Según informa el Colegio, con esta campaña intentan así reforzar la iniciada por el Principado y distintos ayuntamientos asturianos para poner freno a un problema que el pasado año afectó a muchos de los edificios que administran.

Ante el inicio de la primavera, fecha clave para controlar las reinas con el trampeo, los profesionales intensificarán la comunicación con los vecinos para que en caso de avistamiento den aviso lo más rápido posible a su Administrador. Siguiendo el protocolo activado por el Principado, tanto desde el Colegio como desde los propios despachos se comunicará a las autoridades competentes a través de las herramientas creadas para ello, como es el programa avisAP.

Desde el Colegio aconsejan a sus vecinos estar alerta ante la presencia de algún nido en sus edificios para seguir el protocolo de actuación lo más rápido posible.

El sector inmobiliario pide medidas contra la ocupación ilegal de viviendas

Barcelona, 27 feb (EFE).- Diversas entidades catalanas del sector inmobiliario han pedido a las administraciones instrumentos legales para combatir la ocupación ilegal y han criticado los decretos ley de vivienda del Parlament por «admitir a los ocupantes tener determinados derechos a cargo de los propietarios particulares».

Esta demanda la han llevado a cabo de forma conjunta la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y Provincia y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña.

También la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona-Lleida y el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida.

Según estas entidades, «las necesidades de vivienda no legitiman a nadie para ocupar una vivienda ajena» y este problema «se ha ido agravando con el tiempo, por culpa del negocio ilegal gestionado por tramas mafiosas que viven a expensas de familias necesitadas».

«Hacen falta instrumentos legales como la ley que en 2018 reformó la normativa procesal civil para hacer más ágiles los procedimientos judiciales en los casos de ocupación ilegal de una vivienda», han reclamado.

El sector inmobiliario ha demandado modificar las normas en este sentido porque «la ocupación es un problema que afecta a la convivencia en las comunidades de pisos, a la seguridad ciudadana de los barrios y genera una degradación que pone en peligro a otras personas».

Asimismo, las entidades han denunciado que el decreto ley 17/2019 «amplía la obligación de grandes tenedores de proponer alquiler social también en casos de viviendas ocupadas» y que su ampliación en el decreto 1/2020 dice que «la ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda».

Este decreto «carga sobre el propietario la necesidad de actuar judicialmente contra los ocupantes ilegales para que no transcurra el plazo de dos años en el que se puede considerar vacía la vivienda, con el riesgo de ser sometida a medidas expropiatorias», según las entidades.

«Tendría que ser la administración la que encontrara una solución a la necesidad de vivienda de los que se encuentran en situación de exclusión residencial», han exigido desde el sector, que ha reclamado «no cargar siempre las consecuencias de la falta de vivienda sobre la espalda de los particulares». EFE

Propietarios que maltratan sus edificios

La escasa cultura del mantenimiento de los vecinos, unida a la escasez de recursos económicos, acelera el deterioro del parque

Las cicatrices se adueñan de muchos edificios de viviendas. El paso del tiempo y las desatenciones no perdonan. Otros inmuebles simplemente se caen a pedazos. La rehabilitación del parque edificatorio es uno de los grandes retos en España, pero la falta de recursos económicos y la nula cultura del mantenimiento de los propietarios españoles son dos realidades nefastas para tal propósito. Y eso que las comunidades de propietarios acometieron más obras de reforma y rehabilitación en sus edificios de viviendas el pasado año. Hasta noviembre, y a falta del cierre del año, se contabilizaron 26.481 actuaciones, frente a las 25.963 fechadas en 2018, según los datos del Ministerio de Fomento. Pero siguen sin ser suficientes.

“La falta de inversiones preventivas para conservar los edificios residenciales españoles han provocado que el parque edificado se encuentre en una situación problemática, que se agrava con el envejecimiento natural”, explica Borja Ribas, director de operaciones de Sensedi, filial de Mutua de Propietarios. Más de 2,9 millones de edificios de viviendas tienen más de 50 años y 2,5 millones entre 30 y 49 años, de acuerdo con el INE.

Es un mal común a casi todas las comunidades de vecinos españolas, y eso que un mantenimiento programado no es caro y evita problemas mayores en el futuro. “Prácticamente nadie mantiene su piso sin renovar durante 20 o 30 años, plazo muy frecuente para pintar unas escaleras o un garaje. Además, suele verse el mantenimiento como un gasto y no como una inversión. Debemos ser capaces de cambiar esta mentalidad, porque invertir en mantenimiento siempre aumenta el valor del inmueble”, advierte Salvador Díez, presidente del Consejo de Colegios Profesionales de Administradores de Fincas de España.

