Día: 10 de julio de 2020

eleconomista.es

Los datos no se trasladan directamente a la declaración del Impuesto sobre Sociedades

Se benefician tanto las pymes más pequeñas como las grandes empresas

Por primera vez en la historia, las empresas van a acceder antes de realizar la declaración del Impuesto sobre Sociedades los datos que la Agencia Tributaria posee sobre la sociedad, tanto si se trata de una pequeña pyme como si es una gran empresa.

A partir del 1 de julio, la Agencia Española de Administración Tributaria (AEAT) va a poner a disposición de los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, la información de sus datos fiscales a efectos de la cumplimentación de la declaración del impuesto correspondiente al ejercicio 2019.

Los datos permitirán un chequeo preliminar de contraste, puesto que no se trasladan directamente al modelo de declaración, como ocurría hace unos años con la declaración del Impuesto sobre la Renta (IRPF)

Con esta actuación, la AEAT busca una mayor certidumbre de los econtribuyentes a la hora de declarar y una mejora en la calidad de las declaraciones presentadas, lo que redundará en un menor número de procedimientos de control y, por tanto, la agilización de la tramitación de las devoluciones.

Además, viene a facilitar el trabajo a los responsables de contabilidad, auditoría, así como a asesores fiscales y gestores administrativos.

Enfoque preventivo

La medida está recogida en el plan Estratégico de la AEAT 2020-2023, y va dirigida a mejorar  el cumplimiento voluntario y a reducir al máximo el nivel de incumplimiento tributario por errores o por falta de información en las sociedades que desean cumplir con sus obligaciones tributarias.

Se ofrecen datos que forman parte de la mecánica de autoliquidación y otros con trascendencia para calcular el resultado contable

Fuentres de la AEAT consideran que la puesta a disposición de datos fiscales en el IS es un paso más en una estrategia de asistencia con un claro enfoque preventivo, de acuerdo con la cual se anticipa información sobre situaciones o datos de los que dispone la AEAT y que pueden ser relevantes a la hora de confeccionar la declaración del IS, evitando incidencias que puedan dar lugar a actuaciones a posteriori.

Dos tipos de datos

La AEAT pone a disposición de los contribuyentes datos fiscales de más de 70 conceptos (ámbitos(/materias) distintos.

La información incluirá dos tipos de datos. Por un lado, los que forman parte de la mecánica de autoliquidación del impuesto (los pagos fraccionados realizados, las retenciones soportadas, los importes pendientes de aplicar procedentes de ejercicios anteriores, etc) y, por otro, los relacionados con información con posible trascendencia a efectos del cálculo del resultado contable (por ejemplo, gastos contables que no son fiscalmente deducibles), incluyendo otra información y avisos que puedan resultar relevantes para la correcta cumplimentación del modelo de declaración.

En el caso de las entidades que tributan en el régimen de consolidación fiscal, los datos se mostrarán de forma singular para cada una de ellas, haciendo constar el carácter de dominante o dependiente del grupo fiscal, las participaciones entre las empresas y el número de grupo fiscal, así como los pagos fraccionados del grupo.

Los datos suministrados se pueden agrupar en las siguientes categorías:

– Datos disponibles en la Agencia Tributaria procedentes de declaraciones informativas u otras fuentes de información procedentes de terceros.

– Datos de autoliquidaciones y declaraciones informativas del propio contribuyente.

– Datos declarados en el modelo 200 del ejercicio 2018 correspondientes a importes pendientes de aplicar en ejercicios futuros, indicando la casilla del modelo 200 del ejercicio 2019 en la que deberían consignarse. Asimismo, se suministrará la información, también del año previo, incluida en las páginas 1 y 2 (datos censales e identificativos).

– Información a tener en cuenta en la declaración, como puede ser la relativa a sanciones y recargos emitidos y notificados por la AEAT durante el ejercicio 2019, intereses de demora abonados por la AEAT y por otras Administraciones durante 2019, etc…

– Epígrafes del IAE en los que consta dado de alta el contribuyente, incluyendo el Código Nacional de Actividad Económica (CNAE) equivalente.

