrazas del edificio o música muy elevada que impedía desarrollar el teletrabajo, además de molestar al resto de los vecinos”, cuenta Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).

Incluso los teletrabajadores se molestan entre ellos. Con las paredes de papel de muchas viviendas no hay que hacer grandes esfuerzos para seguir la reunión por Zoom o Teams del vecino de arriba o escuchar cómo la impresora empieza a escupir papel.

Las obras y reformas también suponen un auténtico dolor de cabeza para quien trabaja en casa. Sin olvidar el ruido por cenas, comidas o fiestas. “Nos han consultado multitud de personas por normativas relacionadas con el ruido provocado por sus vecinos en fiestas o encuentros sociales, también por la realización de reformas o los ensayos con instrumentos musicales”, cuenta Manzano.

La otra controversia vecinal que más crece se da por el aumento de la morosidad en el pago de las cuotas comunes. Los ingresos de muchas familias se han visto reducidos por un ERTE o incluso se han quedado sin ellos por un despido. Eso está mermando la caja de las comunidades.

Durante la primera ola de la pandemia, la morosidad se incrementó hasta un 40%. No es más que el aperitivo. “El máximo repunte se espera en los primeros meses de 2021, cuando finalicen las ayudas públicas”, advierte Díez. Es más, muchas fincas están estudiando ya limitar o prescindir de servicios no necesarios para recortar gastos de cara al año que viene. “La morosidad acarrea muchos conflictos que ponen en jaque la buena convivencia si no logra atajarse a su debido tiempo y no se cuenta con el asesoramiento necesario”, señala el mediador Manzano. Porque “el impago de los recibos hace que las comunidades no tengan liquidez para pagar los servicios y suministros” añade Calvo-Parra. Y eso enfada a los que sí pagan. No obstante, muchas están optando por acordar planes de pagos con los vecinos que deben cuotas antes de acudir a la vía judicial.

El alquiler es el otro foco de problemas vecinales en tiempos de pandemia, sobre todo por el aumento de los subarriendos —el inquilino realquila una o varias habitaciones—, una vía para hacer frente al pago de la renta. “El subarriendo genera conflictos entre los propios residentes de la vivienda que repercuten en la comunidad de propietarios, que se ve obligada a actuar avisando al propietario para que tome medidas”, explica Díez.

Quién paga este alquiler

A los despachos de los mediadores de conflictos también han llegado disputas entre propietarios e inquilinos —que sin finalizar el contrato, han abandonado las viviendas para irse a teletrabajar a otras ciudades—. “Debían lograr un consenso con el casero para determinar qué ocurría con el contrato vigente”, comenta Manzano. “Se ha llegado a multitud de soluciones, desde la exoneración total de las cuotas hasta reducciones en el pago”, añade.

También hay algún que otro enfrentamiento verbal por el uso de zonas comunes. “Desde el inicio de la pandemia, y fundamentalmente durante el primer estado de alarma, se produjo un aumento significativo de los conflictos vecinales por las restricciones sanitarias en jardines, pistas deportivas, gimnasios o piscinas”, dice el presidente de los administradores de fincas de España. Hoy en día ya se han articulado sistemas para su uso con cita previa y aforos limitados.

La ausencia de reuniones comunitarias que, en un principio, parece una buena noticia por el rechazo que suelen ocasionar en los vecinos, está generando serios problemas, como la demora de obras de accesibilidad y de mantenimiento de los edificios.

Sobre el papel, las juntas de propietarios pueden celebrarse, siempre que se cumplan los requisitos sanitarios establecidos por la autonomía. Pero en la práctica, “es muy difícil que se puedan cumplir garantizando la seguridad de los propietarios”, dice Díez. De hecho, “recomendamos que no se celebren hasta que no se estabilice la situación sanitaria”, añade Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid. Muchos vecinos han creado grupos de WhatsApp para tratar asuntos comunitarios y tomar decisiones. Ojo, porque no tienen validez jurídica.

La tecnología está siendo una gran aliada durante este año de pandemia. De hecho, ha crecido el número de comunidades que hacen uso de plataformas digitales. “La digitalización se ha visto acelerada en estos meses el equivalente a, al menos, dos años y son muchos los administradores de fincas que han decidido utilizar las plataformas digitales para resolver cuestiones y facilitar las cosas a sus clientes”, dice Enrique Sánchez, director general de IESA. En seis meses, el número de comunidades que se han dado de alta en su plataforma digital, TucomunidApp, se ha incrementado un 25%, hasta las 275.000 fincas. “También se ha notado mucho el incremento de usuarios y actividad en la app, casi un 74% más en algunas cuestiones, como la reserva y control de aforos en piscinas durante el verano”, añade Sánchez.

Respecto a la celebración de juntas digitales y votaciones electrónicas, existe la tecnología. Soluciones como iJuntas, un software de IESA, lo permiten. Ahora bien, en España, salvo en Cataluña, no está regulado su uso, por lo que no se pueden utilizar. De hacerlo, los acuerdos pueden ser objeto de impugnación judicial por cualquiera de los propietarios. Por esto, el CGCAFE ha solicitado al Ministerio de Justicia que se permitan las juntas de propietarios telemáticas.