Una encuesta del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España sobre los factores que influyen en la decisión de compra de una vivienda revela que el 60% de los entrevistados no estarían dispuestos a realizar una inversión para mantener y mejorar las condiciones del edificio. “Hay una gran mayoría de ciudadanos que apuestan por una cultura del mantenimiento correctivo, solo invierten en reparar aquello que se ha estropeado o abordar reparaciones obligadas por las inspecciones o la normativa”, dice Alfredo Sanz, presidente del Consejo.

Ni conciencia ni dinero. Sin financiación, los propietarios no pueden acometer las actuaciones más costosas. Y por eso, los administradores de fincas colegiados proponen la creación de un fondo de liquidez para comunidades de propietarios, gestionado por el ICO o por entidades financieras.

Más leña al fuego. Los exámenes periódicos —la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluación de Edificios (IEE)— se realizan cada 10 años. “La revisión de ciertos elementos de fachadas y cubiertas debería hacerse en plazos más cortos, evitando peligros por desprendimientos”, afirma Enrique Fernández, asesor de arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Y, lo que es peor, “según nuestros estudios, casi un 57% de los entrevistados no conoce la ITE y el 65% desconoce el IEE, obligatorio para inmuebles con una antigüedad de más de 50 años”, precisa Juan López, responsable del gabinete técnico del Consejo General de la Arquitectura Técnica.

De cubiertas a pocería

Las fachadas, medianeras, cubiertas, instalaciones y estructuras de los edificios de viviendas son los elementos que presentan más deficiencias, según un informe del Colegio de Aparejadores de Barcelona para Sensedi. En algunos casos acaban causando daños personales. “Cada día se producen dos accidentes relacionados con el desprendimiento de fachadas o cornisas”, de acuerdo con el cornisómetro, un trabajo de recopilación de accidentes que en dos años constató más de 1.500.

Las deficiencias más habituales son las humedades, que se producen por fallos en las instalaciones del edificio o por deficiencias en las redes de suministro de las ciudades. Le siguen desprendimientos menores potencialmente peligrosos para las personas, dice Alfredo Sanz. Los edificios de zonas costeras suelen sufrir la erosión de la brisa marina, la oxidación de elementos metálicos o el envejecimiento acelerado de materiales y estructuras.

En cuanto a las redes de saneamiento, “es muy difícil que una comunidad de propietarios ejecute unas obras de pocería que, a la vista, no tienen resultados visibles. Estos problemas podrían ser evitados o minimizados con inspecciones periódicas y limpiezas de las redes de saneamiento”, señala Enrique Fernández.

Y no hay que olvidar la existencia de materiales que no solo aceleran el envejecimiento del edificio, sino que también provocan graves consecuencias para la salud. Los arquitectos técnicos han detectado plomo y aluminio en las conducciones de agua, amianto (solo es peligroso cuando se manipula y se inhalan las partículas) y creosota (recubrimiento para proteger las maderas de la intemperie). “Aproximadamente el 85% del parque edificado residencial en España dispone de algún producto fabricado con amianto”, señala Jordi Marrot, responsable de la Unidad de Rehabilitación y Medio Ambiente del Colegio de Aparejadores de Barcelona.

A examen

Los propietarios tienen la obligación de superar un examen que se realiza cada 10 años y que certifique el estado de conservación y seguridad de los edificios con más de 50 años —las conocidas ITE (Inspección Técnica de Edificios) o IEE (Informe de Evaluación de Edificios)—.

La ITE solo inspecciona temas relacionados con la seguridad del edificio, mientras que la IEE engloba, además, la certificación energética, la accesibilidad y pueden incluir voluntariamente un informe de protección frente al ruido, indica Juan López Asiain.

Este año cerca de tres millones de edificios de viviendas deberán pasar la inspección, tanto de elementos constructivos (fachadas, cubiertas, patios interiores, balcones…) como de instalaciones (agua, gas y electricidad). Muchas no lo harán. No existe un registro central público, pero “los últimos datos oficiales son de 2015, cuando el 51% de las ITE no se realizaron”, comentan desde Certicalia. Las multas pueden ser de hasta 90.000 euros y, por supuesto, se cierran la puerta a optar a cualquier subvención.