El IVA próximo objetivo

Con este enfoque colaborativo por parte de la AEAT se refuerza la transparencia en la relación con el tejido empresarial societario, lo que supone una importante novedad que complementa el proceso de puesta a disposición de datos fiscales iniciado con el IRPF y que continuará en los próximos años tanto en el IVA («Pre 303″/Borrador de IVA), como en el propio IS, en el que la Agencia pretende seguir avanzando en la mejora de la información a trasladar al contribuyente antes de que formule su declaración, con un enfoque preventivo.

inmodiario.com

El Colegio de Arquitectos de Valencia (CTAV) ha organizado el XIII Debate Ciudad, que ha puesto el acento en los nuevos retos a los que se enfrentan las viviendas y la ciudad de Valencia en esta nueva normalidad.

Moderado por Carlos Navarro, periodista en el diario.es, ha contado con la presentación de Marina Sender, nueva presidenta del colegio y con la participación de: Sergio López, arquitecto, CEO de Viviendea y autor de la macroencuesta a nivel nacional sobre la vivienda post Covid-19; José Mª Lozano, arquitecto, catedrático de proyectos de la Universidad Politécnica de Valencia, miembro de la comisión de reconstrucción de la ciudad del Ayuntamiento de Valencia; Nuria Matarredona, arquitecta y directora general de Innovación Ecológica en la Construcción de la Generalitat Valenciana y Mariano Bolant, arquitecto y expresidente del Colegio de Arquitectos de Valencia.

El debate ha comenzado con la intervención del expresidente del CTAV, Mariano Bolant, que ha destacado la necesidad de construir viviendas más flexibles «ahora necesitamos que los espacios puedan ser fácilmente separados con habitaciones para teletrabajar distintos miembros de la familia».

Posteriormente ha sido el turno de Nuria Matarredona, que ha detallado la encuesta que ha realizado la Generalitat Valenciana junto al Instituto Valenciano de la Edificación durante la cuarta semana de confinamiento y obtuvo varias conclusiones interesantes. Una de ellas fue que el 50% de los encuestados no tenían espacios abiertos en su vivienda y desearía poderlos tener.

A continuación ha intervenido José María Lozano, que ha hablado del confinamiento como un catalizador, «ha provocado que lo que sabíamos sobre vivienda se ponga sobre la mesa».

Por último, Sergio López, ha explicado la macroencuesta de Viviendea, y ha destacado una conclusión llamativa, «la mayoría de los encuestados prefería vivir fuera de la ciudad en una vivienda con más espacio». Uno de los temas que más debate ha suscitado ha sido el de la cocina abierta dentro de la vivienda. López ha explicado que gran parte de los encuestados están a favor de este «open space» en sus hogares.

Debate Ciudad es un foro organizado por los Arquitectos de Valencia, compartido con otros agentes interesados en el estado general de la ciudad y en el modelo mejor posible para su desarrollo. Se estructura en jornadas que abordan propuestas a partir de temas específicos. Está abierto a todos los ciudadanos que deseen asistir e incluso participar en un coloquio enriquecedor de sugerencias y compromisos junto a los ponentes seleccionados para cada ocasión.

inmodiario.com

El TJUE ha admitido que un consumidor pueda renunciar a hacer valer el carácter abusivo de una cláusula en el marco de un contrato de novación mediante el que éste renuncia a los efectos que conllevaría la declaración del carácter abusivo de tal cláusula, siempre y cuando la renuncia proceda de un consentimiento libre e informado, según la sentencia emitida ayer. En definitiva, el consumidor debía ser consciente de las consecuencias que suponía su aceptación de no emprender acciones judiciales posteriores.

«Con esta sentencia el TJUE conforma que es válida una novación con renuncia o una transacción de una cláusula potencialmente abusiva, si bien esa novación o transacción, si no es negociada, puede ser objeto a su vez de juicio de abusividad». Así lo indica David Viladecans Jiménez, director Asesoría Jurídica de Tecnotramit.

El letrado subraya: «La sentencia pone de relieve que el TJUE ha señalado que es válida la renuncia efectuada una vez se constante la abusividad o controversia sobre una cláusula. Lo que el TJUE proscribe es la renuncia previa, esto es, la renuncia en el pacto de novación o transaccional a impugnar el propio acuerdo. Pero la renuncia en cuanto a la cláusula novada o transaccionada es válida».

Viladecans Jiménez recuerda que «la renuncia, en este tipo de contratos, y en especial en la transacción, es esencial, por lo que sólo puede apreciarse su abusividad si no se pasa el filtro de transparencia». Y es que la apreciación del carácter abusivo de una cláusula de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor debe realizarse en relación con el momento de la celebración de ese contrato, teniendo en cuenta el conjunto de las circunstancias que el profesional podía conocer en ese momento y que podían influir en la ulterior ejecución del contrato.