Vecinos en pie de guerra contra el alquiler turístico

La subida sin control de este mercado ha disparado la conflictividad en las fincas que comparten pared con turistas

El alquiler de viviendas por días a turistas secciona las ciudades entre ganadores y perdedores. Xavi Buxeda es de los segundos. Nadie le advirtió de que el piso que alquiló el pasado mes de mayo en el barrio de El Born (Barcelona) compartía pared con una vivienda turística ilegal. Su historia acaba con su pareja en el suelo, víctima de una agresión por parte del responsable del chiringuito, con el que nunca antes se había cruzado. Fue el último capítulo de ocho largos meses de denuncias e infortunios. En enero hicieron las maletas.

Aunque su caso es excepcional, la subida sin control de este mercado ha disparado la conflictividad vecinal. Las comunidades de propietarios se han puesto en pie de guerra contra los pisos turísticos —muchas veces en manos de mafias—. También, contra las plataformas que los anuncian, como Airbnb, Homeaway o Booking. “Existe un grave problema de convivencia”, comenta Rafael del Olmo, administrador de fincas de Sevilla y secretario del Consejo General del Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). El 63% de los edificios residenciales que gestiona este gremio tiene viviendas de uso turístico. Las principales quejas de sus vecinos son los ruidos (76%), la falta de respeto a las normas comunitarias (66%), la suciedad (40%), la inseguridad (38%), los actos vandálicos (28%) y las actividades insalubres (27%), según ha recopilado Mutua de Propietarios. Coincide Xavi Buxeda: “Entraban y salían a diario extraños arrastrando maletas, cada noche se celebraban fiestas y el ruido hacía imposible la vida allí”.

Cierto es que las regulaciones aprobadas por los Ayuntamientos más afectados por el fenómeno, como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca, han conseguido algunos cierres. Un informe de Exceltur muestra que el pasado año había 414.607 pisos para turistas en España, esto es, 15.743 casas menos respecto al ejercicio anterior. Pero es insuficiente. Siguen proliferando los pisos irregulares al calor del batiburrillo legislativo —distinto en cada comunidad y en cada Ayuntamiento—, el lío competencial y la falta de inspecciones. Algunos pisos, incluso con orden de cese de la actividad, siguen operando de forma ilegal: en Madrid el 86% no cumple la normativa al carecer de licencia y el Ayuntamiento ha comenzado a multarlos con un mínimo de 1.000 euros. Durante los últimos años, el Consistorio de Barcelona suma 15.814 expedientes, 6.295 órdenes de cese y 8.042 sanciones. “Hay muchos inmuebles que siguen funcionando, pero no cumplen la normativa. De hecho, podrían ser más los ilegales que los que cumplen con las normas”, comenta Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Es imposible fiscalizarlos. “Los dueños o mafias quedan con los inquilinos en el portal de una vivienda con licencia, que es la que se anuncia, y desde allí les conducen hasta el piso ilegal”, denuncia Buxeda. Otra trampa para saltarse las regulaciones es la de simular el alquiler de habitaciones.

Las comunidades de propietarios tienen ahora algo más fácil protegerse contra aquellos que quieran arrendar sus pisos por días. Lo pueden hacer desde el pasado marzo de 2019, cuando entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Solo es necesario el voto de “tres quintas partes de los propietarios y cuotas para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad turística”, recuerda Patricia Briones, abogada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Antes de la reforma de la ley se requería el acuerdo por unanimidad, por lo que era imposible poner coto al fenómeno. Además, los vecinos afectados pueden acordar que el dueño que hace negocio pague cuotas especiales o asuma una subida de los gastos comunes. Eso sí, no puede suponer un alza superior al 20%.

Una vez adoptado el acuerdo y la modificación de los estatutos, conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que vincule a terceros adquirentes, es decir, a quien compre un piso en ese edificio y tenga la seguridad de que está limitada la actividad turística. Es lo que hizo hace un par de meses una de las comunidades que administra Juan Sempere en el barrio madrileño de Las Mercedes. La finca tiene 30 pisos y uno es turístico y carece de permisos. “Los vecinos soportan el trasiego de desconocidos que usan la piscina y se confunden de plaza de garaje”, cuenta Sempere. A partir de ahora, hay que cumplir cuatro exigencias: “El piso turístico debe tener acceso directo por el exterior y no por el portal o garaje, el propietario tiene que comunicar a los vecinos los cambios de usuarios y que estos no puedan utilizar ni el garaje ni la piscina, y el dueño ha de asumir los costes por desperfectos, por ejemplo en las cerraduras”, explica el administrador.

La lucha

El cambio normativo da munición a los vecinos para su lucha pero no tiene carácter retroactivo, así que el problema sigue existiendo para miles de comunidades de propietarios. Lo vive en sus carnes Amaya Davis. No deja de pensar que la única solución a su problema es la venta de su piso, en el centro de Sevilla, donde vive con sus dos hijos. Esta sevillana convive con tres pisos turísticos en una de las muchas fincas que administrada Rafael del Olmo en el centro urbano. Dos son legales. “Se escuchan maletas y muebles, hay basura en las zonas comunes, colillas, botellas, la puerta rota y han robado la ropa que colgábamos en la azotea”, se queja. Aun así, no se opone a que haya turistas: “Solo pedimos poder convivir”. Y añade: “Hay vecinos que han tenido que vender sus viviendas y marcharse”.

Porque los pisos turísticos están devorando la identidad de muchos barrios: los precios de los alquileres se han disparado, en ocasiones hasta el doble, y los dueños, hartos, se plantean vender sus casas, que solo se atreven a comprar inversores con fines especulativos. Por eso, vecinos, administradores de fincas y juristas piden una ley nacional de alquiler vacacional que englobe todos los aspectos, dejando que Ayuntamientos y comunidades regulen cuestiones administrativas como licencias o sanciones.

La denuncia de Xavi Buxeda en Twitter, en la que responsabilizó a Airbnb de sus males, se hizo viral. Desde esta plataforma aseguran haber estado “en contacto con el vecino desde diciembre de 2019. Se eliminaron las cuentas vinculadas a esta dirección y reasignaron las reservas existentes. También se trasladó el incidente de la agresión a las autoridades policiales de Barcelona”, se defienden en la plataforma.

Consciente de que las autoridades y Administraciones se les echan encima, Airbnb está lanzando nuevas medidas, como verificar sus siete millones de anuncios, establecer líneas de comunicación directas para vecinos y autoridades, y actualizar sus normas prohibiendo todas las fiestas y eventos en los pisos. “Se controlará cualquier queja y se hará un seguimiento de los lugares según sea necesario”, dicen en Airbnb. También ha lanzado un programa de descuento —desde el 45%— para que los anfitriones coloquen detectores de ruido (de la empresa española Roomonitor). A lo largo de este año creará una línea para que los alcaldes de las ciudades puedan contactar directamente con los representantes de la plataforma. En 2018, últimos datos disponibles, Airbnb recibió en todo el mundo 3.071 solicitudes de información de usuarios por parte de autoridades. En España, fueron 213 peticiones entre los más de 11 millones de personas que se alojaron a través de su plataforma.

https://www.boe.es/boe/dias/2020/02/24/pdfs/BOE-A-2020-2573.pdf

La Audiencia de Salamanca (S. de 10 Febrero 2020, Rec. 880/2019 (cuyo texto puede consultar aquí) ha impuesto una multa por temeridad a la entidad Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) por desatender la reclamación extrajudicial de unos clientes para recuperar el dinero que la entidad les había cobrado indebidamente cuando suscribieron una hipoteca y por obligarles a acudir al Juzgado desoyendo con este comportamiento la doctrina del Tribunal Supremo, establecida apenas un mes antes, que amparaba a los consumidores.

La sentencia confirma la resolución del Juzgado de Primera Instancia 9 de Salamanca, que estimó la demanda de los clientes y declaró la nulidad parcial de la cláusula quinta de la escritura de préstamo hipotecario que suscribieron en 2005 para la compra de una vivienda de protección oficial.

Además, el Juzgado condenó a UCI al pago de la mitad de los aranceles notariales de la escritura de préstamo y constitución de hipoteca, de todos los derivados de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad y de la mitad de los honorarios de gestoría, que llevó a cabo la liquidación del impuesto y presentación de la escritura en dicho Registro.

Mala fe

En su sentencia, Instancia 9 condenó también a la entidad a pagar las costas del procedimiento por actuar con “mala fe” al haber desoído la reclamación extrajudicial que presentaron los clientes y forzarles a iniciar un procedimiento judicial, arguyendo que la jurisprudencia del Supremo, que ya se había pronunciado sobre la materia y había establecido los gastos que corresponde pagar al prestador y al prestatario, no era de aplicación al caso porque el banco no había sido parte.