En este contexto, tal y como destaca el director Asesoría Jurídica de Tecnotramit, corresponde al juzgado apreciar, en primer término, el nivel de certidumbre que existía en el momento de la celebración del contrato de novación o transacción en lo referente al carácter abusivo de la cláusula «suelo» inicial para así determinar el alcance de la información que el banco debía proporcionar al cliente en virtud de la exigencia de transparencia que le incumbía cuando presentó la cláusula de renuncia a ejercitar acciones judiciales y, en segundo término, si el consumidor estaba en condiciones de comprender las consecuencias jurídicas que se derivaban para ella de tal cláusula.

inmodiario.com

La cuarta edición del estudio Assets Under Management, concluye que la pandemia ha impedido al mercado inmobiliario de toda Europa mantener las buenas perspectivas de negocio, creación de empleo y rentabilidad por octavo año consecutivo.

Pese a la incertidumbre en el mercado inmobiliario, se espera que se produzcan un gran número de oportunidades tanto para tenedores de activos, como para compradores y gestores a medio y largo plazo.

Se prevé una venta masiva de carteras de NPLs (Non Performing Loans) en el corto medio plazo tanto unsecure como secure y la creación de nuevos portfolios que aligeren los balances de las entidades financieras.

A cierre de junio de 2020, los bancos ya habían concedido 1,1 millones de moratorias hipotecarias y no hipotecarias a los afectados por la crisis del coronavirus.

La tendencia a la baja en la compraventa de vivienda podría continuar este año, agravada por la contención de salarios, la desaceleración y la inestabilidad política.

Durante el primer semestre del año, España y la mayor parte del mundo se han visto sumidos en una gran crisis sanitaria, social y económico-financiera derivada del impacto de la pandemia provocada por el covid-19. En estos momentos, se prevé que esta crisis pueda generar daños económicos incluso mayores que la crisis de 2008. En el sector inmobiliario, esta situación ha repercutido de forma directa en todos los players, con una paralización casi generalizada de su cadena de valor, especialmente, al haber parado su actividad la construcción. Pero no sólo se verá afectado el ladrillo, sino que la crisis sanitaria se traduce también en implicaciones en otro tipo de activos, como los NPLs (Non Performing Loans) o activos tóxicos.En este contexto, Axis Corporate ha presentado la cuarta edición del Observatorio Assets Under Management, el informe anual que repasa las principales previsiones y tendencias del mercado inmobiliario teniendo en cuenta posibles afectaciones del covid-19.La morosidad repuntará hasta el 14% pero el mercado está bien preparadoSi bien la economía española mantenía estables los factores para su crecimiento, como la reducción de la tasa de paro, el aumento del empleo asociado a la construcción y el acceso al crédito, la crisis del covid-19 ha impactado de forma importante en todos los indicadores. Este es el caso de la tasa de morosidad, que se situaba en el 4,9% en 2019 y que, tras la pandemia, está previsto que pueda multiplicarse por tres este 2020 y acabar en torno al 11-15%, dependiendo de la evolución del PIB. Precisamente, a comienzos de este año, se esperaba un PIB del 1,6% para 2020, pero todo hace prever que pueda acabar en un -9%, y que en 2021 consiga remontar hasta alcanzar entre un 6,9% y un 9%. Respecto a la tasa de paro, las previsiones estimaban una cifra del 13,6% para este 2020, mientras que la previsión ahora es que pueda acabar el año entre un 18% y un 23%, un 24,7% en el peor de los casos.Sin embargo, según José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, ante este difícil escenario, «los fundamentales del sector inmobiliario y financiero son suficientemente sólidos como para afrontarlo, ya que se encuentran mejor preparados que en la crisis de 2008». En este contexto, la compra de vivienda seguirá siendo uno de los vehículos de inversión preferido por los españoles y, en especial, por el pequeño inversor. Para 2020, las previsiones indicaban una tasa de esfuerzo para comprar una vivienda de alrededor del 30,5%, una cifra que se espera que se sitúe finalmente en torno al 30,4% y el 30,9% durante este año, en función de la situación del mercado laboral que acabe produciéndose. En cuanto al alquiler, la rentabilidad de 2019 y la previsión para este 2020 post-covid no ha variado, ya que se sitúa en el 3,8%.NPLs: Nuevas carteras de activos a partir del último trimestre de 2020 y venta masiva de portfolios a corto y medio plazoA cierre de junio de 2020, los bancos ya habían concedido 1,1 millones de moratorias hipotecarias y no hipotecarias a los afectados por la crisis del coronavirus, con un saldo vivo pendiente de amortización de 41.160M€. Respecto al mercado de NPLs, los bancos grandes y medianos tenían pendiente a finales de 2019 sacar de sus balances activos valorados en 85.259 millones de euros.El total de la financiación ICO a empresas en cifras a junio de 2020 alcanzaba los 70.484 M€, siendo 49.917 M€ destinados a PYMES y autónomos y 20.566M€ destinados a empresas. Debido en parte al impacto de la moratoria legal y sectorial y al impacto de estos créditos ICO, el stock de NPLs se encuentra embalsado.En este escenario, se prevé que el volumen de NPLs aumentará de forma significativa en el balance de las entidades financieras, tanto bancos como establecimientos financieros de créditol pero en un contexto de aplicación de la ley más laxa por parte de los organismos regulatorios, lo que derivará en que, en el último trimestre del año y comienzos de 2021, se creen de nuevas carteras de activos que se pondrán a la venta. Esto abrirá nuevas oportunidades para players con gran exceso de liquidez interesados en adquirir esa tipología de activos frente a otros productos financieros. Aun así, varios factores deberán tenerse en cuenta: las condiciones de financiación y regulación, la valoración de los préstamos a precios de mercado debido a la incertidumbre de evolución del sector, los tiempos de gestión y la apertura competitiva de nuevos mercados. Para José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, «será necesario ver cómo se va adaptando la regulación y el consumo de recursos de capital de los bancos, así como el impacto de la regulación bancaria europea para NPLs, que se estima que entre en vigor en 2021». Esta nueva modificación regulatoria provocará que la refinanciación de los préstamos se siga contabilizando como fallido, lo que hará que se sigan consumiendo recursos de capital y, por tanto, el sector bancario esté interesado en liberar este tipo de activos de su balance. Ello lleva a pensar que se producirá una venta masiva de carteras de préstamos fallidos en el último trimestre de 2020 y durante todo el ejercicio de 2021, según vaya materializándose toda la cartera de NPLs embalsados. Durante el primer semestre de 2020, se han cerrado transacciones de venta de carteras de activos NPLs por más de 1.300 M€ (el año pasado se cerraron transacciones de venta de carteras por 17.365 M€).Incertidumbre en el mercado inmobiliario, pero con oportunidades para todos los playersRespecto al sector inmobiliario, el ladrillo se ha visto afectado directamente por la pandemia, no sólo por el parón en la construcción, sino por la reducción de las ventas en los últimos meses. Esta situación dará como resultado nuevas oportunidades de inversión tanto para el player institucional como para el pequeño inversor, que estarán abiertos a buscar oportunidades tanto en vivienda residencial como en activos terciarios. No obstante, el factor precio para estos activos va a suponer cierta incerteza a la hora de transaccionar estas operaciones.En palabras de José Masip, «a pesar de que estamos en un escenario de wait and see, es decir, de gran incertidumbre, se estima que en el corto y medio plazo se van a generar, tanto a nivel nacional como internacional, un gran número de oportunidades en el sector, tanto para tenedores de activos, como para compradores y gestores que seguramente derivarán en grandes oportunidades para todos».La mejora generalizada de los mercados europeos en el último año y un largo período de crecimiento han contribuido a una mayor rapidez de venta de activos de dudoso cobroLa Comisión Europea mantenía sus previsiones de crecimiento del 1,2% para el 2020, un porcentaje de mejora muy débil, pero que permitiría a la zona euro encadenar su mayor periodo de expansión desde la creación de la moneda única en 1999. Asimismo, el informe de Axis Corporate apunta la posibilidad de hacer algún recorte a esa estimación si se tienen en cuenta factores geopolíticos internacionales y la debilidad de algunas economías en particular, un aspecto que se ha acrecentado con el covid-19.En cuanto a la zona euro, se encuentra en un proceso de ralentización, ya que 2019 fue el año que menos creció la región desde 2013. Una muestra de ello son las alertas que saltaron con Italia y Francia, que entraron en negativo, y Alemania, que se había estancado. Algunos de los puntos sobre los que Europa tiene que poner foco y que pueden impactar sobre el panorama económico actual son, entre otros, el impacto del Brexit con la salida del Reino Unido de la zona euro, la inestabilidad política, la concienciación de la opinión pública sobre los efectos del cambio climático y el impacto económico y social de la crisis del coronavirus.Los Servicers continúan impulsando las promociones de viviendas a la vez que ofrecen servicios de gestión de balance a sus socios bancarios y otros clientesDe acuerdo al análisis de Axis Corporate, los servicers son gestores cada vez más multicliente lo que les ha permitido un crecimiento mayor en cuanto a la gestión de activos en los últimos años. Hasta 2019, el sector del servicing inmobiliario estaba principalmente liderado por seis grandes players que gestionaban un alto porcentaje de las carteras de activos en España. Hoy en día, el mercado está haciendo hueco a nuevos players de menor tamaño que están empezando a tener relevancia dentro del sector.José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, asegura que «los servicers ofrecen un impulso continuo a las promociones de viviendas y servicios de gestión de balance a sus socios bancarios (cartera abierta) y otros clientes».La importancia de las socimis dentro del mercado inmobiliario sigue al alzaDurante el último año, el número de socimis ha aumentado en España hasta alcanzar las 86 cotizadas, lo que representa un crecimiento del 34,38% respecto al cierre de 2018. Asimismo, el volumen de activos gestionados por socimis ha crecido hasta los 50.000 millones de euros. Las diferentes ventajas fiscales han provocado que su valor de capitalización cuadriplique el del resto de inmobiliarias cotizadas, situándose en torno a los 23.500 millones de euros y con una contribución al PIB del 2%.En base a los últimos movimientos del mercado, se preveía que para 2020 se sumasen al parqué entre 20 y 25 nuevas socimis, de las que prácticamente el 50% se incorporarán a Euronext en vez del MAB. De todas maneras, habrá que valorar el impacto del covid-19 en sus cuentas de resultados, puesto que muchas de ellas, enfocadas sólo en alquiler o en oficinas, verán sus ingresos impactados por la situación de confinamiento y el aumento de la morosidad.Según el socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, José Masip, «todo lo mencionado anteriormente refuerza la necesidad de una concentración en el sector. Del mismo modo, también se prevé una mayor especialización, donde las socimis puedan enfocar sus carteras en un número reducido de tipos de activos» para maximizar la eficiencia gracias a la agrupación de conocimiento y poder seguir «arañando» margen a su cuenta de resultados.