Cuando el caso llegó al Juzgado, UCI se allanó ante las pretensiones de los clientes, es decir, la entidad financiera reconoció que tenían razón, que la cláusula de gastos era nula y debían devolver el dinero cobrado indebidamente.

El Juzgado de Instancia 9 consideró que el banco había mostrado “un comportamiento procesal no ajustado a Derecho al no haber atendido el requerimiento previo realizado por los demandantes con anterioridad a la presentación de la demanda para que se dejase de aplicar la cláusula de gastos y que por la entidad bancaria se hizo caso omiso a tal requerimiento lo que ha obligado a su cliente a poner en marcha un proceso judicial para hacer valer un derecho sin que justifique el posterior allanamiento”.

Litigio caprichoso

Pese a que ya UCI fue condenado a pagar las costas por “mala fe y comportamiento fraudulento”, siguió pleiteando, motivo por el que ahora la Audiencia Provincial, en una decisión extraordinaria, le impone una multa por el perjuicio ocasionado a sus clientes y a la Administración de Justicia. La cuantía de la sanción está por determinar.

Los magistrados subrayan que “advertida por la juez de instancia la entidad financiera de su mala fe, de su actitud infundada, indebida o incluso fraudulenta, que había forzado a un litigio caprichoso, puesto que había existido una reclamación previa que no había sido atendida, no es en modo alguno admisible que se interponga un recurso de apelación alegando la indebida condena en costas”.

La Sala acuerda abrir una pieza separada en el procedimiento para sancionar a UCI por alargar el pleito con el recurso ante la Audiencia para que los clientes pagaran la mitad de las costas del juicio pese a que la jueza de instancia ya había reprochado a la entidad demandada su “mala fe” por no devolverles el dinero cuando en febrero de 2019 se lo reclamaron por vía extrajudicial y forzarles a acudir a los tribunales “a sabiendas de su falta de razón, con conocimiento de lo que podría suceder de llegar la cuestión a los tribunales y, en consecuencia, de la absoluta probabilidad, sino certeza, de que sus pretensiones en juicio serían rechazadas”.

La entidad demandada, mantuvo entonces la jueza en su sentencia, sabía que sus clientes tenían razón pero no hizo nada por “corregir las litigiosidades caprichosas, totalmente infundadas, indebidas o incluso fraudulentas”.

Información falseada

Pese a la reprimenda de la jueza de Instancia, el banco recurrió ante la Audiencia Provincial. UCI entendía que no debía asumir en solitario las costas del pleito de Primera Instancia; que cada parte debía pagar a su abogado y procurador, y que los gastos comunes los tenían que pagar a medias; y solicitaba, además, que las costas del recurso ante la Audiencia las pagaran los clientes íntegramente.

La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado José Ramón González Clavijo, señala que los servicios jurídicos de la entidad financiera, cuando respondieron en marzo a la reclamación extrajudicial del cliente rechazando su petición, “conocían suficientemente” la doctrina del Tribunal Supremo “con absoluta independencia de que en la reclamación se planteasen otras cuestiones, de forma que, discutiendo, o no aceptando las pretensiones de los clientes respecto de ellas, la entidad tuvo la posibilidad de reconocer a sus clientes la nulidad de la cláusula de gastos y comprometerse al reintegro de las cantidades correspondientes en la forma establecida por el Tribunal Supremo, que es exactamente la que se solicita en demanda”.

Añade, además, que “la entidad financiera, al responder a la reclamación previa, no sólo prescinde de la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo días antes, sino que además falsea la información” al afirmar que las sentencias resueltas por el Tribunal Supremo en el Pleno del 23 de enero de 2019 en el que declaró la abusividad de la cláusula de gastos hipotecarios afectaban a otras entidades bancarias, cuando lo cierto es que “en la identificada con el número 48/2019 la parte recurrida es Unión de Créditos Inmobiliarios SA, y por lo tanto afectada directamente por la sentencia”.

Pese a estos antecedentes, en la respuesta extrajudicial a los clientes, la entidad financiera les dijo que “el Tribunal Supremo no obliga a la entidad a devolver a los prestatarios los gastos de la operación”, afirmación que para los magistrados de la Audiencia es una “interesada interpretación” que “pone de relieve la mala fe en la respuesta dada a los consumidores”.