inmodiario.com

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha propinado un nuevo varapalo a la banca española, esta vez a cuenta de los pactos privados que muchas entidades firmaron con sus clientes para quitarles o rebajarles la cláusula suelo a cambio de que estos no pudieran reclamar posteriormente. El organismo supranacional ha sentenciado que estos acuerdos, que se formalizaron mayoritariamente entre 2013 y 2016, no son válidos si no se le explicaron las consecuencias al hipotecado. Por lo tanto, según el comparador bancario HelpMyCash.com, los que los suscribieron podrán exigir que se les devuelva lo pagado indebidamente en intereses hasta la fecha de la firma del pacto.

Calcula cuánto puedes recuperar

Con estos pactos, el banco eliminaba o rebajaba la cláusula suelo del cliente, pero no le devolvía ni un euro y, además, le prohibía interponer acciones judiciales posteriores. Esto no parecía un gran problema antes de diciembre de 2016, ya que el Tribunal Supremo decía que no se podía recuperar lo abonado antes del 9 de mayo de 2013. Sin embargo, en la fecha mencionada, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sentenció que los afectados tenían derecho a la devolución de todo lo pagado desde que empezó a aplicarse el interés mínimo.

Así, los que firmaron estos acuerdos privados se encontraron con que no podían acudir a los tribunales para reclamar que se les devolviera el dinero. Afortunadamente para ellos, ahora el TJUE no los considera válidos en aquellos casos en los que el banco no explicó correctamente su contenido y sus consecuencias, es decir, si no les informó de que no estaban obligados a firmarlos y que, en caso de suscribirlos, no podrían ir a los juzgados en el futuro para pedir la devolución de lo pagado de más. En consecuencia, los consumidores que no recibieron esa información ya tienen vía libre para tratar de recuperar lo abonado por la aplicación indebida de un interés mínimo.

La cantidad que puede recuperarse, eso sí, será muy distinta en función de las condiciones de cada hipoteca y de la fecha en la que se formalizó el acuerdo de no reclamación. Por ello, HelpMyCash.com ha actualizado su calculadora de cláusula suelo para que estos consumidores también puedan saber cuánto dinero debería devolverles el banco.

Pongamos, por ejemplo, que teníamos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, firmada en enero de 2005, con un interés de euríbor más 0,5% y con una cláusula suelo del 3%. En caso de haber suscrito un pacto privado con el banco en enero de 2014 para que nos eliminara el tipo mínimo, podríamos recuperar unos 4.300 euros, aproximadamente. Si el acuerdo era para rebajar el suelo en vez de para eliminarlo, también podríamos reclamar lo pagado después, pues la justicia europea abre la puerta a declarar su abusividad en caso de que el banco no hubiera proporcionado suficiente información sobre el nuevo interés (si no hubiera facilitado la evolución reciente de los índices de referencia, etc.).

¿Cómo se interpone la reclamación?

La reclamación para recuperar lo pagado indebidamente por el suelo debe interponerse ante un juzgado especializado en cláusulas hipotecarias abusivas; el que corresponda por zona geográfica. Antes de hacerlo, eso sí, conviene acudir a un despacho de abogados o a una asociación de consumidores para saber cómo sería el proceso y para que valoren las opciones de ganar el juicio.

Hay que decir, no obstante, que estos juzgados se encuentran ahora mismo saturados por el volumen de denuncias que han recibido desde su creación en 2017. Por ello, desde HelpMyCash.com afirman que, antes de iniciar el proceso, puede ser conveniente acogerse al mecanismo extrajudicial, que consiste en interponer la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.

Si la entidad acepta la solicitud, debe hacer una oferta en metálico al consumidor en un máximo de tres meses, aunque también puede proponer otras alternativas (como reducir el capital pendiente de la hipoteca, por ejemplo). Si este la acepta, se devolverá el dinero del modo acordado, mientras que si la rechaza o el banco no llega a presentarla en el plazo estipulado, el proceso se da por concluido y el cliente puede acudir a los juzgados.

«BOE» núm. 189, de 10 de julio de 2020

TEXTO ORIGINAL

En el recurso interpuesto por don F.B.R., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid número 27, doña María Isabel Bañón Serrano, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don Antonio Enrique Magraner Duart el 5 de noviembre de 2019, con número 2.134 de protocolo, se elevan a público los acuerdos de la junta general ordinaria de propietarios de la citada comunidad celebrada el 11 de junio de 2019 en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual se prohíbe el uso turístico de las viviendas y locales que no tienen acceso directo e independiente desde la vía pública, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal y de acuerdo con el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 16 de julio de 2019 por el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 9 de los 25 propietarios, reuniendo el 29,89% de coeficiente sobre el total del 100%, y fue notificado a los propietarios ausentes sin que ninguno se haya opuesto el mismo.

II

Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 27 y fue objeto de calificación negativa en los siguientes términos:

«Calificado el precedente documento de conformidad con lo dispuesto en el art. 18 de la Ley Hipotecaria y los antecedentes obrantes en el Registro de la Propiedad, en base a los siguientes hechos:

Segundo.–En él el Presidente de la comunidad de propietarios del edificio sito en la calle (…), eleva a públicos los acuerdos de la Junta General Ordinaria de propietarios celebrada en fecha 11 de junio de 2019, en la que se aprobó por unanimidad una nueva norma de carácter estatutario.

Tercero.–Para la toma de dicho acuerdo no han sido parte del procedimiento los titulares registrales del piso segundo derecha exterior, finca registral 26.398; doña S., doña E. M., doña M. S. y don F. L. R., que inscribieron sus respectivas adquisiciones el día treinta de octubre de dos mil diecinueve, con efectos desde el 16 y 18 de octubre de 2019, según sus asientos de presentación, según las inscripciones 3.ª y 4.ª de la cita finca 26.398.

En base a los anteriores hechos y vistos el art. 396 del Código Civil, los arts. 1, 2, 3, 5,14. d) y 17.6 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal, los arts. 1, 8, 9, 17, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes motivos o fundamentos de derecho:

Uno. Por no haberse acreditado que el acuerdo de la Junta aprobando el establecimiento de una nueva norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación hipotecaria haya de acceder al Registro. Por exigencias de los principios regístrales de tracto sucesivo –artículo 20 de la Ley Hipotecaria–, legitimación –art. 38 L.H.– e inoponibilidad de lo no inscrito frente a tercero –art. 32 L.H.–.