Entrevista a Joan Sacristán Tarrago. Abogado. Expresidente de la Sección de Derecho Civil I.C.A.B. Codirector de ‘El régimen de propiedad horizontal en Catalunya: doctrina y jurisprudencia’ (Revista Jurídica de Catalunya) 26 de Febrero de 2020

Legal Today

¿Qué importancia tiene la obra ‘El régimen de propiedad horizontal en Catalunya: doctrina y jurisprudencia’?

Se trata sin duda de una obra de referencia en materia de propiedad horizontal. Su calidad viene avalada por el sello de prestigio de la Revista Jurídica de Cataluña y por la autoridad de su elenco de autores de primerísimo nivel. El libro ha sido escrito por magistrados, notarios, registradores, jueces y abogados, y todos ellos con amplia experiencia en la regulación del régimen de propiedad horizontal. Es una obra transversal porque, además de profundizar en la regulación catalana, se recoge una introducción a dicha regulación y una referencia a la legislación estatal, además de una completa y exhaustiva y sistemática relación de jurisprudencia sobre propiedad horizontal.

Además es una obra de fácil acceso, que permite tenerla y utilizarla y consultarla parcialmente, con la ventaja que ello supone para quienes la adquieran; siendo el destinatario final no sólo el abogado que se dedica a propiedad horizontal, sino que puede serlo cualquier otro abogado que no se dedique a esta materia pero que quiera tener una guía de la misma; e incluso al alumno de la facultad de Derecho, ya que le permite tener un conocimiento muy actualizado de la materia de la propiedad horizontal. También para otros profesionales del sector, como los administradores de fincas.

¿Qué van a encontrar los lectores de este libro?

Lo van a encontrar todo, están todas las cuestiones que son controvertidas en propiedad horizontal. Los temas que se tratan son: los aparcamientos y trasteros, las obras en las comunidades; el tema de los ascensores, la alteración de los elementos comunes, las impugnaciones de los acuerdos y los complejos inmobiliarios; temas que están encima de la mesa, no sólo de los abogados, sino de los administradores de fincas y de los vecinos de todos los edificios. Desde de un punto de vista más profesional tenemos la regulación de los procesos monitorios, la problemática del registro de la propiedad, las afectaciones fiscales de las viviendas y cuestiones fiscales que se plantean en la propiedad horizontal.

¿Qué impacto puede tener esta obra?

Se trata con una obra viva y dinámica, porque es el fruto de una reflexión colectiva. Además, va a ser objeto de unas jornadas de análisis y debate que se celebrarán en el Colegio de la Abogacía de Barcelona los días 27 y 28 de febrero, organizadas por la Revista Jurídica de Cataluña.  En estas jornadas van a participar como ponentes buena parte de los autores y van a asistir a la misma cerca de ciento cincuenta asistentes, principalmente abogados, pero también muchos otros profesionales del ámbito jurídico e inmobiliario.  El debate que estas jornadas van a generar van a ayudar a enriquecer la interpretación y la aplicación práctica de esta normativa tan dinámica e importante socialmente.

¿Qué interés puede tener para profesionales que ejerzan fuera de Cataluña?

Las similitudes entre el ordenamiento español y el catalán son muchas y los problemas existen en ambos ámbitos. Por tanto, el profesional que se dedica a la materia de propiedad horizontal puede consultar y utilizar a diario el libro, ya que el mismo contiene los últimos pronunciamientos jurisprudenciales y doctrinales en materia de propiedad horizontal. No hay que olvidar que se parte de un repaso de la legislación estatal y que la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales catalanas y del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, beben de lo que establecen otras Audiencias Provinciales del resto de España y de la doctrina que fija el Tribunal Supremo en propiedad horizontal.

No hemos de perder nunca de vista que una de las virtudes del legislador catalán ha sido la de actualizar el derecho, reproduciendo en el mismo la doctrina jurisprudencial sentada por parte del Tribunal Supremo, con lo que la utilidad del libro es evidente, ya que las soluciones y doctrina que contiene es completamente extrapolable al territorio español, donde se aplica la ley de propiedad horizontal.

¿Qué mencionaría como algo destacable en este libro?