De ahí que si las cuatro personas doña S., doña E. M., doña M. S. y don F. L. R., que inscribieron sus títulos con posterioridad a la adopción de los acuerdos, pero que ya son titulares cuando esta elevación a público de dichos acuerdos accede al Registro, no han sido parte en la adopción de los mismo, no existe unanimidad.

Dispone la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5.º: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción … En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, … El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»

Y el artículo 17 de la misma Ley en su regla 6.ª establece: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».

Y si tal y como resulta de la Sentencia del TS de fecha 24 de septiembre de 1991: «La regla de la unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho… «, al Registro de la Propiedad, por los importantes efectos que sus asientos producen erga omnes, no pueden tener acceso los actos inválidos, nulos o simplemente anulables, ya que como resulta del propio artículo 5 párrafo tercero de la LPH una vez inscritos las normas de la propiedad horizontal y su régimen perjudican a tercero, son oponibles frente a todos, y cualquiera que adquiera un inmueble no puede verse afectado por otras modificaciones del mismo que no han tenido acceso al Registro.

Por ello mientras no se acredite que han concurrido a la Junta General de la Comunidad todos los propietarios, y que todos ellos han aprobado y adoptado por unanimidad el acuerdo de modificación de Estatutos, no es inscribible en el Registro.

No se toma Anotación Preventiva de Suspensión por defectos subsanables, por no haberse solicitado.

Queda prorrogado el asiento de presentación en la forma y efectos previstos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.

Ante esta Nota de calificación cabe solicitar, en el plazo de quince días, la calificación alternativa o sustitutoria que prevé el art. 19.bis párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria y Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto.

Contra esta Nota de Calificación (…)

En Madrid 2 de diciembre de 2019.–La Registradora, Fdo.: Doña María Isabel Bañón Serrano.»

III

Contra la anterior calificación, don F.B.R., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpuso recurso, con las siguientes alegaciones:

«1. El acuerdo de modificación de Estatutos de la mencionada Comunidad de Propietarios se tomó a tenor del art. 17.12 de la LPH, adaptada al Decreto-Ley 7/23019, de 6 de marzo, en el que se cita literalmente «… suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que, a su vez represente, las tres quintas partes de las cuotas de participación…».

2. Que así consta en punto primero (prohibición de establecer en el edificio pisos turísticos) de la escritura pública número dos mil trescientos catorce del Notario de Madrid don Antonio-Enrique Magraner Duart.

3. Que igualmente consta en el certificado que se adjunta en la escritura pública que el acuerdo tomado por las tres quintas partes, se confirma en los requisitos exigidos por el articulo antes citado, toda vez que, comunicado el acuerdo, en el tiempo y plazo fijados en el art. 18.8 de la misma LPH, no ha habido ninguna otra oposición al citado acuerdo de limitar el uso de pisos turísticos-.»

IV

La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 26 de diciembre de 2019.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019.

1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el 5 de noviembre de 2019, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 11 de junio de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente se acuerda prohibir el uso turístico de las viviendas y locales que no tienen acceso directo e independiente desde la vía pública, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 16 de julio de 2019 por el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 9 de los 25 propietarios, reuniendo el 29,89% de coeficiente sobre el total del 100%, y fue notificado a los propietarios ausentes sin que ninguno se haya opuesto el mismo.

La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que no se ha acreditado que el acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de una nueva norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación; y ello porque si los copropietarios de uno de los pisos, que inscribieron su adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos no han sido parte en la adopción de los mismos, no existe unanimidad.

2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).

Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad. Por ello, la calificación impugnada debe revocarse en tanto en cuanto exige la unanimidad de todos los propietarios.

Cuestión distinta es que, como también expresa el registrador en dicha calificación, existen determinados propietarios de una vivienda que han inscrito su adquisición el 30 de octubre de 2019, con posterioridad a la adopción de los acuerdos (11 de junio de 2019), y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación estatutaria.

Para resolver esta última cuestión debe tenerse en cuenta que según reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).

Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones.

Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.

Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por todos los restantes propietarios, no es ya necesario que también haya sido aprobado por los propietarios que hayan adquirido uno de los pisos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios. Por ello, debe entenderse que el acuerdo será inscribible.

Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 1 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.