Lo más destacable es la calidad de los autores, pero además de esto, también el anexo de jurisprudencia en materia de propiedad horizontal que incluye el libro. Es la única obra en el mercado que contiene una recopilación actualizada de la jurisprudencia en materia de propiedad horizontal, y no sólo una amalgama de sentencias, sino que tiene una recopilación sistematizada de dicha jurisprudencia, con lo que se facilita y mucho la consulta, permitiendo que cualquier profesional pueda acceder de manera directa a las últimas interpretaciones que han efectuado los tribunales del derecho de propiedad horizontal. Sólo por esto, ya es aconsejable su lectura.

El ICAB celebra el 27 y 28 de febrero la Jornada ‘El régimen de la Propiedad Horizontal en Cataluña: doctrina y jurisprudencia’ organizada por la Revista Jurídica de Catalunya

Está informando a los administradores de fincas para que alerten a las comunidades de vecinos que tengan garajes comunitarios

Entrevista a Enrique Vendrell, Vicepresidente de los Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida

La okupaciones ilegales son algo que trae de cabeza a un gran número de propietarios en España. Salir de tu casa un fin de semana y encontrar que alguien se ha instalado en ella al llegar empieza a no ser algo tan raro. En el último año las okupaciones ilegales se han disparado en España un 19,8% en 2019. Enrique Vendrell, vicepresidente del CAFBL y asesor jurídico del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de Cataluña, es un experto en temas de okupación, y habla con idealista/news en una entrevista sobre lo “preocupante” y “alarmantes” que son los últimos datos. “Organizaciones como el Sindicat de Llogaters promueven la okupación ilegal”, explica el experto, que añade que “para frenarlo hay que regular contra la oKupación, si no no dejarán de crecer”.

La ocupación de inmuebles se ha disparado en 2019 un 19,8%. ¿Cuál es la valoración que hace de este hecho?

Lo vemos con gran preocupación y obedece a varias razones. Una es el problema del acceso a la vivienda, pero consideramos que realmente una de las más importantes, desagradablemente, es que se está generando una trama organizada con vertiente delictiva. La reacción de los medios judiciales para abordar de manera eficaz una solución a esta situación permite a estas organizaciones actuar con impunidad. Y lo peor, de forma lucrativa. No es una necesidad de vivienda, sino un negocio. Perjudicando con ello no solo a los propietarios, sino también a las personas que realmente necesitan la vivienda. Especuladores mafiosos. Los mayores incrementos se producen en territorios donde se está tolerando por parte de la administración publica y las fuerzas de seguridad.

¿Cuál es el perfil del okupa en España?

No hay un perfil único, pero hay distintas okupaciones. Las justificadas y las que no. Hay algunas que son ocasionales, porque quiere estar en una finca durante unos meses (segundas residencias), como si fueran unas vacaciones. El okupa que más preocupa es el organizado, el que está pendiente de que un piso quede vacío y es objeto de allanamiento. O el que sabe cuando se produce un alzamiento judicial, o el que está pendiente de los pisos que son propiedad de entidades financieras o grandes tenedores, que piensa que lo tiene más fácil porque la reacción del propietario será mucho menos eficiente.

¿Y el perfil de los pisos okupados y los barrios más okupados?

Se está extendiendo de una manera lineal en todos los barrios de las ciudades. Hay zonas más agredidas, que es donde los pisos son más pequeños, o en las zonas donde hay más densidad de población. En Barcelona podrían ser Gracia, el Barrio Gótico… zonas más fáciles de controlar. En zonas residenciales de alto nivel también hay okupaciones, pero menos. Son edificios de menos densidad y vigilados, y eso hace que sea más difícil su entrada en los inmuebles.

Para poder okupar una vivienda, debe haber un vacío legal que se lo permita… ¿Cómo amparan actualmente las leyes al okupa?

No hay vacío legal porque es una actividad prohibida. En ningún caso se autorizan, pero si hay una actitud de permisibilidad por parte de las administraciones y fuerzas de seguridad. O por lo menos no reacciona contra ellas. El que está avocado a actuar es el propietario y tiene que ir a los juzgados. Es un proceso que se demora por muchos meses y el okupa se aprovecha de esta demora o falta de eficacia para alargar el proceso y poder disfrutar de una manera abusiva. En España se aprobó en 2018 una ley para agilizar el desalojo como consecuencia de una ocupación. Esta ley se está aplicando y está teniendo casos positivos, pero como todo, tiene sus dificultades y las detectan rápidamente para poder aprovecharse.

Esta nueva regulación, por ejemplo, permite solicitar al juez una vivienda okupada de entrada, e insta al okupante para que acredite su derecho a okupar en diez días, y si no lo hace (que obviamente no lo podrá hacer) se ordena el desalojo. Y sigue el proceso con el okupa fuera.

Ahora estamos viendo que al okupa se le pide un título, que de entrada es inexistente, pero que lo está falsificando: se bajan de Internet un contrato, lo firman y dicen que tienen un título… y para dictaminar que es falso, el juzgado debe abrir un proceso… y esto hace que de nuevo vuelva a alargarse el proceso.

Lo que siempre estamos tratando de defender es que la reacción ante una okupación improcedente sea que actúen las fuerzas de orden público. Y solo los tribunales cuando existan dudas.

¿Cómo le recomendaría actuar a un propietario que llega a su casa y ve que está okupada?

Presentar una denuncia, ir a una comisaría próxima con su título de propiedad, y que la Policía abra una diligencia que recoja esta denuncia. Si es su casa, la actuación debe ser fulminante y los protocolos judiciales permiten el desalojo inminente. Pero si no es primera vivienda, la cosa se complica. Desokupan cuando lo ordenan un juez.

¿Qué opina de las empresas especializadas en desokupación?

Desde el punto de vista legal no las respaldo, pero si operan con el cumplimento legal me parece bien. Son consecuencia del desespero. El propietario quiere buscar una solución rápida y eficaz. Si que vemos que en okupaciones mafiosas, todo se arregla pagando. 

¿Y por qué los expertos en okupaciones recomiendan no llamar a la Policía?

No me extraña ni me sorprende. Quien debería proteger la legalidad no lo está haciendo y algunos propietarios actúan por su cuenta.

Según datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, el 61% de las fincas en España han tenido casos de ocupación, mientras que en Cataluña se dispara al 88%. ¿Por qué un número tan alto en Cataluña?

Tiene que ver con la situación política de Cataluña y sus responsables. Estoy convencido. La ley es la misma en Cataluña que en Ciudad Real. Habría que analizar por qué estamos haciendo leyes que suponen un reclamo a las okupaciones.

¿Cree que el nuevo Decreto de Vivienda en Cataluña sobreprotege al okupa?

Por primera vez en el mundo civilizado se le da cierto reconocimiento a las okupaciones para concederles derechos. Derechos que tiene que cumplir el propietario (gran tenedor). Si han pasado seis meses deben darles un alquiler social. Es sorprendente e inconstitucional. Que salgan este tipo de regulaciones y se aprueben en el Parlament llama mucho la atención. Un alquiler social puede ser dos euros. No es un alquiler de protección oficial. Esto es expropiatorio. Todo depende de los ingresos del arrendatario. Estoy en un caso en que el inquilino okupa tiene unos ingresos de 300 euros y eso significaria sería un alquiler 26 euros. Una vergüenza.

Para 2020, ¿la tendencia a okupar viviendas crecerá? 

El panorama es este, sí. Hay proyectos de ley que se habían presentado para llevar a cabo modificaciones, pero están estancados desde que se disolvió la anterior etapa legislativa. Ahora con el nuevo gobierno no creemos que se presenten proyectos de regulación. Mientras esto no ocurra, las okupaciones irán in crescendo. Las comunidades de propietarios se verán impactadas por este hecho de manera negativa.

¿Y las okupaciones influyen de manera directa en el precio de un inmueble al ponerlo a la venta?

De una manera clara e importante. Un piso que ha estado o está okupado puede hacer que el precio del activo baje hasta un 50%.

En Barcelona existe el Sindicat de Llogaters, que en los últimos meses ha dado soporte a casos de ocupación ilegal a personas con empleo y una estabilidad económica mayor que la media (los inquilinos pagaban un alquiler de 1.000 euros). ¿Cómo afectan al fenómeno de la okupación este tipo de organizaciones?

Mucho y de manera negativa. Ellos lo promueven y lo defienden. Cuando se produce una desokupación organizada, ellos la impiden. Saben la fecha, la hora y van a impedir el lanzamiento. Esto obliga a suspender y volver a repetirla, en cuya ocasión vendrán las fuerzas de seguridad para respaldar la orden judicial para impedir que se impida. Además, tienen influencia política y esto es lo que más preocupa. Estas personas viven de las subvenciones públicas, no viven de los afiliados.